第第三章三章 房地产投资项目的房地产投资项目的可行性研究可行性研究周小平周小平 北京师范大学北京师范大学主要内容主要内容3.1房地产投资分析概述房地产投资分析概述3.2市场与区位分析市场与区位分析3.3资金的时间价值及等值计算资金的时间价值及等值计算3.4房地产投资项目的现金流量房地产投资项目的现金流量3.5房地产投资项目的财务评价房地产投资项目的财务评价3.6房房地地产产投投资资项项目目的的不不确确定定性性分分析析与与风险分析风险分析3.7房地产投资项目方案比选房地产投资项目方案比选3.8房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究报告周小平周小平 北京师范大学北京师范大学学习目标：学习目标：1.房地产投资的类型与特点房地产投资的类型与特点2.资金时间价值的基本概念及其公式资金时间价值的基本概念及其公式3.现金流量的概念、现金流量图、不同类型房现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地产开发项目的现金流量构成地产开发项目的现金流量构成4.财务分析中的基本财务报表与分析指标的内财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容容5.不确定分析和风险分析的主要方法不确定分析和风险分析的主要方法6.投资方案的分类与比选指标投资方案的分类与比选指标7.可行性研究报告与项目申请报告的主要内容可行性研究报告与项目申请报告的主要内容周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 3.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述3.1.1 投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义v狭义的投资狭义的投资是指经济主体是指经济主体( (个人、家庭、企业等个人、家庭、企业等) )以获得以获得所期望的所期望的未来货币增值或收益未来货币增值或收益为目的，为目的，预先预先投入一定的资投入一定的资源源( (资金、不动产、技术等资金、不动产、技术等) )，经营某项事业的经济行为。，经营某项事业的经济行为。v广义的投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。是指人们的一种有目的的经济行为。1、投资的含义投资的含义 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2 2、投资行为的四项基本要素、投资行为的四项基本要素u 投资主体投资主体投资者投资者 u 投资客体投资客体投资的对象投资的对象u 投资目标投资目标投资活动要达到的目的和投资者的动机投资活动要达到的目的和投资者的动机u 投资方式投资方式 投资过程投资过程/ /活动的运行方式活动的运行方式直接投资直接投资间接投资间接投资周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产、房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的，预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物，直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发经经营营活动活动的经济行为。的经济行为。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.2 房地产投资的类型房地产投资的类型 房地产投资类型体系图 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1、土地开发投资：投资人对尚未满足商品房开、土地开发投资：投资人对尚未满足商品房开发条件的发条件的土地土地进行投资，以完成征地拆迁、土地平整及进行投资，以完成征地拆迁、土地平整及其基础设施建设，使土地其基础设施建设，使土地满足建筑开发的条件满足建筑开发的条件。2、商品房开发：投资人对已经满足商品房开发条件的、商品房开发：投资人对已经满足商品房开发条件的土地进行投资，土地进行投资，建成建成可以满足人们居住、使用或经营的可以满足人们居住、使用或经营的房地产产品房地产产品，并对已经开发完成的房地产进行，并对已经开发完成的房地产进行销售销售。居住居住类房地房地产商商业类房地房地产工工业类房地房地产周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产置业投资：面向建成后的房地产资产，通过、房地产置业投资：面向建成后的房地产资产，通过购买获得购买获得房地产的所有权房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。值和消费为目的的投资。4、房地产间接投资：投资对象是、房地产间接投资：投资对象是权益资产权益资产，包括房地，包括房地产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、房地产投资信托基金股份等金融产品。房地产投资信托基金股份等金融产品。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点1、投资选择的多样性、投资选择的多样性物业类型的多样性物业类型的多样性投资形式的多样性投资形式的多样性经营方式的多样性经营方式的多样性2、投资变现的复杂性、投资变现的复杂性3、投资价值的附加性、投资价值的附加性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点4、投资区域的差异性、投资区域的差异性5、投资收益的个别性、投资收益的个别性6、投资过程的综合性、投资过程的综合性7、投资与其的风险性、投资与其的风险性8、投资决策的专业性、投资决策的专业性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的1、房地产开发投资的目的、房地产开发投资的目的w在在完完成成房房地地产产开开发发后后进进行行销销售售，以以获获得得商商品品房房销销售售所所带带来来的的投资利润，实现房地产开发企业的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利正常经营获利；w在在房房地地产产价价格格上上涨涨阶阶段段，通通过过储储备备土土地地、减减缓缓销销售售速速度度等等方方式以获得式以获得房地产增值收益房地产增值收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的2、房地产置业投资的目的：、房地产置业投资的目的：满足自身生活居住即满足自身生活居住即自用自用作为投资的物业作为投资的物业出租出租给最终使用者给最终使用者作为投资的物业进行作为投资的物业进行储备储备购入物业以满足购入物业以满足生产经营生产经营需要需要3、房地产间接投资的主要目的、房地产间接投资的主要目的w通通过过购购买买房房地地产产开开发发企企业业股股票票、债债券券以以及及房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券等等有有价价证证券券，通通过过长长期期持持有有以以获获得得利利息息收收益益并并实实现现保保值值、增增值，在合适的价格出售获得值，在合适的价格出售获得利差收益利差收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务1、定义：、定义：房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法。面问题的解决方法。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务2、具体内容：、具体内容：w 为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据为投资者报批及合作提供依据 w 为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析3.2.1 市场分析市场分析1、市场分析的定义市场分析的定义v通过通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找寻找出内出内在的规律，在的规律，预测预测市场未来的发展趋势，市场未来的发展趋势，用以用以帮助房地产市场帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析（1）房地产投资环境的调查与预测）房地产投资环境的调查与预测v投投资资环环境境：拟拟投投资资的的地地域域在在一一定定时时期期内内所所具具有有的的能能决决定定、制制约约项目投资的各种外部境况和条件的总和。项目投资的各种外部境况和条件的总和。2、市场分析的内容市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测v调调查查内内容容：政政治治、法法律律、经经济济、文文化化教教育育、城城市市规规划划、基基础础设设施等施等周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析2、市场分析的内容、市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测（2）房地产市场状况的调查与预测）房地产市场状况的调查与预测v调查内容：调查内容：u各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等u土地出让数量和用途分布土地出让数量和用途分布u房地产商品的销售价格、租金和经营收入等房地产商品的销售价格、租金和经营收入等u竞争性物业发展状况竞争性物业发展状况u各类房地产投资收益率和房地产开发利润率各类房地产投资收益率和房地产开发利润率u项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等u市场购买者对房地产商品功能的要求市场购买者对房地产商品功能的要求周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、市场分析的方法、市场分析的方法（1）市场需求预测）市场需求预测v市市场场需需求求预预测测是是要要估估算算出出一一个个特特定定的的市市场场对对某某产产品品的的潜潜在在需需求求数量。数量。v最最常常用用的的方方法法是是连连比比法法，是是将将基基数数乘乘以以若若干干修修正正率率而而得得到到预预测测结果。其公式如下：结果。其公式如下：总总市市场场潜潜量量= =特特定定产产品品或或市市场场的的购购买买者者数数量量购购买买者者的的平平均均购购买买数数量量平平均均单单价价市市场场因因素素修修正正率率1 1市市场场因因素素修修正正率率2 2其其他他修修正率正率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）市场趋势预测）市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有市场趋势分析主要方法有：意意见见调调查查分分析析法法：直直接接对对消消费费者者、销销售售人人员员和和专专家家进进行行意意见见调查，并对调查数据进行分析。