不动产登记管理政策法规及实务1.不不不不动产动产动产动产 确确确确权权登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策解政策解政策解政策解读读读读相关工作建相关工作建相关工作建相关工作建议议议议目目 录一一二二三三2.第一部分第一部分不不动产动产确确权登登记记相关知相关知识识概述概述3.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（一）不（一）不动产动产的概念的概念1.担保法规定：不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定作物2.不动产登记暂行条例规定：不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。（国家对不动产实行统一登记制度，体现在统一登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台）4.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（二）不（二）不动产动产登登记记的概念的概念不动产登记暂行条例规定：不不动产动产登登记记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。物权与债权的区别（如：土地抵押权抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效）5.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（三）不（三）不动产动产登登记记的范的范围围1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。6.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（四）不（四）不动产动产登登记记的原的原则则1.依申请登记原则（依嘱托、依职权）四大原则3.连续登记原则（未办理不动产首次登记的，不得办理其他登记）2.一体登记原则4.属地登记原则7.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（五）不（五）不动产动产登登记记的的类类型型不动产登记的类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等共八个类型。(物权法19条“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。)8.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（六）不（六）不动产动产登登记记的一般程序的一般程序1.依申请登记程序（记载于登记簿前，可撤回登记申请）（登记事项自记载于不动产登记簿后完成登记）申请受理审核登簿受理审核（）不动产登记暂行条例实施细则第十六条不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。9.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（六）不（六）不动产动产登登记记的一般程序的一般程序2.依嘱托登记的程序嘱托接受嘱托审核登簿不动产登记登记暂行条例实施细则第十九条当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。第九十二条不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效.10.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（六）不（六）不动产动产登登记记的一般程序的一般程序3.依职权登记的程序启动审核登簿依职权更正：不动产登记暂行条例实施细则第八十一条不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。依职权注销：重庆市土地房屋权属登记条例第八十四条11.公告的注意事公告的注意事项不动产登记暂行条例实施细则第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。（六）（六）不不动产动产登登记记的一般程序的一般程序12.一一不不不不动产动产动产动产登登登登记记记记相关知相关知相关知相关知识识识识概述概述概述概述（七）不（七）不动产动产登登记应记应提交的要件提交的要件1.登记申请书；2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；4.不动产界址、空间界限、面积等材料；5.与他人利害关系的说明材料；6.法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。13.第二部分第二部分农农村区域不村区域不动产动产确确权权登登记记政策政策14.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（一）关于集体土地所有（一）关于集体土地所有权权1按照国家土地管理局关于印发的通知（1995国土籍字第26号）、国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知（国土资发2001359号）、以及国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发2011178号）不动产登记的相关规定执行。2集体土地所有权公示、登记、发证原则上使用第二次全国土地调查成果。第二次土地调查中，权属已经明确到我们村民小组。权证中各地类，按照土地利用现状分类（GB/T21010-2007）国家标准填写。3村社合并的，可依村民意愿和合并后的村社申请，按调整前的村社建制范围分别申请登记发证，并予以备注。15.4.申请主体乡（镇镇）、村）、村、村民小村民小组组（社），（社），三三类类所有所有权权主体主体不动产登记暂行条例实施细则第二十九条集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。16.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权1.严格一户一宅的规定和面积标准。国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发2016191号）一是符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；二是未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。17.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权2.房地一体化登记。18.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权3.非本集体经济组织成员继承房屋的可以登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。（国土资发2001359号）19.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权4.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。这里包括两个方面的内容：（1）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权和新建房屋所有权。(国土资发2016191号)20.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权4.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。这里包括两个方面的内容：（2）1982年2月13日村镇建房用地管理条例实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年村镇建房用地管理条例实施起至1999年1月1日土地管理法修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。(国土资发2016191号)记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”(国土资发2011178号)21.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权5.分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：（1）1982年2月13日村镇建房用地管理条例实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。