杭州元祥堂养生机构杭州元祥堂养生机构西湖区养生养老公寓全案推广策划书西湖区养生养老公寓全案推广策划书一、前言二、经营理念三、经营模式四、建设规模与投资五、物业形态及功能配置六、市场营销模式七、经济效益分析八、客户投资产品种类九、客房使用权销售办法十、养生会员卡销售办法十一、杭州市现有养老事业概况十二、养生养老公寓SOWT优劣势分析十三、养生养老公寓社会效益十四、附件 纵观中国养老模式已发展到 20余种，可谓是五花八门，其目的就是能让老年人基本上做到老有所养，由于资金的长期性投入不足，又缺乏养老模式的造血功能，要做到每一个老年人有所安养，是一件非常不容易的事。其主要原因是社会资源整合不到位，运行模式不尽理想。如何满足各类老年人因经济条件不同，而又能做到“老有所养、老有所乐”的局面，是我们急待解决的新课题。 中国目前所推出的“养老院、敬老院、托老院、养老公寓、老人院”等养老机构，不管是公办还是民办，其养老模式就是国家补点钱、个人出点钱，给你一张床，给你吃住，没有什么理想的“所乐”概念。对于老年人来说，入住这些养老机构，就意味着坐等着人生终点。所以，对于大部分老年人来说，是一个非常惆怅而又无可奈何之事。 本公司所推出的“养生养老”公寓，博众之所长，是“以商养老、以老促商”的创新模式，是国内唯一尝试与倡导以养生与养老融合在一起的新型老年文化产业，具有一定的造血功能，可持续性强。本公寓还根据不同老年人的经济收入，分为高、中、低、特等四个挡次，让有钱人享受高端的生活，让没钱的人也能老有所依，让特需的人享受人间关怀。无论您是有钱的或着没钱的老年人，只要入住本公寓，就会感到一种心情非常愉悦，充分体现人生自我价值，从心里感受着本公寓就人们常说的“人间世外桃园”。 本养生养老公寓分多期连锁开发，首期为高端养生养老公寓，环境优美、设施齐全、服务一流，这样的养生养老模式在浙江省乃至全国还是一个空白点，入住本公寓乃是一个老年人一生的明智选择！一、前一、前 言言二、经营理念二、经营理念 近年来，养老公寓随着房地产走低而发展起来，行业竞争也日趋激烈。但如何为老年养生注入新的生机，让所有做养老事业的决策者们伤透了脑筋。本公司以“健康养生、合理膳食”为理念，使处于亚健康的老年人群得到充分的调养，让他们深深地感到自己依然精力充沛、越活越年轻，而非坐等着人生终点的老年生活。 因此，我们从这一理念出发，将联合中国中医科学研究院、北京同仁堂科技有限公司，以汉方（中医）养生的模式置于老年养生事业之中。我们将运用老年人的广泛社会人脉资源，实现“以商养老、以老促商”的模式，打造一个新型的老年文化产业，从而使本公寓与入住的老年人都能够达到双赢，这就是本养生养老公寓的最大亮点。 1 1、住出精神、住出精神 吃出健康吃出健康 本公寓首创的老年养生围绕“合理膳食、科学养生”这个主题，为老年人特别设计养生茶、养生菜、药膳等一系列养生膳食。为了让老年人从盲目的饮食习惯中迈向科学合理的饮食习惯，指导老年人“吃出健康、吃掉疾病”的方法。古人云“三分医七分养，药补不如食补良”。本老年养生公寓在日常经营中，推出养生茶与养生菜肴系列，突出一个以“养生”内涵为主题的饮食文化。 2 2、精心设计、精心设计 修身养性修身养性 本养生养老公寓根据每一位顾客的需求，致力于对亚健康老年人群的治疗与保健，同时还根据每一位老人的兴趣与身心健康出发，本公寓内推出：人体健康状况测试房、光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、香体植身房等系列。除了物理疗养之外，还从中药理疗方面入手，开设名医坐堂，并推出中医治疗房，如：按摩、推拿、针灸、沐浴、熨烫、磁吸、器物刺激等疗法，做到内外兼修，真正让老年人享受到本公寓的养生理念和全程的养生服务。 3 3、营造养生氛围、体现养生文化、营造养生氛围、体现养生文化 为了打造中国首家新型的养生养老公寓，从建筑物外表到室内的装修风格，都进行了精心设计和构思，创建一个适合老年人修身养性的场所，营造了让老年人赏心悦目、心情舒畅的氛围。只要来到本公寓，不管在大堂、走廊、客房等每一个角落，映入眼帘的是以中华养生理念设计为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等，我们的养生养老公寓也是集合众家之长，采纳和汇聚了许多古今的养生理念。 三三、经营模式、经营模式 1 1、技术支持与合作、技术支持与合作 凡本公寓所涉及的养生技术方面与中国中医科学研究院、北京同仁堂科技有限公司等单位合作，成立养生技术合伙制研究所，我们提供场地与部分资金，合作方提供技术、设备、品牌、人才、中药处方等,为本养生院打下坚实的技术与人才基础。 2 2、养生会员制、养生会员制 本公寓养生客房不对外开放，实行养生会员制办法，非会员不得入住本养生公寓进行疗养，我们根据自身客房数量及接待能力，会员发展不得超过5000名。 3 3、养生养老公寓的布局、养生养老公寓的布局 一楼为养生沐浴中心。在中医中，药浴法事外治之一，即用药液或含有药液水洗浴全身或局部的一种方法，其形式多种多样：洗全身浴称：药水澡；局部洗浴的称：烫洗、熏洗、坐浴、足浴等，尤其烫洗最为常用。