世联地产世联地产 2010.042010.04敬呈：万科地产镇江公司敬呈：万科地产镇江公司 万科地产白龙山项目万科地产白龙山项目让镇江人民重新想象让镇江人民重新想象www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年年苏宁电器集团、万达进驻镇江苏宁电器集团、万达进驻镇江总投资总投资100100亿元亿元打造高端综合体打造高端综合体www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年初年初绿城、华润考察镇江绿城、华润考察镇江计划摘取土地计划摘取土地www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大牌云集镇江大牌云集镇江城市地位及崛起力度受到认同和城市地位及崛起力度受到认同和期待期待这是最好的时代，但也是最坏的时代！因为.www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“4.17通知” 补充“4.15新政” 出台中央政府再度着手调控楼市，且新中央政府再度着手调控楼市，且新政力度远大于政力度远大于0707年年9.279.27新政新政史上最严厉史上最严厉的调控政策的调控政策www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纵观纵观07-0907-09年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现年，全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现成交额下降成交额上升成交额上升价量齐升价量齐升价升量跌价升量跌价量齐跌价量齐跌价跌量升价跌量升价跌量急升价跌量急升价量齐稳价量齐稳量量价价量支撑价量支撑价1价助涨助跌价助涨助跌3量先价后量先价后2量支撑价量支撑价1价助涨助跌价助涨助跌3价助涨助跌价助涨助跌3量先价后量先价后2量支撑价量支撑价1l在在07070909年的房地产行情中价量规律得到充分体现年的房地产行情中价量规律得到充分体现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻；就短期来看，新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势，形势严峻；价价量量开发商开发商需求需求房地产走势房地产走势量支撑价量支撑价1外生变量外生变量投机需求投机需求投资需求投资需求居住需求居住需求价格变动价格变动价助涨助跌价助涨助跌3成交量支撑位成交量支撑位跌跌量先价后量先价后2资金宽松资金宽松资金紧张资金紧张www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，三线城市单价此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，三线城市单价800016000800016000之之间产品的影响最深，而高端产品和间产品的影响最深，而高端产品和80008000元以下的产品受影响较小；元以下的产品受影响较小；2500025000元元/ /平米以上平米以上城市核心城市核心未来表现无量上涨未来表现无量上涨16000250001600025000元元/ /平米平米一线城市环线内，二三线城一线城市环线内，二三线城市核心市核心缩量上涨缩量上涨800016000800016000元元/ /平米平米放量，价格震荡放量，价格震荡4000800040008000元元/ /平米平米放量价平放量价平40004000元元/ /平米以下平米以下缩量下跌缩量下跌以上图表摘自世联研究以上图表摘自世联研究www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879新政对于镇江房地产市场的影响及启发新政对于镇江房地产市场的影响及启发1.新政新政对首置刚需及改善型购房需求影响影响不大，但短期内限于对市场的悲观预期，会延长客户购买周期；2.对于一线城市而言，房价企高，首付提高后，杠杆收益下降，投资客可能转向投资二三线城市，如常州、镇江；5.对于自住改善型的城市高端豪宅客户，大多数支付能力强，因此受首付5成约束影响不大；6.镇江市政府启动合肥模式，通过城市拆迁，旧城改造带动了大量的自住首置和改善型需求，同时也释放了城中土地，为地产开发商进驻开发带来了机会。Q Q：机会与挑战并存，我们该为时代烙下怎样的印：机会与挑战并存，我们该为时代烙下怎样的印记？记？ 走城市高端豪宅路线是规避市场风险的一种选择！走城市高端豪宅路线是规避市场风险的一种选择！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目使命：通过白龙山项目的成功，树立价格标杆，进而实现镇江项目使命：通过白龙山项目的成功，树立价格标杆，进而实现镇江万科品牌飞跃万科品牌飞跃万科两大目标万科两大目标通过项目成功销售，实现镇江万科品牌飞跃通过项目成功销售，实现镇江万科品牌飞跃品牌目标：品牌目标： 形象要超越魅力之城，高于魅力之城 万科品牌在镇江得到全面拔升利益目标：利益目标： 树立价格标杆 4-5年完成销售，年均销售10万平米www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本方案着重解决问题如下本方案着重解决问题如下Q1Q1：城际铁路带动下的大都市圈，能否为镇江带来外部导入客群，城际铁路带动下的大都市圈，能否为镇江带来外部导入客群，以支撑项目的量价实现？若不能，客户在哪里？以支撑项目的量价实现？若不能，客户在哪里？Q2Q2：市场占位，及产品定位与物业建议？市场占位，及产品定位与物业建议？Q3Q3：项目的营销立意及推盘节奏？项目的营销立意及推盘节奏？万科的主要困惑：万科的主要困惑：是否有足够的客户保证项目能实现年10万的去化？长三角经济一体化给镇江城市及房地产市场带来的影响是什么？项目的营销定位及推售节奏？限制条件：限制条件：1、镇江是一个封闭的市场，本地客户为主； 2、2009年万科魅力之城去化7.9万，单盘最高去化量11.2万；3、镇江2009年商品房均价为4450元/1报告结构报告结构价值反思价值反思2市场扫描市场扫描3客户机会客户机会4项目定位项目定位5营销举措营销举措价值体系视角一：都市圈下的城市价值视角一：都市圈下的城市价值视角二：都市圈下的镇江房地产视角二：都市圈下的镇江房地产视角三：项目的本体属性视角三：项目的本体属性1价值反思：都市圈下镇江房地产的机会？项目本体属性？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787914世界六大世界六大都市圈线都市圈线长三角长三角 世界第六大都市圈世界第六大都市圈巴黎大巴黎大都市圈都市圈伦敦大都伦敦大都市圈市圈纽约大纽约大都市圈都市圈东京大东京大都市圈都市圈长三角长三角大都市大都市圈圈五大湖大五大湖大都市圈都市圈n 世界五大都市圈世界五大都市圈n 世界上创造财富最多的地方世界上创造财富最多的地方n 大都市圈融合：大都市圈融合： 21世纪经济发展的主旋律世纪经济发展的主旋律镇江，处于世界第六大都市圈核心镇江，处于世界第六大都市圈核心Yangtze River Delta The Sixth Metropolitan Regionwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787915随着大都市圈的发展成熟，区域将由单中心向多中心结构演变；随着大都市圈的发展成熟，区域将由单中心向多中心结构演变；形成明确的城市分工体系形成明确的城市分工体系制造贸易制造制造制造手工业农业手工业农业高新科研贸易金融服务高新教育制造贸易制造旅游制造制造科技研发贸易金融服务教育文化重工制造高新旅游制造制造工业化时期后工业化时期信息化时期SSS模式模式MSS模式模式MMM模式模式单一功能单一功能单中心单中心单单一产业结构城市群模式；一产业结构城市群模式；制造业是城市群主导产业，中心城市影响范围与程度有限，周边城镇成为中心城市的产业配套与附属。多功能多功能单中心单中心单一产单一产业结构城市群模式；业结构城市群模式；随着中心城市产业转型，周边城市产业升级，腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链条，产业结构趋同。多功能多功能多中心多中心综合产业综合产业结构城市群模式；结构城市群模式；原有中心发展规模有限，专业型城市兴起，与其形成多中心模式，各主要城市产业结构独立且互为补充，城市产业进行专业化细分，城市群形成综合性多层次产业网络结构。长三角都市圈长三角都市圈发展规律发展规律国际成熟大都市圈发展规律国际成熟大都市圈发展规律www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以东京大都市圈为例，它形成较为成熟的城市分工：东京作为核以东京大都市圈为例，它形成较为成熟的城市分工：东京作为核心城市，是政治经济中心；周边形成各有分工的骨干城市心城市，是政治经济中心；周边形成各有分工的骨干城市n日本副都：政府机构、居住、生活、商务职能集聚n核心设施：琦玉商业中心n 千叶：国际空港、千叶：国际空港、港湾，工业集聚地港湾，工业集聚地；加强商务、国际交流等职能n核心设施：幕张国际会议中心、幕张高科技研发园n工业集聚地和国际港湾；加强研发、商业、国际交流、居住等职能n多摩：东京多摩：东京都高科技产业、都高科技产业、研究开发机构、研究开发机构、商业、大学的商业、大学的集聚地集聚地千叶千叶琦玉琦玉东京中心区东京中心区政治、金融、政治、金融、经济中心经济中心多摩多摩神奈川神奈川茨城南部茨城南部n土浦、筑波：学术研究、市民交流中心长三角都市圈长三角都市圈发展规律发展规律www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以上海为核心的长三角城市群中，镇江市位于第三圈层；城市分以上海为核心的长三角城市群中，镇江市位于第三圈层；城市分工为原材料基地，部分承接一二圈层产业转移工为原材料基地，部分承接一二圈层产业转移上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴n核核 心心上海：上海：对外窗口对外窗口 n第一圈层第一圈层现代服务业基地现代服务业基地n第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场n第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。次级中心城市（无锡）次级中心城市（无锡）一方面接受核心城市（上海）转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。长三角都市圈长三角都市圈 镇江占位镇江占位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787918城际铁路开通加速价值流动，使得二三线城市地位获得提升；但城际铁路开通加速价值流动，使得二三线城市地位获得提升；但“次次中心中心”城市的地位有可能因大城市的城市的地位有可能因大城市的“虹吸效应虹吸效应”而被弱化而被弱化城际铁路是短距的大城市间客运专线（如京津城铁），高速铁路是指长距离高标准客运专线（京沪高铁），共有特征为运行时速200公里以上沪宁城际铁路功能定位：服务于城际旅客中短途交流的区域性的快速运输专网；铁路全长约300公里，共设31站，平均10公里设一站，实行公交化运行，设计运行时速在250公里到300公里之间；将于今年7月1日之前通车；镇江至南京火车站仅需16分钟南京上海苏锡常沪宁城际铁路作用：缓解沪宁线交通运输紧张状况，并与京沪高铁形成客运互补；推动区域城市化、城镇一体化进程；改变长三角经济格局，城铁加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，并在地域空间重新得到分配；二线城市与区域中心的距离大大缩短，其地位将获得提升；相反，现在的现在的“次中心次中心”城市的地位城市的地位将有可能因大城市的将有可能因大城市的“虹吸效应虹吸效应”而被弱化。而被弱化。城铁影响城铁影响区域发展区域发展沪杭城际铁路镇江www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城铁改变资本流向，因交通改善，使得更多的资本流往镇江，从而促城铁改变资本流向，因交通改善，使得更多的资本流往镇江，从而促进城市经济发展，增加居民收入，进而土地价格上涨，住房改善型需进城市经济发展，增加居民收入，进而土地价格上涨，住房改善型需求释放求释放生产要素包括土地、劳动力、能源、矿产资源、水资源等。