资源税类资源税类 土地增值税的概念土地增值税的概念土地增值税是对转让国土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单建筑物及其附着物的单位和个人，就其转让房位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征地产所取得的增值额征收的一种税。收的一种税。土地增值税产生的背景土地增值税产生的背景 1987 1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产年，我国对土地使用制度进行改革，房地产业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理也出现了一些问题，主要表现在：也出现了一些问题，主要表现在： (1)(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大，对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大，价格低。价格低。 (2)(2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导致房地产开发规模偏大。致房地产开发规模偏大。 (3)(3)盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。 (4)(4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。房地产市场机制不完善，市场行为不规范。出现上述问题，其主要原因在于：房地出现上述问题，其主要原因在于：房地产管理制度不健全。产管理制度不健全。要解决这一问题，必须加强对土地转让要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理，健全产权登记制度，加强环节的管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。同时，还应对房地产业的监督和管理。同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠杆作用进行调节和管理。为此国务院杠杆作用进行调节和管理。为此国务院在在19931993年年1212月月2323日颁布了日颁布了中华人民共中华人民共和国土地增值税暂行条例和国土地增值税暂行条例( (以下简称以下简称土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例) )，它规定自，它规定自19941994年年1 1月月1 1日起在我国开征土地增值税。日起在我国开征土地增值税。开征土地增值税的目的开征土地增值税的目的 (1)(1)开征土地增值税，可以抑制开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。国有土地收益的流失。(2)(2)开征土地增值税，增加财政开征土地增值税，增加财政收入。收入。土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围依三个标准来土地增值税的征税范围依三个标准来判定：判定：标准之一：转让的土地使用权是否国标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。家所有。 按照按照中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法和和土地管理法土地管理法的规定，城市的土地的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土属于国家所有。农村和城市郊区的土 地除法律规定国家所有外，属于集体地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转征用以后变为国家所有，才能进行转让。让。标准之二：土地使用权、地上建筑物标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权及其附着物是否发生产权转让转让。1.土地增值税的征税范围不包括国土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权有土地使用权出让出让所取得的收入。所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。转让土地使用权、房产产权的行为。标准之三：转让房地产是否标准之三：转让房地产是否取得收入取得收入。土地增值税的征税范围不包括房土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。行为。 纳税义务人纳税义务人税法规定，转让国有土地使用权、地税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，即转让房地上的建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。值税的纳税人。 单位是指各类企事业单位、国家机单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者、华侨、港澳台同胞及外个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。国公民等。土地增值税的税率土地增值税的税率级次级次增值额占扣除项目金额的增值额占扣除项目金额的比例比例税率税率速算扣除率速算扣除率150以下的部分300250100405310020050154200以上的部分6035调控楼市为何调控楼市为何“重用重用”土地增值土地增值税税 土地增值税，这个占我国税收总收入比重土地增值税，这个占我国税收总收入比重约为约为1.21%的小税种，的小税种，2007年以来，在国年以来，在国家两度调控房地产开发市场时都被家两度调控房地产开发市场时都被“重用重用”，一直被业内看作是对房地产企业收益，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一影响最大的税种之一 。10年年6月月3日，国家日，国家税务总局划定土地增值税预征最低限税务总局划定土地增值税预征最低限:东部东部地区预征率不低于地区预征率不低于2%;中部和东北地区不低中部和东北地区不低于于1.5%;西部地区不低于西部地区不低于1%;核定征收率原核定征收率原则上不得低于则上不得低于5%。 名词解释名词解释土地增值税预征土地增值税预征所谓土地增值税预征所谓土地增值税预征, ,是指纳税人在项目是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入全部竣工结算前取得的收入, ,由于涉及成由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税增值税的属于土地增值税“预征范围预征范围”。