调查，并对调查数据进行分析。时间序列分析法：利用过去的数据或资料来预测未来的趋势时间序列分析法：利用过去的数据或资料来预测未来的趋势相关分析法：仅对时间作为变量的函数的定量预测方法相关分析法：仅对时间作为变量的函数的定量预测方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2.2 区位条件分析区位条件分析1 1、对投资项目构成影响的区位条件（因素）、对投资项目构成影响的区位条件（因素）u社会因素：所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素：所在地域的政治、经济、人文、法律等u项项目目具具体体地地点点的的自自然然特特征征：如如地地块块宽宽度度和和深深度度、地地貌貌、排排水、土壤构成、基础设施等内容。水、土壤构成、基础设施等内容。2 2、区位分析的内容、区位分析的内容u地域的分析与选择地域的分析与选择u具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。化教育、自然条件等因素。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。及地质、水文、噪声、空气污染等因素。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3 资金时间价值及等值计算资金时间价值及等值计算3.3.1资金时间价值的概念及产生原因资金时间价值的概念及产生原因1 1、概念、概念现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值. .2 2、产生的原因、产生的原因投资收益投资收益通货膨胀通货膨胀时间风险时间风险周小平周小平 北京师范大学北京师范大学影响影响资金资金时间时间价值价值的因的因素素资金数量的大小资金数量的大小资金的使用时间资金的使用时间资金周转的速度资金周转的速度资金投入和回收的特点资金投入和回收的特点3 3、影响资金时间价值的因素、影响资金时间价值的因素周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3.2 利息和利率利息和利率一、利息一、利息（一）定义：占用资金所付出的代价或放弃资金使用权（一）定义：占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿所得到的补偿. .（二）公式：（二）公式：本金本金 利息利息 本利和本利和P I Fn周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（三）单利（三）单利1 1、定义：仅用本金作计息基数、定义：仅用本金作计息基数，不考虑利息的时间价不考虑利息的时间价值，即不计算利息产生的利息。值，即不计算利息产生的利息。2 2、公式：、公式：I I利息；利息；P P本金；本金；F Fn n本利和本利和n n计息周期数；计息周期数；i i相应计息周期的利率相应计息周期的利率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】假如以单利方式借入假如以单利方式借入10001000万元，年利率万元，年利率8%8%，四，四年末偿还，则各年利息和本利和如表年末偿还，则各年利息和本利和如表 单位：万元单位：万元使用期使用期年初款额年初款额年年 末末 利利 息息年末本利和年末本利和年末偿还年末偿还1234100010801160124010008%=8010008%=8010008%=8010008%=8010801160124013200001320周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（四）复利（四）复利1 1、定义：在某一计息周期内，按本金加上之前的计息、定义：在某一计息周期内，按本金加上之前的计息周期累计的利息一并进行计息。周期累计的利息一并进行计息。2 2、公式：、公式：P P本金本金 F Fn n本利和本利和n n计息周期数计息周期数 i i相应计息周期的利率相应计息周期的利率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】因工程需要向银行贷款因工程需要向银行贷款 1000 1000 万元，年利率万元，年利率为为 7 7，5 5年后一次还清，试问到期应偿还本利共多年后一次还清，试问到期应偿还本利共多少？少？解：已知解：已知 P1000 万元，万元，i0.07，n5 年，由公年，由公式得：式得：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 【例例2 2】某人某人 10 10 年后需年后需 20 20 万元用于孩子上学，万元用于孩子上学，银行的存款年利率为银行的存款年利率为6%6%，若按复利方式计息，问现，若按复利方式计息，问现在应存多少钱才能在在应存多少钱才能在1010年后得到这笔款项？年后得到这笔款项？解：已知解：已知 F F2020万元，万元，i i0.060.06，n n1010年，由公式年，由公式得得: :周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、利率二、利率（一）定义：在单位时间内所得利息额与原借贷款金额（一）定义：在单位时间内所得利息额与原借贷款金额之比，通常用百分数表示。之比，通常用百分数表示。（二）公式：（二）公式：某人现借得本金某人现借得本金10001000元，一年后付息元，一年后付息8080元，年利率为？元，年利率为？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利率利率高低高低的影的影响因响因素素通货膨胀金融市场上借贷资本的供求情况借出资本的期限长短借出资本承担的风险社会平均利润率的高低利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一，其影响因利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一，其影响因素为：素为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（三）名义利率（三）名义利率1 1、定义：单利计息时的利率，一年内多次计息给出的、定义：单利计息时的利率，一年内多次计息给出的年利率。年利率。2 2、公式：、公式：名义利率名义利率= =周期利率周期利率* *每年的计息周期数每年的计息周期数周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（四）实际利率（四）实际利率1 1、定义：一年内多次计息时，年末终值比年初初值的、定义：一年内多次计息时，年末终值比年初初值的比值。比值。2 2、公式：、公式：r=r=（1+i/m1+i/m）m m-1-1周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（五）名义利率与实际利率的关系（五）名义利率与实际利率的关系1 1、实际利率更能反映资金的时间价值、实际利率更能反映资金的时间价值2 2、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大3 3、计息周期不同，名义利率与实际利率关系不一样、计息周期不同，名义利率与实际利率关系不一样周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例】某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率为为16%16%，计息每年一次。乙银行年利率为，计息每年一次。乙银行年利率为15%15%，但每月，但每月计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？ 解：解：因为因为i i乙乙 i i甲甲，所以甲银行贷款条件优惠些。，所以甲银行贷款条件优惠些。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、资金等效值的相关概念一、资金等效值的相关概念1 1、资金等效值：在特定利率下，不同时点上、数额不等而价、资金等效值：在特定利率下，不同时点上、数额不等而价值相同的资金。（等值资金）值相同的资金。（等值资金）2 2、现值（、现值（P P）：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值）：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值3 3、终值（、终值（F F）：资金发生在某一特定时间序列终点时的价值）：资金发生在某一特定时间序列终点时的价值4 4、年值（、年值（A A）：在连续的计息期期末等额支付的资金金额）：在连续的计息期期末等额支付的资金金额5 5、折现率（、折现率（i i）：每个计息周期的复利率）：每个计息周期的复利率6 6、递增年值（、递增年值（G G）：每一计息期内收入或支出等差变化数值）：每一计息期内收入或支出等差变化数值7 7：S S：每一计息期内收入或支出等比变化数值：每一计息期内收入或支出等比变化数值3.3.3 资金等效值及其计算资金等效值及其计算周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、现金流量与现金流量图二、现金流量与现金流量图（一）现金流量（一）现金流量1 1、定义：在一定时期各时点上实际发生的吸金流入量或者、定义：在一定时期各时点上实际发生的吸金流入量或者流出量。流出量。2 2、包含的内容、包含的内容现金流入（现金流入（CICI）：流入该系统的货币）：流入该系统的货币现金流出（现金流出（COCO）：流出该系统的货币）：流出该系统的货币净现金流量（净现金流量（NCFNCF）：在同一时点上的现金流入和流出的）：在同一时点上的现金流入和流出的代数和（代数和（NCF=CI-CONCF=CI-CO）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出u现金流入现金流入销售收入销售收入回收的固定资产余值回收的固定资产余值回收的流动资金回收的流动资金其他收入其他收入u现金流出现金流出固定资产投资固定资产投资固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税流动资金投资流动资金投资年运行费（经营成本）年运行费（经营成本）销售税金及附加销售税金及附加所得税所得税u净现金流量净现金流量现金流入现金流出现金流入现金流出周小平周小平 北京师范大学北京师范大学( (二二) )现金流量图（现金流量图（cash flow diagram)cash flow diagram)描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算中常用的工具。中常用的工具。 