第五章第五章 物业财务管理物业财务管理【教学目的要求】了解财务管理机构设置与管理体了解财务管理机构设置与管理体制，理解资金的筹措与使用、财制，理解资金的筹措与使用、财务管理机构的管理制度、财务核务管理机构的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来源算方法，掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成。和物业管理费用的构成。物业管理物业管理资金来源资金来源 物业服务费的物业服务费的构成及测算构成及测算物业管理资金物业管理资金的筹措与使用的筹措与使用财务管理机财务管理机构设置与管构设置与管理制度理制度第一节第一节 物业管理资金物业管理资金来源来源物业专项维修资金物业专项维修资金物业服务收费物业服务收费经营性收入经营性收入特约服务收入特约服务收入公众代办性服务收入公众代办性服务收入一、物业专项维修资金一、物业专项维修资金 根据根据物业管理条例物业管理条例第第54条规定：住宅物业、住宅小条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（一）物业专项维修资金的涵义（一）物业专项维修资金的涵义物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金。共用设施设备的维修资金。专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金养老金”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，需提前筹备的一笔基金。需提前筹备的一笔基金。（二）物业专项维修基金的建立（二）物业专项维修基金的建立1缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）三类物业的业主应当按照国家有关规定交三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。纳专项维修资金。第一类第一类:住宅物业的业主住宅物业的业主第二类第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主住宅小区内的非住宅物业的业主第三类第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主物业的业主2 2商品住房维修资金的收取商品住房维修资金的收取住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法_年年_月月_日建设部第日建设部第142次常务会议讨论通过，经财次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，自政部联合签署，自_年年_月月_日起施行。日起施行。 第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住第二章交存中第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的程每平方米造价的5%至至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。金的数额，并适时调整。3公有住房售后的维修资金收取公有住房售后的维修资金收取住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法第八条出售第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。一次性提取住宅专项维修资金。（三）物业维修资金的使用与管理（三）物业维修资金的使用与管理1物业维修资金的权属和用途物业维修资金的权属和用途权属：住房专项维修资金属于业主所权属：住房专项维修资金属于业主所有。有。用途：专项用于物业保修期满后物业用途：专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。改造，不得挪作他用。2 2物业维修资金管理使用的原则物业维修资金管理使用的原则（1）坚持）坚持“专款专用专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维的原则。严禁挪作他用。专项维修资金要按照下列规定使用：修资金要按照下列规定使用：住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。承担。住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。坏的，其维修、更新费用由责任人承担。（2）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物业维修资金的收支情况，接受业主的监督。业维修资金的收支情况，接受业主的监督。（3）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业主精打细算。当维修基金不够使用时，由业主大会决定主精打细算。当维修基金不够使用时，由业主大会决定按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。（4）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，产生增值效益。根据产生增值效益。根据物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定，由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大会认可。会认可。（5）严格监管，有效使用的原则。当前，物业维修资金管）严格监管，有效使用的原则。当前，物业维修资金管理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到有效利用，违背了设立这份有效利用，违背了设立这份“养老金养老金”的定义。的定义。3挪用专项维修资金的处罚挪用专项维修资金的处罚挪用专项维修资金有四种情况：挪用专项维修资金有四种情况：一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而可能成为挪用专项维修资金的主体；可能成为挪用专项维修资金的主体；二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；三是物业管理企业挪用。物业管理企业具体负责三是物业管理企业挪用。物业管理企业具体负责物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维修资金，因此，物业管理企业可能成为挪用专项修资金，因此，物业管理企业可能成为挪用专项维修资金的主体；维修资金的主体；四是个别业主挪用。维修资金归业主所有，这种四是个别业主挪用。维修资金归业主所有，这种所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此个中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此个别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体。别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体。按照按照物业管理条例物业管理条例第六十三条的规定，无第六十三条的规定，无论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2倍以下的罚款。