由于大城市要素价格上涨，在城际铁路开通后，资本开始流向具有成本优势的镇江；对于城市，资本流入会使得城市经济发展迅速，并增加居民收入对于房地产行业，资本流向镇江将导致土地价格上涨；城铁影响城铁影响区域发展区域发展税收贡献产业乘数消费带动就业乘数社会资本 投资可以实现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879轨道交通加速人口流动，为镇江带来商务人群、旅游人群和通勤人群，轨道交通加速人口流动，为镇江带来商务人群、旅游人群和通勤人群，增加对商贸服务的需求，对于商业、旅游地产极为有利增加对商贸服务的需求，对于商业、旅游地产极为有利城际铁路主要使用者为商务人群、旅游、通勤（工作和生活分开）；这些人员的需求如下：城铁影响城铁影响人口导入人口导入轨道交通加速人口流动，可为镇江带来商务人群、旅游人群和通勤人群，人口导入首先会增加对商贸服务的需求，对于商业地产极为有利www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城铁使得镇江面临本土人才流向大城市的风险：因价值量高的业务城铁使得镇江面临本土人才流向大城市的风险：因价值量高的业务日趋集中于中心城市，从而吸引高端人才流向大城市日趋集中于中心城市，从而吸引高端人才流向大城市p从右图的微笑曲线可见，对于生产制造企业而言，研发、设计、营销、财务等是价值量较高的环节，也是总部经济所涵盖的内容；由于大城市具有完善的现代服务业体系，有利于发展总部总部经济，因此在城市分工中，总部与制造业逐渐分离，从而高端人才流入大城市；p城际轻轨开通，使得中心城市发展总部经济与“次中心”的制造基地能更好的实现信息交换、因此会使分工进一步明确，从而加剧了人才流出。城铁影响城铁影响人口流出人口流出价值链价值量研发设计销售品牌经营制造微笑曲线微笑曲线企业组织企业组织企企业业新新收收益益发展总部经济下的”木桶“中心城市的战略资源中心城市的战略资源镇江常规资源镇江常规资源中心城市的“木桶”镇江的“木桶”高端人才流向价值量高的活动及其所在城市www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城铁加快了大都市圈的形成，增强了镇江的经济发展动力，为镇江的商业、旅游地产带来了前所未有的机遇，但高端人才的溢出，对住宅市场的需求放大是一个挑战！小结1：价值体系视角一：都市圈下的城市价值视角一：都市圈下的城市价值视角二：都市圈下的镇江房地产视角二：都市圈下的镇江房地产视角三：项目的本体属性视角三：项目的本体属性1价值反思：都市圈发展对镇江的影响？项目本体属性？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现阶段，城铁价值尚未被广泛认知，全新的城铁概念对区域的增现阶段，城铁价值尚未被广泛认知，全新的城铁概念对区域的增值表现为一个相对缓慢的释放过程值表现为一个相对缓慢的释放过程城铁效应城铁效应演变演变城际铁路目前仍未显城际铁路目前仍未显现效应，镇江居民对现效应，镇江居民对于城铁的价值无深层于城铁的价值无深层次认知。次认知。对于城铁的新概念，其对区域的带动和推动作用，目前还处在未知状态，期待地铁规划在短期内促成区域增值与项目开发并不现实；随着城铁铁路的通车，城市的交通组织方式与置业动向将发生改变，城市及居民将逐步建立对于城铁的价值认知；世联研究认为城铁价值将在2-3年后凸显长期价值提升短期概念影响效应逐步释放本项目位于城铁站点辐射范围，未来城铁建设落成及周边配套逐步完善，将对其地块价值具有显著提升的作用；“镇江人对城铁的概念还比较模糊，只知道城铁增加了一个去大城市的通路，具体有什么真实的价值还不清楚”益房网 王丹“城铁能增加流动性，吸引投资；站前广场增加配套，除此外镇江居民不了解深层次的意义，更关心眼前的利益”冠城国际销售 汪佩佩www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城铁交通带来人口流动，使得更多的人可能成为住宅投资型的客城铁交通带来人口流动，使得更多的人可能成为住宅投资型的客户，但仅有少量通勤人口中发达城市外溢人口存在刚性住宅需求户，但仅有少量通勤人口中发达城市外溢人口存在刚性住宅需求城际铁路主要使用者为商务人群、旅游、通勤（工作和生活分开）；这些人员的需求如下：城铁影响城铁影响置业需求置业需求为潜在的投资型客户工作在发达城市，置业在镇江工作在镇江，生活在发达城市置业要求能实现与工作城市合理的房价差可能对于投资型物业或者小户型公寓存在自住需求www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879京沪高铁开通及站前综合服务区的建设，首先能使项目区域收京沪高铁开通及站前综合服务区的建设，首先能使项目区域收获便利，且长期能显著增强土地价值获便利，且长期能显著增强土地价值R1=0-200mR2=300-500mR500m商贸办公区中高密度居住区中低密度居住区土地利用性质的分布特征：为保证对高可达性的追求，土地利用性质的分布表现在对车站集中的趋势：在靠近车站的地方尽可能布置商贸、办公等设施，因为只有这类设施能支持较高的地租；在稍远一点的地方可综合布置中高密度居住区；在车站地区的边缘，宜布置中，低密度的居住区轨道站点周边土地功能分布京沪高铁开通及站前综合服务区的建设，使得区域交通和商业配套改得以善，并促使区域土地价值得以提升城铁影响城铁影响房地产价值房地产价值根据世联研究，轨道站区应发展成为一个交通便捷、功能复合、形象鲜明、充满生机的区域服务中心，如发展商务办公、商业、酒店、会展、会议、创意研发、文化教育和高级公寓等；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879镇江大型知名企业数量偏少，主导产业为传统产业，附加值低，制约了经济持镇江大型知名企业数量偏少，主导产业为传统产业，附加值低，制约了经济持续发展，因此制约了房价持续上涨的空间续发展，因此制约了房价持续上涨的空间镇江全市产业层次严重偏低：农业技术含量总体不高，工业中的传统产业占到70%以上，第三产业中的新兴产业占比不到10%。我市的产业总体上还停留在低附加值、低收入、低竞争力的层次。这样的产业结构无法实现可持续发展，无法参与新一轮城市之间的竞争，更无法实现新的跨越。镇江市长刘捍东高新技术产业和高新技术产业和新兴产业新兴产业 电子信息产业新材料产业 环保产业 新能源产业 生物医药产业 机械装备业 先进制造业先进制造业传统产业传统产业 汽车及零部件产业 冶金、纺织、造纸、轻工食品等第第二二产产业业2009年三次产业结构由上年的4.7:58.9:36.4调整至4.5:58.1:37.3，第三产业比重比上年提高0.9个百分点，工业发展缓慢目前的主导产业为：装备制造、化工、造纸、特种金属、材料等四大支柱产业，传统产业居多，附加值地上市公司上市公司知名企业知名企业大型国企大型国企恒顺醋业（600305）、江苏索普（600746）、大亚科技（000910）、 大港股份（002077）、恒宝股份（002104）、宏达新材（002211）、 鱼跃医疗（002223）、天工国际 （香港上市）。 金东纸业、谏壁发电厂、中化镇江镇江焦化、CCVI轴承、华东泰克西、嘉吉饲料、Kyb、奇美化学、飞达工具、万新光新、现代南自、中电集团、大全集团、华鹏集团、江苏太白、华东联合制罐、江奎集团，等等。移动、联通、电信、四大国有银行等www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879镇江近两年人口增长率低，镇江近两年人口增长率低，20082008年甚至负增长；户籍人口人均住房面积已达年甚至负增长；户籍人口人均住房面积已达3535，超过人均，超过人均3030的小康水平，未来本土住宅需求以改善型的为主的小康水平，未来本土住宅需求以改善型的为主镇江近两年人口变化镇江近两年人口变化 单位：万人单位：万人备注备注年年 份份常住人口户籍人口常住人口增量户籍人口户籍人口人均住房面积20082008年年304268.77-0.0133.620092009年年306.9269.92.91.135.2p镇江人口增长率低，2009年户籍人口增量仅为4，2008年为负增长p户籍人口人均住房面积为35，远超过人均30的小康水平p未来镇江住宅总需求量受限，需求以改善型为主www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920092009年镇江市区房屋拆迁量相当于前四年和，成交商品房套均面积年镇江市区房屋拆迁量相当于前四年和，成交商品房套均面积112112，大面，大面积成主流。单盘成交量最大为积成主流。单盘成交量最大为11.211.2万。市场反应投资客户、私营业主及拆迁户万。市场反应投资客户、私营业主及拆迁户共同构成了共同构成了20092009年住宅市场的主力军年住宅市场的主力军 旧城改造规模再度扩大，全年累计完成房屋拆迁面积586.9万平方米，比上年增长85.9，相当于前三年拆迁量的总和，其中市区房屋拆迁面积381万平方米，增长1.1倍，相当于前四年拆迁量的总和2009年镇江市区实现商品房销售30994套，平均成交价格为4450.93元/。主城区销售面积347.8万，成交住宅户均面积112指指标2008年2009年套数供求比套数供求比1.570.79供供应量量( (套套) )1867224583销售量售量( (套套) )2055030994销售面积销售面积（万）（万）232.78347.8成交价格成交价格( (元元/M/M) )4002.24450.92008-20092008-2009年镇江主城区商品供销数据年镇江主城区商品供销数据20092009年镇江商品成交套数年镇江商品成交套数TOPTOP2009年镇江单盘成交面积最大为11.2万，魅力之城成交7.9万数据来源：镇江益房网www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879镇江近两年房价收入比均为镇江近两年房价收入比均为6.36.3，属于长三角的价值洼地，仍有上涨空间；按，属于长三角的价值洼地，仍有上涨空间；按照房价收入比为照房价收入比为8 8，房价年增长率，房价年增长率10%10%，可知，可知20102010年底镇江住宅均价具有冲刺年底镇江住宅均价具有冲刺61456145元元/ /的潜力的潜力镇江镇江南京南京常州常州无锡无锡南通南通备注备注年年 份份20082008年年20092009年年20082008年年20092009年年20092009年年20092009年年20092009年年房价收入比计算方法市区居民可支配收入（元）19040209492312225504237512457621001住宅均价*30/市区居民人均可支配收入住宅平均售价4002445064928543447964086705收入房价比6.306.378.410.045.657.89.5820092009年镇江住宅均价年镇江住宅均价44504450元元/ /按照房价收入比按照房价收入比8 8计算住计算住宅均价为宅均价为55865586元元/ /假设房价收入比8住宅均价年增幅10%，则2010年底住宅均价为6145元/购买30住房总花费：8*年人均可支配收入167592元近两年人均可支配收入收入平均涨幅11.7%备注：收入增加幅度可以支撑住宅售价上涨www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城铁对镇江房地产影响的释放相对缓慢，短期内无法支撑客户的放大，仅会有少量投资客与极少刚需客介入！但本土拆迁户、私营业主及公务员的改善型需求强劲，城市房地产价格仍存在较大空间！小结2：价值体系视角一：都市圈下的城市价值视角一：都市圈下的城市价值视角二：都市圈下的镇江房地产视角二：都市圈下的镇江房地产视角三：项目的本体属性视角三：项目的本体属性1价值反思：都市圈发展对镇江的影响？项目本体属性？