CBD PK HOPSCA CBDCBD理论及特征理论及特征 CBDCBD发展规律发展规律 北京北京CBDCBD案例研究分析案例研究分析 印象印象HOPSCAHOPSCA HOPSCAHOPSCA概念及特征概念及特征 案例详解案例详解 国外其他典型案例国外其他典型案例 CBDCBD与与HOPSCAHOPSCA终极对话终极对话目 录CBDCBD研究研究PART1 CBDPART1 CBD理论及特征理论及特征何为何为CBDCBD？CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。当代城市当代城市CBDCBD的八大特征的八大特征现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征。1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；2、拥有商务空间的最高聚集度；3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；4、拥有最高的地价；5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度；6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域 重合的趋势显著。PART2 CBDPART2 CBD发展规律发展规律CBDCBD规律一：城市功能聚集中心规律一：城市功能聚集中心阶段时间主要交通通讯工具生产方式城市地域结构演化阶段CBD功能第一阶段1920年以前电车、马车、邮递福特主义城市膨胀阶段商业为主，混合功能第二阶段19201970年火车、汽车、电话大规模生产为主市区蔓生阶段专业功能分区、综合功能第三阶段1970年以后高速公路、信息高速公路灵活、柔性化的生产方式多层向心城市体系阶段商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展城市城市CBDCBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果. .现代现代CBDCBD的功能演化的功能演化CBDCBD的三种功能聚集中心的三种功能聚集中心1、管理和控制职能聚集中心在CBD的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。2、金融市场运作功能聚集在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。3、专业化生产服务职能集聚生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。CBDCBD规律二规律二地价与租金地价与租金在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。高档零售；金融、信息咨询；旅馆、批发业；居住及其他地带位置纽约芝加哥亚特兰大波士顿达拉斯平均CBD910896.57.59106.57.58.03城市外围7.596.57.54.756.257.58.5576.85高出比例0.110.200.200.230.200.350.180.200.070.300.171972年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元/平方英尺/年）CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。CBDCBD的开发的开发分类级别主要城市例举CBD规模（建筑面积：万平方米）人均占有量（人/平方米）第一类世界级纽约、东京、伦敦、巴黎等15002500约1.23.5第二类全球区域集多伦多、悉尼、上海、北京等500约0.41.6第三类国家级深圳、广州、天津等300约0.4第四类地区级合肥、长沙、大连等150250约0.3不同级别CBD合理规模城市级别决定了城市级别决定了CBDCBD规模规模单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）单中心CBD用地面积（百万平方米）建筑面积（万平方米）容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0单中心单中心CBDCBD开发三大规律：开发三大规律：A A用地规模多在用地规模多在200200万平方米以下；万平方米以下；B B、建筑面积在、建筑面积在500500万平方米以下；万平方米以下；C C、开发强度之容积率多在、开发强度之容积率多在2.52.5左右。左右。CBD内房地产开发的物业构成类别组成用地（）办公机构银行、保险公司、专业服务（律师行）等、管理机构（大公司总部、行政机构等）40商店零售商店、百货店16工业、仓储工厂、仓库12公共建筑博物馆、大学、娱乐机构10住宅22总计100现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50，25，25。世界其他商务区的功能比例也大致如此。经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20，其余分配给各种必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。PART3 PART3 北京北京CBDCBD案例分析案例分析地理位置地理位置CBDCBD区位：区位：北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间CBDCBD规模：规模：北京市CBD规划用地约4平方公里，规划范围东自西大望路，西至东大桥路，北起朝阳北路，南达通惠河。现有建筑300万平方米，政府投资100亿于15年内达到1000万平方米，计划2008年完成整个规划的70%。届时，CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%，多功能性强化。区域主要代表项目：区域主要代表项目：新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道已成现房项目：已成现房项目：阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心 。