会计学1剩余剩余(shngy)估价法估价法第一页，共43页。本章本章(bn zhn)主要内容主要内容 剩余法的基本原理剩余法的基本原理1 剩余法的基本公式和适用范围剩余法的基本公式和适用范围2 剩余法的应用剩余法的应用3第1页/共42页第二页，共43页。第一节第一节第一节第一节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本原理法的基本原理法的基本原理法的基本原理土地(td)影响因素土地(td)用途最高最佳使用(shyng)原则，合法原则预计建成后房地产的价格开发建设成本利润投标金额投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预期销售将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。倒算价格。第2页/共42页第三页，共43页。受委托方委托，根据土地管理的有关(yugun)法律法规和规章，我中心（挂牌招标人）将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图）使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关(yugun)事项公告如下：一、地块情况：该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度30%；容积率3.0；绿地率30%。该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可单独或联合参加竞价。三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以现场悬挂的时钟为准）止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买挂牌招标文件，并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。第3页/共42页第四页，共43页。第一节第一节第一节第一节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本原理法的基本原理法的基本原理法的基本原理剩余剩余(shngy)法的理论依据法的理论依据 地租地租(dz)理论理论 是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。付的经济代价。 土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。润以上的那部分剩余价值。 地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。土地所有者占有的部分。第4页/共42页第五页，共43页。第一节第一节第一节第一节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本原理法的基本原理法的基本原理法的基本原理剩余剩余(shngy)法的理论依据法的理论依据 价格价格(jig)构成构成理论理论W = k + mk ：商品的成本价格：商品的成本价格m：利润：利润W ：商品的价格：商品的价格一般商品的价格构成形式一般商品的价格构成形式W = k + m房地产商品的价格构成形式房地产商品的价格构成形式共性共性特性特性k ：房地产开发建设成本房地产开发建设成本+税金税金m：正常利润：正常利润W ：房地产商品的销售价格：房地产商品的销售价格第5页/共42页第六页，共43页。第一节第一节第一节第一节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本原理法的基本原理法的基本原理法的基本原理剩余剩余(shngy)法的理论依据法的理论依据 价格构成价格构成(guchng)理论理论房地产开发建设成本房地产开发建设成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期间费用期间费用土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格+土地开发费土地开发费土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格房地产预期房地产预期销售收入销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润地租地租第6页/共42页第七页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 房地房地房地房地房地房地产产产的的的的的的预预预期期期期期期销销销售收入售收入售收入售收入售收入售收入容积率：房屋建筑面积容积率：房屋建筑面积(min j)与该房屋所占建筑基地面积与该房屋所占建筑基地面积(min j)的比例关的比例关系。系。获取获取(huq)途途径：径：出售的房地产：出售的房地产：出租的房地产：出租的房地产：市场法、趋势法市场法、趋势法市场法、收益法市场法、收益法第7页/共42页第八页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地产产产开开开开开开发发发建建建建建建设设设成本成本成本成本成本成本 土地土地(td)开发开发费费 房地产开发建设成本房地产开发建设成本(chngbn) = 土地成本土地成本(chngbn) + 建筑成本建筑成本(chngbn) + 期间费用期间费用土地使用权的购买价格土地使用权的购买价格+土地开发费土地开发费 建筑成本建筑成本 期间费用期间费用 第8页/共42页第九页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地产产产开开开开开开发发发建建建建建建设设设成本成本成本成本成本成本 是指计入是指计入(j r)土地转让价格的土地转让价格的“七通一平七通一平”（或（或“三通一平三通一平”）费用和基础设施费用）费用和基础设施费用 “七通一平七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气煤气(miq)、热力的修建、安装以及平整场地。