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目西邻国家项目西邻国家4A4A级南山风景区，独占白龙山脉，地形起伏，拥级南山风景区，独占白龙山脉，地形起伏，拥有一定的原生态植被，自然资源条件极其优越有一定的原生态植被，自然资源条件极其优越自然资源稀缺自然资源稀缺南山风景区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区位优势独特区位优势独特职工文体中心职工文体中心市民公园市民公园体育会展中心体育会展中心市政府办公楼市政府办公楼规划展览馆规划展览馆公安局公安局南徐新城作为镇江公共事业的中心，其地理位置能够很好的连接老城，辐射丹徒新区南徐新城作为镇江公共事业的中心，其地理位置能够很好的连接老城，辐射丹徒新区项目位于南徐新城核心区内，紧邻市政府机关、奥林匹克体育项目位于南徐新城核心区内，紧邻市政府机关、奥林匹克体育公园、京沪高铁镇江站公园、京沪高铁镇江站www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目地块占地项目地块占地500500亩，总建筑面积为亩，总建筑面积为41.641.6万平米，大规模的居万平米，大规模的居住社区住社区规模优势规模优势项目参数项目参数数据数据备注备注占地面积占地面积499.8亩容积率容积率1.25总建筑面积总建筑面积416400商办建筑面积3.35万-5.8万，居住建筑面积34.937.4万居住人口居住人口10880人居住户数居住户数3400户www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万科品牌优势，万科于万科品牌优势，万科于20062006年销售魅力之城，居民心中代表了年销售魅力之城，居民心中代表了良好的物业管理和建筑质量，红郡奠定了万科高端产品的地位良好的物业管理和建筑质量，红郡奠定了万科高端产品的地位品牌优势品牌优势p万科的房子质量还好有保证的镇江蔡先生p万科红郡的设计还是很符合镇江人的消费能力和口味的，说明万科对于市场的敏锐出租车司机www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278793737项目距离京沪高铁镇江站站前综合服务区约项目距离京沪高铁镇江站站前综合服务区约300300米，为站前综米，为站前综合服务区的核心影响范围，共享商务及交通配套的同时，利于合服务区的核心影响范围，共享商务及交通配套的同时，利于项目形象及及品牌展示项目形象及及品牌展示p项目地块聚离京沪高铁镇江站站前综合服务区约300米，为站前综合服务区的核心影响范围，能充分利用站前广场的商业商务配套p出行便利，对于商务人士极具新引力p京沪高铁开通后，长期能对其地块价值具有显著提升的作用，有利于吸引投资客户p利于项目的形象展示，作为高铁人群进入镇江市区必经之地，其对于万科的品牌展示作用不言而喻项目地块300300米米高铁优势高铁优势京沪高铁站前综合服务区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目具备豪宅潜质！项目具备豪宅潜质！区位区位| |景观景观| |地势地势| |资源资源| |规模规模| |品牌品牌1报告结构报告结构价值反思价值反思2市场扫描市场扫描3客户机会客户机会4项目定位项目定位5营销举措营销举措市场和客户视角一：镇江市场扫描视角一：镇江市场扫描视角二：潜在竞争者分析视角二：潜在竞争者分析视角三：个案分析视角三：个案分析2市场和客户扫描：镇江市场扫描/潜在竞争者分析/个案分析？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨江滨江板块板块金山金山板块板块南徐南徐板块板块丁卯丁卯板块板块丹徒板丹徒板块块市中心市中心板块板块南徐板块将是城市下一个豪宅板块，从资源及产品上能与南徐形南徐板块将是城市下一个豪宅板块，从资源及产品上能与南徐形成竞争关系的板块为滨江和丹徒板块成竞争关系的板块为滨江和丹徒板块p市中心和滨江板块为公认的豪宅聚集板块；p滨江板块可出让土地较少，未来上市项目将逐渐减少；p南徐是下一个城市豪宅板块；p丁卯片成为公寓产品的沃土，整体以小高和高层为主；p丹徒自然风景好，随着南徐的建设，丹徒必将更快的融入主城区，将是镇江未来的豪宅板块； p金山片区开发较为滞后，目前产品以高层、小高为主www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879镇江住宅市场整体价格箱体较窄，公寓与洋房间价差镇江住宅市场整体价格箱体较窄，公寓与洋房间价差1000-1000-15001500元元/ /，双拼、联排、洋房逐级价差，双拼、联排、洋房逐级价差10001000元元/ /，独栋，独栋较双拼约贵较双拼约贵20002000元元/ /板块名称板块名称区域资源区域资源产品形态产品形态价格水平价格水平南徐片区临南山、新市政中心多层、小高层、别墅公寓7000洋房8800别墅1-1.4万金山片区临金山、长江多层，小高层4200-5600市中心片区交通便利、配套完善小高层、高层8000学府路片区交通便利、配套齐全多层、小高层、高层5300-7000滨江片区临焦山、长江，配套完善多层、小高层、别墅公寓6000-7000洋房7000-9000别墅7000-11000丹徒片区生态条件好别墅为主、小高、多层公寓4500-5500别墅6500-12000www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879公寓热销面积段为公寓热销面积段为90-12590-125，总价为，总价为50-7550-75万万片区项目主力面积：联排热销面积：总价段：万元去化面积段为90-125滨江片区香江花城91-14087-12058-80梦溪嘉苑90-14095-13054-84学林雅郡84-14090-12541-68江山名洲89-14189-12062-98东城绿洲70-13085-11535-66名仕佳园87-13910-12044-71丹徒片区魏玛假日67-11879-11838-49风景城邦79-12085-11028-42颐景嘉苑85-10190-10134-40新城家园81-13195-12032-52南徐板块万科 润园86-12486-12460-86华都名城90-12695-12668-90备注：已售完楼盘参照二手房售价南徐板块主力面积略小于滨江板块，但成交单价已高于滨江，南徐板块内的公寓面积段有突破空间！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879洋房热销面积段为洋房热销面积段为110-135110-135，总价为，总价为60-9060-90万万片区项目主力面积：联排热销面积：总价段：万元去化面积段为100-135，总价为60-90万滨江片区江山名洲82-14385-12557-95中南世纪城120-140120-14078-98香江花城97-139100-12065-95丹徒片区风景城邦80-12090-12032-48亚厦风和苑78-14080-12535-60南徐片区华都名城90-14890-12565-75国际冠城120-150120-135108-135备注：已售完楼盘参照二手房售价目前成交总价最高者（国际冠城）已在南徐出现，而目前南徐已近空货！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排热销面积段为联排热销面积段为190-240190-240，总价为，总价为150-325150-325万万片区项目主力面积：联排热销面积：总价段：万元去化面积段为190-240，总价为150-320万滨江片区中南世纪城联排160-250190-230190-300江山名洲联排180-245190-210216-294我家山水联排230-270230230-325丹徒片区风景城邦联排215-232215-232110-139德林艺墅联排230-270230-240138-156科苑华庭联排190-270230-250138-194南徐片区君临南山联排180-240190-220216-280万科红郡联排180-220200-220252-308亚东朴园联排187-270200-230220-242国际冠城联排地上220250，地下85-110220-240308-388南徐板块的均价已经超越滨江板块，并且热销面积上已经超越滨江板块，说明购房需求在升级备注：已售完楼盘参照二手房售价www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场总结：市场总结：p南徐板块将是城市下一个豪宅板块，目前价格已是各板块之首；p目前从资源及产品上能与南徐形成竞争关系的板块为滨江和丹徒板块；p价格箱体相对较窄，后续具备拉升空间；p洋房面积尚未明显区别于公寓产品，洋房功能较为缺失；p市场热销产品分析如下：产品产品主力面积：主力面积：热销面积：热销面积：热销均价：元热销均价：元/ /南徐最高单价南徐最高单价去化速度：套去化速度：套/ /月月 与后者价差：元与后者价差：元/ /联排180-270190-240800014000151000洋房80-140110-13565009000201000-1800公寓80-14090-1255500700033市场扫描视角一：镇江市场扫描视角一：镇江市场扫描视角二：潜在竞争者分析视角二：潜在竞争者分析视角三：个案分析视角三：个案分析2市场扫描：镇江市场扫描/个案分析/潜在竞争者分析？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879苏宁置业、大连万达，可能开发高层城市豪宅和普通城市公寓，与本苏宁置业、大连万达，可能开发高层城市豪宅和普通城市公寓，与本项目前期低密度产品卖点不同，但总价将有重叠；绿城有意进入滨江项目前期低密度产品卖点不同，但总价将有重叠；绿城有意进入滨江板块，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入镇江；华润尚无详板块，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入镇江；华润尚无详细消息细消息苏宁电器广场镇江万达广场“桂花城系列”公寓产品以低楼层、低密低楼层、低密度、低容积率、高绿化率度、低容积率、高绿化率为主要特色，采用经典欧陆风格的“三段式三段式”立面，运用立面，运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗四坡顶、大型景观阳台、八角窗等经得起时间考验的元素，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面清水砖墙面，桃花源融生态自然山水和田园人居生活生态自然山水和田园人居生活为一体，产品风格体现兼容并蓄 市场和客户视角一：镇江市场扫描视角一：镇江市场扫描视角二：潜在竞争者分析视角二：潜在竞争者分析视角三：个案分析视角三：个案分析2市场和客户扫描：镇江市场扫描/个案分析/潜在竞争者分析？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879个案选择的依据个案选择的依据p来自与竞争板块滨江和丹徒p成交情况较好p市场评价较高，区域内标杆项目江山名洲中南世纪城亚东朴园香格里拉风景城邦科苑华庭选择了以下楼盘选择了以下楼盘www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江山名洲江山名洲原生态山水原生态山水, ,生态居住环境的设计理念，营造江南水乡风景生态居住环境的设计理念，营造江南水乡风景为主题的水乡居住形态为主题的水乡居住形态江山名洲江山名洲项目概况项目概况：位置：东吴路388号 占地面积：820亩容积率：1.15资源：面长江、焦山、滨江景观大道开发商：镇江维科置业有限公司 物业形态：别墅、洋房售价：7000-12000元/小区以周边环境为依托,以水为核心,规划了四条分别向焦山、象山、长江和北湖的景观走廊,借群山之灵秀,大江之豪迈,以营造江南水乡风景为主题的水乡居住形态。