倍以下的罚款。对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，物业管理条例物业管理条例专门规定了一项处罚，即情专门规定了一项处罚，即情节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。责任。二、物业服务收费二、物业服务收费（一）物业服务收费的含义（一）物业服务收费的含义国家发改委和建设部在国家发改委和建设部在_年年_月月_日实施的物日实施的物业服务收费管理办法规定，物业服务费是指物业服务收费管理办法规定，物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，即通常所指的公共性服务费。所收取的费用，即通常所指的公共性服务费。业主接受物业管理企业提供的物业服务，具体的服务业主接受物业管理企业提供的物业服务，具体的服务内容和相应的服务费用应由交易双方协商确定。内容和相应的服务费用应由交易双方协商确定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。等有关情况进行公示。（二）物业服务收费的（二）物业服务收费的原则和价格形式原则和价格形式1物业服务收费的原则物业服务收费的原则物业服务收费应当遵循合理、公开以物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。及费用与服务水平相适应的原则。合理性：体现物业服务的价值；合理性：体现物业服务的价值；物业服务收费的项目、标准、程序等物业服务收费的项目、标准、程序等应当公开，不能暗箱操作；应当公开，不能暗箱操作；物业服务收费应当按质论价，质价相物业服务收费应当按质论价，质价相符，既不能只收费不服务，也不能多符，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。收费少服务。2 2物业服务收费的价格形式物业服务收费的价格形式从目前国家和地方的有关规定来看，对不同物业的物从目前国家和地方的有关规定来看，对不同物业的物业服务费用，实行的是不同的价格形式：业服务费用，实行的是不同的价格形式：（1）政府指导价）政府指导价对涉及老百姓日常生活的普通住宅对涉及老百姓日常生活的普通住宅的物业服务费用，国家予以适当的调控，实行政府指的物业服务费用，国家予以适当的调控，实行政府指导价。有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地导价。有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。浮动幅度在物业服务合同中约定。（2）市场调节价）市场调节价对其他物业的物业服务收费，实行对其他物业的物业服务收费，实行市场调节价，由经营者自主制定，通过市场竞争形成市场调节价，由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与的价格。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业在物业服务合同中约定。（三）物业服务费用的约定形式（三）物业服务费用的约定形式根据根据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法规定，业主规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。等形式约定物业服务费用。1包干制包干制由业主向物业管理企业支付固定由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的核心包干制的核心物业管理企业对物业服务物业管理企业对物业服务费用的固定计费包干使用，自负盈亏。费用的固定计费包干使用，自负盈亏。实行物业服务费用包干制的企业，物业服务实行物业服务费用包干制的企业，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业管理企业的利润。 2酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的物业服务费构成，包的物业服务计费方式。实行酬金制的物业服务费构成，包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。括物业服务支出和物业管理企业的酬金。（1）代管：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳）代管：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。定以外的支出。（2）定期公布：物业管理企业应当向业主大会或者全体业）定期公布：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于1次公布次公布物业服务资金的收支情况。物业服务资金的收支情况。（3）有权审计：物业服务收费采取酬金制方式时，物业管）有权审计：物业服务收费采取酬金制方式时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。情况进行审计。（四）物业服务费的缴纳（四）物业服务费的缴纳在物业管理活动中，物业管理企业为业主提供物业服在物业管理活动中，物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付物业管理企业物业服务费用。在物业服务，业主支付物业管理企业物业服务费用。在物业服务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业管理服务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业管理服务费用是物业管理企业和业主的主要义务。物业服务务费用是物业管理企业和业主的主要义务。物业服务费用是物业服务合同的必备内容之一，费用是物业服务合同的必备内容之一，1物业服务费用缴纳的对象物业服务费用缴纳的对象物业服务费用的缴纳有三种不同情况：物业服务费用的缴纳有三种不同情况：第一种是由业主缴纳；第一种是由业主缴纳；第二种是由使用人缴纳；第二种是由使用人缴纳；第三种是由建设单位缴纳。第三种是由建设单位缴纳。 2物业服务收费的收取依据和办法物业服务收费的收取依据和办法收取依据：国家发改委和建设部收取依据：国家发改委和建设部_年年_月月_日起实施的物业服务收费管理办法。日起实施的物业服务收费管理办法。物业服务费的收取是物业管理企业有偿服务、物业服务费的收取是物业管理企业有偿服务、按质论价、质价相符的重要体现。确定收费按质论价、质价相符的重要体现。确定收费标准时应当坚持标准时应当坚持“谁受益、谁负担谁受益、谁负担”的原则，的原则，以业养业，取于物业用于物业，物业服务费以业养业，取于物业用于物业，物业服务费用应测算科学合理，收取稳定，真正成为物用应测算科学合理，收取稳定，真正成为物业管理与服务经费最主要最管的理不稳定的业管理与服务经费最主要最管的理不稳定的来源。来源。收取办法：一是每户交纳多少元，二是可以用收取办法：一是每户交纳多少元，二是可以用每月每平方米建筑面积多少元表示。每月每平方米建筑面积多少元表示。（五）逾期不缴纳物业服务费（五）逾期不缴纳物业服务费的法律责任的法律责任物业管理条例物业管理条例规定：即业主违反物业服规定：即业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。业主逾期不缴纳物业服务费，这一违法行为业主逾期不缴纳物业服务费，这一违法行为有双重性质。