、热力的修建、安装以及平整场地。 “三通一平三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。 “基础设施费用基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。 土地开发费土地开发费 建筑物本建筑物本 期间费用期间费用 第9页/共42页第十页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地产产产开开开开开开发发发建建建建建建设设设成本成本成本成本成本成本 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装建筑安装(nzhung)工程费用以及公共配套设施费用。工程费用以及公共配套设施费用。 前期工程费用：包括前期工程费用：包括(boku)勘察设计费用和可行性研究费用勘察设计费用和可行性研究费用 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。 公共配套设施费用公共配套设施费用：两类。 土地开发费土地开发费 建筑成本建筑成本 期间费用期间费用 第10页/共42页第十一页，共43页。公共公共公共公共(gnggng)(gnggng)配套设施费用配套设施费用配套设施费用配套设施费用第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共(gnggng)配套设施费用。配套设施费用。第二类：城市规划中配套第二类：城市规划中配套(pi to)项目的建设费用。项目的建设费用。 开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。以及交通道路的建设费用。 开发项目内部营业性的公共配套设施费用开发项目内部营业性的公共配套设施费用 开发项目内的非营业性配套设施费用开发项目内的非营业性配套设施费用列入开发建设成本。第11页/共42页第十二页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地除土地价格以外的房地产产产开开开开开开发发发建建建建建建设设设成本成本成本成本成本成本 筹资费用：筹资利息筹资费用：筹资利息(lx)（自有资金、借入资金）。（自有资金、借入资金）。 管理费用：组织开发建设管理费用：组织开发建设(jinsh)过程的各项费过程的各项费用。用。 销售费用销售费用：广告宣传、销售代理等费用。 土地开发费土地开发费 建筑物本建筑物本 期间费用期间费用 第12页/共42页第十三页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 税金税金税金税金税金税金 土地土地(td)使使用税用税 经营税金经营税金(shu jn)及附加及附加 包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。 计算因素计算因素：土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。第13页/共42页第十四页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 税金税金税金税金税金税金 土地土地(td)使使用税用税 经营经营(jngyng)税金及税金及附加附加 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 营业税：营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：教育费附加：营业税的2%。第14页/共42页第十五页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 正常利正常利正常利正常利正常利正常利润润润 房地产开发建设房地产开发建设(jinsh)、转让销售应该取得的、转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项费用之和按一定比例计算。一般利润，可根据前几项费用之和按一定比例计算。 房地产开发房地产开发(kif)建设利润建设利润 房地产转让销售利润房地产转让销售利润第15页/共42页第十六页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围 土地估价（主要用途）土地估价（主要用途）土地估价（主要用途）土地估价（主要用途）土地估价（主要用途）土地估价（主要用途）剩余剩余(shngy)(shngy)法的适用范围法的适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 待拆迁改造的再开待拆迁改造的再开待拆迁改造的再开待拆迁改造的再开待拆迁改造的再开待拆迁改造的再开发发发房地房地房地房地房地房地产产产估价估价估价估价估价估价 土地开土地开土地开土地开土地开土地开发发发后后后后后后进进进行行行行行行转让时转让时转让时，对对对被开被开被开被开被开被开发发发土地取得价格的估算土地取得价格的估算土地取得价格的估算土地取得价格的估算土地取得价格的估算土地取得价格的估算 建筑物改造后建筑物改造后建筑物改造后建筑物改造后建筑物改造后建筑物改造后进进进行行行行行行销销销售售售售售售时时时，对对对被改造建筑物的估价被改造建筑物的估价被改造建筑物的估价被改造建筑物的估价被改造建筑物的估价被改造建筑物的估价 在建工程在建工程在建工程在建工程在建工程在建工程续续续建后建后建后建后建后建后进进进行行行行行行销销销售，售，售，售，售，售，对对对在建工程的估价在建工程的估价在建工程的估价在建工程的估价在建工程的估价在建工程的估价 