谨呈：西安万华集团万华集团西安万华商业综合体项目前期策划成果汇报前期策划成果汇报2011年11月第二阶段结论回顾酒店：五星级商务酒店，酒店：五星级商务酒店，4 4万平米规模，万平米规模，379379间客房间客房2房间类型房间类型面积占比面积占比总建面总建面数量数量套内面积套内面积价格价格普通标间约5013000平米227约40平米500元豪华标间约359100平米127约50平米700元普通套房约143640平米24约106平米1000元豪华套房约1260平米1约182平米2000元10026000平米379间客房偶得客户重要客户核心客户高新区商务人群、社区人群、项目商业客户旅游客户市区其他商务人群及旅游人群根据根据客户需求客户需求结合结合竞争分析竞争分析，世联建，世联建议项目发展议项目发展餐饮娱乐型餐饮娱乐型五星级商务酒店五星级商务酒店社区商业：社区商业：3.43.4万平米社区购物中心万平米社区购物中心+ +街铺街铺3-1层面积10000地上每层面积6000健身1200平米社区影院4000平米女子休闲会馆800平米电器专卖2000平米电器专卖2000平米大型餐饮4000平米儿童主题馆2000平米品牌餐饮1000平米品牌专卖1000平米运动主题2000平米品牌专卖3200平米品牌餐饮800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社区购物中心总建面3.4万平米，全部持有2828万平米商业：万平米商业：“奥特莱斯方案奥特莱斯方案”或或“家居家居建材建材+ +餐饮休闲娱乐方案餐饮休闲娱乐方案”4西三环经十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼二期酒店服务公寓及写字楼一期商住公寓裙楼塔楼方案一：奥特莱斯方案一：奥特莱斯西三环经十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼裙楼塔楼方案二：家居建材方案二：家居建材+ +餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐万华集团反馈5酒店是否要做？酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在财务上收益如何？能否实现财务滚动开发社区商业业态和建筑形态调整。社区商业业态和建筑形态调整。社区商业能否减少占用DK6、7用地的指标；能否减少一些在北石桥 已有的业态？2828万方项目其他方向研判。万方项目其他方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力的大型商业？1236 本次汇报专题一、五星级酒店是否要建？二、社区商业如何调整？三、28万平米商业项目其他方向可行性研判7专题一：专题一：五星级酒店是否要建？1.开发五星级酒店对大盘作用如何？2.五星级酒店投资回报周期是否可观？3.对于是否建设五星级酒店的判断81. 1.开发五星级酒店对大盘作用如何？开发五星级酒店对大盘作用如何？案例研究：借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用9 规模规模 总占地12000亩 已开发约5000亩 约5000户，2万人区位区位 行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线开盘时间开盘时间 2002.5.1自然资源自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好广园东快速路广园东快速路广广深深高高速速中信广场中信广场凤凰城凤凰城花园酒店花园酒店广州中心区广州中心区车程车程50-6050-60分钟分钟整个大盘分三期三期开发10 独立别墅独立别墅 联排别墅联排别墅 洋洋 房房 公建配套公建配套 山山体体开发分期及物业分布开发分期及物业分布凤鸣苑凤鸣苑凤凤仪仪苑苑凤凤翔翔苑苑公共公共配套区配套区学校学校凤翠苑凤翠苑凤凤泉泉苑苑多物业类型开发集中式公共配套区落成临主干道地块大规模启动 开发2500亩凤湖苑凤湖苑凤凰苑凤凰苑凤凰岛凤凰岛酒店酒店开发山景地块开发纯别墅学校开学 酒店试业二期开发1300亩凤凰台凤凰台凤雅苑凤雅苑增城荔枝文化区增城荔枝文化区东门商业街东门商业街凤岭苑凤岭苑凤凤盈盈苑苑文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发三期 开发1200亩凤凰城凤凰城一期酒店动工一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次11凤凰城配套项目一览表商业运动休闲文化教育会所酒店医疗商业中心（2万m ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000的农贸市场作为先期配套）康体中心（3300m）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m）增城荔枝文化村（占地13.3万m ）、美食街（1.2万m ）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m，规划中）凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池占地300亩社区医院q 客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实力q 随着住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营状况良好一期结合低价和丰富产品组合，低价和丰富产品组合，大盘席卷市场12套数单位面积单位售价户型数独立别墅260套220-600m288万元起（毛坯）22种联体别墅120套160-180m250万元起（毛坯）9种洋房公寓600套55-177m22800元/m2 （带装修）30种凤凰城首期首推产品概况表独立别墅联排别墅首期开发约2500套，其中首推约1000套“五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推动社区快速成熟二期与三期成功转向开发高价值物业13q 利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润q 利用水体资源 开发酒店区，开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益类型类型单位面积单位面积均价均价总价总价半山别墅（凤凰苑）半山别墅（凤凰苑）328-1929m211000元/m2 （毛坯）（毛坯）400-2000万非半山别墅（凤湖苑）非半山别墅（凤湖苑）191-633m26000元/m2 （毛坯）（毛坯）100-400万凤凰城二期独立别墅价格对比表酒店在二期以后成为后续产品价值的支点14凤凰城酒店概况表开盘时间开盘时间2002.5酒店开业时间酒店开业时间2003.11酒店规模酒店规模占地300亩，建面8.28万客房数客房数575间标间房价标间房价面价：1080团体：428会议设施会议设施21个会议室共5244，最大会议室可容纳超过1500人 配套情况配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况经营情况n酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团n周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛n会议条件好，2004年接待了700多个会议酒店对大盘作用：酒店对大盘作用：1 1、促进大盘销售、促进大盘销售2 2、提升大盘价值、提升大盘价值促进大盘销售：促进大盘销售：众多新塘客户通过在酒店消费在酒店消费逐渐认知大盘，在大盘的二、三期，新塘客户成为主力客户新塘客户成为主力客户15区域来源区域来源 主要为主要为新塘本地人、新塘经商的外来人士或东莞人 其他包括广州东部（开发区、天河区及东山区）、香港等职业职业 私营企业主 经商人士 企业高级管理者 高级技术人员凤凰城整体客户结构碧桂园凤凰城增城市区工业园工业园萝岗市区q 碧桂园员工访谈凤凰城当时客户定位为广州市区白领为主，但是后来反而新塘客户占了70%左右。当时周边很多工业区，来凤凰酒店开会的公司很多，这些公司的老板和高管就开始留意这个大盘了，因此酒店在客户吸引上起到了很重要的作用，是大盘对外的展示窗口促进大盘销售：促进大盘销售：酒店带来影响力很大程度上矫正了大盘项目早期存在的客户定位错误问题16原定目标客户广州市区广州市区白领为主白领为主新塘及周边新塘及周边广州市区广州市区3030新塘及周边新塘及周边7070广州市区客户距离市区较远产品粗糙新塘及周边客户别墅体现身份酒店配套差异性领先于本地市场具有较强中高总价承受力品牌认知度高 实际客户客户反应调整目标客户早期广告瞄准广州客户提升大盘价值：提升大盘价值：大盘的每期开发均有亮点配套亮点配套支持，从而实现价值逐渐走高17联排别墅420045005000国际租赁社区开业2800(带装修)5000(带装修)6000独立别墅 700011000（半山别墅）840013000三期随着社区逐渐成熟，开始开发商业物业、文化物业，从软性层面提升大盘品质感首期大规模推出廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入驻大型公建配套全面投入服务2003-092004-10第一期第二期2004-08东门商业广场正式发售2003-112005-02公建配套时间轴2002-052002-10开发分期时间轴均价走势2003-052002-12中英文学校开学酒店试业2004-052004-12第三期荔枝文化村投入试运营2002-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成2005-06二期利用自然资源及高端配套开发高价值物业，提升楼盘档次18提升大盘价值：酒店在其中的价值是提升大盘价值：酒店在其中的价值是“二三期亮点配套”+“象征企业及大盘的形象”一期物业定位：走性价比路线，价格较低一期配套作用：作为基本配套，满足基本的生活配套需求住宅物业：独立别墅（7000元）、联排别墅（4200元）、洋房（2800元）相关配套：大型交通中心、康体中心、社区商业二期物业定位：住宅物业逐渐走高，走中高端路线二期配套作用：作为升级的配套，配合和提升住宅物业的高端形象住宅物业：半山别墅（11000元）、联排别墅（4500元）、洋房（4500元）相关配套：国际中英文学校、五星级酒店三期物业定位：社区逐步成熟，物业价值达到最高点三期配套作用：二期配套已经树立项目高端形象，三期配套开始开发商业，并打造文化设施，从软性层面提升大盘品质住宅物业：半山别墅（13000元）、联排别墅（5000元）、洋房（5000元）相关配套：东门商业广场开始发售、荔枝文化村投入运营碧桂园凤凰城带来的启示：19酒店建设消除区域陌生度。酒店建设消除区域陌生度。酒店的开工建设能一定程度上弥补大盘项目资源不足、区位陌生缺点酒店经营增强大盘影响力。酒店经营增强大盘影响力。酒店对外营业后，可作为大盘对外宣传的纽带，加强对大盘的宣传，促进大盘销售促进大盘销售亮点配套亮点配套+ +形象提升。形象提升。对于分多期开发的大盘来说，酒店的建设对于后期打造高端物业有极大的帮助123开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售促进大盘销售20接待接待餐饮餐饮商务商务休闲休闲娱乐娱乐宴会宴会 酒店经营将带来整个高新区的商务人群及西部国际软件新城的客户群，人们平时宴会、会议、休闲娱乐等均在酒店消费，酒店可作为整个大盘的展示纽带高新区？二环内？城西？国际软件新城？三环南？当地区域？如何拓宽客户源？如何拓宽客户源？酒店将成为大盘对外展示纽带酒店将成为大盘对外展示纽带同时，亦给大盘未来价值拉高价值拉高增加了动力源211 12 23 34 44 45 5大盘后期价值如何拉升？大盘后期价值如何拉升？大盘价值点：社区商业+园林+五星级酒店+教育+医疗+户型打造+其他实现每期开发有一个核心价值拉动点，譬如：1、一期价值点：性价比2、二期价值点：社区商业+园林+教育3、三期价值点：酒店动工酒店动工+园林+其他配套4、四期价值点：酒店开业酒店开业+园林+配套+户型5、五期价值点：区域成熟+其他配套分期开发图分期开发图222. 2.五星级酒店投资回报周期是否可观？五星级酒店投资回报周期是否可观？