房地产企业开发成本房地产企业开发成本核算、归集、分配核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控实务应用及纳税风险管控课程简介课程简介 本课程从解决房地产企业成本核算成本核算具体实务实务应用应用角度出发，通过对开发企业成本核算、归集、分配核算、归集、分配各环节相关财税基础理论知识结合对应的涉税风险分析，培养管控房地产企业全程的成本架构能力成本架构能力和涉税核算效率及技能涉税核算效率及技能。运用具体案具体案例例讲解各类房地产企业成本核算实务成本核算实务问题，全面提升提升财务人员对房地产企业的成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能。前 言 房地产企业在成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配方面存在的常见常见问题问题： 1、开发项目成本核算对象确定前成本核算对象确定前缺少对开发项目经营计划经营计划的的透彻了解，透彻了解，缺少统一规划缺少统一规划，给后期成本项目的预算和决算带来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配，造成成本核算信息的通用性差通用性差。 2、成本核算项目确定过程中缺少缺少对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税等等相关税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑，加大了后续核算的工作量。如确定成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题，进入土地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个项目的重新计算。 3、开发开发前期票据监管不规范前期票据监管不规范，造成后续核算难度加大。特别是土地增值税清算阶段出现票据处理的严重危机严重危机。 4、会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱，缺少缺少对房地产企业成本核算的预算和预算和决算知识决算知识，不能有效管控不同成本项目的比例，加大了票据的涉税违法风险。目 录一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序基本程序基本程序三、成本三、成本三、成本三、成本核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定四、成本四、成本四、成本四、成本核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置五、成本核算五、成本核算五、成本核算五、成本核算科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的归集和分配归集和分配归集和分配归集和分配八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的税会解析税会解析税会解析税会解析九九九九、开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的实务案例实务案例讲解和涉讲解和涉税风险分析税风险分析十、十、所得税汇算清缴中所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理成本与收入的税务处理十一、十一、十一、十一、“营改增营改增营改增营改增”对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法1 1、符合符合会计准则等会计准则等会计政策会计政策; ;2 2、与、与税收政策相衔接税收政策相衔接，减少，减少税会差异税会差异，有利于，有利于税收利益税收利益最优化最优化原则原则; ;3 3、满足企业、满足企业成本管理要求成本管理要求，便于为管理层提供有效数据、，便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。 一、成本核算的成本核算的总体要求及原则总体要求及原则1 1、确定、确定成本核算对象成本核算对象应根据成本核算对象成本核算对象确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定。(一)费用费用指企业一切开支一切开支及耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的所有耗费所有耗费，包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分计入当期损益的期期间费用间费用和最终形成存货（开发成本和开发产品）的生产性消生产性消耗费用耗费用。(二)开发企业成本对象成本对象成本成本即对象化的费用对象化的费用。房地产企业核算对象核算对象指为归集和分配开发产品开发、建造开发、建造过程中过程中的各项耗费耗费而确定的费用承担项费用承担项目目。包括土地土地开发产品、开发产品、房屋房屋开发产品开发产品，及按一定标准划分的具体成本对象具体成本对象。每一每一独立编制独立编制设计概（预）算设计概（预）算或每一或每一独立的独立的施工图预算的施工图预算的单单项项开发工程项目开发工程项目为为成本核算对象成本核算对象。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序(三)不同税种成本核算对象成本核算对象的确定情况情况1 1、土地增值税土地增值税清算单位清算单位确定的相关税法要求确定的相关税法要求。国税发2006187号：土地增值税以国家有关部门国家有关部门审批的房地产开发项目开发项目为单位进行清算，对分期开发项目分期开发项目，以分期项目分期项目为单位清算。开发项目中同时包含同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用，应按清算项目可售建筑面积可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例或其他合理方法，计算确定清算项目扣除金额。辽地税函201292号：确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委发改委审批、备案确定的房地产开发项目开发项目作为清算单位；对分期开发项目分期开发项目，应以住建部门或国土规划部门下发的建设建设工程规划许可证工程规划许可证确定的分期建设项目分期建设项目作为清算单位。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序情况情况2 2、企业所得税企业所得税在在成本对象成本对象确定方面的相关要求确定方面的相关要求。国税发200931号第26条:成本对象成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目费用承担项目。总局公告总局公告20142014年第年第3535号号 （2014-6-16）自20142014年年7 7月月1616日日起：1、房地产企业应依据计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则确定已完工已完工开发产品的成本对象成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、原则、依据，共同成本分配原则、方法方法，及开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告专项报告，在开发产品完工当年完工当年企业所得税年度纳税申报时年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表年度纳税申报表一并报主管税务机关主管税务机关。房地产企业将已确定成本对象报送主管税务机关后报送主管税务机关后，不得随意调整或相不得随意调整或相互混淆互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整原因、依据和调调整原因、依据和调整前后成本变化情况整前后成本变化情况等出具出具专项报告专项报告，在调整当年调整当年企业所得企业所得税年度纳税申报时税年度纳税申报时报主管税务机关。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序总局公告总局公告20142014年第年第3535号号 2014-6-16：2、房地产企业应建立健全成本对象管理制度成本对象管理制度，合理区分已完已完工工成本对象、成本对象、在建在建成本对象和成本对象和未建未建成本对象成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料证据材料，以备税务机关检查。3、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报成本对象确定专项报告告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产企业补齐、修正；对对成成本对象确定不合理本对象确定不合理或或共同成本共同成本分配方法不合理的分配方法不合理的，主管税务，主管税务机关机关有权进行合理调整有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行税务机关应进行专项检查专项检查；对；对不如实出具专项报告不如实出具专项报告或或不出具不出具专项报告的专项报告的，应按税收征收管理法相关规定处理。，应按税收征收管理法相关规定处理。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序2 2、设置设置成本核算成本核算科目，科目，归集开发成本归集开发成本。建立成本合同台成本合同台账账，核算和归集开发成本。3、确定确定成本成本分摊方法分摊方法。按受益受益原则和配比配比原则，确定应应分摊成本费用分摊成本费用在各成本核算对象之间分配方法和标准分配方法和标准。4、在在成本核算对象成本核算对象之间之间分摊成本分摊成本。将归集的开发成本费用按确定方法和标准确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。5 5、计算计算各成本核算对象的各成本核算对象的开发总成本开发总成本，编制项目开发成项目开发成本计算表本计算表。6 6、结转、结转完工开发产品完工开发产品成本。成本。正确划分正确划分完工完工和和在建在建开发产开发产品之间的开发成本，分别结转品之间的开发成本，分别结转完工开发产品完工开发产品成本，按成本，按建筑建筑面积面积计算完工产品计算完工产品单位成本单位成本。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序7 7、结转、结转已销开发产品已销开发产品成本。成本。正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售面积面积( (由主管部门划分提供由主管部门划分提供) )，根据有关规定分别计算，根据有关规定分别计算可售可售面积、不可售面积面积、不可售面积应负担成本，按与结算销售收入配比原应负担成本，按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。8 8、编织、编织成本报表成本报表。根据根据成本管理和核算成本管理和核算要求，总括反映要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。注意：对房地产企业成本核算成本核算，成本对象成本对象和和成本项目成本项目的的划分划分和确定和确定是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序三、成本核算对象的确定为满足核算企业经营成果经营成果需要，须按一定原则和方法一定原则和方法确定成本核算对象，归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。 1、什么是成本核算对象成本核算对象？指指房地产企业开发经营中，为归集和分配房地产企业开发经营中，为归集和分配费用费用而确定的而确定的费费用承担者用承担者。成本核算对象成本核算对象不同于不同于最终开发产品开发产品，它是具有不同使用功能的开发成本开发成本归集单元归集单元，可理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤手段和中间步骤。归集不同归集不同最终开发产品成本最终开发产品成本才是成本核算的目的目的。三、成本核算对象的确定2、成本核算对象确定前提确定前提。（1）确定前确定前要透彻了解透彻了解开发项目经营计划经营计划，合理确定项目分期项目分期，清楚项目立项文件立项文件、“四证四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面规定，清楚清楚所有开发产品处理方式处理方式或处理方式可能发生变化，提高划分合理性划分合理性。（2）确定时确定时财务部门和预算或成本部门财务部门和预算或成本部门应充分沟通，规范规范成本核算对象使用名称使用名称，保持部门之间成本核算对象划分一致划分一致，提高成成本信息本信息通用性通用性。（3）在项目策划、实施和决算策划、实施和决算阶段，保持划分一致划分一致，保持项目预预算和决算算和决算成本核算数据口径一致口径一致。（4）成本核算对象成本核算对象不同于开发产品种类开发产品种类，确定成本核算对象宜细宜细不宜粗不宜粗，以适应开发产品处理方式处理方式可能发生的变化，满足土地增土地增值税计算、对成本核算进行策划值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配共同成本分配需要。（5）成本核算对象划分应满足成本计算满足成本计算的的需要需要，便于成本费用归集，适应成本监控要求成本监控要求。三、成本核算对象的确定3、成本核算对象的确定原则确定原则。（1）可否销售可否销售：开发产品能对外经营销售的能对外经营销售的，应作独立成本核算独立成本核算对象核算；不能对外经营销售的不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入摊入能对外经营销售的能对外经营销售的成本核算对象成本核算对象。（2）分类归集分类归集：对不同开发地点、竣工时间跨年或产品结构类型存存在明显差异的在明显差异的群体开发项目群体开发项目，应分别作分别作成本核算对象核算。（3）功能区分功能区分：开发项目某组成部分相对独立某组成部分相对独立，且具有不同使用功具有不同使用功能能时，可作独立作独立成本核算对象核算。（4）定价差异定价差异：开发产品因其产品类型或功能不同类型或功能不同而导致其预期预期售售价存在较大差异的价存在较大差异的，可分别作分别作成本核算对象核算。（5）成本差异成本差异：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成建造成本出现较大差异本出现较大差异的，可分别作分别作成本核算对象核算。（6）权益区分权益区分：开发项目属受托代建或多方合作开发受托代建或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象核算。三、成本核算对象的确定4、成本核算对象确定具体方法确定具体方法。情况情况1 1、一期开发完毕一期开发完毕项目。按差异差异性性原则和不同属性（可否销售）不同属性（可否销售）原则分别划分确定。（一）按开发产品差异差异性性原则划分确定。1.住宅住宅：多层、小高层、高层、别墅（独体、联排）；2. .商业地产商业地产：独立商业、写字间、酒店、公寓，车库（有产权）等；（二）如有不同属性不同属性（可否销售）分别按销售销售和持有持有划分确定。情况情况2 2、成片分期（区）开发成片分期（区）开发项目。以各期各期( (区区) )为成本核算对象。在按期(区)划分基础上：（1）如同一期内有不同属性（可否销售）、物业类型不同属性（可否销售）、物业类型，还应按可否可否销售销售及物业类型物业类型划分。（2）如同一项目有裙楼、公寓、住宅、写字楼等不同功能不同功能的；或同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构不同结构的，还应按功能功能或结构结构划分成本核算对象。 三、成本核算对象的确定3、成本核算对象确定具体方法。情况情况3 3、配套设施配套设施。（一）对独立的独立的设计概算设计概算或施工图预算的施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发成本，一般应单独作单独作成本核算对象。（二）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施配套设施，按属性（是属性（是否出售）否出售）确定成本对象。1. 属营利性营利性的，或产权归企业所有的产权归企业所有的，或未明确产权归属的未明确产权归属的，或无偿赠与无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的其他单位的，应单独作成本核算对象。除企业自用企业自用按建造固定资产固定资产处理外，其他一律按建造开发产品建造开发产品处理。2.属非营利性且产权属全体业主非营利性且产权属全体业主的，或无偿赠与无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费有关规定处理。三、成本核算对象的确定3、成本核算对象确定具体方法。情况情况4 4、车库车库（一）计容积率的计容积率的地上车库，可办理产权可办理产权对对外外销售的销售的，单独单独作作成本核算对象。（二）地下、半地下车库（车位）可办理产权可办理产权对对外外销售的销售的，单独作单独作成本核算对象。（三）利用人防设施人防设施的车库（车位），不单独作不单独作成本对象，其建造费用按公共配套设施费公共配套设施费有关规定处理。注意事项：成本对象在成本对象在开工前开工前根据规划等确定，已确定不得根据规划等确定，已确定不得随意变更。随意变更。情况1：一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置两层设置。 第第一层：项目内一层：项目内共同成本共同成本设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费开发成本开发成本项目（一期）项目（一期）共同成本共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况1：一期开发完毕的项目一期开发完毕的项目， 成本核算对象两层设置两层设置。 第二第二层：层：具体具体成本成本对象对象设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费开发成本开发成本项目项目具体具体成本成本对象（住宅等）对象（住宅等） 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目， 成本核算对象三三层设置层设置。 第第一层：一层：分期（区）分期（区）项目内项目内共同成本共同成本设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费 开发成本开发成本项目项目共同成本共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目， 成本核算对象三三层设置层设置。 第二第二层：项目内层：项目内共同成本共同成本设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费开发成本开发成本项目项目（一期）（一期）共同成本共同成本 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置情况2：成片分期（区）开发成片分期（区）开发的项目的项目， 成本核算对象三三层设置层设置。 第三第三层：层：具体成本对象具体成本对象设置设置 土地征用及拆迁补偿费（土地成本） 前期工程费 基础设施费开发成本开发成本项目项目（一期）（一期）具体成本对象（住宅等）具体成本对象（住宅等） 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费四、成本核算对象的具体设置四、成本核算对象的具体设置开发成本的核算开发成本的核算一、一、土地成本土地成本（土地征用及补偿费）（土地征用及补偿费）指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括：（一）土地出让金土地出让金：按国有土地使用权出让合同出让合同缴的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、耕地占用税耕地占用税、及其他为取得土地使用权发生支出。国税发2007129号：耕地占用税纳税人耕地占用税纳税人应主要依据农用地转主要依据农用地转用审批文件认定用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用标明用地人的，用地人为纳税人地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。实际用地人为纳税人。因此企业购买土地缴纳的出让金和缴纳政府购地发生的相关费用，应包含耕地占用税。五、成本核算科目的五、成本核算科目的核算及票据处理核算及票据处理（二）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（三）购土地的契税契税：土地使用权转让转让缴的契税。契税相关政策：财税2004134号1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。情况1：以协议方式出让协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认价格。土地基准地价土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理情况2：以竞价方式出让的竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价成交价格竞价成交价格，土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用应包括在内。2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的补缴的土地出让金和其他出让费用。案例：某房地产公司开发一处经济适用住房经济适用住房(土地系划拨划拨用用地地)，同时发生部分土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。请问：房地产企业发生的“土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费”是否需缴契税？六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理【相关文件】辽地税发200749号：1、棚户区改造项目棚户区改造项目指符合城市棚户区城市棚户区改造条件，列入城市棚户区改造方案和计划，报全省城市集中连片棚户区改造协调小组审定后列入省棚户区改造计划列入省棚户区改造计划的城市棚户区改造项目城市棚户区改造项目。2、对上述棚户区改造项目棚户区改造项目，实行下列契税、城镇土地使用税、营业税征免政策：（1）以划拨方式取得划拨方式取得土地使用权用于棚户区改造的，不征契不征契税税；以出让方式出让方式取得土地使用权用于棚户区改造的应按规定征征收契税。收契税。（分土地取得方式）（2）对政府组织并实施的政府组织并实施的拆迁补偿拆迁补偿免征契税免征契税；对由开发企业开发企业实施的拆迁补偿实施的拆迁补偿应按规定征收契税征收契税。（分实施方体）六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（四）大市政配套费大市政配套费：按政府相关文件规定缴的大市政配套费用及自建红线外红线外基础设施费用，如：红线外排水、采暖、燃气、高低压系统发生费用。