对对对房地房地房地房地房地房地产产产开开开开开开发项发项发项目的目的目的目的目的目的财务财务财务状况状况状况状况状况状况进进进行行行行行行评评评估估估估估估第16页/共42页第十七页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围法的基本公式和适用范围 土地最佳开土地最佳开土地最佳开土地最佳开土地最佳开土地最佳开发发发用途的确定用途的确定用途的确定用途的确定用途的确定用途的确定剩余剩余(shngy)(shngy)法的适用条件法的适用条件房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 房地房地房地房地房地房地产产产市市市市市市场场场行情的正确行情的正确行情的正确行情的正确行情的正确行情的正确预测预测预测 稳稳稳定而透明的房地定而透明的房地定而透明的房地定而透明的房地定而透明的房地定而透明的房地产业产业产业政策政策政策政策政策政策 健全的房地健全的房地健全的房地健全的房地健全的房地健全的房地产产产法法法法法法规规规 完整、完整、完整、完整、完整、完整、动态动态动态的和的和的和的和的和的和现现现代化的房地代化的房地代化的房地代化的房地代化的房地代化的房地产产产信息信息信息信息信息信息资资资料料料料料料库库库 全面的房地全面的房地全面的房地全面的房地全面的房地全面的房地产产产投投投投投投资资资与交易的税与交易的税与交易的税与交易的税与交易的税与交易的税费费费清清清清清清单单单 公开、公开、公开、公开、公开、公开、长长长期、合理的土地供期、合理的土地供期、合理的土地供期、合理的土地供期、合理的土地供期、合理的土地供给计给计给计划划划划划划 预测正确性的预测正确性的决定决定(judng)因素因素 适用条件适用条件第17页/共42页第十八页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围 符合人符合人符合人符合人符合人符合人们们们的思的思的思的思的思的思维习惯维习惯维习惯（价格构成）（价格构成）（价格构成）（价格构成）（价格构成）（价格构成）剩余剩余(shngy)(shngy)法的优缺点法的优缺点房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 计计计算算算算算算简简简便，便，便，便，便，便，应应应用面广用面广用面广用面广用面广用面广 以以以以以以预测为预测为预测为前提，受估价人前提，受估价人前提，受估价人前提，受估价人前提，受估价人前提，受估价人员员员水平的影响水平的影响水平的影响水平的影响水平的影响水平的影响较较较大大大大大大 受基本条件制受基本条件制受基本条件制受基本条件制受基本条件制受基本条件制约约约（最佳利用方式、价格（最佳利用方式、价格（最佳利用方式、价格（最佳利用方式、价格（最佳利用方式、价格（最佳利用方式、价格预测预测预测、社会、社会、社会、社会、社会、社会环环环境）境）境）境）境）境） 没有考没有考没有考没有考没有考没有考虑虑虑货币货币货币的的的的的的时间时间时间价价价价价价值值值因素因素因素因素因素因素 估价估价估价估价估价估价结结结果果果果果果对对对市市市市市市场变场变场变化的敏感性比化的敏感性比化的敏感性比化的敏感性比化的敏感性比化的敏感性比较较较大大大大大大 准确性受楼价、建筑准确性受楼价、建筑准确性受楼价、建筑准确性受楼价、建筑准确性受楼价、建筑准确性受楼价、建筑费费费、利息、利、利息、利、利息、利、利息、利、利息、利、利息、利润润润等等等等等等变变变量的状况影响量的状况影响量的状况影响量的状况影响量的状况影响量的状况影响 优点优点(yudin) 缺缺点点第18页/共42页第十九页，共43页。货币的时间货币的时间货币的时间货币的时间(shjin)(shjin)价值价值价值价值 指同量资金指同量资金(zjn)在两个不同时点的价值之差，用绝在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为对量来反映为“利息利息”，用相对量来反映为，用相对量来反映为“利率利率”。 计息起点：该项费用发生的时间点。计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发计息终点：开发(kif)期结束的时间期结束的时间点。点。计息期：计息期： 费用不是发生在某一个时间点，而是在某个费用不是发生在某一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。发生的时间段内均匀投资。第19页/共42页第二十页，共43页。货币货币货币货币(hub)(hub)的时间价值的时间价值的时间价值的时间价值c ：期末资金：期末资金(zjn)总额总额r ：利率：利率(ll)Pv：资金的现值：资金的现值t ：投资期数：投资期数 单利计息：每期均按原始本金计算利息单利计息：每期均按原始本金计算利息计息方式：计息方式： 复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息资金现值：资金现值：第20页/共42页第二十一页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤 明确待估价土地的基本明确待估价土地的基本明确待估价土地的基本明确待估价土地的基本明确待估价土地的基本明确待估价土地的基本(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)状况状况状况状况状况状况 选择选择选择(xu(xu(xu(xu(xu(xu nz)nz)nz)nz)nz)nz)最佳开最佳开最佳开最佳开最佳开最佳开发发发利用方式利用方式利用方式利用方式利用方式利用方式 估估估估估估计计计开开开开开开发发发建建建建建建设设设周期周期周期周期周期周期 预测预测预测房地房地房地房地房地房地产产产的的的的的的转让销转让销转让销售价格售价格售价格售价格售价格售价格 