0 1 2 3 4 n-2 n-1 n A3 A4 An-2 An-1 Ani A1 A2现金流量图现金流量图周小平周小平 北京师范大学北京师范大学现金现金流量流量图的图的三要三要素素现金流量的现金流量的方向方向( (现金流入或流出现金流入或流出) )现金流量的现金流量的作用点作用点( (现金的发生时间点现金的发生时间点) )现金流量的现金流量的大小大小( (现金数额现金数额) )在各箭线上方在各箭线上方( (或下方或下方) )注明现金流量的数值注明现金流量的数值以横轴为时间轴，向右延伸表示时以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，零表示时间序列的起点时间单位，零表示时间序列的起点箭线与时间轴的交点即为现金流量箭线与时间轴的交点即为现金流量发生的时间单位发生的时间单位在横轴上方的箭线表示现金流入，在横轴上方的箭线表示现金流入，即表示收益；在横轴的下方的箭线即表示收益；在横轴的下方的箭线表示现金流出，即表示费用表示现金流出，即表示费用周小平周小平 北京师范大学北京师范大学说明：说明：1 1、二维：横轴、二维：横轴时间；时间； 纵轴纵轴现金流量现金流量2 2、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右，、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右， 每一格代表一个时间单位（年、月、日）；每一格代表一个时间单位（年、月、日）；3 3、箭头表示现金流动的方向：、箭头表示现金流动的方向： 向上向上现金的流入；现金的流入； 向下向下现金的流出；现金的流出；4 4、 现金流量图与立脚点有关。现金流量图与立脚点有关。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学三、资金等效值计算三、资金等效值计算（一）一次性付款（整付类型）（一）一次性付款（整付类型）1 1、含义：在折现率、含义：在折现率i i的条件下，的条件下，n n个计息期后的终值个计息期后的终值F F等效于等效于在零时点的资金现值在零时点的资金现值P P。2 2、终值公式：、终值公式：F=P*(1+i)F=P*(1+i)n n3 3、现金流量图、现金流量图意义：已知支出资金意义：已知支出资金 P，当利率为，当利率为 i 时，在复利计算的条件下，时，在复利计算的条件下，求求 n 年末能够得到的本利和。年末能够得到的本利和。 0 1 2 3 n 1 n F=？P (已知） 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】在第一年年初，以年利率在第一年年初，以年利率6%投资投资1000元，则到第四元，则到第四年年末可得之本利和年年末可得之本利和 解：解： F=P(1+i)n =1000 (1+6%)4 =1262.50元元 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学4.4.一次支付现值公式一次支付现值公式 0 1 2 3 n 1 n F (已知）P =？ 意义：如果想在未来的第意义：如果想在未来的第 n 期期末一次收入期期末一次收入F 数额的现金，在利率数额的现金，在利率为为 i 的复利计算条件下，现在应一次支出本金的复利计算条件下，现在应一次支出本金 P 为多少。为多少。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】年利率为年利率为6%6%，如在第四年年末得到的本利和为，如在第四年年末得到的本利和为1262.51262.5元，则第一年年初的投资为多少？元，则第一年年初的投资为多少？ 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学( (二二) )等额支付等额支付1 1、等额支付系列现值公式、等额支付系列现值公式 0 1 2 3 n 1 n P=？ A (已知） 意义：在利率为意义：在利率为 i i，复利计息的条件下，求，复利计息的条件下，求 n n 期内期内每期期末发生的等额支付现金每期期末发生的等额支付现金 A A 的现值的现值 P P。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学现值公式推导现值公式推导012n-2n-1nAAAAA 现值计算示意图现值计算示意图周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、等额支付系列资金回收公式等额支付系列资金回收公式 0 1 2 3 n 1 n P(已知） A =？意义：当利率为意义：当利率为 i i 时，在复利计算的条件下，如果现在借出一时，在复利计算的条件下，如果现在借出一笔现值为笔现值为 P P 的资金，那么在今后的资金，那么在今后n n 期内连续每期期末需等额回期内连续每期期末需等额回收多少本息收多少本息 A A，才能保证期满后回收全部本金和利息，才能保证期满后回收全部本金和利息周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 例例 某投资者准备在某投资者准备在6 6年后购买一套住房，届时需要年后购买一套住房，届时需要资金资金348 750348 750元，若年利率为元，若年利率为6%6%，则该投资者从现在，则该投资者从现在开始每年年末应存入多少钱？开始每年年末应存入多少钱？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3 3、 等额支付系列终值公式等额支付系列终值公式 0 1 2 3 n 1 n F =？ A (已知）意义：对意义：对 n 期期末等额支付的现金流量期期末等额支付的现金流量 A，在利率为，在利率为 i 的复利的复利计算条件下，求第计算条件下，求第 n 期期末的终值期期末的终值 (本利和本利和) F。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利用等比级数求和公式，可得到等额分付终值公式为：利用等比级数求和公式，可得到等额分付终值公式为： 因此，整个系列的代数和为：因此，整个系列的代数和为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】连续连续5 5年每年年末借款年每年年末借款10001000元，按年利率元，按年利率6%6%计算，计算，第第5 5年年末积累的借款为多少？年年末积累的借款为多少？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】某工程建设期为某工程建设期为6年，假设每年年末向银行贷款年，假设每年年末向银行贷款3000万元作为投资，年利率万元作为投资，年利率i7时，到第时，到第6年末欠银行本利和为年末欠银行本利和为多少？多少？解：已知解：已知A3000万元，万元，i0.07，n6年，求年，求F。由公式得。由公式得:因此，到第因此，到第6年末欠款总额为年末欠款总额为21460万元；万元；其中，利息总额为：其中，利息总额为：21460300063460万元万元（利息为贷款资金的（利息为贷款资金的19.2）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学4 4、等额支付系列偿债基金公式、等额支付系列偿债基金公式 0 1 2 3 n 1 n F (已知） A =？当利率为当利率为 i i 时，在复利计算的条件下，如果需在时，在复利计算的条件下，如果需在 n n 期期末能期期末能一次收入一次收入F F 数额的现金，那么在这数额的现金，那么在这 n n 期内连续每期期末需期内连续每期期末需等额支付等额支付 A A 为多少？为多少？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学根据根据F = P(1+i)F = P(1+i)n n= =P(F/P,i,n)P(F/P,i,n)F =A F =A (1+i)(1+i)n n 1 1i i P(1+i)P(1+i)n n =A =A (1+i)(1+i)n n 1 1i i 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI：销售收入：销售收入二、二、COCO1 1、土地取得成本、土地取得成本2 2、土地开发成本、土地开发成本3 3、开发费用、开发费用4 4、销售税费、销售税费3.4 房地产投资项目的现金流量房地产投资项目的现金流量3.4.1出售型房地产投资项目的现金流量出售型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI1 1、租金收益、租金收益2 2、自营收入、自营收入3 3、房地产增值（转让收入）、房地产增值（转让收入）3.4.2经营型房地产投资项目的现金流量经营型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、二、COCO1 1、固定资产投资、固定资产投资2 2、经营成本、经营成本3.4.2经营型房地产投资项目的现金流量经营型房地产投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、一、CICI1 1、租金收益、租金收益2 2、自营收入、自营收入3 3、房地产增值（转让收入）、房地产增值（转让收入）3.4.3房地产置业投资项目的现金流量房地产置业投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、二、COCO1 1、房地产投资、房地产投资2 2、经营成本、经营成本3.4.3房地产置业投资项目的现金流量房地产置业投资项目的现金流量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1 200，综合商场为1000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用房地产开发项目总投资构成图示房地产开发项目总投资构成图示周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.4.4 3.4.4 现金流量表现金流量表1、现金流量表、现金流量表(1)含义含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流出和净现金流量的计算表格。(不包括非现金收支，如不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等折旧费、应收款和应付款等)（2）种类）种类u全部投资现金流量表全部投资现金流量表u资本金现金流量表资本金现金流量表u投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学序号序号项目项目合计合计 1 23 N1 现金流入现金流入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 净转售收入净转售收入1.5 其他收入其他收入1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值1.7 回收经营资金回收经营资金2 现金流出现金流出2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税3 净现金流量净现金流量4 累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标：1、财务内部收益率（、财务内部收益率（%）；）；2、财务净现值（、财务净现值（ic= %）；）；3、投、投资回收期（年）；资回收期（年）；4、基准收益率（、基准收益率（%）全部投资现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.4.4资金筹措分析资金筹措分析v资金筹措计划资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。