20242024年年8 8月月2020日日三农公司房地产行业基础知识三农公司房地产行业基础知识目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程从从1978年之前至今，中国房地产经历了年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中处于震荡上升通道当中第一阶段第一阶段（1978年以前）年以前）计划经济时代，计划经济时代，实行房屋统建统实行房屋统建统配统管制，由地配统管制，由地方财政拨款和各方财政拨款和各单位投资建造住单位投资建造住房以解决房屋问房以解决房屋问题题第二阶段第二阶段（1978-1990）住房商品化，房住房商品化，房地产计划经济向地产计划经济向房地产市场经济房地产市场经济转变的阶段转变的阶段第三阶段第三阶段（1990-1997）第一个快速发展第一个快速发展阶段，因市场不阶段，因市场不规范及发展过快规范及发展过快也导致了第一个也导致了第一个调整期调整期第四阶段第四阶段（1998-2007）第二个快速发展第二个快速发展阶段阶段第五阶段第五阶段（2008-至今）至今）第二个调整期，第二个调整期，0909年政策性反弹年政策性反弹和目前的政策性和目前的政策性调整调整阶段阶段特征特征阶段阶段关键关键词词住宅统建，福利住宅统建，福利分房分房土地使用制度改土地使用制度改革、宪法与土地革、宪法与土地管理法的修改、管理法的修改、住房制度改革住房制度改革快速发展、泡沫、快速发展、泡沫、宏观调控、安居宏观调控、安居工程、货币分房、工程、货币分房、房屋抵押贷款、房屋抵押贷款、住房公积金住房公积金快速发展、宏观快速发展、宏观调控、大盘开发、调控、大盘开发、多元化融资、商多元化融资、商业地产、旅游地业地产、旅游地产产拐点、通胀、紧拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调阳春、暴涨、调控、国十条、国控、国十条、国八条、新国八条、八条、新国八条、保障房、房产税保障房、房产税最近最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度势，并保持着相对稳定的增长速度数据来源：国家统计局、统计年鉴数据来源：国家统计局、统计年鉴99-09年全国固定资产投资情况年全国固定资产投资情况99-09年全国房地产投资情况年全国房地产投资情况在经济环境相对较差的在经济环境相对较差的2008年，房年，房地产投资仍保持了高速增长，显示地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比年增速明显下降，同比2008年年也有所放缓。也有所放缓。2009年地王频出，反年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。现激进与保守发展并存的现象。 受国际经济环境的影响，受国际经济环境的影响，06-08年年间全社会固定资产投资增速放缓；间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度币的不断升值，固定资产投资速度在在09年总体有较大幅度的提高。年总体有较大幅度的提高。房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业房地产业对国民经济的贡献房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到的综合贡献率达到20%房地产行业对拉动经济增长房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的资占全社会固定资产投资的比重为比重为18%房地产是人们生活的必需品房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要需要房地产是城市化进程的需要房地产是城市化进程的需要“十二五十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间的发展空间人类生存发展人类生存发展的需要的需要房地产产业关联度高，能促进就业房地产产业关联度高，能促进就业每年每年25%的钢材、的钢材、70%的水泥、的水泥、40%的木材、的木材、70%的玻璃、的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设的塑料制品用于房地产开发建设每每100元的房地产销售能带动相关产业元的房地产销售能带动相关产业170元的销售元的销售房地产的发展能催生众多新的行业房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估、房地产中介等如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，产业关联度高，带动其他行业带动其他行业发展发展我国房地产行业现阶段面临的发展机遇我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临地产行业面临发展机遇发展机遇1、我国经济持续稳定、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增全国房地产行业需求持续增长长3、国内经济圈、城市圈和、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引梯度转移的可能性和吸引力力5、宏观调控政策以及行业、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速合，有利于优势企业快速扩张扩张6、国内外房地产金融市场、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成宽融资渠道和降低融资成本本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业的未来发展趋势总结房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展房地产未来发展趋势总结趋势总结有实力的房地产企业更重视跨区域化发有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例持有比例发展商将走联合发展、转变模式、介入发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在汰机制将在3 35 5年的时间内完成年的时间内完成房地产将进一步结合金融资本，资本房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大房地产金融市场未来潜力巨大房地产行业整合加速，优势企业群体房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出将脱颖而出，土地价格高涨，投资决，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化专业化和规模化 市场进一步细分，买方市场正在形成市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强融合、社区、景观、文化等开始加强房地产投资增幅放缓，行业盈利水平房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好导致行业整体仍然长期看好目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识什么是房地产？什么是房地产？ 是指土地、建筑物及其是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等权、地役权、典当权等 房地产的自然特征房地产的自然特征位置的固定性，使位置的固定性，使用的耐久性，资源的用的耐久性，资源的有限性，物业的差异有限性，物业的差异性；房地产的经济特性；房地产的经济特征：生产周期性，资征：生产周期性，资金密集性，相互影响金密集性，相互影响性，易受政策影响性，性，易受政策影响性，房地产的保值增值性房地产的保值增值性 指明确了土地所有权指明确了土地所有权的土地，既包括住宅的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土或非住宅附着物的土地（以及各地段），地（以及各地段），又包括已开发和待开又包括已开发和待开发土地。我国的地产发土地。我国的地产是指有限期的土地使是指有限期的土地使用权用权 指各种明确了权属关指各种明确了权属关系的房屋以及与之相系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物连的构筑物或建筑物房房地地产产的的定定义义房房产产的的定定义义地地产产的的定定义义房房地地产产的的特特征征什么是房地产业？什么是房地产业？ 是以土地和建筑物为经是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成押贷款，以及由此形成的房地产市场的房地产市场建筑业从事勘察、设计、建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属进行再加工的部门，属第二产业第二产业 。 广义上讲，是房地产企广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动中尤其着重于销售活动 广义上讲，是以（城镇）广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的设计、经营管理活动的全过程。全过程。 狭义上讲，是按照预定狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经地和建造房屋设施的经营管理活动过程营管理活动过程房房地地产产业业房房地地产产开开发发房房地地产产经经营营房房地地产产业业和和建建筑筑业业的的区区别别什么是房地产市场？什么是房地产市场？房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市一级市场：是土地市场，是土地供应市场场，是土地供应市场（房地产增量市场）（房地产增量市场）一级市场一级市场二级市场：是指开发二级市场：是指开发商把开发的房地产投商把开发的房地产投入市场进行现楼交易入市场进行现楼交易或预售，实质上是房或预售，实质上是房地产的开发与市场销地产的开发与市场销售的结合售的结合( (俗称俗称“一手一手房市场房市场) )一级市场一级市场三级市场：是业主之三级市场：是业主之间房地产权自由转让间房地产权自由转让的市场（俗称的市场（俗称“二手二手房房”市场）市场）三级市场三级市场建建设设用用地地规规划划许许可可证证商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五房地产开发的房地产开发的“五证五证”国有土地使用权出让国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国国 家家土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权( (一定年限一定年限) )土地使用权出让金土地使用权出让金( (提前支付提前支付) )土地使用权出让（土地市土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没只拥有土地使用权，没有所有权。有所有权。 国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式招标方式招标方式拍卖方式拍卖方式协议方式协议方式挂牌方式挂牌方式 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限居住用地：居住用地：7070年年工业用地：工业用地：5050年年教育、科技、文化卫生、体育用地：教育、科技、文化卫生、体育用地：5050年年综合或其它用地：综合或其它用地：5050年年商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年加油站、加气站用地：加油站、加气站用地：2020年年中国（大陆）现行的土地制度中国（大陆）现行的土地制度类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R R居住用地居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C C公共设施用地公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M M工业用地工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E E） W W仓储用地仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TSTS交通道路广场用交通道路广场用地地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U U市政公用设施用市政公用设施用地地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地修设施等用地G G绿地绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地林地E E水域和其它用地水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地除以上各大类用地之外的用地城市用地的类别城市用地的类别出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1 1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品商业、旅游、商品住宅等住宅等) )及有竞争要求的工业用地及有竞争要求的工业用地1 1经营性用地以外用途的土地，经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地同一宗地只有一个意向用地者的者的1 1国家机关、军事用地国家机关、军事用地2 2同一宗地有两个或者两个以上意同一宗地有两个或者两个以上意向用地者向用地者2 2原划拨、承租土地使用权人原划拨、承租土地使用权人申请协议出让申请协议出让2 2城市基础设施、公益事业用城市基础设施、公益事业用地地3 3划拨土地使用权改变用途或转让，划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出收回土地使用权，实行招拍挂出让的让的3 3划拨土地使用权转让申请办划拨土地使用权转让申请办理协议出让理协议出让3 3国家重点扶持的能源、交通国家重点扶持的能源、交通等项目用地等项目用地4 4出让土地使用权改变用途出让土地使用权改变用途4 4出让土地使用权人申请续期出让土地使用权人申请续期4 4法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地5 5法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地5 5法律法规规定的其它用地法律法规规定的其它用地异异同同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用少量费用( (补偿、安置）或补偿、安置）或无偿无偿有期限限制有期限限制有期限限制有期限限制一般无期限限制一般无期限限制土地使用权的出让方式土地使用权的出让方式房地产行业基础知识房地产行业基础知识房地产开发价值链房地产开发价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理主价值链主价值链决策拿地阶段决策拿地阶段市场市场研究研究投资投资决策决策土地土地获取获取规划设计阶段规划设计阶段市场市场定位定位产品产品策划策划规划规划设计设计项目施工阶段项目施工阶段招标招标投标投标施工施工组织组织进度进度质量质量成本成本销售服务阶段销售服务阶段品牌品牌传播传播销售销售组织组织物业物业管理管理投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段投资分析阶段投资分析阶段投资确定阶段投资确定阶段投资管理阶段投资管理阶段项目研究项目研究投资分析投资分析投资洽商投资洽商签订契约签订契约开发监控开发监控投资回收投资回收辅价值链辅价值链战略管理战略管理人力资源与行政管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理金融投资与财务管理信息管理信息管理目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识【建筑用地面积建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积, ,包括室外工程包括室外工程( (如绿化、道路、停车场如绿化、道路、停车场等等) )的面积的面积, ,其形状和大小由建筑红线加以控制其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标的技术经济指标, ,即容积率越大即容积率越大, ,土地利用程度越高土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),(%),它可以它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度【用地红线用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线【建筑红线建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合, ,一般在新一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后城市中常使建筑红线退于道路红线之后, ,以便腾出用地以便腾出用地, ,改善或美化环境改善或美化环境, ,取得良好的效果取得良好的效果 