北京北京CBDCBD规划沙盘图规划沙盘图定位定位城市功能定位建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。总体规划总体规划商务设施文化娱乐居住用地中小学用地教育科研用地市政用地绿化用地混合使用规划理念规划理念A A、商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体 现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。B B、突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置在“金十字”街两侧地段，设 计形成混合功能区。重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合。C C、重视生态环境建设，强调商务中心区内设置大面积公共绿地，并通过绿化带的连接，形 成完整的绿化体系。D D、塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突 出、错落有致的空间形态。E E、建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。F F、建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便 利条件和有力保障。交通规划交通规划规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。思路思路1、制定相应的交通组织方案，保证商务中心区对外交通的通畅。 研究商务中心区建设与周边地区及市区的相互影响，进行定量分析和评价，提出交通改善方案及对策措 施。2、针对北京商务中心区缺少出入通道和集散网络的状况，在路网规划中强调完善路网结构，最大限度的寻 求路网整体协同效益。3、强调空间综合利用，使交通设施的安排尽可能与建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空间， 尽可能使人流与车流、各种类型车流在空间上分流，形成一个与人文及生态环境融合的交通环境。具体措施具体措施CBD要建内部公交循环系统当进入CBD区域时，有两条内部循环公交线路可供选择。该线路上设置公交专用道，同时采用大容量公交车。公共交通将在未来CBD内达到56%的比例，这与国外发达国家的CBD区域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然维持了较低的比例。CBD未来有两条内部循环公交线路现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%，约每日36000人次。CBD地下铁建设路线区域内将增设四条地铁线路七个地铁站在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区域外的公交站点或者区域内的地铁站进入CBD后就可以搭乘公交。黑色圆圈为公交换乘站环境景观规划环境景观规划历史人历史人文公园文公园表演艺术表演艺术广场广场科技信息公科技信息公园园自然科自然科学公园学公园受现状条件和土地开发方式的制约，在CBD内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园，拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统，环状绿化系统将整个商务办公区连接，且位于区域的中部，人流比较集中的位置。串起历史人文公园和表演艺术广场人文轴线人文轴线科技轴线科技轴线串起科技信息公园绿化系统的两条轴线绿化系统的两条轴线绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间，为张的街道界面提供一个喘息的空间，为CBDCBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。密集的建筑群体提供一个观赏的距离。规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植，使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施，使人与自然环境更加贴近。通惠河通惠河在红线两侧附近建造商务办公区 红线外围依次是混合功能区，再外围是居住区，规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势，形成一个中间高，向外依次递减的整体形态。规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势，形成一个中间高，向外依次递减的整体形态。主体建筑的高度均在100米以上，高度在150-300米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。 建国门外大街建国门外大街东三环路东三环路超超高高度度核核心心区区延续长安街的传统格局，建筑较庄重、严整，临街基本形成一个平直的界面，这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑，建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果，中心广场可布置会展中心等大型公共设施，为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。地下空间规划地下空间规划规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点（远期实现三点）、三线”组成。一轴地下公共空间发展轴：东三环路南北向地下空间发展轴线。一区地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。两点地下空间主要集散点：地铁1号、10号线国贸换乘站，地铁10号线光华路车站（远期有地铁14号线光华路车站）。三线地下空间主要公共联络线：建国门外大街及建国路地下联络线，光华南路地下联络线，商务中心区东西街地下联络线。地面地下一层主要为商业设施地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处设置少量地下二层商业，以保持地下商业网络的连续。