v需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。成本控制等四方面的问题。w资金来源的渠道资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。主要有资本金、银行贷款、预售收入。w承包商带资承包、合作开发、社会集资承包商带资承包、合作开发、社会集资( (发行股票、发行公司债券发行股票、发行公司债券) )、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。资金筹措计划资金筹措计划资金使用计划资金使用计划周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v资金使用计划资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。月为单位，资金使用计划应按期编制。 编制时应注意以下几点：编制时应注意以下几点： 1）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。资金供给量。 2）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。 3）项目的前期费用应尽早落实。）项目的前期费用应尽早落实。 4）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.5财务评价财务评价3.5.1财务评价概述财务评价概述1.1.房地产投资项目财务评价的定义房地产投资项目财务评价的定义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据基本资料和数据的基础的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的的盈利能力、清偿能力和资金平衡盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在和判断投资项目在财务上的可行性财务上的可行性。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2.2.财务评价的作用财务评价的作用包括：包括：是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分结论是主要的决策依据结论是主要的决策依据非营利项目的财务评价使有关各方明晰非营利项目的财务评价使有关各方明晰方案必选的重要手段方案必选的重要手段配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础上进行合作等互利的基础上进行合作周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.财务评价的原则财务评价的原则：效益与费用计算范围的一致性效益与费用计算范围的一致性效益与费用识别的有无对比原则效益与费用识别的有无对比原则动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主4、财务评价的依据：、财务评价的依据：政策法规依据政策法规依据方法和参数依据方法和参数依据周小平周小平 北京师范大学北京师范大学5.财务分析的基本程序财务分析的基本程序包括：包括：搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；编制基本财务报表编制基本财务报表；财务分析指标的计算与评价财务分析指标的计算与评价；进行不确定性分析；进行不确定性分析；财务分析结论。财务分析结论。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.5.2财务分析基本报表财务分析基本报表v财务分析基本报表财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。表、利润表、资产负债表。 v财务分析的基本原理财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。根据一定财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。根据一定的评价标准，决定项目是否可行。的评价标准，决定项目是否可行。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1、现金流量表、现金流量表(1)含义含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流出和净现金流量的计算表格。(不包括非现金收支，如不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等折旧费、应收款和应付款等)（2）种类）种类u全部投资现金流量表全部投资现金流量表u资本金现金流量表资本金现金流量表u投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学序号序号项目项目合计合计 1 23 N1 现金流入现金流入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 净转售收入净转售收入1.5 其他收入其他收入1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值1.7 回收经营资金回收经营资金2 现金流出现金流出2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税3 净现金流量净现金流量4 累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标：1、财务内部收益率（、财务内部收益率（%）；）；2、财务净现值（、财务净现值（ic= %）；）；3、投、投资回收期（年）；资回收期（年）；4、基准收益率（、基准收益率（%）全部投资现金流量表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、资金来源与运用表的含义、资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。分析提供了重要的财务信息。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学序号序号项目项目合计合计 1 23 N1 资金来源资金来源1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 资本金资本金1.5 长期借款长期借款1.6 短期借款短期借款1.7 回收固定资产余值回收固定资产余值1.8 回收经营资金回收经营资金1.9 净转售收入净转售收入2 资金运用资金运用2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税2.8 应付利润应付利润2.9和和2.10 借款本金偿还和利息支付借款本金偿还和利息支付3 盈余资金盈余资金=（1）-（2）4 累计盈余资金累计盈余资金资金来源与应用表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表序序 号号项项 目目 合合 计计 1 2 3 N 1资金来源资金来源 11 12 13 14销售收入销售收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款 2资金运用资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资开发建设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3盈余资金（盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金累计盈余资金周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、损益表的含义、损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。指标。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学序号序号项目项目合计合计 1 23 N1 经营收入经营收入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入2 经营成本经营成本2.1 商品房经营成本商品房经营成本2.2 出租房经营成本出租房经营成本3 运营费用运营费用4 修理费用修理费用5 经营税金及附加经营税金及附加6 土地增值税土地增值税7 利润总额利润总额8 所得税所得税9 税后利润税后利润9.1 盈余公积金盈余公积金9.2 应付利润应付利润9.3 未分配利润未分配利润 计算指标：计算指标：1、投资利润率（、投资利润率（%）；）；2、投资利税率（、投资利税率（%）；）；3、资本金利润、资本金利润率（率（%）；）；4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）利润表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.5.3财务分析指标财务分析指标 财务分析指标根据出现时代的不同，划分为财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务传统财务分析指标分析指标和和现代财务分析指标现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财，目前最常使用的是现代财务指标。务指标。（1）传统的财务分析指标传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。盈利能力指标、回收期指标。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学传统财务分析指标构成图周小平周小平 北京师范大学北京师范大学现代财务分析指标构成图（2）现代的财务分析指标现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态包括：静态分析指标和动态分析指标。分析指标。u资金的时间价值资金的时间价值周小平周小平 北京师范大学北京师范大学u根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学u根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学静态指标静态指标投资利润率投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目的年利润总额投资利润率，是指房地产投资项目的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目获利水平。