（国土资发2016161号）22.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权5.分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：（2）1982年2月13日村镇建房用地管理条例实施起至1987年1月1日土地管理法实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。（国土资发2016161号）23.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权5.分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：（3）1987年1月1日土地管理法实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。（国土资发2016161号）24.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权5.分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：（4）对于已经合法批准但是超面积的，可以参照前面的规定执行。另外，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。（国土资发2016161号）25.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权（国土资发2016161号）6.依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。7.对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。重庆市土地房屋权属登记条例第三十九条1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施以前修建的住宅申请初始登记，申请人不能提交权属来源证明文件的，经房屋所在地村民小组证明、村民委员会签署意见，并在房屋所在地农村集体经济组织范围内公告三十日，经公告无异议或者异议不成立的，由登记机构核准登记。26.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权8.规范原宅基地权利人自愿交回依法取得宅基地使用权的登记重庆市国土房管局关于贯彻落实有关事项的通知（试行）(渝国土房管规发20169号)（1）程序：双方共同向不动产登记机构申请转移登记双方协商一致报经乡（镇）人民政府审核27.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（二）关于宅基地使用（二）关于宅基地使用权权和房屋所有和房屋所有权权8.规范原宅基地权利人自愿交回依法取得宅基地使用权的登记（2）提交要件:不动产登记申请书；申请人身份证明；双方签订的交回协议；原宅基地权利人持有的不动产权证书；不再申请宅基地使用权的承诺。28.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权11999年1月1日以后，经依法批准的集体建设用地使用权，严格按照不动产登记的有关规定予以登记。21999年1月1日后，未经批准而实施建设的违法用地，未经依法处理和完善手续的，不得登记。29.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权31999年1月1日前形成但未取得用地审批手续的农村存量集体建设用地（农村居民住宅用地除外）按以下规定确权登记：（1）纳入该范围的条件：属城镇规划区范围外；现状为建设用地；形成时间必须是在1999年1月1日修订后的土地管理法实施前形成。30.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权31999年1月1日前形成但未取得用地审批手续的农村存量集体建设用地（农村居民住宅用地除外）按以下规定确权登记：（2）权利主体：集体经济组织31.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权31999年1月1日前形成但未取得用地审批手续的农村存量集体建设用地（农村居民住宅用地除外）按以下规定确权登记：(渝国土房管规发20169号)（3）处理方式：1982年2月13日，村镇建房用地管理条例施行前形成的建设用地，按其实际占地面积确定土地使用权；1982年2月13日至1987年1月1日第一部土地管理法施行前形成的建设用地，按实际使用面积每亩2000元处以罚款后确定土地使用权；1987年1月1日至1999年1月1日修订后的土地管理法施行前形成的建设用地，按实际使用面积每亩4000元处以罚款后确定土地使用权。1982年2月13日村镇建房用地管理条例施行至1999年1月1日修订后的土地管理法施行期间，虽经依法批准但超出了批准面积，对于超出的面积，按照前述未经批准处理方式的第二和第三两条意见处理。32.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权31999年1月1日前形成但未取得用地审批手续的农村存量集体建设用地（农村居民住宅用地除外）按以下规定确权登记：(渝国土房管规发20169号)（4）需要特别注意的事项这里的存量建设用地不包括宅基地；土地所有权人与土地（房屋）现使用人不一致的，申请确权登记前须依法解决相关经济关系。相关部门联合会审，区县政府出具意见。33.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权31999年1月1日前形成但未取得用地审批手续的农村存量集体建设用地（农村居民住宅用地除外）按以下规定确权登记：（5）确权登记提交要件(渝国土房管规发20169号)不动产登记申请书申请人身份证明申请确权时上年度土地利用现状图权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料区县人民政府出具的举证核实认可材料确权主体与现使用人达成的协议书处罚决定书及罚款缴纳凭据公示材料部门会签及区县政府的处理意见表34.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（三）关于集体建（三）关于集体建设设用地使用用地使用权权和地上建筑物所有和地上建筑物所有权权4规范盘活利用的集体建设用地确权登记政策(渝国土房管规发20169号)用地企业持入股（联营）协议和建设项目有关批准文件等向区县国土部门提出用地申请，由区县人民政府批准。项目建设完成并验收合格后，由用地企业提交以下要件申请登记：不动产登记申请书；申请人身份证明；土地入股、联营协议；用地企业工商部门登记备案证明；土地权属证书或建设用地批准手续；建设工程竣工规划核实确认书；建设工程竣工验收备案证明；房地产坐落证明；是权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。35.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（四）（四）农农村土地承包村土地承包经营权经营权农村土地承包法村土地承包法第六节土地承包经营权登记第四十七条承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。第四十八条依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。36.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（五）关于林（五）关于林权权登登记记林木和林地林木和林地权属登属登记管理管理办法法（国家林（国家林业局令局令1号）号）不动产登记暂行条例实施细则第六节土地承包经营权登记第五十二条以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。第五十三条国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。37.二二农农农农村区域不村区域不村区域不村区域不动产动产动产动产确确确确权权权权登登登登记记记记政策政策政策政策（六）关于小型水利工程（六）关于小型水利工程产权产权水利部、财政部关于深化小型水利工程管理体制改革指导意见的通知（水建管2013169号）和重庆市水利局、重庆市财政局关于深化小型水利工程管理体制改革的实施意见(渝水管201415号)（七）关于（七）关于农农村集体村集体财产权财产权按照农业部门三资清理后的有关规定办理38.第三部分第三部分相关工作建相关工作建议议39.三三相关工作建相关工作建相关工作建相关工作建议议（一）（一）高度重高度重高度重高度重视视视视（二）（二）（三）（三）（四）（四）严严严严格政策格政策格政策格政策标标标标准准准准抓好基抓好基抓好基抓好基础础础础工作工作工作工作搞好搞好搞好搞好协调协调协调协调配合配合配合配合40.感谢大家支持与信任！41.