（五）其他其他：土地闲置费、滞纳金土地闲置费、滞纳金、土地登记费等不能在以上明细中进行归集的或不能预期的其他土地成本。相关税收政策根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第7条规定，对企业因违约而承受的处罚性开支处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金土地闲置费及契税滞纳金等，不属按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税土地增值税时不能作为不能作为正常成本费用支出予以扣除。国税函2010220号：房地产企业逾期开发缴的逾期开发缴的土地闲置费计算土地增值税土地增值税时不得扣不得扣除。除。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理开发前期准备费开发前期准备费（前期开发费）（前期开发费）指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。包括内容：（一）咨询调研费：咨询调研费：项目立项前、立项后对项目进行可行性研究及聘请相关专家或向中介机构支付的咨询调研费。如：可行性研究费、公证费及规划、交通、环境评估费、市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用等。（二）设计费设计费：项目立项后的立项后的规划设计费、施工图设计费及各项基础设施单独发生的设计费，如：方案招标费、规划设计模型制作费、专家咨询费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费、基础设施类园林设计费等。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理开发前期准备费（前期开发费）开发前期准备费（前期开发费）（三）报批报建费报批报建费：缴给政府行政事业单位行政事业单位的项目开发相关费用，包括消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、安检费、质检费、验收费、质量监督管理费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费；水、电、煤气、热力等增容费及其他报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费等。（四）人防建设费：人防建设费：按政府相关规定缴的人防异地建设费人防异地建设费及自建人防设施自建人防设施完工后分配进入的分配进入的成本费用。自建人防设施自建人防设施作为单一产品对象单一产品对象进行管理，其成本核算同无偿公共配套设施无偿公共配套设施，完工后分配计入分配计入单一产品对象对应的该科目。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理开发前期准备费（前期开发费）开发前期准备费（前期开发费）（五）勘探测绘费勘探测绘费：初勘、详勘及建造研究用房的材料及施工费等费用。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；项目开发前各种测绘费，如土地测绘费、房屋测绘费等。（六）临时设施费临时设施费：接通红线外通红线外施工用临时道路的建造、拆除等费用；接通红线外施工用临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费、开发商承担的工程前期施工用电费等费用；接通红线外施工用临时给排水设施的建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费前期施工用水费等费用；为达到设计地坪标高发生的场地清场地清运费、平整运费、平整等费用，包括挖山，大回填等；非总包单位的临时围墙、围板的建造、装饰、拆除费用；工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时设施内的电器、家具等资产不属临时设施费。（七）其他其他：不能在以上明细中归集的、不可预期的其他开发前期准备费，如挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理基础设施费基础设施费。指项目开发中发生在红线内、主体建筑安装工程外的红线内、主体建筑安装工程外的道路、广场、供电、供水、供气、供热、排污、排水、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施工程发生支出。包括内容：（1 1）室外室外给排水给排水系统费：系统费：开发产品红线内红线内给排水系统，包括：红线内自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、中水系统、热水系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用。（2 2）室外室外采暖采暖系统费系统费：开发产品红线内红线内采暖系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，独立建设的热交换站土建、安装工程费，独立建设的锅炉房土建、安装工程费等费用。（3 3）室外室外燃气燃气系统费系统费：开发产品红线内红线内燃气系统，包括：红线内铺设管道系统的管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，调压站土建、安装工程费等费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（4 4）室外室外高低压高低压系统费系统费：开发产品红线内红线内高低压系统，包括：红线内高压线路及低压线路的线路工程铺设费、接口补偿费、搭桥费等工程费，独立建设的配电室、开闭站的土建、安装工程费等费用。（5 5）室外室外消防消防系统费系统费：开发产品红线内红线内的室外消防系统的施工费等。（6 6）室外室外智能化智能化系统费系统费：开发产品红线内红线内的电子巡更系统、监控系统等线路铺设、设备安装、室外背景音乐设施采购及安装及按规定应缴的有关费用等（7 7）园林园林环境工程费环境工程费：开发产品过程中发生的绿化、环境等设施支出。（8 8）绿化及小品绿化及小品建设费建设费：人工草坪、栽花、种树等绿化支出费用；雕塑、喷泉、环廊、假山、凉亭、人工湖、儿童乐园、健身器材等工程费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（9 9）道路及广场道路及广场建设费建设费：道路铺设及广场建设等工程费用。（1010）室外交通室外交通设施费设施费：各种室外交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等费用。（1111）其它园林环境工程费其它园林环境工程费：围墙建设费用；室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外灯箱、灯牌等；垃圾筒、坐椅等零星设施支出。（1212）其他其他：不能在上述明细项目中归集的、不可预期的建设基础设施费用支出。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理建筑安装工程费建筑安装工程费指项目开发中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。自营工程自营工程应包括建筑过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等；发包工程发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”确定，有甲供材料、设备的，还应包括甲供材料、设备费。具体内容：（一）主体建筑工程费主体建筑工程费：产品开发建设中发生的各项建筑工程费用，包括内容：（1 1）基础工程费基础工程费：包括地基处理、土石方工程、护壁（坡）、降水、桩基及桩基检测、主体结构基础等费用。（2 2）结构主体及粗装修工程费结构主体及粗装修工程费：包括结构主体及粗装修、总包开办费、照管费、外墙保温及涂料、防火卷帘门、防火门、入户门等工程费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（3 3）铝合金塑钢门窗及幕墙工程费铝合金塑钢门窗及幕墙工程费：除通风工程通风工程以外的室外百叶，阳台玻璃栏板及金属栏杆。（4 4）公共部位精装修工程费公共部位精装修工程费：主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊公共走道及电梯厅等精装修费用。（5 5）室内精装修工程费室内精装修工程费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台精装修费用及户内门费用。相关文件关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2003206号）规定，建筑安装工程费建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金直接费、间接费、利润和税金组成。直接费直接费由直接工程费直接工程费和措施费措施费组成。直接工程费：指施工中耗费的构成工程实体的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：指施工中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品费用。根据建标根据建标20032062003206号规定，只有构成号规定，只有构成工程实体的材料费工程实体的材料费才构成才构成建筑安装工程费内容建筑安装工程费内容。而精装修所用家电、家俱精装修所用家电、家俱不构成不构成工程实体，工程实体，不符合土地增值税扣除项目内容，因此不能作成本项目不符合土地增值税扣除项目内容，因此不能作成本项目扣扣除。除。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理其它主体建筑工程费：除上述工程费用外其他与主体建筑工程相关的费用支出。（二）主体安装工程费主体安装工程费：产品开发建设中发生的各项安装工程费用，包括内容：（1 1）给排水工程费：给排水工程费：给水、排水、中水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用。（2 2）空调工程费空调工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用。（3 3）采暖工程费采暖工程费：水暖、汽暖等供热设施安装及管道敷设等费用。（属房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起）（4 4）通风工程费通风工程费：通风风道及设备的安装等费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（5 5）电气工程费电气工程费：主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用、动力照明及防雷接地工程费用。（6 6）室内弱电工程费室内弱电工程费：包括保安监控、停车管理系统、电信网络、卫星电视、三表远传、家居智能化、独立于消防广播外增设的背景音乐等弱电工程的设备采购及安装费用。（7 7）消防工程费消防工程费：消防报警系统、气体灭火、消火栓及自动喷淋系统设备采购及安装工程费用。（8 8）燃气工程费燃气工程费：煤气管线等燃气设施采购及安装工程费用。（9 9）电梯工程费电梯工程费：电梯设备供应及安装费用。（1010）其它主体安装工程费其它主体安装工程费：除上述工程费用外其他与主体安装工程相关的费用支出。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（三）其他工程费其他工程费：其他不能在上述两项中归集的建筑安装工程费，具体内容：（1 1）工程监理费工程监理费：支付给工程监理单位的费用。（2 2）工程咨询服务费工程咨询服务费：招标咨询公司招标费，代办招投标费用，预算和结算审核费用。（3 3）车库交通设施费车库交通设施费：车库内交通设施、划线、标识费用，室内标识牌、示意图等费用。（4 4）检验检测费检验检测费：项目开发中的有关主体工程的室内空气检测费，消防、环境、电气等各种检测费用。（5 5）其他工程费其他工程费：除上述工程费用外，其他不能在主体建筑工程费、主体安装工程费中归集的工程费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理公共配套设施费公共配套设施费指项目规划许可中规划许可中配套设施。指产品开发过程中，根据有关法规，产权（包括收益权）产权（包括收益权）不属开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留不属开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。一般包括：游泳池、会所、学校、幼儿园、网球场、邮局、临时公建、独立垃圾楼、居委会、派出所、岗亭、自行车棚、公厕等设施的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理开发间接费开发间接费指房地产企业内部独立核算单位独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项目费用。各项目公司开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等部门发生的费用计入本科目。包括内容：（一）现场管理费用现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、临时用工劳务费、办公费、通讯费、差旅费、业务招待费、培训费、会议费、市内交通费、车辆使用费、租赁费、修理费、折旧费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、水电费、误餐费、物业管理费、咨询费、保险费、办公室装修费用、周转房的摊销等。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理工资工资：指开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等(以下简称现场管理部门现场管理部门) 人员的工资、奖金及工资性补贴。对临时雇佣的劳务工支付劳务费不在本项目核算，在“临时用工劳务费临时用工劳务费”科目核算。福利费福利费：指现场管理部门人员实际发生的福利费支出。工会经费工会经费：指现场管理部门人员工资总额2%计提的缴工会掌握使用的工会活动经费。职工教育经费职工教育经费：指按现场管理部门人员工资总额2.5%计提的用于职工教育的经费。社会保险费社会保险费：指按现场管理部门员工提取的基本社会统筹保险基金，包括基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险等。住房公积金住房公积金：指按国家规定为现场管理部门员工提取的住房公积金。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理劳动保护费劳动保护费：指现场管理部门发生的劳动保护用品购置费等。临时用工劳务费临时用工劳务费：指现场管理部门临时雇佣的劳务工所支付费用。办公费：办公费：指现场管理部门发生的各种办公用品、文件资料的邮寄费、IT软件硬件维护费、资料费、印刷费等。通讯费通讯费：指现场管理部门发生的通讯设施开通费用、固定电话费、手机费、网络使用费等。差旅费差旅费：指现场管理部门因公出差、法定探亲假实际发生的车、船、飞机、交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。误餐费误餐费：指现场管理部门的人员因公错过就餐时间，需在外就餐的，根据实际误餐次数，按规定标准支付的误餐费。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理交际应酬费交际应酬费：指现场管理部门为开发经营活动的合理需要而支付的招待费用。会议费会议费：指现场管理部门召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等。市内交通费市内交通费：指现场管理部门人员办理公司业务时在本市发生的交通费用。车辆使用费车辆使用费：指现场管理部门使用的内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、保险费、通行停车费等。租赁费租赁费：指现场管理部门租赁的开发用及管理用设备、办公场所或建筑等支付的租金。办公室装修费用：办公室装修费用：现场管理部门的办公室发生的装修费用。水电费水电费：指现场管理部门使用水、电的费用。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理物业管理费物业管理费：指现场管理部门发生的物业管理费，包括物业维护保养费、保安服务费、保洁费等费用。折旧费折旧费：指现场管理部门使用的各类固定资产计提的折旧费用。低值易耗品摊销低值易耗品摊销：指项开发部门、造价管理部门、工程设计采购部门、拆迁部门等现场管理部门使用的低值易耗品摊销的费用。无形资产摊销无形资产摊销：指公司分期摊销的与产品开发管理相关的无形资产价值，一般是工程管理软件的摊销。（二）资本化利息资本化利息：直接用于开发项目借款利息支出借款利息支出、汇兑损失、金融机构手续费，减去利息收入、汇兑收益净值。（三）咨询服务费咨询服务费：指各项目公司支付给集团开发咨询服务费。（四）物业完善费物业完善费：按规定应付的物业前期开办费、委托物业代管已竣工但未交付房屋的物业费、水电费等费用。（五）公共维修基金公共维修基金：按政府规定应由开发商承担的公共维修基金。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（六）后期维修费后期维修费：开发产品竣工验收后由开发商承担各项维修费用。（七）产权登记费：产权登记费：办理住宅相关权证的登记费、手续费等。(八)营销设施建造费营销设施建造费： 广告设施费广告设施费；销售环境改造费销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间现场设计、工程、装饰费；临时销售通道设计、工程、装饰等费用；售楼处装售楼处装修、装饰费修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品及保洁、保安、维修费。主体外搭设样板间还包括建造费用； 其他其他。（八）其他（八）其他：项目交付使用后发生的交付使用后发生的，按规定应由开发商补贴给物业公司水、电、气等价差，及其他不可预期、应计入开发间接费的费用，及营销设施建造费。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理一、一、房地产房地产企业企业涉及涉及发票发票方面方面主要法规主要法规1、行政处罚行政处罚 发票管理办法第22条任何单位和个人不得有不得有下列虚开发票虚开发票行为行为：(1)为他人、为他人、为自己开具为自己开具与实际经营业务情况与实际经营业务情况不符发票不符发票；(2)让他人为自己开具让他人为自己开具与实际经营业务情况不符发票不符发票； (3)介绍他人开具介绍他人开具与实际经营业务情况不符发票。虚开发票的虚开发票的，由税务机关，由税务机关没收没收违法所得违法所得；虚开金额在；虚开金额在1 1万元以万元以下的，下的，可可并处并处5 5万元以下罚款万元以下罚款；虚开金额；虚开金额超过超过1 1万元的万元的，并处并处5 5万元以上万元以上5050万元以下万元以下罚款；构成犯罪罚款；构成犯罪，依法追究刑事责任刑事责任。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理一、房地产企业一、房地产企业涉及发票方面涉及发票方面主要法律法律规定主要法律法律规定 2. 刑事处罚刑事处罚 【虚开除除增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵押税款发票以外以外的的其他发票其他发票的刑法规定刑法规定】如建安发票建安发票“虚开虚开本法第第205205条条规定以外其他发票其他发票，情节严重情节严重的，处二年以下二年以下有期徒刑、拘役或管制有期徒刑、拘役或管制，并处罚金;情节特别严重的特别严重的，处二年以上二年以上七年以下七年以下有期徒刑，有期徒刑，并处罚金并处罚金。 （刑法修正案（八）第33条（在刑法第205条后增加一条，作为第205条之一）【虚开其他发票其他发票的立案标准立案标准】 虚开虚开刑法第刑法第205205条规定以外的条规定以外的其他发票其他发票，涉嫌下列情形之一下列情形之一，应予立案追诉：（1）虚开虚开发票发票一百份以上一百份以上或或虚开金额虚开金额累计在四十万元以上累计在四十万元以上的；的；（2）虽未达到上述数额标准，但虽未达到上述数额标准，但五年内五年内因因虚开虚开发票行为发票行为受过行政受过行政处罚二次以上，处罚二次以上，又虚开又虚开发票的；发票的；（3）其他情节严重情形。（在立案追诉标准（二）中增加第61条：虚开发票案（刑法第205条之一）六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理虚开建安发票虚开建安发票案例：【例1】：辽宁辽宁侦破一房地产公司虚假发票偷税案 2010年1至3月，辽宁省地税局在实施房地产税收专项检查专项检查中，与公安机关密切配合，成功破获辽宁某房屋有限公司利用虚假发票偷税案。经查，该公司20072007至至20092009年间年间，利用虚假发票虚假发票、虚构、虚构业务、多列成本费用、业务、多列成本费用、虚开发票、虚开发票、重复列支、多列开发成本重复列支、多列开发成本等手段偷逃税款。此案共查处非法发票1 1, ,016016份份，查补税款查补税款3 3, ,630630万元，万元，加收滞纳金加收滞纳金1 1, ,090090万元，罚款万元，罚款5 5, ,550550万元。万元。例2：北京北京天富房地产公司在开发北京美惠大厦项目中，该工程项目预算造价预算造价2.32.3亿元亿元，工程1998年12月完工后，根据实际造价总实际造价总结算金额结算金额1.31.3亿元亿元，但该企业开具发票开具发票总额人民币人民币2.32.3亿元亿元。涉嫌虚增虚增1 1亿元成本亿元成本，逃税2,577万元。 2008年该公司总会计师、会计总会计师、会计人员人员分别判处有期徒刑有期徒刑3 3年，罚金年，罚金3 3万万元。对该公司罚款罚款5,1545,154万元，万元，加滞纳金加滞纳金3,0983,098万元。万元。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理3.【明知是伪造的发票明知是伪造的发票而持有的刑法规定刑法规定】“明知是伪造的发票而持有，数量较大的明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处，处二年以下二年以下有期徒刑、有期徒刑、拘役或管制，并处罚金拘役或管制，并处罚金; ;数量巨大的，处数量巨大的，处二年以上七年以下二年以上七年以下有期徒有期徒刑，并处罚金。刑，并处罚金。（刑法修正案（八）第35条 在刑法第210条后增加一条，作为第210条之一）【明知是伪造的发票而持有明知是伪造的发票而持有的的立案标准立案标准】明知是伪造的发票而持有，具有下列情形之一下列情形之一，应予立案追诉：（1）持有伪造的增值税专用发票五十份以上或票面额累计在二十万元以上的，应予立案追诉；（2）持有伪造的可用于持有伪造的可用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票抵扣税款的其他发票一百一百份以上份以上或票面额累计在四十万元以上票面额累计在四十万元以上的的，应予立案追诉；（3）持有伪造的第（持有伪造的第（1 1）项、第（）项、第（2 2）项规定）项规定以外的以外的其他发票二百其他发票二百份以上份以上或或票面额累计票面额累计在在八十万元以上的，八十万元以上的，应予立案追诉。