估算开估算开估算开估算开估算开估算开发发发建建建建建建设设设成本、税成本、税成本、税成本、税成本、税成本、税费费费及正常利及正常利及正常利及正常利及正常利及正常利润润润 具体具体具体具体具体具体计计计算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价额额额第21页/共42页第二十二页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤 明确待估价明确待估价明确待估价明确待估价明确待估价明确待估价(g(g(g(g(g(gji)ji)ji)ji)ji)ji)土地的基本状况土地的基本状况土地的基本状况土地的基本状况土地的基本状况土地的基本状况1 待估价土地的位置：待估价土地的位置： 城市性质、地区城市性质、地区(dq)性质、具体坐落位置性质、具体坐落位置2 土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标3 政府规划限制：政府规划限制： 土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等4 有关土地的权利状况：有关土地的权利状况： 使用年限、续期、转让、抵押的有关规定使用年限、续期、转让、抵押的有关规定第22页/共42页第二十三页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤 选择选择选择最佳最佳最佳最佳最佳最佳(zu ji)(zu ji)(zu ji)(zu ji)(zu ji)(zu ji)开开开开开开发发发利用方式利用方式利用方式利用方式利用方式利用方式 根据城市规划对该土地的规划限制，当前的市场需要根据城市规划对该土地的规划限制，当前的市场需要和以后和以后(yhu)发展趋势，选择该土地的用途、容积率和发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区规划布局。小区规划布局。 估估估估估估计计计开开开开开开发发发建建建建建建设设设周期周期周期周期周期周期 以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照已完成的以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照已完成的同类项目的正常建设周期确定。同类项目的正常建设周期确定。第23页/共42页第二十四页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤 估算开估算开估算开估算开估算开估算开发发发建建建建建建设设设成本成本成本成本成本成本(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)(chngbn)、税、税、税、税、税、税费费费及正常利及正常利及正常利及正常利及正常利及正常利润润润 具体具体具体具体具体具体(jt(jt(jt(jt(jt(jt ) ) ) ) )计计计算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价算并确定估价额额额 参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀和建筑材料等的价格变化。和建筑材料等的价格变化。 预测预测预测房地房地房地房地房地房地产产产的的的的的的转让销转让销转让销售价格售价格售价格售价格售价格售价格 市场法、趋势法市场法、趋势法第24页/共42页第二十五页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤剩余剩余(shngy)(shngy)法的应用举例法的应用举例例例4-1 ：某城市有一幅：某城市有一幅5000平方米的土地平方米的土地(td)拟出让，在城市规划中，该土地拟出让，在城市规划中，该土地(td)属属于商品住宅用地，容积率初步规定为于商品住宅用地，容积率初步规定为2或或3。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下：本、税费以及正常利润率的资料如下：（1）商品房单方售价为）商品房单方售价为2600元元（2）土地使用税为每年）土地使用税为每年10元元/平米，建设期为两年平米，建设期为两年（3）土地开发费为）土地开发费为350元元/平米平米（4）建筑成本为）建筑成本为1200元元/平米平米（5）利息按年利率）利息按年利率5%计算计算（6）管理费用和销售费用总额为）管理费用和销售费用总额为30.1万元万元（7）利润按建设成本）利润按建设成本(建筑成本建筑成本,土地使用税土地使用税,土地开发费土地开发费,财务费财务费)的的20%计算计算（8）经营税金及附加按房屋售价的）经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。计算。（一）不考虑货币的时间价值的情形（一）不考虑货币的时间价值的情形试在容积率分别为试在容积率分别为2和和3时，对该住宅用地进行估价。时，对该住宅用地进行估价。第25页/共42页第二十六页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤（一）不考虑（一）不考虑(kol)货币的时间价值的情形货币的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =1. 当容积率为当容积率为2时时（2）除土地价格以外的房地产开发建设）除土地价格以外的房地产开发建设(jinsh)成本成本（1）房地产预期收入）房地产预期收入第26页/共42页第二十七页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤（一）不考虑（一）不考虑(kol)货币的时间价值的情形货币的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =1. 