国家不具体规定最低预征率和核定征收率，国家不具体规定最低预征率和核定征收率，有业内人士分析，其目的在于：一是增加有业内人士分析，其目的在于：一是增加房地产开发企业的税负，在政策组合拳重房地产开发企业的税负，在政策组合拳重压、一手房成交量下滑的态势下压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销开发商销售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信贷收紧贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态开发商将会陷入两面夹击的状态,资资金吃紧在所难免。开发商可能需要增大会金吃紧在所难免。开发商可能需要增大会计记录中的土地增值税预提，这将影响其计记录中的土地增值税预提，这将影响其财务状况，促使其加快销售，抑制房价上财务状况，促使其加快销售，抑制房价上涨；二是增加税收，弥补因房地产调控出涨；二是增加税收，弥补因房地产调控出现的量减价降造成的其他税收下降（如营现的量减价降造成的其他税收下降（如营业税）留下的收入缺口。业税）留下的收入缺口。 不得不担心税负转嫁买房人不得不担心税负转嫁买房人从2002年期10年内房价走势图：单单从单单从07年年10月到当前位置这段来看，自月到当前位置这段来看，自07年年2月月1日全国各地区对房地产企业土地日全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收开发企业征收3060不等的土地增值不等的土地增值税以来，中国的房地产行业的房价走势还税以来，中国的房地产行业的房价走势还是有小幅上涨，随后在经历短时间的小范是有小幅上涨，随后在经历短时间的小范围下跌后又反弹基本维持居高不下的状态。围下跌后又反弹基本维持居高不下的状态。不得不让人担心土地增值税在调控房价方不得不让人担心土地增值税在调控房价方面是否具有反作用。但愿在上海、重庆试面是否具有反作用。但愿在上海、重庆试点房产税的经验上能真正有效发挥税收对点房产税的经验上能真正有效发挥税收对促进房地产行业良性发展的作用。促进房地产行业良性发展的作用。城镇土地使用税的概念城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是以开征范围的城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。人征收的一种税。城镇土地使用税的特点城镇土地使用税的特点城镇土地使用税属于资源税类城镇土地使用税属于资源税类 其开征的主要目的是有偿利用土地资源，其开征的主要目的是有偿利用土地资源，提高土地效益提高土地效益 城镇土地使用税是费用税城镇土地使用税是费用税 纳税人缴纳的土地使用税计入管理费用，纳税人缴纳的土地使用税计入管理费用，在企业所得税前扣除在企业所得税前扣除 在特定的区域内征税在特定的区域内征税 仅在城市、县城、建制镇征收仅在城市、县城、建制镇征收(不论区不论区域内土地的性质域内土地的性质) 按年负责征收，全额进入地方财政的收入按年负责征收，全额进入地方财政的收入 按年计算，分期预交按年计算，分期预交征收范围征收范围 城市、县城、建制镇、工矿区。城市指经城市、县城、建制镇、工矿区。城市指经国务院批准设立的市，征税范围包括市区和国务院批准设立的市，征税范围包括市区和郊区；县城指县人民政府所在地，征税范围郊区；县城指县人民政府所在地，征税范围为县政府所在地的城镇；建制镇指经省级人为县政府所在地的城镇；建制镇指经省级人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，征税范围为镇人民政府所在地；制标准的镇，征税范围为镇人民政府所在地；工矿区指工商业比较发达，人口比较集中的工矿区指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省级人民政府批准经省级人民政府批准纳税人纳税人凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内占用土地的单位和个人，都是纳税人。占用土地的单位和个人，都是纳税人。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳或个人缴纳土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税由实际使用人纳税土地使用权共有的，由共有各方分别纳税土地使用权共有的，由共有各方分别纳税税率税率1.5301.2240.9180.612减免税优惠减免税优惠1、国家机关、人民团体、军队自用的土地、国家机关、人民团体、军队自用的土地2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地土地3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地、市政街道、广场、绿化地带等公共用地5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地6、开山填海整治的土地、开山填海整治的土地7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。用地和其他用地。8、免税单位无偿使用纳税单位的、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免税；纳税单位无偿使用免土地，免税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，征税。税单位的土地，征税。9、基建项目在建期间使用的土地，、基建项目在建期间使用的土地，原则上应征税。对已经完工或已经原则上应征税。对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章纳使用的建设项目，其用地应照章纳税。税。10、老年服务机构自用的土地、老年服务机构自用的土地土地增值税，城镇土地使用税的区别土地增值税，城镇土地使用税的区别 一、征收对象不同。一、征收对象不同。 土地增值税是在土地或者地上建筑物发生土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时，按照土地增值额征收的。如发生房转让时，按照土地增值额征收的。如发生房产转让时，应按相关规定计算土地增值额，产转让时，应按相关规定计算土地增值额，在按土地增值额征收土地增值税。在按土地增值额征收土地增值税。 土地使用税是土地或地上建筑物用于经营是土地使用税是土地或地上建筑物用于经营是征收的。如当房产用于出租时，出征收房产征收的。如当房产用于出租时，出征收房产税外，还要按土地的面积征收土地使用税。税外，还要按土地的面积征收土地使用税。二、计税方式不同。二、计税方式不同。 土地增值税是按照土地增值额计税。土地增值税是按照土地增值额计税。 土地使用税是按照土地面积征税。土地使用税是按照土地面积征税。