首先，对于物业管理企业而言，有双重性质。首先，对于物业管理企业而言，业主享受了服务而不缴纳服务费，是一种违业主享受了服务而不缴纳服务费，是一种违约行为；其次，对于物业管理区域内的其他约行为；其次，对于物业管理区域内的其他业主而言，这种业主而言，这种“搭便车搭便车”的行为，实际上的行为，实际上侵害了按时缴费的业主的权益，是对业主共侵害了按时缴费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。业主大会可以在业主公约中同利益的侵犯。业主大会可以在业主公约中对这类行为约定相应的处理办法。对这类行为约定相应的处理办法。三、利用物业共用部位、共用设施三、利用物业共用部位、共用设施设备经营所得利益设备经营所得利益利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。经营所得收益属于业主。大会、物业管理企业的同意。经营所得收益属于业主。所得收益的使用有两个方面：所得收益的使用有两个方面：1利用共用部位、共用设施设备所得经营收益的使用应当优利用共用部位、共用设施设备所得经营收益的使用应当优先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：一是收益先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋的于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋的“养老金养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。维修资金有利于及时筹备所需资金。2业主大会决定使用。为尊重全体业主的意愿和特殊使用需业主大会决定使用。为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。要，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。四、特约服务费四、特约服务费必要性：必要性：（1）随着生活水平的不断提高，在公共服务以外随着生活水平的不断提高，在公共服务以外人们的许多特殊要求需要得到满足。（人们的许多特殊要求需要得到满足。（2）补充收入不足。）补充收入不足。企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益。还可以企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益。还可以增强企业的亲和力和业主的认同感。增强企业的亲和力和业主的认同感。注意点：注意点：（1）特约服务事项由特定的业主和管理企业进行约定。特殊）特约服务事项由特定的业主和管理企业进行约定。特殊服务项目，在前期物业合同和物业服务合同中是没有约定的，服务项目，在前期物业合同和物业服务合同中是没有约定的，需在物业服务合同之外另行订立一个合同。该合同与物业服需在物业服务合同之外另行订立一个合同。该合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。（2）特约服务是一种有偿服务，）特约服务是一种有偿服务，“谁受益，谁付钱谁受益，谁付钱” 。服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。（3）特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是）特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业管理企业的法定义务，业主不能强制要求物业管理企业物业管理企业的法定义务，业主不能强制要求物业管理企业提供。提供。五、公众代办性服务费五、公众代办性服务费公众代办性服务是指物业管理企业为业主（或使用人）公众代办性服务是指物业管理企业为业主（或使用人）提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务收取的费用。办性服务收取的费用。按照按照物业管理条例物业管理条例和其他的有关规定，供水、供和其他的有关规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。这里的最终用户，是指水、电、用户收取有关费用。这里的最终用户，是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人。物业管理企气、热、通讯、有线电视的最终使用人。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。同时，物业费，不得向业主收取手续费等额外费用。同时，物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。第二节第二节 物业服务费的构成及测算物业服务费的构成及测算一、物业服务费的构成（包干制下）一、物业服务费的构成（包干制下）物业服务成本物业服务成本法定税费法定税费企业利润企业利润物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。务支出或物业服务成本。二、物业服务费的测算（包干制）二、物业服务费的测算（包干制）X物业服务收费标准，单位为元（月物业服务收费标准，单位为元（月m2）Xi各分项费用收费标准，单位为元（月各分项费用收费标准，单位为元（月m2）i分项项数分项项数表示对各分项费用算术求和表示对各分项费用算术求和第三节第三节 物业管理企业的物业管理企业的资金筹措与使用资金筹措与使用一、资金筹措的概念和目的一、资金筹措的概念和目的资金筹措：指为建立物业管理企业及满足企资金筹措：指为建立物业管理企业及满足企业正常经营管理活动对资金的需要，通过各业正常经营管理活动对资金的需要，通过各种形式和渠道集中筹集的资金。包括内部资种形式和渠道集中筹集的资金。包括内部资金和从外部借入资金。金和从外部借入资金。筹措资金的目的主要有两个：一是为组建物筹措资金的目的主要有两个：一是为组建物业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本金和长期资金；二是为经营管理过程中的资金和长期资金；二是为经营管理过程中的资金短缺而筹集短期资金。资金筹措的方式有金短缺而筹集短期资金。资金筹措的方式有多种多样，不同的筹资方式，对物业管理企多种多样，不同的筹资方式，对物业管理企业意味着不同的资金成本。此外，不同筹资业意味着不同的资金成本。此外，不同筹资方式有不同的限制性条件及操作程序。方式有不同的限制性条件及操作程序。二、物业管理企业的二、物业管理企业的资金筹措渠道资金筹措渠道（一）自筹资金（组建公司的基本筹资（一）自筹资金（组建公司的基本筹资方式）方式）自筹资金是物业管理企业由其创办人自筹资金是物业管理企业由其创办人自己筹集资金组建物业管理企业或扩自己筹集资金组建物业管理企业或扩大公司规模。投资者从过去的经营收大公司规模。投资者从过去的经营收益或其他方面的资金来源中筹集并投益或其他方面的资金来源中筹集并投入公司，用于公司的组建和启动，自入公司，用于公司的组建和启动，自筹资金通常构成物业管理企业资本金筹资金通常构成物业管理企业资本金（净资产）或所有者权益。（净资产）或所有者权益。（二）物业管理收费（二）物业管理收费物业管理企业按收费管理规定，根据自己所物业管理企业按收费管理规定，根据自己所提供的服务的性质、特点、档次、内容和质提供的服务的性质、特点、档次、内容和质量等向物业服务对象收取的费用。物业管理量等向物业服务对象收取的费用。