应予立案追诉。（在立案追诉标准（二）中增加第68条之一：持有伪造的发票案（刑法第210条之一） ）六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理发票违法对社会信用体系社会信用体系的影响总局公告2014年第41号 2014-7-4自20142014年年1010月月1 1日日起起，税务税务总局公布总局公布各级税务机关查结的符合下列标准的下列标准的税收违法案件信息：（1）虚开虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税抵扣税款的其他发票，虚开税款数额款的其他发票，虚开税款数额1,0001,000万元以上的万元以上的；（2）虚开虚开普通普通发票，发票，票面额票面额累计累计5,0005,000万元以上的万元以上的。二、开发成本明细科目具体内容对应的票据处理。二、开发成本明细科目具体内容对应的票据处理。土地增值税土地增值税：国税发2006187号扣除取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的合法有效凭证的，不予扣除。企业所得税：企业所得税：企业所得税法第8条：企业实际发生的实际发生的，与取得收入有关的，合有关的，合理的理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。国税发200084号第3条：纳税人申报扣除要真实、合法。真实真实指能提供证明有关支出确属已实际发生的适当凭据；合法合法指符合税收规定。其他法规与税收法规规定不一致，以税收规定为准。结论：企业发生支出允许税前扣除条件：既要符合与取得收入有关与取得收入有关的、合理的支出的、合理的支出等相关相关性性原则，又要提供适当合法凭据适当合法凭据。凭证总原则凭证总原则：经营活动发票；政府规费行政事业统一收据；非经营活动充分适当凭据。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（一）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费。内容：内容：为取得土地开发使用权(或开发权)发生的各项费用，包括：土地出让金或转让金、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证合法有效凭证：1.土地出让金或转让金：土地出让金或转让金：国土资源部门开的“国有土地有偿使用收费专用收据”规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票；2.耕地占用税、契税耕地占用税、契税： “契税完税证”、税收缴款书等税收完税凭证；3.拆迁费拆迁费:协议、建筑安装发票;4.土地评估费土地评估费：服务业发票；六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理5.拆迁补偿拆迁补偿：情况情况1 1：补偿个人补偿个人：1.拆迁补偿协议；2.身份证复印件； 3.原房产证复印件； 4.收据（本人签字）；5.拆迁验收单。情况情况2 2：公司公司：1.拆迁补偿协议；2.营业执照和法人身份证复印件；3.原房产证复印件；4.收据相关文件：国税函2008277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，按国税发1993149号规定，不征营业税。土地管理法规定，征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。结论：青苗补偿费青苗补偿费不征营业税不征营业税。注意：国税函199787号规定：对土地承包人取得土地上建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物补偿收入，应按营业税暂行条例的“销售不动产其他土地附着物”税目征营业税。此文件根据国家局2011年2号公告已将其废止。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理5.拆迁验收单。产权调换产权调换：项目内、项目外异地购房安置异地购房安置。异地购房异地购房安置拆迁户，拆迁与补偿面积面积差差如何进行纳税处理？案例案例：甲房地产公司向A房地产公司购房500套安置被拆迁户，每套面积100平方米，价值80万元，甲与A约定将房屋过户至指将房屋过户至指定安置人定安置人。按补偿协议，甲应补偿被拆迁户人均90平方米，超出部分甲按市场价1 1万元万元/ /平方米平方米与被拆迁户结算并收价款10万元。请问：甲每套安置房收取收取1010万元万元是否涉及营业税？会计处理时应冲减拆迁安置成本吗？六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理企业处理企业处理：甲购A房用于拆迁补偿，根据国税函1995549号规定，外商投资企业从事城市住宅小区建设，对偿还面积与拆迁建筑面积相等部分相等部分，由当地税务机关按同类住宅房屋同类住宅房屋成本价核定成本价核定征营业税。本例，若认定甲购入房再转让购入房再转让，购房成本价已确定，无须核定征营业税。购置与转让价相等，偿还面积与拆迁建筑面积相等部分即90平方米补偿不需缴营业税。超过部分即每套10万元，仅需按购置差额购置差额2 2万万元元（101010100.80.8）缴营业税。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理企业会计处理如下（单位：万元，下同）： 购入房屋 借：开发产品 80 贷：银行存款 80 安置补偿 借：土地征用及拆迁补偿费 72 贷：开发产品72 收取差价差价 借：银行存款 10 贷：营业收入 10 借：营业成本 8 贷：开发产品 8六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理分析：根据实质重于形式实质重于形式原则，上述处理欠妥欠妥。甲购房没以自己为购买人，而直接将房屋过户给拆迁安置人，甲相当于以每套90平方米标准价72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托甲以每套80万元购A公司房屋并支付甲手续费手续费2万元。A销售不动产发票直接开给被拆迁户，与甲无关。因此，甲应以收取超面积价差2万元按“服务业代理业”缴营业税。会计处理如下： 购入房屋： 借：其他应收款 80 贷：银行存款80 代购房屋收取差价 借：土地征用及拆迁补偿费 72 银行存款 10 贷：其他应收款 80 营业外收入营业外收入（或其他业务收入）2六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理最终，甲实际承担拆迁补偿费支出72万元，与国税2010220号“异地安置房屋属购入的，以实际支付购房支出实际支付购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。甲不需就10万元差额缴营业税，仅就收取代理手续费代理手续费2万元缴营业税营业税即可。国税发200931号第27条:开发产品计税成本支出计税成本支出内容如下：土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（二）前期工程费前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平、围挡、报批报建费,包括：消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、人防建设费等。合法有效凭证合法有效凭证：1. 水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究：服务服务业发票；业发票；2. 场地通平、围挡：建筑安装发票建筑安装发票等；3. 散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、人防建设费：行政事业单位票据行政事业单位票据。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（三）基础设施建设费基础设施建设费。指开发项目开发中发生的各项基础设施支出，主要包括：开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证合法有效凭证：1.开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费建筑安建筑安装发票；装发票；2.非应税行为的，提供行政事业单位票据行政事业单位票据。（四）建筑安装工程费建筑安装工程费。指项目开发中发生的各项建筑安装费用，主要包括：项目建筑工程费和项目安装工程费等。合法有效凭证合法有效凭证：除购门窗和电梯购门窗和电梯可提供工商业发票工商业发票外，监理费监理费应提供服务业发票服务业发票、其他须提供建筑安装发票建筑安装发票。建安发票应在项目所在项目所在地地税务机关开。甲供材：直接购入安装：六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理 1.“甲供材”由来：“甲供材”是建筑行业建筑行业术语。在建筑工程中，建设方建设方一般被称甲方甲方，建设方自行购买自行购买用于工程材料称“甲供材”。在原建设部建设工程工程量清单计价规范工程量清单计价规范解释，也称“甲方供料”。2.“甲供材”目的目的：一是控制控制工程工程质量质量，二是降低降低工程工程造价造价。甲供材的合同规定和票据处理甲供材的合同规定和票据处理3 3、“甲供材甲供材”依据：依据：根据建筑工程施工发包与承包计价管理办法发包与承包计价管理办法（原建设部令第107号）规定，工程总造价工程总造价根据发包与承包价计算方法计算方法分工工料单价法和综合单价法。料单价法和综合单价法。 工程造价直接费中的材料费材料费，指该项建筑工程使用所有材料建筑工程使用所有材料，不管这些材料是施工方购买的，还是建设方即甲方直接提供的。这可从建设工程工程量清单计价规范工程量清单计价规范解释中得到印证。该解释规定，甲方供料甲方供料应计入投标报价投标报价中，并在综合单价综合单价中体现；甲方购买材料费须列入综合单价，如在招投标阶段无法准确定价，应按暂估价暂估价。4 4、涉税问题：、涉税问题：施工方因“甲供材”需缴相关税金，实际上是包含在工程造价中的。即“甲供材”涉及营业税名义纳税人名义纳税人是是施工方施工方，但，但实际实际负税人负税人却是却是建设方建设方。 甲供材的合同规定和票据处理5.5.实施方式：实施方式：主要有两种，一是合同内合同内 甲供材料甲供材料 ，二是合同外合同外 甲供材料甲供材料 ，主要体现在合同签订时合同签订时不同处理。合同内合同内 甲供材料甲供材料 ，又分甲方转售材料甲方转售材料和甲方代购材料。甲方代购材料。6.6.具体涉税问题：具体涉税问题：（1）合同外合同外 甲供材料甲供材料 。甲方与乙方签订合同价款合同价款中不包括不包括甲方甲方自行采购自行采购材料部分材料部分。工程所需主要原材料由甲方自购，并提供给乙方但与乙方与乙方不发生不发生材料材料结算结算。合同中注明材料部分材料部分由甲方自购甲方自购，相关增值税发票开给甲方。与乙方合同中仅规定乙方仅规定乙方施工费施工费。合同外甲供材税收政策：除提供建筑业劳务的提供建筑业劳务的同时销售同时销售自产货物行为自产货物行为外，纳税人提供建筑建筑业业劳务（不含不含装饰劳务装饰劳务）的，其营业额营业额应包括工程所用原材料、原材料、设备及其他物资和动力设备及其他物资和动力价款在内，但不包括不包括建设方建设方提供设备设备价款。（营业税暂行条例实施细则第7条和第16条）甲供材的合同规定和票据处理合同外合同外 甲供材甲供材 ，甲方应按提供建筑业劳务材料提供建筑业劳务材料金额于建建筑工程所在地筑工程所在地缴建筑业营业税，甲供材料直接计入本单位工程成本，不再给施工方开建筑业发票。甲方资产计价中应包括甲供材发票实际金额。乙方乙方应就向甲方收取施工费收取施工费缴建筑业营业税，并向甲方开施工费部分建筑业建筑业 发票。施工方在收到材料及以后发出材料时不作账务处理不作账务处理，只在账外登记管理账外登记管理，“甲供材”部分不反映不反映在施工方施工方工程收入和工程支出中。合同外甲供材的具体应用1.甲供材料由材料由建筑公司施工建筑公司施工案例A房地产公司发包一建筑工程，工程价款1,000万元，其中甲方供材料材料600万元，乙方劳务费400万元。问：（1）600万元甲方供材是否需缴是否需缴建筑业营业税？由谁缴纳？（2）A公司应取得何种发票何种发票作开发成本税前扣除依据？（3）合同签订时应注意什么问题？合同外甲供材的具体应用涉税分析【营业税计税依据计税依据】：除提供建筑业劳务的提供建筑业劳务的同时销售同时销售自产货自产货物行为物行为外，纳税人提供建筑业建筑业劳务（不含不含装饰劳务装饰劳务）的，其营业额营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括不包括建设方建设方提供设备设备价款。（营业税暂行条例实施细则第7条和第16条）结论：甲供材需纳需纳营业税【营业税扣缴义务人扣缴义务人】：中国境外境外单位或个人单位或个人在境内在境内提供应应税劳务税劳务、转让无形资产或销售不动产，在境内未设有经营机设有经营机构的构的，以其境内代理人境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人没有代理人的，以受让方或购买方受让方或购买方为扣缴义务人（ 营业税暂行条例第11条）结论：甲供材非法定非法定代扣，代扣，施工方即乙方施工方即乙方为营业税纳税人。为营业税纳税人。合同外甲供材的具体应用如乙方乙方要求甲方承担甲供材部分营业税甲方承担甲供材部分营业税如何处理？总局无明文规定，以各省规定为准，如：泰地税发200880号规定：建设方和施工方无论约定由哪一方负担甲供材税款，均应以施施工方名义工方名义向主管税务机关申报申报缴纳甲供材税款甲供材税款，取得甲供材完税证明单。对约定约定建设方负担建设方负担甲供材甲供材税款的税款的，由施工方施工方就税款部分税款部分开建筑业发票建筑业发票给建设方建设方，作成本列支成本列支凭证。票面金额为组成含税价格组成含税价格，含税价格按甲供材金额计算的营业税税款（1-税率）。合同外甲供材的具体应用例：甲供材料100万元，应纳营业税3万元(1003)(假设不考虑地方附加)，应由建筑公司建筑公司对对房地产公司房地产公司补开建安发票建安发票30,927.84元30,000/(13)，房地产企业向建筑公司应支付工程款30,927.84元。建筑公司建筑公司再向税务机关申报营业税申报营业税=1,000,000(材料)+ 30,92784(甲替乙负担甲供材税款补开的施工发票作开发成本核算)3= 30,92784。建筑公司建筑公司收到款项，全部用来缴营业税。房地产企业房地产企业外购材料外购材料100万元、补开建筑业劳务发票补开建筑业劳务发票30,927.84元，及前期开的清包工劳务发前期开的清包工劳务发票票，共同构成开发成本开发成本。合同外甲供材的具体应用2.票据处理国家层面（1）发票管理办法（国务院令第587号）第20条: :所有单位所有单位和从事生产、经营活动的个人从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务接受服务及从事其他从事其他经营活动经营活动支付款项，应向收款方取得发票应向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。(2)总局2011年6月30日答疑：建设单位建设单位提供材料材料情形，建筑公司开发票时，“甲供材料”价款不能作为不能作为发票开具金额。（3）营业税暂行条例第14条:“纳税人提供建筑业劳务建筑业劳务及国务院财政、税务主管部门规定其他应税劳务，应向应税劳务应税劳务发生地主管税务机关申报纳税发生地主管税务机关申报纳税。”即：建筑业发票建筑业发票必须在工程所在地开具工程所在地开具。合同外甲供材的具体应用省级省级税务机关规定（ 1）苏地税规201112号）第19条规定，下列情形所涉金额不得在不得在建筑业发票建筑业发票上开具上开具：（一）建设单位建设单位提供材料材料和设和设备价款；（二）提供建筑业劳务同时销售自产货物的销售额；（三）省级以上税务机关规定其他情形。因此，房地产企业（建设方单位）提供材料房地产企业（建设方单位）提供材料不得在建筑业发票上不得在建筑业发票上开具开具。但房地产企业自行购买材料自行购买材料可凭销售方销售方开具增值税增值税发票发票进行成本核算成本核算。（2）通地税发2008154号：对由工程建设方建设方（工程发包方）直接采购采购 甲供材甲供材 ，或委托工程承接方采购甲供材，工程承接方不垫付采购资金、材料发票材料发票交由工程建设方建设方（工程发包方）会计处理的，工程承接方承接方出具建筑业专用发票中大、小写金额栏数据不得包含不得包含 甲供材甲供材 金额。金额。合同外甲供材的具体应用【涉税风险分析】税收征收管理法实施细则第49条规定，发包人发包人或出租人应当自发包自发包或出租之日起之日起3030日内将承包人日内将承包人或承租人有关情况有关情况向主管税务机关报告向主管税务机关报告。发包人发包人或出租人不报告的不报告的，发包人发包人或出租人与承包人或承租人承担与承包人或承租人承担纳税连带责任纳税连带责任。【筹划措施】（1）正确签订甲供材合同甲供材合同，明确税款承担责任税款承担责任与违约责任。（2）正确开发票。甲供材不可重复开建安发票。（3）关注当地税务机关管理要求合同外甲供材的具体应用2.甲供设备由设备由建筑公司安装建筑公司安装【案例2】A房地产公司新建一写字楼，楼内配电梯、中央空调电梯、中央空调等设备。未考虑营业税金设计概算5,000万元，其中设备价款500万元。请问:在工程出包时，应怎样签合同对A公司有利？合同外甲供材的具体应用包工包料包设备包工包料包设备乙方乙方收取工程款5,000/(1-3%)=5,154.64万元甲方甲方提供提供设备设备乙方收取工程款工程款5,000 500500 /(1-3%) 4,639.18万元甲方购买设备设备价款500万元甲方支出甲方支出合计=4,639.18+500=5,139.18万元甲方成本减少减少5,154.64-5,139.18=15.46万元【 如何区分材料和设备如何区分材料和设备 】依据：中华人民共和国建设工程计价设备材料划分标准（GB/T50531-2009）住房和城乡建设部第第387387号号合同外甲供材的具体应用 3.甲方购买材料或设备由厂家施工。厂家施工。案例假设电梯、空调等设备设备由开发公司开发公司直接从生产厂家生产厂家采购，并由厂家负责安装，问： （1）500万设备是否需缴建筑业营业税？ （2）签订供货免费安装合同供货免费安装合同是否存在纳税风险？ （3）A公司应取得何种发票何种发票作开发成本税前扣除依据？ 合同外甲供材的具体应用分析1.500万元应分开核算分开核算， 分别缴税。2.免费安装免费安装存在纳税风险（1）未能合理筹划，增加纳税成本假设500万元为不含税价，则免费安装，500万元全部缴增值税500 17%=85 万元。乙方向甲方收取价款585万元。如分开核算分开核算，设备价款400万元，安装费100万元，则：乙方缴增值税40017%=68万元乙方缴营业税100/(1-3%) 3%=3.09万元乙方向甲方收取价款=400+68+100+3.09=571.09万元分开核算甲方节省成本分开核算甲方节省成本585-571.09=13.91万元（2）免费安装行为免费安装行为乙方可能被地税机关核定营业税。核定营业税。（3）甲方取得发票不合规取得发票不合规的风险合同外甲供材的具体应用4. 甲方购买材料或设备由商家施工。商家施工。案例A房地产公司同B商贸公司签地板采购及安装地板采购及安装合同，总价款400万元。 问：（1）400万元材料是否需缴建筑业建筑业营业税？ （2）免费安装免费安装是否存在纳税风险？（3）A公司应取得何种发票何种发票作开发成本税前扣除依据？合同外甲供材的具体应用【 法规依据 】增值税暂行条例实施细则实施细则第5条: 一项销一项销售行为售行为如既涉及既涉及货物又涉及又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为混合销售行为。除本细则第6条规定外，从事货物生产、批发或零售企业、企业性单位和个体工从事货物生产、批发或零售企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为商户的混合销售行为，视为销售货物，应缴增值税缴增值税；其他单位和个人混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴增值税。 第6条 纳税人下列混合销售行为混合销售行为，应分别核算分别核算货物的销售额销售额和非增值税应税劳务的营业额营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴增值税；未分别核算的，未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：主管税务机关核定其货物的销售额： （一）销售销售自产自产货物并货物并同时同时提供提供建筑业建筑业劳务行为劳务行为； （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 合同外甲供材的具体应用 5.甲供材料由装修公司施工。装修公司施工。【案例】甲房地产公司开发高档住宅80套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需3,000万元。其中材料费占60。（1）采取何种出包方式何种出包方式对甲公司有利？（2）合同签订应注意什么问题?合同外甲供材的具体应用(1)签清包工合同清包工合同对甲方有利。 包工包料包工包料乙方乙方收取工程款3,000/(1-3)3,092.78万元 即甲方需支出成本 清包工清包工乙方乙方收取工程款3,0003,00040%40%/(1-3)1,237.111,237.11万元 （材料费占60 ） 甲方购买材料支出购买材料支出：3,00060%=1,800万元 甲方总成本支出总成本支出：1,800+1,237.111,237.11=3,037.11万元 甲方节省成本节省成本3,092.783,037.1125.67万元（2）建安合同与装修合同应分开签订分开签订合同外甲供材的具体应用合同外合同外甲供材小结甲供材类型合同类型纳税处理发票开具甲供材料材料建筑公司施工建筑合同甲供材并入营业额缴纳营业税建安发票材料增值税发票甲供设备设备建筑公司施工安装合同甲供设备不纳营业税 设备：增值税发票安装：建安发票甲供材料装修装修公司施工装饰合同甲供材不纳营业税材料：增值税发票装修：建安发票甲供材料厂家厂家施工销售自产货物同时负责安装分别纳税分开发票甲供材料商家商家施工销售外购货物并负责安装混合销售增值税增值税发票甲供材的合同规定和票据处理 （2）合同内甲供材料，甲方转售材料甲方转售材料。合同规定，工程总造价，乙方施工费，材料部分完全由甲方自购，相关增值税发票开给甲方，甲方材料部分在在建工程核算，列入开发成本，甲方将材料提供给乙方用于建筑甲方将材料提供给乙方用于建筑工程工程。 税收政策：根据增值税规定，以甲方名义购材料，甲方应将材料再销售给乙方，同时应缴增值税并开发票给乙方。甲供材的合同规定和票据处理合同内合同内 甲供材料甲供材料“,甲方账务处理：借：工程物资 贷：银行存款借：预付账款-工程款-乙方 贷：工程物资借：在建工程 贷：应交税费-应交增值税合同内“甲供材料“, 乙方税务处理：根据营业税细则第营业税细则第1616条和第条和第7 7条条规定，乙方应就工程总造价工程总造价开建筑业建筑业发票发票给甲方并缴营业税。此方式下，甲方需向乙方转售材料转售材料。依合同规定，工程所需主要原材料部分由甲方采购，但供货商材料发票已开给甲方，形成甲方需向乙方转售材料。甲方应缴销售材料增值税并开增值税发票，乙方应按工程总造价工程总造价缴营业税并向甲方开建筑业发票。甲方若领料以调拨单调拨单方式拨交乙方材料，乙方未按规定取得材料合法发票，不能作工程成本工程成本税前扣除。甲供材的合同规定和票据处理（3）合同内甲供材料，甲方代购材料代购材料。合同规定，材料部分由甲方代购，对委托代购，受托方甲方不垫付资金（具体操作通常这部分材料款并不真正打到乙方账户，仅做往来款处理往来款处理），销货方将发票开给委托方乙方，并由受托方甲方将该项发票转交给委托方乙方；受托方受托方甲方另外收取手续费。