淮安中南世纪城项目前期策划研究p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究细分市场专题研究细分市场专题研究开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序项目重点提示项目重点提示l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究细分市场专题研究细分市场专题研究开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序项目重点提示项目重点提示l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议p 项目属性项目属性/区位区位-交通交通项目所在位置生态商务新城生态商务新城老黄河里运河钵池山公园p 区位：区位：本项目位于规划市体育中心北侧、宁连一级公路东南侧，京杭大运河西南侧。距淮海广场市中心约8公里，距楚州主城区约3.5公里，距经济技术开发区约6公里。p 区属：区属：本项目用地从行政区划上看属于楚州区；依据新一轮的城市总体规划本项目属于新近规划发展的淮安新城都市居住区；p 交通：交通：项目地块紧邻宁连公路，能够快速连接主城、开发区以及板闸政务中心。目前，基地现状为农村，公交体系尚未形成。未来，规划中的地铁1号线在项目西侧的体育中心设有站点。体育场馆体育场馆650650亩亩安置安置房房约约500500亩亩市政府市政府绿地绿地项目项目p 项目属性项目属性/四至四至-现状现状p 四至四至: :项目地块东临京杭大运河，南接规划中的枚皋中路，东靠规划建设中的体育中心，北连宁连公路，拿地面积约1071.05亩。p 现状：现状：项目周边道路除宁连公路外，均为规划道路。其中，项目南侧规划的枚皋中路将穿越京杭大运河和里运河，与市政府所在的行政商务中心相连接。目前，贯穿京杭大运河和里运河的大桥正在修建中。项目西侧的体育中心内部拆迁工作已完成，已圈地建成围挡。本项目地块内部的拆迁工作正在进行中。项目基地内在建体育场宁连公路在建枚皋路跨河大桥p 项目属性项目属性/出让背景出让背景-规划指标规划指标p 出让背景：本项目土地的获取方式是由中南集团按照BT投资模式建设淮安体育中心，依据完成投资额，通过市场分期取得体育中心周边土地。依据前期投标结果，本项目的地价达到105万/亩。土地实际取得时间约在一年后。p 规划指标：总占地面积：71.4公顷 用地性质：居住、商业、办公建筑容积率：不大于2.2 建筑覆盖率：按控规（控规不详的按江苏省城市规划管理技术规定）结合淮安城市新一轮的城市总体规划，并依据对项目属性的层层分析，可以初步判定本项目开发属于：新兴片区的综合开发新兴片区的综合开发城市综合体规模打造城市综合体规模打造p 研究界定研究界定/本项目前期策划的关键性因素分析本项目前期策划的关键性因素分析KPI分析分析p 淮安城市发展概况淮安城市发展概况p 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境p 淮安城市发展规划淮安城市发展规划p 淮安城市竞争力分析淮安城市竞争力分析1城市分析城市分析p 淮安新城发展规划淮安新城发展规划p 淮安新城发展现状淮安新城发展现状p 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究p 本项目发展背景分析本项目发展背景分析2区域分析区域分析p 淮安房地产市场综述淮安房地产市场综述p 各板块房地产市场概况各板块房地产市场概况p 土地市场运行情况土地市场运行情况p 消费者购房特征分析消费者购房特征分析3房地产市场分析房地产市场分析p 普通住宅市场研究普通住宅市场研究p 酒店式公寓市场研究酒店式公寓市场研究p 类别墅市场研究类别墅市场研究p 商业市场研究商业市场研究p 写字楼市场研究写字楼市场研究p 酒店市场研究酒店市场研究4市场细分专题研究市场细分专题研究城市分析1 11-1 淮安城市发展概况淮安城市发展概况/地理区位地理区位南北枢纽南北枢纽 咽喉之地咽喉之地 交通要道交通要道淮安位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长三角地区。淮安南经扬州可通往省会南京市及苏南地区，东与盐城市接壤、西与西南接安徽省，北可通往宿迁、连云港及徐州、山东等地，为连接江苏南北的咽喉之地。淮安地跨淮河两岸，是我国重要的南北地理分界线。淮安是江苏省淮安是江苏省“三圈、五轴、四沿三圈、五轴、四沿 ”战略政策概念低谷战略政策概念低谷区区三圈南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈五轴沪宁城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、新宜城镇聚合轴、徐连城镇聚合轴四沿沿江、沿沪宁线、沿东陇海线、沿海2008 年9 月7 日，国务院发布了关于进一步推动长江三角洲地区改革开放和社会经济发展的指导意见，确定长江三角洲地区的范围为上海、江苏、浙江两省一市，并明确提出了指引该地区协调发展的指导意见，使得长江三角洲地区的整体发展第一次从国家战略层面得以具体的明确。淮安市将告别淮安市将告别“观察观察员员”的传统角色，的传统角色，融入长三角发展，给淮安提供大发展的重要机遇。融入长三角发展，给淮安提供大发展的重要机遇。位于江苏中北部位于苏北中部1-1 淮安城市发展概况淮安城市发展概况/历史人文历史人文&行政区划行政区划运河之都运河之都 文化名城文化名城 名人故里名人故里淮安具有2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市。淮安城区，大运河、里运河、古黄河、盐河四条河流穿城而过， 形成“四水穿城” 的城市景观。淮安也是大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来的故乡。淮安还是我国四大传统菜系之一“淮扬菜”的主要发源地。 江淮重镇江淮重镇 五区四县五区四县 交通便利交通便利淮安现辖清河、清浦、楚州、淮阴及开发区五区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县。全市总面积10072平方公里，市区总面积3171平方公里，市区建成面积110平方公里。根据规划，近期（2015年）城市建设用地规模为180平方公里；中期（2020年）为216平方公里；远期（2030年）为283平方公里。淮安交通便利，京杭大运河贯通南北，京沪、宁连、宁徐、徐淮盐等多条高速公路在境内交汇。开发区开发区1-1 淮安城市发展概况淮安城市发展概况/人口规模人口规模&城镇化率城镇化率人口总量缓增人口总量缓增 城镇化水平较低城镇化水平较低 2009年末，淮安全市户籍总人口534.16万人，建成区人口110万人。 根据规划，近期（2015年）中心城区城市人口150万人，中期（2020年）180万人，远期（2030年）240万人。 0509年，总人口增加6.39万，平均每年的人口增长率在2.4，保持了低速平稳增长。同时，淮安市城镇规模不断扩大，人口迁移流动速度加快，城镇化率不断提高，2009年淮安城镇化率达43.5%；2005年-2009年，淮安城市化率提高了6个百分点。1-1 淮安城市发展概况淮安城市发展概况/城市定位城市定位从先进制造业上看，以台湾鸿海集团投资的富士康科技城项目为标志，表明苏北地区成为长三角核心区产业转移的第一阵地。从交通上看，整个长三角的高速公路网密度明显呈现由核心区向南北外围地区递减，而北部地区的淮安四面被高速公路包围，呈现明显的公路枢纽特征。而随着淮安机场的建设，加上京杭运河，形成多方式联运的交通枢纽。从区域性服务中心上看，目前淮安是苏北腹地的中心城市，包括市域，及连云港、盐城、宿迁的部分县。淮安城市定位：淮安城市定位：长江三角洲地区先进制造业基地，长江三角洲地区先进制造业基地，长江三角洲北部地区综合交通枢纽，长江三角洲北部地区综合交通枢纽，长江三角洲北部地区区域性服务中心。长江三角洲北部地区区域性服务中心。1-1 淮安城市发展概况淮安城市发展概况/空间结构空间结构东扩东扩南南连连主城主城新城新城古城古城城市发展框架拉开城市发展框架拉开 由哑铃状格局向三城联动发展由哑铃状格局向三城联动发展 目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三城联动发展。东扩南连东扩南连 三城融合三城融合 五区联动五区联动东扩南连：东扩南连：指主城区向东拓展，向南连接楚州城区三城融合：三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。五区联动：五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展，形成合力。把淮安建成辐射把淮安建成辐射20002000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。（资料来源：淮安市规划局）1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/GDP淮安市GDP近年来保持持续平稳高速发展。自2006年以来，淮安GDP平均每年增速超过15%，09年GDP总值突破千亿，达1121.75亿元，增幅达19.68%。在苏北、苏中七市对比中可以发现，淮安经济发展水平远远落后于南通、扬州等苏中城市，与苏北的徐州、盐城也存在一定差距，经济发展空间较大。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于大于8%8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展高速发展根据根据GDPGDP增速与房地产发展的关系，增速与房地产发展的关系，可以可以看出看出淮安市房地产已处于高速发展期。淮安市房地产已处于高速发展期。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/人均人均GDP发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展淮安市人均GDP在2005年突破1万元，受全球经济危机影响，2008年增速有所回落，但仍保持在两位数以上。2009年人均GDP达23300元。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。对比苏北、苏中七市，淮安人均GDP及增幅仅高于连云港和宿迁，处于较为落后水平，人均GDP增速维持中等水平。人均GDP的持续高速增长，将有力推动淮安市房地产市场的发展。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/三产结构三产结构近年来淮安产业结构调整明显，第一产业的比重逐年下降，二、三产业比重呈现逐年增长趋势，目前，淮安的第二产业在经济结构中占据了重要位置，这与政府所走的新型工业化道路分不开。淮安市三大产业中第二产业处于主导地位。且比例不断提高，显示出强劲的发展势头，淮安正在向一个新兴的工业城市大步前进。第三产业比例不断加大，表明淮安的服务业发展情况良好。经济发展阶段第一阶段：第一阶段：工业化初始阶段工业化初始阶段第二阶段：第二阶段：工业化起飞阶段工业化起飞阶段第三阶段：第三阶段：工业化加速成熟阶段工业化加速成熟阶段第四阶段：第四阶段：后工业化阶段后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重 小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征淮安工业发展阶段淮安工业发展阶段依据淮安的三产结构来看，淮安处于工业化初始阶段向起飞阶依据淮安的三产结构来看，淮安处于工业化初始阶段向起飞阶段的过渡期，现阶段城市经济发展的主力军是制造业，主要承段的过渡期，现阶段城市经济发展的主力军是制造业，主要承接长三角的产业转移。接长三角的产业转移。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/投资投资&消费消费&贸易贸易淮安近年来“三驾马车”并驾齐驱，经济稳步发展。淮安近年来社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上。2009年规模以上社会固定资产投资总额达745.58亿元，增幅达32.4%。近年来淮安消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生很大变化，潜在的消费需求得到释放。淮安近5年来进出口贸易总额逐年增加，2009年进出口贸易总额达21.4亿美元，外向型经济比重加速明显。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/财政收入财政收入&财政支出财政支出近年来淮安市财政收入逐年快速增长，增幅逐年扩大，每年保持17%以上的增速，近两年增速达30%以上，体现了淮安经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够增强消费者的购买信心，从而促进商品房的销售，提升商品房的销售价格。相应政府财政一般预算支出也逐年持续快速上涨。七市比较中发现，淮安财政收入与苏中地区及徐州、盐城地区仍有一定差距，在苏北地区位于中等水平。财政一般预算支出高于宿迁、连云港及扬州。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/居民收入居民收入&居民消费居民消费人民生活不断改善，城镇居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，2009年居民收入增幅有所回落，而居民消费性支出却快速增加。在苏中、苏北七市比较中，淮安居民收入和支出都处于中下等水平，一方面由于统计口径的缘故，其他六市以城市居民收入、支出为统计数据，而淮安市以城镇居民收入支出作为统计数据，在一定程度上拉低了淮安的指标。同时也可以看出，淮安居民的生活水平存在较大提升空间。1-2 淮安宏观经济环境淮安宏观经济环境/居民收入居民收入&居民消费居民消费人民生活不断改善，城镇居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，2009年居民收入增幅有所回落，而居民消费性支出却快速增加。在苏中、苏北七市比较中，淮安居民收入和支出都处于中下等水平，一方面由于统计口径的缘故，其他六市以城市居民收入、支出为统计数据，而淮安市以城镇居民收入支出作为统计数据，在一定程度上拉低了淮安的指标。同时也可以看出，淮安居民的生活水平存在较大提升空间。1-3 淮安城市发展规划淮安城市发展规划/空间规划空间规划空间组织模式：空间组织模式：中心城区的空间组织模式为组团发展、轴带整合。组团发展组团发展：结合河流水系、交通廊道等自然地理条件，在城市多组团的历史传统格局基础上，进一步强化城市组团发展特征。轴带整合轴带整合：通过产业发展轴和特色景观带，将组团串联整合起来，融入区域整体空间结构。 城市空间结构：城市空间结构：规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。三轴三轴，即东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。1-3 淮安城市发展规划淮安城市发展规划/交通规划交通规划对外交通规划：在新长铁路的基础上，通过建设宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路和宁淮城际铁路，形成衔接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络。公路客运与货运枢纽：公路客运总站位于铁路南站东侧，其余分别在淮阴区、楚州区、清浦区、经济开发区设置分站；货运枢纽（物流园区及物流中心），设货运北站、南站、东北淮阴站、东南楚州站、开发区站共五站公路：对原205国道、102 省道（宁连一级公路）、235省道、236省道、237省道、325省道、328省道等进行局部改道调整。航道与港口：京杭大运河航道提升为二级航道，盐河提升为三级航道、苏北灌溉总渠为三级航道。中心城区共淮安新港、淮安南港、淮阴东港和淮阴西港四个港口。道路等级：中心城区道路分为快速路、主干道（含结构性主干道）、次干道和支路四个等级。公共交通规划：规划4条快速公共交通（BRT）线路；规划3 条轨道线路；在里运河沿线规划水上公共交通系统。1-4 淮安城市竞争力分析淮安城市竞争力分析综合淮安的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下几点：综合淮安的基础资源与整体发展水平，可将其总体优势归纳为以下几点：淮安地跨淮河两岸，处于苏北地理几何中心，是长三角北部地区综合性交通枢纽；具有悠久的历史文化传统和丰富的生态自然资源，宜居条件充足；城市经济发展迅速，产业结构不断优化，人民生活水平有较大程度提高；淮安新城、省运会、地铁、淮安海港等城市发展题材丰富，发展机遇良好。在肯定淮安城市优势的同时，同样不可回避其发展过程中存在的不足：在肯定淮安城市优势的同时，同样不可回避其发展过程中存在的不足： 城市位于苏北地区，经济基础相对薄弱，城市化进程滞缓； 产业发展缺乏主导型知名企业，难以形成集聚效应； 外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成； 处于苏北腹地，是江苏省“三圈、五轴、四沿”战略政策概念低谷区，受经济圈辐射较小。区域分析2 22-1 2-1 淮安新城发展规划淮安新城发展规划/ /发展目标发展目标（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）n 淮安新城位于主城区与楚州古城区连接处，总面积约28.9平方公里，分为里运河东片区（商务大楼周边为核心功能区）、京杭大运河西片区及两河生态廊道片区。n 新一轮总体规划将淮安新城纳入城市发展，结合城市发展历程和特征，淮安新城的发展目标是整合城市结构，塑整合城市结构，塑造城市核心，成为五区联动的动力之源造城市核心，成为五区联动的动力之源。淮安新城位于建成区三面包围，空间上位于城市几何重心上，其独立性很弱，融入城市发展是淮安新城建设成败的关键。2-12-1淮安新城发展规划淮安新城发展规划/ /功能结构功能结构两轴：两轴：一轴为贯穿东西的公共活动轴线。沿轴线串接多个城市功能中心，形成“珍珠项链”式的城市公共核心；一轴为沿运河的生态旅游休闲轴。三片：三片：东部行政办公片区，以行政中心为基础，对接东北侧开发区。拓展商务办公、总部服务功能； 中部休闲旅游区，以运河为主题，对接南部楚州老城，发展文化、休闲、旅游功能；西部综合片区，以体育中心为基础，发展城市商业、商务功能，并对接西侧大学城，发展创业、研发功能。两轴三片，多点引爆两轴三片，多点引爆（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）2-1 2-1 淮安新城发展规划淮安新城发展规划/ /功能布局功能布局功能布局功能布局根据不同的功能建筑所体现出的风貌进行的区域风貌分区。分为城市公共活动风貌区、运河休闲旅游风貌区、创智中心风貌区、休闲体育风貌区、行政商务风貌区、总部经济风貌区、专业市场风貌区、水乡居住风貌区。（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）2-1 2-1 淮安新城发展规划淮安新城发展规划/ /开发时序开发时序建设共分为四期。借势，借势，通过行政中心和体育中心的建设，带动周边开发。蓄势，蓄势，通过两侧铁路站点的打造，发展站前商务、创智中心，为进一步大规模开发做好准备。造势，造势，通过中心商业商务区的建设，形成新城的核心和亮点，为新城的进一步发展造势。顺势，顺势，顺应开发方向，建设南部居住区，新城基本成型。（资料来源：淮安市规划局提供的淮安新城概念规划深化方案，该方案由上海复旦规划建筑设计研究院设计）2-2 2-2 淮安新城发展现状淮安新城发展现状/ /路网建设路网建设淮安新城区域内以“一纵一横”为主要路网框架，“一纵”即宁连一级公路，“一横”即翔宇大道。目前，河东区域的主要路网建设较快，枚皋中路段已基本建设完毕，枚皋路跨河大桥目前正在建设中。而河西区域路网基本仍以村道为主，开发建设程度较低。宁连一级公路已建在建未建通甫路通甫大桥通甫路运河大桥翔宇大道枚皋路枚皋路跨河大桥枚皋中路2-22-2 淮安新城发展现状淮安新城发展现状/ /项目开发项目开发河西区域基本处于尚未开发状态，土地现状基本为农田和村庄，部分村庄正在拆迁；体育场用地已拆迁完毕，设有围挡；河东区域正处于开发状态，以绿地世纪城为主要项目，未来建筑面积达300万的超级大盘，目前一期工程已出正负零，售楼处已封顶；规划的市政府尚未开工建设；生态公园正在建设中。