当容积率为当容积率为2时时（4）利息）利息(lx)（3）税金）税金第27页/共42页第二十八页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤（一）不考虑货币（一）不考虑货币(hub)的时间价值的情形的时间价值的情形房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =1. 当容积率为当容积率为2时时（6）土地价格总额）土地价格总额(zng )（5）利润）利润第28页/共42页第二十九页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤例例4-2 ：某开发商准备于：某开发商准备于2002年年6月受让一幅月受让一幅“七通一平七通一平”的待建筑空地，土地面积为的待建筑空地，土地面积为2000平米，土地形状规则，有关平米，土地形状规则，有关(yugun)资料如下：资料如下：（1）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，13层为商店，其余为商品住层为商店，其余为商品住宅；宅；（2）容积率为）容积率为5（3）建筑高度为）建筑高度为28米，可建米，可建10层，层高为层，层高为28米；米；（4）预计）预计(yj)建设期为建设期为3年，即年，即2005年年6月完工；月完工；（5）土地使用税每年每平方米为）土地使用税每年每平方米为10元；元；（6）除土地买价以外的房屋建设成本预计）除土地买价以外的房屋建设成本预计(yj)为为1500元元/平米；平米；（7）年利率为）年利率为5%；（8）利润率按照土地使用税、房屋综合建设成及利息的）利润率按照土地使用税、房屋综合建设成及利息的25%计算。计算。（9）经营税金及附加为销售收入的）经营税金及附加为销售收入的5.45%；（二）考虑货币时间价值的情形（二）考虑货币时间价值的情形剩余法的应用举例剩余法的应用举例第29页/共42页第三十页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤（10）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于2002年年12月通过月通过(tnggu)预售全部售完，单方平均售价为预售全部售完，单方平均售价为5500元；元；30%的住宅也可在的住宅也可在2002年年12月通过月通过(tnggu)预售售出，单方平均售价为预售售出，单方平均售价为4000元，另外元，另外30%将在竣工当年即将在竣工当年即2005年年6月出售，单方平均售价为月出售，单方平均售价为4500元，尚有元，尚有40的住宅需要在建成的住宅需要在建成1年后才能售出，单方平均年后才能售出，单方平均售价为售价为5000元。元。（11）在）在3年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的50%，第，第二年投入资金的二年投入资金的30%，第三年投入，第三年投入20%，并假定在各年内是均衡投入的。，并假定在各年内是均衡投入的。 根据以上资料，要求用剩余根据以上资料，要求用剩余(shngy)法估算法估算2002年年6月该土地月该土地可以接受的受让价格。可以接受的受让价格。第30页/共42页第三十一页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（1）房地产预期）房地产预期(yq)收入收入估价估价(gji)时点：时点：2002年年6月，贴现率为月，贴现率为5%第31页/共42页第三十二页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（2）除土地价格以外的房地产开发）除土地价格以外的房地产开发(kif)建设成本建设成本不考虑(kol)货币的时间价值：考虑货币的时间价值：第32页/共42页第三十三页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（3）税金）税金(shu jn)土地(td)使用税：经营税金及附加：第33页/共42页第三十四页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（4）利息）利息(lx)由于之前各项投资均已估算到估价时点，此处不计算(jsun)利息。（5）正常利润）正常利润（6）土地价格）土地价格第34页/共42页第三十五页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)法应用步骤法应用步骤法应用步骤法应用步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（1）地价作为投资，但没有产生）地价作为投资，但没有产生(chnshng)利润利润（2）地价作为投资的构成）地价作为投资的构成(guchng)部分，但没有计算利息部分，但没有计算利息（3）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题：不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题：（4）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。第35页/共42页第三十六页，共43页。第三节第三节第三节第三节 剩余法应用剩余法应用剩余法应用剩余法应用(yngyng)(yngyng)步骤步骤步骤步骤房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 =（1）计算基础）计算基础(jch)问题问题（2）利润的计算）利润的计算(j sun)基数问题基数问题（3）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑剩余法应用中需要注意的问题剩余法应用中需要注意的问题以预测为基础，以平均水平为基准。