手续费。合同内甲供材料，税收政策：国税发1993149号规定，代购货物行为代购货物行为，同时具备以下条件，不征增值税不征增值税：（1）受托方不垫付不垫付资金；（2）销货方将发票开给委托方委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方;（3）受托方受托方按销售方实际收取销售额和增值税额与委托方结算货款，并另收手续费另收手续费。据此，若甲方以乙方名义购入材料，甲方按实购或实销额与乙方结算并收手续费，甲方应就取得手续费收入手续费收入纳营业税纳营业税。甲方账务处理：借：预付账款-工程款-乙方贷：银行存款借：预付账款-工程款-乙方贷：其他业务收入其他业务收入手续费手续费甲供材的合同规定和票据处理乙方应将甲方代购材料全额计入工程造价，一并开建筑业发票计征营业税。此方式下，甲方同时具备代购货物代购货物条件，不征增值税，但另收取手续费应纳营业税手续费应纳营业税。乙方应按工程总造价工程总造价纳营业税并向甲方开建筑业发票。甲供材相关税收政策甲供材相关税收政策小结： 1、在建筑业营业税营业税计税营业额方面：（1）装饰装饰劳务劳务计税营业额不含不含材料材料；（2）提供建筑业劳务建筑业劳务同时销售自产货物自产货物行为，应分别核算分别核算应税劳务营业额和货物销售额；（3）以上两类以外建筑业劳务，营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括不包括建设方建设方提供提供设备设备价款。价款。房地产企业如外购材料应扣缴扣缴建筑商营业税及附加，其代扣款可从工程款中扣缴。 2、开发企业在进行“原材料”核算时，要严格区分材料与设备。如何区分甲供材和甲供设备，总局无明文规定，应以各省级地税机关规定为准。企业核算时可参照中华人民共和国建设工程计价设备材料划分标准（GB/T50531-2009）划分材料和设备。甲供材的合同规定和票据处理2、甲供材料企业所得税企业所得税政策。甲供材可否直接计入开发成本？【法规规定】：（1）企业实际发生的实际发生的与取得收入有关的、合理的有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算所得额时扣除（企业所得税法第8条）（2）有关支出有关支出，指与取得与取得收入收入直接相关的直接相关的支出。合理的支出合理的支出，指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或有关资产成本的必必要和正常的要和正常的支出。（企业所得税法实施条例第27条）教师提示：企业支付“材料费用”如属税法规定“有关的、合理的有关的、合理的”支出，并取得合法有效凭证合法有效凭证，应予以扣除。无论是增值税发票、普通发票，也无论是商业发票还是工业发票，均可直接扣除。甲供材的合同规定和票据处理（五）公共配套设施费公共配套设施费：指项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证合法有效凭证：1.电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可提供工商业发票工商业发票；2.非应税行为的，提供行政事业单位票据行政事业单位票据；3.其他须提供建筑安装发票建筑安装发票。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（六）开发间接费开发间接费。指直接组织和管理开发项目发生的，且不能将其归属特定成本对象的成本费用性支出。主要包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、差旅费、劳动保护费、工程管理费、利息支出利息支出、周转房摊销及项目营销设施建造费营销设施建造费等。（所得税方面的规定）合法有效凭证：合法有效凭证：1.管理人员工资：工资发放明细表；2.修理费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、工程管理费：合法发票；3.营销设施建造费：建筑安装发票建筑安装发票；4.利息支出：银行利息清单；5.折旧费、周转房摊销：自制分配表；6.非应税行为的，提供行政事业单位票据行政事业单位票据。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理（七）与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金。指转让房地产时缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，须以各种完税完税( (费费) )凭证凭证为依据。 （八）企业所得税预提费用。企业所得税预提费用。国税发200931号第32条:除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生成本。（1）出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分前提下，其发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额10。（2）公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。六、成本核算科目的核算及票据处理六、成本核算科目的核算及票据处理一、开发成本归集及分配的一般原则一般原则：受益受益原则和配比配比原则；直接成本直接计入直接成本直接计入；共同成本分摊计共同成本分摊计入。入。二、具体归集及分配原则具体归集及分配原则（一）一次开发完成项目，全部开发成本按单一产品归集。能直接分到单一产品对象的，采用个别认定法个别认定法，发生时直接计入对应单一产品对象；不能直接计入、应由两个或两个以上单一产品对象承担的共同成本，先在待分摊待分摊中归集，然后按受益对象分配。（二）成片分期（区）开发项目，首先在各期(区)成本核算对象进行分配，其次，按期(区)分配基础上，同一期内有不同属性（可否销售）、物业类型，再按相应方法分配到具体成本对象。七、开发成本归集和分配七、开发成本归集和分配 三、开发成本三、开发成本归集和分配归集和分配方法。方法。土地成本归集和分配方法土地成本归集和分配方法开发前期准备费归集和分配方法开发前期准备费归集和分配方法基础设施费归集和分配方法基础设施费归集和分配方法主体建筑安装工程费归集和分配方法主体建筑安装工程费归集和分配方法公共设施配套费归集和分配方法公共设施配套费归集和分配方法开发间接费归集和分配方法开发间接费归集和分配方法七、开发成本归集和分配七、开发成本归集和分配开发成本归集和分配的方法一、土地成本土地成本的归集和分配（一） 一期开发完毕项目一期开发完毕项目1.能直接分直接分到单位产品对象的土地成本，发生时直接计入有关单位产品对象“开发成本土地成本开发成本土地成本XXXX（XXXX单位产品对单位产品对象）象）”明细科目；2.应由两个或两个以上产品对象共同负担的共同负担的土地成本，需分配的，按单位成本对象建筑面积/建筑总面积或建筑单体底层楼座面积占全部建筑单体底层楼座面积比例分摊计入。3.会所等配套设施配套设施，根据其是否有产权是否有产权分摊土地成本。 （二）成片分期（区）开发项目成片分期（区）开发项目先按本期占地面积占全部占地总面积比例分摊到期分摊到期/ /区区，再按单位成本对象建筑面积/建筑总面积或建筑单体底层楼座面积占全部建筑单体底层楼座面积比例分摊至单位成本对象分摊至单位成本对象。即先通过“开发成本-项目共同成本土地成本-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目归集，待取得建设工程施工许可证建设工程施工许可证时，将归集的土地成本按土地成本分配方法土地成本分配方法分配计入各受益单位产品成本对象“开发成本土地成本XX（XX单位产品对象）”明细科目。公共配套设施的土地成本须按全部可租售单位产品成本对象的规划建筑面积分摊。计算公式：某建筑单体成本对象土地成本本期土地成本总额该建筑单体分摊比例+公共配套设施土地成本（地上总规划建筑面积-公共配套设施规划建筑面积）该建筑单体规划建筑面积某建筑单体成本对象分摊比例该建筑单体底层楼座占地面积本期所有建筑单体底层楼座占地面积合计开发成本归集和分配的方法一、土地成本土地成本的归集和分配（三）税收分配税收分配方法1. 土地增值税土地增值税（一）主要（一）主要分摊方法分摊方法：一是可售建筑面积可售建筑面积百分比法百分比法。按国税发2006187号规定，属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积比例或其他合理方法，将可扣除的成本费用在清算单位之间分配，合理确定各清算单位扣除金额。二是占地面积占地面积百分比法百分比法。按土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额确定，可按转让土地使用权面积占总面积比例计算分摊；三是税务机关确认的其他合理的方法其他合理的方法（暂无统一规定）。如层高系数法。开发成本归集和分配的方法土地增值税土地增值税（二）清算具体分摊（二）清算具体分摊 辽地税函201292号（1）同一开发项目：同一项目土地成本，按普通住宅可售建筑面积和非普通住宅(包括非住宅)可售建筑面积占总可售建筑面积比例，计算扣除金额。（2）成片分期（区）开发项目：土地增值税清算属多个项目共同的土地成本，应按清算项目占地面积占多个项目总占地面积比例，计算清算项目扣除金额。具体本次清算扣除土地成本：本次扣除土地成本金额（普通住宅普通住宅）=申报扣除土地成本金额合计/总可售面积本次清算已售面积（普通住宅部分）本次扣除金额（非普通住宅非普通住宅）=申报扣除土地成本金额合计/总可售面积本次清算已售面积（非普通住宅部分） 结论结论：土地增值税清算时，共同成本费用分配包括三个层次：1.清算单位间、2.普通标准住宅与非普通标准住宅间、3.已售与可售间。开发成本归集和分配的方法（三）税收分配方法2.企业所得税企业所得税国税发200931号第29条: （一）企业所得税主要分配方法主要分配方法企业开发、建造的开发产品应按制造成本法制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属直接成本和能分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象。开发成本归集和分配的方法（二）企业所得税（二）企业所得税具体分配方法具体分配方法：1.占地面积法占地面积法。按已动工成本对象占地面积占开发用地总面积比例分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积比例分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积比例分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积比例分配。期内全部成本对象应负担占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担占地面积。2.建筑面积法建筑面积法。按已动工成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积比例分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积比例分配。开发成本归集和分配的方法3.3.直接成本法。直接成本法。按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本比例分配。4.预算造价法预算造价法。按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价比例分配。（三）企业所得税具体分配规定（三）企业所得税具体分配规定 （国税发200931号第30条）土地成本土地成本，一般按占地面积法占地面积法分配。如确需结合其他方法分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属一次性取得土地分期开发房地产情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本分配整体预算成本分配,待土地整体开发完毕再行调整。开发成本归集和分配的方法二、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费会计上，先采取个别认定法个别认定法直接计入拆迁地块成本拆迁地块成本，再按土地成本分配方法分配到单位成本对象。税收分配方法同土地成本分配方法。三、前期工程费前期工程费（开发前期准备费）的归集和分配会计方面会计方面：（一）能直接分到产品成本对象的开发前期准备费，发生时直接计入有关单位产品成本对象“开发成本开发前期准备费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目；（二）不能直接分到产品成本对象、应由两个或两个以上单位产品成本对象共同负担的开发前期准备费，先通过“开发成本-开发前期准备费- XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目归集，待前期开发完成，取得建设工程施工许可证后，将归集费用按各单位产品成本对象规划建筑面积分配计入各受益单位产品成本对象“开发成本开发前期准备费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目。开发成本归集和分配的方法税收分配税收分配方法，同土地成本分配方法。相关文件：国税发200931号：应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。四、建筑安装工程费建筑安装工程费的归集和分配会计规定：（一）根据工程造价审核报告及工程结算书能够直接分到单位产品成本对象的建筑安装工程费，发生时直接计入有关单位产品成本对象“开发成本主体建筑安装工程费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目；开发成本归集和分配的方法（二）不能直接分到单位产品成本对象、应由两个或两个以上单位产品成本对象共同负担的主体建筑安装工程费，先通过“开发成本-主体建筑安装工程费- XX（标段内分摊）”科目归集，待取得标段内的全部建设工程施工许可证后，将归集的主体建筑安装工程费按各单位产品成本对象的规划建筑面积规划建筑面积，分配计入各受益单位产品成本对象“开发成本主体建筑安装工程费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目。税收分配方法税收分配方法，同土地成本分配方法。相关文件：国税发200931号第32条:出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分前提下，其发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额10。开发成本归集和分配的方法五、基础设施费基础设施费的归集和分配（一）能直接分到单位产品成本对象的，发生时直接计入有关单位产品成本对象“开发成本基础设施费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目；（二）不能直接分到单位产品成本对象、应由两个或两个以上单位产品成本对象共同负担的，先通过“开发成本-基础设施费- XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目归集，待基础设施建设完毕后，将归集的基础设施费按各单位产品成本对象规划建筑规划建筑面积面积，分配计入各受益单位产品成本对象“开发成本基础设施费XX（XX单位产品成本对象）”明细科目。若部分部分开发产品完工结转开发产品完工结转时，基础设施尚未完工，需将基础设施成本预估完整后预估完整后再分配。基础设施费一般应由其所属标段内的各单位产品成本对象按规划建筑面积分配，两个及两个以上标段受益的人工湖、大型广场等重大基础设施费，应按受益原则在全部受益对象范围内分摊。税收分配方法税收分配方法，同土地成本分配方法。但不能按预算造价合理预提基础设施费。开发成本归集和分配的方法六、公共配套设施费公共配套设施费的归集和分配会计处理：会计处理：（一）公共配套设施发生成本费用时，先按一般单位产品成本对象来归集。公共配套设施只归集直接成本直接成本，包括能直接计入的大市政配套费、设计费、报批报建费、主体建筑安装工程费等，不包括其他需分需分配计入的配计入的共同成本。无偿公共配套设施的成本无偿公共配套设施的成本须在受益的单位产品成受益的单位产品成本对象中分配本对象中分配；有偿公共配套设施有偿公共配套设施作为单位产品成本对象，完工后结转至开发产品开发产品。（二）公共配套设施完工时，根据公共配套设施使用功能，采用不同处理方法。属无偿且产权属全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，其成本须在所有受益单位产品成本对象中分配。按受益对象的规划建筑面积计算各受益单位产品成本对象应负担的公共配套设施费，计入各受益单位产品成本对象“开发成本公共配套设施费转入（开发成本公共配套设施费转入（XXXX单位单位产品成本对象）产品成本对象）”明细科目。若部分部分开发产品完工结转时，公共配套设施尚未完工，需预提部分预提部分开发产品应负担公共配套设施费后再分配再分配。开发成本归集和分配的方法属营利性的营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的其他单位的公共配套设施，成本核算同一般房屋开发产品一般房屋开发产品，完工后结转至开发开发产品。产品。税收分配方法税收分配方法，同土地成本分配方法。相关文件：国税发200931号:公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件。开发成本归集和分配的方法七、开发间接费用开发间接费用的归集和分配（一）开发中发生的开发间接费用，先在“开发间接费用-XX”归集，每月末或每季度末按一定方法进行分配。（二）能直接分到直接分到单位产品成本对象的开发间接费（如咨询服务费、公共维修基金、产权登记费、物业完善费等），每月末按个别认定法个别认定法，分配计入各单位产品成本对象“开发成本-开发间接费转入（XX单位产品成本对象）”科目；（三）应由两个或两个以上单位产品成本对象共同负担的共同负担的开发间接费（如现场管理费、资本化利息等），按各单位产品成本对象主体建筑安装工程主体建筑安装工程的当月进度成本额当月进度成本额分配各单位产品成本对象应负担成本。开发成本归集和分配的方法七、开发间接费用的归集和分配资本化利息资本化利息需按月计提，计算公式如下：某单位产品成本对象应分摊的开发间接费 月度开发间接费总额某单位产品成本对象的分摊比例某单位产品成本对象的分摊比例该单位产品成本对象当月完成的工程进度成本额所有单位产品成本对象当月完成的工程进度成本总额注意：注意：项目标段未开工前发生的未开工前发生的开发间接费用，暂不进行暂不进行分配分配，待标段开工后开工后，按各单位产品成本对象主体建筑安装工程的当主体建筑安装工程的当月进度成本额月进度成本额分配各单位产品成本对象各单位产品成本对象应负担成本；在项目尾期所有开发产品均结转完毕后所发生的费用，直接计入期间费用期间费用。开发成本归集和分配的方法七、开发间接费用的归集和分配相关税收政策：1.1.土地增值税：土地增值税：国税函2010220号 （一）财务费用中利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5%5%以内计算扣除以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%10%以内计以内计算扣除。算扣除。全部使用自有资金自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府省级人民政府此前规定比例执行。开发成本归集和分配的方法（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本开发成本的利息支出，应调至财务费用财务费用中计算扣除。2.2.企业所得税企业所得税: :国税发200931号借款费用属不同成本对象共同负担的，按直接成本法直接成本法或按预算预算造价法造价法进行分配。开发成本归集和分配的方法开发成本归集和分配的方法问题1:房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？国税函2010220号：“财务费用中利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”（1）企业从个人、或关联方个人、或关联方取得借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能不能在计算土地增值税时据实扣除。（2）在委托其他单位或个人向金融机构借款业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方名义办理受托方名义办理，借款合同必须以受托方名义受托方名义签订，还款单据及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除无法据实扣除。开发成本归集和分配的方法问题2：房地产企业售楼处建造费用售楼处建造费用及样板房装修费用样板房装修费用是否应在开开发成本发成本中列支？答：房地产企业项目规划范围内规划范围内售楼处建造费用及样板房装修费用等，应作项目营销设施建造费营销设施建造费，计入开发间接费用开发间接费用，可税前扣除。项目规划规划范围外范围外建造建造售楼处，应按自建固定资产自建固定资产进行核算和所得税管理。租用房屋租用房屋作售楼处发生装修费用装修费用，应作销售费用销售费用税前扣除。(2012年度辽宁地税公告)问题3：房地产企业当年建安工程已发生当年建安工程已发生（房屋已竣工，部分已出售），但当年底前未取得当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得汇算清缴期内取得，是否可计入汇算年度建安成本建安成本？答：根据国税发200931号第34条：企业在结算计税成本结算计税成本时其实际发生支出应取得未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第35条：开发产品完工后完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴完工年度企业所得税汇算清缴前前选择确定计税成本核算终止日成本核算终止日，不得滞后。因此，房地产企业在计算计算成本核算终止日前取得发票成本核算终止日前取得发票均可均可计入汇算年度计税成本。开发成本归集和分配的方法问题4：单独修建的售楼部等营销设施费营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？开发间接费用开发间接费用在在相关税种中的规定：【土地增值税土地增值税】：开发间接费用开发间接费用，指直接组织和管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。【所得税所得税】：开发间接费用开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施建造费营销设施建造费等。结论：开发间接费用开发间接费用在土地增值税确认中不含营销设施建造费营销设施建造费，但企业所得税确认中却包含。但企业所得税确认中却包含。开发成本归集和分配的方法总局对相关问题的答复：在开发小区内、主体外小区内、主体外修建临时性临时性建筑物作售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费销售费用用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 在主体内修建主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除计算收入并准予扣除。