在建项目规划项目绿地世纪城淮安政府用地待开发用地生态公园体育场用地枚皋路跨河大桥用地农田/村庄绿地世纪城村庄拆迁中体育场用地2-3 2-3 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究/ /案例借鉴案例借鉴案例案例政府作用政府作用结果结果南京河南京河西新区西新区政府2002年提前推出河西新区规划及概念 。多次举办南京新CBD论坛举办十运会。吸引开发商早期介入开发高档房地产。河西新区区域价值提升。河西新去成为南京新的CBD中心和城市副中心。青岛政务区青岛政务区土地开发、路网建设、大型公共设施建设。推动建设5星级酒店、政府单位自建写字楼。成为青岛新的CBD与CLD。2009年全区GDP约2000亿元。天津滨天津滨海新区海新区合并塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。整合三区资源，联动区内九大功能区，形成产业集聚效应，发挥区域优势。成为北方最重要的集商务、旅游、产业、生态休闲、居住等为一体的城市新城，中国经济发展新的增长级。成为天津房地产开发量最大的区域，区域内普通商品房均价为天津最高。继80年代深圳、90年代浦东后成为探索具有中国特色社会主义经济发展的又一个试点地区。2-32-3 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究/ /规律一规律一城市新区开发一般经历城市新区开发一般经历“住宅住宅办公办公商务公寓商务公寓商业商业”的发展过程，一般发展过程在的发展过程，一般发展过程在1010年以上。年以上。不同城市新中心区的开发历程基本一致。不同城市，开发力度不同则开发时间不同。区域功能的实现主要依靠市场引导，而不是政府指导。开发类型开发类型规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期繁荣稳定期繁荣稳定期商业项目商业项目社区级商业区域及商业区域级商业城市级商业办公项目办公项目政府相关部门办公中高档办公高档办公居住项目居住项目中高档住宅高档住宅市政配套市政配套土地开发基础建设市政设施政府公务类设施发展周期发展周期3-53-5年年3-63-6年年4-64-6年年5 5年以上年以上2-32-3 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究/ /规律二规律二住宅供应量最大，一般处于建设期时，竞争也较为激烈。商业、酒店、商务公寓集住宅供应量最大，一般处于建设期时，竞争也较为激烈。商业、酒店、商务公寓集中供应一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动中供应一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动6-86-8年。年。规划及市政设施建设大型公共设施建设，住宅开始全面开发住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能住宅供应曲线写字楼供应曲线商业、酒店、商务公寓供应曲线稳定繁荣期稳定繁荣期规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期2-32-3 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究/ /规律三规律三新区人口发展是个不断演变的过程。新区人口发展是个不断演变的过程。政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设无人气无人气投资客户投资客户地缘客户地缘客户豪宅客户豪宅客户城市白领城市白领产业人口产业人口投资客户投资客户豪宅客户豪宅客户投资客户投资客户基础建设基础建设住宅建设写字楼商业大型综合体大型购物中心酒店稳定繁荣期稳定繁荣期规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期标志标志客户客户特征特征项目项目建设建设阶段阶段政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地大量出让公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动中心引领城市生活2-32-3 城市新区发展规律研究城市新区发展规律研究/ /规律四规律四大型商业、商务公寓和酒店在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利；大型商业、商务公寓和酒店在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利；并对项目后期以及区域内其他项目价值具有极大的提升作用。并对项目后期以及区域内其他项目价值具有极大的提升作用。一般项目销售价格曲线成功运作商业、商务公寓、酒店项目价格曲线价格/价值项目分期成功的商业和商务公寓运营，是企业博取项目后期、区域内其他项目利润最大化的直接影响因素。大型商业、商务公寓、酒店的成功运作需要大量人气支撑，区域成熟是其成功发展的基础条件。 大型商业、商务公寓、酒店的成功运作又可以很好的提成区域价值、聚集人气及实现自身品牌价值。项目地处淮安新城都市居住区，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区项目地处淮安新城都市居住区，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，更需依靠自身大规模开发带来的规模优势和配套优势，寻求自身发展。更需依靠自身大规模开发带来的规模优势和配套优势，寻求自身发展。对本项目利好因素对本项目利好因素 淮安新城规划带来的区域成熟和人口吸纳作用。 淮安新城发展成熟阶段带来的大量高端商务消费和高端人群。 经济开发区产业升级带来的人口导入作用。 快速城市化进程过程中对周边市县人口的吸纳作用。 城市路网及轨道交通的的建设，将打破交通瓶颈，实现三城联动，吸纳人口；高起点大手笔的新城规划，将大幅提升人居环境。对本项目不利因素对本项目不利因素 区域离城区较远，房产开发刚起步，区域认知度与接受度较低； 周边配套极其缺乏，需要自身配置； 城市规划与实现的时间差； 受政府搬迁利好影响及绿地项目的率先启动，淮安新城东区未来将赢得更多市场关注，本项目所处的淮安新城西区仅有体育中心，属于弱度关注区域； 项目开发早期不具备人气条件，商业配套难以运营，但完备配套的开发又势在必行，必然加重早期投资建设成本。VSVS2-42-4 本本项目发展背景分析项目发展背景分析房地产市场分析3 33-1 淮安房地产市场综述淮安房地产市场综述/发展历程发展历程初步发展期初步发展期成熟发展期成熟发展期快速发展期快速发展期本地小型开发企业与国有开发企业为主地理位置集中在城市中心项目面积在20万以内浦东花园、淮海花园、新世纪城市花园等浙江、福建等地开发商开始进入地理位置开始外移项目面积大约在30万左右淮海第一城、康城明珠、河畔花城等万达、绿地、恒大、融洽、苏宁、雨润、宝隆等全国性品牌开发商强势进入地理位置开始向城市新兴规划区域移动60万以上大盘林立万达广场、水韵天成、亿力未来城等淮安房地产市场虽然起步晚，但近年发展速度加快。茂华、万达、绿地、恒大、苏宁、雨润、淮安房地产市场虽然起步晚，但近年发展速度加快。茂华、万达、绿地、恒大、苏宁、雨润、宝隆、融侨等全国品牌开发商先后进驻，淮安市场必然将进入品牌竞争的大盘时代。宝隆、融侨等全国品牌开发商先后进驻，淮安市场必然将进入品牌竞争的大盘时代。开发商开发商主要区域主要区域开发规模开发规模代表项目代表项目异地品牌开发商的陆续异地品牌开发商的陆续进驻对于淮安房地产市进驻对于淮安房地产市场产生的重要影响：场产生的重要影响：20032003年年20062006年年20082008年年今后今后n 项目产品品质的不断提升与创新；n 带来更为激烈的竞争，同时促使市场进一步规范化；n 加快市场发展速度，促使市场进一步走向成熟。3-1 淮安房地产市场综述淮安房地产市场综述/房地产投资房地产投资&施竣工面积施竣工面积n 01-09年，淮安房地产开发投资额逐年攀升，呈稳步快速发展态势。2006年是淮安房地产发展的一个分水岭，在此之前，淮安房地产发展速度缓慢；而06-09年期间，淮安房地产投资额占固定资产投资额的比重迅速提高，显示出对经济的强劲拉动。房地产业逐步成为淮安发展的支柱产业。房地产逐步成为淮安发展的支柱行业房地产逐步成为淮安发展的支柱行业（数据来源:淮安统计局）施工量快速攀升，竣工量稳步增长施工量快速攀升，竣工量稳步增长n 自06年开始，淮安房屋施竣工面积逐年增长，市场发展呈现蓬勃之势，由最初的启动阶段逐渐进入快速发展的阶段。3-1 淮安房地产市场综述淮安房地产市场综述/历年供销历年供销&价格走势价格走势（数据来源:淮安市房管局）n08年受市场大势影响，淮安商品房销量有所波动，2009年市场回暖态势明显，销量创历史峰值；n淮安全市商品房成交均价持续增长，08年受宏观市场低迷影响，增速放缓。随着楼市的回暖，全市商品房均价增涨迅速，至2010年1季度，全市商品房均价为3513元/，与2009年同期相比，涨幅约12.4%。n2010年1-4月份，淮安全市商品房销量为12383套，销售面积为138万，月均销量35万，与09年同比略有下降，约17%。成交量下滑的原因主要是由于1、2月份是传统的淡季，至3、4月份又受到新政的影响，市场观望气氛渐浓，刚需和投资客需求均有所被抑制。淮安市场政策导向较为明显，在新政出台的1-2星期之内，楼市已开始显示遇冷状态。近年淮安楼市持续稳步增长，近年淮安楼市持续稳步增长，08年受大势影响，略有波动，但年受大势影响，略有波动，但09年市场迅速回暖，价格量价齐年市场迅速回暖，价格量价齐升；升；2010年受到淡季、新政的影响，销量有所下滑。年受到淡季、新政的影响，销量有所下滑。3-1 淮安房地产市场综述淮安房地产市场综述/后市供应后市供应&去化去化n截至2010年3月31号，淮安市区存量房约183万，其中以清河区存量最多，约56万；n清河区作为城市中心区，供应量最高，同时需求量也较大，存量房的去化周期仅6个月；开发区是目前淮安房地产的热点区域，供需两旺，存量房去化周期基本在半年左右；n相比而言，清浦区的去化压力较大，存量消化周期近1年。n2009年淮安全年平均每月去化年淮安全年平均每月去化21万商品房，当前市场可售房源去化时间约万商品房，当前市场可售房源去化时间约8个月。个月。n2009-2010年淮安市五区共成交土地约年淮安市五区共成交土地约857万，以平均容积率万，以平均容积率2为计算依据，为计算依据，09-10年淮安年淮安将有将有1714万的房源上市量；万的房源上市量；n按照按照09年淮安市区商品房年销量年淮安市区商品房年销量345万计算，淮安市场后市土地供应的消化周期尚需近万计算，淮安市场后市土地供应的消化周期尚需近5年之久。年之久。（数据来源:淮安市房管局）3-2 各板块房地产市场概况各板块房地产市场概况/市场格局市场格局淮阴区淮阴区清河区清河区清浦区清浦区经济技术开发区经济技术开发区楚州区楚州区价格区间价格区间2900-50002900-5000元元/ /价格区间价格区间3500-68003500-6800元元/ /价格区间价格区间3000-50003000-5000元元/ /价格区间价格区间3600-55003600-5500元元/ /n清清河河区区：全区人口30万，淮安市中心，也是全市政治、交通、经济、文化中心，市政配套齐全；n清清浦浦区区：全区人口31万，以运河为界限，分为老城、新城两大区域，市场差异性较大；老城生活氛围浓郁，新城正处于开发状态，居住人口较少，以拆迁户为主；n经经开开区区：紧依老市区东侧，是淮安城市新兴发展的区域。该区域西邻清河老城区，居住氛围较好，区域中部及东部均以工厂企业为主；n淮淮阴阴区区：原淮阴市老城区所在地，全区人口密集度较高，达85万；n楚楚州州区区：原县级淮安市中心，目前远离主城中心，发展独立，是淮安的历史文化名城。价格区间价格区间3000-45003000-4500元元/ /淮安四大行政区域构成房地产市场主要板块框架，即淮安四大行政区域构成房地产市场主要板块框架，即清河区板块、清浦区板块、经开区板块、清河区板块、清浦区板块、经开区板块、淮阴区板块淮阴区板块，而，而楚州区板块楚州区板块脱离主城，发展相对独立。脱离主城，发展相对独立。3-2 各板块房地产市场概况各板块房地产市场概况/市场特征市场特征板块板块开发状态开发状态价值驱动价值驱动产品类型产品类型主力价格主力价格（元（元/ /）客户客户代表楼盘代表楼盘清河区清河区板块板块目前品质大盘主要集中在水渡口区域，清河新区发展亦较迅速，但主要以别墅项目为主地段+配套+开发商品牌市区：高层、洋房、小高层市区：4500-6800全市的高端客户+全市范围的改善型客户为主万达广场、水韵天成、亿力未来城新区：高层、别墅 新区：5000-15000茂华国际汇、丰球白鹭湖山庄、长岛美墅馆清浦区清浦区板块板块淮安热点开发的区域之一，老城起步较早，目前开发区域正逐渐南移，向新城发展教育高层、多层3600-5500全市范围的改善型客户为主清江华府联盛国际广场华德力运河城开发区开发区板块板块城市新兴热点开发区域，开发速度较快，供应量和需求量均较大。目前开发项目以翔宇大道沿线为主未来发展方向高层、多层、别墅3000-5000全市范围的首次置业客户+异地客户红豆美墅翔宇一号大湖城邦香榭丽花苑 楚州区楚州区板块板块随着市政府的搬迁，该区域北部逐渐成为热点开发区域，大盘云集，建设速度逐步加快环境+区域前景+文化多层、小高层、高层3000-4500本区域客户+城乡客户世纪佳苑翡翠城金陵名府书香门第淮阴区淮阴区板块板块板块的开发热度渐减，呈平稳态势环境+配套多层、高层2900-5000本区域改善型客户+异地客户益兴名人湾蓝庭印象市场格局正逐渐发生转变，市场格局正逐渐发生转变，“东扩、南连东扩、南连”的城市发展战略方针下，淮安东部、南部的房地产的城市发展战略方针下，淮安东部、南部的房地产项目增量速度快，且以大盘为典型，逐步影响着淮安房地产市场，如东部的万达广场、淮安新项目增量速度快，且以大盘为典型，逐步影响着淮安房地产市场，如东部的万达广场、淮安新城东片区的绿地世纪城。城东片区的绿地世纪城。3-3 土地市场运行情况土地市场运行情况/历年土地成交历年土地成交n2007、2008年淮安土地市场成交总量基本持平，约在400万左右，土地成交数量均在百幅以内。自2009年开始，市场热度高涨。09年全年土地成交量达577万，数量达119幅；而2010年仅第一季度，成交量即286万，已超过09年半年的成交量。由此可见，在09年楼市回暖之后，土地市场已出现供应潮，未来市场商品房供应量将急剧增加，供销结构面临考验；随着房地产市场的迅速回暖，近两年淮安土地市场成交量急剧增加，土地价格亦呈直线上升状随着房地产市场的迅速回暖，近两年淮安土地市场成交量急剧增加，土地价格亦呈直线上升状态。态。2010年第一季度，淮安土地市场热潮猛涨，成交量创历史峰值。土地供应潮的出现，将使年第一季度，淮安土地市场热潮猛涨，成交量创历史峰值。土地供应潮的出现，将使未来几年内的市场供销结构面临失衡的危险。未来几年内的市场供销结构面临失衡的危险。n在土地成交价格方面，2008年受到房地产行业调整及市场大势影响，略有下降；而至2009年则随着市场回暖，土地市场迅速上涨，与2008年相比，涨幅高达69%；2010年1季度土地成交均价创历史高峰，达178万元/亩。土地价格的高涨，除了市场趋势以外，其中有部分原因是由于清河老城区成交部分高价地块造成的，以雨润中央商场地块为典型，该地块容积率为8，土地成交价格高达1280万/亩，楼面地价为2327元/。3-3 土地市场运行情况土地市场运行情况/成交土地分析成交土地分析n2009年至2010年成交的土地中，商住混合用地出让量较大，比例达50%；商办用地出让量最小，这与淮安办公市场容量是相关的；n在价格上，商住办综合用地成交价格较高，土地成交价格达255万/亩，平均楼面地价为1048元/。其中，有多幅市中心商住办综合地块出让，体量小，价格高，集中在淮海北路、淮安东路一带，除雨润地块以外，新淮安大厦地块仅13亩，容积率7.5，地价高达1243万元/亩，楼面地价为2485元/；n在各区域中，开发区的土地出让量全市最高，09年达2805亩，占全市土地成交总量的32%，且均以大幅土地为主；清河作为老城区，土地出让单价较高，但楼面地价仍以开发区为首。09-10年成交土地以商住混合用地为主，商住办综合用地价格较高；各区域中，开发区作为目前年成交土地以商住混合用地为主，商住办综合用地价格较高；各区域中，开发区作为目前城市的热点区域，土地成交量及平均楼面地价均为全市最高。城市的热点区域，土地成交量及平均楼面地价均为全市最高。3-4 消费者购房特征分析消费者购房特征分析p 目前淮安的客户在买房时，最先关注两大大关键因素：一是地段，二是价格。一是地段，二是价格。因居住习惯的问题的，地段对于淮安购房者的影响很大，但就我们项目来看，因我们项目所在区位较好，地段已获得客户的认可。在这个前提下，中高端的客户逐步开始关注项目的品质。不过，淮安客户对于品质的理解尚处于初级感官层面，社区的环境、景观，是客户关注环境、景观，是客户关注较多的点较多的点，而对于智能化、物管、建筑新材料等方面，关注对于智能化、物管、建筑新材料等方面，关注较少较少。淮安中高端客户以政府公务员、企事业单位人员、教师、医生为主，具有稳定的经济收入，这些客户对于中高端产品具有一定的消费力，同时随着淮安市场的成熟，中高端客户对于品质的要求也会越来越理性。 淮安水韵天成项目销售经理p 淮安大多数项目以地缘客户居多以地缘客户居多，除少量高端物业是面向全市甚至外市客户的以外，中低端物业的客群大多数还是项目周边的原住居民、拆迁户，或是因工作、教育等因素进城购房的乡镇居民。 华德力运河城项目置业顾问p 目前淮安市场还是以刚性需求和改善型需求为支撑的局以刚性需求和改善型需求为支撑的局面，以投资为导向的弹性需求较少。面，以投资为导向的弹性需求较少。我们项目定位中高端，主要面向的是淮安的改善型客户，这类客户处于社会中高阶层，年龄40-50岁之间，已经迈入人生成功阶段。在淮安大盘竞争激烈的情势下，中高端购房者已然对产品品质有所认知，主要体现在他们对于社区环境、产品户型、景观社区环境、产品户型、景观等各方面的要求。 淮安蓝庭印象项目销售案场经理项目项目客群来源客群来源客群职业客群职业客群关注点客群关注点万达广万达广场场以清河区为主，以其他区域和异地的客户为辅公务员、项目周边的事业单位员工、公司的白领、私营业主等为主开发商的品牌、地段、项目自身配套以及未来升值前景等因素亿力未亿力未来城来城以清河区为主，以其他区域和异地的客户为辅；公务员、教师、公司白领等为主；地段、离新淮中距离较近、性价比较高等因素；茂华国茂华国际汇际汇以中心城区为主，以其他区域和异地的客户为辅；政府领导、高级公务员、企事业单位中层领导、私营业主等为主；品牌开发商的实力、超宽楼间距、居住环境等因素。水韵天水韵天成成以清河区为主，以其他区域和异地的客户为辅；政府领导、公务员、企事业单位中层领导、私营业主等为主地段、丰富的产品类型、淮安首屈一指的小区内部景观打造等因素运河城运河城青浦老城区、周边乡镇为主，辅以经济开发区客群 公务员，企事业职工价格、户型 3-4 消费者购房特征分析消费者购房特征分析从针对房地产业内人士访谈及典型案例的客群梳理中，我们对于淮安消费者购房特征进行了一从针对房地产业内人士访谈及典型案例的客群梳理中，我们对于淮安消费者购房特征进行了一些总结如下：些总结如下：关注因素关注因素置业目的置业目的地域特征地域特征职业特征职业特征年龄结构年龄结构地段、价格地段、价格至上，中高端客群逐步开始关注产品品质，产品品质，如景观、社区环境等。但目前淮安当地客户对于产品品质的理解尚处于初级阶段，仅限于感官层面，而对于智能化系统、物业管理服务等理性品质，关注度不高。此外，在特殊置业原因中，子女上学所占比重较大，因此，教育设施配套教育设施配套也是部分淮安购房者所关注的要点。购房目的以自住自住为主，多为刚性需求，买房市场呈现较为理性的状态，投资置业所占比重较小；在购房区域选择上，淮安客户地缘性地缘性较强，大多数项目以周边客户周边客户为主；新兴片区项目以老城人口外溢和乡镇居民进城老城人口外溢和乡镇居民进城两大群体为主；产业区和高教区，则多以周边工作性质人群为主，如经济开发区的产业人群和高教园区的教师客群。政府机关人员、企事业单位人员政府机关人员、企事业单位人员是当前淮安的购房主力，这些客户大多为公务员、教师、医生公务员、教师、医生等职业群体，经济收入稳定；随着城市经济的发展，城市私营业主、企业职工私营业主、企业职工所占比例逐步提高。淮安购房客户年龄多在在30-50岁岁之间，30岁以下的年轻职业客户较少；中高端客户为年龄在40-55岁之间的事业成功人士。地段地段/价格价格产品品质产品品质教育配套教育配套自住为主自住为主地缘为主地缘为主稳定职群稳定职群中年为主中年为主3 淮安房地产市场分析小结淮安房地产市场分析小结土地土地层面层面p 近两年淮安土地成交量急剧增长，土地价格直线攀升。2010年1季度土地市场热潮高涨，成交量达286万，是09年全年的50%。