地价必须计算利息，同时也应获得利润，但计入利润不利于提高企业的资金利用率。第36页/共42页第三十七页，共43页。总结总结(zngji)与讨论与讨论剩余剩余剩余剩余剩余剩余(shngy)(shngy)(shngy)(shngy)(shngy)(shngy)法的基本原理（概念、理法的基本原理（概念、理法的基本原理（概念、理法的基本原理（概念、理法的基本原理（概念、理法的基本原理（概念、理论论论依据）依据）依据）依据）依据）依据）剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)(jbn)公式及适用范公式及适用范公式及适用范公式及适用范公式及适用范公式及适用范围围围 关于税金1. 关于资金的时间价值2.剩余法的剩余法的剩余法的剩余法的剩余法的剩余法的应应应用用用用用用第37页/共42页第三十八页，共43页。第二节第二节 剩余剩余(shngy)法的基本公式和适法的基本公式和适用范围用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 税金税金税金税金税金税金 土地土地(td)使用税使用税 经营经营(jngyng)税金及附税金及附加加 包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。 计算因素计算因素：土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。 该项费用有时被考虑在建筑成本中，不单独列出，若单该项费用有时被考虑在建筑成本中，不单独列出，若单独列出，需计算利息。独列出，需计算利息。第38页/共42页第三十九页，共43页。第二节第二节第二节第二节 剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本剩余法的基本(jbn)(jbn)公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围公式和适用范围房地产预房地产预期销售收入期销售收入除土地价格以外的除土地价格以外的房地产开发建设成本房地产开发建设成本税金税金正常利润正常利润土地价格土地价格 = 税金税金税金税金税金税金 土地土地(td)使使用税用税 经营税金经营税金(shu jn)及附及附加加 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 营业税：营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：教育费附加：营业税的2%。 该项税费一般根据当地政府的税费政策，估算从获取土地该项税费一般根据当地政府的税费政策，估算从获取土地至出售建筑物期间可能发生的税费额度，已建成后的房地产总至出售建筑物期间可能发生的税费额度，已建成后的房地产总价按一定比例计算，也可以根据过去或其他类似开发经营活动价按一定比例计算，也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，因此不计算利息。所需支付的税费情况来估算，因此不计算利息。第39页/共42页第四十页，共43页。资金的时间资金的时间资金的时间资金的时间(shjin)(shjin)价值价值价值价值 不考不考不考不考不考不考虑资虑资虑资金的金的金的金的金的金的时间时间时间价价价价价价值值值（传统计传统计传统计息方式）息方式）息方式）息方式）息方式）息方式） 不考虑各项支出和收入不考虑各项支出和收入(shur)发生的时间不同，即不发生的时间不同，即不是将它们折算到估价时点的价值，而是直接相加减，不需是将它们折算到估价时点的价值，而是直接相加减，不需折现，但要计算利息，计息期通常到开发建设完成为止，折现，但要计算利息，计息期通常到开发建设完成为止，不考虑预售，也不考虑延迟销售。不考虑预售，也不考虑延迟销售。考考考考考考虑资虑资虑资金的金的金的金的金的金的时间时间时间价价价价价价值值值（现现现金流量折金流量折金流量折金流量折金流量折金流量折现现现方式）方式）方式）方式）方式）方式） 将所有的项目，均按其在实际发生时点的数额贴现到估将所有的项目，均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代入公式价时点的值代入公式(gngsh)，这时公式，这时公式(gngsh)中所中所有的项目均对应于估价时点，而利息隐含在折现过程中，有的项目均对应于估价时点，而利息隐含在折现过程中，无需单独另算。无需单独另算。第40页/共42页第四十一页，共43页。资金资金资金资金(zjn)(zjn)的时间价值的时间价值的时间价值的时间价值 开发经营周期的计算开发经营周期的计算(j sun)要准确要准确 收入与支出的的时点要准确估计收入与支出的的时点要准确估计 收入与支出在发生时的数额要准确估计收入与支出在发生时的数额要准确估计考虑资金的时间考虑资金的时间(shjin)价值时需注价值时需注意的问题意的问题 过程复杂过程复杂考虑资金的时间价值的优缺点考虑资金的时间价值的优缺点 结果精确结果精确第41页/共42页第四十二页，共43页。内容(nirng)总结会计学。第1页/共42页。该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度30%。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。第6页/共42页。容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。市场(shchng)法、趋势法。市场(shchng)法、收益法。筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。建筑物改造后进行销售时，对被改造建筑物的估价。结果精确第四十三页，共43页。