地下三层、四层主要为停车及设备用房，以满足商务中心区内较高的机动车停车位指标要求。北京北京CDBCDB地下连廊布局地下连廊布局由于国贸桥周边商务办公项目众多，人流、车流量较大，加上地铁1号线、10号线在国贸东南角均未设置出入口，因此，06年初，在CBD地区首先启动银泰中心至航华大厦地下人行通道、中环广场至银泰中心地下人行通道的建设工作。其中，银泰中心至航华大厦地下人行通道将东西向穿过东三环，长度为610米。从银泰中心走地下人行通道，步行几分钟就可到达航华大厦。中环广场至银泰中心地下人行通道长度为200米.2008年前，一条长达5400米、连通地铁和公交站点的地下连廊将贯穿整个CBD地区。地下连廊不仅作为地下通道使用，还将建成特色商业区。核心区规划核心区规划北京CBD核心区域位于东三环、光华路、针织路和建国路区域。总建筑面积约为60多万平方米，规划保留的建筑面积约为30万平方米。现状居民约有800户，居民约2300人。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。产业规划产业规划CBDCBD产业定位产业定位以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住加入世贸组织和举办奥运会两大机遇，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。发展和健全各类中介服务体系。建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。商业规划的主要内容商业规划的主要内容商业规划的重点商业规划的重点一是“两个标志项目”，即展示商务中心区商务形象的商务中心区会展中心，展现商务中心区财富品位的顶级消费中心。二是“三条商业走廊”，即Z形时尚商业景观走廊，东三环地下商业走廊，中轴线文化商业走廊。三是“三个生活区商业组团”，即三个主要公寓集中地带的社区生活商业服务系统。此外，朝阳路南侧东大桥至规划的东大桥东侧路地段交通便利，与朝外市级商业中心联为一体，其商业具体安排应与朝外大街整体开发统筹考虑。北京北京CBDCBD各类指标比例图各类指标比例图HOPSCAHOPSCA研究研究PART1 PART1 印象印象HOPSCAHOPSCA印象印象HOPSCA印象印象HOPSCA印象印象HOPSCA印象印象HOPSCA印象印象HOPSCAPART2 HOPSCAPART2 HOPSCA概念及特征概念及特征H Hotel O Office C Club S Shopping mall P Park A Apartment 概念阐述概念阐述HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 HOPSCAHOPSCA两种表现形式两种表现形式城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA 具有代表性的具有代表性的HOPSCA城市项目城市项目巴黎拉德芳斯纽约曼哈顿东京六本木上海新天地 高可达性高可达性 高密度，集约性高密度，集约性 功能复合性功能复合性 土地使用均衡性土地使用均衡性 空间连续性、整体统一性空间连续性、整体统一性内部、外部联系完整性内部、外部联系完整性 巨大的社会效应巨大的社会效应 巨大的升值潜力巨大的升值潜力交通网络密集，便捷平面、立面、空间的连续与结合建筑风格统一，环境协调建筑高度和密度高人流量高，人口密集拥有城市的多种功能，集商务、购物休闲、娱乐为一体均衡的土地使用方式最大限度利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。内外部交通网络合理规划与使用具有巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。HOPSCAHOPSCA的特征的特征HOPSCAHOPSCA地产模式的价值体现地产模式的价值体现1 1 HOPSCAHOPSCA将为城市带来巨大的增值价值将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。2 2 HOPSCAHOPSCA代表了一种全新的生活方式代表了一种全新的生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。HOPSCAHOPSCA形态形态文化中心商业中心艺术中心娱乐中心居住中心HOPSCAHOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。PART3 PART3 案例详解案例详解日本东京的六本木，也是近几年才诞生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。东京六本木东京六本木案例分析案例分析日本东京的六本木，也是近几年才诞生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。 经济形态HOPSCA城市规划城市规划开发理念开发理念一、使办公的地方和居住的区域接近，缩短人们生活和工作之间往返的时间；二、城区是安心和安全的；三、塑造一个良好、美观的环境；四、想办法把对历史的回忆如何保留下来。商业中心商业中心商业中心六本木新商业区（Roppongi Hills）位于东京中心位置的港区六本木地区，占地面积大约为11.6公顷，由著名建筑会社森大厦公司开发建设。它以写字楼大厦为中心，是一个整合了办公、住宅、饭店、商业设施、美术馆、文化设施及电影院的综合性的有机结构；同时，它也为富有吸引力及智慧的城市生活提供了舞台，有着巨大的集客力量。文化都心文化都心东京文化都心，让六本木成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品，这些作品现在已经成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品（ ）。从正面进入森大厦公司大厦，最醒目的是美国女艺术家路易斯?布尔乔亚（ ）的“”是以蜘蛛为形象主题的、高度为10米的巨大雕塑作品，这件作品“是因特网时代城市的象征”。 文化都心商业与住宅亲密接触商业与住宅亲密接触住宅中心在东京这个大型城市，来回上下班需要两个多小时，对于上班族来说，时间的浪费对于他们发挥才能是很不利的，六本木作为城市综合体的功能实现了以后，首先要把上下班时间缩短，让国内外一些有才能的人聚集到这里，让他的工作、生活、娱乐综合为一体，让他们在步行的范围内就可以解决这些问题，让他们更有时间去发挥他们的创造才能。