利用规划配套设施规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：建成后产权属全体业主所有的产权属全体业主所有的，其成本、费用可扣除；建成后无偿移交无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除；建成后有偿转让的有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。开发成本归集和分配的方法 问题问题5:5:期间费用期间费用和开发间接费用开发间接费用的区分？1、因土地纠纷发生的诉讼费、律师费。诉讼费、律师费。诉讼是一种企业行为企业行为，诉讼主体诉讼主体是以法人主体身份出现的房地房地产企业，产企业，而不是某一个开发项目不是某一个开发项目，所以，无论是因什么发生诉讼，其产生诉讼费用、律师费用都应视为企业费用，计入“管理费用”，不应予以资本化计入“开发间接费”。2、房地产公司免费免费为业主办理过户手续产生的费用。过户手续产生的费用。这部分费用，是在销售环节产生，应看做是企业一种促销手段。会计核算时应归到“销售费用销售费用”中。在计算土地增值税时，销售费用不能据实扣除。期间费用和开发间接费用的区分？3 3、企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用。、企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用。企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业一个常设部门，应属企业一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这些部门费用应属企业费用，发生时应计入 “管理费用管理费用”，不能作为项目费用，计入“开发间接费”。即使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用”处理。4 4、在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金。奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金。计入开工仪式发生的相关费用开工仪式发生的相关费用应 计入“管理费用管理费用”。计入开发开发成本成本的只能是建造建造费用费用。模型制作费模型制作费是为售房服务的，而不是为建房服务的，应计入“销销售费用售费用”。项目部、工程部项目部、工程部发生的办公费用办公费用应计入开发间接费用开发间接费用，但项目公司必须成立二级管理机构二级管理机构。开发成本归集和分配的方法八、开发成本预算（1）开发总成本开发总成本的构成土地开发成本土地开发成本，约占总成本的20%-25%，包括土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费等支出。前期工程费前期工程费，约占总支出的3%，包括三通一平、临时设施费等支出。建筑安装成本建筑安装成本，约占45%-55%，包括人工、建筑物资材料、相关行政性收费等支出。社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网、配套设施、小区智能化费等，约占总支出的6%6%。园林绿化园林绿化工程支出、路面装饰硬化等，约占总支出的3%-5%3%-5%。其他成本支出3%-5%。开发成本归集和分配的方法（2）土地开发成本土地开发成本的构成房地产企业在土建成本土建成本中，人工费：约15% 材料费：约55-60% 机械费：约7-10% 间接费：约15-20%（含其他项目费、工程排污费、工程定额测定费等规费）（3）开发变动成本变动成本主要构成比例开发成本归集和分配的方法房地产开发变动成本变动成本参考模型成本项目占开发成本比例（%）建筑结构多 层小高层高 层砖混钢混钢混钢混前期工程费4.24.23.262.61建筑安装工程费66.566.955.0458.92基础设施费10.310.1910.1313.19公共配套设施费9.69.4321.2917.05开发间接费9.49.2810.288.23小 计100100100100u1、多层：楼层数 7层 u2、小高层：8层楼层数 12层u 3、高层：楼层数13层 特别说明：标准值参考范围（摆幅10%的预警区间）八、开发企业成本归集和分配的税会解析成本核算范围的会计与税法比较（ 财会201317号 第26条和国税发200931号第27条） 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大土地买价或出让金、大市政配套费、契税市政配套费、契税、耕地占用税耕地占用税、土地使用费、土地闲置土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用拆迁补偿费用、安置及动迁费用安置及动迁费用、回迁房建造费用回迁房建造费用等。比较：会计与税法规定相同相同。前期工程费，指项目开发前期发生的政府许可规费政府许可规费、招招标代理费标代理费、临时设施费临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询咨询论证费论证费、筹建、场地通平场地通平等前期费用。比较：会计比税法多了多了将“政府许可规费、招标代理费、政府许可规费、招标代理费、临时设施费、咨询论证费临时设施费、咨询论证费”也计入前期工程费。前期工程费。八、开发企业成本归集和分配的税会解析成本核算范围的会计与税法比较（ 财会201317号 第26条和国税发200931号第27条） 建筑安装工程费建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项主体主体建筑的建筑工程费、安装工程费及建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费精装修费等。比较：会计强调将主体工程主体工程发生的计入其中，同时将精装修精装修费费计入其中。计入其中。基础设施建设费基础设施建设费，指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用园林、景观环境工程费用等。比较：会计比税法多了将有线电视、宽带网络、智能化有线电视、宽带网络、智能化计入计入其中。其中。公共配套设施费公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利独立的、非营利性的且产权属于全体业主的性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公无偿赠与地方政府、政府公共事业单位共事业单位的公共配套设施费用等。比较：基本相同八、开发企业成本归集和分配的税会解析成本核算范围的会计与税法比较（ 财会201317号 第26条和国税发200931号第27条） 开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金公共维修基金等不得计入产品成本。比较：差别较大。税法表述为：开发间接费税法表述为：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等转房摊销以及项目营销设施建造费等。八、开发企业成本归集和分配的税会解析3.在成本费用确认原则成本费用确认原则方面：会计规定会计规定（ 财会201317号 第43条） ：房地产企业发生有关费用，由某一成本核算对象负担的，应直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理分配标准，分配计入成本核算对象成本。税法规定税法规定：（国税发200931号第29条）企业开发、建造开发产品开发产品应按制造成本法制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中费用属直接成本直接成本和能够分清成本对象的间间接成本接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则受益原则和配比原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法；占地面积法；建筑面积法；建筑面积法；直接成本法；直接成本法；预算造价法预算造价法。比较：税法税法比会计多了直接成本法直接成本法。九、 开发成本核算、归集、分配的实务案例讲解和涉税风险分析房屋开发成本的核算应用房屋开发成本的核算应用房屋开发成本核算过程成本核算过程，是在确定成本对象确定成本对象基础上，合理地进行成本归集和分配归集和分配过程。成本归集成本归集: :将成本支出将成本支出计入计入成本项目成本项目过程过程。成本分配成本分配：将计入将计入成本项目成本项目的成本支出的成本支出分配计入分配计入成本对象成本对象过程过程。通过成本归集和成本分配，可反映每个成本对象每个成本对象成本支出成本支出，为计算销售成本销售成本创造条件。 一、成本分摊方法成本分摊方法企业开发、建造开发产品应按制造成本法制造成本法计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属直接成本直接成本和能分清成本对象的能分清成本对象的间接成本间接成本，直接计入直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象共同成本和不能分清负担对象的间接成本的间接成本，应按受益原则和配比原则受益原则和配比原则分配至分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一：房屋开发成本的核算应用1.占地面积法占地面积法按已动工已动工开发成本对象占地面积占地面积占开发用地总面积开发用地总面积比分配。一次性开发的一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积比进行分配。分期开发的，分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积比分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积比分配。期内全部成本对象应负担占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的共同负担的占地面积。 2.直接成本法直接成本法按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本比例分配。房屋开发成本的核算应用3建筑面积法建筑面积法按已动工已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积比进分配。一次性开发的一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积比分配。分期开发的分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积比分配。4.预算造价法预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价比分配。房屋开发成本的核算应用二、土地征用及拆迁补偿费的土地征用及拆迁补偿费的归集与分配内容内容：为取得土地开发使用权使用权(或开发权开发权)而发生各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。归集归集：情况情况1 1：能分清能分清成本核算对象的成本核算对象的，直接计入成本核算对象成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”项目，并记入“生产成本生产成本房屋房屋开发成本开发成本某成本对象某成本对象土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”账户借方。情况情况2 2：分不清分不清成本核算对象的成本核算对象的，将其支出先通过“生产成本生产成本房屋开发成本房屋开发成本待分摊成本待分摊成本土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿费费”账户归集，期末按一定分配标准分配给一定分配标准分配给各受益对象。房屋开发成本的核算应用二、土地征用及拆迁补偿费的土地征用及拆迁补偿费的归集与分配分配分配：情况情况1 1：由开发产品受益的开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，并记入“生产成本生产成本房屋开发成本房屋开发成本( (或配套设施开发成本或配套设施开发成本) )某某成本对象成本对象土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”账户借方。情况情况2 2：由投资性房地产或固定资产受益的投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建在建工程工程”账户借方。(一)土地价款支付的特殊处理特殊处理1.支付全部或部分土地价款但支付全部或部分土地价款但尚未取得土地的尚未取得土地的，由于不符合资产定义，所付款项所付款项在“预付账款预付账款”核算，不能确认不能确认土地资产。2.已签订土地出让合同，确认土地价款并已取得土地的已签订土地出让合同，确认土地价款并已取得土地的，未全部未全部支付的土地价款支付的土地价款作负债负债挂账。3.已取得土地，已取得土地，未取得土地使用证未取得土地使用证的的，要在会计报告附注会计报告附注的其他的其他重要事项或存货中重要事项或存货中披露。房屋开发成本的核算应用土地价款支付的特殊处理特殊处理举例举例【例1】 2013年6月7日，某房地产公司通过竞拍拍得A、 B两个地块，其中A地块支付全额地价款4亿元，但至今未实际未实际取得土地取得土地。B地块地价款总额5亿元，该公司已支付3亿元，并已已实际取得实际取得该地块。会计处理： (1)A地块。借：预付账款预付账款 400,000,000 贷：银行存款 400,000,000(2)B地块。 借：生产成本生产成本 500,000,000 贷：银行存款 300,000,000 应付账款 200,000,000房屋开发成本的核算应用二、土地征用及拆迁补偿费的土地征用及拆迁补偿费的归集与分配(二)土地成本分摊的一般方法税法规定，土地成本土地成本一般按占地面积法占地面积法分配。如需结合其他方法分配，应经税务机关同意。会计核算上，如成本对象占地面积可取得成本对象占地面积可取得，原则上应按占地面积分占地面积分摊摊。占地面积占地面积取得取得途径途径：一是政府政府规划审批部门规划审批部门在项目规划中测定在项目规划中测定的的占地面积，二是企业根据项目规划自行测定自行测定的占地面积的占地面积。实际运作时，并非所有成本对象都可单独取得其占地面积。垂直排垂直排列的成本对象列的成本对象就无法取得各自占地面积就无法取得各自占地面积，如有的项目其开发产品，一至三层裙房为购物中心，三层以上是写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合占地面积是重合的，这种情况就不能按占地面积分摊土地价款。无法按占地面积进行土地价款分摊的无法按占地面积进行土地价款分摊的，从现在可用分摊方法看，建建筑面积法筑面积法是最合理方法。房屋开发成本的核算应用土地成本分摊的一般方法一般方法举例举例【例2】2013年6月7日，某房地产公司通过竞拍拍得某地块，土地总土地总价价5 5亿元亿元，该地块占地面积10万平方米，总建筑面积30万平方米。整体项目分商业区、住宅区和别墅区三个区域，规划指标如下：(1)商业区：总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙房和20层写字楼，总建筑面积l5万平方米，其中：裙房建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积10万平方米。(2)住宅区：占地面积3万平方米，建筑面积12万平方米。(3)别墅区：占地面积5万平方米，建筑面积3万平方米。会计处理：(1)土地价款的归集归集。借：生产成本待分摊成本待分摊成本土地征用及拆迁补偿费 500,000,000 贷：银行存款 500,000,000房屋开发成本的核算应用(2)土地价款的分摊分摊。根据该项目实际情况，该公司确定成本对象分别为：裙房、写字楼、住宅和别墅。各成本对象分摊的土地成本如下：裙房和写字楼的土地成本：商业区商业区的土地成本，按占地面积法占地面积法分摊。50,00021010,000(万元)裙房和写字楼的土地成本按建筑面积法建筑面积法分摊。裙房的土地成本10,0005153,333(万元)写字楼的土地成本10,00010156,667(万元)住宅的土地成本：按占地面积占地面积法法分摊。 50,00031015,000(万元)别墅的土地成本：按占地面积占地面积法法分摊。 50,000510=25,000(万元)房屋开发成本的核算应用(2)土地价款分摊，会计分录如下：借：生产成本裙房土地征用及拆迁补偿费 33,330,000 写字楼土地征用及拆迁补偿费 66,670,000 住宅土地征用及拆迁补偿费 150,000,000 别墅土地征用及拆迁补偿费 250,000,000 贷：生产成本待分摊成本待分摊成本土地征用及拆迁补偿费 500,000,000房屋开发成本的核算应用二、土地征用及拆迁补偿费的土地征用及拆迁补偿费的归集与分配(三)土地成本分摊的特殊处理分摊的特殊处理土地成本分摊时，注意以下几种特殊情况处理方法：(1)土地成本分摊时，如属单独建造的、单独建造的、具有具有独立使用功能独立使用功能的地下建筑物，应分摊应分摊土地成本；如属为建造地上建筑物而形成的、为建造地上建筑物而形成的、不具有不具有独立使用功能的独立使用功能的地下基础设施，不分摊不分摊土地成本。(2)回迁房成本回迁房成本如作为拆迁补偿费，不分摊不分摊土地成本。(3)单独建单独建造应由开发产品承担的应由开发产品承担的配套设施配套设施，应分摊应分摊土地成本。房屋开发成本的核算应用三、前期工程费前期工程费的归集与分配(一)前期工程费的归集内容内容：项目开发中发生的规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等。归集归集：（1）能分清能分清成本核算对象的，直接计入直接计入。计入“生产成本房屋开发成本某成本对象前期工程费”借方。（2）分不清分不清成本核算对象的，先将其支出通过“生产成本房屋开发成本待分摊成本待分摊成本前期工程费”归集，期末按一定分配标准分配给各受益对象。其中：应由开发产品受益的开发产品受益的，将其分配计入分配计入有关成本核算对象，记入“生产成本生产成本房屋开发成本房屋开发成本( (或配套设施开发成本或配套设施开发成本) )某某成本对象成本对象前期工程费前期工程费”账户借方；应由投资性房地产或固定资产受益的由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入分配记入“在建在建工程工程”账户借方。房屋开发成本的核算应用前期工程费前期工程费分配方法分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。企业分配时，可自行选择其中一种自行选择其中一种方法。对前期工程费中具体支出项目，根据具体分析采用对应分配方法。如无确实理由，其支出项目应采用统一分配方法统一分配方法，即：不能人为地通过分配方不能人为地通过分配方法选择来调节各成本对象法选择来调节各成本对象的的成本。成本。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程支出，根据不同施工方式不同施工方式，采用不同核算方不同核算方法法。 (一)发包方式的发包方式的核算建筑安装工程支出，根据企业承付的承付的已完已完工程价款确定工程价款确定，直接计入有关成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”项目。借：生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费 贷：应付账款应付工程款房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配 1工程价款结算办法结算办法对发包的发包的基础设施和建筑安装工程基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标招标、议标方式，通过公开招标公开招标或邀请施工企业议标议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价工程标价结算。开发企业与施工企业在工程承包合同工程承包合同中规定工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法国家有关工程价款结算办法，结合当当地有关规定地有关规定具体确定。工程价款结算办法工程价款结算办法主要有三种：情况情况1 1： 按月结算按月结算：按每月实际完成分部分项工程分部分项工程结算。根据验收合格的各月已完分部分项工程分部分项工程的工程数量数量和预算单价单价等计算工程造价工程造价，就是各该月份应结算和支付的应结算和支付的工程款。目前一般都实行月中预付、月末结算月中预付、月末结算，即月中按当月施工计划工作工作量量的的一半预付一半预付，月末(实际为下月初)按各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后工程标价)扣除月中预付款后结算。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配情况情况2： 分段结算分段结算：将一个单位工程按形象进度形象进度划分几个阶段划分几个阶段(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按完成阶段，分段验分段验收结算收结算工程价款。分段结算也可按月预付按月预付工程款，即月中按当月施工计划工作量预付，工程阶段完成验收后阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后工程标价扣除预付款预付款后结算。 情况情况3：竣工一次结算竣工一次结算：开发项目或单项工程施工的工期在12个月以内个月以内，或工程承包合同价值较小的合同价值较小的，可实行工程价款每月的月中预支、竣工后一次结算月中预支、竣工后一次结算。即工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量工作量预付工程款，竣工验收后，按工程承包合同价值扣除预付工程款预付工程款后结算。 注意：不论采用何种结算办法，施工期间施工期间结算的结算的工程价款工程价款一般都不得超过不得超过承包工程承包工程合同价值合同价值95。尾款应专户存入银行，待工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可不留工程尾款。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配2非合同非合同建筑安装工程费支出的核算非合同建筑安装工程费支出(简称“非合同建安支出非合同建安支出”)需通过“应应付账款付账款”科目转入“生产成本生产成本”科目，具体为：在“应付账款”科目下按成本项目设明细，发生支出时先借记“应付账款应付账款”科目，贷记“银行存款银行存款”科目，同时借记“生产成本生产成本”科目，贷记“应付账款应付账款”科目。 即：非合同非合同建安支出，应通过建安支出，应通过“应付账款应付账款”科目过渡，科目过渡，不能直接不能直接记入记入“生产成本生产成本”。理由：如直接记入“生产成本”，“应付账款应付账款”科目科目累计发生额累计发生额不能完整反映项目建安支出情况。不能完整反映项目建安支出情况。 注意：非合同建安支出非合同建安支出核算时，应付账款应付账款明细科目是按生产成本的成本项目成本项目设置的。这与支付工程合同款支付工程合同款时，按客户单位客户单位设置应付账款明细科目不同。