【道路红线道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求 房地产常用术语房地产常用术语【房屋层数房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 0以上计算；采光窗在室外地坪以上的以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在半地下室，其室内层高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数面的楼梯间、水箱间不计层数【层高层高】是指房产高度以是指房产高度以“层层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离【净高净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值是指层高减去楼板厚度的净剩值【建筑高度建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度【建筑间距建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 房地产常用术语房地产常用术语【两书两书】住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅使用说明书住宅使用说明书【房地产证房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证【房地产产权房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利【土地使用权土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用价后可以继续使用【三通一平三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整是指水通、电通、路通及场地平整【七通一平七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整 房地产常用术语房地产常用术语【红线图红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房工建房【总用地面积总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积【绿化率绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比内的绿化面积与规划建设用地面积之比【绿化覆盖率绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率【用地性质用地性质】规划用地的使用功能规划用地的使用功能【用地面积用地面积】规划地块划定的面积规划地块划定的面积【日照间距系数日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 房地产常用术语房地产常用术语【建筑间距建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离两栋建筑物外墙之间的水平距离【日照标准日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量的日照标准日获得的日照量【居住区用地居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称【花园花园】占地占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积，休闲场地面积不少于总面积的不少于总面积的15%。【小区小区】建筑面积在建筑面积在30000平米以上，居住户数平米以上，居住户数3000户以上或人口在户以上或人口在7000人以上，设有居委会。人以上，设有居委会。【组团组团】被小区道路分隔，并与居住人口规模（被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地【配套设施配套设施】指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称总称【建筑小品建筑小品】指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称房地产常用术语房地产常用术语【房屋销售面积房屋销售面积】房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和【套内建筑面积套内建筑面积】房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积内的使用面积、墙体面积及阳台面积【套内使用面积套内使用面积】指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积【公共建筑面积公共建筑面积】各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积使用，不可分割的建筑面积【实用面积实用面积】它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额【公摊面积公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50房地产常用术语房地产常用术语【得房率得房率】是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比【道路用地道路用地】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地勤车等停放场地【玄关玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。【期房期房】开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同【现房现房】开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋【入伙入伙】业主领取钥匙，接房入住业主领取钥匙，接房入住【契税契税】在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税种税房地产常用术语房地产常用术语【安居房安居房】指实施国家指实施国家安居（或康居）工程安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）而建设的住房（属于经济适用房的一类）【经济适用房经济适用房】是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房出售的住房【使用权房使用权房】是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房租给居民的公有住房【产权房产权房】是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有权，产权人对这两项权利享有占有【商品房商品房】是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅【集资房集资房】是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋房地产常用术语房地产常用术语【公房公房】又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售【房改房房改房】是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等【住宅用地住宅用地】是指供居住的各类房屋用地是指供居住的各类房屋用地【工业用地工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地地等用地【仓储用地仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地油库、材料堆场及其附属设备等用地【商业服务业用地商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地房地产常用术语房地产常用术语【旅游业用地旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地店、友谊商店等用地【金融保险业用地金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地【市政公用设施用地市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地【绿化用地绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地地等用地【公共建筑用地公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地【文、体、娱用地文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地剧院、游乐场、文艺体育团体等用地房地产常用术语房地产常用术语【机关、宣传用地机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地电视台、出版社、报社、杂志社等用地【科研设计用地科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地科研、设计用地【教育用地教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地【医卫用地医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地【交通用地交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地【铁路用地铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地是指铁路及场站、地铁出入口等用地【民用机场用地民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地是指民用机场及其附属设施用地房地产常用术语房地产常用术语【港口码头用地港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地是指专供客、货运船停靠的场所用地【其他交通用地其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地【地下室地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）以下的半地下室）【假层假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次【阁楼（暗楼）阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层房地产常用术语房地产常用术语目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p普通住宅普通住宅F是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。层住宅。低层住宅为一层至三层；低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上高层住宅为十层及以上房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。F配套设施标准较高配套设施标准较高p高高档档住住宅宅F具有良好的物业管理服务具有良好的物业管理服务F部分高档住宅带精装修部分高档住宅带精装修 F销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅p别墅别墅房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p高档公寓高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。管理等配套设施。p酒店式服务公寓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。是指提供酒店式管理服务的公寓。F始于始于19941994年，意为年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理酒店式的服务，公寓式的管理”; ;F市场定位很高市场定位很高; ;F它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; ;F具有具有“自用自用”和和“投资投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：组成：p独立式别墅独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独房屋具有独立的围护墙体，立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是住宅的层数基本是3 3层或层或3 3层以下，具有私密性强、价格较高层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。中间产品。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅联排别墅于联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产p联排别墅联排别墅联排别墅于联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户 型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识p塔楼塔楼指各面长高比均小于指各面长高比均小于1 1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。的平衡。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识p板楼板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。房地产产品类型名词房地产产品类型名词-居住类地产居住类地产房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词办公类地产办公类地产p定义定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。p办公建筑的分类办公建筑的分类公寓式办公楼公寓式办公楼 apartment-office buildingapartment-office building。由统一物业管理，。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼酒店式办公楼 hoteL-office buildinghoteL-office building。提供酒店式服务和管。提供酒店式服务和管理的办公楼。理的办公楼。综合楼综合楼 multiple-use buildingmultiple-use building。由两种及两种以上用途的楼。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。层组成的公共建筑。商务写字楼商务写字楼 business office buildingbusiness office building。在统一的物业管理下，。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p定义定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p商圈商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。F主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。F次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。