p 从区域上来看，开发区为主要土地出让集中区，土地价格仅次于清河主城区，平均楼面地价居全市之首；p 众多品牌开发商入驻淮安，市场已然进入大盘开发时代，竞争逐步加剧；p 房地产行业持续稳步发展，逐步成为淮安经济发展的支柱行业；p 09年市场回暖迅速，量价齐升；2010年受到房贷新政影响，市场销量下降；p 淮安五区构建房地产五大板块框架，老城发展东移，开发区等新兴板块成为热点。市场市场层面层面客群客群层面层面p 政府机关、企事业单位人员成为市场购房主力，年龄大多集中于30-50岁之间；中高端客群多为职业稳定群体，如公务员、教师、医生等； p 购房需求以自住为主，地段、价格是客户关注的重点，产品品质关注度也正在逐步提高。供需供需层面层面p 当前淮安市场存量房约183万，去化周期约8个月，其中清浦区的去化压力较大；p 大规模土地的出让，使得未来房地产市场供销结构面临考验。以09年的商品房销售速度计算，当前市场已成交的土地供应量消化周期长达5年之久。市场细分专题研究4 44-1 4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/ /供销量价供销量价数据来源:淮安市房管局近两年淮安全市商品住宅的施工面积远大于竣工面积，后期商品住宅供应量将剧增，市场销售近两年淮安全市商品住宅的施工面积远大于竣工面积，后期商品住宅供应量将剧增，市场销售压力加大；压力加大；07-0807-08年市区商品住宅存量较大，年市区商品住宅存量较大，0909年市场回暖，量价齐升。年市场回暖，量价齐升。n近两年全市商品住宅施竣工面积严重失调，竣工面积仅为施工面积的20-30%之间，预计后市商品住宅供应体量较大。同时，随着恒大、绿地、雨润、建华等开发入驻，拿地规模较大，进一步加剧后期市场竞争；n 07-08年淮安市区商品房供应量均大于销售量，市场存量累计较大。尤其以2008年为典型，受市场大势影响，供应量远大于销售量，很多项目也因此而放缓施工进度，这也是导致09年供应量有所下滑的原因之一。09年淮安住宅销售量创近年来最高，市区反弹态势明显；n市区商品住宅价格逐年攀升，2009年增幅约24%，市区均价近4000元/。4-1 4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/ /产品结构产品结构n在供应层面上，淮安普通住宅以80-100两房、100-120三房、120-144三房三个面积段为主，各占总供应量的22%、23%、24%；n受到价格因素影响，80-100两房、三房总价较低，迎合了市场上的刚性需求，市场接受度高，去化速度快；此外，100-120小三房具备功能性与经济性两重优势，市场反应良好，销售率也高达76%；n 受到淮安居住习惯的影响，80一下的一房、两房销售速度较慢；而120-144三房供应量较大，但由于高总价原因，销售率较低。从从20092009年全年的数据分析中可以看出，年全年的数据分析中可以看出，80-10080-100两房与两房与100-120100-120三房呈现供需两旺态势，是三房呈现供需两旺态势，是淮安普通住宅市场的主流产品。淮安普通住宅市场的主流产品。20092009年淮安市区普通住宅产品供销房型结构年淮安市区普通住宅产品供销房型结构面积面积8080以下以下80-10080-100100-120100-120120-144120-144144144以上以上户型户型一房两房两房三房两房三房三房四房三房四房四房以上供应套数供应套数1262905324911425173416359246154331106销售套数销售套数856270265190728125872089308312357去化率去化率68%30%82%79%54%76%58%65%54%37%54%销量占总销销量占总销量比例量比例8%3%27%9.1%3%26%21%0.3%0.8%1.2%0.6%4-1 4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/ /产品结构产品结构（数据来源:淮安市房管局）目前淮安普通住宅市场主力成交面积呈现目前淮安普通住宅市场主力成交面积呈现“主城主城城郊城郊”逐步减小的特征，主城中心以舒逐步减小的特征，主城中心以舒适型为主，而新兴区域则以经济型为主。适型为主，而新兴区域则以经济型为主。n从区域上来看，清河、清浦区均以120-144户型面积为成交主力，而开发区、淮阴区则以90-120户型面积为成交主力。由此可见，普通住宅的成交结构随着远离城市中心的距离，而发生改变。城市中心普通住宅多以舒适型为主 ，而作为新兴区域的开发区则以经济型为主。4-1 4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/ /销售价格销售价格n多层物业目前主要集中于经开区，以经济型住宅为主，价格相对较低，约3000-4000元/；楚州区因远离主城，多层基本上淮安五区的价格低谷，约300-3500元/；而清浦新城作为新兴的地产板块，大多项目以多层物业入市，随着市场关注的提高，价格也不断的拉升，目前均价在4000元/左右；n小高层物业分布较广，除水渡口以外，其他区域的小高层均价基本在3500-4000元/之间；n目前淮安在售的高层物业大多集中于水渡口中心区域，定位高端，均价在5000-6000元/之间，标杆型物业甚至突破6000元/，如万达广场。典型案例分析典型案例分析物业类型物业类型销售均价销售均价（元（元/ /） 万达广场万达广场高层6300茂华国际汇茂华国际汇高层5400榕兴水韵天成榕兴水韵天成高层5300香格里拉香格里拉多层5400小高层5200高层4800亿力未来城亿力未来城小高层5800高层5300翔宇一号翔宇一号高层4300罗马假日罗马假日多层3300运河城运河城多层4200小高层3750中央美地中央美地多层3600东方希尔顿东方希尔顿高层3800小高层4000多层价格区间多层价格区间（元）（元）小高层价格区间小高层价格区间（元（元/）高层价格高层价格（元（元/）5000-5500水渡口区域5000-55005000-60003500-4500清浦新城3500-40003000-3500楚州区3500-40003200-40003000-4000经开区4000-45004-1 4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/ /各类型物业主力户型各类型物业主力户型普通住宅供应面积主要集中在普通住宅供应面积主要集中在80-12080-120面积段面积段n多层物业主要分布于开发区、清浦新城等新兴区域，户型以经济型为主，户型多为80-100两房和100-120三房。其中香格里拉花园项目较为特殊，因地理位置优越，多层产品以舒适型为主，面积集中在130-150之间；n小高层物业仍以开发区为主，面积在100左右，偏经济型；部分水渡口区域楼盘也有小高层供应，户型面积较舒适，主要集中在00-130之间，少量楼盘顶跃户型，面积可达200以上；n高层物业户型面积呈两极化态势，以新兴片区为主的90-110经济型和以水渡口区域为主的120-140舒适型。此外，少量定位高端楼盘户型面积在200-250之间，这类户型主要集中在茂华国际汇项目中。典型案例分析典型案例分析物业类型物业类型户型面积区间户型面积区间（）（） 万达广场万达广场高层90-140茂华国际汇茂华国际汇高层90-270榕兴水韵天成榕兴水韵天成高层83-130香格里拉香格里拉多层137-145小高层90-138高层100-138亿力未来城亿力未来城小高层105-203高层96-140翔宇一号翔宇一号高层73-131罗马假日罗马假日多层90-115小高层76-92运河城运河城多层86-120小高层67-120中央美地中央美地多层80-110东方希尔顿东方希尔顿高层125-137小高层100-128多层主力户型区间多层主力户型区间小高层主力户型区间小高层主力户型区间高层主力户型区间高层主力户型区间80-120100-13090-110/120-1404-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/产品特征产品特征项目项目绿化率绿化率景观主题景观主题立面风格立面风格万达广场万达广场28%五大园林系统，以园景为主现代简约亿力未来城亿力未来城35%以高绿化打造生态宜居社区哥德式茂华国际汇茂华国际汇50%楼间距较宽，景观空间大现代简约香格里拉香格里拉30%法国欧陆风情景观现代简约水韵天成水韵天成47%打造淮安首创的水岛式住宅，植入巴厘风情新古典主义运河城运河城38%以3300中央莱茵湖为核心打造水系景观 新古典主义中央美地中央美地30%英伦坡地景观现代简约益兴名人湾益兴名人湾40%大型水景社区欧式风格n社区景观设计逐步提升，引入各类园林、水系等景观主题，进一社区景观设计逐步提升，引入各类园林、水系等景观主题，进一步凸出产品品质。步凸出产品品质。但由于高物业费以及维护管理问题，以水景为主题的社区在后期实现力度上较弱，如早期的益兴名人湾。因此，引入水景的品质楼盘需关注后期的维护及管理。n现代简约是目前淮安市场的主流风格，高端楼盘逐步融入一些元现代简约是目前淮安市场的主流风格，高端楼盘逐步融入一些元素，提升项目视觉感。素，提升项目视觉感。茂华国际汇榕兴水韵天成益兴名人湾4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/产品特征产品特征项目项目立面立面外墙外墙窗材窗材电梯电梯智能化配置智能化配置新技术新技术万达广场万达广场涂料外墙保温中空断层铝合金窗三菱标准配置无亿力未来城亿力未来城贴砖外墙保温双层中空铝合金奥梯斯全套配置新型建筑、环保节能茂华国际汇茂华国际汇涂料外墙保温双层中空铝合金三菱标准配置无香格里拉香格里拉涂料外墙保温双层中空铝合金奥梯斯标准配置无水韵天成水韵天成面砖外墙保温断热桥双层中空三菱标准配置无运河城运河城面砖+涂料外墙保温双层中空 三菱标准配置无益兴名人湾益兴名人湾面砖外墙保温断桥隔热彩铝三菱标准配置无n目前淮安市场上，大部分项目在立面、外墙、窗材、智能化配置上，均采用标准配置，即涂料涂料+面砖的立面砖的立面、外墙保温、双层中空玻璃、三菱电梯、标准配置智能化系统，基本无新技术、新材料的运用。面、外墙保温、双层中空玻璃、三菱电梯、标准配置智能化系统，基本无新技术、新材料的运用。n随着品牌开发商的进驻，市场上逐步出现了全套配置的智能化系统，全套配置的智能化系统，即闭路电视监控、可视对讲、门禁系统、智能安防、防越报警、停车管理、智能联网、电子巡更、背景音乐等。一些高端物业、大型社区开始运用新型建筑结构、环保节能技术、地源热泵系统新型建筑结构、环保节能技术、地源热泵系统等新技术，如亿力未来城、清江华府。未来更多品牌开发商的进驻，市场竞争的加剧，将进一步推动市场向高标准智能化、新技术材料运用方向发展。4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/产品特征产品特征项目项目社区内部配套社区内部配套亿力未来城亿力未来城会所、健身设施、健身房、幼儿园、综合性超市茂华国际汇茂华国际汇商务会所、运动会所、10万商业街区、6000幼儿园、3万学校香格里拉香格里拉会所、机关幼儿园 水韵天成水韵天成双会所、游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、中老年人健身设施、孩童游戏场地、休闲广场、5000平米幼儿园 运河城运河城会所（娱乐健身中心） 益兴名人湾益兴名人湾中心会所、社区服务中心、社区商业n当前市场上，社区内部配套大多以商业配套商业配套为主，通过社区商业、中心会所社区商业、中心会所等形式实现；n大多项目在社区商业中将引进综合型超市，会所的功能多为休闲、娱乐；n淮安购房客群对于教育配套教育配套的重视度不亚于商业配套，因此，大盘项目均设置了幼儿园或幼儿园或小学小学；n随着大盘竞争加剧，产品体系也逐步完善，社区内部除商业配套、教育配套以外，还开始出现运动设施配套、商务设施配套运动设施配套、商务设施配套等，进一步大盘项目的品质感。4-1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析/小结小结供应供应层面层面p 清浦、清河、老城区、水渡口等区域供应物业以高层为主，客户被动接受；清河新区、清浦新城供应以多层、低层物业为主，旨在消除地段抗性。多层物业在销售速度及价格上都要优于电梯物业；p 未来供应将向规模化、品质化发展，万达、茂华等品牌已开始销售，未来出现恒大、绿地、融侨、建华、金辉等多家知名企业。p 新增项目逐渐增多，土地放量供应，后期供应量呈增长趋势。p 开发热点外移，已由清浦、清河老城区转向水渡口、清浦新城、淮安新城三大区域。未来城市重点将向东、向南转移；p 大量品牌开发商进驻淮安市场，未来将出现多个品质规模大盘，市场竞争加剧；p 新政对楼市的影响及后市供应量的增加，使得未来市场销售压力倍增。市场市场层面层面产品产品层面层面p 120以下的中、小户型在市场上供需两旺，其中小高层、高层物业以90两房与120三房较为热销，多层物业以80-90两房与110-120三房热销。p 大部分项目的建材配置与智能化均属于标准配置，未来市场将在标杆项目的推动下发展。p 大多数项目的景观与建筑外立面以现代简约为主，大盘项目引入园林景观、特色建筑风格，以凸出品质；p学区、商业配套是项目必备配套，会所运用以休闲运动健身为主。4-2 4-2 酒店式酒店式公寓市场研究公寓市场研究/ /分布格局分布格局& &概况概况n所谓酒店式公寓特点主要是：集住宅与酒店功能于一体，提供精装修及酒店服务，由酒店公司统一运营管理。淮安在售或售罄的公寓项目尚未出现此类型物业，基本为住宅的过渡型产品小户型公寓。已开发项目较少，仅有三个。目前交付的中天虹桥花园使用现状是居住与部分企业办公。n未来供应项目分布在经济开发区、水渡口与清浦片区，大部分项目依托城市未来CBD中心规划或老城区成熟地段突显自身价值。项目项目名称名称项目位置项目位置产品类型产品类型面积区间面积区间销售销售时间时间销售价格销售价格中天中天虹桥虹桥淮海北路149号平层公寓（毛坯）40-120，主力面积5008年4600元/东一东一区区健康东路118号平层公寓（毛坯）50-70，主力面积5009年4800元/尚东尚东国际国际开发区深圳路1号 平层公寓（毛坯）40-100，主力面积5009年平层4100元/挑高公寓（毛坯）50挑高5200元/运河运河明珠明珠清浦区环城东路河南东路交界处 平层公寓（毛坯）40-80，主力面积50预计2010年5月11日未定万达万达广场广场水渡口翔宇大道东侧平层公寓（毛坯）30-90，主力面积60预计2010年6月预计5500元/在售项目未来确定供应项目未来不确定供应项目水韵天水韵天成成亿力未来城亿力未来城万达广场万达广场尚东国际尚东国际运河明珠运河明珠水渡口水渡口供应供应层面层面p公寓项目在售只有尚东国际，近期将有万达广场与运河明珠上市销售，亿力未来城与水韵天成虽规划有单身公寓，但具有规划的不确定性。p户型面积控制在40-80平米，总价集中在20-30万之间。p淮安市场上尚无真正意义上的酒店式公寓出现，项目多为小户型公寓，市场总量较小。后续供应仍以小户型公寓为主。p公寓项目大多分布在老城区成熟地段或水渡口CBD区域。市场市场层面层面消费消费层面层面p地段较好的小户型或挑高产品，因为性价比较高，赢得市场热销。 p公寓项目购买客群以投资客群为主。p已交付公寓项目实际入驻客户多为小型企业，多作为办公使用。4-2 4-2 酒店式酒店式公寓市场研究公寓市场研究/ /小结小结4-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/分布格局分布格局风荷丽景风荷丽景河畔花城河畔花城东湖望景苑东湖望景苑丰球白鹭湖丰球白鹭湖香榭丽花苑香榭丽花苑红豆美墅红豆美墅英伦玫瑰园英伦玫瑰园益兴名人湾益兴名人湾长岛美墅馆长岛美墅馆在售项目在售项目东湖怡景苑东湖怡景苑尾盘项目尾盘项目售罄项目售罄项目4-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/供销状况供销状况n类别墅中花园洋房、叠加、联排产品在数量上处于供销两旺状态。但就市场现状而言，叠加别墅产品大多在早期综合项目内，产品品质不高，价格较低，市场去化情况良好。但随着市场其他别墅物业的上市，叠加产品销售受阻，尤其3-4层房源，市场接受度较低；n目前类别墅主流产品为联排别墅，市场接受度较高，这与淮安别墅客群的居住习惯相关。而属于高端物业的双拼别墅，因总价较高、客群面较窄等因素，在供应量及成交量上均较低。淮安类别墅产品多出现于综合型大盘中，当前真正的纯别墅项目仅淮安类别墅产品多出现于综合型大盘中，当前真正的纯别墅项目仅3个。个。 自自2007年至今淮年至今淮安类别墅上市量约安类别墅上市量约35万，去化量约万，去化量约28万，平均年去化量在万，平均年去化量在9万左右，以叠加别墅、联万左右，以叠加别墅、联排别墅产品为主；目前联排别墅是市场在售的主流产品，市场接受度较好，去化较快，而高排别墅产品为主；目前联排别墅是市场在售的主流产品，市场接受度较好，去化较快，而高端的双拼别墅销售则相对滞缓。端的双拼别墅销售则相对滞缓。4-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/供应结构供应结构n 叠加主力面积为叠加主力面积为150-200150-200； 联联排主力面积为排主力面积为200-250200-250，市场销售良好，去化率为92%；双拼主力面积双拼主力面积为为250-300250-300，但去化速度较慢，约53%左右，而300以上的双拼供应量有限，但去化情况良好。n花园洋房产品大多集中在早期项目中，目前淮安市场上基本无在售的花园洋房。后期尚有供应的主要以蓝庭印象为主，体量较小。通过近两年已售或在售尾房的花园洋房产品进行统计，花园洋房主力户型面花园洋房主力户型面积为积为120-140120-140，其次为，其次为160-180160-180， 市场接受度较高，去化速度较快。4-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/销售价格销售价格n目前淮安基本无可售花园洋房房源，以水韵天成09年的销售为参照，市场均价基本在6000元/左右；此外，益兴名人湾的花园洋房为07年销售价格，为4000-5000元/；n目前在售的叠加别墅也较少，均价在4000-5000元/左右；河畔花城得益于地段原因价格达到6000元/。基于淮安别墅客群的居住习惯，叠加产品接受度不高，因此在价格上尚不及花园洋房产品；n联排别墅是目前市场的别墅主流产品，以丰球白鹭湖庄园、英伦玫瑰园为典型，主力价格为6000-7000元/；n目前市场上在售的双拼仅为丰球白鹭湖庄园，价格较高，在10000-15000元/之间，09年红豆美墅的双拼价格为8000元/，是当时市场的主流价格。主力面积主力面积（）（）主力均价主力均价（元（元/ /） 主力总价区间主力总价区间（万元（万元/ /套）套）花园洋房花园洋房120-1406000600070-8570-85叠加叠加150-2004000-50004000-500060-8060-80联排联排200-2506000-70006000-7000120-140120-140双拼双拼250-3001000010000左右左右259-300259-300典型案例分析典型案例分析物业类型物业类型销售均价（元销售均价（元/ /） 榕兴水韵天成榕兴水韵天成花园洋房6600丰球白鹭湖庄丰球白鹭湖庄园园双拼10000-15000联排5700叠加4800-5100英伦玫瑰园英伦玫瑰园联排5000-6000 益兴名人湾益兴名人湾花园洋房4000-5000联排7300-7600双拼11000-12000河畔花城河畔花城叠加6000东湖望景苑东湖望景苑叠加4000-4500红豆美墅红豆美墅叠加3800-4300联排6000双拼8000香榭丽花苑香榭丽花苑叠加4000联排5500-6000风荷丽景风荷丽景联排60004-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/产品特征产品特征物业类型物业类型建筑风格建筑风格 景观特点景观特点产品附加值产品附加值 其他特点其他特点丰球白鹭湖山丰球白鹭湖山庄庄叠加、联排、双拼地中海建筑风格社区环绕300亩白鹭湖，湖景资源优越联排一层入户花园、露台、顶层双露台赠送；双拼赠送五星级物管服务英伦玫瑰园英伦玫瑰园联排英伦建筑风格园林景观增送约100花园，多露台设计坡地联排红豆美墅红豆美墅叠加、联排、双拼新现代艺术风格绿地景观增送露台、夹层入户花园设计蓝庭印象蓝庭印象花园洋房意大利建筑风格9大欧式主题景观园林增送花园面积100-200退台式创新产品香榭丽花苑香榭丽花苑叠加、联排、双拼地中海建筑风格绿地景观赠送20左右车库、顶层露台及夹层客厅挑空5.7米目前淮安市场上纯别墅项目较少，通常为混合物业。以上通过针对淮安以别墅为主的典型案例进行分析，目前淮安市场上纯别墅项目较少，通常为混合物业。