物业管理企业的主营业务收入就来自物业管理费，它企业的主营业务收入就来自物业管理费，它是物业管理企业向业主和用户收取的，也是是物业管理企业向业主和用户收取的，也是物业管理企业长期稳定的收入，其营业收入物业管理企业长期稳定的收入，其营业收入主要包括物业管理收入和物业经营收入。物主要包括物业管理收入和物业经营收入。物业管理收入主要包括日常综合管理费和特约业管理收入主要包括日常综合管理费和特约服务费。服务费。（三）建立专项维修基金（三）建立专项维修基金（四）开发商给予一定的资金支持（四）开发商给予一定的资金支持1.启动资金。启动资金又叫启动资金。启动资金又叫“开发费开发费”，它有两种含义：一，它有两种含义：一是指物业管理企业在政府工商管理部门注册时所必须投入是指物业管理企业在政府工商管理部门注册时所必须投入资金，一般应具有资金，一般应具有50万元以上的注册资金（三级资质）；万元以上的注册资金（三级资质）；二是指物业管理企业在物业管理投标成功后，接管物业从二是指物业管理企业在物业管理投标成功后，接管物业从事前期介入工作所需要的用于设备、设施、工具、办公用事前期介入工作所需要的用于设备、设施、工具、办公用品、人员培训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动品、人员培训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动中的管理费用等。这部分资金按有关规定由开发商提供，中的管理费用等。这部分资金按有关规定由开发商提供，用于物业管理的启动资金。这后一种资金是物业管理资金用于物业管理的启动资金。这后一种资金是物业管理资金来源的重要组成部分。来源的重要组成部分。物业管理启动资金的收取比例，目前国家尚无明文规定。物业管理启动资金的收取比例，目前国家尚无明文规定。新建物业一般由开发商按建筑安装综合造价的新建物业一般由开发商按建筑安装综合造价的2%拨给物业拨给物业管理企业作为启动资金。有些新建住宅小区，由开发商按管理企业作为启动资金。有些新建住宅小区，由开发商按建筑安装总造价的建筑安装总造价的1拨款，作为物业管理的启动资金。拨款，作为物业管理的启动资金。2.质量保量保证金。金。质量保量保证金是房地金是房地产开开发企企业在向物在向物业管管理企理企业移交物移交物业时，提供的一笔用于交房后一定期，提供的一笔用于交房后一定期间被管被管理的物理的物业的的报修修经费，其使用的范，其使用的范围限于室内装限于室内装饰、水、水电、管管线、隐蔽工程及室外建筑、公共蔽工程及室外建筑、公共设施等因建造施等因建造质量量问题所引起的返修等工料所引起的返修等工料费。质量保量保证金的金的缴纳有多种方法，有多种方法，它可以留在开它可以留在开发商商处，由物，由物业管理企管理企业在接受在接受业主保修，主保修，组织返修施工后返修施工后实报实销；也可以由开；也可以由开发商一次性商一次性缴纳给物物业管理企管理企业，保修期，保修期满后后结算，多退少算，多退少补，或可采取包，或可采取包干干办法一步到位，盈法一步到位，盈亏由物由物业管理企管理企业负担。具体运用哪担。具体运用哪种方法，物种方法，物业管理企管理企业可可视情况与开情况与开发商商协商决定。商决定。（五）政府多方面的支持（五）政府多方面的支持地方政府的政策性支持是物业管理企业有效筹措资金地方政府的政策性支持是物业管理企业有效筹措资金的重要保障。政府的具体做法主要有以下几个方面：的重要保障。政府的具体做法主要有以下几个方面：1.制定合理的收费标准，加强收费管理。制定合理的收费标准，加强收费管理。2.对对“房改房房改房”，由原产权单位负责支付电梯、高压水，由原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的维修和更新等费用，可减泵、供暖等共用设施设备的维修和更新等费用，可减轻购房人的负担。轻购房人的负担。3.在金融税收方面提供一定的优惠政策。在金融税收方面提供一定的优惠政策。4.拨出一定的城市建设维护费，用于小区公用部位、共拨出一定的城市建设维护费，用于小区公用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。5.旧小区在规划允许的范围内，适当新建一些商业用房，旧小区在规划允许的范围内，适当新建一些商业用房，以成本价或较低的租金提供给物业管理企业，增加住以成本价或较低的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费的不足。经费的不足。（六）银行借款（六）银行借款银行借款是物业管理企业向商业银行银行借款是物业管理企业向商业银行贷款取得资金的一种筹资渠道。实际贷款取得资金的一种筹资渠道。实际上除了商业银行外，物业管理企业还上除了商业银行外，物业管理企业还可向保险公司、租赁公司、信托投资可向保险公司、租赁公司、信托投资公司等其他金融机构贷款，但商业银公司等其他金融机构贷款，但商业银行贷款是其取得贷款资金的主要渠道。行贷款是其取得贷款资金的主要渠道。银行借款资金具有使用时间长、数量银行借款资金具有使用时间长、数量大等特点，主要用于物业管理企业的大等特点，主要用于物业管理企业的小额固定资产投资和永久性流动资金小额固定资产投资和永久性流动资金的占用。的占用。（七）横向联合（七）横向联合横向联合是指物业管理企业利用其他企业闲置或者富横向联合是指物业管理企业利用其他企业闲置或者富余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或融资，实现资源最佳配置的目的。融资，实现资源最佳配置的目的。目前，一些大型的物业管理企业拥有大型的设备而业目前，一些大型的物业管理企业拥有大型的设备而业务量不足，导致资源浪费，而一些小型的物业管理企务量不足，导致资源浪费，而一些小型的物业管理企业因资金不足购买不起这样的设备，如高层楼宇的清业因资金不足购买不起这样的设备，如高层楼宇的清洗设备、维修设备、下水管道维修设备等。它们之间洗设备、维修设备、下水管道维修设备等。它们之间可以通过租赁方式实现横向的资源共享，有些物业管可以通过租赁方式实现横向的资源共享，有些物业管理企业还开展了融资业务。特别是随着市场竞争的加理企业还开展了融资业务。特别是随着市场竞争的加剧，一些实力雄厚的大型物业管理企业兼并、收购那剧，一些实力雄厚的大型物业管理企业兼并、收购那些小型的物业管理企业或其他企业，或者组建控股型些小型的物业管理企业或其他企业，或者组建控股型的物业管理企业集团，这已成为物业管理行业发展的的物业管理企业集团，这已成为物业管理行业发展的趋势。趋势。（八）发行股票（八）发行股票股票筹资可以作为一种长期的筹资方股票筹资可以作为一种长期的筹资方式，股份有限公司发行的股票不存在式，股份有限公司发行的股票不存在固定到期日不用还本，只能在证券市固定到期日不用还本，只能在证券市场上转让和出售，可以形成稳定而长场上转让和出售，可以形成稳定而长期占用的资本，但筹资成本较高，投期占用的资本，但筹资成本较高，投资者期望的投资报酬率也高。资者期望的投资报酬率也高。（九）发行债券（九）发行债券发行股票债券筹集资金的限定条件比发行股票债券筹集资金的限定条件比较多，审批也极为严格，特别是物业较多，审批也极为严格，特别是物业管理企业能从这个渠道取得资金的可管理企业能从这个渠道取得资金的可能性较小。这也是负债性筹资，有固能性较小。这也是负债性筹资，有固定到期日，到期还本付息。定到期日，到期还本付息。目前我国的物业管理企业的资金筹措目前我国的物业管理企业的资金筹措渠道还主要是以银行贷款为主，表明渠道还主要是以银行贷款为主，表明企业对银行的高度依赖，物业管理企企业对银行的高度依赖，物业管理企业应该在拓宽筹资渠道、改善现有的业应该在拓宽筹资渠道、改善现有的资金构成方面进行更多的改革与创新。资金构成方面进行更多的改革与创新。