F边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词商业类地产商业类地产p业态介绍业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词产业地产产业地产p定义定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。p产业地产的形态产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产p定义定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。华侨城华侨城房地产行业基础知识房地产行业基础知识其它相关物业类型名词其它相关物业类型名词旅游地产旅游地产景区住宅旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心自营式酒店产权酒店目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑 住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑 办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。p剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。p框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：筒体结构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。建设用地的分类及定义建设用地的分类及定义建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容积率容积率总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）建设用地面积建设用地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p容积率建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容容积积率率对应对应的住宅的住宅产产品品类类型（一般情况下）型（一般情况下）0.50.5以内以内纯纯独独栋别栋别墅（墅（顶级别顶级别墅容墅容积积率一般在率一般在0.15-0.40.15-0.4）0.8-1.00.8-1.0联联排、叠拼排、叠拼别别墅墅1.11.11.61.6多多层层住宅、小高住宅、小高层层住宅住宅1.81.82.12.1小高小高层层板楼或塔楼板楼或塔楼2.12.1以上以上高高层层建筑楼建筑楼不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标建筑密度建筑密度建筑基底总面积建筑基底总面积建设用地总面积建设用地总面积房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。建筑面积建筑面积房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。建筑高度建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%20%，且高度不，且高度不超过超过4 4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。设备高度不计入建筑高度。 采用传统坡屋面形式的建筑，一采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于屋顶坡度大于3030时时, ,按坡屋顶按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。高度一半处计算建筑高度。 对于屋顶部分采取错落对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积以大于标准层建筑面积2020的最高点处计算建的最高点处计算建筑高度。筑高度。 房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、 铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定 的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。建筑退让建设用地边线距离建筑退让建设用地边线距离房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间距。p建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。）建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p群体布置时板式居住建筑的间距系数群体布置时板式居住建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角建筑朝向与正南夹角0 0 2020 2020 以上以上6060 6060 以上以上新建区新建区1.71.71.41.41.51.5改建区改建区1.61.61.41.41.51.51.7H(1.6H) 1.7H(1.6H) 1.4H1.5H北北02020以上以上6060以上以上在规划设计中要特别注意两个临界在规划设计中要特别注意两个临界角度角度(20(20 、6060 ) )的准确性。的准确性。在正南北向按照在正南北向按照1.61.6（改建区）或（改建区）或1.71.7（新建区）间距系数计算后，建（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于筑间距大于120120米时，可按米时，可按120120米控米控制建筑间距。在正东西向按照制建筑间距。在正东西向按照1.51.5间间距系数计算后，建筑间距大于距系数计算后，建筑间距大于5050米米时，可按时，可按5050米控制建筑间距。米控制建筑间距。建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标遮挡阳光遮挡阳光建筑群的长高比建筑群的长高比1.01.0以下以下1.01.02.02.02.02.0以上以上2.52.52.52.5以上以上新建区新建区1.01.01.21.21.51.51.71.7改建区改建区1.01.01.21.21.51.51.61.6建筑间距与建筑间距系数建筑间距与建筑间距系数p多栋塔式居住建筑的间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数p中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角建筑朝向与正南夹角0 0 2020 2020 以上以上6060 6060 以上以上建筑间距系数建筑间距系数1.91.91.61.61.81.8房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。消防间距消防间距民用建筑的防火间距民用建筑的防火间距耐耐 火火 等等 级级耐火等级耐火等级一、二级一、二级三级三级四级四级防火间距防火间距(m)(m)一、二级一、二级6 67 79 9三三 级级7 78 81010四四 级级9 910101212房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。消防间距消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)(m)建筑类别建筑类别高层建筑高层建筑裙裙 房房其它民用建筑其它民用建筑耐耐 火火 等等 级级一、二级一、二级三级三级四级四级高层建筑高层建筑13139 99 911111414裙裙 房房9 96 66 67 79 9房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p其它间距通风间距通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍。 房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定l成片绿化的用地面积, 按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地, 计算为绿化用地；非园林设施的占地, 不计算为绿化用地。l庭院绿化的用地面积, 按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。l两个以上单位共有的绿化用地, 按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。l道绿化用地面积, 按道路设计中的绿化设计计算, 分段绿化的分段计算l宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建筑工程绿化用地面积的要求n一般规定l道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算l院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；l开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；l株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场, 计算为绿化用地面积。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建设工程绿化用地面积的计算办法n地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：l该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标的50%以上者；l实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；l实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。l凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标建筑用地及规划技术指标p建设工程绿化用地面积的计算办法（要点）n屋顶绿化：建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积的1/5计入该工程的绿化用地面积指标：该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标50%以上者；实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑平面图建筑平面图建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑立面图建筑立面图建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。阅读立面图应注意以下内容：阅读立面图应注意以下内容：与平面图对照，了解房屋的外与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位台、台阶和檐口等的形状及位置等；置等；了解立面各部位的装修做法；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。高及室内外高差。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑剖面图建筑剖面图假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。建筑剖面图主要表示建筑物内部在高度方向的结构形式、高度尺寸、内部分层情况和各部位的联系，是与平面图、立面图配套的三大图样之一。 阅读建筑剖面图应注意以下内容：阅读建筑剖面图应注意以下内容：明确剖面图的剖切位置、投影方向；明确剖面图的剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法了解各部分（如梁、板与墙、柱）的相互关系、构造做法及结构形式等；及结构形式等； 了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗了解建筑物的总高、室内外地坪标高、各楼层标高、门窗及窗台高度等；及窗台高度等；注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。注意图中索引及文字说明，了解详细的位置、内容等。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识建筑透视图和表现图建筑透视图和表现图住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高外俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑图纸的基础认识建筑图纸的基础认识小区规划图小区规划图小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程1.1.房地产行业基本常识房地产行业基本常识2.2.房地产常用术语介绍房地产常用术语介绍3.3.房地产产品类型介绍房地产产品类型介绍4.4.房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识5.5.房地产规划基础知识房地产规划基础知识房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p住宅设计应计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积（）；套内使用面积（/套）；住宅标准层总使用面积（）；住宅标准层总建筑面积（）；住宅标准层使用面积系数（%）；套型建筑面积（/套）；套型阳台面积（/套）。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标住宅技术经济指标p套内使用面积计算，应符合下列规定：套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范建筑面积规范建筑面积规范p计入建筑面积的部分单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范建筑面积规范建筑面积规范p计入建筑面积的部分建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算房地产行业基础知识房地产行业基础知识建筑面积的分类和技术规范建筑面积的分类和技术规范住宅建筑面积规范住宅建筑面积规范p不计入建筑面积的部分建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥 、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油（水）灌、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区居住区小区小区组团组团户数户数( (户户) )10000100001600016000300030005000500030030010001000人口人口( (人人) )30000300005000050000100001000015000150001000100030003000城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标(%) 表表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标 （%） 用地构成用地构成居住区居住区小区小区组团组团1住宅用地住宅用地(R01)5060556570802公建用地公建用地(R02)152512226123道路用地道路用地(R03)10189177154公共绿地公共绿地(R04)7.51851536居住区用地居住区用地(R)100100100城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范公共服务设施控制指标（平方米公共服务设施控制指标（平方米/ /千人）千人）居住区居住区小区小区组团组团建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积总指标总指标16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10913835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578)其其中中教育教育60012001000240033012007002400160400300500医疗卫生医疗卫生(含医含医院院)78198(178398)138378(298548)3898782286201240文体文体12524522564545756510518244060商业服务商业服务700910600940450570100600150370100400社区服务社区服务5946476668592927632819321628金融邮电金融邮电(含银含银行、邮电局行、邮电局)2030(6080)255016222234-市政公用市政公用(含居含居民存车处民存车处)40150(460820)70360(500960)30140(400720)50140(450760)910(350510)2030(400550)行政管理及其行政管理及其它它46963772-城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范配建公共停车场配建公共停车场( (库库) )停车位控制指停车位控制指标标 名称名称单位单位自行车自行车机动车机动车公共中心公共中心车位车位/100建筑面积建筑面积大于或等于大于或等于7.5大于或等于大于或等于0.45商业中心商业中心车位车位/100营业面积营业面积大于或等于大于或等于7.5大于或等于大于或等于0.45集贸市场集贸市场车位车位/100营业场地营业场地大于或等于大于或等于7.5大于或等于大于或等于0.30饮食店饮食店车位车位/100营业面积营业面积大于或等于大于或等于3.6大于或等于大于或等于0.30医院、门诊所医院、门诊所车位车位/100建筑面积建筑面积大于或等于大于或等于1.5大于或等于大于或等于0.30目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程房地产企业基本组织架构房地产企业基本组织架构总经理总经理运营运营管理管理部部设计设计研发研发部部工程工程管理管理部部成本成本管理管理部部人力人力资源资源部部综合综合管理管理部部品牌品牌营销营销部部财务财务管理管理部部项目管理线项目管理线职能支持线职能支持线运营决策线运营决策线董事长董事长n财务垂直管理财务垂直管理n人力资源管理与开发人力资源管理与开发n行政后勤工会管理行政后勤工会管理（国有企业可能有工会、党群（国有企业可能有工会、党群办、信访办等机构）办、信访办等机构）n经营计划、经营目标经营计划、经营目标管理管理n运营监控、经营信息运营监控、经营信息汇报汇报n项目拓展、投资决策项目拓展、投资决策n规划设计、产品研发、内部标准库整理规划设计、产品研发、内部标准库整理n工程技术支持、质量巡检工程技术支持、质量巡检n目标成本管理、招标采购目标成本管理、招标采购n营销策划、整体客户服务体系建设营销策划、整体客户服务体系建设投资投资发展发展部部招标招标采购采购部部1、财务管理部关键职责和岗位设置、财务管理部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责公司预算管理、会计核算、资金管理、负责公司预算管理、会计核算、资金管理、税务管理等工作，及时准确反映公司财务税务管理等工作，及时准确反映公司财务状况和经营成果，为领导决策提供财务依状况和经营成果，为领导决策提供财务依据。据。会计核算及财务分析会计核算及财务分析组织日常的会计核算工作组织日常的会计核算工作编制财务报表、报告等，为高层提供决策依据编制财务报表、报告等，为高层提供决策依据预算管理预算管理负责公司全面预算管理，组织编制年度财务预算方案，并负责公司全面预算管理，组织编制年度财务预算方案，并进行监控，提出调整意见进行监控，提出调整意见资金管理资金管理编制资金计划、负责资金结算、协调资金的使用编制资金计划、负责资金结算、协调资金的使用融资管理融资管理负责公司融资管理等工作负责公司融资管理等工作税税务管理管理n依法按依法按时缴纳各各类税款，合理税款，合理规避税避税务风险；n负责协调与税与税务和工商等机构的关系，争取税收和工商等机构的关系，争取税收优惠政惠政策策资产管理资产管理负责公司固定资产的财务处理，协助进行固定资产盘点负责公司固定资产的财务处理，协助进行固定资产盘点会计资料管理会计资料管理财务部经理财务部经理出出纳纳会会计计2、人力资源部关键职责和岗位设置、人力资源部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置依据公司发展战略，负责统筹实施人力资依据公司发展战略，负责统筹实施人力资源开发、管理和使用，营造良好的用工环源开发、管理和使用，营造良好的用工环境，为员工提供和谐的工作氛围，保证组境，为员工提供和谐的工作氛围，保证组织快速发展过程中的人力资源供给和员工织快速发展过程中的人力资源供给和员工的能力成长的能力成长人力资源规划人力资源规划依据公司发展战略制定总体人力资源战略规划依据公司发展战略制定总体人力资源战略规划负责总部员工、项目公司高层的人力资源管理工作负责总部员工、项目公司高层的人力资源管理工作指导下属公司开展中基层员工的人力资源管理工作指导下属公司开展中基层员工的人力资源管理工作招聘管理招聘管理负责公司员工的集中招聘工作负责公司员工的集中招聘工作薪酬福利薪酬福利制订符合公司实际的薪酬福利体系，并组织实施制订符合公司实际的薪酬福利体系，并组织实施负责公司员工社会保险管理负责公司员工社会保险管理绩效管理绩效管理制定公司员工绩效考评体系和实施办法，并组织实施制定公司员工绩效考评体系和实施办法，并组织实施负责公司总部员工的绩效考核，并指导下属公司绩效工作负责公司总部员工的绩效考核，并指导下属公司绩效工作培训工作培训工作建立健全培训管理体系，并组织实施，提升员工知识技能建立健全培训管理体系，并组织实施，提升员工知识技能员工关系维护员工关系维护人力资源部经理人力资源部经理绩绩效效培培训训专专员员招招聘聘专专员员薪薪酬酬福福利利专专员员3、综合管理部关键职责和岗位设置、综合管理部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责公司行政办公体系建设，开展公司行负责公司行政办公体系建设，开展公司行政后勤管理、档案管理、公关关系维护、政后勤管理、档案管理、公关关系维护、IT管理等工作，为公司提供顺畅的内部工管理等工作，为公司提供顺畅的内部工作环境，并完成好公司上传下达的枢纽作作环境，并完成好公司上传下达的枢纽作用。用。行政管理行政管理负责公司重大经营决策、领导交办事项的督办工作负责公司重大经营决策、领导交办事项的督办工作负责公司各类会议准备、组织工作；负责公司各类会议准备、组织工作；负责公司印章、印鉴的保管使用；负责公司印章、印鉴的保管使用；负责公司行政文件的收发登记、流转、归档等工作；负责公司行政文件的收发登记、流转、归档等工作；负责公司级档案的管理；负责公司级档案的管理；负责公司固定资产管理负责公司固定资产管理负责办公用品的集中采购分发负责办公用品的集中采购分发负责公司行政办公费用的预算编制和过程管理负责公司行政办公费用的预算编制和过程管理负责公司车辆管理负责公司车辆管理负责公司信息化管理负责公司信息化管理公共关系公共关系n负责公司重大公关活动及重要接待的筹备和组织工作；负责公司重大公关活动及重要接待的筹备和组织工作；n负责公司对外联络及对外宣传工作；负责公司对外联络及对外宣传工作；n协助公司领导进行各类社会关系的维护工作协助公司领导进行各类社会关系的维护工作法律事务法律事务n负责公司外聘法律顾问的管理负责公司外聘法律顾问的管理n负责公司法律事务处理负责公司法律事务处理综合管理部经理综合管理部经理车队车队队长队长后勤后勤主管主管行政行政主管主管主厨主厨厨厨师师行行政政秘秘书书后后勤勤专专员员司司机机档档案案专专员员行行政政专专员员4、运营管理部关键职责和岗位设置、运营管理部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置组织制订公司整体发展战略，并通过计划管组织制订公司整体发展战略，并通过计划管理、流程建设等手段实现战略的有效落地，理、流程建设等手段实现战略的有效落地，以推动公司远景战略目标的实现以推动公司远景战略目标的实现战略管理战略管理进行宏观经济、行业研究，为领导决策提供依据进行宏观经济、行业研究，为领导决策提供依据协助领导制定、修订公司战略和发展规划协助领导制定、修订公司战略和发展规划计划管理计划管理组织制定公司整体年度经营计划组织制定公司整体年度经营计划组织制定项目整体开发计划组织制定项目整体开发计划进行计划监督检查，及时反映公司经营运行状况进行计划监督检查，及时反映公司经营运行状况定期组织召开经营计划会议定期组织召开经营计划会议项目后评估项目后评估组织各相关部门进行项目后评估，形成评估报告组织各相关部门进行项目后评估，形成评估报告流程管理流程管理负责公司流程体系的建立和完善负责公司流程体系的建立和完善负责流程制度的执行情况检查，确保流程贯彻落实负责流程制度的执行情况检查，确保流程贯彻落实经营信息管理经营信息管理负责管理信息系统（硬件和软件）的建立和完善工作负责管理信息系统（硬件和软件）的建立和完善工作定期搜集、整理、分析公司经营管理各项数据定期搜集、整理、分析公司经营管理各项数据运营管理部经理运营管理部经理计计划划运运营营专专员员信信息息专专员员5、投资发展部关键职责和岗位设置、投资发展部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责项目信息的收集与可研，组织进行项目负责项目信息的收集与可研，组织进行项目投资决策，项目过程中报批报建，维护与政投资决策，项目过程中报批报建，维护与政府相关部门的关系。府相关部门的关系。土地信息调研土地信息调研负责收集当地土地局发布的招标、拍卖、挂牌土地信息，负责收集当地土地局发布的招标、拍卖、挂牌土地信息，跟踪当地政府房地产相关政策的变化跟踪当地政府房地产相关政策的变化协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究投资拓展投资拓展协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究协助领导进行项目的初步筛选，并组织投资可行性研究土地获取土地获取负责领导决策后土地的谈判、洽商、实地考察、土地竞买负责领导决策后土地的谈判、洽商、实地考察、土地竞买等工作等工作项目报批报建项目报批报建指导项目进行指导项目进行前期手续的报批以及工程建设过程中的各类前期手续的报批以及工程建设过程中的各类报批报建工作及报验手续办理报批报建工作及报验手续办理熟悉、掌握政府有关优惠政策信息，办理规费减免手续熟悉、掌握政府有关优惠政策信息，办理规费减免手续政府关系维护政府关系维护负责建立、维护与政府及相关部门的良好关系，保证各项负责建立、维护与政府及相关部门的良好关系，保证各项手续办理的顺利进行手续办理的顺利进行投资发展部经理投资发展部经理拓拓展展主主管管报报建建主主管管拓拓展展专专员员报报建建专专员员6、设计研发部关键职责和岗位设置、设计研发部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责完成房地产开发项目各个阶段的设计负责完成房地产开发项目各个阶段的设计管理工作，牵头设计单位招标和日常业务管理工作，牵头设计单位招标和日常业务对接，对设计的质量、进度负责，建立健对接，对设计的质量、进度负责，建立健全集团设计管理体系，提升公司整体研发全集团设计管理体系，提升公司整体研发设计水平设计水平参与项目投资决策和项目定位参与项目投资决策和项目定位 n参与项目可行性论证分析，提供研发设计专业意见参与项目可行性论证分析，提供研发设计专业意见；n配合营销部编制项目定位方案；配合营销部编制项目定位方案；设计管理设计管理 负责设计单位信息收集、技术标底编制、资格预审等工作负责设计单位信息收集、技术标底编制、资格预审等工作依据产品定位方案，组织编写各阶段设计任务书依据产品定位方案，组织编写各阶段设计任务书；监督设计过程中设计方案调整、设计成果的管理，把控设监督设计过程中设计方案调整、设计成果的管理，把控设计进度计进度；施工配合施工配合 n办理、办理、签发权限范围内设计变更签发权限范围内设计变更；n参与施工图设计交底，落实相关的技术问题参与施工图设计交底，落实相关的技术问题n配合各种报批报建和验收工作配合各种报批报建和验收工作产品技术研发产品技术研发 n负责研究四新技术，总结前期设计经验，规避相关问题；负责研究四新技术，总结前期设计经验，规避相关问题；n负责产品研发成果的推广应用和完善。负责产品研发成果的推广应用和完善。异地项目技术指导异地项目技术指导 设计研发部经理设计研发部经理电电气气设设计计师师土土建建设设计计师师资资料料员员景景观观设设计计师师结结构构设设计计师师精精装装设设计计师师7、工程管理部关键职责和岗位设置、工程管理部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置建立健全公司工程质量管理体系，对公司建立健全公司工程质量管理体系，对公司各项目工程施工过程实施质量、安全和进各项目工程施工过程实施质量、安全和进度监控并提供技术支持，保证项目顺利开度监控并提供技术支持，保证项目顺利开展。展。工程技术研发和创新工程技术研发和创新负责有关工程管理、施工技术等方面研发创新和推广工作负责有关工程管理、施工技术等方面研发创新和推广工作工程质量标准制定工程质量标准制定制定并逐步完善公司工程质量标准体系，并监控实施情况制定并逐步完善公司工程质量标准体系，并监控实施情况工程前期管理工程前期管理参与参与项目前期的可行性研究目前期的可行性研究参与参与设计阶段的文件会段的文件会审和施工和施工图技技术交底工作交底工作；工程施工监控工程施工监控n审核核项目施工目施工组织设计和和监理大理大纲n定期定期审核工程月核工程月报，了解工程，了解工程进度状况度状况；审核审批权限范围内的工程签证、设计变更和工程索赔审核审批权限范围内的工程签证、设计变更和工程索赔n参与工程各参与工程各阶段及竣工段及竣工验收工作收工作参与招投标参与招投标编制技术标，参与监理、施工单位的招标工作编制技术标，参与监理、施工单位的招标工作异地项目技术支持异地项目技术支持总工办经理总工办经理景景观观工工程程师师电电气气工工程程师师土土建建工工程程师师资资料料员员水水暖暖工工程程师师8、成本管理部关键职责和岗位设置、成本管理部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置负责建立健全项目成本管理体系，组织各负责建立健全项目成本管理体系，组织各相关部门实施项目成本管理，合理控制开相关部门实施项目成本管理，合理控制开发成本，建立成本数据库和信息库、指导发成本，建立成本数据库和信息库、指导并监督项目开展成本管理工作，确保项目并监督项目开展成本管理工作，确保项目利润目标的顺利实现利润目标的顺利实现目标成本管理目标成本管理在项目前期投资论证过程中，参与工程经济评估测算在项目前期投资论证过程中，参与工程经济评估测算在项目可研过程中，负责编制、深化项目总投资估算，提在项目可研过程中，负责编制、深化项目总投资估算，提出项目上主要的限额设计指标，作为设计的依据出项目上主要的限额设计指标，作为设计的依据负责项目方案设计及扩初设计阶段的目标成本测算负责项目方案设计及扩初设计阶段的目标成本测算负责编制施工图预算负责编制施工图预算动态成本分析和控制动态成本分析和控制负责定期进行项目成本分析，对成本指标的执行情况进行负责定期进行项目成本分析，对成本指标的执行情况进行阶段性的检查和总结，实施对项目成本的动态控制阶段性的检查和总结，实施对项目成本的动态控制工程成本管理工程成本管理负责设计变更、洽商变更、现场签证等造价文件的审核负责设计变更、洽商变更、现场签证等造价文件的审核负责审核工程进度款和结算款负责审核工程进度款和结算款负责工程竣工结算的编制、审核负责工程竣工结算的编制、审核项目后评估项目后评估牵头组织监理、施工单位以及甲供材料设备等各项招标管牵头组织监理、施工单位以及甲供材料设备等各项招标管理工作理工作合同管理合同管理负责项目执行过程中合同的备份负责项目执行过程中合同的备份参与合同交底，参与合同履行的后评估参与合同交底，参与合同履行的后评估资料管理资料管理土土建建造造价价工工程程师师成本管理部经理成本管理部经理安安装装造造价价工工程程师师资资料料员员9、招标采购部关键职责和岗位设置、招标采购部关键职责和岗位设置组织本部门根据工程项目需求，对需要采购组织本部门根据工程项目需求，对需要采购的材料、设备进行市场调查，收集质量和价的材料、设备进行市场调查，收集质量和价格信息；组织编制采购计划并实施，确保工格信息；组织编制采购计划并实施，确保工程施工所需材料、设备和服务在目标成本控程施工所需材料、设备和服务在目标成本控制范围内按时到位，且符合质量要求制范围内按时到位，且符合质量要求部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置招标采购管理招标采购管理根据公司的战略规划和总体开发计划，编制战略采购计划，根据公司的战略规划和总体开发计划，编制战略采购计划，上报领导审批后并予以实施上报领导审批后并予以实施照公司招投标制度、流程，负责工程材料设备采购招标工照公司招投标制度、流程，负责工程材料设备采购招标工作作审核项目部材料设备采购计划审核项目部材料设备采购计划供应商管理供应商管理组织建立工程材料、设备供应商的评价流程，并定期组织组织建立工程材料、设备供应商的评价流程，并定期组织评价评价组织定期搜集所需材料、设备的市场调研和厂家考察工作，组织定期搜集所需材料、设备的市场调研和厂家考察工作，建立和完善公司材料、设备合格供应商及材料设备信息库建立和完善公司材料、设备合格供应商及材料设备信息库合同管理合同管理督导项目部工程、材料、设备、设计、营销等招标采购工督导项目部工程、材料、设