以上通过针对淮安以别墅为主的典型案例进行分析，总结出淮安别墅产品的普遍特征：总结出淮安别墅产品的普遍特征：n建筑风格各异：建筑风格各异：欧式、地中海、英伦等建筑风格均在市场上出现，其中以丰球白鹭湖庄园为代表的地中海建筑风格，市场接受度较高；n景观设计升级：景观设计升级：早期别墅景观大多为普通的社区绿地，随着市场的成熟，开发商开始注重社区景观环境的营造，别墅景观设计逐步升级，出现主题型园林景观设计；n较多附赠空间：较多附赠空间：别墅产品的附加值主要体现在花园、露台、夹层、车库等空间的赠送；n创新产品设计：创新产品设计：市场开始出现创新型的别墅产品设计，如退台式花园洋房、坡地建筑等；n高端物管服务：高端物管服务：高端别墅项目开始注重物业管理服务，出现五星级社区物管。4-3 类别墅市场研究类别墅市场研究/小结小结供应供应层面层面p 从目前市场看，淮安多数在售别墅项目基本已进入尾盘阶段，未来1-2年内可供销售的纯别墅项目只有白鹭湖庄园、英伦玫瑰园与长岛美墅馆；p 除白鹭湖庄园在售外，英伦玫瑰园目前接受认购，长岛美墅馆开盘时间未定。p 别墅产品的开发起步较晚，受宏观政策的影响，现阶段别墅产品的稀缺性越来越明显；p 纯别墅项目凤毛麟角，在售别墅产品多混杂于综合型项目中；p 早期别墅开发整体水平不高，同质化现象严重，现阶段随着市场成熟，出现高端物业；p 别墅项目目前集中分布在淮阴区、清河开发区以及经济技术开发区。市场市场层面层面产品产品层面层面p 在售类别墅物业主要以花园洋房、叠加、联排产品为主，少量双拼，目前市场尚未有独栋物业；p 类别墅主力供应面积在120-300之间，主力总价范围自70-300万不等；p 通过景观设计、立面风格打造、物管服务等产品细节方面，别墅逐步呈现品质化。客群客群层面层面p 别墅主力客群以政府高层领导、高级公务员、企事业单位高层领导、私营业主等社会塔尖人士为主； p 年龄大多在35-50岁之间。4-4 商业市场研究商业市场研究/发展历程发展历程淮安的商业发展大致经历了三个阶段，目前以淮海广场商圈为中心，且淮安的商业发展大致经历了三个阶段，目前以淮海广场商圈为中心，且shopping mallshopping mall成为发成为发展方向。展方向。商圈名称：商圈名称：核心驱动：核心驱动：商业业态：商业业态：代表商业：代表商业：发展沿革：发展沿革：东、西大街商圈区区 属：属：辉煌年代：辉煌年代：淮海广场商圈大淮海广场商圈（含淮海广场、水渡口商圈）上世纪80年代前上世纪80年代2005年2005年清浦区清河区清河、清浦、开发区以运河发展为代表，伴随运河作用减弱，核心商圈地位被淮海广场取代伴随淮阴市改淮安市，市中心南移淮海广场，使之成为新的核心商圈以淮海广场为中心，以规划引导为方向，淮海广场商圈，向东、向南延展，形成大淮海广场商圈大运河区位优势、汽车站规划引导沿街商铺大型百货、批发市场大型购物中心、专业市场闸口牛肉铺王二杂货新亚、清江商场、汇通市场金鹰、万达广场、博德五金建材城p 主要商业营业一览主要商业营业一览表表东、西大街沿街商铺东、西大街沿街商铺上世纪60年代至今清江商场、新亚商场清江商场、新亚商场上世纪90年代至今汇通市场汇通市场上世纪80年末至今时代超市时代超市本世纪初至今金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心2008年开业华润苏果华润苏果2009年开业万达广场万达广场2010年10月开业4-4 商业市场研究商业市场研究/发展阶段发展阶段人均人均GDPGDP500以下500-10001000-30003000-50005000-70007000-10000出现业态出现业态集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综超&专业店都市MALL便利店仓储式购物中心传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段形成条件形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分。商业业态细分完全，总量饱和。形成过程形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易集聚区。阶段特征阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能。随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类，且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争。相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额。淮安淮安淮安的商业市场快速发展，正处于由大型百货、综合超市向都市淮安的商业市场快速发展，正处于由大型百货、综合超市向都市mallmall转变的阶段。转变的阶段。市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争。随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群，经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展。市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力。4-4 商业市场研究商业市场研究/分布格局分布格局淮海广场商圈淮海广场商圈小康城商圈小康城商圈富士康商圈富士康商圈大学城商圈大学城商圈漕运广场商圈漕运广场商圈板闸商圈板闸商圈黄河广场商圈黄河广场商圈核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈正在形成的商圈正在形成的商圈n淮海广场商圈：超过淮海广场商圈：超过60万万万达一期20万、新亚3.2万、金鹰5万n黄河广场商圈：约黄河广场商圈：约5-7万万农工商超市约1万n小康城商圈：约小康城商圈：约5-6万万水果市场、南方市场约3-4万n漕运广场商圈：约漕运广场商圈：约5-8万万n板闸商圈：板闸商圈：25-30万万淮安国际商城一期：25万n富士康商圈：约富士康商圈：约30万万弘康兴旺角约16万n大学城商圈：约大学城商圈：约10万万淮安各级商圈内的商业总体量超过淮安各级商圈内的商业总体量超过150150万。其中淮海广场商圈的商业经营面远积高于其它区万。其中淮海广场商圈的商业经营面远积高于其它区域商业体量，奠定了其作为城市商业中心的霸主地位。域商业体量，奠定了其作为城市商业中心的霸主地位。4-4 商业市场研究商业市场研究/施竣工面积施竣工面积&销售面积销售面积施工、竣工面积双双回升，销量上升施工、竣工面积双双回升，销量上升明显明显n 2009年，房地产市场开始回暖，房地产项目开始加快施工进度，商业施工量和竣工量较2008年均有明显增长。n 伴随着市场的整体回暖，开始强势反弹，商业销量也开始出现迅速回升，增幅明显。单位：万平米单位：万平米（数据来源：江苏省统计局）4-4 商业市场研究商业市场研究/集中式商业产品特征集中式商业产品特征项目名称项目名称万达广场万达广场联盛国际广场联盛国际广场东壹区东壹区魅力东方魅力东方弘康兴旺角弘康兴旺角东城富景东城富景所属区域所属区域清河区清浦区清河区开发区开发区开发区产品形态产品形态商业综合体商业综合体沿街商业商业综合体商业综合体步行街商业体量商业体量45万其中30万商场百货酒店、15万步行街项目总建8.7万，其中1-5层裙楼商业4.2万项目总建4.6万 ，其中商业约2万17万（一期3.8万）17万6万销售价格销售价格20000元/4000-20000元/20000元/ 未定8000-9000元/ （非沿街）7000元/面积区间面积区间40-300左右20-100100-40040-20050-1000100左右产品产品开间开间3m-14m4.2-4.5m3.9-4.4m/4.6-5m3-4m进深进深13-18m11-14m22m/12-14m8-10m层高层高一层4.8m二层4.2-4.8m一层高5.1m3.9m/一层4.8m二层4.5m一层4.5m 二层3.3m备注说明备注说明一、二层连卖，近期开盘，销售80%返租3年，每年8%，销售20%中间做转换层尚未开盘返租3年，每年6%，2010年结束客户多为昆山、温州投资客4-4 商业产品分析商业产品分析/集中式商业供应量集中式商业供应量据不完全统计，当前淮安市场上集中式商业的据不完全统计，当前淮安市场上集中式商业的市场供应量在市场供应量在200200万以上，主要集中在清河、万以上，主要集中在清河、淮阴和开发区。淮阴和开发区。所属区域所属区域名称名称建筑面积建筑面积 已开发量（万）已开发量（万）小计小计（万）（万）清河区中宏国际家居生活广场2086464万达广场4545东壹区22浩源汽车博览城99清浦区联盛国际广场4.24.24.2开发区博德五金建材家居广场20204343弘康兴旺角1717东城富景66淮阴区淮安国际汽车城70406868国际农贸城5016欧蓓莎国际家居购物中心3012楚州区淮安国际商城1002324.29精品装饰城1.291.29总计374.49203.49203.494-3 商业产品分析商业产品分析/集中式商业后市供应集中式商业后市供应所属区域所属区域项目项目/地块地块上市面积（万）上市面积（万）清河区枚皋路南侧12号地块、翔宇大道东侧14号地块、宁连路东侧地块、河畔路东侧地块、和平东路南侧地块（飞耀路东侧）、曦园街东侧地块、和平东路南侧地块125.31清浦区汽车南站西侧地块36.88淮阴区淮安国际汽车城、国际汽贸城、欧贝莎国际、瑞林淮安国际汽车城、国际汽贸城、欧贝莎国际、瑞林广场广场、香港路东侧地块、沈阳路东侧地块、珠江路南侧地块116.98开发区魅力东方魅力东方、福建路北侧地块、西安路西侧地块、威海东路北侧地块、青年路北侧地块、深圳东路南侧地块、枚皋路北侧地块、翔宇大道东侧地块95.65楚州区淮安国际商场77总计434.82注：未来供应量含已有项目的未开发量和已拍卖商业地块的可建设面积。据不完全统计，未来淮安市场上集中式商业的据不完全统计，未来淮安市场上集中式商业的供应量在供应量在434434万以上，主要集中在清河、淮阴万以上，主要集中在清河、淮阴区，其次是开发区和楚州区。楚州区主要为已有商业的未开发量，无新拍地块；开发区大多区，其次是开发区和楚州区。楚州区主要为已有商业的未开发量，无新拍地块；开发区大多为新拍地块，未来将成为淮安集中式商业的潜力供应区域；清浦区供应量最少。为新拍地块，未来将成为淮安集中式商业的潜力供应区域；清浦区供应量最少。4-4 商业市场研究商业市场研究/集中式商业研究小结集中式商业研究小结 p 集中式商业主要分布在商业基础较好的主城、政府规划的新兴商业区和产业基础较好的开发区；p 集中式商业商业体量较大，去化周期长。市场市场层面层面产品产品层面层面p 开间4-5m，进深14m左右；一层层高4.5-5m，二层层高4-4.5m;p 除万达广场商业街纯销售之外，集中式商业多采取投资返租型销售模式；p 返租型商业单间面积普遍较小，主力面积多在100以下，如联盛国际广场。而主城内地段较佳的商业街项目，面积集中在200左右，如万达广场。客群客群p 集中式商业的主力客群大多为本地和外地投资客群，返租型的集中式商业外地投资客群较多，尤以开发区范围内的弘康兴旺角为代表，依托富士康工业园的产业优势，吸引昆山大量投资客；而商业街项目客群仍以本地投资者为主。供应供应层面层面p 集中式商业经营业态以百货、专业市场为主，其中专业市场的市场占有率高，如中宏国际家居生活广场、博德五金家居市场、国际汽车城等；百货为主体的集中式商业有万达、联盛国际广场等；p 当前市场集中式商业供应主要集中在清河、淮阴和开发区，供应量超过200万；p 未来市场商业总体供应量超过434万，供应量大，竞争激烈。从区域看，主要集中在清河和淮阴两区，开发区新拍地块也逐步增多，未来将成为集中式商业的潜力供应区域。4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究大盘社区大盘社区商业统计商业统计项目名称项目名称亿力未来城亿力未来城水韵天成水韵天成茂华国际汇茂华国际汇华德利运河城华德利运河城总体量（万）总体量（万）87757056（一期16.19）商业体量（万）商业体量（万）10310一期1.62商业比重商业比重11.49%11.49%4.00%4.00%14.29%14.29%10.00%10.00%普通楼盘普通楼盘社区商业社区商业统计统计项目名称项目名称学林雅苑学林雅苑金榜花园金榜花园金满华府金满华府红豆美墅红豆美墅总体量（万）总体量（万）2322.2614.8210.27商业体量（万）商业体量（万）2.32.250.860.97商业比重商业比重10.00%10.00%10.11%10.11%5.80%5.80%9.44%9.44%项目名称项目名称清河嘉园清河嘉园东方凯旋城东方凯旋城清江华府清江华府中天虹桥花园中天虹桥花园总体量（万）总体量（万）98.9585.4商业体量（万）商业体量（万）0.80.60.50.6商业比重商业比重8.89%8.89%6.70%6.70%6.25%6.25%11.11%11.11%5050万以上的大盘商业体量所占比重大多在万以上的大盘商业体量所占比重大多在10%-15%10%-15%，代表性的如亿力未来城；总体量在，代表性的如亿力未来城；总体量在10-10-2525万的普通楼盘社区商业所占比重为万的普通楼盘社区商业所占比重为10%10%左右，体量在左右，体量在1010万以下的楼盘社区商业所占比万以下的楼盘社区商业所占比重集中在重集中在6-9%6-9%。体量体量4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究 项目名称项目名称中天虹桥花园中天虹桥花园金鼎御庭金鼎御庭华德利运河城华德利运河城层数层数111层高（层高（m m）4.55.24.5开间（开间（m m）84-53-4进深（进深（m m）148-1010项目名称项目名称清江华府清江华府学府街学府街6969号号学林雅苑学林雅苑层数层数222层高（层高（m m）1F1F44.54.22F2F33.93.9开间（开间（m m）3-103-44进深（进深（m m）141012社区商业多为沿街街铺，规划为两层；一层层高集中在社区商业多为沿街街铺，规划为两层；一层层高集中在4-4.5m4-4.5m，二层层高基本都在，二层层高基本都在3m3m以上，以上，3.9m3.9m居多；开间多为居多；开间多为4-5m4-5m，进深为，进深为10m10m左右左右空间设计空间设计4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究 面积区间面积区间套数套数销售套数销售套数面积配比面积配比去化率去化率30以下1233.5%25.0%30-50422812.4%66.7%50-70613218.0%52.5%70-10070-100403211.8%80.0%80.0%100-120100-1201115932.7%32.7%53.2%120-1401444.1%28.6%140-1601363.8%46.2%160以上461013.6%21.7%总计总计339339174174100%100%51.33%51.33%据不完全统计，社区商业产品据不完全统计，社区商业产品供应以中小套型为主，面积大多在供应以中小套型为主，面积大多在120120以下以下，其中，其中100-120100-120所占比重较大，其次是所占比重较大，其次是50-7050-70。从去化情况来看，。从去化情况来看，70-10070-100去化情况最好，去化情况最好，其次是其次是30-5030-50。注：以上数据根据当前在售社区商业的不完全统计，项目含中天虹桥花园、清河嘉园、金鼎御庭、学林雅苑、学府街69号、清江华府和金榜花园7个项目。面积区间面积区间4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究 销售价格销售价格代表个案代表个案中天虹桥花园中天虹桥花园清河嘉园清河嘉园清江华府清江华府学府街学府街6969号号学林雅苑学林雅苑所属区域所属区域清河区清河区清浦区开发区（高教园区)开发区（高教园区）层数层数12222主力面积（）主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120销售价格（元销售价格（元/ /）12000-160007000-800012000-300007000-80006000-8000淮安社区商业售价因区位、产品规划、面积等差异，售价高低不一。淮安社区商业售价因区位、产品规划、面积等差异，售价高低不一。老城中心社区商业一二老城中心社区商业一二层连卖的售价在层连卖的售价在1200012000元元/ /以上，最高达到以上，最高达到3000030000元元/ /；高教园区社区商业的售价偏低，两；高教园区社区商业的售价偏低，两层连卖售价约层连卖售价约70007000元元/ /左右左右。n从区位来看，位于老城中心的社区商业因周边商业氛围较好，售价较高，基本都在12000元/以上，如中天虹桥花园、清江华府；而位于高教园区的社区商业，由于区域商业基础薄弱，售价偏低，两层连卖售价约7000元/左右。n面积也是影响价格的重要因素，面积过大，商业售卖难度大，价格上不去，如中天虹桥花园。4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究 去化率去化率代表个案代表个案中天虹桥花园中天虹桥花园清河嘉园清河嘉园清江华府清江华府学府街学府街6969号号学林雅苑学林雅苑所属区域所属区域清河区清河区清浦区开发区 开发区 层数层数12222主力面积（）主力面积（）200以上50-120100-13042-45100-120销售价格（元销售价格（元/ /）12000-160007000-800012000-300007000-80006000-8000去化率去化率15.38%70.45%17.94%81.25%86%价格适中的中小套型去化较快价格适中的中小套型去化较快，如学林雅苑；，如学林雅苑；而面积过大而面积过大（如中天虹桥家园）（如中天虹桥家园）或价格过高或价格过高（如清江华府）（如清江华府）的社区商业，去化情况不佳。的社区商业，去化情况不佳。4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究社区商业研究 后市供应后市供应所属区域所属区域项目名称项目名称商业体量商业体量( (）小计小计( (）清河区老城区中天花园30000263000榕兴水韵天成30000天力熙园3000水渡口广场茂华国际汇100000亿力未来城100000清浦区老城区金满华府860024800清浦新城华德力运河城16200开发区东方凯旋城600021700红豆美墅9700中央美地6000总计总计309500309500从市场已知项目的社区配套商业来看，未来市场集中供应主要在清河区从市场已知项目的社区配套商业来看，未来市场集中供应主要在清河区，其次是清浦区和开，其次是清浦区和开发区。其中，发区。其中，水渡口广场为未来社区商业供应的主要区域水渡口广场为未来社区商业供应的主要区域。这主要由于清河区为传统的老城。这主要由于清河区为传统的老城中心，商业基础较好，且区域内项目开发的急剧扩张带动了整体社区商业供应的增加。尤其中心，商业基础较好，且区域内项目开发的急剧扩张带动了整体社区商业供应的增加。尤其是水渡口广场周边几个大盘的开发，对社区商业供应拉动明显，如茂华国际汇、亿力未来城。是水渡口广场周边几个大盘的开发，对社区商业供应拉动明显，如茂华国际汇、亿力未来城。4-4 商业市场研究商业市场研究/社区商业研究小结社区商业研究小结 供应供应层面层面p 未来供应集中在新城区，尤其是新城区大盘的开发，对社区商业未来供应拉动最为明显，如茂华国际汇、亿力未来城、绿地世纪城等；p 住宅用地的大量供应，随之带来的社区商业供应量也相当大，加之当前市场社区商业的存量，未来社区商业的总体供应量巨大。p 社区商业主要分布在中心城区，清河区分布最为集中；p 社区商业销售的区域、产品差异性较大，价格适中的中小套型商铺受市场追捧，价格高或面积过大的社区商业去化较慢。市场市场层面层面产品产品层面层面p 主力面积在120以下，其中100-120所占比重较大，70-100面积段的商业去化最快；p 老城中心的售价为12000元/以上，最高达到30000元/；高教园区社区商业两层连卖售价为7000元/左右；p 社区商业多规划为两层；一层层高集中在4-4.5m，二层层高基本都在3m以上，3.9m居多；开间多为4-5m，进深为10m左右。客群客群p 社区商业的主力客群大多为本地投资客群。趋势趋势p 老城中心的社区商业价格较高，投资成本高。同时，考虑到未来供应主要集中在新城区，加之新城区社区商业较主城有明显的价格优势，商业投资需求或向新城区转移。多方面因素将促使新城区成为社区商业投资的热点区域。p 未来市场供应量过大，或带来供大于求的状况。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/分布格局分布格局淮安写字楼项目主要分布在城市中心区域的淮海广场和水渡口广场周边淮安写字楼项目主要分布在城市中心区域的淮海广场和水渡口广场周边，其中现有写字楼项，其中现有写字楼项目主要沿淮海广场周边分布，未来上市量主要集中在水渡口广场。