HOPSCA 效应效应自从2003年4月开业以来，六本木新城人气很旺，被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”，无可争议地成为东京新地标。日本建筑评论家说，它诠释了21世纪建筑与城市的全新关系立体城市。六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英城，六本木新商业区正是城市中心的一块绿洲，是一个可以使人们徜徉于文化、艺术、音乐和电影的乐土，工作和生活在这里是一种文化享受。这种城市文化方案如今已经成为森公司的品牌形象。通过超前的规划理念、成功的开发和运营，使六本木新兴商业区能成为城市改造的模式，并以此为契机改变城市面貌。 城市文化城市文化上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。新天地新天地太平桥改造项目座落在上海市中心的卢湾区，繁华的淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路，北面是淮海路背后的兴安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托，邀请了国际著名的美国SOM公司对整个地区做了规划，规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方米，目标是将这一片旧城区改造成一个标志性的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际大都市的需求。按照规划，一个人工湖绿地成为本区的中心，西面为已建成的上海新天地，东面将改造成一个综合性的购物娱乐商业中心，南面将兴建配套完善的翠湖天地高级住宅小区，北面规划为企业天地甲级办公楼区。区域规划区域规划娱乐中心娱乐中心新天地景区 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景区，占地3万平方米，它以东西文化融合、历史与现代对话为基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。 企业天地甲级办公楼区企业天地座落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7万8千平方米，包括两座办公大楼，预设2003年第四季度落成。企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地。届时，独具品味的办公楼将于新天地的石库门建筑交相辉映，完美协调，为国际都会增加一座优雅尊贵的经典建筑。商业办公商业办公太平桥人工湖绿地太平桥人工湖绿地人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位。这是由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团3方共同投资的，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，2001年6月竣工，建设期间只用了6个月，如今，太平桥人工湖绿地已成为市中心一个独具特色的景观空间。生态景观生态景观翠湖天地高级住宅小区翠湖天地高级住宅小区 翠湖天地位于人工湖南侧，是整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。翠湖天地高级住宅小区座拥着海派风情的上海新天地和宁静雅致的太平桥绿地，将为现代精英提供一处理想的家园。居住中心居住中心瑞安集团总部大楼（尚未建成）按照太平桥地区改造整体规划，还将在东部地区兴建一幢白玉兰花苞形状的超高层建筑，这将是瑞安集团未来的总部，白玉兰是上海市花，这个建筑将成为太平桥项目的象征。 行政中心行政中心为什么有人说新天地是HOPSCA？有些人说，新天地只是一个MALL？新天地的本意确实是想打造成一个聚集娱乐、购物、休闲、饮食为一体的时尚中心，而它也确实做到了。但在不长的发展过程中，新天地的商业成功为它规划的延伸奠定了基础，办公、生态、商业、高级住宅等方面的完善让新天地HOPSCA的特征逐渐鲜明。目前新天地HOPSCA的规划布局已初具规模，并逐渐发展成为一种有自身特色且不可复制的商业模式。PART4 PART4 其他国外典型案例其他国外典型案例拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。拉德芳斯拉德芳斯其他典型案例其他典型案例素有“纽约市的心脏”之称的曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆大都集中于此，被誉为HOPSCA（豪布斯卡）形态的典范。曼哈顿曼哈顿CBDCBD与与HOPSCAHOPSCA的终极对话的终极对话CBD意为中央商务区，主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，三者之间的比例一般为2：1：1，由此可见其功能侧重商务方面其功能侧重商务方面。功能比拼功能比拼HOPSCA是城市建筑综合体的简称，其第一功能是生活必须，因为一般住宅占到总量的70到80。由此可见其功能其功能侧重于居住。侧重于居住。 建筑比拼建筑比拼CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑。超高层建筑。HOPSCA中，超高层建筑相对不多，通常高层建筑占主体。通常高层建筑占主体。规模比拼规模比拼CBD是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志。一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑建筑面积少则五六百万，多则上面积少则五六百万，多则上千万平方米。千万平方米。HOPSCA一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的绿化作为景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。规模与规模与CBDCBD相当。相当。