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配3支付工程合同款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款发包工程款和预付备料款、工程款预付备料款、工程款核算，在“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”和“预付账款预付账款预付承包单位款预付承包单位款”两账户进行，两科目均应按客户单位名称客户单位名称设明细科目。开发企业按规定预付预付承包施工企业的备料款和工程款备料款和工程款，应记入“预付预付账款账款预付承包单位款预付承包单位款”账户借方；按工程价款结算账单应付应付承包施工企业工程款，应记入“生产成本生产成本”等账户借方和“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”账户贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付账款预付预付承包单位款承包单位款”账户贷方，“应付账款一应付工程款”账户贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户借方和“银行存款”等账户贷方。合同最后结算最后结算时，按最终结算值与已累计结算值差额差额结转生产成本生产成本，借记“生产成本”科目，贷记“应付账款”科目，“应付账款”贷方余额反映尚欠施工单位款项尚欠施工单位款项。房屋开发成本的核算应用支付工程合同款的核算支付工程合同款的核算举例举例【例3】甲房地产公司与乙建筑公司发包工程发包工程年度合同总值60,000万元，按合同规定，开工前应付开工前应付预付备料款15,000万元，用银行存款支付，分录如下：(1)预付备料款备料款时。 借：预付账款预付承包单位款乙公司 150,000,000 贷：银行存款 150,000,000(2)预付工程款工程款时。9月份，根据施工企业当月施工计划施工计划所列工作量工作量1 12 2即350万元，用银行存款预付工程款预付工程款。 借：预付账款预付承包单位款乙公司 3,500,000 贷：银行存款 3,500,00010月初，根据施工企业提出9月份工程价款结算账单工程价款结算账单中已完工程价值为750万元，减去应扣回预付备料款预付备料款180万元，月中预付工程款350万元，尚应支付工程款尚应支付工程款220万元(750180350)。 房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配(3)工程价款结算时结算时。 借：生产成本 7,500,000 贷：预付账款预付承包单位款乙公司 5,300,000 应付账款应付工程款乙公司 2,200,000(4)支付应付工程款时。 借：应付账款应付工程款乙公司 2,200,000 贷：银行存款 2,200,000房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配房地产企业按发包工程合同发包工程合同与承包施工单位定期进行工程价款结算，既可保证成本的准确性，也可准确反映企业负债情况。如由于种种原因，企业未能按期与承包施工单位进行工程价款结算，为真实反映开发产品成本和负债情况，房地产企业应根据发包工程合同，计提工程结算价款计提工程结算价款，按其金额，借记“生产生产成本成本”科目，按应扣回的预付工程款和备料款金额，贷记“预预付账款付账款”科目，按其差额，贷记“应付账款应付账款”科目。待以后进行工程价款结算时，相应调整相关科目金额。计提工程结算价款计提工程结算价款属预提费用预提费用，一般发生在会计期末期末。会计处理上，企业可根据实际情况预提，根据国税发200931号，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分前提下，其发票不足金额发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额合同总金额10。因此，税务处理上可能存在纳税调整问题税务处理上可能存在纳税调整问题。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配4支付甲供材料款甲供材料款的核算 甲供材料指房地产企业代承包商承包商采购材料，并将其交付给承包商。甲供材料价款甲供材料价款应包含在双方工程合同双方工程合同中。企业为保证开发产品质量，对重要材料实行甲供。 (1) 企业支付甲供材料款时借：应付账款甲供材料 贷：银行存款(2)房地产企业支付施工单位工程款施工单位工程款时，需扣除领用甲供材料。借：应付账款施工单位(应付款总额) 贷：应付账款甲供材料(扣款金额) 银行存款(实际支付金额) “应付账款甲供材料”期末借方余额反映施工单位未领用未领用甲供材料金额。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配(3)甲供材料结算后，按结算额和已扣款差额差额进行账务处理：借：应付账款施工单位 (实际领用已扣款) 原材料 (剩余不能退货部分) 贷：应付账款甲供材料 (结算额已扣款) 注意：施工单位施工单位决算额决算额应包括甲供材料应包括甲供材料。如施工单位提供包含甲供材料的决算额发票，直接按决算额结转成本；如不包含甲供材料，根据甲供材料发票甲供材料发票结转成本，此时施工单位施工单位应提供甲供材料完税凭证完税凭证。支付甲供材料款的核算支付甲供材料款的核算举例举例【例4】甲房地产公司根据与乙公司工程合同，2013年2月10日购买一批甲供石材，支付货款200万元。到货后，乙当月陆续领用150万元石材，本月应付乙工程款800万元，领用石材已从当月工程款中扣除。2013年底，甲供材料结算时，发现乙公司实际领用石材180万元，另20万元石材已存在破损，无法退回厂家。(1)支付石材款时。 借：应付账款甲供材料 2,000,000 贷：银行存款 2,000,000(2)扣除领用石材时。借：应付账款乙公司 8,000,000 贷：应付账款甲供材料 1,500,000 银行存款 6,500,000“应付账款甲供材料”期末借方余额50万元，为乙公司未领用石材金额。(3)与乙公司进行石材结算时。借：应付账款乙公司 300,000 原材料 200,000 贷：应付账款甲供材料 500,000房屋开发成本的核算应用5工程水电费的核算施工期间工程临时水电费工程临时水电费一般由开发商直接支付，施工合同中约定开发商和施工单位分担比例。实际支付时，应由开发商承担部分直接记入“生产成本”科目，应由施工单位承担部分直接记入该施工单位“应付账款”科目借方。发生时不能准确确定的，可通过“其他应收款其他应收款”科目先归集，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”科目。最后将开发商应承担部分借记“生产成本生产成本”科目，将由施工单位承担部分借记“应付账款应付账款施工单位施工单位”科目，按全部水电费全部水电费贷记“其他应收款其他应收款”科目。 在进行工程水电费核算时，在从施工单位工程款中扣除房地产企业代垫工程水电费时账务处理与甲供材料账务处理有所不同。水电费发生时，直接借记“应付账款施工单位”科目，并没有像甲供材料一样，从“应付账款应付账款甲供材料甲供材料”中过渡，这样做原因是，工程水电工程水电费不存在分批领用问题费不存在分批领用问题，而甲供材料存在分批领用问题甲供材料存在分批领用问题，因此，必须先在“应付账款甲供材料”科目中过渡，每次领用时，再冲减该科目，并按领用金额，借记“应付账款施工单位”科目。注意：房地产企业应将取得水电费发票复印件发票复印件及原始凭证分割单原始凭证分割单一并交与施工单位，施工单位据此入账。房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配6建筑安装工程费的分配 如开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，企业发生建筑安装工程费时，先将其支出通过“生产成本房屋开发成本待分摊成本待分摊成本建筑安装工程费”账户归集，期末按一定分配标准分配给各受益对象。 情况情况1：应由开发产品受益的：应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本房屋开发成本(或配套设施开发成本)某成本对象建筑安装工程费”账户借方。情况情况2：应由投资性房地产或固定资产受益的：应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户借方。(1)按工程结算额工程结算额分配。建筑安装工程费与其他成本项目不同，开发产品开发产品一一般以般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为核算对象，为核算对象，即成本对象都具有成本对象都具有独立的独立的设计概算或施工图预算设计概算或施工图预算，因此，根据每一成本对象的设计概算或施工图预算，企业发生的建筑安装工程费在最后完工结算工建筑安装工程费在最后完工结算工程价款时，都可准确确定每一个成本对象的建筑安装工程费。程价款时，都可准确确定每一个成本对象的建筑安装工程费。因此，一般情况下，企业应在工程完工时，按工程结算值工程结算值分配计入相应成本对象。房屋开发成本的核算应用(2)按工程预算造价工程预算造价分配。如开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，也可按各项工程的预算造价比例预算造价比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费，并计入相应成本对象，公式如下：某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计总之，建筑安装工程费不能按占地面积法、建筑面积法等分摊方法进建筑安装工程费不能按占地面积法、建筑面积法等分摊方法进行分摊，只能按行分摊，只能按工程结算额或工程预算造价工程结算额或工程预算造价进行分摊。进行分摊。按工程预算造价分配举例：按工程预算造价分配举例：【例5】 某房地产公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价1,080,000元，这两幢商品房预算造价预算造价：101商品房为630,000元，102商品房为504,000元，合计1,134,000元。工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：101商品房建安工程费1,080,000630,0001,134,000600,000(元)102商品房建安工程费1,080,000504,0001,134,000480,000(元)房屋开发成本的核算应用四、建筑安装工程费的归集与分配 (二)自营方式自营方式的核算发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费”账户借方和“库存材料”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户贷方。如开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设“工程施工”、“施工间接费用”等账户，核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费”账户。企业用于项目开发的各项设备，即附属工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关项目开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成本房屋开发成本某成本对象建筑安装工程费”账户借方和“库存设备”账户贷方。五、基础设施费的归集与分配基础设施费的归集与分配 (一)基础设施费的归集 房地产项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用红线外两米与大市政接口的费用，及向水、电、气、热、通信等大市政公司交纳费用。情况情况1 1：能分清成本核算对象的：能分清成本核算对象的，直接计入成本核算对象的“基础设施费项目，即记入“生产成本房屋开发成本(或配套设施开发成本)某成本对象基础设施费”账户借方；情况情况2 2：分不清成本核算对象的：分不清成本核算对象的，应先将其支出通过“生产成本房屋开发成本待分摊成本待分摊成本基础设施费”账户归集，期末按一定分配标准分配给各受益对象。应由开发产品受益的应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，记入“生产成本房屋开发成本(或配套设施开发成本)某成本对象基础设施费”账户借方。应由投资性房地产或固定资产受益的应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户借方。房屋开发成本的核算应用五、基础设施费的归集与分配 (二)基础设施费分配分配方法包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法算造价法。房地产企业分配时，可自行选择其中一种方法。对基础设施费中具体支出项目，可具体分析，分别采用不同分配方法。如没有确实理由，基础设施费支出项目应采用统一的分配方统一的分配方法法，不能人为地通过分配方法的选择来调节各成本对象的成本。房屋开发成本的核算应用六、开发间接费的归集与分配(一)开发间接费开发间接费的归集归集房地产企业内部独立核算单位内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用属开发间接费,包括：现场管理费用、利息及借款费用、专项基金、质检费等。开发间接费虽也属直接为房地产开发而发生费用，但它不能确定应由哪项开发产品所负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为简化核算手续，应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按适当分配标准，分配计入各项开发产品成本。 企业所属各内部独立核算单位独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”等账户贷方转入“开发间接费用”账户借方。房屋开发成本的核算应用六、开发间接费的归集与分配(二)开发间接费开发间接费的分配分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法等，企业可根据开发经营的特点开发经营的特点自行确定。 不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配均应分配开发间接费用。为简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开对应计入房屋等开发成本的发成本的自用土地自用土地和和不能有偿转让的配套设施的不能有偿转让的配套设施的开发成本，均开发成本，均不不分配分配开发间接费用。开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本房屋开发成本。即，企业内部独立核算单位发企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。转让配套设施及代建工程进行分配。除开发产品应负担开发间接费用外，如企业同时开发应计入投资性房地产或固定资产房屋，开发间接费用还应对投资性房地产或固定资产项目分配，分配金额相应记入“在建工程”账户借方。公共配套设施公共配套设施的核算应用的核算应用公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用一、公共配套设施成本对象的确定成本对象的确定(一)公共配套设施的分类分类分非营利性非营利性公共配套设施和营利性营利性公共配套设施两类。1非营利性公共配套设施非营利性公共配套设施指房屋开发过程中，根据有关法规，其产权及收益权不属开发产权及收益权不属开发商商，开发商不能有偿转让不能有偿转让也不能转作自留不能转作自留固定资产的公共配套设施。核算内容如下核算内容如下：（1）在开发小区内发生小区内发生的不会产生不会产生经营收入的经营收入的不可经营性不可经营性公公共配套设施支出共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施支出。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用（2）开发小区内发生的小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入经营收入归归经营者或业委会的经营者或业委会的可经营性可经营性公共配套设施支出，如建幼儿园幼儿园、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施支出。（3 3）开发小区内）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目规划中规定的大配套设施项目不能不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用没有投资来源的费用。（4）对产权、收入归属情况较复杂的地下室、车位地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得该配套设施产权取得该配套设施产权，应作经营性项目经营性项目独独立核算立核算。（4 4）开发项目外）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等，这类配套设施没有投资来源没有投资来源，不能有偿转让。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用一、公共配套设施成本对象的确定成本对象的确定(一)公共配套设施的分类2营利性营利性公共配套设施公共配套设施指能有偿转让的能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目规划中规定的大配套设施项目及属营营利性利性的，或产权归企业所有的产权归企业所有的，或未明确产权归属的未明确产权归属的，或无偿赠与无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的其他单位的公共配套设施。 内容内容包括：（1）小区内营业性的营业性的公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）小区内非营业性的非营业性的配套设施，如中小学、文化站、医中小学、文化站、医院院等。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用(二)公共配套设施的成本核算对象成本核算对象1非营利性非营利性公共配套设施的成本对象成本对象非营利性公共配套设施：情况1：工程规模较大。工程规模较大。可将各配套设施各配套设施作成本核算对象，在“生产成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目下按各项配套设施设明细科目，如物业服务用房、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、环卫设施、运动设施、超市(配套商业设施)等。情况2：工程规模不大工程规模不大，与其他项目建设地点较近，且开竣工时间相差不多，并由同一施工单位施工的，将它们合并作一个成本核算对象。对只为一个单体开发项目单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独可不单独作成本核算对象，发生开发费用直接计入单体开发项目成本。2营利性营利性公共配套设施的成本对象营利性大配套设施项目，应以各配套设施项目各配套设施项目作成本核算对象。 公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用二、非营利公共配套设施费非营利公共配套设施费的核算 为正确核算和反映核算和反映各种非营利性配套设施支出，准确计算房屋开发成本和各种大配套设施开发成本，其支出核算可分两种：配套设施单独作过渡性成本对象的单独作过渡性成本对象的核算和配套设施不作不作成本对象的成本对象的核算。两种情况归集与分配方法不同。(一)作成本对象的核算作成本对象的核算 单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，通过“生产成本配套设施开发成本配套设施成本对象”科目归集，期末按一定分配标准分配给各受益对象。情况1：应由开发产品受益的应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本房屋开发成本某成本对象配套设施费”账户借方。情况情况2 2：应由投资性房地产或固定资产受益的，：应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户借方。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用二、非营利公共配套设施费的核算根据税法规定，单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按成本，应按建筑面积法建筑面积法分配。分配。因此，会计期末最好按建筑面积法分配，这样可保证会计处理与税务处理一致，省去纳税调整给企业会计人员带来的不必要工作量。 (二)不作成本对象的不作成本对象的核算对只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目成本。借记“生产成本房屋开发成本成本对象”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用二、非营利公共配套设施费的核算 (三)非营利公共配套设施成本项目的设置成本项目的设置核算时一般设四个四个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费。由于这些配套设施支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本开发成本。因此，对这些配套设施，核算时不必设配套设施费和开发间接费两个成本项目。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利性营利性公共配套设施费的核算(一)营利性公共配套设施的核算核算应单独核算单独核算其成本。除企业自用企业自用按建造固定资产固定资产处理外，其他一律按建造开发产品建造开发产品处理。营利性公共配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本配套成本对象”账户归集，期末按建筑面积法建筑面积法分配给各受益对象，并记入“生产成本房屋开发成本一某成本对象配套设施费”账户借方。三、营利性公共配套设施费的核算 (二)营利性公共配套设施成本项目的设置成本项目的设置应设六个六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程土地征用及拆迁补偿费或批租地价；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；费；基础设施费；建筑安装工程费；配套设施费；开发间接费。配套设施费；开发间接费。其中配套设施费配套设施费项目核算分配的其他配套设施费分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有时也需其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对营利性配套设施分配的分配的非营利配套设施支出非营利配套设施支出，应计入各营利配套设施成本明细账的“配套设施费配套设施费”项目，即记入“开发成本配套设施开发成本配套设施成本对象配套设施成本对象(营利性营利性)”账户借方和“开发成本配套设施开发成本配套设施成本对象配套设施成本对象(非营利性非营利性)”贷方。对营利性配套设施分配的分配的开发间接费用开发间接费用，应记入各营利配套设施成本明细账的“开发间接费”项目，即记入“开发成本配套设施开发成本配套设施成本对象配套设施成本对象(营利性营利性)”账户借方和“开发间接费用开发间接费用”账账户贷方户贷方。