目主要沿淮海广场周边分布，未来上市量主要集中在水渡口广场。n 淮海广场：淮海广场：淮安传统的商业中心，周边商业商务氛围较浓，该区域也是淮安早期写字楼的主要集中区域，代表项目有国贸大厦、乐园大厦、淮海购物广场等。n 水渡口广场：水渡口广场：淮安新规划建设的新兴商业商务中心，周边品牌开发商林立，区域商业氛围逐步形成。伴随着后期万达广场商业配套的整体交付运营，该区域有望成为淮安新的商业中心。代表项目有万达广场、丰惠广场等。乐园大厦乐园大厦淮海购物广场淮海购物广场国贸大厦国贸大厦丰惠广场丰惠广场新亚大厦新亚大厦曙光国际大厦曙光国际大厦万达广场万达广场中鑫中鑫上上城城已交付已交付在售在售未售未售淮海广场淮海广场水渡口广场水渡口广场金马广场金马广场4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/产品结构产品结构2009年以前2010年以后商住楼交付时间交付时间物业类型物业类型典型项目典型项目国贸大厦、乐园大厦、淮海购物广场、金马广场、中鑫上城等新亚国际大厦、曙光国际大厦、万达广场、丰惠大厦等纯写字楼商住楼、纯写字楼并存，以商住楼为主商住楼、纯写字楼并存，以商住楼为主n 淮安写字楼市场，发展较慢。长期以来，写字楼产品形态单一，一直以商住楼项目为主，品质、档次都较差。代表项目由国贸大厦、乐园大厦等。09年之前，尚未出现纯写字楼项目。n2009年后，市场上开始出现新亚国际大厦、曙光国际大厦等纯写字楼项目，填补了中高档写字楼的市场空白。未来城市中心区域及各新兴片区都将出现多个纯写字楼项目。这些纯写字楼项目整体品质和档次较以往的商住项目均有大幅提升，将进一步改善淮安整体商务办公环境。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/品质档次品质档次项目项目淮海购物广淮海购物广场场乐园大厦乐园大厦金马广场金马广场中鑫中鑫上城上城曙光国际大曙光国际大厦厦新亚国际大新亚国际大厦厦物业类型商住楼商住楼商住楼商住楼纯写字楼纯写字楼档次低档低档低档低档中档中档层数15F20F30F15F19F26F外墙涂料涂料涂料涂料石材和幕墙高级石材层高2.6m2.8m2.9m5.6m3.9m3.35m电梯数量2部2部3部6部5部8部大堂简装简装简装简装10.3m挑高豪装挑高豪装智能化无无无无6大操作系统5A智能商住楼品质档次低，纯写字楼品质档次有所提升商住楼品质档次低，纯写字楼品质档次有所提升n淮安商住楼硬件配置不足，形象差，品质档次低；n淮安市场上的纯写字楼项目在外墙、层高、电梯配备、大堂装修、智能化设施等硬件配套上，较商住楼均有极大改善。其中，纯写项目外墙采用石材和幕墙的组合，外部形象较好；层高在3.3米以上，空间舒适感强；电梯数量增加，运力足；大堂为挑高豪装，凸显尊贵感；配置智能化设施，逐步与大城市和国际接轨。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/面积配比面积配比近期在售写字楼面积配比统计近期在售写字楼面积配比统计商住楼商住楼中鑫中鑫上城面积配比（共上城面积配比（共468468套）套）面积50-7071-90130-160250-265套数390262626配比83.33%5.56%5.56%5.56%金马广场面积配比金马广场面积配比( (共共456456套）套）面积30-5051-7071-9090-110套数260156328配比57.02%34.21%7.02%1.75%写字楼写字楼曙光国际大厦面积配比（共曙光国际大厦面积配比（共165165套）套）面积90-100110-120260套数609015配比36.36%54.55%9.09%新亚国际大厦面积配比（共新亚国际大厦面积配比（共522522套）套）面积60-80100-120备注：金马广场和中鑫上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。套数46854配比89.66%10.34%写字楼项目多为框架结构建筑结构，面积可自由划分，以写字楼项目多为框架结构建筑结构，面积可自由划分，以120120以下的中小套型为主，以下的中小套型为主，50-8050-80的套型占据市场主力。的套型占据市场主力。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/销售价格销售价格近期在售写字楼售价统计近期在售写字楼售价统计n淮安市场上的商住楼项目因档次低、品质不高，其售价与住宅售价相当，约6000-6500元/，主力总价区间为20-45万。n而在售的纯写字楼项目，整体品质和硬件配置较商住楼项目有很大提升，加之这些项目大多位于城市核心地段，其售价较高，均价达到8000-9000元/，主力总价区间集中在50-70万。淮安在售写字楼项目因物业类型、硬件配套以及整体品质等差异，价格相差较大。淮安在售写字楼项目因物业类型、硬件配套以及整体品质等差异，价格相差较大。商住楼项目销售均价商住楼项目销售均价6000-65006000-6500元元/ /，主力总价区间为，主力总价区间为20-4520-45万；纯写字楼项目均价在万；纯写字楼项目均价在8000-8000-90009000元元/ /，主力总价区间为，主力总价区间为50-7050-70万。万。项目项目金马广场金马广场中鑫中鑫上城上城曙光国际大厦曙光国际大厦新亚国际大厦新亚国际大厦物业类型商住楼挑高商住楼纯写字楼纯写字楼开盘时间2006.11.162008.1.282009.122009.11.28主力面积（）30-7050-7090-12060-80销售均价（元销售均价（元/）6500620082009000主力总价范围（万元）主力总价范围（万元）19.5-45.531-43.473.8-98.454-72注：金马广场和中鑫上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。淮安写字楼总体去化情况较好，淮安写字楼总体去化情况较好，整体去化率在整体去化率在80%80%以上以上。从产品结构来看，。从产品结构来看，价格适中的中小价格适中的中小套型，去化速度相对较快。套型，去化速度相对较快。项目项目金马广场金马广场中鑫中鑫上城上城曙光国际大厦曙光国际大厦新亚国际大厦新亚国际大厦物业类型商住楼挑高商住楼纯写字楼纯写字楼开盘时间2006.11.162008.1.282009.122009.11.28面积（）30-11095-24390-26060-300售价（元/）6500620082009000总套数456468165522 （已推347套）销售套数445457165257去化率去化率97.58%97.65%100%75%备注备注剩余多为剩余多为200以以上的大户型上的大户型一期基本去化，二期一期基本去化，二期开盘受宏观调控的影开盘受宏观调控的影响，观望气氛浓响，观望气氛浓近期在售写字楼去化率统计近期在售写字楼去化率统计注：金马广场和中鑫上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/去化率去化率4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/后市供应后市供应分布区分布区域域地块地块/ /项目名称项目名称淮海广场苏宁广场、雨润中央新天地、文苑小区地块、布匹市场地块、防疫站地块、自来水公司地块水渡口广场万达广场、丰惠财富广场、万达广场、丰惠财富广场、水韵天成、神旺商贸广场水韵天成、神旺商贸广场、党校地块、和平东路地块、香格里拉西侧地块、经三路地块开发区红豆国际商务城红豆国际商务城、南昌路地块、康马路地块淮安新城绿地项目、建华项目、创业中心地块、翔宇大道东侧1、6、7、8号地块、注：以上商办地块除已建项目外（已建项目含万达广场、丰惠广场、水韵天成、神旺商贸广场、红豆商务城），其余地块均为09年至今拍卖的地块。n 淮安未来写字楼供应主要集中在淮海广场、水渡口广场、开发区、淮安新城四大区域。其中淮安未来写字楼供应主要集中在淮海广场、水渡口广场、开发区、淮安新城四大区域。其中水渡口广水渡口广场分布最为密集，其次是淮海广场、淮安新城和开发区场分布最为密集，其次是淮海广场、淮安新城和开发区。淮安新城作为政府新规划的新兴商务区，未来。淮安新城作为政府新规划的新兴商务区，未来将成为写字楼供应的又一大潜力区域。将成为写字楼供应的又一大潜力区域。n从土地供应来看，从土地供应来看，商办用地的大量供应，将使未来市场供应激增，后市写字楼市场竞争激烈商办用地的大量供应，将使未来市场供应激增，后市写字楼市场竞争激烈。n据了解，据了解，现阶段规划有写字楼物业的项目，后期可能根据市场实际状况，调整规划改用途现阶段规划有写字楼物业的项目，后期可能根据市场实际状况，调整规划改用途，如万达广场、，如万达广场、水韵天成等项目。水韵天成等项目。淮海广场淮海广场水渡口广场水渡口广场开发开发区区淮安新城淮安新城本案本案待规划地块待规划地块已建设项目已建设项目项目项目乐园大厦乐园大厦淮海购物广场淮海购物广场金马广场金马广场中鑫中鑫上城上城物业类型商住楼商住楼商住楼挑高商住楼交付时间2004200620092009总套数约148套64套456套468套入驻率入驻率85%90%30%10-20%n乐园大厦和淮海购物广场为早期商住楼项目的典型。由于交付时间较长，且地处淮海广场商圈内，区域区域商业商务基础较好，入驻率较高。商业商务基础较好，入驻率较高。n金马广场、中鑫上城为新交付商住楼项目，虽地处核心商圈，但由于交付时间不长，且项目体量较大，虽地处核心商圈，但由于交付时间不长，且项目体量较大，致使整体入驻情况不佳，入驻率偏低。致使整体入驻情况不佳，入驻率偏低。已交付商住楼项目入驻率统计已交付商住楼项目入驻率统计4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/企业入驻率企业入驻率淮安写字楼租赁市场总体入驻情况不佳，尤其是体量较大的项目，空置率高。淮安写字楼租赁市场总体入驻情况不佳，尤其是体量较大的项目，空置率高。注：市场仅有的2栋纯写字楼项目暂未交付，未列入统计范围。入驻企业多为中小企业，入驻企业多为中小企业，主要为装饰工程和商贸物主要为装饰工程和商贸物流类企业流类企业n乐园大厦和淮海购物广场为淮海广场商圈内典型的早期商住楼项目，整体入驻情况较好，入驻企业基本为中小企业。n从企业类型来看，装饰公司和商贸公司为主体，其次为外地企业驻淮办事处或分公司以及本地的一些中小企业和机构等。4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/入驻企业入驻企业4-5 写字楼市场研究写字楼市场研究/小结小结供应供应层面层面p 当前写字楼项目多为尾盘销售，新亚二期尾房数量较多，其余商住楼项目基本售罄，仅余少量房源；p 未来1-2年内，可售写字楼项目仅有丰惠财富大厦、万达广场，但万达广场写字楼可能因市场变化调整规划，改变用途；p 写字楼开发范围外拓，未来供应集中在水渡口广场、淮安新城及开发区等新兴商务区；p 商办用地供应激增，未来供应量大，市场竞争激烈。p 写字楼产品主要分布在中心城区，尤以淮海广场周边最为集中；p 市场结构不合理，写字楼产品以商住楼为主，纯写字楼项目缺乏；p 写字楼总体去化情况较好，个别楼盘开盘不久即告售罄，如新亚国际一期、曙光国际；p 写字楼租赁市场不景气，办公需求不足，总体空置较多；市场市场层面层面产品产品层面层面p 主力供应面积在120以下，其中50-80比重较大；p 商住楼售价6000-6500元/，主力总价范围为20-45万之间；写字楼售价8000-9000元/，主力总价范围为50-70万；p 纯写字楼项目出现，在外墙材质、层高、电梯配备、大堂装修、智能化设施等硬件配套上，进行极大改善，品质感增强。客群客群p 写字楼主力客群以投资者为主，少部分企业购买用于自身办公。趋势趋势p 由于三产发展落后，办公需求不足，写字楼租赁市场或持续不景气状态；加之，市场供应加大，未来市场竞争激烈，后市写字楼租售市场或将面临空前压力，发展形势不明朗。4-6 酒店市场研究酒店市场研究/分布格局分布格局五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店三星级酒店三星级酒店清河老城区清河老城区水渡口水渡口楚州老城区楚州老城区经济开发区经济开发区青浦老城区青浦老城区淮安星级酒店主要依托政府、企业的商务型消费为主，分布于城市中心区淮安星级酒店主要依托政府、企业的商务型消费为主，分布于城市中心区域和开发区。域和开发区。n目前在淮安在运营的四星以上（含四星）酒店共有7家，主要分布在城市中心区域和开发区内。n市场在运营的五星级酒店仅有鼎立国际大酒店，坐落于经济开发区；位于万达广场的内的索菲特，位于楚州区的宙辉国际大酒店尚未建设。n四星级酒店主要分布在政府与企业周边。n三星级酒店则分布较广。潜在供应五星级酒店潜在供应五星级酒店潜在供应四星级酒店潜在供应四星级酒店淮阴开发区淮阴开发区4-6 酒店市场研究酒店市场研究/调研样本调研样本序号序号酒店名称酒店名称星星级级房间房间数数面积面积价格价格( (元元) )折扣率折扣率入住入住率率地址地址1 1鼎立国际大酒店五星39832-723m2780-288006折50%开发区厦门路6-1号2 2神旺大酒店四星400左右30-106m2326-15306折60%清河区翔宇大道156号3 3金蝶苑四星4030-100m2300-28804折90%以上钵池山公园南大门4 4淮安宾馆四星18020-36m2380-5207折80%楚州区友谊路2号5 5淮安迎宾馆四星23018-600m2360-120004-6折60%清河区淮海北路121号6 6月季花园大酒店四星100间25-80m2180-38805-9折70%清浦区淮海南路134号序号序号酒店名称酒店名称星级星级房间数房间数面积面积价格价格( (元元) )折扣折扣率率入住入住率率地址地址7 7幽兰都大酒店 三星80左右28-60m2160-8284-9折65%清河区健康东路36号8 8楚州宾馆三星80左右30m2280-5806折70%楚州区南门大街9 9梅园宾馆三星5225-60m2320-11807折80%清河区健康西路37号1010淮电宾馆三星7220m2328-5886折70%楚州区桃花垠风景区1111静都大酒店三星5720-45m2280-5806折60%楚州区永怀东路1212宋王朝大酒店三星80间左右18-40m2320-5605.5-6.8折65%清浦区承德南路118号4-6 酒店市场研究酒店市场研究/调研样本调研样本4-6 酒店市场研究酒店市场研究/调研样本调研样本序序号号酒店名酒店名称称星级星级房间数房间数面积面积价格价格( (元元) )折扣折扣率率入住入住率率地址地址1313如家快捷商务快捷酒店9918-25m2160-2509折90%清河区健康东路36号1414锦江之星商务快捷酒店11918-25m2169-2599折90%清河区健康东路61号1515格林豪泰商务快捷酒店100间左右18-25m2139-1799折70%清河区健康东路63号1616汉庭快捷商务快捷酒店10925-60m2139-2199.2折60%清浦区淮海南路1717莫泰168商务快捷酒店10825m2100-3209折80%清河区南昌路99号1818都市客栈商务快捷酒店10825-50m2149-1798.8折80%清河区淮海北路62号注：上述项目仅为已开业项目，规划中四星级酒店有欧华国际大酒店、金海螺大酒店，五星级酒店有楚州宙辉国际大酒店、索菲特大酒店。4-1 酒店市场研究酒店市场研究4-1 酒店市场研究酒店市场研究/五星级酒店规格五星级酒店规格代表性酒店代表性酒店房间总数房间总数房间类型房间类型房间面积（）房间面积（） 附属功能附属功能消费客群消费客群鼎立国际大酒店338间商务标32餐饮、会议中心、棋牌室、网球场、休闲桑拿政府、本地企业单位消费为主行政套49商务套57商务景观套65总统套730宙辉国际大酒店256间512张床位餐饮（可容纳1200人同时用餐）仍在建设中n五星级酒店目前在运营的仅有鼎立国际大酒店一家，由于运营时间不长，客源不稳定，营业状况稍差。房间内部装修、设施一般。消费主力客群为政府、本地企业单位为主。n后期规划及建设中的还有宙辉国际大酒店、索菲特酒店，在各项硬件指标上都将有进一步的提升，丰富酒店市场的产品供应结构，满足高端商务客群的需求。4-1 酒店市场研究酒店市场研究4-1 酒店市场研究酒店市场研究/四星级酒店规格四星级酒店规格代表性酒店代表性酒店房间总数房间总数房间类型房间类型房间面房间面积积()附属功能附属功能消费客群消费客群淮安迎宾馆淮安迎宾馆 108间（主楼）普标30餐饮、会议中心、棋牌室、网球场、休闲桑拿政府、国企消费为主豪标4040间（贵宾楼）豪标40普通套间60商务套间80豪华套间100神旺大酒店神旺大酒店387间普标35大型宴会厅、会议室、阳光房”游泳池、网球场、健身房、SPA水疗室、KTV夜总会、购物政府、台商、周边企业豪标45商务套80国信大酒店国信大酒店280间普标、豪标等各式大小餐厅、会议厅、休闲娱乐设施刚开业不久金海螺大酒店金海螺大酒店近300间普标、豪华总统套房等餐厅、商务会议厅、健身中心、美容、理疗、演艺吧、歌舞厅、室内恒温泳池在建设中n淮安四星级酒店较多，其中不少运营周期较长的四星级酒店均拥有较为稳定的客源，包括政府、事业单位、企业等。餐厅、会议室、休闲娱乐设施一应俱全，价位较为适中。4-1 酒店市场研究酒店市场研究/三星级酒店规格三星级酒店规格代表性酒店代表性酒店房间总数房间总数房间类型房间类型房间面积房间面积附属功能附属功能消费客群消费客群淮扬府大饭店淮扬府大饭店155间普标24餐饮、会议企事业单位、散客消费为主高标35高级套50幽兰都大酒店幽兰都大酒店100间普标25餐饮、会议企业单位、散客消费为主豪标35套间60n淮安三星级酒店设施相对简单，以餐饮、会议为附属功能，客群多为企事业单位及散客。近年因受到快速发展的经济型酒店的冲击，运营状况不甚理想。4-1 酒店市场研究酒店市场研究4-1 酒店市场研究酒店市场研究/小结小结供应供应层面层面p酒店主要分布在城市中心区域，依托企业、政府、商业中心发展，同时在开发区也有部分分布，重点依托企业发展。p随着城市经济的发展，未来酒店整体结构将适度向高端化发展，在建或规划中的四星级酒店3家、五星级酒店2家。p高端酒店中缺少知名品牌连锁酒店。p淮安四星级、五星级酒店市场运营状况良好，三星级酒店受快速发展的经济型酒店，冲击较大。p大部分三星级酒店设施简单、服务稍逊，价格相对较为便宜。市场市场层面层面消费消费层面层面p 淮安四、五星级酒店消费以商务消费为主，本地政府、台企、事业单位消费居多；三星级酒店消费以企业单位、散客消费为主。p淮安酒店整体入住率较高，绝大部分入住率超过60%。p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究各类型产品研究各类型产品研究 开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序项目重要提示项目重要提示l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议p开发目标开发目标开发目标排序：开发目标排序：规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌原则上所有物业采取销售模式，尽可能变现。原则上所有物业采取销售模式，尽可能变现。为达到开发目标，本项目该如何规划？为达到开发目标，本项目该如何规划？核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？技术焦点：项目定位、物业组合、体量、开发时序、价格预测技术焦点：项目定位、物业组合、体量、开发时序、价格预测客户设想：客户设想：客户设想：客户设想：p 项目定位项目定位/思路梳理思路梳理关键词一：新城西片核心关键词一：新城西片核心项目所处区域为正在实施推进中的淮安新城，现阶段的淮安新城分为东、西两片区，东片区核心为政务中心，西片区核心为体育中心，而本项目的地块恰恰紧邻体育中心，并且正位于西片区的都市居住区，站在整个新城的宏观面上来看本项目正处于新城西片的核心地带，这为项目定位带来了较大的机遇。关键词二：奥体文化核心关键词二：奥体文化核心现阶段淮安在城市层面面临着重大的历史机遇，城市也具有着多样的发展题材，其中专为2014年省运会而打造且近在旁侧的奥体中心将会为项目在文化主题方面注入一剂强心针，随着省运会倒计时的不断推进，项目的关注度也将会不断提高。其次奥林匹克所倡导的精神内涵也将为项目提供众多的话题，同时在运动及健身逐渐成为人们休闲主流的时候，项目的主题概念会在无形中得到互动型的丰富。关键词三：品质居住核心关键词三：品质居住核心本项目将是新城都市居住区中体量最大的项目之一，由大盘所带来的规模效应对区域的整体拉动是显而易见的，所以本项目在新城都市居住区中的核心地位是毋庸置疑的，同时中南品牌近年来一直在倡导品质的提升，而本项目是中南品牌进入淮安的第一个项目，可以想见中南品牌将会不遗余力将本项目建设成为一个品质大盘，通过对项目品质的打造形成对中南品牌的反哺。