房地房地产开开发报建建专业培培训房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金房地产开发模式香港模式：香港模式：以开以开发商商为中心中心客客户预售融售融资、银行按行按揭融揭融资由开由开发商一家完成商一家完成“买地、建造、地、建造、卖房、管理房、管理”纵向价向价值链开开发商不持有物商不持有物业美国模式：美国模式：市市场化化资本运作本运作聘聘请专业公司完成房地公司完成房地产开开发的各个的各个环节横向价横向价值链开开发商持有并商持有并经营物物业房地产开发模式物物业业管理管理 销销售售 盖房子盖房子 取得土地取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依依赖房房产销售收入和售收入和银行提供行提供资金金以以销售售为主的主的经营模模式式以圈地、圈以圈地、圈钱为主的主的盈利模式盈利模式中国的房地产开发程序n nStep 2. 前期工作前期工作n nStep 3.建建设阶段段n nStep 4.租售租售阶段段n nStep 1.投投资机会机会选择与决策分析与决策分析中国的房地产开发程序n nStep 2. 前期工作前期工作n nStep 3.建建设阶段段n nStep 4.租售租售阶段段n nStep 1.投投资机会机会选择与决策分析与决策分析投资时机选择与决策分析机会机会机会机会筛选筛选财务财务分析分析分析分析资资源源源源评评估估估估投投资决决策策分分析析投投资机机会会选择机会机会机会机会寻寻找找找找 投资时机选择与决策分析根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地意向地块的的 确确 定定 投资时机选择与决策分析在投在投资资前，前，对项对项目的内外目的内外资资源源进进行行评评估是一估是一项项必不可少的工作。必不可少的工作。对项对项目目优优势资势资源的利用可以提高源的利用可以提高项项目的目的竞竞争力；争力；对项对项目劣目劣势资势资源的改造，可以最大限源的改造，可以最大限度地度地规规避市避市场风险场风险，加速，加速项项目目资资金回金回收。收。项项目的目的资资源源评评估可以分估可以分为经济层为经济层面、城市面、城市发发展展层层面、城市文化面、城市文化层层面和面和自身价自身价值层值层面四大部分。其中，面四大部分。其中，经济经济层层面又可以分面又可以分为为宏宏观经济层观经济层面和中面和中观观经济层经济层面。面。进行行项目目资源源评 估估 投资时机选择与决策分析中中观经济评估指估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价自身价值评估指估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市城市发展展评估指估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏宏观经济评估指估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化城市文化评估指估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行行项目目资源源评 估估 投资时机选择与决策分析投资时机选择与决策分析可持续性可持续性前瞻性前瞻性整体性整体性纵深性纵深性风险最小风险最小利利润润最最大大进行行项目目资源源评 估估 分析投资机会分析投资机会研究的结论，研究的结论，初步判断项目初步判断项目投资是否可行，投资是否可行，并决定下一步并决定下一步具体研究工作。具体研究工作。初步可行性初步可行性 研研 究究 投资时机选择与决策分析对拟投资的项目对拟投资的项目进行全面的技术进行全面的技术经济研究，并针经济研究，并针对具体地块及市对具体地块及市场现状建议开发场现状建议开发投资模型，对建投资模型，对建设投资、成本费设投资、成本费用、现金流量等用、现金流量等进行精确控制。进行精确控制。可行性方案可行性方案 研研 究究 投资时机选择与决策分析确定意向地确定意向地块 成立成立项目研究小目研究小组 投投资、策划人、策划人员 设计人人员 财务人人员进行行项目目资源源评估估 经济层面面评估估 城市城市发展展层面面评估估 城市文化城市文化层面面评估估 自身价自身价值层面面评估估投资决策流程初步可行性研究初步可行性研究 制定研究制定研究计划划静静态经济指指标分析分析可行性方案研究可行性方案研究 用于用于银行行贷款的款的地地块发展可行性方案展可行性方案 制定研究制定研究计划划动态经济指指标分析分析动态资金金缺口分析缺口分析项目目风险分分 析析 用于政府用于政府报建的建的地地块发展可行性方案展可行性方案中国的房地产开发程序n nStep 2. 前期工作前期工作n nStep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二土地二级开开发 土地市场企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二土地二级开开发 土地市场企业取得土地的方式行政命令式可以是划行政命令式可以是划拨也可以是也可以是协议出出让. .根据根据20032003年年8 8月月1212号正式号正式发布的国布的国务院院1818号令，政府号令，政府有有权合理确合理确实定各定各类房地房地产用地的布局和比例。用地的布局和比例。也就是也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的，在各个城市中，仍有由政府决策的开开发工程，其中有相当一局部工程，其中有相当一局部( (比方危改工程、比方危改工程、工商企工商企业改造、改造、经济适用房和根底适用房和根底设施建立中施建立中的建立用地分配的建立用地分配) )是通是通过土地土地协议出出让的方式的方式进展的，尤其是危改和根底展的，尤其是危改和根底设施建立中的建立用施建立中的建立用地分配，根本上是控制在政府手里。地分配，根本上是控制在政府手里。企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二土地二级开开发 土地市场企业取得土地的方式资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: 投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成工程开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司：为了防止缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比方万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。解释-营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税？