另有排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、女人香体身房等。 二至六楼分别为：老人住房与养生度假客房300间，养生餐厅，养生茶吧，光波治疗房，中医治疗房，名医座诊室、人体健康状况测试房、水疗房、体验房；图书室、阅览室、健身房、娱乐中心、书画室、棋牌房、乒乓球与羽毛球室等。 四、建设规模与投资四、建设规模与投资 1 1、建设规模、建设规模 本养生养老公寓总占地面积60亩（40000平方米），建筑面积20000平方米，绿化面积28000平方米，本疗养院按准四星级酒店要求装修。内设客房300套，其中：230套为老人居住房，可容纳500多老年人长期居住；70套为养生度假客房，年可接待6000人次有亚健康人群进行康复疗养与度假之需。 2 2、改造投资、改造投资 内外装修面积18000（造价1500元/）投资2700万元。 消防设施等投资350万元 中央空调与电梯等投资500万元 养生类设施等投资250万元 合计：3800万元 五、物业形态及功能配置五、物业形态及功能配置 本养生养老公寓主要有四大区块：居住区、养生区、餐饮区、农耕区。 1 1、居住区的主要内容、居住区的主要内容 老人客房：230套（每套客房40-60平方米），常住老年人1-3位，客房内设施齐全，包括：卫浴、空调、热水、床、橱柜、桌子、床头柜、电视机、电信、应急呼叫系统等，可拎包入住。 老人活动中心：图书阅览室、休闲茶室、健身房、娱乐活动室、室内网球场等。 商务会展中心：养生品展示厅、会议中心、商务洽谈室、产业交流中心。 养老养生文化长廊：所有大堂与楼道挂贴以养生为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等。 老人服务中心：洗衣房、美容理发店、超市等 健康检测中心：体验房、人体健康状况测试房 健康养生文化中心：人才培训、文化学习、提供附加值功能服务 宗教文化养生馆：佛教、道教、基督教等养生谟拜 老人文化活动中心：图书室、老人手艺工作坊 专家诊疗所：名医坐诊室、心理咨询中心 护理中心：护士值班室、急救室 2 2、养生区的主要内容、养生区的主要内容 养生客房：70套（每套客房40-60平方米），有标房、大小套房。 汉方养生保健馆：按摩、推拿、针灸、沐浴、熨烫、磁吸、器物刺激、药拓、药油、药酒、火罐、砭石等养生调理。 多功能浴疗中心：SPA水疗健身区（动态区）、温泉泡浴区（静态区）。 功能性养生坊：光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、女人香体房等系列。 3 3、餐饮区的主要内容、餐饮区的主要内容 养生茶坊、养生餐厅、特色（药膳）养生餐厅、老人食堂等。 4 4、农耕区的主要内容、农耕区的主要内容 中药花果蔬菜种植园：药植园、名花园、瓜果园、蔬菜园 名贵鱼养垂钓园：名贵鱼养园、休闲垂钓园是养生养老行业中崭露头角的佼佼者！是养生养老行业中崭露头角的佼佼者！养生养老公寓主楼正门养生养老公寓主楼正门养生养老公寓主楼背面养生养老公寓主楼背面养生养老公寓主楼门庭公寓会客大厅公寓会客大厅公寓走廊公寓走廊老人高级住房老人高级住房这里是中老年人们的世外桃园！这里是中老年人们的世外桃园！养生餐饮区养生餐饮区健身中心健身中心老年文化活动中心老年文化活动中心女人香体房女人香体房功能性养生坊功能性养生坊养生公寓室内游泳池养生公寓室内游泳池入住养生养老公寓，是您一生最明智的选择！入住养生养老公寓，是您一生最明智的选择！汉方养生保健馆汉方养生保健馆养生客房养生客房养生品展示厅养生品展示厅养生茶馆养生茶馆养生气理疗室养生气理疗室多功能浴疗中心多功能浴疗中心 六、市场营销模式六、市场营销模式 本养生养老公寓地处西湖区三墩双桥村，地理位置相对安静，是养老居住与养生度假的好地方。根据杭州市第六次全国人口普查，60岁及以上老年人的人口数为116.58万人，月收入高于3000元约有3%左右，老年人数为34974人。我们先期引入高端老年人500人入住完全有可能的，加上养生会员。这样，就可以做到“以点带面，促进客流”，扩大养生系列产品的消费群体，使本养生养老公寓长年不衰，具体做法是： 1、入住老年人的人脉圈： 一位老年人有1-2个子女，有5-6个亲戚，由此辐射出去，一位老年人全年最少能带来100多个人脉圈。只要我们做好宣传推广，如果按入住老年人500人计算，全年可带来客流量5万人/次是有把握的。 2、发展“元祥堂”养生会员，数量确定在5000个会员以内，每个会员全年疗养时间五天，那么，就有2.5万人次左右。 3、发展团体疗养项目，加强与国家机关、企事业单位、大型社团等联系，争取来本养生院疗养5万人/次。 4、各种会议、参观考察、旅行团、社会散客等争取10万人/次； 以上合计全年总客流量为23万人次。七、经济效益分析七、经济效益分析 要获得更好的经济效益，就必须有长期稳定的客流量，根据本公寓营销模式，以及本养生养老公寓的客流接待能力，可接纳入住高端老年人500人，养生VIP会员5000人，按此推算，全年客流量可达到25万人/次。