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用营利性公共配套设施费的核算举例营利性公共配套设施费的核算举例【例6】某房地产公司根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一个幼儿园。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生的有关支出见下表。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利公共配套设施费的核算配套设施支出明细表 单位：元 项目 商店 水塔 幼儿园 合计支付征地拆迁费 50,000 5,000 50,000 105,000支付前期工程费 30,000 20,000 30,000 80,000应付基础设施费 50,000 30,000 50,000 130,000应付建安工程费 200,000 245,000 190,000 635,000分配水塔配套费 35,000 -35,000分配开发间接费 55,000 55,000预提幼儿园配套费 40,000 40,000 合 计 460,000 265,000 320,000 1,045,000公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利公共配套设施费的核算该公司会计处理如下：(1)用银行存款支付征地拆迁费时。借：生产成本配套设施开发成本 105,000 贷：银行存款 105,000(2)用银行存款支付设计单位前期工程款时。借：生产成本配套设施开发成本 80,000 贷：银行存款 80,000(3)将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时。 借：生产成本配套设施开发成本 765,000 贷：应付账款应付工程款 765,000 公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利公共配套设施费的核算(4)按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的非营非营利公共配套设施利公共配套设施，如上述水塔设施，完工验收后完工验收后，应将其发生的实际开发成本实际开发成本按一定标准(有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)，分配计入有关房屋房屋和营利性公共配套设施营利性公共配套设施的开发成本，分录如下：借：生产成本房屋房屋开发成本 265,000 配套设施开发成本商店商店 35,000 贷：生产成本配套设施开发成本水塔 300,000(5)分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用开发间接费用时。借：生产成本配套设施开发成本商店 55,000 贷：开发间接费用 55,000 公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利公共配套设施费的核算(6)预提应由商店配套设施开发成本负担的幼儿园设施支出时：借：生产成本配套设施开发成本商店 40,000 贷：应付账款预提费用 40,000 同时将各项配套设施支出记入各配套设施开发成本明细账。已完全部开发过程并验收的配套设施，按其用途结转开发成本。 (7)对能有偿转让给有关部门的营利性公共配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“生产成本配套设施开发成本商店”账户贷方转入“库存商品配套设施商店”账户借方。借：库存商品配套设施商店 460,000 贷：生产成本配套设施开发成本商店 460,000 营利性公共配套设施有偿转让收入有偿转让收入，应作为销售收入销售收入处理。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用三、营利公共配套设施费的核算 (8)对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼儿园设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，分录如下：借：生产成本房屋开发成本 280,000 应付账款预提费用 40,000 贷：生产成本-配套设施开发成本幼儿园 320,000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减冲减有关开发产品成本或作追加分配追加分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品成本。 公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费核算四、预提配套设施费核算-房屋开发与配套设施建设房屋开发与配套设施建设时间差处理时间差处理(一)预提配套设施费的范围范围 一个小区开发所用时间较长，企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。往往出现房屋已建成而有的配套设施可能尚未完成，或是商品房已销售，而幼儿园、消防设施等尚未完工情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差房屋开发与配套设施建设的时间差，使那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成未完成配套设施的预算成预算成本或计划成本为基数本或计划成本为基数，计算出已出售已出售房屋应负担数额应负担数额，用预提方预提方式计入式计入出售房屋等的开发成本。 但并不是所有的配套设施都可预提成本并不是所有的配套设施都可预提成本，只有，只有非营利性非营利性公共配套公共配套设施设施最终可分配计入房屋最终可分配计入房屋开发成本开发成本，因此，在房屋竣工时，对营对营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费设施费。对非营利非营利公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工尚未建造或尚未完工的，可按的，可按预预算造价算造价合理预提建造费用。合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费的核算四、预提配套设施费的核算 (二)预提配套设施费的账务处理账务处理对非营利公共配套设施与房屋等开发产品不同步开发不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而该配套设施尚未全部完成的，可按该配套设施的预算成本或计划成本预算成本或计划成本，预提预提配套设施费，将其记入旁屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目。1预提成本时借：生产成本房屋开发成本 贷：应付账款预提费用 2实际发生时借：应付账款预提费用 贷：银行存款 应付账款应付工程款公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用3完工结算时 当成本结算完毕，对已按预提成本结转的销售成本和资产账面价值及库存开发产品成本进行调整。 如实际成本大大于预提成本，按其差额，借记借记“主营业务成本主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目。 如实际成本小于小于预提成本，按其差额，借记“应付账款预提费用”科目，贷记贷记“主营业务成本主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费的核算四、预提配套设施费的核算 (三)预提配套设施费的计算方法计算方法开发产品预提的配套设施费的计算，按以下公式：某项开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本预算成本(或计划成本)配套设施费预提率预提率配套设施费预提率该配套设施配套设施的预算成本预算成本(或计划成本)应负担该配套设施费各开发产品的预算成本开发产品的预算成本(或计划成本)合计100式中应负担配套设施费的开发产品配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋开发房屋和营利性营利性公共配套设施。公共配套设施。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用预提配套设施费的核算举例预提配套设施费的核算举例【例7】某房地产公司开发项目内幼托设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于幼托设施在其他销售物业完工出售时尚未完工，为及时结转完工的销售物业成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入销售物业的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：住宅1,000,000元，公寓900,000元，写字楼800,000元，商铺800,000元，商店500,000元，幼托设施320,000元，幼托设施配套设施费预提率预提率320,000(1,000,000900,000800,0000,000800,000500,000)1008公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费的核算四、预提配套设施费的核算各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：住宅：1,000,000880,000(元)公寓：900,000872,000(元)写字楼：800,000864,000(元)商铺：800,000864,000(元) 商店：500,000840,000(元) 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时配套设施完工时，按预提数比例，调整增加或减少有关开发产品成本。本例中假设实际支出数假设实际支出数350,000元。公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费的核算四、预提配套设施费的核算 (1)预提配套设施费时：借：生产成本房屋开发成本住宅配套设施费 80,000 公寓配套设施费 72,000 写字楼配套设施费 64,000 商铺配套设施费 64,000 商店配套设施费40,000 贷：应付账款预提费用 320,000 (2)配套设施建造时。 借：应付账款预提费用 320,000 贷：银行存款(或应付账款) 320,000公共配套设施的核算公共配套设施的核算应用四、预提配套设施费的核算四、预提配套设施费的核算(3)配套设施完工时完工时(实际成本大于预提成本)。如开发产品没有全部销完没有全部销完，则： 借：库存商品 30,000 贷：银行存款(或应付账款) 30,000 如开发产品已全部销完已全部销完，则： 借：销售费用销售费用 30,000 贷：银行存款(或应付账款) 30,000土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用一、土地开发成本的核算(一)土地开发成本的划分和归集房地产企业开发的土地，按其用途分两种：一种是为转让、出租而开发的商品性土地商品性土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房而开发的自用土地自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本单独构成土地的开发成本；后者是企业中间开发产品，其费用支出应计入房屋开发成本。房屋开发成本。现行会计制度中没置没置“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”科目，它的核算内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地商品性土地所发生的支出。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(一)土地开发成本的划分和归集划分和归集企业为开发房屋而开发的土地为开发房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“生产成本房屋开发成本”科目核算。如企业开发的自用土地，分不清负担对象分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用先通过“生产成本房屋开发成本待分摊成本待分摊成本”科目归集，待土地开发完成投入使土地开发完成投入使用用时，再按一定标准(房屋占地面积)将其分配计入分配计入开发产品成本对象、投资性房地产、固定资产等。如企业开发商品房使用的土地属企业开发商品性土地一部分，则应将整块土地作一个成本核算对象，在“生产成本土地开发土地开发成本成本”账户归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“库存商品”账户。待使用土地开发房屋时，再将这部分土地所应负担的开发成本，从“库存商品”账户转入“生产成本房屋开发成本”、“在建工程”等账户。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置1土地开发成本核算对象的确定成本核算对象的确定为既有利于土地开发成本的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：（1）对开发面积不大、开发工期较短的土地，用每一块每一块独立的开发项目为成本核算对象；（2）对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，用一定区域一定区域作土地开发成本核算对象。注意：成本核算对象应在开工之前确定开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置2土地开发成本项目的设置成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同开发支出内容是不完全相同的。的。企业要根据开发土地具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置2土地开发成本项目的设置成本项目的设置根据土地开发支出一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费：指按城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费前期工程费指土地开发项目前期工程发生费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费基础设施费：指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等设施费用。开发间接费：开发间接费：指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，核算应计入土地开发成本的配套设施费。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(三)土地开发成本的核算核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，自用土地自用土地开发支出在“生产成本房屋开发成本房屋开发成本”账户核算，商品性土地商品性土地开发支出均应通过“生产成本一一土地开发成本土地开发成本”账户核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账。自用土地自用土地开发支出，借记“生产成本一一房屋开发成本房屋开发成本”，贷记“银行存款”、“应付账款等科目；商品性土地商品性土地开发支出，借记“生产成本土地开发成本土地开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。发生开发间接费用，先在“开发间接费用”账户核算，期末再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本一土地开发成本”账户借方和“开发间接费用”账户贷方。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用土地开发成本的核算土地开发成本的核算举例举例【例8】某房地产公司在某月份内，共发生下列有关土地开发支出，见表2。单位：元项目商品性土地商品性土地自用土地自用土地合 计支付征地拆迁费78,00072,000150,000支付前期工程费20,00018,00038,000应付基础设施费25,00018,00043,000分配开发间接费10,00010,000合 计133,000108,000241,000土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(1)用银行存款支付征地拆迁费时。借：生产成本土地开发成本 78,000 房屋开发成本 72,000 贷：银行存款 150,000(2)用银行存款支付前期工程费时。借：生产成本土地开发成本 20,000 一一房屋开发成本 18,000 贷：银行存款 38,000 (3)应付基础设施费时。借：生产成本土地开发成本 25,000 房屋开发成本 l8,000 贷：应付账款应付工程款43,000 (4)分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用时。 借：生产成本土地开发成本 10,000 贷：开发间接费用 10,000 同时将各项土地开发成本分别记入土地开发成本、房屋土地开发成本明细分类账。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用(四)已完土地开发成本的结转结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地用途，采用不同的成本结转方法。 对商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“生产成本土地开发成本”账户贷方转入“库存商品土地”账户借方。 对为开发房屋而开发的自用土地，在开发完成后，应将其实际成本自“生产成本房屋开发成本待分摊成本”账户贷方转入“生产成本房屋开发成本成本对象”、 “在建工程”等账户借方。【例9】续上例，某房地产公司商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1,002,000元，分录如下：借：库存商品土地 1,002,000 贷：生产成本土地开发成本 1,002,000土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用二、代建工程开发成本的核算代建工程代建工程指房地产企业接受委托单位委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。企业发生的发生的各项代建工程支出支出和对代建工程分配的分配的开发间接费用，应记入“生产成本生产成本代建工程开发成本代建工程开发成本”科目借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”、“库存材料”或“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账格式，基本上和房屋开发成本房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本代建工程开发成本”科目贷方转入“库存商品”科目借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目借方。土地开发和代建工程的核算土地开发和代建工程的核算应用应用代建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算举例举例【例10】某房地产公司接受市政工程管理部门委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300,000元，前期工程费160,000元，应付基础设施工程款540,000元，分配开发间接费用80,000元。 (1)在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，分录如下： 借：生产成本代建工程开发成本 1,080,000 贷：银行存款 460,000 应付账款应付工程款 540,000 开发间接费用 80,000(2)道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时： 借：库存商品代建工程 1,080,000 贷：生产成本代建工程开发成本 1,080,000开发产品开发产品成本的结转成本的结转应用一、计算各成本核算对象的开发总成本(一)计算总成本的原则原则计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点：(1)企业在结转完工开发产品成本前结转完工开发产品成本前，要和企业内部各业务部门内部各业务部门沟通沟通，确认是否还有应该属待结转产品承担成本还没发生情况，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。(2)在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目报批报建项目和项目项目后期待建的配套设施后期待建的配套设施。如有应支未支的报批报建项目，应根据相关收费文件和收费标准等规定预提。对项目规划应建设而计划在后期项目建设的应在本期分摊的配套设施等成本支出，应按成本分摊原则进行预提。(3)对本期发生的应由前期、本期或后期项目分摊的支出，应按权责发生制原则权责发生制原则作待摊待摊处理。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用一、计算各成本核算对象的开发总成本 (二)成本预提预提1配套设施成本的预提配套设施成本的预提(1)预提范围：非营利性非营利性配套设施将发生的费用可预提。但营利营利性性配套设施将发生的费用配套设施将发生的费用不得预提不得预提。(2)预提条件：房屋与配套设施非同步开发非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。(3)预提时间：应在结转房屋等开发产品时结转房屋等开发产品时预提。(4)预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。某项开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本预算成本(或计划成本)配套设施费预提率预提率配套设施费预提率该配套设施预算成本(或计划成本)应负担该配套设施费各开发产品预算成本(或计划成本)合计100式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用2开发产品成本的预提开发产品成本的预提 (1)预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本，如此时项目决算工作尚未完成，就需对开发产品成本进行预提。自持经营用途自持经营用途开发产品和投资性房地产投资性房地产投入使用时，也需确定原值，对发生成本支出进行预提，并计提折旧。 (2)预提时间：一般在确认收入或资产投入使用时确认收入或资产投入使用时预提。 (3)预提依据：由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。 3报批报建费用的预提报批报建费用的预提 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用4预提费用的核算核算成本预提在“应付账款预提费用”科目核算。