企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二土地二级开开发 土地市场企业取得土地的方式土地市场 通过在土地市场进展招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。 办理国土使用证受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市国土局地产处市国土局地产处市国土局地产处市国土局地产处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；红线图、总平面图；红线图、总平面图；红线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得取得取得取得国土使用证国土使用证国土使用证国土使用证 前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理房地产开发企业资质受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市建委开发处市建委开发处市建委开发处市建委开发处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：2020个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料： 申请资质等级的报告；申请资质等级的报告；申请资质等级的报告；申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申报表房地产开发企业资质申报表房地产开发企业资质申报表房地产开发企业资质申报表；企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照；企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证；验资报告；验资报告；验资报告；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。 取得取得取得取得房地产开发企业资质房地产开发企业资质房地产开发企业资质房地产开发企业资质前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理建立工程选址意见书受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1515个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书申请表申请表申请表申请表; ; 土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件; ; 扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件; ; 联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议; ; 1:500 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。 取得取得取得取得建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书 前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理建立用地规划许可证受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：所需主要资料：建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书; ; 建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证申请表申请表申请表申请表; ; 经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的1:500(1:500(或或或或1:1000)1:1000)实测现状矢量实测现状矢量实测现状矢量实测现状矢量地形图地形图地形图地形图; ; 拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图; ; 拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书; ; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函; ; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。环保等管理部门的意见。 取得取得取得取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证 前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证开发工程立项登记受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市发改委市发改委市发改委市发改委受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告; ; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明资金信用证明资金信用证明资金信用证明; ; 投资意向书投资意向书投资意向书投资意向书; ; 银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书; ; 规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书; ; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。编编编编 制制制制项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书申申 报报项目建议书项目建议书审审 批批项目建议书项目建议书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）取得立项批复取得立项批复取得立项批复取得立项批复前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证工程深度市场调查在工程立项之后，需针对当地市场状况，在工程立项之后，需针对当地市场状况，在工程立项之后，需针对当地市场状况，在工程立项之后，需针对当地市场状况，进展更深层次的市场调研，以到达躲避市进展更深层次的市场调研，以到达躲避市进展更深层次的市场调研，以到达躲避市进展更深层次的市场调研，以到达躲避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查工程所在区产品层面。市场层面需要调查工程所在区产品层面。市场层面需要调查工程所在区产品层面。