现根据同类及相关行业的消费价格比较，对来本养生养老公寓的客人分类，在不同消费区内的消费人次测算，其经济效益分析如下： 1 1、年销售收入、年销售收入 、居住区：常住老人300人，每人每月消费8000元，每月营业额240万元； 、养生区：每天顾客200人/次，每人每次消费500元，每月营业额250万元； 、餐饮区：每天顾客100人/次，每人每次消费200元，每月营业额60万元； 、农耕区：每天顾客50人/次，每人每次消费100元，每月营业额15万元； 全年客流量按23万人/次左右计算，每天为650人/次，每月营业额合计为565万元，全年总计为 6780万元。 2 2、年利润收入、年利润收入 我们根据市场调查，在同行业中，净利润率在一般情况下按销售额比例约为30%左右，所以，本养生养老公寓全年可获净利润为2100万元。八、客户投资产品种类八、客户投资产品种类 1 1、客房使用权、客房使用权 是把老人卧房与养生客房的20年期使用权，一次性出售给投资客，并反租给本公司（客户自行居住的除外），并获取相应固定回报，详见（客房使用权销售办法）。2 2、养生会员卡、养生会员卡 凡获得本养生会员卡，需先加入“元祥堂健康养生俱乐部”并成为会员，购买会员卡后的功能有投资型与消费型二种，具体详见（养生会员卡销售办法）。 九、客房使用权销售办法九、客房使用权销售办法 1 1、使用权出售价格、使用权出售价格 根据目前国家相关政策，客房以租代售是完全符合房地产管理法律法规。也就是说，把我们的客房20年期使用权一次性出售给投资客，进行反租回收（客户自行居住的，按规定缴纳管理费），客房20年期使用权出售价概况： 标准房（单双）面积40平方米，朝向为南面，每套售价20万元 标准房（单双）面积40平方米，朝向为北面，每套售价18万元 标准房（单双）面积40平方米，朝向为暗房，每套售价15万元 小套房（单双）面积50平方米，朝向为南面，每套售价30万元 小套房（单双）面积50平方米，朝向为北面，每套售价25万元 小套房（单双）面积50平方米，朝向为暗房，每套售价20万元 大套房（单双）面积60平方米，朝向为南面，每套售价50万元 大套房（单双）面积60平方米，朝向为北面，每套售价45万元 大套房（单双）面积60平方米，朝向为暗房，每套售价40万元 2、投资回报及回购：本养生养老公寓的客房包租10年，年回报率分五个阶段计算，每2年为一个计算阶段，自购房之日起的第一个2年回报率为6%，第二个2年为13%，第三个2年为18%，第四个2年为25%，第五个2年为28%，10年期满原价赎回。 3、投资者其它享受权利：每年享受3-5天免费入住权益，永久享有VIP银卡（价值3万元）至尊待遇。 以上述人群为对象，除了来本公寓休养以外，大力推广养生保健品。 4、如果以上方案能够顺利进行，我们就可以开发中低档疗养院，满足中低经济收入的老年人入住。 十、养生会员卡销售办法十、养生会员卡销售办法 凡加入“元祥堂健康养生俱乐部”VIP会员需要缴纳会费，缴纳会费后发给相对应的会员卡，会员卡的功能分为二种，一种是投资型，另一种是消费型，根据不同会员的需求，会员卡价格如下： 银卡：3万元（相应缴纳会费） 金卡：5万元（相应缴纳会费） 钻石卡：8万元（相应缴纳会费） 普通绿卡（消费卡）：最低储备基金5000元（不限量） 具体详情敬请详见养生会员卡销售办法与会员卡章程。十一、杭州市现有养老事业概况十一、杭州市现有养老事业概况 普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求。 档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已。 服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求。 服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力。 缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构。1 1、养老机构状况、养老机构状况2 2、现阶段养老基本模式、现阶段养老基本模式会员制高档敬老院 一般是将俱乐部与敬老院相结合。 