物业管理企业还可以利用企业闲置的物业管理企业还可以利用企业闲置的人力、物力、财力、技术资源进行资人力、物力、财力、技术资源进行资产重组，发展企业。产重组，发展企业。三、物业管理资金的使用三、物业管理资金的使用（一）物业管理周期与资金使用量（一）物业管理周期与资金使用量任何一项物业都要经历由新到旧，到最后更新这样的生命周期。因此，任何一项物业都要经历由新到旧，到最后更新这样的生命周期。因此，物业的管理也是有周期性的。物业管理企业要分析所承接的物业是处物业的管理也是有周期性的。物业管理企业要分析所承接的物业是处于哪个生命周期的物业，采取不同的管理方法和策略，安排不同的资于哪个生命周期的物业，采取不同的管理方法和策略，安排不同的资金使用量，灵活调剂使用资金，使资金达到最佳的使用效果。金使用量，灵活调剂使用资金，使资金达到最佳的使用效果。一般来说，如果物业管理企业承接的是一项新建的物业，该物业管理一般来说，如果物业管理企业承接的是一项新建的物业，该物业管理的重点就是日常养护，因此所需投入和垫付的资金便大大减少。随着的重点就是日常养护，因此所需投入和垫付的资金便大大减少。随着该物业步入成熟期的该物业步入成熟期的“中年中年”，其内外部的一些零部件就会开始出现，其内外部的一些零部件就会开始出现不能正常运作的状况，这时该物业的管理重点就在于检修，物业管理不能正常运作的状况，这时该物业的管理重点就在于检修，物业管理所需的资金也开始增加，随着该物业步入所需的资金也开始增加，随着该物业步入“老年老年”期间，其内外部的期间，其内外部的零部件就开始轮番不能使用，需大修或更新，这一时期物业管理的重零部件就开始轮番不能使用，需大修或更新，这一时期物业管理的重点是大修和更新，这时需要垫付的物业管理资金量达到最大化。由此点是大修和更新，这时需要垫付的物业管理资金量达到最大化。由此可见，随着物业生命周期的变化，物业管理的周期也随之变化，管理可见，随着物业生命周期的变化，物业管理的周期也随之变化，管理资金的使用也必然随之变化。资金的使用也必然随之变化。（二）物业管理周期与（二）物业管理周期与管理资金的使用控制管理资金的使用控制由于各种不同性质的物业的生命周期各不相由于各种不同性质的物业的生命周期各不相同，物业管理的重点不同，导致在物业管理同，物业管理的重点不同，导致在物业管理过程中资金的使用量、使用重点和使用方式过程中资金的使用量、使用重点和使用方式等都是不同的。物业管理企业就必须针对不等都是不同的。物业管理企业就必须针对不同的物业生命周期，制定出不同的管理资金同的物业生命周期，制定出不同的管理资金的使用预算，汇总后得出每年、每月所需要的使用预算，汇总后得出每年、每月所需要的全部管理资金，对暂时不用的多余资金，的全部管理资金，对暂时不用的多余资金，物业管理企业可以用于无风险的投资。通过物业管理企业可以用于无风险的投资。通过对资金的灵活调剂使用，实现最佳的资金使对资金的灵活调剂使用，实现最佳的资金使用效果。用效果。（三）资金使用的控制与管理（三）资金使用的控制与管理1.确定资金使用的重点。对所有管理服务开支进行严格的计算和确定资金使用的重点。对所有管理服务开支进行严格的计算和预测，确定所管物业是处于哪个生命周期上，从而决定物业管预测，确定所管物业是处于哪个生命周期上，从而决定物业管理资金的使用重点，为制定预算方案和使用计划做好准备。理资金的使用重点，为制定预算方案和使用计划做好准备。2.制定预算方案。制定预算方案就是对管理服务的所有费用开支制定预算方案。制定预算方案就是对管理服务的所有费用开支进行科学的计算预测，对管理服务中的各项费用支出和资源消进行科学的计算预测，对管理服务中的各项费用支出和资源消耗规定数量界限。耗规定数量界限。3.制定使用计划。由于物业管理企业接管的物业类型繁多，再加制定使用计划。由于物业管理企业接管的物业类型繁多，再加上它们处于不同的生命周期，从而使各物业的管理资金使用的上它们处于不同的生命周期，从而使各物业的管理资金使用的重点不同，资金的需求量也不同，因此，就有必要在预算的基重点不同，资金的需求量也不同，因此，就有必要在预算的基础上，制定出接管的各物业每月甚至每周的资金使用计划，在础上，制定出接管的各物业每月甚至每周的资金使用计划，在财务上做出合理的安排。财务上做出合理的安排。4.设立专用账户。要想加强资金使用的控制，就要设立各种资金设立专用账户。要想加强资金使用的控制，就要设立各种资金使用的专用账户，及时提供物业管理资金使用的信息，使物业使用的专用账户，及时提供物业管理资金使用的信息，使物业管理企业内部人员全面掌握资金使用方向。管理企业内部人员全面掌握资金使用方向。四、物业管理企业的财务管理体制四、物业管理企业的财务管理体制（一）物业管理企业财务管理的原则（一）物业管理企业财务管理的原则1.执行财务制度，做好财务计划，良性使用执行财务制度，做好财务计划，良性使用资金。资金。2.开展多种经营，拓宽经营领域，以业养业。开展多种经营，拓宽经营领域，以业养业。在多种经营、提高管理服务效率、规模经在多种经营、提高管理服务效率、规模经营等方面广开财源，实现营等方面广开财源，实现“管理、经营、管理、经营、服务服务”三统一。三统一。3.维修基金专户存储、专款专用、监督使用。维修基金专户存储、专款专用、监督使用。4.统筹安排、合法经营、良性循环。统筹安排、合法经营、良性循环。（二）物业管理企业的成本费用管理（二）物业管理企业的成本费用管理物业管理企业成本费用是指物业管理企业在经营管理和服物业管理企业成本费用是指物业管理企业在经营管理和服务过程中发生的各项支出。务过程中发生的各项支出。1营业成本：指企业在从事物业管理服务活动中发生的各项营业成本：指企业在从事物业管理服务活动中发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用。直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用。（1）直接人工费：指支付给企业直接从事物业管理服务活动）直接人工费：指支付给企业直接从事物业管理服务活动人员的工资、奖金和职工福利费等。人员的工资、奖金和职工福利费等。（2）直接材料费：指企业在物业管理服务活动中直接消耗的）直接材料费：指企业在物业管理服务活动中直接消耗的各材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易各材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。耗品、包装物等。（3）间接费用：指企业所属物业管理单位管理人员的工资、）间接费用：指企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费、修理费、水电费、奖金及职工福利费、固定资产折旧费、修理费、水电费、取暖费、差旅费、邮电费、交通运输费、租赁费、财产保取暖费、差旅费、邮电费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳保费、保安费、绿化维护费、低值易耗摊销及其险费、劳保费、保安费、绿化维护费、低值易耗摊销及其他费用等。他费用等。2费用：指物业管理企业发生的销售费用、管理费用和财务费费用：指物业管理企业发生的销售费用、管理费用和财务费用。发生时应计入当期损益。用。发生时应计入当期损益。（1）管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而）管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。如公司经费、业务招待费等。发生的各项费用。如公司经费、业务招待费等。（2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。