赠送面积效益分析赠送面积效益分析赠送面积效益分析赠送面积效益分析产品打造必杀技之一产品打造必杀技之一偷容积的利润分析偷容积的利润分析送与不送研判送与不送研判土地成本土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积的利润，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；润率的提升；利润率利润率拖累区拖累区利润率拉升区利润率拉升区分界点送与不送研判送与不送研判土地成本土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：因赠送面积价值打折，当土地成本占比因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积越多，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拖累区利润率拉升区利润率拉升区送与不送研判送与不送研判建筑成本建筑成本结论：结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）利润率拉升区利润率拉升区利润率拖累区利润率拖累区分界点送与不送研判送与不送研判建筑成本建筑成本假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率； 利润率拖累区利润率拖累区利润率拉升区利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）1招商观澜中心2中信西乡3天健宝安中心案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）赠送面积折算率取值参考赠送面积折算率取值参考赠送面积项目折算率取值参考具体取值重点考虑因素内庭院两层通高,不能封不能隔R-50%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风地下室可改为标准层高70%-90%房间好用性景观采光通风2.2米层高50%-75%房间好用性景观采光通风假复式夹层2.2米60%-80%房间好用性景观采光通风夹层2.2米70%-95%房间好用性景观采光通风入户花园一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性景观采光通风两层通高,不能封不能隔R-60%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性景观采光通风隐形衣橱85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风阳台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性景观采光通风花池不能封R-30%可利用性能封为室内空间50%-95%房间好用性景观采光通风R为保底折算率=单位建安成本（1+15%）/均价赠送面积价格提升公式赠送面积价格提升公式vP送=P不送（1+R1R6/R5）vP保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面积赠送率R1配套面积比率R4实用率R5赠送面积折算率R6P送P不送P PP保底宏发领域180027%1.380%50%14000 119792021 2021 737 西岸观邸180030%1.380%65%10000 80401960 1960 819 名词解释名词解释P送：已考虑赠送面积后的均价P不送：不考虑赠送面积时的均价P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期关于土地增值税对赠送面积的影响关于土地增值税对赠送面积的影响v相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；v对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。增值税税率：增值税税率：增值额增值额/ /总成本总成本20%20%，免征，免征20%20%增值额增值额/ /总成本总成本50%50%，税率为，税率为30%30%50%50%增值额增值额/ /总成本总成本100%100%，税率为，税率为40%40%100%100%增值额增值额/ /总成本总成本200%200%，税率为，税率为50%50%200%200%增值额增值额/ /总成本，税率为总成本，税率为60%60%