市场层面需要调查工程所在区域的市场状况，产品层面需要调查工程所域的市场状况，产品层面需要调查工程所域的市场状况，产品层面需要调查工程所域的市场状况，产品层面需要调查工程所在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。四个环节的工作需要开展。四个环节的工作需要开展。四个环节的工作需要开展。工程深度市场调查了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查 消费市场的研究和目标客户的定位前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证工程定位筹划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定工程的定位。工程定位主要包括本工程的市场定位、工程工程的定位。工程定位主要包括本工程的市场定位、工程工程的定位。工程定位主要包括本工程的市场定位、工程工程的定位。工程定位主要包括本工程的市场定位、工程开发核心定位、产品形态定位、工程价格定位等。其采用开发核心定位、产品形态定位、工程价格定位等。其采用开发核心定位、产品形态定位、工程价格定位等。其采用开发核心定位、产品形态定位、工程价格定位等。其采用的手段主要是工程的手段主要是工程的手段主要是工程的手段主要是工程SWOTSWOT分析和工程竞争力分析。在这一分析和工程竞争力分析。在这一分析和工程竞争力分析。在这一分析和工程竞争力分析。在这一阶段，需根据工程资源的可利用程度，确保工程的各项资阶段，需根据工程资源的可利用程度，确保工程的各项资阶段，需根据工程资源的可利用程度，确保工程的各项资阶段，需根据工程资源的可利用程度，确保工程的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的根底上，确源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的根底上，确源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的根底上，确源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的根底上，确定本工程的竞争力，研判市场的空白点予以定位定本工程的竞争力，研判市场的空白点予以定位定本工程的竞争力，研判市场的空白点予以定位定本工程的竞争力，研判市场的空白点予以定位, ,确定工程确定工程确定工程确定工程概念草案。概念草案。概念草案。概念草案。解释-SWOTStrengths Weakness Opportunity Threats分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势strength、竞争劣势weakness、时机opportunity和威胁threat，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境可以有机地结合起来。EMBA、MBA等主流商管教育均将SWOT分析法作为一种常用的战略规划工具包含在内。前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证工程产品筹划在设计公司进展土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进展土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进展土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进展土地规划之前，开发商尚需要根据筹划部门根据筹划部门根据筹划部门根据筹划部门( (公司公司公司公司) )的建议合理划分工程地块的建议合理划分工程地块的建议合理划分工程地块的建议合理划分工程地块的可利用程度，把工程差异化竞争优势转化到的可利用程度，把工程差异化竞争优势转化到的可利用程度，把工程差异化竞争优势转化到的可利用程度，把工程差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商筹规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商筹规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商筹规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商筹划部门、筹划公司、设计单位之间互相配合，划部门、筹划公司、设计单位之间互相配合，划部门、筹划公司、设计单位之间互相配合，划部门、筹划公司、设计单位之间互相配合，最后由筹划部门最后由筹划部门最后由筹划部门最后由筹划部门( (公司公司公司公司) )出具工程概念设计任务出具工程概念设计任务出具工程概念设计任务出具工程概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进展书、产品设计建议书，以此指导设计公司进展书、产品设计建议书，以此指导设计公司进展书、产品设计建议书，以此指导设计公司进展工程的总体规划设计、方案设计，最终确定工工程的总体规划设计、方案设计，最终确定工工程的总体规划设计、方案设计，最终确定工工程的总体规划设计、方案设计，最终确定工程的产品方案。程的产品方案。程的产品方案。程的产品方案。前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证工程产品设计概念概念设计规划概念划概念设计景景观概念概念设计规划划时空空环境分析境分析方案方案设计初步初步设计施工施工图设计建筑方案建筑方案设计景景观方案方案设计详细规划划设计建筑建筑单体体设计前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证建筑方案审批受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市规划局市规划局市规划局市规划局受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：8 8个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500(1:500或或或或1000)1000)四份；四份；四份；四份； 建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果面效果面效果面效果 图图图图( (须标明色彩及材质须标明色彩及材质须标明色彩及材质须标明色彩及材质) )、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图; ; 光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图( (含含含含建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线) )。