率，主要用来评价开发投资项目获利水平。其计算公式为：其计算公式为： 投资利润率投资利润率= =年利润总额年利润总额总投资额总投资额100%100%计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。接受；反之，一般不予接受。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学投资利税率投资利税率投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：投资利税率其计算公式为：投资利税率= =利税额利税额总投资额总投资额100%100% 式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。为项目是可以考虑接受的。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学资本金利润率资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：资本金利润率其计算公式为：资本金利润率= =利润总额利润总额资本金资本金100%100%。 计计算算出出的的资资本本金金利利润润率率要要与与行行业业的的平平均均资资本本金金利利润润率率或或投投资资者者的的目目标标资资本本金金利利润润率率进进行行比比较较，若若前前者者大大于于或或等等于于后后者者，则认为项目是可以考虑接受的。则认为项目是可以考虑接受的。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学资本金净利润率资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。之比。其计算公式为：资本金净利润率其计算公式为：资本金净利润率= =税后利润税后利润资本金资本金100%100% 资资本本金金净净利利润润率率是是投投资资者者最最关关心心的的一一个个指指标标，因因为为它它反反映映投投资者自己出资所带来的净利润。资者自己出资所带来的净利润。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：静态投资回收期的计算具体有两种方法： 当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，较均匀时，投资回收期投资回收期= =项目总投资项目总投资项目年平均收益额项目年平均收益额周小平周小平 北京师范大学北京师范大学借款偿还期借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，项目是不可行的。项目是不可行的。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学动态指标的计算动态指标的计算（1 1）财务净现值）财务净现值净现值指标的作用：净现值指标是用来判别投资项目可行与净现值指标的作用：净现值指标是用来判别投资项目可行与否。否。净现值评价标准的临界值是零。只有净现值评价标准的临界值是零。只有NPV0NPV0时，投资项目在时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。财务上才是可取的，值得进一步考虑。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】某房地产开发项目有关预测数据如下表所示，某房地产开发项目有关预测数据如下表所示，使用财务净现值指标评价项目的经济可行性。其中，使用财务净现值指标评价项目的经济可行性。其中，i=10%。 年年项目项目0 01 12 23 34 45 52525开发游资开发游资开发游资开发游资2502502 2，5005002 2，600600经营费用经营费用经营费用经营费用400400450450500500经营收入经营收入经营收入经营收入7007008008001 1，300300净现金流量净现金流量净现金流量净现金流量-250-250-2-2，500500-2-2，600600300300350350800800周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例】有一个房地产投资项目，有一个房地产投资项目，19981998投资为投资为12001200万元，万元，19991999年的净现金流量为年的净现金流量为200200万元，以后各年分别为万元，以后各年分别为300300万万元，元，400400万元、万元、380380万元，万元，390390万元，基准收益率为万元，基准收益率为1515，期末还可回收固定资产余值期末还可回收固定资产余值8080万元，回收流动资金万元，回收流动资金100100万元。万元。使用财务净现值指标使用财务净现值指标评价该项目是否可行。评价该项目是否可行。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学财务内部收益率（财务内部收益率（FIRRFIRR） 内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于累计等于0 0时的折现率。时的折现率。(NPV=0)(NPV=0) 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）低可接受的收益率）icic比较，当比较，当FIRRiFIRRic c时，即认为其盈利时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学动态投资回收期动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。历的时间。在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v财务分析指标和基本报表的关系：财务分析指标和基本报表的关系：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.6不确定性分析和风险分析不确定性分析和风险分析3.6.1不确定性分析不确定性分析v不确定性分析不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力盈利能力发生的发生的变化变化或变化的程度或变化的程度。 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学房地产开发投资主要的不确定性因素房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确项目不确定性因素定性因素资本化率资本化率租售价格租售价格土地费用土地费用开发周期开发周期建安工程费建安工程费融资成本融资成本建筑面积建筑面积周小平周小平 北京师范大学北京师范大学房地产置业投资主要的不确定性因素房地产置业投资主要的不确定性因素购买价格购买价格权益投资比率权益投资比率出租率或空置率出租率或空置率运营费用运营费用置业投资不置业投资不确定性因素确定性因素周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（1）临界点分析）临界点分析w 临临界界点点分分析析又又称称之之为为盈盈亏亏平平衡衡分分析析，是是在在完完全全竞竞争争或或垄垄断断竞竞争争的的市市场场条条件件下下，研研究究投投资资项项目目产产品品成成本本、产产销销量量与与盈盈利利的的平平衡关系的方法。即找出项目方案的盈亏平衡点（衡关系的方法。即找出项目方案的盈亏平衡点（BEP）。）。w临界点分析的数学模型临界点分析的数学模型是：是：Z=PQ（1r）CVQCF式中：式中：Z为利润；为利润；P为单价；为单价；Q为产（销）量；为产（销）量；r为销售税率；为销售税率；Cv为单位变动为单位变动成本；成本；CF为固定成本。为固定成本。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学w将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解：即形成临界点分析的图解： 收入成本0亏损区Q0产量QES盈利区CCVCF注：注：C为总成本；为总成本；CV为可变动成本；为可变动成本；CF为固定成本；为固定成本；S为销售收入；为销售收入；Q为产（销）量为产（销）量周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利润利润Z=Z=销售收入销售收入R-R-总成本总成本C C其中：销售收入其中：销售收入R=PQR=PQ销销（1-1-）式中：式中：P P单位商品平均售价（单位：元单位商品平均售价（单位：元/ /平方米）平方米） Q Q销销开发商品实际销售量，假设项目开发后均可全部售出，开发商品实际销售量，假设项目开发后均可全部售出，则则Q Q开开=Q=Q销销 销售税金率销售税金率 销售佣金率销售佣金率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学其中：其中：总成本成本C=F+VQ开开式中：式中：F F固定成本。是指在总成本中，不直接随产品产量变动而固定成本。是指在总成本中，不直接随产品产量变动而变动的成本费用，如土地费用等。变动的成本费用，如土地费用等。 V V单位变动成本。单位变动成本。 是指在总成本中，随产品产量变动而是指在总成本中，随产品产量变动而成比例变动的成本费用。如房屋开发中的建筑安装工程费成比例变动的成本费用。如房屋开发中的建筑安装工程费 Q Q开开房地产商品实际开发量房地产商品实际开发量代入公式得到：代入公式得到：Z=PQZ=PQ销销（1-1-）- -（ F+VQF+VQ开开开开）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学当B=0时，其中Q0项目的盈亏平衡点开发量如果项目的设计或计划开发量为Q设，则项目风险率为r：Z=PQ销销（ （1-） ）-（ （ F+VQ开开开开） ）周小平周小平 北京师范大学北京师范大学l风险率r反映项目由于外界条件变化的风险程度。 l风险率r值越大，项目的风险程度越大。 项目风险率参考值 r值90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险周小平周小平 北京师范大学北京师范大学l例题：某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积20000平方米，土地投入等固定成本为3500万元，建筑安装工程费为1450元/平方米。项目销售价格为4200元/平方米，销售税金率为7%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、防洪基金和土地增值税等）。假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为1.5%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断风险程度。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学解：已知：销售价格P=4200元/平方米 固定成本F=3500万元 可变成本V=1450元/平方米 Q开=Q销=20000平方米 销售税金率=7% 销售佣金率=1.5%当利润B=0时， =14625.99平方米则 =73.13%75%，则该项目较安全，具有较强的抗风险能力。