如利息）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。如利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。物业管理企业也净支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。物业管理企业也可不设销售费用。可不设销售费用。3.物业管理企业费用控制物业管理企业费用控制物业管理企业费用控制指物业管理企业在运营过程中根据各物业管理企业费用控制指物业管理企业在运营过程中根据各项费用计划和预算，控制费用的实际发生，采取措施保证费项费用计划和预算，控制费用的实际发生，采取措施保证费用计划及费用预算的顺利执行。物业管理企业的费用控制是用计划及费用预算的顺利执行。物业管理企业的费用控制是提高经济效益的要求。提高经济效益的要求。（三）企业利润的形成（三）企业利润的形成物业管理企业的利润总额包括营业利润、投资净收益、营业物业管理企业的利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补贴收入四部分。外收支净额和补贴收入四部分。第四节第四节 财务管理机构设置与管理制度财务管理机构设置与管理制度一、财务管理的机构设置：职能部门一、财务管理的机构设置：职能部门财务部财务部每个物业管理企业会根据具体情况来设置财务管理每个物业管理企业会根据具体情况来设置财务管理机构，配备财务管理人员，其基本岗位要根据工作机构，配备财务管理人员，其基本岗位要根据工作内容的多少来决定。内容的多少来决定。总经理总经理财务部（部门经理）财务部（部门经理）主主管管会会计计现现金金出出纳纳统统计计员员收收费费员员财务部工作人员的岗位职责财务部工作人员的岗位职责因事设岗，因岗定职，因职定责。因事设岗，因岗定职，因职定责。制定各岗位责任制：制定各岗位责任制：1.财务部经理的岗位职责财务部经理的岗位职责2.主管会计的岗位职责主管会计的岗位职责 3.出纳员的岗位职责出纳员的岗位职责4.统计员的岗位职责统计员的岗位职责 5.收费员的岗位职责收费员的岗位职责财务部经理的岗位职责财务部经理的岗位职责1）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的管理工作。）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的管理工作。2）组织财务部门的政治和业务学习。）组织财务部门的政治和业务学习。3）负责组织全企业的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、）负责组织全企业的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、耗费，收入和分配，保证整个企业经营活动的正常进行。耗费，收入和分配，保证整个企业经营活动的正常进行。4）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出分析报告。）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出分析报告。5）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公司资金的正常运转。）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公司资金的正常运转。6）合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。）合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。7）审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。）审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。8）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案。）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案。9）熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保）熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保护企业的合法效益。护企业的合法效益。10）根据本公司的特点和实际情况，制定财务管理的细则。）根据本公司的特点和实际情况，制定财务管理的细则。主管会计的岗位职责主管会计的岗位职责1）按照会计规范及时编制收、付款和转账凭证，负责总账、）按照会计规范及时编制收、付款和转账凭证，负责总账、明细账的登记工作。明细账的登记工作。2）按时编制月度、季度、年度会计报表。）按时编制月度、季度、年度会计报表。3）建立各种收付款辅助台账，并应与有关科目余额相符。）建立各种收付款辅助台账，并应与有关科目余额相符。4）及时清理债权债务，将债务压缩到最低限度。）及时清理债权债务，将债务压缩到最低限度。5）核算库存材料，认真核对库存的收支情况，并按要求抽）核算库存材料，认真核对库存的收支情况，并按要求抽查核实实物。做好固定资产管理工作，及时建立固定资查核实实物。做好固定资产管理工作，及时建立固定资产卡片，按时计提折旧。产卡片，按时计提折旧。6）保管好未用、已用的发票、收据、有价票据，定期检查）保管好未用、已用的发票、收据、有价票据，定期检查各部门、各收款点的在用票据，妥善保管好会计账册、各部门、各收款点的在用票据，妥善保管好会计账册、凭证等资料。凭证等资料。7）检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目。）检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目。出纳员的岗位职责出纳员的岗位职责1）负责现金和银行存款的收付工作，对于当天收入的现金和转）负责现金和银行存款的收付工作，对于当天收入的现金和转账票据要及时送存银行，不积压并做到数字准确、不出差错。账票据要及时送存银行，不积压并做到数字准确、不出差错。2）每天登记好现金和银行存款日记账，做到账面整洁、字迹清）每天登记好现金和银行存款日记账，做到账面整洁、字迹清楚，要日清日结，每月核对好银行账单，并做出未达账的调楚，要日清日结，每月核对好银行账单，并做出未达账的调整表，与总分类账相符。整表，与总分类账相符。3）及时向部门经理报告银行存款余额，银行存款不得出现赤字。）及时向部门经理报告银行存款余额，银行存款不得出现赤字。4）严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定，库存现金按规）严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定，库存现金按规定限额执行，不得挪用库存现金，不得以白条单据抵库。定限额执行，不得挪用库存现金，不得以白条单据抵库。5）严格执行外汇管理制度，如有外币收入，不得私自套换。）严格执行外汇管理制度，如有外币收入，不得私自套换。6）对办理报销的单据，须检查审核手续是否完备，有否违反企）对办理报销的单据，须检查审核手续是否完备，有否违反企业的规定，凡手续不完备的，一律拒绝付款。业的规定，凡手续不完备的，一律拒绝付款。7）及时办理各种转账，现金支票，并交会计做账。）及时办理各种转账，现金支票，并交会计做账。