该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。当成本结算完毕，对已按预提成本结转的销售成本和资产账面价值及库存开发产品成本进行调整，对已计提的折旧不再调整。发生预提情况时，按预算成本或相关合同和收费文件规定标准，借记“生产成本”科目相应明细科目，贷记“应付账款预提费用”。实际发生时，借记“应付账款一预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目。实际结算时，按实际结算大于预提成本之间差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目；按实际结算小于预提成本之间的差额，借记“应付账款预提费用”科目，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目。 开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用一、计算各成本核算对象的开发总成本 (三)成本核算对象总成本计算表总成本计算表成本核算对象的成本归集完后，需确定哪些成本核算对象是开发产品，哪些不是开发产品。 不是开发产品的成本核算对象不是开发产品的成本核算对象就是非营利性公共配套设施非营利性公共配套设施，其发生的各项费用支出属待分摊配套设施成本(共同成本)，其归集的成本按受益原则和配比原则分摊到开发产品中。不是开发产品的成本核算对象(非营利性公共配套设施)之间不再确定分摊关系，其成本直接分摊到开发产品中去。是开发产品的成本核算对象发生的各项费用支出属不需再分摊成本，其归集的成本无须再进行任何分摊。企业在结转开发产品成本时，先通过成本的归集和分配，确定各成本核算对象的开发总成本，然后，再将不是开发产品的成本核算对象中归集的成本按建筑面积法建筑面积法分摊到开发产品中，最终确定开发产品的开发总成本。实际操作中，房地产企业一般采用成本成本核算对象成本明细表核算对象成本明细表完成这一过程。如下表所示。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用一、计算各成本核算对象的开发总成本 (三)成本核算对象总成本计算表总成本计算表成本类别不需再分摊成本待分摊配套设施成本配套设施成本 (共同成本)合计 分摊方法 简要说明 一级 二级多层高层公寓学校幼儿园会所土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用(三)成本核算对象总成本计算表总成本计算表（续）成本类别不需再分摊成本待分摊配套设施成本配套设施成本 (共同成本)合计 分摊方法 简要说明 一级 二级多层高层公寓学校幼儿园会所待分摊配套设施成本(共同成本)学校幼儿园会所 合计成本合计建筑面积(平方米)单位建筑面积成本销售面积(平方米)单位销售面积成本开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用二、结转完工开发产品成本开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制库存产品成本明细表库存产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积使用的面积要和测测绘部门出具的实测面积一致绘部门出具的实测面积一致。库存产品分类库存产品分类要根据核算对象的划分核算对象的划分和实际核算需要实际核算需要确定。库存产品成本明细表作为开发产品成本结转为库存产品成本的依据，结转时借记“库存商品”科目的相关明细科目，贷记“生产成本”科目相关明细科目。“生产成本”科目期末余额反映在产品在产品实际成本。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用二、结转完工开发产品成本 (一)库存商品的科目设置科目设置房地产企业的产成品产成品通过库存商品库存商品科目核算。库存商品指建造完成后以备出售、出租出售、出租的开发产品。为区分不同用途开发产品成本，实现不同开发产品销售收入和发生成本准确配比，应按开发产品不同类别不同类别在“库存商品”科目下设置“已完工已完工开发产品开发产品”和“出租出租开发产品开发产品”两个二级明细科目，在明细科目下按项目，分期、分产品分期、分产品进行辅助核算。“出租开发产品出租开发产品”指根据经营需要短期短期( (一般不超过一个年度一般不超过一个年度) )作出租用途，以后再对外销售的开发产品。此处的开发产品不不计提折旧。计提折旧。“已完工开发产品已完工开发产品”核算出售开发产品、投资性房地产开发产品、自持经营开发产品等内容。开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用 (二)库存产品成本明细表 库存产品成本明细表库存产品成本明细表 单位：元产品名称和成本项目 多层 高层 公寓 合计土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费成本合计成本合计建筑面积(平方米)单位建筑面积成本销售面积(平方米)单位销售面积成本开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用三、结转开发产品销售成本销售成本会计期末根据收入确认原则收入确认原则分产品确认分产品确认实现的销售收入和销售面积，同时根据实现的销售面积实现的销售面积结转相应产品销售成本销售成本。结转的某已实现销售开发产品成本实现销售面积销售面积该开发产品单位面积成本单位面积成本账务处理：借：主营业务成本 贷：库存商品结转销售成本结转销售成本时，编制销售产品成本明细表销售产品成本明细表，详细登记实现销售的每套房源信息房源信息，如下表：销售产品成本明细表(一)开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用销售产品成本明细表销售产品成本明细表 项目分期： 面积：平方米 金额单位：元 项目档案 公寓 车位 底商 合计 备注本期总面积 实测面积本期总成本单位成本待结转总面积待结转总成本本次结转面积本次结转成本未结转总面积未结转总成本未结转比例开发产品成本的结转开发产品成本的结转应用三、结转开发产品销售成本(二)成本差成本差的账务处理开发产品成本结转完后又发生成本支出成本结转完后又发生成本支出情况下，会造成库存开发产品成本与实际成本不符，两者差异叫成本差成本差。情况情况1：发生差异的开发产品已全部销售，发生差异的开发产品已全部销售，其其成本差记入成本差记入“销售销售费用费用其他其他”科目科目。情况情况2：没全部销售，没全部销售，其其发生的成本差先通过发生的成本差先通过“生产成本生产成本”科目科目归集归集，然后转入“库存商品”科目，调整剩余库存商品成本，重新计算未售未售库存商品单位面积成本单位面积成本。 (三)库存商品期末计量在资产负债表日，库存商品应按成本与可变现净值孰低计量。当市场发生重大变化，预计可变现净值低于库存成本时，在取得确凿证据情况下，按预计可变现净值进行计量并进行相应账务处理。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（一）房地产企业不同阶段收入处理收入处理 会计上，一般销售开发产品没收完全款没收完全款不会交付入住，即符合会计准则会计准则收入确认条件时，企业方结转收入，否则，不论是未未完工建造阶段完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的完工后未交付的开发产品，收取款项一概反映在“预收账款”科目。 税务上，国税发200931号第6条，企业正式签订房地产销销售合同售合同或房地产预售合同预售合同取得收入，应确认销售收入实现。两者区别是明显的，既不能站在会计角度上理解税法，也不能不能站在会计角度上理解税法，也不能将国税函将国税函20088752008875号规定企业销售商品同时满足条件理解为号规定企业销售商品同时满足条件理解为同样适用于房地产企业所得税。同样适用于房地产企业所得税。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理不同阶段收入处理案例收入处理案例甲房地产企业，2013年完工完工交付交付B B项目项目其其预收收入10,000万元，其中上年收入4,000万元；完工完工未交付未交付C C项目项目其其预收收入6,500万元，其中上年收入2,500万元；在建在建D D项目项目其其预收收入3,500万元。2013年12月甲企业结转B B项目项目销售收入10,000万元，销售成本7,500万元。该企业各项目计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。 分析：B B项目项目开发产品，会计已结转收入，且收取预收款符合国税发200931号确认收入条件，确认所得税收入10,000万元，结转成本7,500万元。 若B项目收取预收款中4,000万元已按计税毛利率在上一年度上一年度汇算清缴中做过纳税调纳税调增增，在2013年度应做纳税调减处理调减处理。B B项目项目汇算清缴应纳税所得额：（10,0007,50010,0005%）（4,00015%4,0005%）=2,000400=1,600（万元）。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理C C项目项目开发产品，不具备不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但按国税发200931号所得税收入确认条件，应计算企业所得税收入6,500万元。 C项目由于已完成已完成，所得税汇算不能再按预计计税毛利率15%进行计算了。国税发200931号第9条规定，开发产品完工后完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应预计毛利额之间的差额，计入当年度当年度企业本项目与其他项目合并计算的合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度收取预收款中2,500万元按预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调纳税调增增，在2013年度应做纳税调减调减处理。处理。若C项目已知实际计税成本实际计税成本4,550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额：（6,5004,5506,5005%）（2,50015%2,5005%）=1,625250=1,375（万元）。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理在建在建D D项目项目预收收入3,500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但其符合国税发200931号所得税收入确认条件，应计算企业所得税收入3,500万元。其中由于其属未完工未完工开发产品，根据国税发200931号第9条规定，企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额：3,500 15%3,5005%=350（万元）。不考虑期间费用，A企业20132013年度应纳税所得额年度应纳税所得额：1,600+1,375+350=3,325（万元）。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（二）年终汇算清缴汇算清缴不能忽视的完工条件完工条件 1.国税发200931号规定销售处不同阶段，由收入计算的所得额方式不同所得额方式不同，区别区别在于开发产品完工与否完工与否。国税发200931号规定：除土地开发土地开发外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已完工已完工：（1）开发产品竣工竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（2）开发产品已取得初始产权产权证明；（3）开发产品已开始投入使用使用。以上三个条件如同时满足，遵循时点界定孰先原则孰先原则，以最早时点最早时点确定开发产品完工时点完工时点，这与会计核算不同。 2.国税函2010201号规定根据国税发200631号规定精神及其第3条规定，房地产企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。企业应及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（三）完工项目要及时及时核算计税成本计税成本 产品完工交付使用后，会计核算上由“预收账款”科目转到“主营业务收入”，“开发成本”归集的成本费用相应按已售建筑面积占可售建筑面积比例转至“主营业务成本”。如如企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所得额得额，因开发产品完工后或税法视同完工后不能再依据预计计税毛利率确定应纳税所得额。国税发200931号第9条：开发产品完工后，企业应及时结算及时结算其计税成本并计算此前销售收入实际毛利额实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应预计毛利额之间的差额差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额合并计算的应纳税所得额。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（四）可预提的可预提的三种计税成本计税成本国税发200931号第32条规定，允许预提部分成本费用计入完完工产品工产品的计税成本：1.出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分前提下，其发票不足金额发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额10%；2.公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件；3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用及其他应取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（五）完工项目完工项目确定计税成本核算确定计税成本核算终止日终止日国税发200931号第35条：开发产品完工后，企业可在完工年度所得税汇算清缴前汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。要点如下要点如下： 1.1.开发产品开发产品当年度完工必须结算计税成本当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同（完工指税法视同完工条件）。完工条件）。2.2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额毛利额差额调整差额调整计入计入当年度应纳税所得额当年度应纳税所得额。3.3.计税成本核算计税成本核算有终止日有终止日，即，即完工年度完工年度企业所得税企业所得税汇算清缴汇算清缴前前。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（六）年终汇算清缴的计税成本的纳税调整计税成本的纳税调整 1.计税成本计税成本只考虑实际毛利额实际毛利额，不考虑会计实际结转成本实际结转成本。汇算清缴需根据主营业务成本主营业务成本做纳税调整纳税调整。 2.会计成本会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本计税成本可在次年5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整。3.会计成本：未入账的成本费用均可预提；计税成本：预提成本费用不超过国税发200931号第32条规定范围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。4.1212月月3131日日5 5月月3131日日之间取得合法凭据，会计作次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法税法则可计入当年度计税成本当年度计税成本。所以汇算清缴要注意可计入计税成本范围。核算终止日规定遵从企业所得税法实施条例第九条：企业应纳税所得额计算，以权责发生制为原则，属当期收入和费用，不论款项是否收付，均作当期收入和费用；不属当期收入和费用，即使款项已在当期收付，均不作当期收入和费用。这给房地产企业充分的核算申报时间，即企业可在年度结束后5个月汇算清缴期内，尽快完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目计税成本。补计需在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理（七）未完工未完工开发产品开发产品不进行不进行汇算清缴。未完工未完工开发产品纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目不能归集全，也不能准确核算，因此纳税年度结束时，未未完工的开发产品完工的开发产品在当年度内预缴的所得税预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。汇算清缴。（八）所得税汇算汇算不同于项目清算项目清算 A房地产企业开发B项目，2011年实现预售收入1000万元，计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴企业所得税16.5万元；2012年实现预售收入2000万元，计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴企业所得税25万元；2013年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金250万元，项目计税成本4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A企业在B项目竣工清算年度，即2013年需缴多少企业所得税？所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理A企业财务人员计算如下：B项目竣工清算共计实现销售收入6,000万元（100020003000），发生计税成本4,200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150200250），应纳税所得额600042006001200（万元），应缴企业所得税120025%300（万元），实际预缴企业所得税16.52541.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税30041.5258.5（万元）。问：这种清算方法是否正确？答：不正确。 所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理正确清算办法：第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具并不仅着眼于具体项目的损益情况体项目的损益情况，无论项目是否完工，产品是预售还是现售，都应在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。本例，A企业2011年度、2012年度缴的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工未完工开发产品取得的销售收入，应先按计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。本例A企业：2011年销售收入对应应纳税所得额100020%15050（万元），2012年销售收入对应应纳税所得额200015%200100（万元）。所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应预计毛利额之间的差额，计入当年度当年度企业的应纳税所得额。B项目计税成本4,200万元，实际毛利率（60004200）6000100%30%，2011年、2012年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元1000（30%20%）和300万元2000（30%15%），毛利差额400万元（100300）应当计入2013年度应纳税所得额。第四，确定2013年度应纳税所得额300042003000（130%）2504001050（万元），应纳所得税105025%262.5（万元）。以上计算结果与企业财务人员计算结果差额262.5258.54（万元），形成此差异原因在于企业财务人员对销售收入理解不准确，将项目清算项目清算与所得税汇算所得税汇算相互混淆。本例，清算清算仅指项目计税成本的最终结算最终结算，涵盖3年销售期间，而汇算汇算指按年度分别计算企业所得税应纳税额，两者不能等同。十一“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法影响1：税前扣除项目减少。税前扣除项目减少。可扣除的可扣除的流转税流转税减少。减少。“营改增”前，企业缴的营业税可在企业所得税税前全额扣除。“营改增”后，企业缴纳增值税不能在税前扣除，应纳税所得额增加。这是“营改增”对企业所得税最明显，也是最简单的影响。可扣除的可扣除的成本费用成本费用减少。减少。 “营改增”前，企业支付的运费或其他劳务费用，可作为企业的成本费用在税前扣除。“营改增”后，企业支付的运费或其他劳务费用，由于可抵扣增值税进项税额，包含进项税额的那部分，就不能再作为成本费用在企业所得税前扣除。十一“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法影响2：购进购进固定资产计税基础固定资产计税基础变化变化 。“营改增”带来购进固定资产计税基础变化。如交通运输业，原按3%税率缴营业税，现按11%税率缴增值税，但购进运输汽车、汽油等生产工具和原料可抵扣进项税额。【例】某交通运输企业2013年6月购一辆运输卡车，不含税价20万元，预计使用5年，会计处理如下（单位：万元，下同）： 借：固定资产 23.4（202017%） 贷：银行存款 23.4“营改增”前，交通运输企业购买的固定资产不能抵扣进项税额，因此其外购固定资产计税基础是价税合计金额23.4万元。企业按5年折旧，2013年的月折旧额为23.4512 0.39（万元）。十一“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法影响2：购进固定资产计税基础变化购进固定资产计税基础变化 。2013年8月1日，该市实施“营改增”，该企业被认定一般纳税人，并于当年10月又购买一辆运输卡车，不含税价格20万元，会计处理： 借：固定资产 20 应交税费应交增值税 （进项税额） 3.4 贷：银行存款 23.4“营改增营改增”后，交通运输企业购买固定资产能抵扣进项税额后，交通运输企业购买固定资产能抵扣进项税额，因此其外购固定资产计税基础就是不含税金额20万元。企业按5年折旧，2013年月折旧额205120.33（万元）。同样价格卡车，在“营改增” 前后确认计税基础是不同的，“营改增”之后计税基础要小于“营改增”之前计税基础， 从而折旧金额也要小于“营改增”之前折旧额。十一“营改增”对成本核算带来的影响及应对方法应对方法：1、加强票据管理票据管理，特别是建安发票建安发票的管理，完善可抵扣票据。2、强化成本管控成本管控，加强预算管理。3、健全财务核算财务核算，加强宏观财务管理加强宏观财务管理。财会人员应加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，合理降低税负与经营成本。