取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图 前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理建立工程规划许可证受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处市规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1010个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在事前需办理事项或所需主要资料：在事前需办理事项或所需主要资料：在事前需办理事项或所需主要资料：在XXXX市建委设计处、审图中心办理市建委设计处、审图中心办理市建委设计处、审图中心办理市建委设计处、审图中心办理 施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查( (人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核等审核等审核等审核) )，1717至至至至2222个工作日；个工作日；个工作日；个工作日； 在在在在XXXX市建委城建二处办理市政设施配套费核定单市建委城建二处办理市政设施配套费核定单市建委城建二处办理市政设施配套费核定单市建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3 3个工个工个工个工 作日；作日；作日；作日； 在在在在XXXX市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ； 在在在在XXXX市建委建管处缴纳报建费用；市建委建管处缴纳报建费用；市建委建管处缴纳报建费用；市建委建管处缴纳报建费用； 在在在在XXXX市勘察设计院办理正式坐标放线资料。市勘察设计院办理正式坐标放线资料。市勘察设计院办理正式坐标放线资料。市勘察设计院办理正式坐标放线资料。取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章( (骑缝章骑缝章骑缝章骑缝章) )的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书 前 期 主 要 工 作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理施工许可证受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市建委建管处市建委建管处市建委建管处市建委建管处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请 表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证； 开工条件开工条件开工条件开工条件 审查审查审查审查( (表表表表) )；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案( (表表表表) )；施工图审；施工图审；施工图审；施工图审 查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和 派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总监证( (原件压证原件压证原件压证原件压证) )、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证( (原件压证原件压证原件压证原件压证); ); 质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物 勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得建设工程施工许可证取得建设工程施工许可证取得建设工程施工许可证取得建设工程施工许可证前 期 其 它 工 作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理 ；设计方案评标会召开及设计单位中标办理 ；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理 、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段中国的房地产开发程序n nStep 2. 前期工作前期工作n nStep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析建 设 阶 段开工前期开工前期开工前期开工前期准备工作准备工作准备工作准备工作工程建设工程建设工程建设工程建设招招招招 投投投投 标标标标开工手续开工手续开工手续开工手续的的的的 办办办办 理理理理工程施工工程施工工程施工工程施工及及及及竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。工程建工程建设施工施工配套工程施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人防工程、划、消防、防雷工程、人防工程、环保、保、绿化、化、卫生防疫、生防疫、电梯、市政梯、市政基基础设施等施等验收，收，办理工程理工程质量量书，勘勘测院院实测竣工竣工图，房管局，房管局实测建筑建筑面面积，城建档案，城建档案馆竣工竣工资料料进馆并出并出具意具意见书办理建理建设工程竣工工程竣工验收收备案案中国的房地产开发程序n nStep 2. 前期工作前期工作n nStep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( (销销销销) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续 产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( (销销销销) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续 产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批工程营销筹划针对营销工作的市工作的市场调查目目标客客户深度定位深度定位项目的入市目的入市时机及开机及开盘销售排期售排期项目目营销定位定位项目整合目整合营销策略策略工程营销筹划项目价格体系的制定目价格体系的制定项目的广告推广策略目的广告推广策略营销执行行项目的活目的活动推广策略推广策略项目的媒体运用策略目的媒体运用策略工程营销筹划项目目营销总体思路体思路销售售节奏的控制奏的控制分分阶段段销售售计划与策略划与策略分分阶段推广策略段推广策略整合整合营销策略策略工程营销筹划广告的跟广告的跟进和和监控控销售售执行与工程行与工程进度配合度配合营销组织管理制定管理制定销售售队伍的伍的组建与培建与培训营 销执 