统计员岗位职责统计员岗位职责1）对部门经理负责，遵守企业所制定的）对部门经理负责，遵守企业所制定的财务人员管理细则，做好本职工作。财务人员管理细则，做好本职工作。2）及时统计，存贮各种交收费资料。）及时统计，存贮各种交收费资料。3）维护好电脑设备，保管好所存的资料，）维护好电脑设备，保管好所存的资料，对于变动的资料，要随变随改，以免对于变动的资料，要随变随改，以免出现差错。出现差错。4）完成经理交办的其他事项。）完成经理交办的其他事项。收费员岗位职责收费员岗位职责1）对部门经理负责，遵守企业制定的财务人员管理细则，做）对部门经理负责，遵守企业制定的财务人员管理细则，做好本职工作。好本职工作。2）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴，在收费时要准）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴，在收费时要准确打印各项收费项目，正确填写发票，及时、快捷收妥业主确打印各项收费项目，正确填写发票，及时、快捷收妥业主应付的费用。做到快、准、不错收、漏收，对各种钞票必应付的费用。做到快、准、不错收、漏收，对各种钞票必 须认真验明真伪。须认真验明真伪。3）了解物业管理费及其他费用的构成，以便回答业主的疑问。）了解物业管理费及其他费用的构成，以便回答业主的疑问。同时掌握业主的缴费情况，做好追收工作。同时掌握业主的缴费情况，做好追收工作。4）每天收入的现款、票据必须与收款单核对相符，认真登记）每天收入的现款、票据必须与收款单核对相符，认真登记好收款台账，本日下班前，要将当日款报表汇总，与款项相好收款台账，本日下班前，要将当日款报表汇总，与款项相符后，及时交财务部出纳员。符后，及时交财务部出纳员。5）备用周转金必须天天核对，不得以白条抵库，一切现金收）备用周转金必须天天核对，不得以白条抵库，一切现金收入不准坐支，不得将收入的现金借给任何部门和任何人。入不准坐支，不得将收入的现金借给任何部门和任何人。二、物业管理企业的财务管理制度二、物业管理企业的财务管理制度支票支付制度支票支付制度 备用金制度备用金制度银行往来账目管理银行往来账目管理存款与资金保管制度存款与资金保管制度报价方式与程序管理报价方式与程序管理正式发票管理正式发票管理库存管理库存管理固定资产管理制度固定资产管理制度 支票支付制度支票支付制度物业管理企业总的支出原则应当是支票支付。但为了简化交物业管理企业总的支出原则应当是支票支付。但为了简化交易程序，可以同时规定：易程序，可以同时规定：xxx元以下的支出可从备用金中支元以下的支出可从备用金中支出；超出出；超出xxx元，但低于元，但低于xxx元的支出若要从备用金中支付，元的支出若要从备用金中支付，需由部门经理批准；需由部门经理批准；xxx元以上则由总经理批准等。元以上则由总经理批准等。支票支付的具体制度按银行规定执行，如：支票支付的具体制度按银行规定执行，如：1）除了从备用金中支付的不记名支票和由现金支付的工资单）除了从备用金中支付的不记名支票和由现金支付的工资单支票外，所有发出的支票均需注明支票外，所有发出的支票均需注明“仅至收款人账户仅至收款人账户”，不，不得背书。得背书。2）尚未使用的支票在工作时间需放入保险柜内，保险柜的钥）尚未使用的支票在工作时间需放入保险柜内，保险柜的钥匙应委托两名职员分别保管。匙应委托两名职员分别保管。3）支付支票需有支付凭单证明。）支付支票需有支付凭单证明。4）所有失效的支票需注明）所有失效的支票需注明“作废作废”字样，并存档。字样，并存档。备用金制度备用金制度企业运作过程中发生的低于企业运作过程中发生的低于xxx元的支出，可从备用金中支元的支出，可从备用金中支出。备用金的审批程序如下：出。备用金的审批程序如下：1）只有用钢笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付，而且）只有用钢笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付，而且凭证的后面要附上发票证明。凭证的后面要附上发票证明。2）必须在其所赋予的财务权限范围内，授权批准备用金。）必须在其所赋予的财务权限范围内，授权批准备用金。3）资金保管者有责任在）资金保管者有责任在24h内妥善保管该资金。内妥善保管该资金。4）在支付备用金时，所有凭证和证明文件应盖上）在支付备用金时，所有凭证和证明文件应盖上“已付已付”印印章，以证明此款已付。章，以证明此款已付。银行往来账目管理银行往来账目管理1批准开设银行往来账批准开设银行往来账与企业开户银行往来账有关的支票、汇票、本票、与企业开户银行往来账有关的支票、汇票、本票、定货单以及其他所有的可转让票据之出具、制造、定货单以及其他所有的可转让票据之出具、制造、核收和签名的权限如下：核收和签名的权限如下：1）部门经理或副总经理）部门经理或副总经理 xxx元以下元以下2）总经理或董事总经理）总经理或董事总经理 无限额无限额2定期存款定期存款定期存款应存入开户银行或存入提供最优厚利率的定期存款应存入开户银行或存入提供最优厚利率的金融机构，并需由总经理批准。金融机构，并需由总经理批准。存款与资金保管制度存款与资金保管制度1存款程序存款程序1）每天的收入必须及时存入银行。）每天的收入必须及时存入银行。2）必须备有各种形式的存款单：如现金、汇票；支票等。）必须备有各种形式的存款单：如现金、汇票；支票等。3）必须确保由银行送回的存款单上有银行出纳员的核实盖）必须确保由银行送回的存款单上有银行出纳员的核实盖章，以及银行所打印的数值与存款账户之数值相符。章，以及银行所打印的数值与存款账户之数值相符。2.资金保管资金保管1）未存入银行的收入必须加以上锁。）未存入银行的收入必须加以上锁。2）与其他资金，如未领的工资、小额现金等合理分开。）与其他资金，如未领的工资、小额现金等合理分开。3）每日下班前必须将所有现金放到公司保险柜内（保险柜）每日下班前必须将所有现金放到公司保险柜内（保险柜内现金控制在内现金控制在xxx元以下）。元以下）。4）收入不准用于任何费用支付，不得坐支现金。）收入不准用于任何费用支付，不得坐支现金。5）公司应为接受和保管现金的员工购买职员忠诚保险。）公司应为接受和保管现金的员工购买职员忠诚保险。报价方式与程序管理报价方式与程序管理1报价方式报价方式 1）口头报价用于）口头报价用于xxx元或低于元或低于xxx元的商品及服务。元的商品及服务。 2）书面报价用于高于）书面报价用于高于xxx，但低于，但低于xxx元的商品及服务。元的商品及服务。 3）邀请投标报价用于总经理同意的，高于）邀请投标报价用于总经理同意的，高于xxx元，但低于元，但低于xxx的商品及服务。的商品及服务。 4）公开投标报价用于高于）公开投标报价用于高于XXX元的商品及服务。元的商品及服务。 2程序管理程序管理 在获取报价时，必须遵照下列程序：在获取报价时，必须遵照下列程序： 1）除非万不得以（如特别代理商经销的专卖）除非万不得以（如特别代理商经销的专卖品），均须有三组报价。品），均须有三组报价。 2）对于文具、办公用品、备件、操作材料等，）对于文具、办公用品、备件、操作材料等，需要及时增补的商品，必须取得供应商的报价，需要及时增补的商品，必须取得供应商的报价，并购买最具竞争力的商品。并购买最具竞争力的商品。 3）订货或要求服务时，除了从备用金中支出）订货或要求服务时，除了从备用金中支出的内容外，其他均须有预先编号的的内容外，其他均须有预先编号的“购货订单购货订单”或或“工作通知单工作通知单”。 4）所有）所有“购货订单购货订单”和和“工作通知单工作通知单”必须必须由核准人和财务主管签名。由核准人和财务主管签名。 5）“购货订单购货订单”和和“工作通知单工作通知单”的会计凭证须写明正确的的会计凭证须写明正确的付款付款 6）被指定接受交货、取货时，须有）被指定接受交货、取货时，须有“购货订单购货订单”副本。