资产评估学第一篇第一篇 资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法第一章第一章 资产评估的基本概念资产评估的基本概念第一节 资产评估与市场经济第二节 资产评估的特点第三节 资产评估的目的第四节 资产评估的主体与客体第五节 资产评估与会计、审计的关系第一节第一节 资产评估与市场经济资产评估与市场经济一、资产评估（一、资产评估（valuation)valuation)的的概念概念市场经济的核心问题是交易： 一般商品的交易 资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估 资产评估的概念：资产评估的概念： 资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，运用科学方法，对资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估涉及十项基本要素：资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 资产评估产生于生产要素需要市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资产评估在市场经济中的作用三、资产评估在市场经济中的作用v（一）为资产业务提供价值尺度v（二）界定与维护各产权主体的合法v（三）优化资源配置v（四）促进企业账实相符和资产完整v（五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行第二节第二节 资产评估的特点资产评估的特点一、现实性一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。 1.反映现状完全以现实存在为依据 2.以现实为基础反映未来 3.强调客观存在二、市场性二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1.评估依据市场 2.评估结果接受市场检验三、预测性三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性四、公正性 评估机构与人员应与资产业务无利害关系组织保证。 评估按公允的、法定的准则和规程进行技术保证。五、咨询性五、咨询性 评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。第三节第三节 资产评估的目的资产评估的目的 资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的 决定价值类型评估方法和参数制约 资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估法令评估税收（补偿评估） 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定： （1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：v占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估: : （1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； （2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。v占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： （1）收购非国有资产； （2）与非国有单位置换资产； （3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。第四节第四节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体一、资产评估的主体一、资产评估的主体1.评估机构（法人）2.专业评估人员（自然人） 二、资产评估的客体二、资产评估的客体 （一）资产的含义（一）资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。 （二）资产评估对象的分类（二）资产评估对象的分类 1.按被估资产是否具有综合获利能力分为： 单项资产与整体资产1）定义 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力2）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3）单项可确指资产的价值总和并不一定等于整体资产的价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）v2.根据资产的存在形态分为：v 有形资产与无形资产v3.根据资产的法律意义分为：v 不动产、动产和合法权利 v4.根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用分为：v 固定资产与流动资产 5.根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产 6.根据财务会计制度规定和工程技术性特点分为： 固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产 不可确指资产：商誉可确指资产有形资产除商誉外的无形资产第五节第五节 资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系一、资产评估与会计的关系一、资产评估与会计的关系（一）联系 资产的会计计价利用评估结论 资产评估需要参考和利用会计资料（二）区别 基本职能、资产确认和计价依据、目标不同二、资产评估与审计的关系二、资产评估与审计的关系（一）联系（二）区别