备、设计、营销等招标采购工作的合同管理作的合同管理组织已确定的合同合作方、合同使用相关部门评审合同专组织已确定的合同合作方、合同使用相关部门评审合同专项条款项条款负责授权范围内合同正副文本的签署负责授权范围内合同正副文本的签署招标采购部经理招标采购部经理采采购购专专员员招招标标管管理理专专员员合合同同管管理理专专员员10、品牌营销部关键职责和岗位设置、品牌营销部关键职责和岗位设置部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置建立和完善建立和完善全程全程营销管理体系，负责项目定营销管理体系，负责项目定位、营销策划、销售、位、营销策划、销售、客户关系客户关系管理工作，管理工作，促进促进公司公司经营目标顺利达成经营目标顺利达成市场调研市场调研负责项目所在地及周边地区的市场调研负责项目所在地及周边地区的市场调研项目定位项目定位参与项目可行性研究，从市场角度提供专业意见参与项目可行性研究，从市场角度提供专业意见组织进行项目定位，用于指导项目规划设计工作组织进行项目定位，用于指导项目规划设计工作营销策划营销策划负责制定项目的总体营销推广方案负责制定项目的总体营销推广方案审核项目执行推广方案，及时评估营销推广效果，进行营审核项目执行推广方案，及时评估营销推广效果，进行营销策划方案的优化与调整销策划方案的优化与调整品牌管理品牌管理负责公司品牌和项目品牌的建设、推广与维护工作负责公司品牌和项目品牌的建设、推广与维护工作销售管理销售管理组织制定项目的销售目标、销售策略组织制定项目的销售目标、销售策略审核项目的销售计划，为项目销售提供必要支持审核项目的销售计划，为项目销售提供必要支持客服管理客服管理负责建立标准化客户服务流程和制度，指导项目客户关系负责建立标准化客户服务流程和制度，指导项目客户关系管理管理品牌营销部经理品牌营销部经理策策划划主主管管销销售售主主管管销销售售专专员员策策划划专专员员推推广广专专员员客客服服主主管管客客服服专专员员11、工会关键职责和岗位设置（国有企业常见）、工会关键职责和岗位设置（国有企业常见）根据工会法建立工会组织，代表全体职工根据工会法建立工会组织，代表全体职工利益，依法维护职工合法权益，充分发挥利益，依法维护职工合法权益，充分发挥桥梁与纽带的作用，服务职工，联系职工桥梁与纽带的作用，服务职工，联系职工部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置维护职工合法权益维护职工合法权益及时帮助解决处理有关问题，维护职工合法权益及时帮助解决处理有关问题，维护职工合法权益参与公司协调劳动关系和调解劳动争议参与公司协调劳动关系和调解劳动争议依法参与依法参与劳动安全安全卫生事故的生事故的调查处理理参与公司民主管理参与公司民主管理负责员工代表大会日常管理工作，检查督促员工代表大会负责员工代表大会日常管理工作，检查督促员工代表大会或员工大会决议的执行或员工大会决议的执行及及时宣宣贯员工代表大会所形成的决工代表大会所形成的决议和精神和精神开展职工教育活动开展职工教育活动对员工进行思想政治教育，组织员工学习文化、科学和业对员工进行思想政治教育，组织员工学习文化、科学和业务知识，开展健康文体活动，办好工会文化、教育、体育务知识，开展健康文体活动，办好工会文化、教育、体育各项事业各项事业做好先进生产（工作）者和劳动模范的评选、表彰、培养做好先进生产（工作）者和劳动模范的评选、表彰、培养和管理工作和管理工作女工管理女工管理会员会费管理会员会费管理工会主席工会主席工工会会干干事事12、项目部关键职责和岗位设置、项目部关键职责和岗位设置根据项目开发计划，全面负责现场施工组根据项目开发计划，全面负责现场施工组织和管理，对工程质量、进度和安全、现织和管理，对工程质量、进度和安全、现场成本进行监督和控制，并负责现场销售场成本进行监督和控制，并负责现场销售和客服管理，组织项目竣工验收等各项工和客服管理，组织项目竣工验收等各项工作，保证工程项目建设过程的顺利进行作，保证工程项目建设过程的顺利进行部门目标部门目标关键职责关键职责岗位设置岗位设置工程前期管理工程前期管理负责前期项目的各种报批报建工，进行有关建设规划费用负责前期项目的各种报批报建工，进行有关建设规划费用的核算和缴纳的核算和缴纳负责实施工程现场三通一平的施工管理负责实施工程现场三通一平的施工管理负责施工准备阶段的临时水、电手续的办理负责施工准备阶段的临时水、电手续的办理施工过程管理施工过程管理负责编制施工计划，并对施工单位的施工进度进行监控，负责编制施工计划，并对施工单位的施工进度进行监控，对工程进度进行动态管理，并定期提报工程月报对工程进度进行动态管理，并定期提报工程月报监督和协调监理、施工单位履行合同，完成项目的质量目监督和协调监理、施工单位履行合同，完成项目的质量目标、进度目标和成本控制目标标、进度目标和成本控制目标现场成本管理现场成本管理依据现场签证程序及各项工程成本指标，对现场工程成本依据现场签证程序及各项工程成本指标，对现场工程成本进行控制进行控制审核月度施工完成量，制定并上报工程进度款支付计划审核月度施工完成量，制定并上报工程进度款支付计划审核权限范围内的设计变更、现场签证，确认发生数量及审核权限范围内的设计变更、现场签证，确认发生数量及差价差价技术支持技术支持采购管理采购管理合同管理合同管理销售管理销售管理客户服务客户服务项目总经理项目总经理综综合合管管理理员员报报批批报报建建员员预预算算员员土土建建工工程程师师电电气气工工程程师师水水暖暖工工程程师师设设计计师师销销售售管管理理员员常务项目经理常务项目经理客客服服管管理理员员收收银银员员目目录录1 1房地产行业发展历史房地产行业发展历史2 2房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本常识和常用术语3 3房地产行业基本组织架构和职责房地产行业基本组织架构和职责4 4房地产企业基本业务流程房地产企业基本业务流程流程是一系列顺序相联、创造价值的活动，实质是企业内部在管流程是一系列顺序相联、创造价值的活动，实质是企业内部在管理和业务领域优秀经验的总结和固化，并且永远存在持续改进的理和业务领域优秀经验的总结和固化，并且永远存在持续改进的空间空间活动活动1 1活动活动2 2活动活动3 3活动活动N N流程：就是一组为客户提供价值、创造价值的相互关联的活动进程。流程：就是一组为客户提供价值、创造价值的相互关联的活动进程。内部客户内部客户或外部客或外部客户的需求户的需求满足内部客户或满足内部客户或外部客户需求的外部客户需求的产品或服务产品或服务输入输入输出输出流程的作用流程的作用流程的构成要素流程的构成要素n通过执行一系列的活动达到期望的管理通过执行一系列的活动达到期望的管理/ /业务成果业务成果n以规范的工作方法代替经验式的工作方以规范的工作方法代替经验式的工作方法法n流程是对企业中业务和管理中优良经验流程是对企业中业务和管理中优良经验的总结和固化的总结和固化n流程是可以不断改进、不断提高的流程是可以不断改进、不断提高的n不断改进流程的目的是更快、更好、更不断改进流程的目的是更快、更好、更省、更容易地工作省、更容易地工作n每个流程都具有明确的目标、范围，以每个流程都具有明确的目标、范围，以实现组织中的某项功能实现组织中的某项功能n逻辑合理、依序排列的一系列活动逻辑合理、依序排列的一系列活动n界定对工作有重大影响的关键决策点界定对工作有重大影响的关键决策点n具有明确的输入与输出具有明确的输入与输出n流程中的每项活动都有具体的权责划分，流程中的每项活动都有具体的权责划分，每项活动都有具体的人对其结果负责每项活动都有具体的人对其结果负责房地产企业流程总框架图房地产企业流程总框架图投资决策投资决策项目策划项目策划概念概念/方案设计方案设计施工图设计施工图设计工程工程/营销营销竣工交房竣工交房客户服务客户服务运运营管理管理营销策划策划设计研研发成本管理成本管理招招标采采购工程管理工程管理报批批报建建国土使用国土使用权证选址意址意见书用地用地规划划许可可证方案方案报规批复批复项目开目开发总体体计划划概念概念/方案方案设计目目标成本估算成本估算合合约规划划目目标成本确定成本确定招招标采采购计划划扩初初/施工施工图设计营销策划策划销售准售准备设计变更更价格策略价格策略开开盘动态成本成本监控控变更更/签证/付款付款招招标采采购现场项目管理目管理办法法施工管理施工管理现场前期准前期准备工程工程规划划许可可证基基础提前开工提前开工审批批施工施工许可可证商品房商品房预售售许可可证竣工竣工结算算预验收与整改收与整改竣工竣工验收收备案案物物业验收接管收接管项目目可可行行性性研研究究物物业/客服客服产权证项目目后后评估估项目目定定位位策策划划设计计划划工程建造工程建造计划划采采购计划划推广推广计划划回款回款计划划交房交房计划划销售售过程管理程管理交房交房销售后售后续管理管理客服管理客服管理前期介入前期介入房地产企业项目开发流程：土地获取阶段房地产企业项目开发流程：土地获取阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门土土地地获获取取阶阶段段土地信息收集土地信息收集 现状图现状图落实地块具体位置及周边情况落实地块具体位置及周边情况发展中心发展中心规划设计条件规划设计条件落实规划条件，了解限制性条落实规划条件，了解限制性条件件发展中心发展中心现场踏勘现场踏勘对地块现状、地质条件、是否对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。素详细了解。市场：实地踏勘地块，市场：实地踏勘地块，了解地块素质了解地块素质发展中心发展中心市场研究中心市场研究中心了解周边配套情况了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况交通等情况市场：对周边购买力、市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调交通和商业状况进行调研，了解基本情况研，了解基本情况发展中心发展中心市场研究中心市场研究中心了解该区域未来规划情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。以后项目开发的影响和支撑。发展中心发展中心土地初判土地初判了解地块的上市方式和土了解地块的上市方式和土地款地款同土地所有方进行接触，了解同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及土地出让方式和土地款，以及能否调整。能否调整。发展中心发展中心了解当地的建安成本、政了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况府收费项目和具体情况成本测算成本测算发展中心发展中心了解当地的房地产市场状了解当地的房地产市场状况况产品形式、开发周期的安排产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况产品、售价和销售情况及开发进度及开发进度发展中心发展中心市场研究中心市场研究中心房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门土土地地获获取取阶阶段段土地深判土地深判可行性研究报告可行性研究报告现状图（四至电子文件）现状图（四至电子文件） 发展中心发展中心市场深度调研市场深度调研市场：深入理解周边居民状况、现有业态市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场和项目状况，深入理解区域市场发展中心发展中心销售中心销售中心 市市场研究中心场研究中心项目最终定位项目最终定位市场：对周边消费群体和项目状况进行深市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建位和产品定位，对项目发展提出策略性建议议发展中心发展中心销售中心销售中心 市场研究中心市场研究中心成本测算：针对多个方案成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润进行初步成本测算、利润率分析及比选率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡衡发展中心、运发展中心、运营部营部市场研究中心市场研究中心开发周期及付款计划开发周期及付款计划发展中心发展中心工程部工程部 开发开发部部 销售销售 项目方案确定项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案确定最终方案发展中心、研发展中心、研发部发部市场研究中心市场研究中心现金流测算现金流测算发展中心发展中心寻找合作寻找合作资金资金项目招商报告（前期项目招商报告（前期阶段）阶段）区域宏微观市场研究区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告市场：协助提供区域市场研究报告发展中心发展中心市场研究中心市场研究中心项目招商版盈利能力分析项目招商版盈利能力分析 发展中心、运发展中心、运营部营部明确合作伙伴、寻找明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）合作方式（招商阶段）项目商业策划书项目商业策划书发展中心发展中心财务中心财务中心合作伙伴确定合作伙伴确定发展中心发展中心财务、集管财务、集管合作方案确定合作方案确定发展中心发展中心财务、集管财务、集管合作细节确定合作细节确定发展中心发展中心财务、集管财务、集管引资（商业计划书）引资（商业计划书） 签署战略合作协议签署战略合作协议发展中心发展中心财务、集管、财务、集管、综合综合合作实施（实施阶段）合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续合作公司成立及相关手续办理办理发展中心发展中心财务、集管、财务、集管、综合综合主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门土土地地获获取取阶阶段段投标、摘牌投标、摘牌投方案标投方案标项目方案确定项目方案确定发展中心发展中心投经济标投经济标确定土地上限确定土地上限发展中心发展中心拍卖拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心发展中心挂牌挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术格敏感性分析、制定出价战术发展中心发展中心签订土地出签订土地出让合同让合同确定用地图、桩点坐标、用地确定用地图、桩点坐标、用地条件条件交纳政府净收益，契税，交易费交纳政府净收益，契税，交易费发展中心发展中心法务财务部法务财务部用地规划许用地规划许可证可证土地出让合同土地出让合同开发部开发部发展部发展部出让金、交易费交费证明出让金、交易费交费证明开发部开发部财务财务确权确权企业投资项目备案企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表办理房地产开发资质预审表开发部开发部委托工程咨询资格机构编制申请报委托工程咨询资格机构编制申请报告告开发部开发部研发研发向项目备案机关提交申请报告向项目备案机关提交申请报告开发部开发部建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部原地上物土地证登报声明（原原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）有土地证作废）发展部发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地使用费）发展部发展部土地出让合同土地出让合同开发部开发部发展中心发展中心核定用地图、核定用地相关图、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图规划地界坐标图开发部开发部交费证明交费证明缴纳土地费用缴纳土地费用发展部发展部1 1：500500现状地形图现状地形图3 3份（反楼份（反楼座）座）开发部开发部详规详规开发部开发部研发研发房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门土土地地获获取取阶阶段段办理土地证办理土地证土地出让合同土地出让合同发展部发展部交费证明交费证明缴纳土地费用缴纳土地费用发展部发展部建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部地籍图地籍图4 4份（薄膜图）份（薄膜图）开发部开发部土地登记申请书土地登记申请书开发部开发部土地确权来源证明文件土地确权来源证明文件开发部开发部申请人主体资格证明、法申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证人代表证明或个人身份证明明开发部开发部综管综管房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门规规划划设设计计阶阶段段区域市场调区域市场调研研1 1、项目所在地房地产市场总体供求现状、项目所在地房地产市场总体供求现状2 2、项目周边竞争性楼盘调查、项目周边竞争性楼盘调查市场：对项目定位的经营者、市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究进行深入理解研究市场研究市场研究中心中心销售中心销售中心3 