p 项目定位项目定位/市场定位市场定位奥体核心奥体核心 160160万别墅级国际社区万别墅级国际社区奥体核心通过专为省运会而建的奥体中心来强调项目的区位属性，规避新城概念所带来的心理不利因素，同时通过奥体中心的概念使项目与市场中的其他项目形成概念化的区别；160万通过具象化的数字对项目规模化大盘的特性进行标示，是市场对项目的大盘气势有具体化的了解；别墅级本项目2.2的容积率为项目的产品带来丰富组合的同时也为项目的品质提供了最佳的保证，纵观中南品牌在其他城市中的项目品质，在产品的各方面都体现出了别墅级的概念，所以此次的淮安项目也将是品质的再次体现；国际社区通过国际社区的定位描述，不仅可以更加强化别墅级的关键词，更可以将项目的产品特性更直接的展示给市场，本项目规模化大盘的特性必将为项目带来多元化的产品特征。p 项目定位项目定位/主题定位主题定位国际化国际化 运动型运动型 公园生活公园生活国际化生活此处的国际化不仅是由建筑以及景观所带来的极为表象的国际化，而是由表及里的真正意义上的国际标准，它带给生活方式以及生活态度的转变应当是巨大的；运动型生活运动应当是本项目最大的主题内涵，紧邻奥体中心的独特区位，有着其他项目所不具备的天然特征，同时现代人被物质社会逐渐掏空的身体急需更为健康的生活方式来取代，所以运动型生活也将是本项目最大的特色之一；公园生活公园生活意在突出项目自身大盘优势所带来的的景观优势，在国际化的公园化的生活场景中健康的生活应当是本项目所主要倡导的；p 项目定位项目定位/客群定位客群定位具有前瞻目光的城市中坚阶层具有前瞻目光的城市中坚阶层单身单身E E族族新婚族新婚族已婚丁客已婚丁客幼小幼小3 3口之口之家家新淮安人单身丁客三代同堂中大学中大学3 3口之家口之家丁客家庭儿女立家儿女立家三代同堂三代同堂二老空巢二老空巢 中中 产产 型型 经经 济济 型型 富富 裕裕 型型 富富 贵贵 型型 富富 豪豪 型型3003001001003030以上万元以上万元/ /年年30301010万元万元/ /年年 1010万元以下万元以下 家庭结构客户类型家庭结构客户类型 购买力客户类型购买力客户类型新新人类新新人类（22-2522-25岁）岁）都市新锐都市新锐（26-3526-35岁）岁）品质家庭品质家庭（36-5536-55岁）岁）健康养老健康养老（5656岁岁以上）以上）客客户户分分类类模模型型项目目标客群项目目标客群客户比例客户比例项项目建设初目建设初期期区域成为市场主流之一高品质大社区强势项目品牌区域价值领导楼盘区域客户区域客户外地客户外地客户区域外客户区域外客户项项目发展中目发展中期期项项目成熟期目成熟期项目营销尚未开始，项目及产品认知度不够区域虽然利好频传，但市场仍处于观望阶段以区域客户为主区域发展普遍看好营销震撼市场良好市场口碑区域外客户增加明显市区及四县客户市区及四县客户比重加大比重加大高档客户比重加大高档客户比重加大目的是追求品牌和高溢价目的是追求品牌和高溢价青浦区、楚州及开发区客户青浦区、楚州及开发区客户比例占主流；比例占主流；主要为区主要为区域及附近企业员工、域及附近企业员工、高校老师和公高校老师和公务员、务员、私营业主等私营业主等区域客户比重逐渐回归区域客户比重逐渐回归市区及四县客户市区及四县客户呈平稳呈平稳状态状态目的是追求多元和品牌目的是追求多元和品牌p 项目定位项目定位/客群定位分析客群定位分析p 项目定位项目定位/客群定位分析客群定位分析游离客户重要客户群核心客户群游离客户一期客户定位主要为清浦区、楚州区、开发区、高教园区内的相关购买人群、包括企事业单位工作人员、白领、私企老板、教职工等首次置业及改善需求；及政府搬迁带来的大量公务员第一居所的变迁。淮安市区居民的首次置业需求；主要为工作不久白领置业需求、婚房需求、部分拆迁户需求等淮安市区内居民的投资需求重要客户群核心客户群扩展至整个淮安主城区，包括外企中方中、高层管理人员及中、小型私营企业主、个体经营者、技术人员，公务员、国企高层管理人员等的自住首选需求淮安市周边乡镇客群城市化的置业首选淮安外围县区的部分购买者、多种投资客需求整体客户定位p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究各类型产品研究各类型产品研究开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议项目重要提示项目重要提示p 产品建议产品建议/地块分级建议地块分级建议123456安置房小区安置房小区体育中心体育中心商业金融服务区商业金融服务区待出让地块待出让地块1 12 23 36 6地块价值排序地块价值排序4 45 5地块分级理由1该地块相对其他地块而言，其综合资源最佳，昭示性最强，但其受到沿干道以及商业的影响，私密性较差2该地块私密性较好，紧邻体育中心，具有较好的城市景观面同时其昭示性相对其他地块也较好3该地块与2号地块同样具有较好的私密性，但其规模较小，进入性不强，资源条件一般6该地块最大的特点就是规模大、交通条件好、进入性强、资源条件一般，受干道及商业影响，私密性较差4该地块综合资源最差，虽然其具有一定的规模效应，但其西侧紧邻安置房小区，私密性及形象较差5该地块较3号地块规模略大，同时其在进入性以及资源面上有着较高的相似度p 产品建议产品建议/物业形态选取原则物业形态选取原则项目基础经济指标：项目基础经济指标：总占地面积：1071亩（含道路） 基地用地性质：居住、商业、办公建筑容积率：不大于2.2 多样化的产品，丰富的组合形式市场定位：市场定位：奥体核心 140万别墅级国际社区客群定位：客群定位：具有前瞻目光的城市中坚阶层需要符合市场现状、区域现状、市场定位、客群定位、区域形象、中南品牌形象的丰富的中高端物业组合方式物业形态选取原则物业形态选取原则市场原则市场原则 定位原则定位原则经济原则经济原则 指标原则指标原则大盘原则大盘原则 品牌原则品牌原则商业商业酒店？酒店？办公？办公？住宅住宅公寓？公寓？p 产品建议产品建议/各地块物业形态组合建议各地块物业形态组合建议123456安置房小区安置房小区体育中心体育中心商业金融服务区商业金融服务区1号地块商业价值最高、居住价值中等商业+高层（酒店、办公、公寓）+低密度住宅2号地块居住价值最高、商业价值较差商业+低密度住宅3号地块居住价值较高、商业价值中等商业+低密度住宅4号地块居住价值中等、商业价值较高商业+高层+低密度住宅5号地块居住价值较差、商业价值中等商业+高层6号地块居住价值较差、商业价值中等商业+高层待出让地块待出让地块p 产品建议产品建议/酒店物业建议酒店物业建议供应供应层面层面p酒店主要分布在城市中心区域，依托企业、政府、商业中心发展，同时在开发区也有部分分布，重点依托企业发展。p随着城市经济的发展，未来酒店整体结构将适度向高端化发展，在建或规划中的四星级酒店3家、五星级酒店2家。依据市场、供应、消费等依据市场、供应、消费等层面可综合预判出淮安现层面可综合预判出淮安现阶段的酒店市场竞争较为阶段的酒店市场竞争较为激烈，客群层面较为单一，激烈，客群层面较为单一，市场前景并不乐观市场前景并不乐观市场市场层面层面消费消费层面层面p 淮安四、五星级酒店消费以商务消费为主，本地政府、台企、事业单位消费居多；三星级酒店消费以企业单位、散客消费为主。p淮安酒店整体入住率较高，绝大部分入住率超过60%。p高端酒店中缺少知名品牌连锁酒店。p淮安四星级、五星级酒店市场运营状况良好，三星级酒店受经济型酒店的冲击较大。p大部分三星级酒店设施简单、服务稍逊，价格相对较低。同时，同时，酒店物业需长期持有酒店物业需长期持有前期装修成本较高前期装修成本较高物业整体投资回报期长物业整体投资回报期长地块位于规划中的新城地块位于规划中的新城区域认知度及辨识度低区域认知度及辨识度低区域内规划有其他酒店区域内规划有其他酒店基于市场及地块条件我司不建议在本项目中采用酒店物业基于市场及地块条件我司不建议在本项目中采用酒店物业p 产品建议产品建议/办公物业建议办公物业建议供应供应层面层面p 当前写字楼项目多为尾盘销售，新亚二期尾房数量较多，其余商住楼项目基本售罄，仅余少量房源；p 未来1-2年内，可售写字楼项目仅有丰惠财富大厦、万达广场，但万达广场写字楼可能因市场变化调整规划，改用途；p 写字楼开发外拓，未来供应集中在水渡口广场、淮安新城以及开发区等新兴商务区；p 商办用地供应激增，未来供应量大，市场竞争激烈。p 写字楼产品主要分布在中心城区 市场结构不合理，写字楼产品以商住楼为主，纯写字楼项目缺乏；p 写字楼总体去化情况较好，个别楼盘开盘不久即告售罄，如新亚国际一期、曙光国际；p 写字楼租赁市场不景气，办公需求不足，总体空置较多；市场市场层面层面依据市场、供应等层面可依据市场、供应等层面可综合预判出淮安写字楼市综合预判出淮安写字楼市场售卖情况良好，运营情场售卖情况良好，运营情况普遍较差，后期规划有况普遍较差，后期规划有较多的同类物业，市场竞较多的同类物业，市场竞争较为激烈。争较为激烈。本项目土地性质中含办公本项目土地性质中含办公但区域认知度及辨识度低但区域认知度及辨识度低本项目之办公物业可先规本项目之办公物业可先规划后建设的方法，等待区划后建设的方法，等待区域认知度有一定提高后再域认知度有一定提高后再行建设。行建设。基于市场及地块条件我司建议在本项目中少量采用基于市场及地块条件我司建议在本项目中少量采用SOHO物业物业p 产品建议产品建议/公寓物业建议公寓物业建议供应供应层面层面p公寓项目在售只有尚东国际，近期将有万达广场与运河明珠上市销售，亿力未来城与水韵天成虽规划有单身公寓，但具有规划的不确定性。p户型面积控制在40-80平米，总价集中在20-30万之间。p淮安市场上尚无真正意义上的酒店式公寓出现，项目多为小户型公寓，市场总量较小。后续供应仍以小户型公寓为主。p公寓项目大多分布在老城区成熟地段或水渡口CBD区域。市场市场层面层面消费消费层面层面p地段较好的小户型或挑高产品，因为性价比较高，赢得市场热销。 p公寓项目购买客群以投资客群为主。p已交付公寓项目实际入驻客户多为小型企业，多作为办公使用。依据市场、供应、消费等依据市场、供应、消费等层面可综合预判出淮安现层面可综合预判出淮安现阶段的公寓市场供应量较阶段的公寓市场供应量较少，多集中于主城，客群少，多集中于主城，客群多以投资目的为主，有部多以投资目的为主，有部分客户将其作为办公用途分客户将其作为办公用途考虑。考虑。依据市场情况可将依据市场情况可将SOHO类物业与小户型公寓类物类物业与小户型公寓类物业做统一考虑，使其尽量业做统一考虑，使其尽量少的占用项目的资源。少的占用项目的资源。基于市场及地块条件我司建议在本项目中少量采用公寓物业基于市场及地块条件我司建议在本项目中少量采用公寓物业p 产品建议产品建议/解题思路解题思路在对上述物业形态作出相关的初步甄选后，我司将依据甲方的要求完成具体的产在对上述物业形态作出相关的初步甄选后，我司将依据甲方的要求完成具体的产品组合建议、体量比例建议等，但我司发现，现有数据过少，未知量过多，需先品组合建议、体量比例建议等，但我司发现，现有数据过少，未知量过多，需先通过经验数据及相关规范确定部分未知数据，才能得以实现以下部分的工作。通过经验数据及相关规范确定部分未知数据，才能得以实现以下部分的工作。设低密度物业的占地面积为设低密度物业的占地面积为X X，高层物业的占地面积为，高层物业的占地面积为Y Y，商业物业的占地面积为，商业物业的占地面积为Z;Z;依据经验数据假设低密度物业的综合容积率为依据经验数据假设低密度物业的综合容积率为0.80.8，高层物业的综合容积率为，高层物业的综合容积率为3.23.2商业物业的容积率为商业物业的容积率为1.21.2套用一下以下公式：套用一下以下公式： X+Y+Z=X+Y+Z=总占地面积总占地面积 0.8X+3.2Y+1.2Z=0.8X+3.2Y+1.2Z=总建筑面积总建筑面积我们将通过首先以大盘开发的一般规律、经验数据及相关规范来确定我们将通过首先以大盘开发的一般规律、经验数据及相关规范来确定1.2Z1.2Z的具体的具体数值，借以求出低密度物业的占地面积数值，借以求出低密度物业的占地面积X X，高层物业占地面积的，高层物业占地面积的Y Y。商业及配套商业及配套 发展目标发展目标以便于售卖为最大前提以便于售卖为最大前提满足本项目居民商业需求满足本项目居民商业需求在项目初期给以客户以充足信心在项目初期给以客户以充足信心促进项目价值的大幅提升促进项目价值的大幅提升充分借助新城西片区之发展前景充分借助新城西片区之发展前景p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议商业及配套商业及配套 功能及分布原则功能及分布原则结合新城规划及外部资源结合新城规划及外部资源考虑项目内部及外部节点考虑项目内部及外部节点充分考量地块之体量规模充分考量地块之体量规模综合各地块产品布置情况综合各地块产品布置情况合理利用交通动线之利弊合理利用交通动线之利弊商业及配套商业及配套 定位定位奥体核心住区奥体核心住区邻里商业中心邻里商业中心方法1：按照城市居住区规划设计规范标准0.7-0.91/人的指标进行测算商业体量商业体量 = = 小区总人口数小区总人口数（0.7-0.910.7-0.91）=56000=56000（约数）（约数）（0.7-0.910.7-0.91）= 3.92-5.1= 3.92-5.1万万方法2：按照国内经验数据，配套商业占项目总建筑面积的36的经验值进行测算商业体量商业体量 = = 项目总体量项目总体量（3 35 5）= 1594782.2= 1594782.2（约数）（约数） （3 35 5） = 4.78= 4.787.977.97万万方法方法1 1测算出的商业体量为测算出的商业体量为3.92-5.13.92-5.1万万方法方法2 2测算出的商业体量为测算出的商业体量为4.784.787.977.97万万初步预估项目商业体量约在初步预估项目商业体量约在5-75-7万之间万之间商业的体量测算商业的体量测算p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议按照城市居住区规划设计规范标准：其他配套包含教育、医疗卫生、文体、社区服务、金融邮电、市政公用、行政管理及其他；除教育外其他配套加和以0.368-1.183/人的指标进行测算其他配套（除教育）其他配套（除教育） = = 小区总人口数小区总人口数（0.368-1.1830.368-1.183）=56000=56000（ 0.368-1.183 0.368-1.183 ）= 2.06-6.62= 2.06-6.62万万其他配套的体量测算其他配套的体量测算其他配套按规范设计至少需其他配套按规范设计至少需2.062.06万万p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议1234561号地块商业价值最高休闲风情街区+二层沿街展示型商业+幼儿园+运动会所2号地块商业价值较差单层挑高沿街商业+商务会所3号地块商业价值中等单层挑高沿街商业4号地块商业价值较高单层挑高沿街商业+大型餐饮5号地块商业价值中等单层挑高沿街商业+大型品牌超市6号地块商业价值中等单层挑高沿街商业+社区中心+幼儿园休闲风情街休闲风情街二层沿街展示型商业二层沿街展示型商业单层沿街商业单层沿街商业单层沿街商业单层沿街商业单层沿街商业单层沿街商业单层挑高沿街商业单层挑高沿街商业大型品牌超市大型品牌超市社区中心社区中心+菜场菜场商务会所商务会所幼儿园幼儿园+运动会所运动会所幼儿园幼儿园大型餐饮大型餐饮p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议位置面积（万 ）设计建议租售建议休闲风情街1号地块0.6以多个2层的单独体块为建筑形式，沿街形成高档次的休闲风情街。前期持有大型品牌超市5号地块12层，超市在2、3层，整体租给超市，1层由超市招租零售，吸引超市入驻。租赁，引入品牌合作伙伴，超市可先用一层，超市可先用一层，入住率高后再使用两层入住率高后再使用两层大型餐饮4号地块0.5位于拐角处的2层商业，对大型品牌餐饮进行招商租赁，引入品牌合作伙伴，享受租赁收益单层挑高沿街商铺2、3、4、5、6号地块3.571层，层高可以做到5.8m，利于销售；面宽4-8米m，进深10m。销售二层沿街展示型商业1号地块1.072层，正常商业层高，利于销售；面宽8-12m，进深10m。销售合计6.746.74商业业态体量表商业业态体量表经估算，本项目商业总体量约在经估算，本项目商业总体量约在6.746.74万左右。万左右。p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议位置面积（万 ）设计建议社区中心 + 菜场6号地块0.5社区中心配备文体中心、药店及社区服务中心、居委会、派出所、通信、邮电、洗衣房、 餐饮等多种服务功能；净菜场可放置在社区中心内，一起设计；运动会所1号地块0.2以健身、休闲配套为主，满足一期业主需求；商务会所2号地块0.3以高档休闲、娱乐商务为主，满足本地块高端客群需求；幼儿园1、6号地块1个0.35共0.7为各地块内业主提供基本的幼儿教育，强化项目的综合性价比中小学在地块外部另行选地建设合计1.7经估算，本项目配套总体量约在经估算，本项目配套总体量约在1.71.7万左右。万左右。配套业态体量表配套业态体量表p 产品建议产品建议/商业及配套物业建议商业及配套物业建议p 产品建议产品建议/各物业比例建议各物业比例建议地块的容积率条件：地块的容积率条件：地块总容积率为2.2；依据各物业最佳容积率来选取花园洋房和联排别墅综合容积率约在0.8高层容积率约在3.2左右；商业容积率约在1.2左右；设定参数：设定参数：X为低密度住宅的占地面积；Y为高层的占地面积；商业及配套面积为70333.3X+Y+70333.3=724901X+Y+70333.3=724901（约数）（约数）0.8X+3.2Y+84400=1594782.20.8X+3.2Y+84400=1594782.2（约数）（约数）土地的指标可计算出：土地的指标可计算出：总占地面积为724901 ；总建筑面积为1594782.2 ；已知，商业加会所建筑面积约84400；X=243854.2X=243854.2平米平米 Y=410713.5Y=410713.5平米平米项目功能配比表项目功能配比表在商业及配套总建筑面积已知的情况下在商业及配套总建筑面积已知的情况下物业形态物业形态/ /对比指标对比指标单纯物业单纯物业容积率容积率市场情况市场情况建安成本建安成本（元（元/ /）售价售价是否选取是否选取作用作用高层高层（1818层以上）层以上）18层 2.632层 3.5依据我司的调研情况可知，目前淮安主城区物业高层化较为明显，随着市场供应主流的改变，客群对高对高层形态并无排斥性层形态并无排斥性，甚至其接受度正在大幅提升，随着面世项目高层销售阻力不大。1800在主城区小高层基本上售价超出高层200元/以以1818层为主、层为主、2424、3232层补足层补足容积率，建议容积率，建议采用采用用足容积率，利润来源小高层小高层(11+1(11+1层）层） 1.81200不建议采用价格与高层相差价格与高层相差不大、成本比不大、成本比1818层只稍低，但降层只稍低，但降低了容积率。为低了容积率。为减小覆盖率，提减小覆盖率，提高环境品质，建高环境品质，建议不采用议不采用普通多层普通多层（6 61 1层）层） 1.2目前淮安主城区上市主流楼盘中多层已经较少，产品基本已升级为多层花园洋房形式，市场接受度较高，在消费者心中其综合性价比高于普通多层，是由其产品的内在特征所带来的。800在主城区多层基本上售价比小高层贵200元/不建议采用降低了容积率，降低了容积率，形象、价格拉升形象、价格拉升效应不明显效应不明显花园洋房花园洋房（4 45 5层）层） 11000在主城区多层花园洋房基本上比小高层贵1000元/建议采用建议采用升级型产品，价格大幅拉升的同时，成本增加有限，可创造良好环境，树立形象p 产品建议产品建议/住宅物业选取建议住宅物业选取建议物业形态物业形态/ /对比指标对比指标单纯物业单纯物业容积率容积率市场情况市场情况建安建安成本成本售价售价是否选取是否选取作用作用叠加别墅叠加别墅 0.9相对于花园洋房，其产品竞争力在淮安市场中较为尴尬1300在主城区同区域内和花园洋房价格接近不建议采用由于容积率限制，无法成规模建设，作用不明显联排别墅联排别墅 0.7淮安主城区存在较多此类物业，典型项目有白鹭湖庄园、红豆美墅、英伦玫瑰园等，销售情况较好。1500在主城区同区域内基本上比多层花园洋房贵1500-2000元/建议采用建议采用可进一步拉升项目形象和价格，取得较高的利润双拼别墅双拼别墅 0.6目前淮安上市量极少，仅有白鹭湖庄园、红豆美墅、英伦玫瑰园，每个项目规划套数较少。