按照2014年的标准，酒店建安成本为3.933.93亿元亿元23p酒店总建设面积4万平方米，其建造成本构成如下：备注：根据大盘的开发时序，酒店的动工期在2014年以后，所以在此将酒店的建安成本折算到2014年按按20122012年计算的成本年计算的成本按按20142014年计算的成本年计算的成本前期工程费466514 基础设施费150165 建安装修成本80008820 开发期间接费101111 项目管理费用104115 预备费8796 每方成本每方成本89089821总成本总成本( (万元万元) ) 356323928439284酒店首年实现盈利，成本回收周期9 9年年（常规五星级酒店回收周期为813年）；若2016年开始营业，则2025年实现成本回收24项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入客房60.00%8030 9080 10215 11440 12012 12613 13244 13906 14601 15331 餐饮25.00%3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 会议5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他10.00%1338 1513 1702 1907 2002 2102 2207 2318 2434 2555 合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出客房30.00%2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐饮60.00%2007 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 会议20.00%134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他35.00%468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 11917 12513 12513 13139 13139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理费2.50%335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费1.75%234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 净现金流净现金流3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 累计净现金流量累计净现金流量-42301 -42301 -39122 -39122 -35528 -35528 -31485 -31485 -26956 -26956 -22202 -22202 -17209 -17209 -11967 -11967 -6462 -6462 -683 -683 5386 5386 万元酒店毛利率为37%，扣除剩余费用后利润额为23.75%，盈利水平较佳（高星级酒店行业平均毛利率在35%左右）25项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入客房60.00%8030 9080 10215 11440 12012 12613 13244 13906 14601 15331 餐饮25.00%3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 会议5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他10.00%1338 1513 1702 1907 2002 2102 2207 2318 2434 2555 合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出客房30.00%2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐饮60.00%2007 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 会议20.00%134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他35.00%468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 11917 12513 12513 13139 13139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理费2.50%335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费1.75%234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 p客房：预计2016年入驻率为65%，到2019年开始达到稳定值80%；初始房价为893元，房价年增长率为5%（香格里拉酒店常年入驻率在90%左右）p费率：客房、餐饮会议等收入支出等均按照酒店行业平均水平计算折现到2016年，酒店估值为6.2亿元26经营物业资产价值经营物业资产价值p对未来一定年份的预测净收入和资产末期价值或残值进行贴现，并加之土地增值p贴现率由两部分组成:一部分是当前长期国债利率（3.47%）；另一部分是风险报酬率（4%）酒店资产估值计算酒店资产估值计算p酒店物业价值=20年预测净现金流的折现值+第20年酒店资产期末价值 = 53390万元 + 8460万元 = 6185061850万元万元备注： 设酒店2014年投入资金建设，2016年正式运营 贴现率7.5% 酒店总成本4.23亿元，酒店残值率5%，折旧周期20年 2014年土地成本2736万元，地价上涨率5%品牌酒店管理公司费用：主要为基本管理费及奖励管理费两项(此处计算取平均值)，2016年开始总费用为569569万元万元27项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%893938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入合计合计100.00%100.00%13383 15133 17024 19067 20021 21022 22073 23176 24335 25552 支出合计合计37.50%37.50%5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 营业利润营业利润62.50%62.50%8364 8364 9458 9458 10640 10640 11917 11917 12513 12513 13139 13139 13796 13796 14485 14485 15210 15210 15970 15970 未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 