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）敏感性分析）敏感性分析w敏感性分析敏感性分析是指从众多是指从众多不确定性因素不确定性因素中找出对投资项目经济中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的效益指标有重要影响的敏感性因素敏感性因素，并分析、测算其对项目经，并分析、测算其对项目经济效益指标的济效益指标的影响程度和敏感性程度影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。能力的一种不确定性分析的方法。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学敏感性分析的一般步骤敏感性分析的一般步骤是：是：确定影响因素确定影响因素确定分析指标确定分析指标敏感性分析计算敏感性分析计算敏感性分析的方法敏感性分析的方法单变量敏感性分析单变量敏感性分析：只有一个变量发生变动，而其他变量只有一个变量发生变动，而其他变量不变，测试其对项目的影响程度。不变，测试其对项目的影响程度。多变量敏感性分析多变量敏感性分析：多个变量发生变动，测试其对项目的多个变量发生变动，测试其对项目的影响程度。影响程度。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 下面是某项目的下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.6.2风险分析风险分析v房地产投资的风险主要体现在房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性投入资金的安全性、期望收益期望收益的可靠性的可靠性、投资项目的变现性投资项目的变现性和和资产管理的复杂性资产管理的复杂性4个方面。个方面。 v风险的分类：风险的分类：v对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风系统风险险仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险个别风险。v风险分析的过程主要包括风险分析的过程主要包括风险辨识风险辨识、风险估计风险估计、风险评价风险评价三三个阶段。个阶段。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学v风险分析的主要方法是风险分析的主要方法是概率分析法概率分析法和和蒙特卡洛分析法蒙特卡洛分析法。（1）概率分析法）概率分析法w概概率率的的定定义义：表表示示某某一一随随机机事事件件发发生生可可能能性性大大小小的的数数量量化指标化指标，其值，其值0与与1之间之间。w概率分析的步骤概率分析的步骤列出需要进行概率分析的不确定性因素列出需要进行概率分析的不确定性因素选择概率分析使用的财务评价指标选择概率分析使用的财务评价指标分析确定每个不确定因素发生的概率分析确定每个不确定因素发生的概率计计算算在在规规定定的的概概率率条条件件下下财财务务评评价价指指标标的的累累积积概概率率，并并确定临界值。确定临界值。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学w概率的确定方法概率的确定方法客客观观概概率率是是在在某某变变量量过过去去长长期期历历史史数数据据基基础础上上，进进行行统统计、归纳得出的。计、归纳得出的。主主观观概概率率是是指指决决策策者者不不以以对对过过去去数数据据的的客客观观分分析析为为基基础础, ,而而以以某某种种主主观观判判 断断来来确确定定预预测测对对象象在在未未来来会会发发生生的的各各种种可能性的方法。可能性的方法。 l 注意：注意：l不可能获得足够的时间与资金对某一事件发生的可能性不可能获得足够的时间与资金对某一事件发生的可能性作大量试验作大量试验l因事件是将来发生的，也不能作出准确估计因事件是将来发生的，也不能作出准确估计周小平周小平 北京师范大学北京师范大学当预测对象仅有一个可能性发生的事件时，直接进行主观概当预测对象仅有一个可能性发生的事件时，直接进行主观概率预测率预测。其。其公式为公式为 P P某一事件的主观概率预测值某一事件的主观概率预测值P Pi i第第i i个预测人员对该事件的主观概率预测值个预测人员对该事件的主观概率预测值 N N参加预测的人员数参加预测的人员数周小平周小平 北京师范大学北京师范大学某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过1010万平方米的可能性进行预测，共请了万平方米的可能性进行预测，共请了8 8位有经验的市场营位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为：销人员参与预测，其主观估计值分别为：2/32/3，3/43/4，2/32/3，3/53/5，1/41/4，3/53/5，2/52/5，3/53/5。则该房地产开发企业明年商品。则该房地产开发企业明年商品住房销售量超过住房销售量超过1010万平方米的主观概率为：万平方米的主观概率为：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学例例如如，已已知知某某地地区区房房地地产产开开发发项项目目的的工工程程发发包包价价和和建建造造成成本本自自1985年年2000年年的的变变动动情情况况，通通过过归归纳纳后后，预预测测2001年年2005年年间间承承包包价价的的上上涨涨率率大大约约为为每每年年8%，建建造造成成本本的的上上涨涨率率大约为每年大约为每年6%7%。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 在此基础上进一步分析了在此基础上进一步分析了20012005年间该地区房地产开发年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。分析所得即为主观概率。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学当预测对象有多个可能发生的事件时，常用概率密度函数和当预测对象有多个可能发生的事件时，常用概率密度函数和累积概率分布函数来描述主观概率。累积概率分布函数来描述主观概率。假定预测对象有假定预测对象有m个可能发生的事件个可能发生的事件E1、E2Em；P（Ei）为各事件发生的概率，将这一组概率为各事件发生的概率，将这一组概率P（Ei），），i=1，2m，称为概率密度函数称为概率密度函数；累积概率分布函数为累积概率分布函数为：P（Ei）可以预测各事件发生的可能性）可以预测各事件发生的可能性则可以预测某一范围内事件发生的可能性则可以预测某一范围内事件发生的可能性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学某研究机构通过市场研究认为，某城市明年商品住房销售均某研究机构通过市场研究认为，某城市明年商品住房销售均价的增长幅度有如下表所示的价的增长幅度有如下表所示的8 8种可能。为了判断房价涨幅种可能。为了判断房价涨幅每一种可能性的概率，该机构选聘了每一种可能性的概率，该机构选聘了1010位专家进行主观概率位专家进行主观概率统计，并请每位专家将个人的看法填入下表中，注意统计，并请每位专家将个人的看法填入下表中，注意周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 房价增长 增幅专家编号E1E2E3E4E5E6E7E85.05.56.06.57.07.58.08.510.000.000.050.050.300.400.100.1020.000.050.050.100.300.300.100.1030.050.000.000.200.200.400.100.0540.000.000.100.100.400.300.100.0050.000.000.050.100.200.200.400.0560.050.000.200.300.300.100.050.0070.000.050.100.050.400.100.200.1080.000.000.050.050.200.300.400.0090.000.000.100.300.300.300.000.00100.000.000.100.050.500.200.100.05平均P（Ei）0.010.010.080.130.310.260.1550.045累积F（Ei）0.010.020.100.230.540.800.9551.00周小平周小平 北京师范大学北京师范大学表示的是房价各种增长幅度发生的可能表示的是房价各种增长幅度发生的可能性。如增长幅度可能性最大的是性。如增长幅度可能性最大的是7%7%，其，其相应的主观概率值为相应的主观概率值为31%31%。表明房价增幅在不同范围内的可能性，如房表明房价增幅在不同范围内的可能性，如房价增幅低于价增幅低于5%5%或高于或高于8.5%8.5%是不可能的，即增是不可能的，即增长幅度等于或低于长幅度等于或低于8.5%8.5%的可能性是的可能性是100%100%；增；增长幅度等于或低于长幅度等于或低于7.5%7.5%的可能性是的可能性是80%80%周小平周小平 北京师范大学北京师范大学运用主观概率估计时要注意以下问题运用主观概率估计时要注意以下问题u对于主观概率，不同的人对同一事件发生的概率可能会有对于主观概率，不同的人对同一事件发生的概率可能会有不同的主观估计值不同的主观估计值u要选取较多的人员或专家进行主观估计判断，并综合各位要选取较多的人员或专家进行主观估计判断，并综合各位参加预测人员的意见参加预测人员的意见周小平周小平 北京师范大学北京师范大学u主观概率预测是先由参加预测的人员对所预测事件发生的主观概率预测是先由参加预测的人员对所预测事件发生的概率作出主观估计值，然后计算出估计值的统计平均值，概率作出主观估计值，然后计算出估计值的统计平均值，并以此作为对事件预测的结论并以此作为对事件预测的结论u主观概率预测通常与调查研究预测等结合使用，调查人员主观概率预测通常与调查研究预测等结合使用，调查人员应根据调查目的预先制作相应的调查表应根据调查目的预先制作相应的调查表周小平周小平 北京师范大学北京师范大学（2）蒙特卡洛法）蒙特卡洛法w蒙蒙特特卡卡洛洛法法也也叫叫模模拟拟抽抽样样法法，借借助助于于真真实实分分布布中中的的抽抽样样来来模模拟拟一一个个房房地地产产投投资资全全过过程程，使使模模拟拟系系统统中中的的各各个个经经济济变变量量及时间与过去的实际情况相对应。及时间与过去的实际情况相对应。w蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤：分析每一个可变因素的可能变化范围极其概率分布，且赋予一个随机数分析每一个可变因素的可能变化范围极其概率分布，且赋予一个随机数通过模拟实验随机选取各随机变量的值，并选择符合的概率分布通过模拟实验随机选取各随机变量的值，并选择符合的概率分布反复重复步骤（反复重复步骤（2），进行多次模拟，计算出多组效益指标），进行多次模拟，计算出多组效益指标w蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。各因素变化的概率。