“两面临水、两面邻山、双交通干道、双绿化带、双中心会所、幼儿园、室内羽毛球场、室外网球场”是其最为独特的魅力所在“www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江山名洲，依托长江、焦山、象山及滨江风光带；内部规划路网江山名洲，依托长江、焦山、象山及滨江风光带；内部规划路网为骨架，以水为核心，营造以江南水乡风景为主题的为骨架，以水为核心，营造以江南水乡风景为主题的水乡居住形水乡居住形态态，荣获中国人居环境金牌住区称号，荣获中国人居环境金牌住区称号项目外部依托长江、焦山、象山及滨江风光带，自然资源及其稀缺和优越小区以水为核心，水、廊、亭、溪、潭、树相互映衬整个小区绿化率超过40%，绿化总面积22万，小区植物种类超过150钟万平生态果园，原有湿地改造而成，为业主专享生态果园生态果园滨江风光带滨江风光带水系水系长江长江www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879江景花园洋房和叠加花园洋房户型在景观上做到了优秀，但功能设置江景花园洋房和叠加花园洋房户型在景观上做到了优秀，但功能设置上尚有所缺失，上尚有所缺失， 体现在卫生间、步入式衣帽间及储物空间等体现在卫生间、步入式衣帽间及储物空间等141平米超高性价比江景洋房 ，270度江景飘窗，15入户花园，三卧朝南，生活阳台；缺点卫生间正对餐厅下层上层叠加洋房2+3层，四房两厅两卫动静分区，南北露台，客厅挑高5.8米卧连接大飘窗，生活井然有序缺点：二层卫生间数量少叠加花园洋房，共叠加花园洋房，共5 5层，纵向三户，户户有景层，纵向三户，户户有景www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体建筑风格为现代简约，洋房外观设计不统一，且别墅外立面项目整体建筑风格为现代简约，洋房外观设计不统一，且别墅外立面尚可改进，如将水管隐藏设置，颜色选择应区别公寓常用的墨绿色，尚可改进，如将水管隐藏设置，颜色选择应区别公寓常用的墨绿色，售楼处内饰应改进等，增加凸显尊贵感售楼处内饰应改进等，增加凸显尊贵感项目整体建筑风格为现代简约，洋房外观设计不统一，且别墅外立面尚可改进，如将水管隐藏设置，颜色选择应区别公寓常用的墨绿色，售楼处内饰应改进等，增加凸显尊贵感叠加洋房叠加洋房景观洋房景观洋房小高层小高层联排别墅联排别墅www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中南世纪城拥有滨江板块绝佳的山水资源，通过利用外部环境，并着中南世纪城拥有滨江板块绝佳的山水资源，通过利用外部环境，并着力打造内部景观，树立成熟地段稀缺的公园式景观楼盘形象力打造内部景观，树立成熟地段稀缺的公园式景观楼盘形象 占地700亩，总建筑面积62万，绿化率为40%，总户数5186户，是镇江三山风景区内大型低密度的滨江山水住宅社区其中一期、二期建筑面积共计22.9万平方米，项目一、二期于09年年底交房。三期建筑面积40万平方米，从2010年开始三年内开发完毕。说明其年销售量为10万“公园生活”就是依托区域现有的公园资源,多角度利用公园的自然生态品质和公园景观,加上社区景观的精心打造,把“家”与“园”充分结合起来,最大限度地实现生活公园化www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879小区整体建筑风格为西班牙风格，景观采用大量水景、雕塑、植小区整体建筑风格为西班牙风格，景观采用大量水景、雕塑、植物等，营造尊贵优良的居住环境物等，营造尊贵优良的居住环境 拥有花园洋房、叠加别墅、重叠别墅、多层、小高层及商业等丰富的物业形态内部景观小品、乔木、灌木等组合,使其具有独特的格调,细节则通过宅间绿地、滨水景观、台地景观等系列水景设计手法,营造一个可居、可观、可游、可憩的园林式景观社区。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位于城市追求居住健康化、生态化的精英人群，但其路牌项目定位于城市追求居住健康化、生态化的精英人群，但其路牌广告并未与其生态健康、公园住区的定位相一致；广告并未与其生态健康、公园住区的定位相一致；项目大气的大门，也是售楼处的入口项目广告路牌，形象为高端尊贵，精神层面简单贴上身份和财富的标签，并未突出项目生态健康的生活方式www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目安保系统实现智能化，配套中包含社区医院项目安保系统实现智能化，配套中包含社区医院中南世纪城整个小区的安保等系统全面安保等系统全面实现智能化实现智能化,:1、居家防盗报警系统,室内安装红外幕墙。2、周界防范报警系统。3、停车常自动管理系统。4、电子巡更系统。5、午夜管理与显示屏系统。6、背景音乐公共广播系统。7、系统采用数字式可视对讲系统,实现住户、房客、管理员三放可视对奖、住户和保安管理控制开门。8、非接触式感应IC卡,实现一卡通功能。9、电话拨好方式传输报警。10、二层、底曾进户门旁设家庭报警主机、主入口安装门磁、客厅安装红外探测器、主卧及客厅设紧急报警按纽。尊贵会所(包括泳池、健身房、韵律操室、老年活动中心、天才儿童感觉综合游戏馆)和管家中心齐备。,项目规划中还配备两所幼儿园同时3000平米社区医院,专业主服务,并为每一位业主建立健康档案,享受私家医生的健康呵护。 智能化系统智能化系统社区配套社区配套www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879亚东亚东 朴园，新中式别墅社区；并从中国民居中提取符合进行现代比拟，朴园，新中式别墅社区；并从中国民居中提取符合进行现代比拟，着眼于院落设计，非常类似于深圳万科第五园着眼于院落设计，非常类似于深圳万科第五园项目临近市中心和新市政府行政中心,坐拥风景秀丽的南山国家森林公园；总占地面积380亩,总建筑面积40万。项目以原创新中式为项目的规划理念，产品类涵盖联排别墅、花园洋房、小高层住宅等多种物业。亚东朴园亚东朴园满足中国人的院落情节，别墅前有庭后有院，中有天井，每层皆有观景露台，多种院落形式，着力体现中国传统建筑中的“内向型”空间建筑采用中国民居形式，建筑、院墙、台阶、门坊等完全从徽浙民居中提取元素，并进行现代手法变革；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型设计亦有参照万科第五园，采用户型设计亦有参照万科第五园，采用L L型或者型或者U U型布局，打造内庭院，型布局，打造内庭院，使得联排别墅告别进深过长，达到户户南北通透，南北均有景观的效使得联排别墅告别进深过长，达到户户南北通透，南北均有景观的效果；同时中式别墅可以在更小的空间内实现别墅的功能果；同时中式别墅可以在更小的空间内实现别墅的功能庭庭院院及及阳阳台台1F1F2F组团平面图组团平面图庭院别墅，四房两厅两卫，221，型的布局增加更多庭院空间，前、后、中庭及阳台；餐厅挑高所有房间南北布局，更享阳光清风www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑上采用流行的节能技术，并赠送太阳能、带卷闸门的地面停建筑上采用流行的节能技术，并赠送太阳能、带卷闸门的地面停车位车位朴园2010年4月推出第三期，其利用高品质的保温板材等环保节能建材与配置;此外,每户赠送太阳能热水器,同时每户赠送一个附带电动卷帘门的地面停车位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879高端别墅：香格里拉庄园高端别墅：香格里拉庄园产品附加值：产品附加值：2007年度中国10大生态别墅之一，上风上水布局, 北临驸马山、鸡笼山；周边配套周边配套：医院:人民医院、肾病医院 购物:驸马山庄菜场 农工商超市； 项目规划：项目规划：一环、二湖、二溪、三组团、多景；客户定位：客户定位：锁定在镇江高端客户，以私营业主和政府官员为主；项目优势：生态别墅，整体规划合理www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景点欧美产品：景点欧美产品：会所、阁楼、前院、屋顶欧美建筑风格：欧美建筑风格：园林风格：园林风格：项目设计：项目设计：呈现欧洲和北美别墅设计元素精粹，典型的欧式园呈现欧洲和北美别墅设计元素精粹，典型的欧式园林林www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879香格里拉庄园营销方式及重点香格里拉庄园营销方式及重点包装包装营销成果营销成果目标客户通过镇江企业家高峰论坛，进行企业界或者经济方面的交流，从而加深对香格里拉庄园的认知重金打造的销售中心，呈现尊贵气质；完善的物业服务，高端的保安形象，衬托出大盘的气质形象形象营销营销1 1经济论坛经济论坛2008年12月2日香格里拉庄园镇江企业家高峰论坛，镇江各界人士共800余人参加，使得香格里拉庄园知名度在镇江有飞跃的提高；形象形象营销营销2 2摄影大赛摄影大赛论坛开场前举行了“走进香格里拉”摄影大赛的颁奖仪式，由江苏华美地产携手镇江市摄影家协会联合举办的。该活动通过各位摄影家的专业视角展现给镇江广大市民一个完美的“香格里拉庄园”www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879香格里拉户型分析香格里拉户型分析240平米户型优点：一层大面积挑空客厅宽敞明亮; 夹层仅设厨房与餐厅,大面积独立餐厅采光充足;二层双卧朝南,布局方正,与私密活动室相连;三层超大卧室设计,带独立卫生间、270度转角凸窗;缺点：2、3层走廊面积过大，使用面积没有最大化;2层有两个同向小阳台，此为重复之举。400平米户型优点：别墅依缓坡设计,与周围地势结合巧妙, 成功打造出下沉式半地下阳光CLUB;一层空间格局方正,内部结构连接巧妙，相互渗透;二层纯卧房布局私密性好;三层阳光卧房承接大露台, 景观视野好；缺点：卫生间和厨房的面积过大；2、3层卫生间正对着副卧；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879科技别墅：科苑华庭科技别墅：科苑华庭项目优势：绿色、节能、新材料产品附加值：产品附加值：未来的科技住宅，结构抗震设防7级，多重防水保障措施，节能环保，雨水回收系统，新型建材，低能耗，成熟科技；周边配套周边配套：位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园,谷阳湖静畔其侧。周边临近大港中学,实验中学,人民医院,新城农贸市场 ； 客户定位：客户定位：锁定在镇江丹徒区高端客户，以私营业主和政府官员为主；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑智能：建筑智能：可视对讲门禁；红外线报警系统；智能安防系统；结构建材：结构建材：全异型柱框架设计多重防水保障措施节能环保：节能环保：分式太阳能供热；中空玻璃门窗；雨水回收系统；科技建筑：科技建筑：江苏省建筑科学研究院凭借其科技节能的专业建江苏省建筑科学研究院凭借其科技节能的专业建筑优势，将筑优势，将“科苑华庭科苑华庭”打造成镇江绿色科技建筑的领航者打造成镇江绿色科技建筑的领航者www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879科苑华庭别墅户型分析科苑华庭别墅户型分析240平米户型优点：优点：一层面积约99.2平方米, 便捷室内动线设计;一楼直通半地下车库卧室自带独立式卫生间; U字型厨房布局,开放式餐厨设计,空间利用率高;二层主人套房由主卧,主卫,步入式衣帽间三部分组成,形成主人独立;缺点：缺点：楼梯走道面积过大，造成面积浪费;三层面积约63.6平方米内设独立主卧，面积过大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879综合性楼盘：风景城城邦综合性楼盘：风景城城邦产品附加值：一期西班牙风情区,7.5级抗震功能。40.2-25.2标高的原始地貌在规划设计时被保留。二期英格兰印象生活社区,别墅,多层是这里建筑的主角；周边配套：位于丹徒新区谷阳大道199号 ， 学校:丹徒实验,大港中学 医院:二级甲等医院(规划) 购物:农工商超市(建设)；客户定位：公寓和洋房产品锁定在镇江丹徒区中产阶级，别墅产品以私营业主和政府官员为主；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879风景城邦：情景主题之城，凝聚异域风情风景城邦：情景主题之城，凝聚异域风情 世界情景主题：世界情景主题：英格兰风格雕塑西班牙风格会所南加州风格建筑洋房主题：洋房主题：英格兰风格洋房英式塔楼多层、小高层主题：多层、小高层主题：风格略显一般，无较大亮点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879风景城邦洋房典型户型分析风景城邦洋房典型户型分析120平米户型优点：超大阳台，连接客厅，设置储物空间；缺点：入户门正对着卫生间；88平米户型优点：观景两房，双向阳台，动静分离，主次分明，充分利用空间；缺点：面积存在浪费；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879个案分析小结：洋房和别墅建筑风格偏西式，立面设计较好；科个案分析小结：洋房和别墅建筑风格偏西式，立面设计较好；科技住宅的概念已经开始传递，但项目体验点较少，营销尚处卖环技住宅的概念已经开始传递，但项目体验点较少，营销尚处卖环境的初级阶段；无论是产品还是营销均有很大的提升空间境的初级阶段；无论是产品还是营销均有很大的提升空间项目项目卖点卖点缺点缺点借鉴借鉴江山名洲地段江南水乡风景及居住江景洋房及其创新户型户型尚需改进售楼处不够奢华内部景观一般户型创新售楼处装饰可提高档次中南世纪城地段生态健康、公园式住宅西班牙建筑风格营销推广主题分散，重点不突出售楼处大气沉稳建筑风格统一亚东朴园地段镇江市场首个现代中式建筑及院落、天井等空间打造节能技术模仿痕迹太重中式产品在镇江有一定市场，市场较缺乏香格里拉生态别墅欧洲和北美建筑及景观内部规划成系统镇江企业家高峰论坛风景城邦世界情景主题，西班牙、南加州、英格兰等风格组团100万大盘上海-镇江两地联动推广科苑华庭科技住宅：绿色、节能地段无营销推广科技住宅www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879镇江目前处于豪宅发展第二阶段，传递豪宅生活方式的第三阶段镇江目前处于豪宅发展第二阶段，传递豪宅生活方式的第三阶段蓄势待发蓄势待发第一阶段第一阶段大大第二阶段第二阶段外豪外豪第三阶段第三阶段富人区富人区第四阶段第四阶段私享私享产品核心产品核心特征特征1.