接受副本。接受交货时，必须核实此交货时，必须核实此“购货订单购货订单”是否已经批准。是否已经批准。 7）接受购货数量，应根据需要由持有）接受购货数量，应根据需要由持有“购货订单购货订单”、“提货提货单单”或供应厂商或供应厂商“发货单发货单”的接受交货人员负责。的接受交货人员负责。 8）如果对方提供满意服务，需在供应厂商）如果对方提供满意服务，需在供应厂商“工作报告工作报告”或或“工作通知单工作通知单”的副本中注明。的副本中注明。 9）收到供应商的账单后，须经常与银行贷方记录核对，记入）收到供应商的账单后，须经常与银行贷方记录核对，记入贷方。贷方。 10）收到的债权人发票，须直接送到财务部，以便准备支付）收到的债权人发票，须直接送到财务部，以便准备支付凭证。凭证。正式发票管理正式发票管理 1）所有正式发票必须按顺序编号。）所有正式发票必须按顺序编号。 2）所有正式发票均须核实。）所有正式发票均须核实。 3）正式发票须用于所有收到的支付，并按顺序开出。）正式发票须用于所有收到的支付，并按顺序开出。 4）正式发票须在收到款项的当时开出，并于当天核对。）正式发票须在收到款项的当时开出，并于当天核对。 5）对于支票收款，出纳员须在）对于支票收款，出纳员须在“支票收集一览表支票收集一览表”上上记录收到的支票，并由其主管核对。记录收到的支票，并由其主管核对。 6）正式发票上的任何改动均须有公司盖章，或财务主）正式发票上的任何改动均须有公司盖章，或财务主管签字。管签字。 7）作废的正式发票必须明确证明其无效，原件附在会）作废的正式发票必须明确证明其无效，原件附在会计凭证副本上。计凭证副本上。库存管理库存管理物业管理企业的库存管理有其服务的特点，所以要库存一些物业管理企业的库存管理有其服务的特点，所以要库存一些维修常用的材料、工具备品、清洁用品和办公用品等。物业维修常用的材料、工具备品、清洁用品和办公用品等。物业管理企业库存量不大，但品种较多，较复杂，要求对库存管管理企业库存量不大，但品种较多，较复杂，要求对库存管理有严格的管理制度。理有严格的管理制度。 1库存管理的基本要求。库存管理的基本要求。1）保证所有的库存物质数量和质量完好无损。）保证所有的库存物质数量和质量完好无损。2）保证库存物质做到物卡相符、账卡相符、账账相符。）保证库存物质做到物卡相符、账卡相符、账账相符。3）库存物质分类安放，保持卫生、整洁、井井有条，便于收）库存物质分类安放，保持卫生、整洁、井井有条，便于收发，检验和盘点。发，检验和盘点。4）制定有效的防水、防潮、防盗、防霉坏的安全措施。）制定有效的防水、防潮、防盗、防霉坏的安全措施。5）建立完备的材料验收、使用发放、清仓盘点制度。）建立完备的材料验收、使用发放、清仓盘点制度。2采购和验收的基本要求采购和验收的基本要求1）采购人员必须对所管物业各种公共设施设备有一）采购人员必须对所管物业各种公共设施设备有一定的了解，要按质、按量、按要求购买所需的材定的了解，要按质、按量、按要求购买所需的材料。料。2）要根据仓库情况，做好采购计划，不能盲目采购。）要根据仓库情况，做好采购计划，不能盲目采购。3）采购计划单需总经理审批，方可采购。采购时要）采购计划单需总经理审批，方可采购。采购时要货比三家，做到价廉物美。货比三家，做到价廉物美。4）货物的验收要与采购单相符，凡未办理采购手续）货物的验收要与采购单相符，凡未办理采购手续的货物不予验收入库。的货物不予验收入库。5）根据发票检验进货，凡发票需与实物名称、型号、）根据发票检验进货，凡发票需与实物名称、型号、规格、数量核对验收，不相符的不予验收入库。规格、数量核对验收，不相符的不予验收入库。库存管理的原则库存管理的原则1）管理人员必须负责库存的搬运并确保其存）管理人员必须负责库存的搬运并确保其存放的合理。放的合理。2）所有存货需放在指定地点，凭证先编号。）所有存货需放在指定地点，凭证先编号。领货时需持核准的领货时需持核准的“领货单领货单”方可将货取出。方可将货取出。3）管理人员或其他被委派工作者须查看废弃）管理人员或其他被委派工作者须查看废弃存货，并及时向部门经理汇报。存货，并及时向部门经理汇报。4）存货盘点情况须呈报部门经理，并有责任）存货盘点情况须呈报部门经理，并有责任解释任何差额。解释任何差额。固定资产管理制度固定资产管理制度 1.1.固定资产应具备的条件（各单位可自定），固定资产应具备的条件（各单位可自定），一般讲：一般讲：1 1）使用期限超过）使用期限超过1 1年的房屋及建筑物，机器设年的房屋及建筑物，机器设备、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。备、器具、工具等。2 2）不属于生产经营主要设备的物品，单位价值）不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在在20002000元以上，并且使用期限超过元以上，并且使用期限超过2 2年的。年的。3 3）低于上述金额的设备，但耐用时间在）低于上述金额的设备，但耐用时间在1 1年以年以上的大批量同类财产也列为固定资产。上的大批量同类财产也列为固定资产。 2固定资产管理的职责固定资产管理的职责1）使用单位应指定专人管理，做到账物相符。）使用单位应指定专人管理，做到账物相符。2）使用中的固定资产，应执行有关部门制定的维修保）使用中的固定资产，应执行有关部门制定的维修保养制度和有关操作规程，建立健全各管理岗位责任养制度和有关操作规程，建立健全各管理岗位责任制。实行专人管理，专人使用，专人保养。制。实行专人管理，专人使用，专人保养。3）随时掌握使用中的固定资产动态，及时提供固定资）随时掌握使用中的固定资产动态，及时提供固定资产使用情况，经常与固定资产管理部门联系，不得产使用情况，经常与固定资产管理部门联系，不得擅自转移固定资产。擅自转移固定资产。4）建立固定资产技术档案、台账，做到统计资料和原）建立固定资产技术档案、台账，做到统计资料和原始记录齐全、按时、准确地填报固定资产统计报表始记录齐全、按时、准确地填报固定资产统计报表和分析资料。和分析资料。 3.财务部门的职责财务部门的职责1）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产管理的各项基）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产管理的各项基础工作。础工作。2）填制统一的固定资产卡一式三份，一份归口管理部门，一）填制统一的固定资产卡一式三份，一份归口管理部门，一份交使用单位，一份交会计部门作为固定资产明细台账。份交使用单位，一份交会计部门作为固定资产明细台账。3）协助固定资产归口管理部门，编制固定资产投资计划，并）协助固定资产归口管理部门，编制固定资产投资计划，并进行分析、落实投资资金。进行分析、落实投资资金。4）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产的增加、调拨）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产的增加、调拨和清理报废工作，做好固定资产清查盘点工作。和清理报废工作，做好固定资产清查盘点工作。5）组织固定资产的财务核算工作。）组织固定资产的财务核算工作。4固定资产的折旧固定资产的折旧物业管理企业应按照国家规定计提折旧。固定资产折旧的计算物业管理企业应按照国家规定计提折旧。固定资产折旧的计算方法有直线法、工作量法、余额递减法、双倍余额递减法、方法有直线法、工作量法、余额递减法、双倍余额递减法、年数总额法等。年数总额法等。物业管理企业一般常用直线法来计提固定资产折旧。物业管理企业一般常用直线法来计提固定资产折旧。