3、项目所在商圈或、项目所在商圈或临近商圈现状调研临近商圈现状调研（商业部分）（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向经营特点、预期发展方向市场：组织对重点商家的专向市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供访谈和专家论证会议，并提供相关资料相关资料市场研究市场研究中心中心招商中心招商中心4 4、同期操作商业地、同期操作商业地产项目调查（商业产项目调查（商业部分）部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息争项目实地调研了解相关信息市场：对项目与竞争项目的比市场：对项目与竞争项目的比较进行专题讨论，了解投资者较进行专题讨论，了解投资者对项目的投资意向对项目的投资意向市场研究市场研究中心中心商业招商部、商业招商部、销售中心销售中心项目定位项目定位公建部分拟选业态公建部分拟选业态种类确定、所选业种类确定、所选业态数量确定态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量开发数量市场：完成项目业态规划和落市场：完成项目业态规划和落位位市场研究市场研究中心中心招商中心、招商中心、销售中心销售中心市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场：结合控规指标等相关要市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位工作求进行项目定位工作市场研究市场研究中心中心 商业招商商业招商部、销售体部、销售体系商业策系商业策划划经济测算经济测算研发部研发部 运营部运营部 财财务部务部项目发展报告项目发展报告开发计划开发计划市场：根据现金流要求和业态市场：根据现金流要求和业态规划，制定合理的开发顺序和规划，制定合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操作开发节奏，保障项目操作市场研究市场研究中心中心销售销售 工程工程 商业商业项目考核指标初定项目考核指标初定销管销管运营运营资金流资金流 财务财务 工程、开发工程、开发房地产项目开发流程：规划设计阶段房地产项目开发流程：规划设计阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门规规划划设设计计阶阶段段设计前期设计前期明确产品设计思路明确产品设计思路市场：结合项目定位和周市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提力面积划分等建筑设计提出建设性意见出建设性意见市场研究中心市场研究中心 销售、招商销售、招商明确设计院选择标准明确设计院选择标准研发研发制定设计组织计划制定设计组织计划研发研发方案设计组织方案设计组织方案与设计院选择与合同签订方案与设计院选择与合同签订研发研发运营部、法务运营部、法务部部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划指标、环境指标的初订市场：结合业态规划和商市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，家要求，提出有效建议，保障客户需求保障客户需求研发研发市场市场研究、销研究、销售、招商售、招商规划方案结合成本测算的研讨规划方案结合成本测算的研讨及确定及确定对于初步测算的成本指标对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。售价，确保预期利润率。市场：结合规划方案测算市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率租金体系，保障利润率研发研发 运营运营市场市场研究、销研究、销售、招商售、招商彩色总平面图（含经济指标）送规划预审彩色总平面图（含经济指标）送规划预审开发部开发部研发部研发部修建性详规成果修建性详规成果研发研发开发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）府）开发部开发部研发部研发部建筑平、立面功能效果及成本建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，各部门共同商讨成本指标，逐步深化。逐步深化。市场：结合项目定位，对市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理方案进行分析评价，合理优化成本结构优化成本结构研发研发 运营运营市场市场研究、销研究、销售、招商售、招商彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）开发部开发部研发研发建筑方案报建图建筑方案报建图开发开发研发研发景观概念方案设计及确定景观概念方案设计及确定市场：结合项目定位和客市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计户需求，对景观方案设计提出有效建议提出有效建议研发研发市场市场研究、销研究、销售、招商售、招商房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门规规划划设设计计阶阶段段指标确认阶指标确认阶段段项目成本指标确定项目成本指标确定市场市场：对：对相关配套设施设备的相关配套设施设备的种类、数量提出建议种类、数量提出建议运营运营市场、销售、市场、销售、招商招商项目考核指标确定项目考核指标确定运营运营销管销管 工程工程 年度考核指标调整年度考核指标调整运营运营销管销管 工程工程 施工图设计施工图设计组织组织施工图设计院的选择与合同签定施工图设计院的选择与合同签定研发研发 运营运营 工程管工程管理部理部 法务法务制定建筑、综合管网、景观施制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观设计限额指标，提供景观限额设计指标限额设计指标市场市场 ：结合项目定位和客户需：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定观规划和交工标准的讨论制定研发研发 运营运营市场、销售、市场、销售、招商招商结构方案及设备选型研讨及确定结构方案及设备选型研讨及确定研发研发工程工程 运营运营地质勘察报告地质勘察报告组织现场勘察，并提供地组织现场勘察，并提供地质勘察报告质勘察报告工程工程研发研发施工图成果施工图成果总平面图总平面图研发研发放线图放线图研发研发桩位图桩位图研发研发施工图报建图施工图报建图研发研发消防、人防报建图消防、人防报建图研发研发施工图审查全图及计算书施工图审查全图及计算书 研发研发编制典型楼座建安预算编制典型楼座建安预算运营运营施工图会审施工图会审研发研发 工程工程 运营运营施工图全图施工图全图研发研发编制典型楼座建安预算，编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化市场：平衡成本和利润，优化方案方案运营部运营部市场、销售、市场、销售、招商招商综合管网方案设计综合管网方案设计研发研发开发开发景观扩初及施工图设计景观扩初及施工图设计研发研发运营运营景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化市场：平衡成本和利润，优化景观方案景观方案运营部运营部市场研究中市场研究中心心房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段房地产项目开发流程：开工开盘阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘建设工程规划许可证建设工程规划许可证规划方案及市政规划方案及市政方案送审方案送审设设计计方方案案（含含总总平平面面方方案案）申申报报表表开发部开发部研发研发土地出让合同土地出让合同开发部开发部发展中心发展中心修修建建性性详详细细规规划划2 2份份，电电子子文文件件1 1份份（注注：规规划划方方案案审审定定前前，提提交交1010本规划设计方案，电子文件本规划设计方案，电子文件1 1份）份）开发部开发部研发研发申报单位（人）委托代理的，需申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书提交授权委托书开发部开发部建筑方案送审建筑方案送审建筑设计方案申报表建筑设计方案申报表开发部开发部研发研发1/5001/500现势地形图现势地形图1 1份份开发部开发部土地出让合同土地出让合同开发部开发部发展中心发展中心投资计划投资计划开发部开发部建建筑筑设设计计方方案案2 2份份（含含建建筑筑效效果果、总总平平面面、各各层层平平面面、立立面面、剖剖面面图等）、重要项目需提交模型图等）、重要项目需提交模型开发部开发部申报单位（人）委托代理的，需申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书提交授权委托书开发部开发部取得许可证取得许可证投资计划投资计划开发部开发部大配套大配套开发部开发部财务财务小配套小配套开发部开发部财务财务消防证明消防证明开发部开发部研发研发人防证明人防证明开发部开发部研发研发地名证明地名证明开发部开发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段现场工程放线现场工程放线建设工程规划许可证建设工程规划许可证开发部开发部规划局批复的项目总平图及电子文件规划局批复的项目总平图及电子文件开发部开发部首层平面图首层平面图开发部开发部研发研发 工程工程按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告告开发部开发部 工程工程施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护开发部开发部 工程工程移交施工单位移交施工单位开发部开发部研发研发 工程工程施工许可证施工许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部建设工程规划许可证建设工程规划许可证开发部开发部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的情况满足施工中标价的1/31/3以上）以上）财务财务建设项目年度投资计划（当年计划）建设项目年度投资计划（当年计划）开发部开发部施工图审查施工图审查开发部开发部研发研发质量监督登记表质量监督登记表开发部开发部工程工程安全措施安全措施开发部开发部工程工程安全施工措施登记表安全施工措施登记表开发部开发部工程工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段销售许可证销售许可证营业执照营业执照开发部开发部 资质证书资质证书开发部开发部国有土地使用证国有土地使用证或或建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部年度投资计划年度投资计划开发部开发部建设工程规划许可证建设工程规划许可证开发部开发部建设工程施工许可证建设工程施工许可证开发部开发部公用基础设施配套证明公用基础设施配套证明开发部开发部获取前期物业备案证明获取前期物业备案证明开发部开发部物业物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件基础工程形象部位达到正负零及图象文件开发部开发部工程工程获取获取面积计算成果表面积计算成果表销管销管项目总平面图项目总平面图开发部开发部研发研发获取商品房网上销售数据录入合格证明获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部开发部销管销管企业投资项目备案企业投资项目备案规划成果规划成果开发部开发部大配套大配套开发部开发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段开工准备开工准备移苗移苗工程工程临水、临电临水、临电开发部开发部工程部、财务部、工程部、财务部、运营部运营部临水、临电临水、临电开发部开发部工程工程平整场地平整场地工程工程施工组织方案施工组织方案工程工程研发研发 运营运营招投标、签订合同招投标、签订合同勘察勘察工程工程运营运营 研发研发 法法务务桩基施工单位桩基施工单位工程工程运营运营 监理监理工程工程运营运营 法务法务土建施工单位土建施工单位工程工程运营运营 法务法务甲供材、分包商甲供材、分包商工程工程运营运营 法务法务沉降观测沉降观测工程工程运营运营土建施工单位的公开招标及合同备案土建施工单位的公开招标及合同备案开发部开发部工程工程 运营运营施工图会审施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审组织监理、施工单位一起对图纸会审工程工程研发研发会同设计院进行会审，签定会审记录会同设计院进行会审，签定会审记录工程工程研发研发设计交底设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记会同设计院进行技术交底，签定交底记录录工程工程研发研发质量监督手续质量监督手续办理质检委托办理质检委托工程工程开发开发办理安全检查委托办理安全检查委托工程工程开发开发环卫、环保等相关手环卫、环保等相关手续续申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时、永久路口的报建手续工程工程开发开发申办项目临时施工用水、临时用电、排申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续污手续工程工程开发开发办理施工人员暂住手续办理施工人员暂住手续工程工程开发开发主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段开工开工施工放线施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置标明墙、柱轴线位置工程工程研发研发规划验线规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局监理单位组织工程部、设计、规划局验线验线工程工程研发、开发研发、开发桩基施工桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准试桩施工，确定桩基施工标准工程工程研发研发桩基全面施工桩基全面施工工程工程桩基检测桩基检测委托桩基检测单位委托桩基检测单位工程工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告检测报告工程工程开槽开槽土方工程土方工程工程工程支护工程支护工程工程工程降水工程降水工程工程工程地基备案地基备案工程工程研发研发基础施工基础施工地基处理地基处理工程工程混凝土垫层混凝土垫层工程工程地下防水地下防水工程工程混凝土基础混凝土基础工程工程研发研发基础验收备案基础验收备案承建单位自评承建单位自评工程工程监理对验评资料审查、现场观感质量监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查量测和检查工程工程监理组织相关部门验收监理组织相关部门验收工程工程研发研发签定建筑工程分部工程（基础）验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表表工程工程基础处理竣工结算基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。扣款的增减项造价。运营运营工程工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段项目亮项目亮相前准相前准备备推盘策略确定推盘策略确定产品产品策略策略市场：根据项目定位、市场市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议，并焦产品提出合理化建议，并对销售人员进行讲解对销售人员进行讲解策划策划市场市场研究、销售、研究、销售、招商招商价格策略价格策略进行销售底价的制定，进行进行销售底价的制定，进行价格把控价格把控市场市场销售、招商销售、招商推广策略推广策略 企划企划销售销售、研发部、研发部招商策略：整合外部资源，根据项目销招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略售需要，制定项目全程招商策略商业策划商业策划商业招商商业招商确定外部资源确定外部资源广告公司寻找及确定广告公司寻找及确定企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售制作公司寻找及确定制作公司寻找及确定企划企划策略公司寻找及确定策略公司寻找及确定企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售媒介公司寻找及确定媒介公司寻找及确定企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售活动公司寻找及确定活动公司寻找及确定企划企划项目销售项目销售项目推广定位项目推广定位确定确定项目名称、组团名称项目名称、组团名称企划企划项目销售项目销售 研发研发项目核心推广理念确定项目核心推广理念确定企划企划项目销售项目销售 研发研发SLOGONSLOGON确定确定企划企划项目销售项目销售项目核心识别项目核心识别系统确定系统确定logologo确定确定市场：寻找设计公司对方案市场：寻找设计公司对方案进行设计进行设计市场市场销售、策划、研发销售、策划、研发VIVI系统及延展方案确定系统及延展方案确定市场市场销售、策划、研发销售、策划、研发亮相前项目知亮相前项目知识培训识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。