“大”；2.“低密度”3.资源依附1.金砖堆砌；2.符号营造；3.空间改变，空中别墅1.“体验点”打造2.立足于“产品氛围”、“服务”；1.注重私密性；2.注重享受性；3.注重专属化；产品价值产品价值诉求点诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象顶级形象特征特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场价格1.市场比较法定价2.价格与普通住宅价格比约为1.3：11.前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；2.价格比1.3：1跳至2-4：11.稀缺性自我定价；2.价格比2-4：1初级阶段初级阶段初级阶段初级阶段高级阶段高级阶段高级阶段高级阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段万科，中国房地产行业的领跑者万科，中国房地产行业的领跑者扛起镇江豪宅进阶的重任扛起镇江豪宅进阶的重任奠定其在镇江豪宅市场的霸主地位奠定其在镇江豪宅市场的霸主地位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域区域具有具有豪宅基础的板块豪宅基础的板块 多产品形态多产品形态| |市政新区市政新区| |南山风景区南山风景区| |客户有认知基础客户有认知基础项目如何高于亦不脱离市场?市场市场尚处于豪宅初级阶段尚处于豪宅初级阶段大牌挺进大牌挺进| |营销水平较低营销水平较低| |售价较低售价较低思考市场机会客户分析客户分析3市场机会：我们楼盘的客户主要还是我们楼盘的客户主要还是公务员、私营业主和一些投资客公务员、私营业主和一些投资客，但私营业主和外地人占，但私营业主和外地人占15-18%15-18%，镇江市区私营业主比较少，多数来自于大港、扬中。购买冠城是，镇江市区私营业主比较少，多数来自于大港、扬中。购买冠城是一种身份的象征，一种身份的象征，加入上流社会的方式，加入上流社会的方式，不一定现在就居住，不一定现在就居住，也有部分买给子女的也有部分买给子女的国际冠城售楼员国际冠城售楼员南徐南徐那边，老百姓都觉得是那边，老百姓都觉得是有钱人置业的地方有钱人置业的地方，白龙山那边是，白龙山那边是新概念区，镇江新概念区，镇江人认为那边迟早要发展起来的人认为那边迟早要发展起来的；镇江工业主要集中在东部，那边的上班族一般不会来；镇江工业主要集中在东部，那边的上班族一般不会来南徐置业。南徐置业。益房网王丹总益房网王丹总让我们走进客户：南徐目前新区南徐目前新区，以后发展好，空气也很好，体育公园非常不错，但是，以后发展好，空气也很好，体育公园非常不错，但是还没有我满意还没有我满意的房子的房子，私密性都不好私密性都不好，平时生意上总会需要多接触，平时生意上总会需要多接触有身份的人有身份的人，政府的也很多，政府的也很多，我们都是我们都是靠自己打拼出来的靠自己打拼出来的，这辈子也就在镇江了，这辈子也就在镇江了，孩子在南京，孩子在南京，一个月回来一一个月回来一次。次。王先生王先生 私营业主私营业主 4141岁岁关注关注楼盘景观、私密性、专属圈层、健康楼盘景观、私密性、专属圈层、健康南徐南徐目前是目前是镇江最热门的板块镇江最热门的板块，那边路网发达，没有工业污染，环境很好，高端楼盘众，那边路网发达，没有工业污染，环境很好，高端楼盘众多，主要的购买者多，主要的购买者还是公务员、教师和老板，还是公务员、教师和老板，我在万科润园购买了房子，主要是购我在万科润园购买了房子，主要是购买买万科万科的人都是的人都是高端客户，物业高端客户，物业也是我选择的原因。也是我选择的原因。白龙山地块如果是高白龙山地块如果是高端产品端产品，我可能考虑购买，把手中房子卖掉一套，我可能考虑购买，把手中房子卖掉一套，洋房洋房是我考虑的产品是我考虑的产品丁先生丁先生 政府公务员政府公务员 4141岁岁关注关注楼盘品质、高端和圈层楼盘品质、高端和圈层一般镇江公务员科级干部年收入一般镇江公务员科级干部年收入10-1510-15万元，处级万元，处级2020万元，手中都有万元，手中都有3-43-4套房屋，套房屋，多的有多的有6-76-7套的，新政对我们还是有影响的，除非卖掉手中的房屋才能买新的；套的，新政对我们还是有影响的，除非卖掉手中的房屋才能买新的；当前住在润州区，个人年收入当前住在润州区，个人年收入5-65-6万元，现有一套万元，现有一套9090住房，计划购买一套住房，计划购买一套120120的三房，能给家人一个的三房，能给家人一个更舒适的生活环境。万科，建筑质量和物业还是很好的更舒适的生活环境。万科，建筑质量和物业还是很好的。蔡先生，蔡先生，3636左右，中学教师左右，中学教师关注楼盘本身的关注楼盘本身的户型、配套、物业户型、配套、物业我一直居住在润州区，这边环境很好，生活也还算便利，我打算还是在这边置业；我希望能带给家人我一直居住在润州区，这边环境很好，生活也还算便利，我打算还是在这边置业；我希望能带给家人更舒适的生活环境更舒适的生活环境www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879编号编号行业行业单位单位职务职务备注备注客户锁定1政府机关政府机关、市委市政府、公安局、海关、税务等政府正科级、处级以上高层干部项目周边政府集中2事业单位中学（镇江中学、镇江一中、大港中学），江苏大学教授，中西医结合肾病医院，人民医院等高级或特级教师及校领导、教授、主任医师分布在周边3私营企业私营业主、律师老板依附于政府关系，便于开展业务4大国企电信、移动、联通、电力、银行、证券高管及员工分布在市中心，但看重南徐及本项目的品质5上市公司恒顺、索普等上市公司高管或总监以上其余上市公司分布在扬中、丹阳等6随机投资客户与镇江有商务往来，用作临时落脚点或投资通过对镇江人口结构、企业分布进行扫描，我们认为白龙山项通过对镇江人口结构、企业分布进行扫描，我们认为白龙山项目潜在客户如下目潜在客户如下产品类型产品类型需求定位需求定位年收入年收入别墅产品多次改善，为后半生及子女珍藏大于20万花园洋房首次获二次改善型需求12-17万公寓首次置业获首次改善10-15万www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户定位战略：基于本项目对价格标杆的追求，故项目各产品线客户定位战略：基于本项目对价格标杆的追求，故项目各产品线客户定位为现实各产品线客户的逐梯升级客户定位为现实各产品线客户的逐梯升级类独栋类独栋联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房公寓客户公寓客户联排客户联排客户洋房客户洋房客户公寓客户公寓客户无无首次婚房、投资客、拆迁户首次婚房、投资客、拆迁户首次改善，普通公务员、事首次改善，普通公务员、事业单位、国企中层和生意人业单位、国企中层和生意人城市富豪、大型私营企业主、城市富豪、大型私营企业主、上市公司老总、投资客上市公司老总、投资客首改或多次改善，小私营企业主、首改或多次改善，小私营企业主、企业高管、政府高管、投资客企业高管、政府高管、投资客项项目目客客户户定定位位现状客群现状客群客户客户NO1;NO1;他们是财富的拥有者他们是财富的拥有者在镇江，有一群人在镇江，有一群人他们拥有着大量的财富他们拥有着大量的财富对货币资源和人脉资源的占有使他们对货币资源和人脉资源的占有使他们能能一鸣惊人一鸣惊人但他们潜藏在镇江但他们潜藏在镇江客户梯队的NO.1 物以类聚，人以群分！NO2NO2：中产阶级：中产阶级他们是镇江的中流砥柱他们是镇江的中流砥柱工作在国内一线企业的驻镇员工，创维、国美，工作在国内一线企业的驻镇员工，创维、国美，他们是当地企事业单位的中层员工，收他们是当地企事业单位的中层员工，收入稳定，家庭成型！入稳定，家庭成型！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879深刻的深刻的爱着镇江的文化爱着镇江的文化和和镇江这座城市。镇江这座城市。但是依然不排除对但是依然不排除对于发达城市于发达城市奢华产品、时尚格调的迷恋奢华产品、时尚格调的迷恋，他们非常追求，他们非常追求生活品质和生活品质和享受享受他们他们注重家庭和朋友注重家庭和朋友，相对上海的人，他们，相对上海的人，他们更真实和更生活更真实和更生活。他们有自己的圈子，对于专他们有自己的圈子，对于专属圈层的认同和维护属圈层的认同和维护是他们生活方式之一。是他们生活方式之一。子女，大部分都在长三角中心城市子女，大部分都在长三角中心城市，鼓励子女走出去但同时，鼓励子女走出去但同时又等待他们回来，他们又等待他们回来，他们愿意为子女留下一个永远可以回归的家园愿意为子女留下一个永远可以回归的家园和沃土和沃土镇江发展的中流邸柱，他们的思想及行动影响镇江的发展与进步，镇江发展的中流邸柱，他们的思想及行动影响镇江的发展与进步，镇镇江对于他们不仅是实现自我价值与梦想的舞台和起点，也是江对于他们不仅是实现自我价值与梦想的舞台和起点，也是人生的归属人生的归属www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是镇江各行各业的佼佼者，他们推动了是镇江各行各业的佼佼者，他们推动了这个城市的发展！这个城市的发展！他们被镇江滋养，他们用智慧托起镇江他们被镇江滋养，他们用智慧托起镇江镇江以他们为荣镇江以他们为荣项目定位视角一：项目精神属性提炼视角一：项目精神属性提炼视角二：产品定位及规划设计要点视角二：产品定位及规划设计要点视角三：项目体验点视角三：项目体验点4项目定位：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目项目FAB分析：项目核心优势为新城核心、白龙山、万科品牌分析：项目核心优势为新城核心、白龙山、万科品牌1 1项目特征项目特征2.2.相对优势相对优势新城核心南山风景独占山头高铁辐射配套缺失辐射丹徒万科品牌地势起伏规模优势高铁辐射独占山头地势起伏万科品牌新城核心新城新城核心核心独占独占山头山头万科万科品牌品牌3.3.能被客户感能被客户感知的优势知的优势思考：思考：充分利用好白龙山的独占优势，与万科品牌、新市政板块的城充分利用好白龙山的独占优势，与万科品牌、新市政板块的城市意象进行结合，重点打造户型价值和园林价值，将白龙山的山林资源在市意象进行结合，重点打造户型价值和园林价值，将白龙山的山林资源在产品和园林上得以延续和放大产品和园林上得以延续和放大 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879山，是一种高度，屹立山峰，世界在眼底山，是一种高度，屹立山峰，世界在眼底山，是一种高度，屹立山峰，世界在眼底山，是一种高度，屹立山峰，世界在眼底山，是历史文脉得以传承的地方山，是历史文脉得以传承的地方山，是历史文脉得以传承的地方山，是历史文脉得以传承的地方那些无可替代的位置，必须那些无可替代的位置，必须高度高度重视重视那些记录的缔造者，必定拥有高远的眼光那些记录的缔造者，必定拥有高远的眼光那些记录的缔造者，必定拥有高远的眼光那些记录的缔造者，必定拥有高远的眼光有些精髓，经过岁月洗礼，值得永久传承，比如生命有些精髓，经过岁月洗礼，值得永久传承，比如生命山的价值www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879品牌的价值：万科中国房地产的领导者（成就高远，保持领先）新城的价值：南徐镇江的未来每一个影响镇江的决定未来都将从这里开始指引镇江腾飞的方向未来的镇江是自由而开放的，高铁，新市政未来的镇江是自由而开放的，高铁，新市政镇江需要镇江需要一个符号，这个符号能承载历史中的光芒，又能代言未来一个符号，这个符号能承载历史中的光芒，又能代言未来的梦想的梦想。