行行开开盘执行方案与准行方案与准备租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( (销销销销) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续 产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批办理商品房预(销)售许可证受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市房管局产权监理处市房管局产权监理处市房管局产权监理处市房管局产权监理处 受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：3 3个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求所需主要资料：项目工程进度要求( (多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施 工进度达到工进度达到工进度达到工进度达到0.0000.000，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部) ) 法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明；法人授权委托书；地址、门牌号证明； 填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表；填写商品房预售登记申请表； 国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证 及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证( (核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件) )； 开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照开发企业的资质证书、营业执照( (核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件核原件交复印件) )； 商品房预售方案商品房预售方案商品房预售方案商品房预售方案( (应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、 销售计划等内容销售计划等内容销售计划等内容销售计划等内容) )； 预售面积测算资料。预售面积测算资料。预售面积测算资料。预售面积测算资料。取得取得取得取得商品房预商品房预商品房预商品房预( (销销销销) )售许可证售许可证售许可证售许可证租售阶段项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预( (销销销销) )售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续 产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批办理产权初始登记(大产权) 受理单位：受理单位：受理单位：受理单位：XXXX市房管局产权监理处市房管局产权监理处市房管局产权监理处市房管局产权监理处 受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：3 3个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表；所需主要资料：产权初始登记申请表； 国土使用证国土使用证国土使用证国土使用证( (核原件，交复印件核原件，交复印件核原件，交复印件核原件，交复印件) )； 总平面图总平面图总平面图总平面图( (原件原件原件原件) )； 建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证( (原件原件原件原件) )； 竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表竣工验收备案表( (原件原件原件原件) )； 白蚁防治书白蚁防治书白蚁防治书白蚁防治书( (原件原件原件原件) )； 房屋维修基金房屋维修基金房屋维修基金房屋维修基金( (原件原件原件原件) )； 竣工验收合格证竣工验收合格证竣工验收合格证竣工验收合格证( (原件原件原件原件) )； 测绘报告测绘报告测绘报告测绘报告( (原件原件原件原件) )；面积核定报告；面积核定报告；面积核定报告；面积核定报告( (产权测量办产权测量办产权测量办产权测量办) ) ；预售许；预售许；预售许；预售许 可证可证可证可证( (原件原件原件原件) )；物管方案核定证明；物管方案核定证明；物管方案核定证明；物管方案核定证明取得大产权取得大产权取得大产权取得大产权主流产品开发流程项目目资源源评估估(初步市初步市场调研研)地地块时空空环境境调查可行性研究可行性研究(立立项分析分析)深度市深度市场调研研YesNo住宅住宅产品品设计调查消消费市市场研究及研究及目目标客客户定位定位消消费市市场研究及研究及目目标客客户定位定位规划划特特征征景景观特特征征立立面面处理理户型型特特征征细部部处理理SWOT分析及分析及资源源审核核项目目竞争力分析争力分析住宅住宅产品初步品初步调查结论市市场空白点研判空白点研判差异化差异化竞争争优势及核心及核心竞争力定位争力定位产品初步形品初步形态定位定位住宅住宅产品初步品初步选择同一板同一板块优秀秀项目研究目研究原原创开开发概念定位概念定位概念草案概念草案超越超越项目目借借鉴项目目项目开目开发核心定位核心定位开开发主主题市市场形象形象生活生活蓝本本生活方式生活方式社区文化社区文化定定 位位项目目产品形品形态定位定位开开发模型模型方案方案对比比建筑建筑类型型面面积对比比产品理念品理念主力主力户型型项目价格定位目价格定位项目目总体体规划理念划理念地地块价价值及用途及用途初期开初期开发策略策略开开发主主题导入入总体理念体理念策划策划项目景目景观规划理念策划划理念策划概念概念设计任任务书概念概念设计项目建筑目建筑规划理念策划理念策划划项目公建配套理念策目公建配套理念策划划项目目产品建品建议详细规划划设计任任务书项目目营销策划策划营销专题市市场报告告方案方案设计详规设计建筑建筑单体体设计初步初步设计项目整合目整合营销策略策略项目的入市目的入市时机及开机及开盘销售排期售排期价格体系制定价格体系制定推广策略推广策略营销执行行销售道具及物料准售道具及物料准备视觉系系统设计跟跟进施工施工图设计施工施工图预算算招投招投标监理公司介入理公司介入确定确定 施工施工单位位开开 工工开工开工 吉日吉日选择组建工程管理建工程管理组全全程程工工程程管管理理广广告告公公司司介介入入VI策划方案及跟策划方案及跟进营销组织管理管理开开盘销售策略售策略开开 盘竣工竣工验收收交交 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