销售技巧等方面的综合系统培训。市场：提供定位、产品、竞市场：提供定位、产品、竞争能力等多方面的培训争能力等多方面的培训市场市场销售、招商、策划销售、招商、策划分卖场设立分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心设立商品房展示中心外卖场外卖场企划部企划部现场房型手册（亮相版）现场房型手册（亮相版）企划部企划部研发部研发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工协办部门工作内容作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段项目亮相前项目亮相前准备准备销售道具准备销售道具准备售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）象墙、指示牌、资料架、展示架）企划商业策划企划商业策划工程、财务、项目销工程、财务、项目销售、运营售、运营样板间及样板环境指示说明系统样板间及样板环境指示说明系统企划商业策划企划商业策划工程工程 研发研发 财务、财务、项目销售、运营项目销售、运营沙盘（概念）、户型单体模型沙盘（概念）、户型单体模型企划商业策划企划商业策划研发、项目销售研发、项目销售入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、房型图、DMDM单、宣传海报等）单、宣传海报等）市场：提供市场：提供宣传资料上宣传资料上的相关内容的相关内容企划商业策划企划商业策划研发研发 工程项目工程项目 销售销售 法务法务项目周边主要道路设置醒目指示系统项目周边主要道路设置醒目指示系统企划商业策划企划商业策划（意向）派筹卡及纪念礼品（意向）派筹卡及纪念礼品企划商业策划企划商业策划联动工作的准备联动工作的准备配备看房车及看房车的包装配备看房车及看房车的包装企划企划车管部车管部进行联动单位的培训和包装进行联动单位的培训和包装销售部（客资组）销售部（客资组） 企划企划意向商家签约意向商家签约进驻意向书进驻意向书商业体系商业体系法务法务确定项目亮相方案确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定项目形象表情、主题、创意表现确定市场：参与市场：参与讨论，提出讨论，提出建设性意见建设性意见策划中心策划中心销售、招商、销售、招商、市场市场研研究究项目亮相细化方案确定项目亮相细化方案确定策划中心策划中心销售、招商、销售、招商、市场市场研研究究项目亮相媒体确定项目亮相媒体确定策划中心策划中心销售中心销售中心房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段项目亮相项目亮相项目亮相项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电外、报纸、电视、电台、车体、电梯）梯）企划企划法务法务 新闻媒体新闻信息亮相新闻媒体新闻信息亮相企划企划新闻中心新闻中心亮相庆典活动及产品推介会的宣传亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排和安排企划商业策划企划商业策划研发研发 项目销售项目销售项目开盘前准备项目开盘前准备销售内部资料销售内部资料房型、房号及面积对照表房型、房号及面积对照表项目销售项目销售销售管理部销售管理部 研研发发销控销控销管部销管部客户接待、客户问题汇总及反馈客户接待、客户问题汇总及反馈市场：对客户提出市场：对客户提出的相关问题的反馈的相关问题的反馈项目销售项目销售市场研究中心、研市场研究中心、研发中心、工程、开发中心、工程、开发等发等客户积累客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护制定，客户关系维护项目销售项目销售销售管理部销售管理部 外外卖场卖场交工标准确定交工标准确定研发部研发部法务法务 工程工程 项目项目销售销售 开发开发 运营运营价格体系确定价格体系确定市场：制定价格体市场：制定价格体系系市场研究中心市场研究中心销售中心销售中心合同准备合同准备房型附图房型附图销售管理部销售管理部研发研发交工标准交工标准销售管理部销售管理部法务法务 工程工程 研发研发 小区摆位小区摆位销售管理部销售管理部研发研发合同、附加协议等文本审查确定合同、附加协议等文本审查确定销售管理部销售管理部法务法务房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段项目开盘项目开盘前准备前准备开盘前销售道具开盘前销售道具准备准备现场房型手册深化版及最终版现场房型手册深化版及最终版企划、商业策划企划、商业策划研发研发楼书，宣传海报、折页，物业管理公约楼书，宣传海报、折页，物业管理公约企划、商业策划企划、商业策划研发、物业研发、物业公司公司 购房须知，房型图，详细价格表购房须知，房型图，详细价格表企划、商业策划企划、商业策划项目销售项目销售 工程工程 研发研发 售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）背板等）企划、商业策划企划、商业策划沙盘（细化景观及外檐）沙盘（细化景观及外檐）企划、商业策划企划、商业策划研发研发样板间、样板环境的指示系统的数据更新样板间、样板环境的指示系统的数据更新企划、商业策划企划、商业策划研发研发销控表及销控贴，认购书，合同袋销控表及销控贴，认购书，合同袋企划、商业策划企划、商业策划 销售管理部销售管理部项目形象的提升项目形象的提升及深化及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 企划、商业策划企划、商业策划报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 企划、商业策划企划、商业策划小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）锻造与深化）企划、商业策划企划、商业策划开盘信息告知开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）电梯）企划、商业策划企划、商业策划银行大协议的签订银行大协议的签订销售管理部销售管理部财务中心财务中心 开盘开盘开盘庆典活动开盘庆典活动活动形式（演出活动形式（演出 说明会说明会 发布会）发布会） 与会人员（演艺名人与会人员（演艺名人 专家学者）专家学者） 告知途径（报广告知途径（报广 海报海报 门票门票 DMDM单）单） 企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售 物业物业客户转化客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户明确合理流程，接待、回访、邀约客户, ,完成客完成客户转协议、转合同工作户转协议、转合同工作销售管理部销售管理部财务财务 项目项目销售销售回款落实回款落实销管部销管部项目销售项目销售房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段日常销售日常销售月度指标分解月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整月度指标分解与调整销售管理部销售管理部产品分析、聚焦销产品分析、聚焦销售重点售重点来电客户分析、来访客户分析、成交来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时目所处销售阶段进行准确判断和适时调整调整项目销售部项目销售部企划部，销管企划部，销管部部月度操作手册制定月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重制定月度的推广策略、销售策略和重大节点大节点销售体系销售体系价格监控及调整价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化利润最大化销售管理部销售管理部运营部、项目运营部、项目销售销售月度推广计划执行月度推广计划执行报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点卖点企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售户外媒体：强化项目形象，聚焦重大户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点节点企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售营销活动：维系老客户促进老带新，营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气制造新闻热点烘托项目人气企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售客户中心：通过公益性活动强化客户客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售销售道具支持：楼书、客户通讯、生销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗活手册折页、道旗、吊旗企划商业策划企划商业策划项目销售项目销售房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工协办部门工作内容作内容主办部门主办部门协办部门协办部门开开工工开开盘盘阶阶段段日常销售日常销售 客户到访及接待成客户到访及接待成交工作交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户业推荐等工作带来大批意向客户项目销售部项目销售部企划部企划部外卖场客户到访外卖场客户到访销售本部销售本部企划部企划部项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作接待成交工作项目销售部项目销售部通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交通过电话回访，邀约客户到访促成成交项目销售部项目销售部月度付款计划及支付月度付款计划及支付企划、商业策企划、商业策划划运营部运营部 财财务务合作方合同签订合作方合同签订销售管理部、销售管理部、企划部企划部运营部运营部 法法务务 销售本销售本部部回款回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 销售管理部销售管理部财务财务月度指标考核月度指标考核公司考核指标完成及调整公司考核指标完成及调整运营部运营部 销售管理部销售管理部 财务财务 项目考核指标完成及调整项目考核指标完成及调整市场：编制市场：编制考核指标，考核指标，指导下步工指导下步工作作运营部运营部 市场研究中市场研究中心心清盘清盘清盘后项目各种资料移交清盘后项目各种资料移交销售管理部销售管理部综合管理部综合管理部项目销售、招商工项目销售、招商工作问题总结、汇报作问题总结、汇报并存档并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。销售体系销售体系 商商业体系业体系房地产项目开发流程：工程建设阶段房地产项目开发流程：工程建设阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设主体施工主体施工审核施工方案、审核施工方案、施工组织设计施工组织设计工程工程材料进场验收材料进场验收施工单位填报材料进场报验单施工单位填报材料进场报验单工程工程三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）证明、建委产品质量认证）工程工程钢筋混凝土工程钢筋混凝土工程模板分项工程模板分项工程工程工程钢筋分项工程钢筋分项工程工程工程预应力分项工程预应力分项工程工程工程混凝土分项工程混凝土分项工程工程工程现浇结构分项工程现浇结构分项工程工程工程装配式结构分项工程装配式结构分项工程工程工程混凝土结构子分部工程混凝土结构子分部工程工程工程配套管线预埋配套管线预埋工程工程重要分项工程及重要分项工程及隐蔽工程质量验隐蔽工程质量验收收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋准层，天面层钢筋工程工程地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。工程工程图纸问题解决图纸问题解决图纸问题的发现及分析图纸问题的发现及分析工程工程研发研发 设计变更设计变更工程工程研发研发 运营运营施工质量问题、施工质量问题、事故处理事故处理施工质量问题、事故的分析及调查施工质量问题、事故的分析及调查工程工程研发研发 处理方案的制定、审核、审批处理方案的制定、审核、审批工程工程研发研发 运营运营处理方案的实施处理方案的实施工程工程变更签证变更签证设计变更设计变更工程工程研发研发 运营运营工程变更工程变更工程变更技术经济分析工程变更技术经济分析工程工程研发研发 运营运营工程变更申请工程变更申请工程工程研发研发 运营运营设计变更设计变更工程工程研发研发 运营运营房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段工程款支付工程款支付工程进度的确认工程进度的确认工程工程工程款申请表审批工程款申请表审批 工程工程运营、财务运营、财务工程款支付工程款支付工程工程财务财务主体验收备案主体验收备案施工单位自评施工单位自评工程工程监理对验评资料审监理对验评资料审查、现场观感质量查、现场观感质量量测和检查量测和检查工程工程监理组织相关部门监理组织相关部门验收验收参与单位：工程部、研参与单位：工程部、研发、设计、监理、施工发、设计、监理、施工工程工程研发研发 签定建筑工程分部签定建筑工程分部工程（主体）验收工程（主体）验收表表工程工程外檐装修材料确定外檐装修材料确定设计、研发定板设计、研发定板工程工程研发研发 运营运营施工样板制作施工样板制作工程工程材料确定材料确定工程工程研发研发 运营运营甲供、甲分包材料招标甲供、甲分包材料招标制定招标计划制定招标计划工程工程编制招标文件编制招标文件拟定投标单位拟定投标单位工程工程运营运营确定材料招标技术要求确定材料招标技术要求工程工程运营运营确定定标原则确定定标原则工程工程运营运营考察投标单位考察投标单位工程工程运营运营招标、定标招标、定标工程工程运营运营房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段内外檐装修内外檐装修地面地面基层处理基层处理工程工程找平层找平层工程工程面层面层工程工程防水防水基层处理基层处理工程工程防水层施工防水层施工工程工程面层砂浆面层砂浆工程工程抹灰抹灰基层处理基层处理工程工程抹灰抹灰工程工程饰面板（砖）饰面板（砖）排砖排砖工程工程面砖安装面砖安装工程工程研发研发 勾缝勾缝工程工程门窗门窗型材加工型材加工工程工程安装窗框安装窗框工程工程安装窗扇安装窗扇工程工程封胶封胶工程工程轻质隔墙轻质隔墙放线定位放线定位工程工程隔墙砌筑及安装隔墙砌筑及安装工程工程幕墙幕墙幕墙专业设计幕墙专业设计工程工程研发研发 预埋件安装预埋件安装工程工程龙骨加工及安装龙骨加工及安装工程工程幕墙面材安装幕墙面材安装工程工程封胶封胶工程工程涂饰涂饰基层处理基层处理工程工程底料施工底料施工工程工程面料施工面料施工工程工程研发研发 房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段水、暖、电安装水、暖、电安装室内给水系统室内给水系统给水管道及配件安装给水管道及配件安装工程工程室内消火栓系统安装室内消火栓系统安装工程工程给水设备安装给水设备安装工程工程管道防腐，绝热管道防腐，绝热工程工程室内排水系统室内排水系统排水管道及配件安装排水管道及配件安装工程工程雨水管道及配件安装雨水管道及配件安装工程工程室内热水供应系统室内热水供应系统管道及配件安装管道及配件安装工程工程辅助设备安装辅助设备安装工程工程防腐，绝热防腐，绝热工程工程卫生器具安装卫生器具安装卫生器具安装卫生器具安装工程工程研发研发 