1500在主城区同区域内基本上比联排别墅贵2000元/不建议采用由于容积率限制，无法成规模建设，作用不明显独立别墅独立别墅0.4目前淮安暂无此类物业在售1800物业稀缺，有价无市不建议采用p 产品建议产品建议/住宅物业选取建议住宅物业选取建议依据上述两项表格内容的综合结论可得出，本项目的物业类型除商业及办公外为依据上述两项表格内容的综合结论可得出，本项目的物业类型除商业及办公外为花园洋房花园洋房+ +联排别墅联排别墅+ +高层住宅高层住宅p 产品建议产品建议/各地块物业形态建议各地块物业形态建议依据我司对于项目的综合定位，结合地块的综合条件之分级方法以及遵照市场原则、经济原则选取的物业类型；123456安置房小区安置房小区体育中心体育中心商业金融服务区商业金融服务区1号地块商业价值最高、居住价值中等商业+高层（公寓、住宅、办公）+联排别墅+花园洋房2号地块居住价值最高、商业价值较差商业+联排别墅+花园洋房3号地块居住价值较高、商业价值中等商业+联排别墅+花园洋房4号地块居住价值中等、商业价值较高商业+高层住宅+花园洋房5号地块居住价值较差、商业价值中等商业+高层住宅6号地块居住价值较差、商业价值中等商业+高层住宅待出让地块待出让地块p 产品建议产品建议/建筑风格建议建筑风格建议p 通过对市场的了解，淮安目前基本以现现代简约的建筑风格代简约的建筑风格为主，感官性不强；部分规模大盘开始运用异域风格，如歌德式、英式、地中海等，引起市场较高关注，接受度较高。p 本项目建筑风格应考虑市场接受度，充分体现项目品质，引起市场关注，同时综合中南已有的开发经验，结合项目自身的物业属性，建议本项目的建筑风格采用欧陆风格采用欧陆风格中的经典中的经典-西班牙风格。西班牙风格。p 在建筑处理上，建议注重细节，如铁艺、陶艺挂件以及小拱璇、文化石外墙、筒瓦坡屋顶、弧线拱形窗框等符号， 打造纯粹的西班牙风格，树立项目特色形象。树立项目特色形象。p 在色彩处理上，以浓郁色彩为主，红瓦、红瓦、黄墙黄墙，增加项目视觉感。欧陆中的经典欧陆中的经典西班牙建筑风格西班牙建筑风格p 产品建议产品建议/景观体系建议景观体系建议p 景观风格：地中海风情景观景观风格：地中海风情景观景观风格的选用应与项目建筑风格相协调，本项目建筑风格采用典型的欧式风格西班牙风格，建议景观设计融入欧陆地中海元素景观设计融入欧陆地中海元素。这种景观风格反映的是活力、动感、浪漫的特征反映的是活力、动感、浪漫的特征。p 景观主题：运动主题社区景观主题：运动主题社区景观主题的设定应符合项目的总体定位，建议景景观规划凸显运动主题，打造淮安市场上首席运动观规划凸显运动主题，打造淮安市场上首席运动景观示范区。景观示范区。p 景观节点：景观节点：注重节点性景观打造，以风情商业街、组团大型风情商业街、组团大型主题花园、运动主题广场、组团中小型运动场地主题花园、运动主题广场、组团中小型运动场地等，在各个节点上，以雕塑、小品凸出景观特色。景观定位：地中海风情景观定位：地中海风情 运动主题运动主题p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议p 商业街景观，充分体现项目的西班牙风格，采用西班牙巴塞罗那的兰布拉大道(La Ramble )的主题风格，兰布拉大道是西班牙旅游名胜一条署名的景观步行街，曾被Discovery列为全世界13街著名街道之一。p 本项目主要采用地中海风情景观，即即用鲜花与各种灌木丛与高大树种，水景的用鲜花与各种灌木丛与高大树种，水景的搭配，构成项目的商业街搭配，构成项目的商业街地中海风情地中海风情的仿兰布拉大道。商业街的打造，的仿兰布拉大道。商业街的打造，除了地中海风情的打造，还应体现商业街本身应商业街本身应有的氛围、格调和休闲，可通过增设休闲有的氛围、格调和休闲，可通过增设休闲椅、夜场灯光等设施或元素来实现。椅、夜场灯光等设施或元素来实现。休闲风情商业街休闲风情商业街大型的主题花园景观，应充分体现西班牙风格，主要通过园景和水景的完美结园景和水景的完美结合，营造纯粹的地中海风情景观。合，营造纯粹的地中海风情景观。此外，以一条主要的景观轴线，将各组团间的景观相连，形成完整的景观视觉线。主题花园景观主题花园景观p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议p 在项目会所处设置运动广场，广场内设五环形状的喷泉水池，地面铺奥林五环形状的喷泉水池，地面铺奥林匹克文化图腾，设置运动雕塑群，打造匹克文化图腾，设置运动雕塑群，打造项目的运动标杆场所项目的运动标杆场所，从而成为本案的文化名片，彰显项目运动主题。p 在社区内部设置运动休闲场所及设在社区内部设置运动休闲场所及设施，建立完备的泛运动设施施，建立完备的泛运动设施，为业主们提供运动休闲的场所，尽显社区的运动主题。如增设运动器材，有条件的前提下，还可以配件网球场、羽毛球场等运动设施。建议运动设施的配置，应体现建议运动设施的配置，应体现参与性和互动性，营造出社区内业主全参与性和互动性，营造出社区内业主全民参与运动的良好氛围。民参与运动的良好氛围。p 建议在社区景观内部配以运动主题建议在社区景观内部配以运动主题的雕塑、小品，与运动广场和其他运动的雕塑、小品，与运动广场和其他运动设施相呼应，以凸显项目的运动主题。设施相呼应，以凸显项目的运动主题。p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议运动广场及设施配置运动广场及设施配置西班牙建筑通常大量使用水系和喷泉元素。西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一。社区内景社区内景观还可以增加一些小型喷泉观还可以增加一些小型喷泉，让水岸气息散落每个角落，体现建筑与水与人的完美和谐。p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议水系、喷泉水系、喷泉结合项目的建筑风格，建议建议在休闲广场、在休闲广场、绿化景观节点、绿化小道转弯处等处摆绿化景观节点、绿化小道转弯处等处摆设西班牙风格的雕塑、西班牙艺术陶器设西班牙风格的雕塑、西班牙艺术陶器等作品等作品。使西班牙艺术激情不断在此碰撞，并且加强业主之间的交流，增加小区人文气质。p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议景观小品、雕塑景观小品、雕塑西班牙建筑注重对各种攀附藤类植物的棚架、凉台、观景台的设计。建议在小在小区变电站、商业街北立面、景观花架、区变电站、商业街北立面、景观花架、地下室坡道入口处、地下车库入口处，地下室坡道入口处、地下车库入口处，增加西班牙常见的蔓藤植物或悬挂植物增加西班牙常见的蔓藤植物或悬挂植物，绿意缠绵，与建筑融为一体。p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议建筑绿植建筑绿植p 休休闲闲设设施施：项目的景观设计中应体现休闲感，建议在道路两边多设置欧欧式式长长椅椅、遮遮阳阳棚棚，以以及及设设置置秋秋千千椅椅等，让人们随时随地能够放松下来，享受纯正的西班牙生活。p 地地面面铺铺砖砖：建议社区景观铺铺地地以以青青石石板板、鹅鹅卵卵石石、砂砂岩岩为为主主，水水池池的的池池底底则则以以小小块块的的花花岗岗石石与与鹅鹅卵卵石石拼拼砌砌而而成成，辅辅以以带带有有欧欧式式浮浮雕雕的的铺铺装装进进行行点点缀缀。采用了一些强烈的对比色，远远望去，显出油画般的效果;p 音音乐乐系系统统：建议增加社区音乐系统，播放西式经典歌曲，营造浓郁的地中海风情，也使本项目的景观系统真正成为多媒体、全感官的居住享受。 p 产品建议产品建议/景观细节建议景观细节建议其他细节建议其他细节建议p 产品建议产品建议/物业管理服务建议物业管理服务建议p 通过市场了解，目前淮安中高端购房者逐步开始关注项目品质，而物管服务则为项目品质的理性体现。p 本项目作为中高端社区，物业管理服务将是品质感凸显的重要因素之一，因此，建议本项目以建议本项目以“物业先物业先行行”为策略，提升项目附加值。为策略，提升项目附加值。特别是在正式进入销售阶段时，良好的物业形象就会大幅度提升项目的品良好的物业形象就会大幅度提升项目的品牌形象和口碑效应。牌形象和口碑效应。如：受过严格和标准的礼仪及规范培训的案场安保人员、清洁人员。p 但考虑到目前购房者对物管的关注度较低，项目体量大，开发周期长，因此建议在满足基本物管服务的在满足基本物管服务的基础上，增加个性化的软性服务。基础上，增加个性化的软性服务。通过家居服务、家政秘书服务和商务秘书服务家居服务、家政秘书服务和商务秘书服务三大特色服务体系的构建，从软性服务上提升项目整体品质和形象，借此形成口碑效应，扩大企业和项目的品牌影响力。常规服务常规服务特色服务内容特色服务内容家居服务家居服务家政秘书服务家政秘书服务商务秘书服务商务秘书服务24h门卫保安代请家教、保姆天气呵护服务秘书留言公共设备的维护和管理代送鲜花、礼品幼童托管中心代购飞机票及协助预先交通安排社区保洁长者特别服务车辆援助代资讯传送绿化养护伤残人士特别服务物品调剂托存代定商务旅游手续及酒店预定入户维修服务汽车清洗、代送洗衣物家政培训中心代接送客人、代送餐家居清洁代购日用品及食物、看护病人家电维修代请医生、空调护理服务代订日用品及报刊杂志家庭绿化、盆景造型儿童专长培训班代办有线电视、代办互联网代办电话及煤气开户基本物管服务基本物管服务+个性化软性服务个性化软性服务p 产品建议产品建议/智能化设施建议智能化设施建议一方面，淮安消费者对智能化设施关注度不高，而对物管费较敏感。另一方面，考虑到项目周边绿地、恒大等品牌开发商林立，其项目在智能化设施的打造，可能使本项目面临物管硬件的竞争。因此，建议，建议在成本和物管费可控的基础上，在满足常规智能化设施的同时，适当在成本和物管费可控的基础上，在满足常规智能化设施的同时，适当增加其他智能化设施，增加其他智能化设施，以提升项目品质和形象，增强项目市场竞争力。适当完善智能化设施体系适当完善智能化设施体系常规智能化设施常规智能化设施可视对讲门禁系统防越报警系统智能安防系统其他智能化设施其他智能化设施闭路电视监控停车管理系统智能联网系统电子巡更背景音乐燃气泄漏报警和自动切断系统防盗报警及紧急求助系统p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究各类型产品研究各类型产品研究客户目标客户目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议项目重要提示项目重要提示p 开发时序建议开发时序建议123456体育中心体育中心开发分期拟定：开发分期拟定：p 出于树立形象，塑造标杆产品考虑，启动出于树立形象，塑造标杆产品考虑，启动区应先开发临枚皋路、体育中心东侧的区应先开发临枚皋路、体育中心东侧的1号地号地块。块。p 考虑到考虑到2、3、4、5号地块的物业组合具有号地块的物业组合具有相似性，相似性，2、4号地块临近规划中的片区中心，号地块临近规划中的片区中心，将配建集中式商业，因此，在开发时序上依次将配建集中式商业，因此，在开发时序上依次为为2、4、3、5号地块。号地块。p 虽然虽然6号地块临近宁连公路，私密性有所衰号地块临近宁连公路，私密性有所衰减，但随着新城的逐步建设，可享受新城发展减，但随着新城的逐步建设，可享受新城发展所带来的升值利好，因此，最后开发所带来的升值利好，因此，最后开发6号地块。号地块。开发分期策略总纲：开发分期策略总纲：p 以市场高接受度产品为主保证市场良好开以市场高接受度产品为主保证市场良好开局，顺利回现；局，顺利回现；p 每期都有产品组合，扩大客户层面；每期都有产品组合，扩大客户层面；p 期期产品有搭接，开发档次逐步提升，保期期产品有搭接，开发档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔高；证项目价值高走趋势，形象不断拔高；p 期期有亮点，确保项目不断有兴奋点以及期期有亮点，确保项目不断有兴奋点以及市场与客户持续的关注度。市场与客户持续的关注度。一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期启动期策略启动期策略借势新城与奥体规划，打破区位障碍，塑借势新城与奥体规划，打破区位障碍，塑 造标杆产品，拨高形象，吸引社会关注造标杆产品，拨高形象，吸引社会关注形象第一形象第一 利益第二利益第二人气第一人气第一 实验第二实验第二速度第一速度第一 价格第二价格第二主流第一主流第一 创新第二创新第二 以总体形象及标杆产品的建立为开发目标，适当控制开盘难度。 启动期多种产品递延线同步开发，展现品质、塑造标杆为主，实验市场为辅。 借低密度住宅展示带动整体形象，以该形象拉动下的公寓走量为本期目标； 通过样板场景、产品品质展示、创新赠送吸引关注区域的投资者和先行者。p 开发时序建议开发时序建议/分期开发策略分期开发策略二期开发策略二期开发策略立足未来，打造样板，以日益完善的交立足未来，打造样板，以日益完善的交 通和生活配套，留住客户通和生活配套，留住客户三期开发策略三期开发策略以真正完备的生活配套，创造生活示以真正完备的生活配套，创造生活示 范，打消客户顾虑，提升价格范，打消客户顾虑，提升价格四期开发策略四期开发策略成熟的社区、稀缺的低密度住宅，追求成熟的社区、稀缺的低密度住宅，追求 高价和利润高价和利润五期开发策略五期开发策略稀缺的低密度住宅，坐享新城升值利稀缺的低密度住宅，坐享新城升值利 好，创造物业价值最大化好，创造物业价值最大化p 开发时序建议开发时序建议/分期开发策略分期开发策略六期开发策略六期开发策略主流高层产品，挖掘物业最大价主流高层产品，挖掘物业最大价 值，创造最大利润值，创造最大利润参照项目参照项目0909年全年年全年销量销量所在城市所在城市0909年全年全年商品房销量年商品房销量销冠所占比例销冠所占比例绿地世纪城（徐州）绿地世纪城（徐州）约30万414万左右7%淮安万达广场（淮安）淮安万达广场（淮安）约15万345万左右4%苏宁天华硅谷（南京）苏宁天华硅谷（南京）约40万900万左右4.5%参照一：城市销售冠军占城市销售量比例注：滨湖世纪城数据皆为09年上半年数据，全年具体数据还没统计出来，但比例基本一致。以参照一计算单体销售量：城市销售总量 （4%7%）=18-31.5万万备注：2009年淮安全市商品房销量约530万。通过市场分析，在市场稳步上行期，年销量涨幅约20%左右；在市场调整或遇冷期，年销量降幅约15%左右；目前淮安市场处于调整期，因此，预计淮安全市预计淮安全市2010年商品房销售量在年商品房销售量在450万左右。万左右。p 开发时序建议开发时序建议/开发周期预测开发周期预测在计算项目开发周期上采取以下参考标准：1）不同城市销冠对比法2）淮安历年销冠对比法3）市场容量测算法通过上述方法计算，结合我司多年地产操作经验及对市场变化的把握，综合给出我司认为符合市场情况的合理开发周期。参照项目参照项目年份年份项目销售量项目销售量淮安市区全年淮安市区全年商品房销售量商品房销售量所占比例所占比例康城明珠康城明珠200710万左右194万5%淮海第一城淮海第一城200811万左右143万8%万达广场万达广场200915万左右345万4%参照二：淮安历年销售冠军占市区销售比例以参照二计算单体销售量：城市销售总量（4%8%）=15-30万万备注：2009年淮安市区商品房销量为345万，2010年1季度淮安市区商品房销售总量约65.5万，同比增长10%；以此增幅计算，预计市场形势平稳情况下，淮安市区预计市场形势平稳情况下，淮安市区20102010年商品房总体销售在年商品房总体销售在380380万左右。万左右。p 开发时序建议开发时序建议/开发周期预测开发周期预测参照三：市场容量测算法0909年销售总套数年销售总套数99349934套套80-99100-119120-143已售出（套）已售出（套）355828682119总价范围（万元）总价范围（万元）324040484857占全年总占全年总销售比率销售比率35.81%28.87%21.33%本项目物业总价主要定位在40-60万之间，此总价范围内物业在淮安销售最好，约占总销售量的86%。预计市场平稳形势下，淮安市区2010年商品房销量约380万；若市场调整或遇冷，市区销量降幅约40%（参考07-08年起伏状况），2010年淮安市区商品销量则约230万。因此，预计淮安市区2010年销售量区间为230-380万，明年该总价范围内的物业销售量：（230-380） 86%=198-327万因本项目所在区域开发程度较低，假设项目销量占该区间段的因本项目所在区域开发程度较低，假设项目销量占该区间段的5%计算：计算：（230-380）5%=12-19万万p 开发时序建议开发时序建议/开发周期预测开发周期预测在开发周期确定上，主要参照三种方法推算进入销售时1年的年销售量。受到国家房地产市场调控政策影响，预计淮安房地产市场将进入调整期，未来商品房成交量将有所波动。但与此同时，目前淮安房地产市场处于受到淮安房产市场正处于高速发展阶段，潜在客群众多，市场仍存在较大容量。但同时要注意到本项目最大的硬伤即在于其区位与区域认知度上，所以本项目的销售量必将不能与主城板块抗衡。综合多种因素分析，我司估算项目年销售量在我司估算项目年销售量在1215万万。（注：前期项目售卖低密度住宅时，预计年销售量在6-8万）年销售量年销售量方法一方法一18-31.5万方法二方法二15-30万方法三方法三12-19万p 开发时序建议开发时序建议/开发周期预测开发周期预测可见，项目开发周期预计2011年拿地启动，销售周期预销售周期预计在计在13-16年年，加上建设期，加上建设期1年年，共需要14-17年年的开发的开发周期周期。项目总体量约159万平米，项目年销售量10-15万计算预计销售周期需要159/（12-15）=13-16年年。销售周期测算：销售周期测算：p 开发时序建议开发时序建议/开发周期预测开发周期预测p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究各类型产品研究各类型产品研究开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议开发时序开发时序l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议项目重要提示项目重要提示p 启动区产品建议启动区产品建议/产品组合产品组合依据项目整体定位及产品组合比例，启动区的产品组合重点遵循以下原则：在确保塑造标杆产品，体现项目品质的大前提下，尽可能多的布置低密度物业，启动区的低密度物业建议占低密度物业总量的35.5%，约6.83万；为了完善项目初期的基础配套，增加客户购买信心，建议启动区商业设置占一期建筑总量的12%约2.22万；小户型公寓可依据市场情况而定，先期暂不建设，体量控制在1.5万左右。产品形式产品形式作用及价格策略作用及价格策略价格区间定位价格区间定位 均价定位均价定位联排别墅联排别墅作用：树旗帜作用：树旗帜作用：树旗帜作用：树旗帜项目的价格标杆，定价略低于全市主流价格平台7000-8000元/7500元/花园洋房花园洋房作用：赚利润作用：赚利润作用：赚利润作用：赚利润定价紧跟全市平台价格或者略高于平台，实现项目高利润5000-6000元/5500元/高层高层作用：快回现作用：快回现作用：快回现作用：快回现总价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销3600-4300元/4000元/小户型公寓小户型公寓作用：快回现作用：快回现作用：快回现作用：快回现总价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销4300-5000元/4500元/商业商业作用：提价值作用：提价值作用：提价值作用：提价值定价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现商业价值8000-9000元/8500元/依据细分市场的专题研究，在宏观政策趋紧的情况下，预判后市发展保持基本平稳的态势，并依据细分市场的专题研究，在宏观政策趋紧的情况下，预判后市发展保持基本平稳的态势，并界定入市时间为一年半以后，针对各类型物业可实现价值进行初步的界定入市时间为一年半以后，针对各类型物业可实现价值进行初步的乐观估计乐观估计，各类型物业，各类型物业入入市售价市售价如下：如下：p 启动区产品建议启动区产品建议/价格预判价格预判产品形式产品形式作用及价格策略作用及价格策略价格区间定位价格区间定位 均价定位均价定位联排别墅联排别墅作用：树旗帜作用：树旗帜作用：树旗帜作用：树旗帜项目的价格标杆，定价略低于全市主流价格平台6500-7500元/7000元/花园洋房花园洋房作用：赚利润作用：赚利润作用：赚利润作用：赚利润定价紧跟全市平台价格或者略高于平台，实现项目高利润4000-4500元/4800元/高层高层作用：快回现作用：快回现作用：快回现作用：快回现总价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销3000-4000元/3500元/小户型公寓小户型公寓作用：快回现作用：快回现作用：快回现作用：快回现总价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现热销3800-4200元/4000元/商业商业作用：提价值作用：提价值作用：提价值作用：提价值定价与开发区及新城东片区的同类产品形成价差，通过总价优势实现商业价值7000-8000元/7500元/依据细分市场的专题研究，在宏观政策趋紧的情况下，预判后市遇冷，价格相对走低的态势，依据细分市场的专题研究，在宏观政策趋紧的情况下，预判后市遇冷，价格相对走低的态势，并界定入市时间为一年半以后，针对各类型物业可实现价值进行初步的并界定入市时间为一年半以后，针对各类型物业可实现价值进行初步的保守估计保守估计，各类型物业，各类型物业入市售价入市售价如下：如下：p 启动区产品建议启动区产品建议/价格预判价格预判p 启动区产品建议启动区产品建议/户型配比户型配比本项目联排别墅户型配比建议本项目联排别墅户型配比建议180-200200-250250-300300以上以上5%70%20%5%淮安淮安07-09年联排别墅供销面积段比例：年联排别墅供销面积段比例：150-200200-250250-300300以上以上供应套数8838710035销售套数623625311去化率70%94%53%31%销量占总销量比例13%74%11%2%150-200 户型供应全在香榭丽花苑项目1-4期中，早期此项目以经济型别墅定位，产品品质不高，因此面积远小于其他项目；目前在售的五期联排别墅中，户型较大，大都在250-300之间。