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学不确定性分析与风险分析的联系不确定性分析与风险分析的联系1不确定性是风险的起因2不确定性与风险相伴而生3.通过风险分析可以得到不确定因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度周小平周小平 北京师范大学北京师范大学l通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析l不确定性与风险的概念不完全相同不确定性分析与风险分析的区别不确定性分析与风险分析的区别周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.7房地产投资决策房地产投资决策投资决策：投资决策：是指围绕事先确定的是指围绕事先确定的经营目标经营目标，在占有大量信息，在占有大量信息的基础上，借助现代化分析手段和方法，通过的基础上，借助现代化分析手段和方法，通过定性分析定性分析的推的推理判断和理判断和定量的分析定量的分析计算，对各种投资方案计算，对各种投资方案进行比较和选择进行比较和选择的过程。的过程。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.7房地产投资决策房地产投资决策3.7.1投资方案分类投资方案分类 投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以分为分为互斥方案互斥方案、独立方案独立方案和和混合方案混合方案等三类。等三类。v互斥方案互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。就必须被排斥的一组方案。v独立方案独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。是指一组互相独立、互不排斥的方案。v混合方案混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。投资资金来源无限制；投资资金来源无限制；投资资金无优先使用的排列；投资资金无优先使用的排列；各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 先决型方案先决型方案l先决方案先决方案即在一组方案中，接受某一方案的同时，就即在一组方案中，接受某一方案的同时，就要求接受另一方案。要求接受另一方案。l设有设有A A、B B两方案，要接受方案两方案，要接受方案B B则首先要接受方案则首先要接受方案A A，而接受方案而接受方案A A时可以与方案时可以与方案B B是否被接受无关，此时，是否被接受无关，此时，方案方案A A为方案为方案B B的先决方案。的先决方案。l例如，建郊区别墅（例如，建郊区别墅（B B方案）的同时，必须修一条公路方案）的同时，必须修一条公路（A A方案），但修一条公路（方案），但修一条公路（A A方案）不一定完全是为方案）不一定完全是为了建别墅（了建别墅（B B方案），此时，修公路的投资方案就是建方案），此时，修公路的投资方案就是建这一别墅投资方案的先决方案。这一别墅投资方案的先决方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 不完全互斥型不完全互斥型l不完全互斥方案不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某一方案即在一组投资方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可无的方案。后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可无的方案。l例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河中建立例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变得可有可无。了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变得可有可无。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 互补型方案互补型方案l互补方案互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其即在一组方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。 例如，建一座公寓例如，建一座公寓A A和增加一套空调系统和增加一套空调系统B B，增加，增加一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B B方案的方案的接受，有助于方案接受，有助于方案A A的接受。的接受。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1.投资方案比较与选择的涵义投资方案比较与选择的涵义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。3.7.2方案的比选方案的比选周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2.投资方案比选的必要性投资方案比选的必要性 投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。手段，也是投资分析工作的重要组成部分。l投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。l投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的重要手段。重要手段。l投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必然选择。然选择。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.投资方案比选的依据和原则投资方案比选的依据和原则 投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的全部投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的全部经济效益和费用，进行经济效益和费用，进行全面地分析对比全面地分析对比；也可仅就不同因；也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用，进行素计算相对经济效益和费用，进行局部的分析对比局部的分析对比。应特。应特别注意个各方案件的可比性。别注意个各方案件的可比性。 对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算期对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品产量是否是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和评价指标。相同等实际情况，选用适当的比较方法和评价指标。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学4.方案比选中常用的分析指标方案比选中常用的分析指标差额投资收益率（差额投资收益率（R） 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加投资收益率。叫追加投资收益率。式中：式中：R为差额投资收益率；为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年经营分别为两个比较方案的年经营成本；成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。分别为两个比较方案的总投资。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学差额投资回收期差额投资回收期（P）差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。有时也叫追加投资回收期。式中：式中：P为差额投资回收期为差额投资回收期；I1、I2分别为两个比较方案的总分别为两个比较方案的总投资；投资；C1、C2分别为两个比较方案的年成本。分别为两个比较方案的年成本。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学净现值净现值（NPV）净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。式中：式中：NPV为净现值；为净现值；CIt为为第为为第t年的现金流入量；年的现金流入量；COt为第为第t年的现金年的现金流出量；流出量；t为项目计算期（为项目计算期（t=0，1，n）；）；i为行业或部门基准收益率或为行业或部门基准收益率或设定的目标收益率。设定的目标收益率。如果判断项目的可行性，则如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建方案是可以考虑接的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学例 某建设项目有三个设计方案，其寿命期均为10年，各方案的初始设资和年净收益如表所示，试选择最佳方案（已知ic=10%）方案方案 年份年份0110A17044B26059C30068解: 根据各个方案的现金流量情况，可计算出其NPV分别为：NPVA=-170+44(P/A,10%,10)=100.34 万元NPVB=-260+59(P/A,10%,10)=102.50 万元NPVC=-300+68(P/A,10%,10)=117,79 万元由于NPVC最大，因此根据净现值法，以方案C为最佳方案。 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学解：求得各方案的净现值分别为最大，所以B方案应是最优方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学净现值率净现值率（NPVR）净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。能直接反映资金的利用效率。式中：式中：NPVR为净现值率；为净现值率；NPV为净现值；为净现值；Ip为投资现值。为投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 某企业拟购买一台设备，其购置费用为35 000元，使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内，每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准折现率为10%，试计算该设备购置方案的净现值率。