卫生器具给水配件安装卫生器具给水配件安装工程工程卫生器具排水管道安装卫生器具排水管道安装工程工程室内采暖系统室内采暖系统管道及配件安装管道及配件安装工程工程辅助设备及散热器安装辅助设备及散热器安装工程工程系统水压试验及调试系统水压试验及调试工程工程防腐，绝热防腐，绝热工程工程变配电室变配电室变压器、箱式变电所安装变压器、箱式变电所安装工程工程成套配电柜、控制柜和动力、照明成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装配电箱（盘）及控制柜安装工程工程裸母线、封闭母线、插接式母线安裸母线、封闭母线、插接式母线安装装工程工程电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程工程电缆头制作、导线连接和线路电气电缆头制作、导线连接和线路电气试验试验工程工程接地装置安装接地装置安装工程工程避雷引下线和变配电室接地干线敷避雷引下线和变配电室接地干线敷设设工程工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段水、暖、水、暖、电安装电安装供电干线供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程工程桥架安装和桥架内电缆敷设桥架安装和桥架内电缆敷设工程工程电缆沟内和电缆竖井电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程工程电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设工程工程电线、电缆穿管和线槽敷线电线、电缆穿管和线槽敷线工程工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程工程电气动力电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装工程工程低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线工程工程低压气动力设备检测、试验和空载试运行低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程工程桥架安装和桥架内电缆敷设桥架安装和桥架内电缆敷设工程工程电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设工程工程电线、电缆穿管和线槽敷线电线、电缆穿管和线槽敷线工程工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程工程插座、开关、风扇安装插座、开关、风扇安装工程工程电气照明安电气照明安装装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程工程电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设工程工程电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设工程工程电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工程工程导线连接和线路气试验导线连接和线路气试验工程工程灯具、插座、开关、风扇安装灯具、插座、开关、风扇安装工程工程建筑照明通电试运行建筑照明通电试运行工程工程备用和不间备用和不间断电源安装断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装工程工程柴油发电机安装柴油发电机安装工程工程不间断电源的其他功能单元安装不间断电源的其他功能单元安装工程工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程工程电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设工程工程电线、电缆导管和线槽敷线电线、电缆导管和线槽敷线工程工程电缆头制作电缆头制作工程工程导线连接和线路气试验导线连接和线路气试验工程工程接地装置安装接地装置安装工程工程防雷及接地防雷及接地安装安装接地装置安装接地装置安装工程工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程工程建筑物等电位连接，接闪器安装建筑物等电位连接，接闪器安装工程工程研发研发 房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段智能化智能化通信网络系统通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统播系统工程工程办公自动化系办公自动化系统统计算机网络系统，信息平台及办公自化应计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统用软件，网络安全系统工程工程建筑设备监控建筑设备监控系统系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口理工作站与操作分站，子系统通信接口工程工程火灾报警及消火灾报警及消防联动系统防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统系统，消防联动系统工程工程安全防范系统安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统出入口控制（门禁）系统，停车管理系统工程工程综合布线系统综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装安装，信息插座和光缆芯线终端的安装工程工程智能化集成系智能化集成系统统集成系统网络，实时数据库，信息安全，集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口功能接口工程工程电源与接地电源与接地智能建筑电源，防雷及接地智能建筑电源，防雷及接地工程工程环境环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境电磁环境工程工程住宅（小区）住宅（小区）智能化系统智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台息平台工程工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段通风与空调通风与空调送排风系统送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与设备防腐，风机安装，系统调试工程工程防排烟系统防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试管与设备防腐同，风机安装，系统调试工程工程除尘系统除尘系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风机安装，系统调试工程工程空调风系统空调风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试热，系统调试工程工程净化空调系统净化空调系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试热，高效过滤器安装，系统调试工程工程制冷设备系统制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试系统调试工程工程空调水系统空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试备的防腐与绝热，系统调试工程工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段电梯安装电梯安装招标选定安装单位招标选定安装单位选型及招标选型及招标工程工程提供电梯井道土建节点图提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞预埋件的设置、预留洞口的设置口的设置工程工程指导电梯井道土建施工指导电梯井道土建施工土建交接检验土建交接检验工程工程电梯安装及调试电梯安装及调试驱动主机驱动主机工程工程导轨，门系统，轿厢，导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）对重（平衡重）工程工程安全部件，悬挂装置，安全部件，悬挂装置，随行电缆随行电缆工程工程补偿装置，电气装置补偿装置，电气装置工程工程整机安装调试、验收整机安装调试、验收工程工程毛坯房竣工验收毛坯房竣工验收备案备案会同监理、施工单位初步验收会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。施工队伍整改。工程工程整理竣工资料及竣工图整理竣工资料及竣工图 工程工程施工单位提供施工单位提供建筑工程质量建筑工程质量保修书保修书工程工程组织销售、研发、运营、物业组织销售、研发、运营、物业共同验收。共同验收。工程工程报建委质监部门审定备案报建委质监部门审定备案工程工程综合管理部综合管理部与物业进行交接。与物业进行交接。工程工程物业物业毛坯房竣工结算毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程空调、甲供材、各项分包工程结算结算核对各栋口建筑面积，核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增场签证及各项扣款的增减项造价。减项造价。运营运营工程工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设成品房装修成品房装修土建工作面移交土建工作面移交土建整改土建整改工程工程垃圾清运垃圾清运工程工程吊顶吊顶龙骨加工及安装龙骨加工及安装工程工程封板封板工程工程洁具洁具洁具选型及招标洁具选型及招标工程工程运营、研发运营、研发洁具安装洁具安装工程工程研发研发 护栏和扶手制作与安装护栏和扶手制作与安装工程工程饰面板（砖）饰面板（砖）排砖排砖工程工程面砖安装面砖安装工程工程研发研发 勾缝勾缝工程工程涂饰涂饰基层处理基层处理工程工程底料施工底料施工工程工程面料施工面料施工工程工程研发研发 橱柜制作与安装橱柜制作与安装橱柜招标橱柜招标工程工程运营、研发运营、研发橱柜设计橱柜设计工程工程橱柜安装橱柜安装工程工程门窗套制作与安装门窗套制作与安装工程工程花饰制作与安装花饰制作与安装工程工程窗帘盒、窗台板窗帘盒、窗台板工程工程暖气片安装暖气片安装选型及招标选型及招标工程工程运营、研发运营、研发暖气片安装暖气片安装工程工程研发研发 裱糊与软包裱糊与软包工程工程细部细部工程工程房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段成品房验收备案成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。施工队伍整改。 工程工程整理竣工资料及竣工图整理竣工资料及竣工图 工程工程施工单位提供施工单位提供建筑工程质量保修书建筑工程质量保修书工程工程组织销售、研发、运营、物业共同验收。组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程工程报建委质监部门审定备案报建委质监部门审定备案工程工程综合管理部综合管理部与物业进行交接。与物业进行交接。工程工程物业物业成品房竣工结算成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 运营运营工程工程配套手续及施工配套手续及施工排水排水开发开发运营财务运营财务工程工程热力、排水热力、排水开发开发研发研发 热力热力开发与供热办协调分级、开发与供热办协调分级、寻找热源寻找热源开发开发自来水自来水开发开发研发研发园林用水、换热站用水园林用水、换热站用水开发开发研发研发中水中水开发开发研发研发燃气燃气专业局招标专业局招标开发开发研发研发视讯视讯开发开发研发研发电力电力开发开发研发研发场站点位置场站点位置开发开发研发研发排水、热力招标手续排水、热力招标手续开发部开发部工程工程 运营运营房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）房地产项目开发流程：工程建设阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门工工程程建建设设阶阶段段配套施工配套施工给排水与采暖给排水与采暖室外给水系统室外给水系统工程工程开发部商业开发部商业室外排水系统室外排水系统工程工程开发部商业开发部商业室外供热系统室外供热系统工程工程开发部商业开发部商业电气电气室外供电系统室外供电系统工程工程开发部商业开发部商业室外照明系统室外照明系统工程工程开发部商业开发部商业综合管网综合管网室外智能化系统室外智能化系统工程工程开发部商业开发部商业室外燃气系统室外燃气系统工程工程开发部商业开发部商业环境施工环境施工附属建筑附属建筑停车场停车场工程工程围墙，大门围墙，大门工程工程研发研发 收集站收集站工程工程景观景观建筑小品，亭台，连廊建筑小品，亭台，连廊工程工程研发研发 道路道路工程工程研发研发 花坛，场坪绿化花坛，场坪绿化工程工程研发研发 竣工结算竣工结算排水、热力、自来排水、热力、自来水、中水、煤气、水、中水、煤气、视讯、电力、环境视讯、电力、环境工程结算工程结算运营运营工程工程 开发开发结算稽核结算稽核全部合同结算并做全部合同结算并做项目整体结算报告项目整体结算报告运营运营工程工程 开发开发 研研发发 销管销管房地产项目开发流程：竣工入住阶段房地产项目开发流程：竣工入住阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门竣竣工工入入住住室内空气检测室内空气检测工程工程住宅准入证住宅准入证项目竣工验收报告项目竣工验收报告工程工程建设工程规划验收合格证建设工程规划验收合格证开发部开发部工程工程 非经营性公建配套证明非经营性公建配套证明开发部开发部工程工程 供供水水、供供电电、供供气气、供供热热、排排水等配套证明水等配套证明开发部开发部工程工程土地使用权证书土地使用权证书开发部开发部地名管理部门批准的地名文件地名管理部门批准的地名文件 开发部开发部小区竣工资料（小区情况说明、小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片小区现状照片4 4张、非经营性张、非经营性公建配比表）公建配比表）开发部开发部工程工程人防验收人防验收开发部开发部工程工程住宅准入证住宅准入证规划验收规划验收开发部开发部工程工程消防验收消防验收开发部开发部工程工程 研发研发 通水、通电通水、通电开发部开发部工程工程大配套验收大配套验收开发部开发部工程工程竣工验收备案通知书竣工验收备案通知书提供验收资料提供验收资料工程工程小配套验收小配套验收开发部开发部工程工程供热验收供热验收开发部开发部工程工程人防验收人防验收开发部开发部工程工程房地产项目开发流程：竣工入住阶段（续）房地产项目开发流程：竣工入住阶段（续）主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门竣竣工工入入住住阶阶段段入住准备入住准备工程质量保证书工程质量保证书销售管理部销售管理部工程工程住宅使用说明书住宅使用说明书研发研发工程工程 开发开发寄发寄发商品房交付使用商品房交付使用通知书通知书客服客服法务法务 物业物业销售客户资料移交客服销售客户资料移交客服销售管理部销售管理部客服客服楼牌标识楼牌标识协调地名办办理地名手协调地名办办理地名手续续开发部开发部客服客服物业用品储备物业用品储备物业物业物业接收钥匙、验房物业接收钥匙、验房物业物业工程工程办理入住办理入住制定入住流程制定入住流程客服客服销管销管审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单销管销管 物业物业 验房及交费验房及交费物业物业收集反馈业主问题，并及时解决各种问题收集反馈业主问题，并及时解决各种问题客服客服 验房问题汇总验房问题汇总客服客服售后维修售后维修客服客服工程工程房地产项目开发流程：售后及移交阶段房地产项目开发流程：售后及移交阶段主要阶段主要阶段主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门主办部门工作内容主办部门工作内容协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门售售后后及及移移交交投诉处理投诉处理客服客服工程工程装修管理装修管理客服客服工程工程施工资料整理及移交施工资料整理及移交 客服客服工程工程供暖供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热移交物业、物业客服协调现场业主保证供热开发开发工程工程 物业物业 客服客服通煤气通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期开发开发工程工程 物业物业 整体移交物业整体移交物业移交建筑物及相关资料移交建筑物及相关资料客服客服物业物业产品问题总结及反馈产品问题总结及反馈 市场：对项目产品进行市场：对项目产品进行总结总结市场研究中心市场研究中心研发中心、销研发中心、销售中心、招商售中心、招商中心中心 工程工程 物业物业 初始登记初始登记区局办理初始登记手续区局办理初始登记手续销售管理部销售管理部工程工程 研发研发产权证办理产权证办理为客户办理产权证前期手续为客户办理产权证前期手续销售管理部销售管理部 物业物业 客服客服 财务财务分户土地证分户土地证开发开发销售管理部销售管理部 研发研发土地证办理土地证办理为客户办理土地证前期手续为客户办理土地证前期手续销售管理部销售管理部 物业物业 财财务务房地产行业基础知识房地产行业基础知识20242024年年8 8月月2020日日版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印第第138138页页完，谢谢！完，谢谢！