代言过去，影响未来www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有山一样的高度，俯瞰天下有城一样的胸怀，海纳百川万科二十六年，锻造精品献礼镇江www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879属性定位：属性定位：镇江新城首席纯正欧式风格山体大宅项目命名项目命名1 1：登堂晋界，万中无一。登堂晋界，万中无一。以尊贵的以尊贵的殿堂殿堂、纪念镇江的、纪念镇江的荣耀荣耀。山山的高度，标榜豪宅的高度与豪宅的领先性。的高度，标榜豪宅的高度与豪宅的领先性。万科殿堂山www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目命名项目命名3 3：御：代表着掌控、驾驭御：代表着掌控、驾驭龙：代表了荣耀，成功龙：代表了荣耀，成功以湾象征荣耀的起源、美好精神的起源以湾象征荣耀的起源、美好精神的起源万科御龙湾www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万科 以建筑的厚度去光耀城市肩负着一座城市的理想与人高度。而在更深的内在，它更是承载了这个城市的人民对理想、对荣耀的至上追求，对于城市的至深荣光。献给镇江命脉的掌控者献给镇江命脉的掌控者万科从白龙山开始 用建筑的厚度去光耀城市为一群以镇江为荣的人，光耀镇江的人 打造真正的荣耀大宅镇江的客户更偏好西式建筑镇江市场各个代表楼盘建筑风格镇江市场各个代表楼盘建筑风格万科的成熟产品中，万科的成熟产品中，兰乔圣菲兰乔圣菲项目可以借鉴。既是万项目可以借鉴。既是万科的强项，也符合镇江市场。科的强项，也符合镇江市场。江山名洲江山名洲现代简约中南世纪城中南世纪城西班牙风格亚东亚东朴园朴园中式别墅社区香格里拉庄园香格里拉庄园欧洲北美风格科苑华庭科苑华庭科技建筑风景城邦风景城邦西班牙、南加州、英格兰据据0909年全年销量统计，以中式风格为主的江山名洲和亚东年全年销量统计，以中式风格为主的江山名洲和亚东仆园的销售排名都不在仆园的销售排名都不在Top10Top10里，而且镇江市场上主要的楼里，而且镇江市场上主要的楼盘建筑风格都是西式的，这是镇江这座城市的目前发展水盘建筑风格都是西式的，这是镇江这座城市的目前发展水平及客户崇洋媚外的消费心理决定的。平及客户崇洋媚外的消费心理决定的。风格感知：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879借用万科兰乔圣菲立面风格新中心 家族别墅兰乔圣菲的建筑风格，兰乔圣菲的建筑风格，同样成为豪宅的代名词，同样成为豪宅的代名词，源于西班牙殖民时代和源于西班牙殖民时代和意大利文艺复兴时代，意大利文艺复兴时代，带有强烈的仪式感和贵带有强烈的仪式感和贵族气息，讲究建筑、园族气息，讲究建筑、园林的统一，万科在镇江林的统一，万科在镇江再现兰乔圣菲小镇。再现兰乔圣菲小镇。项目定位视角一：项目精神属性提炼视角一：项目精神属性提炼视角二：产品定位及规划设计要点视角二：产品定位及规划设计要点视角三：项目体验点视角三：项目体验点4项目定位：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879当前市场回顾1.1.公寓：城市公寓：城市| |无景观无景观| |城市拆迁客城市拆迁客| |青年首置青年首置 90-12590-125平，以平，以8585万为总价门槛，低价走量万为总价门槛，低价走量2.2.洋房：城市洋房：城市| |配套成熟配套成熟| |少景观少景观| |高品质社区高品质社区| |事业单位事业单位| |城市中产城市中产| |公务员公务员| |教师教师| |小生意人小生意人110-130110-130平，与公寓没有拉开档次，平，与公寓没有拉开档次，120120万总价门槛，万总价门槛，3.3.别墅：景观别墅：景观| |社区社区| |城市近郊城市近郊| |私营企业主私营企业主| |公司高管公司高管| |高高级公务员级公务员| |再改再改联排联排180-220180-220平，平，200200平米以上舒适房型去化好，总价平米以上舒适房型去化好，总价控制在控制在240240万；独栋万；独栋320-500320-500平，总价平，总价400400万以上万以上项目启示：以总价控制为原则项目公寓，以120万控制花园洋房，以240万控制别墅，以460万控制项目地块出发，综合地块资源级差l地块地块1:1:项目高地且地势相对平坦，处核心俯瞰四项目高地且地势相对平坦，处核心俯瞰四至，私密性佳、纯粹性较好；至，私密性佳、纯粹性较好；适合布置别墅产品适合布置别墅产品l地块地块2:2:东望一线南山风景，地势平坦；东望一线南山风景，地势平坦；适合布置中端产品适合布置中端产品- -花园洋房花园洋房12345www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目地块出发，综合地块资源级差l地块地块3 3、4:4:地势较陡，产品较难布置，地势较陡，产品较难布置，4 4号面朝西号面朝西北，采光通风差；北，采光通风差；适合布置公寓产品适合布置公寓产品l地块地块5:5:紧邻站前功能服务区，昭示性好；紧邻站前功能服务区，昭示性好；适合布置商业或酒店适合布置商业或酒店12345思路1：双拼+联排Plan1:认为双拼可以提升高端形象，实现低密度价值；但同时会牺牲部分面积，挤占容积率，而且镇江客户并不见得认可双拼价值；项目规划布局地块1的产品选择 思路2：全部为联排，不存在双拼Plan2:无双拼，全部为联排，建面做的更多，且纯粹性更好；12345www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879方法1：拉开面积段Plan1:充分放大洋房面积，增加洋房的舒适度与品质感，重点考虑花园洋房景观的享有与产品的创新；项目规划布局花园洋房与公寓的区隔 方法2：组团区隔Plan2:通过规划道路、景观轴以及入口的刻意设置，增加花园洋房的自成一体，不受公寓干扰的视觉区分；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目户型配比建议：产品产品形态形态户型面积户型面积套型套型建筑面积建筑面积面积比面积比合计合计备注备注墅王600五房四厅60012.20%12.2%地上3层地下1层联排别墅240280四房三厅约49400花园洋房140舒适三房约390009.51%31.71%临山而建，退台花园160阔景三房约7800019.02%180奢华四房约130003.17%公寓82舒适两房约5400013.17%43.9%高层公寓，俯瞰南徐96经济三房约10800026.34%115舒适三房约180004.39%酒店约20000 4.88%4.88%五星级酒店商业约300007.32%7.32%特色风情商业街合计约410000100%www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型细节尺度的优化将成为豪宅的创新户型细节尺度的优化将成为豪宅的创新方向方向空间及细节尺度优化建议空间及细节尺度优化建议回归建筑本质户型、尺度、公共空间、尊重居住习惯www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排别墅客厅、餐厅楼梯车库、门房三段式三段式p加大进深，提高局部容积率p灵活运用三段式设计，设计内庭院解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性p设计地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”p利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞争性设计原则1www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879p 地上面积区间240-280平米，半地下60-80平米，总可使用300-360平方米,保证与小独栋产品同样舒适度，同时控制总价；4联到6联；p 进深15-18米p 室内地下车库，单车位p 3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室p 起居室面宽在5米以上p 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。联排别墅原则2www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879p联排别墅联排别墅各功能空间建议面积各功能空间建议面积总面积总面积( () )5 520-2520-25101015155 51010151517-1817-1815-2015-202525151515-2015-20主卧室主卧室15-2015-20卫生间卫生间1010步入式衣橱步入式衣橱 5 51010书房书房5 51010合计合计50-5550-55合计合计250-270250-27020-3020-301010151510105101010总计总计320-350320-350设备间设备间/ /锅炉房锅炉房洗衣房洗衣房储藏储藏工人房工人房( (包括卫生间）包括卫生间）50-5550-55地上建筑面积地上建筑面积地下室地下室家庭影院家庭影院60-8060-80分层分层功能空间功能空间面积面积( () )门厅门厅起居室起居室餐厅餐厅公用卫生间公用卫生间厨房厨房卧室卧室/ /家庭室家庭室 （可选）（可选）车库车库 首层首层次卧室次卧室1 1（包括卫生间）（包括卫生间）二层二层卧室卧室/ /家庭室家庭室 （可选）（可选）100-120100-12080-10080-100次卧室次卧室1 1公用卫生间公用卫生间三层三层主卧区主卧区2 2 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879别墅户型设计示意地下一层、地上三层地下室（全送）首层二层（前后大露台）三层下沉庭院庭院花园（赠送）露台露台www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879增加内外空间体量感外部入口设计p通过室外走廊入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加别墅的体量感。入口1入口3入口2入口4p各户入口的设置：一个院落12户，每三户为一个小组团，共用一个出入口。别墅体验价值www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879增加内外空间体量感室内局部纵向空间处理入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受；别墅体验价值www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879面积赠送地下室、大露台、前庭、后院、内院，增加舒适度，给到实惠内庭院内庭院后庭院后庭院阳光露台阳光露台阳光露台阳光露台内庭院内庭院前庭院前庭院前庭前庭即便是控制了面积的别墅产品同样能设计出户型层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成别墅产品层次丰富的立体庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879错排式TH最大化获得景观：增强通透性，增加景观面及私家院落，同时立面造型富有变化，可获得类独栋感觉 错排式TH（R=0.6-0.7）：适用于具有景观资源的地块；通过错式增加了前后左右的通透性，且较传统的TH取得较大花园面积，获得类别墅感觉；容积率比一般排屋较低；H类：错排类独栋TH院落TH住宅单元典型案例：保利叶上海典型案例：保利叶上海适用于顺着山坡的等高线排列，可增加联排私密性的同时获得类独栋的感觉www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两进三院TH增加自有景观：扩大传统联排的中庭花园，提高舒适度，增加空间情趣；适宜放在外沿别墅区典型案例：保利叶上海典型案例：保利叶上海开放庭院后院中院前院户型着力点：户型着力点：扩大中庭花园，增加联排私密性；扩大中庭花园，增加联排私密性；增加内向性花园景观；增加内向性花园景观；适用于不具景观优势的联排群边缘适用于不具景观优势的联排群边缘;可结合坡地进行错落放置三个庭院，增可结合坡地进行错落放置三个庭院，增加空间趣味性。加空间趣味性。