异地养生养老模式 异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老 度假基地连锁度假养老 基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品 养老文化社区 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区 分时度假养老模式 是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念 以房养老 “以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式 其它模式：如养老连锁超市等优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会政策支持优势；地方政府大力扶持优势；企业具有资本运作优势；企业有资源利用及整合 优势；企业对物业的管理运营 优势；部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目有机会成为行业标准制定者 十二、养生养老公寓十二、养生养老公寓SOWTSOWT优劣势分析优劣势分析十三、养生养老公寓社会效益十三、养生养老公寓社会效益 1 1、项目社会价值、项目社会价值 能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福。 促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所。 改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充。 安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难。 可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任。 多功能一体化的服务模式，为养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。 2 2、项目结论与建议、项目结论与建议 本项目要求地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。项目可填补成都无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营。 本项目应自然环境质量较好，基础设施可利用性强。全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目；本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行；建议项目多渠道争取与利用政府各项政策支持扶持，特别是获得政府相关配套扶持，可以获得土地、税收、基础配套服务收费方面的费用减免； 建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和项目招商引资工作，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益； 本项目涉及的产业、品种较多，建议公司预先做好技术力量储备工作。要使本项目顺利地开展，并得到预期的经济效益，必须保持与富有经验的专家和技术人员经常联系，得到他们的有效指导。并且通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展； 建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势。不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求，并在此基础上加强服务质量管理，树立良好的企业形象。养生系统序号养生项目环境与运动养生1养生客房（准四星级设施）2养鱼垂钓3养花赏花4健身康体（专业指导）5游泳运动6文艺表演（艺术人才专业表演）7羽毛球、台球、乒乓球类教学8瑜伽形体运动9民族舞蹈运动10国标舞教学11歌唱教学12太极、气功武术类交流教学13一对一运动教练指导15一对一运动方案制定附件：养生养老服务项目营养与餐饮养生16个性化营养餐17健康食品导购18营养知识讲座19健康营养配餐20营养膳食烹饪指导21特殊食疗配餐22传统食疗教学23一对一专属营养师服务科学知识与文化养生24专业健康体检方案制定25个性化健康档案建立26全程跟踪健康管理27一对一健康咨询28一对一心理咨询29健康知识讲座30情感交流平台31就医绿色通道科学知识与文化养生32情感交流平台33生活技能交流34书画交流培训35月度、季度、年度贵宾联谊36美容教学康体与保健养生46禅学理疗47茶疗48足浴疗4950515253545556575859附件：养生养老服务项目康体与保健养生37汉方保健38多功能浴疗39光波养生40排毒药浴41离子花粉美容42女人香体43SPA水疗44温泉泡浴45气理疗养老系统序号服务项目收费部分1老人住房（豪华四星设施）2个性化营养餐3专人护理4养生服务项目5洗衣6休闲垂钓7茶室8美容理发91011121314养老系统序号服务项目免费部分1健康体检（每年一次）2房间清洁卫生（含床上用品）3健身房4阅览室5娱乐性设施6代购车船机票7常规医疗救护8一般性护理（看护、送餐）9旅游观光（每年一次）10室内游泳池11正常性用餐（一天三餐）12老人手艺工作坊13宗教文化活动室14文化学习附件：养生养老服务项目谢谢您的阅览谢谢您的阅览本策划书可兼作可行性分析报告之用