解：购买设备这项设资的现金流量情况如图所示：NPV=-35000+(19000-65000) (P/A,10%,3)+(19000+3000-6500) (P/F,10%,4) =-35000+31086.25+10586.5 =6672.75（元）根据公式NPVR=NPV/Kp可求出其净现值率为：NPVR=NPR/ Ip=6672.75/35000 =0.191 35000012319000650043000周小平周小平 北京师范大学北京师范大学差额投资内部收益率（差额投资内部收益率（IRR）差差额额投投资资内内部部收收益益率率是是两两个个方方案案各各期期净净现现金金流流量量差差额额的的现现值值之和等于零时的折现率。之和等于零时的折现率。式中：式中：IRR为差额投资内部收益率；（为差额投资内部收益率；（CI-CO）t为投资为投资大的方案第大的方案第t期净现金流量；（期净现金流量；（CI-CO）t为投资小的方案第为投资小的方案第t期的净现金流量；期的净现金流量；n为开发经营期。为开发经营期。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学等额年值（等额年值（AW）将将项项目目的的净净现现值值换换算算为为项项目目计计算算期期内内各各年年的的等等额额年年金金就就是是等等额额年年值值。用用等等额额年年值值来来进进行行多多方方案案比比选选的的方方法法就就叫叫做做等等额额年年值值法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。从其表达式可以看出，从其表达式可以看出，AW实际上是实际上是NPV的等价指标。的等价指标。在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。等额年等额年费用指标适用于各方案效益相同，计算相同或不同的项目，且费用指标适用于各方案效益相同，计算相同或不同的项目，且项目是以出租性经营为主的。项目是以出租性经营为主的。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学费用现值（费用现值（PC）把把项项目目计计算算期期内内的的各各年年投投入入（费费用用）按按基基准准收收益益率率折折现现成成的的现现值值就就是是费费用用现现值值。用用费费用用现现值值进进行行方方案案比比选选的的方方法法就就叫叫费费用用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。现值法。它是一种特定情况下的净现值法。式中：式中：C为第为第t期投入总额；期投入总额；B为期末余值回收；为期末余值回收；n为项目的开为项目的开发经营期。发经营期。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学解： ，故C方案为最优方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学等额年费用（等额年费用（AC）把把项项目目计计算算期期内内的的各各年年投投入入（费费用用）按按基基准准收收益益率率折折现现成成的的现现值值就就是是费费用用现现值值。用用费费用用现现值值进进行行方方案案比比选选的的方方法法就就叫叫费用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。费用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学解： ，故C方案为最优方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学5.各比选指标的应用各比选指标的应用（1 1）互斥方案的比较与选择）互斥方案的比较与选择u对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值、差额投资内部收益率或等额年值指标进行比选。投资内部收益率或等额年值指标进行比选。u对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值对于项目计算期不同的互斥方案项目，一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现指标进行比选。如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。计算方法按有关规定作适当处理。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学u对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润对于计算期较短的出售型房地产项目，可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。总额、投资利润率等静态指标进行比选。u对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。项目方案费用部分的比选。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 （2 2）独立方案的比较与选择）独立方案的比较与选择u投资者可利用的资金足够多投资者可利用的资金足够多无资金限制条件无资金限制条件u投资者可利用的资金是有限制的。投资者可利用的资金是有限制的。独立方案的比较与选优指的是在资金约束条件下，如何选独立方案的比较与选优指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，以便获得最大的总体效益，即择一组方案组合，以便获得最大的总体效益，即NPV(iNPV(ic c) )最大。最大。一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法，二是净一般来说，它有四种基本选择方法：一是现值法，二是净现值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥组合法现值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥组合法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 第四种方法第四种方法-互斥组合法，是把各独立方案都组合成互斥组合法，是把各独立方案都组合成相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一个相互排斥相互排斥的方案，其中每一个组合方案代表一个相互排斥的组合，这就可以利用前述互斥方案的比较方法，选择最的组合，这就可以利用前述互斥方案的比较方法，选择最优的组合方案。这种方法可以保证得到已知条件下的最优优的组合方案。这种方法可以保证得到已知条件下的最优组合方案。组合方案。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学5.方案比选中应注意的问题方案比选中应注意的问题 （1）内部收益率与净现值：两者存在的局限性）内部收益率与净现值：两者存在的局限性大量追加投资，出现多个内部收益率大量追加投资，出现多个内部收益率净现值不能明确反映项目的盈利水平与要求之净现值不能明确反映项目的盈利水平与要求之间的高低；确定基准收益率或折现率间的高低；确定基准收益率或折现率（2）净现值与净现值率：资金有无限制）净现值与净现值率：资金有无限制周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.8房地产投资分析运用房地产投资分析运用3.8.1房地产投资分析运用领域房地产投资分析运用领域 v 项目可行性研究项目可行性研究：在投资决策前，对建设项目进行全面在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。的技术经济分析、论证的科学方法。一般包括项目的必要一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。v 项目申请报告项目申请报告：投资主体根据政府公共管理的要求，对投资主体根据政府公共管理的要求，对投资项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、投资项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会等影响因素进行综合论证，重点阐述项目的经济和社会等影响因素进行综合论证，重点阐述项目的外外部性和公共性部性和公共性，为投资计划管理部门对投资项目进行，为投资计划管理部门对投资项目进行核准核准提供依据提供依据周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.8房地产投资分析运用房地产投资分析运用3.8.1房地产投资分析运用领域房地产投资分析运用领域 目的不同目的不同 角度不同角度不同 内容不同内容不同 时序不同时序不同 法律效力不同法律效力不同 w 项目可行性研究报告与项目申请报告的区别：项目可行性研究报告与项目申请报告的区别：周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.8.2可行性研究报告主要内容可行性研究报告主要内容 项目概况项目概况 市场分析市场分析 项目建设条件项目建设条件 建设方案比选建设方案比选 节能评估节能评估 物资供应物资供应 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 财务评价财务评价 不确定性与风险分析不确定性与风险分析 结论与建议结论与建议周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.8.3项目申请报告主要内容项目申请报告主要内容 项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资项目进行许可而编制的申请材料。项目进行许可而编制的申请材料。 项目申请报告主要包括以下内容：项目申请报告主要包括以下内容： 申报单位及项目概况。申报单位及项目概况。 发展规划、产业政策和行业准入分析。发展规划、产业政策和行业准入分析。 节能方案分析。节能方案分析。 建设用地、征地拆迁和移民安置分析。建设用地、征地拆迁和移民安置分析。 环境和生态影响分析。环境和生态影响分析。 经济影响分析。经济影响分析。 社会影响分析。社会影响分析。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何进行选择？进行选择？周小平周小平 北京师范大学北京师范大学精品资料网（http:/www.cnshu.cn）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：http:/www.cnshu.cn/map.htm提供5万集管理视频课程下载，详情查看：http:/www.cnshu.cn/zz/提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：http:/www.cnshu.cn/shop/2万GB高清管理视频课程目录下载：http:/www.cnshu.cn/12000GB.rar高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。咨询电话：020-39603888值班手机：13726708999网站网址：www.cnshu.cn在线文档：http:/www.foxdoc.com