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879典型案例：保利叶上海典型案例：保利叶上海半下沉式地下半下沉式地下室，方正实用室，方正实用可当车库；可当车库；私家花园，三私家花园，三面环绕房屋，面环绕房屋，景观性极好；景观性极好；侧进门，设进户侧进门，设进户门厅和玄关，体门厅和玄关，体面气派；面气派；客厅挑高客厅挑高5米，设转角景米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰错层，互不干扰首层设储藏室，首层设储藏室，实用性强；实用性强；北有阳台、南北有阳台、南有转角窗；有转角窗；主卧专用层，套间设计，主卧专用层，套间设计，享受享受30平米露台，额外有平米露台，额外有屋顶屋顶20平米花园；平米花园；边套联排配边院及南北院：T字型排布房间营造变化的生动空间，高品质景观价值支撑联排大宅边套户型上海金地.格林春晓p赠送地下室，大面积花园，大面积露台和屋顶花园可在多层次上欣赏景观。p改变传统联排长条型布局；空间富有变化，庭院也随之变化www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879典型案例：保利叶上海典型案例：保利叶上海中间套户型上海香堤苑p赠送地下室，南北花园及中央庭院，露台和阳台可在多层次上欣赏景观。p改变传统联排中部两个小天井格局，增加内向景观内庭院内庭院合两个小天井为一个内庭院：中庭天井的巧妙设计，改变传统灰色空间设计，增加内向景观在内庭院内营造小环境，增加生活情趣天井天井天井天井www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879低密度别墅产品设计要点别别墅墅设设计计要要点点超值赠送超值赠送舒适度舒适度室内空间：地下室、采光井室内空间：地下室、采光井室外空间：前后庭院、顶层露台室外空间：前后庭院、顶层露台客厅的处理：高厅客厅的处理：高厅/ /下沉式，尺下沉式，尺度，三面采光度，三面采光下沉式广场、共享空间下沉式广场、共享空间主卧挑高、男女衣帽间、阳光浴主卧挑高、男女衣帽间、阳光浴室室121层层退台的自然意趣间，看得见不同的人生。进，是张扬。是纵横开层层退台的自然意趣间，看得见不同的人生。进，是张扬。是纵横开阔的生活气度；退，是含蓄，是淡漠繁华天地宽的悠闲从容；天地之阔的生活气度；退，是含蓄，是淡漠繁华天地宽的悠闲从容；天地之间，无论进退，都是生活的智者。间，无论进退，都是生活的智者。情景洋房的诗情画意情景洋房的诗情画意122解读一：层层退台p露台相对于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连，使居住者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。p由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。设计要点设计要点在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成半在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也是合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也是在下一层的基础上进行退台；在下一层的基础上进行退台；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879123解读二：新颖的入户方式p情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。p优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家的快乐与愉悦，更有归属感。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879124解读三：户户有花园（露台）p传统多层产品一般只有一层才带花园，而情景洋房通过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可能使居住者得到更大的实惠。 p一层赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠送大面积的露台。通过这种设计，有效的降低了传统多层产品在一层和顶层上的销售难度，将传统多层的销售劣势转化为优势，形成情景洋房的销售亮点。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879125解读四：情景房（阳光房）p情景房设置于首层，位于客厅外部，入口旁边，即阳光房。其功能可根据主人的需要，随意用在书房、茶室、游戏室、客房等功能房。p同时，情景房还具有可拓展性的功能，住户可以根据喜好，将情景房和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。p通过情景房将外部花园的“景”引进室内，也可将室内的“情”与外花园融合在一起，更好地增加室内外的情趣性。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879126解读五：邻里沟通p情景洋房层层退台式的露台，打破了以往封闭的交流环境，也没有别墅那种距离上的遥远。露台和花园不仅是一个私人户外空间，还是一个交流平台。邻里间可以通过在露台交流各种兴趣和心得，分享生活的酸甜苦辣，拉近彼此间的距离。p居住在情景洋房，不仅享受到其创意居住环境，更能体验到社交方式的改变所带来的新邻里关系。12731宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台ABCD六大价值点：A、12层均有地下室附送B、独特的露台空间C、丰富的建筑形态D、豪华的顶层套房E、气派的横向客厅F、亲近的邻里关系BEF设计要点设计要点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879128优势一:低密度产品物业，吸引客户优势二：解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求优势三：整体户型的亲地亲景均衡劣势一：总户数少，土地价值未能最大化劣势二：产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求附加值较高人性化低总价类别墅31宽景洋房优势、劣势综合素质均衡www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787912931宽景洋房：深圳万科城1层层底层小露台赠送96半地下室赠送约60的花园多景式阳光房户型端头建面147m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4花园64露台6地下室96www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787913031宽景洋房：深圳万科城露台入户赠送69半地下室2层层赠送9的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯户型中间套建面141m2房型4/2/2层数1.5开间12.6进深15.4露台8.6地下室69www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787913131宽景洋房：深圳万科城主卧、主卫和书房构造主人独立套七米大客厅，给住户自由改动的空间34层复式层复式赠送50多的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派户型中间套建面182m2房型5/3/3层数2开间12.6进深12.1三楼露台24四楼露台30www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879根据凸窗原理，赠送的衣柜主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。方正通透与弹性空间赠送：适用于小户型两房入户花园180度外飘窗，景观主卧南阳台宽阔舒适，采光良好270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观厨卫全明，干湿分开户型着力点：户型着力点：明厨明卫明厨明卫 南北通透南北通透 南南北阳台北阳台 飘窗，保证普通舒适度要求飘窗，保证普通舒适度要求 房型端正，房型端正，南北通透，客南北通透，客厅与卧室均采厅与卧室均采光良好光良好公寓设计户型意向参考：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879115平米舒适三房，造玄关、做双套房、阳光浴室营造豪宅气氛玄关玄关改阳光改阳光改阳光改阳光浴室浴室浴室浴室虽为115平米三房，但通过赠送令客厅开间做足4.5，公共空间豪宅化，同时保证各个房间的舒适度；改公卫改公卫改公卫改公卫或阳光或阳光或阳光或阳光书房书房书房书房项目定位视角一：项目精神属性提炼视角一：项目精神属性提炼视角二：产品定位及规划设计要点视角二：产品定位及规划设计要点视角三：项目体验点视角三：项目体验点4项目定位：体验点体验点体验点体验点1 1 1 1：建筑外立面：建筑外立面：建筑外立面：建筑外立面12345体验点体验点体验点体验点2 2 2 2：地标建筑物和入口广场：地标建筑物和入口广场：地标建筑物和入口广场：地标建筑物和入口广场 地标性建筑的打造及入口广场意象的形成，打造项目强烈的区地标性建筑的打造及入口广场意象的形成，打造项目强烈的区域标签感域标签感 入口拾级而上，入口拾级而上，体现尊贵感体现尊贵感体验点体验点体验点体验点3 3：地中海式园林：地中海式园林：地中海式园林：地中海式园林开放式的草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、开放式的草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，是木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，是地中海式花园最大的特点。另外，水景也是地中地中海式花园最大的特点。另外，水景也是地中海风格花园非常注重的一个关键设计。海风格花园非常注重的一个关键设计。 地中海式庭园能唤起人们的一些鲜明意象，如雪白的墙壁、铺满瓷砖的庭园、陶罐中摇曳生姿的花卉等。地下室天窗院子私家泳池体验点体验点体验点体验点4 4：改进产品细节创造舒适的产品：改进产品细节创造舒适的产品：改进产品细节创造舒适的产品：改进产品细节创造舒适的产品大露台大面积露台p邀请著名中医定期坐堂，从健康检查开始，举办订制级或主题性的养生邀请著名中医定期坐堂，从健康检查开始，举办订制级或主题性的养生课程与疗程；课程与疗程；p引进专业养生机构，为业主提供私人的养生资讯顾问服务：定制养生计引进专业养生机构，为业主提供私人的养生资讯顾问服务：定制养生计划、配合疾病治疗的养生建议、日常养生指导等，为客户量身定制不同的划、配合疾病治疗的养生建议、日常养生指导等，为客户量身定制不同的养生方式；养生方式；首创豪宅家族管家首创豪宅家族管家=“=“管健康管健康”（中医养生会所）（中医养生会所）体验点体验点体验点体验点5 5：首创豪宅家族管家首创豪宅家族管家=“=“管胃管胃”（品牌饮食享受）（品牌饮食享受）与知名餐饮机构合作，为业主提供专门的膳食搭配建议，凸显与知名餐饮机构合作，为业主提供专门的膳食搭配建议，凸显项目的社区等级与优越感项目的社区等级与优越感p邀请著名饮食专家定期坐堂，讲解邀请著名饮食专家定期坐堂，讲解饮食及养生的科学建议；饮食及养生的科学建议；p引进各种地方风味名厨，满足不同引进各种地方风味名厨，满足不同口味的业主需求；口味的业主需求；体验点体验点体验点体验点6 6：物业服务，物业服务，物业服务，物业服务，中海深蓝，专为中国顶级住宅定制中海深蓝，专为中国顶级住宅定制 , ,一流一流服务匹配一等建筑服务匹配一等建筑 物业经理人物业经理人物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务， “素白手套，深色西服，从容优雅”。物业私人助理物业私人助理直接面对业主, 提供物业私人助理服务，24小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务。社区卫士社区卫士来自中国海军陆战队等机构，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力，可在3分钟内赶往指定地点，迅速解决业主遇到的安全问题。