本项目联排作为社区内高端产品，户型面积以舒适型为主。另外本项目产品线比较丰富，一期以花园洋房产品作为主力，因此我们建议联排适当控制200 以下及300以上面积的联排房源量。p 启动区产品建议启动区产品建议/户型配比户型配比本项目花园洋房户型配比建议本项目花园洋房户型配比建议90-100 100-120120-140140-160160以上以上10%15%45%20%10%淮安淮安07-09年花园洋房供销面积段比例：年花园洋房供销面积段比例：120以下以下120-140140-160160-180180-200200以上以上供应套数21695510014销售套数2159488012去化率100%94%87%80%086%销量占总销量比例1%69%21%4%05%淮安市场上花园洋房产品主力户型面积主要集中在120-140之间，以榕兴水韵天成、益兴名人湾项目为主，销售速度较快，市场反应良好。本项目花园洋房作为社区内性价比较高产品，户型面积以经济偏舒适型为主。为增加花园产品的附加值以及考虑市场差异化竞争，我司建议以退台式花园洋房退台式花园洋房创新型产品吸引市场关注。基于退台式花园洋房产品特点，在面积上将会出现90-100以及100-120中小户型产品，这也将扩大项目的客群面，充分体现低密度产品的经济型价值，实现项目的快速去化。p 启动区产品建议启动区产品建议/户型配比户型配比本项目高层住宅户型配比建议本项目高层住宅户型配比建议80-100 100-110110-120 120-140两房小三房三房 四房30%30%25%15%淮安淮安2009年普通住宅供销面积段比例：年普通住宅供销面积段比例：2009年淮安市场上普通住宅产品主要供应面积段为80-120，其中80-100的房源市场接受度较高，可以实现快速销售。受到总价较高的因素影响，144以上的普通住宅产品市场去化较为缓慢。随着2010年房贷新政的实施，预计未来市场中80以下的房源去化速度将有所提高。本项目普通住宅产品以高层为主，定位中端。为体现产品的性价比，实现项目的快速销售，应合理优化普通住宅产品面积，使得产品的总价得以有效控制。同时考虑到本项目尚有酒店式公寓产品作为小户型补充，以及高层建筑的得房率因素，我司建议不做80以下的小户型产品。面积面积8080以下以下80-10080-100100-120100-120120-144120-144144144以上以上户型户型一房两房两房三房两房三房三房四房三房四房四房以上供应套数供应套数1262905324911425173416359246154331106销售套数销售套数856270265190728125872089308312357去化率去化率68%30%82%79%54%76%58%65%54%37%54%销量占总销销量占总销量比例量比例8%3%27%9.1%3%26%21%0.3%0.8%1.2%0.6%联排别墅设计要点联排别墅设计要点p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计联排别墅联排别墅 “独立式做法独立式做法”方法一：龙湖滟澜山方法一：龙湖滟澜山过道分隔联排别墅过道分隔联排别墅方法二：万科第五园方法二：万科第五园围合式或错落式联院别墅围合式或错落式联院别墅车库做法：车库做法：龙湖全部地下行驶，直接与别墅地下层车库对接。地面无车行路，景观和别墅院落皆好处理。万科集中停车或车行入户，尽量减少地面车行线路。只要处理好车库问题，别墅的组合和院子就比较好设计。只要处理好车库问题，别墅的组合和院子就比较好设计。联排别墅设计要点联排别墅设计要点p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计北京龙湖香醍漫步联排上海龙湖滟澜山上海龙湖滟澜山项目由独栋、联排、叠加别墅组成，总体容积率为1。全部采用人车分流，地面不设车行道，为项目增加了土地利用率，从而为景观和院落创造出充分的打造空间。可借鉴案例：上海龙湖滟澜山可借鉴案例：上海龙湖滟澜山 北京龙湖香醍漫步北京龙湖香醍漫步联排别墅设计要点联排别墅设计要点p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计万科第五园万科第五园联排别墅组团，采用集中式停车，尽量减少地面行车道，提高了土地利用率，从而提升了整个项目的容积率。在产品设计上采用围合式和错落式联院别墅形式，提升了产品的景观价值与私密性。可借鉴案例：万科第五园可借鉴案例：万科第五园联排别墅户型平面建议联排别墅户型平面建议p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计依据前述对联院别墅在提高容积率方面的分析，建议本项目在联排别墅设计上除了可采用常规的联排别墅做法，也可适当创新引入联院别墅，创造产品兴奋点。联院别墅一般采用“L”型或“U”型户型设计，虽解决了南北两侧房屋的日照间距问题，但不能避免的是，有一些功能空间为东西朝向。因此，在功能空间的布置方面，要尽量保证主尽量保证主要功能空间的良好采光和通风，以及保证其具有最好的景观面要功能空间的良好采光和通风，以及保证其具有最好的景观面，以保证居住的舒适度。起居室南北向排布，南向采光，且有南向庭院景观。主卧室南北向排布，南向采光，且有良好的视野。厨房及餐厅等次要厨房及餐厅等次要功能空间东西朝向，功能空间东西朝向，也能保证一定的通也能保证一定的通风、采光。风、采光。以花园为中心，建筑以“L”型围绕在花园的周边，整个房型大面宽、短进深，客厅、主卧等主要活动区面向花园，并设计大面积的窗，采光观景两相宜。可借鉴案例：新浦江城联院户型可借鉴案例：新浦江城联院户型地上总建筑面积地上总建筑面积219.51地上一层建筑面积地上一层建筑面积114.69地上二层建筑面积地上二层建筑面积104.82 联排别墅户型平面建议联排别墅户型平面建议p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计客厅三面采光，270度观景。主卧南北向通风、采光，良好景观效果。首层首层二层二层地下室地下室主卧套间南北向布置，保证良好的通风、采光和观景效果。家庭起居室北向采光，有北向庭院景观。厨房及餐厅等次要功能空间可厨房及餐厅等次要功能空间可以布置东西朝向，同样做到通以布置东西朝向，同样做到通风、采光，且有不错的景观面。风、采光，且有不错的景观面。可借鉴案例：可借鉴案例：香江别墅香江别墅地上建筑面积地上建筑面积334.23334.23平米平米联排别墅户型平面建议联排别墅户型平面建议p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计可借鉴案例：可借鉴案例：万科第五园万科第五园联排别墅约联排别墅约191191平米平米三层平面图二层平面图n主卧区“空中立体小院”，尽享私密；n约18米天窗侧面采光，营造直入主卧区的“天光走廊”；n六户合院后排单位，可共享100余平方米合院式大中庭。一层平面图花园洋房设计要点花园洋房设计要点p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计退台式花园洋房退台式花园洋房相对于普通多层产品，退台式花园洋房因为其独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势:n市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力n通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；n层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；n可为客户提供从舒适三房到豪华四房的多种户型选择，顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受；n退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧；n花园洋房能满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求。首层前后首层前后私家庭院私家庭院中间层每户独有中间层每户独有私家花园私家花园提升舒适度的提升舒适度的阳光房阳光房设计设计花园洋房设计要点花园洋房设计要点舒适性、高附加值、整体质感强是设计的最大要点舒适性、高附加值、整体质感强是设计的最大要点首层独立入户通道首层独立入户通道富有质感的富有质感的外立面外立面p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计首层户型首层户型二层户型二层户型三层户型三层户型花园洋房户型平面建议花园洋房户型平面建议n根据首层“情景房”的形体，每户向阳面都是层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的阳光露台；n多露台多花园赠送。同时层层退台式设计保证了上层具有更大的花园及空间；n露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更多享受日光，使居者充分与自然情景沟通；n露台与客厅毗连，并有较大的进深，便于安排活动；n半围合的设计使其拥有较强的私家感；n底层具有独立入户花园。可借鉴案例：万科情景洋房可借鉴案例：万科情景洋房p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间2 2层层3 3层层可借鉴案例：天津万科水晶城花园洋房户型可借鉴案例：天津万科水晶城花园洋房户型楼梯入户主卧套主卫，方便卫生4 4层层二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计花园洋房户型平面建议花园洋房户型平面建议可借鉴案例：上海金地未未来花园洋房户型设计可借鉴案例：上海金地未未来花园洋房户型设计150四房两厅115三房两厅89三房两厅p 启动区产品建议启动区产品建议/户型设计户型设计花园洋房户型平面建议花园洋房户型平面建议n大面积入户花园、露台面积赠送，增加产品附加值；n大面宽设置，保证卧室、客厅采光面大；n户型方正实用，面积利用率高。一期建设配套一期建设配套时序时序业态建议业态建议租售建议租售建议原因原因相关商相关商业配套业配套休闲风情商业街项目首次开盘前2-3月投入使用售楼处（会所）、幼儿园、健身中心、茶吧、品牌餐饮等约约0.60.6万平米万平米先期自留，后期视运营情况可出售1）前期做售楼处使用，展示项目，体现品质，发挥销售功能。2）后期统一招商经营，保证服务质量，给客户持续的高品质服务，保证项目形象。商业一期整体销售过75%后进入销售便利店、美容美发、银行、药店等服务配套约约1.071.07万平米万平米全部销售后期售卖，实现利润。p启动区产品建议启动区产品建议/配套建议配套建议p 启动区产品建议启动区产品建议/商业建议商业建议体体育育中中心心1地块地块枚枚 皋皋 路路1地块商业由枚皋路临街商铺与沿体育中心一侧的休闲风情商业街构成，具体商业设计建议如下：休闲风情商业街建筑体块示意枚皋路沿街商业休闲风情商业街面宽8米采用独立建筑体块，单体控制在600-800进深10米层数2层2层或局部3层层数107006000层高1层4.5-5米，2层4-4.5米业态定位展示型品牌商户，如银行、电信、休闲餐饮、酒吧、KTV、专业超市沿街街铺休闲风情商业街p 启动区产品建议启动区产品建议/样板区位置建议样板区位置建议体体育育中中心心1地块地块枚枚 皋皋 路路 为将项目形象完美的展现出来，本项目样板区建议通过公园式景观塑造，融合运动文化，体现项目的生态宜居特色。样板区的打造建议结合休闲风情商业街而建，重点包含以下三部分： 售楼处（会所）售楼处（会所）建议设置在1地块的会所内，典雅的西班牙风情建筑，集中展现项目风情与文化。样板房样板房2-3个典型户型，距离售楼处一定距离，让客户穿越休闲风情街再达到，增加销售过程的体验感。 休闲风情街休闲风情街含休闲体验区、景观示范区、休闲广场、商业配套等。先期对于商业的打造，可提前兑现生活价值，以增强客户购买信心，给予客户最直接的视觉与体验观感。景观示范区示意淮安打造精装样板房项目一览淮安打造精装样板房项目一览区域区域清河区清河区清浦区清浦区开发区开发区淮阴区淮阴区楚州区楚州区项目名称万达广场、水韵天成、茂华国际汇、亿力未来城、中天花园清江华府红豆美墅益兴名人湾无p 启动区产品建议启动区产品建议/样板房装修建议样板房装修建议精装样板房对客户杀伤力巨大，本项目通过具有国际水准的样板房打造，给参观客户留下深刻印象，促进客户购买。建议建议：n项目样板房建议与售楼处就近建设，方便参观；n样板房风格与项目建筑风格相适应，可选用豪华大气的欧式装修风格，营造浪漫优雅的生活气息，彰显尊贵感；n样板房室内饰品需个性化、洋气，如家私、灯饰等，提升样板房的视觉冲击力和感染力；n样板房装修注重生活场景的布置，贴近买家需求；n通过挂画的点缀和高档家具的陈设，突出样板房的艺术化和品位化。p 研究路径研究路径项目属性项目属性研究界定研究界定城市研究城市研究区域研究区域研究房地产市场研究房地产市场研究各类型产品研究各类型产品研究开发目标开发目标核心问题界定核心问题界定项目定位项目定位产产品品建建议议启启动动区区产产品品建建议议开发时序开发时序l 物业形态物业形态l 产品组合产品组合l 商配规划商配规划l 体量比例体量比例l 建筑风格建筑风格l 景观建议景观建议l 物管建议物管建议l 产品形态、组合产品形态、组合 及体量及体量l 价格预判价格预判l 户型比例户型比例l 户型平面户型平面l 配套建议配套建议l 示范单位建议示范单位建议项目重要提示项目重要提示p 项目重要提示项目重要提示/容积率及规划提示容积率及规划提示在地价恒定的前提下，我司建议甲方应向政府争取更高的容积率指标，这样可确保地块的后续发展空间拥有较大的弹性。建议甲方可采取尽量放大容积率指标的做法，在地价恒定且存在高容积率上限时，提前将土地圈住，后期可在高容积率上限的框架下依据市场需求及时调整内部各地块的容积率指标。即便为适应市场，在规划过程中损失容积率，相对于恒定的地价，同样存在较大的获利空间。在地价恒定为在地价恒定为105105万万/ /亩的前提下，应争取容积率指标的最大化亩的前提下，应争取容积率指标的最大化在规划设计阶段，应多以项目自身为考量因素，将项目的规划放在全局化的高度上去考虑，在结合新城控制性规划的同时，规划方案应多为项目自身倾斜，将有利条件尽可能多的考虑在项目的整体规划中。规划阶段以项目整体为考量因素，确保项目整体效益最大化规划阶段以项目整体为考量因素，确保项目整体效益最大化p 项目重要提示项目重要提示/拿地方式提示拿地方式提示在地价恒定的前提下，我司建议甲方应将各地块的容积率指标尽量提高，这样可确土地资源的稀缺在国内已经日益凸显，本项目地块价值及未来预期都是不可估量的。所以我司建议采取“圈定框架、分期拿地、恒定价格”的方式来获取土地资源。即中南集团与淮安市政府就拿地先期签订框架性协议，将各地块一次性纳入整体的框架协议当中，先期将土地资源归入企业名下；同时与政府明确分期拿地的原则，减少企业在运作过程当中的资金压力。为确保利润最大化，将土地价格匡定在一个恒定不变价格上，这样不仅可以使企业获得利润的最大化也可以帮助企业控制前期资本的投入量。 圈定框架、分期拿地、恒定价格圈定框架、分期拿地、恒定价格p 项目重要提示项目重要提示/开发要点提示开发要点提示由于现阶段的大盘项目多处于城市近郊或远郊，所以由区域成熟度不高所带来的配套较差或不完善，使得大盘项目基本都在采用提前实现较大体量商业，引入大卖场，将配套转换为道具使用，让客户能够较好的感受到入住后的未来预期。同时还提前实现医疗以及教育的优势，如珠海华发新城投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感。将低密度、品质感较好的产品，作为项目的启动区将低密度、品质感较好的产品，作为项目的启动区提前实现较大体量商业，将配套转换为销售道具提前实现较大体量商业，将配套转换为销售道具现阶段国内一些已成功运作的大盘项目，在开发次序上基本上都采用容积率低开高走的方式，将低密度、市场接受度高、品质感较好的产品，作为项目的启动区，且将启动区内的景观、建筑、户型、配套的样板功能体现无疑，将其标杆化，用以奠定市场地位、确立市场形象，如万科城在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林一并展示，未来生活场景得以充分呈现。大盘如何能在市场中脱颖而出，一方面是前面提到的相关配套，而更为重要的另一方面是产品，所以现阶段的国内大盘都较为注重产品的研发与创新，避免同质化的竞争，尽量通过创新型的产品来增加项目的附加值，如重庆龙湖地产在其所开发的项目中在产品创新方面得到了市场的高度认可，有效避免了同质化竞争。注重产品的研发与创新，避免同质化的竞争注重产品的研发与创新，避免同质化的竞争p 项目重要提示项目重要提示/开发要点提示开发要点提示大盘的开发与很多层面都有交叉，但对其影响最大的就是市场，在市场需求发生变化的情况下盲目的推进开发量是不适宜的，所以在开发过程中应当及时关注市场变化，根据需求随时调整开发进度及产品序列，使项目始终保持较高的市场竞争力。在开发过程中需注重建筑细节与人性化的体现在开发过程中需注重建筑细节与人性化的体现由于现阶段在国内参与大盘开发的企业基本上都是国内的知名开发企业，其多年多个项目累积出的开发经验已经使其拥有了较为知名的品牌，而这些品牌也开始反哺于购房者，其在开发过程中对于建筑细节的处理，人性化的体现，也使的其产品获得了较高的评价和肯定，如珠海华发新城的阳光车库、组团步道、道路分级等人性化、细节化设计。随时调整开发进度及产品序列，保持市场竞争力随时调整开发进度及产品序列，保持市场竞争力宏观层面宏观层面来自于政策与购房者信心层面的风险来自于政策与购房者信心层面的风险 2010年初国家针对房价过快增长的态势，出台一系列的调控政策，如国四条、国十条、多次上调存款准备金率等。这些政策出台后，成交量开始出现大幅下滑，房价有所松动，市场呈现遇冷趋势。同时，受宏观调控政策的影响，大量刚性需求者以及投资者开始观望，购房者信心受到考验。刚性需求和投资需求，因调控政策都受到遏制，供求关系被扭转，开发商将面临政策层面和购房者信心层面的双重风险。 p 项目重要提示项目重要提示/相关风险提示相关风险提示自09年金融危机影响逐渐减弱，淮安土地交易市场呈现火爆态势，土地供应量增大，各开发商纷纷加紧步伐进行土地储备。特别是，随着淮安各级政府招商引资力度的加大，引入一批品牌开发商，如绿地、恒大、融侨等。这些开发商拿地规模普遍较大，开发经验丰富，未来市场竞争非常激烈。市场层面市场层面来自于土地供应与众多品牌企业的竞争风险来自于土地供应与众多品牌企业的竞争风险 本项目位于政府新规划的淮安新城内，该板块尚处于初始开发阶段，周边基础设施和配套尚属空白，缺乏一定的板块认知度。项目与板块内的核心区域-板闸政务中心，被京杭大运河和里运河阻隔，连片发展实现度不高，且未来体育中心对板块发展的拉动效应难以预知，板块发展面临不可预知的风险。板块层面板块层面来自于新城规划之实现度与发展重点的风险来自于新城规划之实现度与发展重点的风险近年来，淮安政府加大房地产项目招商引资的力度，各部门都积极加入招商引资的大军中。淮安各级部门为完成招商引资的任务，前期以各类优惠政策吸引外地开发商进入淮安市场，但由于各级部门之间的权责不清，前期招商部门许诺的优惠条件，往往在后期难以兑现，如拆迁进度、地价抬升、规划报建等。本项目开发应采取措施，避免后期拿地和建设过程中面临的不可控风险。政府层面政府层面来自于政府管控机制的不可控风险来自于政府管控机制的不可控风险p 项目重要提示项目重要提示/相关风险提示相关风险提示本项目体量较大，建设周期长，在此过程中，对开发商开发和运营能力提出了较高的要求。风险规避不足下盲目启动导致的资金链断裂，是大盘开发过程中开发商普遍面临的风险。本项目的定位、规划设计、开发策略等方面应具备前瞻性、科学性，后期营销策略应体现市场性，开发运营须科学化、专业化，有效避免较长开发周期内的运营风险。 开发层面开发层面来自于开发运营能力及资金方面的风险来自于开发运营能力及资金方面的风险