包括双人巡警/隐性特卫队/安全特种队/护卫仪仗队等。中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序。使服务尊贵有序。体验点体验点体验点体验点7 7：商业商业国际精品生活国际精品生活PLAZA：汇聚国内最流行的时尚，国内最顶尖的品牌，满足万科汇聚国内最流行的时尚，国内最顶尖的品牌，满足万科殿堂山乃至全镇江高端人群的消费，在身边享受曼哈顿殿堂山乃至全镇江高端人群的消费，在身边享受曼哈顿的繁华和银座的时尚的繁华和银座的时尚业态及体量：1、两栋精品酒店服务式公寓，由酒店管理公司经营，约1.8万方2、精品超市约15000方3、品牌旗舰店、主力店（星巴克）、风情特色餐饮街、名车展示、银行、3D电影院、SPA等，共约1.7万方业态建议：业态建议：原则：1、以全街铺的形式，充分挖掘商铺价值，方便品牌主力店的引入2、公共空间的打造既要考虑到顾客行动的方便，也要充分考虑人气的聚集效果，保证在活动动线安排上顾客能接触尽可能多的商铺3、规划中应充分考虑未来主力店、超市的面积需求www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879NElectricalstore电器次主力店F&B餐饮店F&B餐饮店Streetshop街道店铺Departmentstore百货公司Entrance入口NF1一楼打开内街，合理安排动线，最大限度提高各商铺的价值www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879Flagshipshop旗舰店Flagshipshop旗舰店Departmentstore百货公司Streetshop街道店铺F&B餐饮店Entrance入口Entrance入口Officeblockentrance办公大楼入口Dropofft落客点Dropofft落客点Carparkentrance停车场入口Carparkentrance停车场入口NF2廊桥和扶梯的使用www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879NNLoadingandunloadingbay上落客货区Carpark停车场Supermarket超级市场F&B餐饮店F&B餐饮店F3整体做超市建议项目商业规划的原则与特点建议项目商业规划的原则与特点品质感品质感 就是在建筑风格和立面表现上营造一种高端的成熟商业氛围，与本项目住宅的高端定位相协调景观性景观性 整体建筑构成一个独特景观，通过合理规划，形成良好的生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场”主题式主题式 娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变成独立的主题单元，有利于体现主题分区，并满足消费者多元化的需求体验性体验性 通过建筑形态的创新，把不同的人聚在一起，让人们在这里自由穿梭，这就是最宜人的都市休闲生活体验底商面积最大化底商面积最大化主题集中化主题集中化充分考虑对周边资源的利用充分考虑对周边资源的利用对住宅的影响最小化对住宅的影响最小化 整体形象品质协调化整体形象品质协调化规划原则规划原则规划特点规划特点项目营销举措视角一：营销动作视角一：营销动作视角二：推盘节奏视角二：推盘节奏视角三：价值实现视角三：价值实现5营销：项目如何营销立势？实现价值？15120102010年年9 9月：万科地产品牌月：万科地产品牌“新高度计划新高度计划”正式启动正式启动万科地产万科地产= =有机建筑有机建筑+ +高端住宅高端住宅+健康生活2010年9月万科殿堂山项目启动会地点：镇江某五星级酒店地点：镇江某五星级酒店主题：万科地产殿堂山项目启动会主题：万科地产殿堂山项目启动会双品牌战略：万科品牌+殿堂山品牌【传播总方针】万科品牌起势，高调破局，精神第一，物质第二；线上案名及slogan（献给掌控镇江命脉的人）占位；线上线下特有价值点全面炒作立体轰炸；高 调 的 高 调关键举措1：万科品牌造势户外户外+ +报广报广+ +重点事件，线上线下全面铺排立体轰炸重点事件，线上线下全面铺排立体轰炸 媒体全面造势媒体全面造势+ +重点事件重点事件：报广、网络、电视：报广、网络、电视等结合顶级商业招商活动等结合顶级商业招商活动线上渠道全面轰炸，喊出属于南徐新线上渠道全面轰炸，喊出属于南徐新区豪宅的不同的声音，高调起势破局。结合世联和万科的高端客户区豪宅的不同的声音，高调起势破局。结合世联和万科的高端客户资源，释放信息，建立殿堂山的高端认知，强化万科的高端品牌资源，释放信息，建立殿堂山的高端认知，强化万科的高端品牌全面造势之户外全面造势之户外动作1：核心地段户外高炮；p与项目形象匹配的场所及媒介渠道；p镇江周边重要高速路上下闸道口；动作2：高炮、过节龙门架位置确定；动作3：导示系统；全面造势之媒体全面造势之媒体动作1：报广全面出街；动作2：网络软文密集宣传；电视访谈节目，让那些电视访谈节目，让那些使镇江复兴的人们分享使镇江复兴的人们分享他们的经历，展示他们他们的经历，展示他们的荣耀！的荣耀！制作成纪录片、电视片制作成纪录片、电视片在电视台播放！在电视台播放！动作3：电视推广宣传；关键举措2：完美展示，轰动镇江巡展实景展示，荣耀体验，巡展实景展示，荣耀体验，凸显品质居住细节凸显品质居住细节一个城市客厅一个城市客厅一个名车展一个名车展一个文化名流场一个文化名流场一个地中海风情餐饮活动一个地中海风情餐饮活动一个私家宴席一个私家宴席/ /传统聚会的场所传统聚会的场所一个一个3D3D影院影院关键举措4：完美展示，惊艳镇江实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船般的入户门、手推花车、威尼斯小船成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列通过实实在在的产品价值，实实在在的通过实实在在的产品价值，实实在在的顶级豪宅应有的配套属性，专属的营造顶级豪宅应有的配套属性，专属的营造就要有就要有首席首席性质的内核性质的内核线上通过户外换画阐述特有产品价值下的线上通过户外换画阐述特有产品价值下的生活方式；线下通过圈层体验形成口碑传生活方式；线下通过圈层体验形成口碑传播；播；项目营销举措视角一：营销动作视角一：营销动作视角二：推盘节奏视角二：推盘节奏视角三：价值实现视角三：价值实现5营销：项目如何营销立势？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体推售策略：一期：创新花园洋房一期：创新花园洋房+少量联少量联排墅起势排墅起势以创新的、超附加值的花园洋房以创新的、超附加值的花园洋房+联排墅联排墅启势，建立项目豪宅印象的同时，保证启势，建立项目豪宅印象的同时，保证顺利消化，建立市场热销气势；顺利消化，建立市场热销气势；二期：二期：1区联排墅区联排墅+4区观城公寓区观城公寓持续以联排墅维持线上形象，线下推售持续以联排墅维持线上形象，线下推售4区的区的公寓，保证项目形象的同时去化产品公寓，保证项目形象的同时去化产品四期：商业推售四期：商业推售待社住宅销售待社住宅销售90%以上时，推售商业以上时，推售商业三期：三期：1区联排墅王区联排墅王+3区依山区依山公寓公寓+花园洋房余货，再树一花园洋房余货，再树一线豪宅地位线豪宅地位12345www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体推售节奏建议：2010.112010.112011.052011.052012.62012.62014.032014.032014.102014.10二期推售：二期推售：12万平米万平米三期推售：三期推售：16.5万平米万平米四期推售：四期推售：5万平万平一期推售：一期推售：7.5万平万平标杆作用，持续销售标杆作用，持续销售分期分期/ /建面建面别墅别墅洋房洋房公寓公寓商业商业一期1000065000二期3000090000三期100006500090000四期50000www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，通过万科品牌以及最佳山景资源的打造，形成项目标杆价值。体量大，物业领导者与创新者，具有广泛的客户关注，它是项目现金流的主要来源。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星产品，提升项目人气。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星明星240240联排别墅联排别墅现金牛现金牛140180 140180 洋房洋房婴儿产品婴儿产品 8211582115公寓公寓瘦狗产品瘦狗产品。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的各种产品类型可借客户需求的分析，本项目的各种产品类型可借用波士顿矩阵表现：用波士顿矩阵表现：定价之前，首先明确不同物业在本项目定价之前，首先明确不同物业在本项目中的作用中的作用本项目不存在瘦狗产品本项目不存在瘦狗产品www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787912345定价策略：明星产品树价格标杆，博取高利润；树标杆树标杆类产品类产品1STAR 价格策略价格策略：树立明星产品,博取高溢价为第一目标，单价以同区域的纯独栋作为参照系，紧随独栋价格以紧邻项目丹徒内的香格里拉独栋产品参照以紧邻项目丹徒内的香格里拉独栋产品参照香格里拉，目前销售单价：香格里拉，目前销售单价：1.41.4万万/ /平，总价约平，总价约640640万万驸马山庄，目前售价单价：驸马山庄，目前售价单价：1.21.2万万/ /平，总价约平，总价约400400万万采取跟随镇江独栋售价策略，并设定适当总价弹性区间1.7-21.7-2万万均价均价1.81.8万万STAR 定价体系：定价体系：总价控制在430504430504万左右万左右单价明星！总价可控！单价明星！总价可控！本产品的溢价因素本产品的溢价因素p城市核心城市核心p超大规模超大规模p稀缺产品稀缺产品p资源环境资源环境www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879现金牛现金牛类产品类产品2以市场联排主流产品参照：以市场联排主流产品参照：万科红郡联排总价万科红郡联排总价260260万万冠城国际联排总价冠城国际联排总价310400310400万万总价导向！总价导向！以绝对产品价值，适度实现高价；回现第一，总价控制在区域主流区间CASH COW定价策略：现金牛洋房跟随并略小于市场联排主流产品总价区间；采取跟随联排总价策略，并设定适当价格弹性区间1.41.4，1.61.6万万COW 定价体系：定价体系：总价控制在196280196280万万12345本产品的溢价因素本产品的溢价因素p城市核心城市核心p超大规模超大规模p稀缺产品稀缺产品p资源环境资源环境均价均价1.51.5万万www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879隐性明星隐性明星类产品类产品3内部跟随导向！内部跟随导向！定价策略：内部跟随洋房价格，与洋房始终拉开距离 ；115高附加值依山三房，婴儿中的明星，保证速度前提下可适当提高售价；8296舒适两房与经济三房，需通过产品创新，超高附加值培育以提升售价；STARCASH COW11，1.21.2万万 COW 定价体系：定价体系：总价控制在100138100138万万12345本产品的溢价因素本产品的溢价因素p城市核心城市核心p超大规模超大规模p稀缺产品稀缺产品p资源环境资源环境均价均价1.11.1万万www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目价格收益实现：面积建筑面积均价总销额240以上50000180009亿140-1801300001500019.5亿82-1151800001100019.8亿合计36000048.3亿墅王墅王10001000万万产品明星产品明星430-504430-504万万现金牛现金牛196-280196-280万万16%16%48%48%6%6%婴儿婴儿公寓公寓100130100130万万30%30%项目住宅整体均价项目住宅整体均价1.35万元左右，总销约万元左右，总销约48.3亿元亿元www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们正将经历镇江的一个新时代，或许是这个城市豪宅的转折点，或者是这个城市全新的居住礼赞，更或许是这个城市的全面复兴。我们相信，共同期待。