营销费用5.00%669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物业营运及保养3.00%401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本7.00%937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理费基本管理费2.50%2.50%335 335 378 378 426 426 477 477 501 501 526 526 552 552 579 579 608 608 639 639 合计合计25.50%25.50%3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 税前毛利润税前毛利润37.00%37.00%4952 4952 5599 5599 6299 6299 7055 7055 7408 7408 7778 7778 8167 8167 8575 8575 9004 9004 9454 9454 固定费用营业税5.50%736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 奖励管理费奖励管理费1.75%1.75%234 234 265 265 298 298 334 334 350 350 368 368 386 386 406 406 426 426 447 447 房产税及保险2.00%268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 资本重置储备4.00%535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合计合计13.25%13.25%1773 1773 2005 2005 2256 2256 2526 2526 2653 2653 2785 2785 2925 2925 3071 3071 3224 3224 3386 3386 利润总额利润总额23.75%23.75%3178 3178 3594 3594 4043 4043 4528 4528 4755 4755 4993 4993 5242 5242 5504 5504 5780 5780 6069 6069 酒店各项生产设备及物资采购费用员工薪资及劳保预算酒店开业前专项培训费用酒店营销推广费用（包括开业庆典的费用）日常行政及其它费用日常工程维护费用酒店营业有关的初期进货费用酒店正常营运流动资酒店公司收取的酒店管理费可达营业额的4.25%4.25%甚至更多而我们测算的酒店利润总额只占营业额的23.75%23.75%酒店从2016年开始酒店管理费用569569万元万元，并逐年递增，到2025年达10861086万元万元；因此酒店管理公司的谈判直接涉及企业重大利益酒店谈判涉及费用项283. 3.对于是否建设五星级酒店的判断对于是否建设五星级酒店的判断结论：基于上述判断，世联建议万华集团开开发五星级酒店发五星级酒店29促进大盘销售。促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售大盘价值拉动点。大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值财务表现优异。财务表现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为812年)，毛利率达37%12330专题二：专题二：社区商业如何调整？1.整体调整策略（业态及建筑形态调整）2.具体产品打造311. 1.整体调整策略整体调整策略1.业态调整方案：影院业态取消影院业态取消+原持有散铺放入街原持有散铺放入街铺内销售铺内销售；持有面积由原来3.43.4万平米减为万平米减为2.12.1万平米万平米32业态业态业态类型业态类型面积面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1800平米散铺儿童主题馆2000平米运动专卖馆2000平米品牌专卖店4200平米原方案：原方案：3.43.4万平米，全部持有万平米，全部持有业态业态业态类型业态类型面积面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米散铺儿童主题馆运动专卖馆品牌专卖店新方案：散铺销售，持有新方案：散铺销售，持有2.12.1万平米万平米p调整策略1：尽可能保持原有业态，形成良好的社区商业氛围p调整策略2：部分北石桥有的业态，如社区影院可不打造p调整策略3：原来持有的散铺放置入街铺内，用作包装销售放入街铺内销售不建议打造332.建筑形态调整：由由“集中商业集中商业+ +街铺街铺”变为变为“block+block+街铺街铺”购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺社区社区购物中心购物中心购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺BLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商业原方案：集中商业+ +街铺存在问题街铺存在问题1.规模较大。在北石桥及28万方商业项目上有大量商业，因此在此希望能少些商业持有量2.占用DK67指标较多。社区购物中心共3.4万平米规模，占用DK67较多的住宅建设量新方案：新方案：Block+Block+街铺街铺将主力业态拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不变），既减少了持有商业占用DK67的住宅指标，也利用主力店带动了周边散铺的销售342. 2.具体产品打造具体产品打造主力业态位置确定35购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺位置位置1 1位置位置2 2位置位置3 3主力业态主力业态各业态面积各业态面积总面积总面积位置1大型超市10000平米1.3万平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米位置2家电专业店4000平米4000平米位置3大型餐饮4000平米4000平米1.超市超市布置在位置1，便利与未来DK67居民的购物及物业价值的提升，同时超市放地下负一层，不占用其建设指标；2.健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮结合超市放置在位置1，使得未来DK67形成最良好的商业氛围；3.家电专业店家电专业店占用面积较大，且产生租金较低，可放置在位置2小产权用地上；4.大型餐饮大型餐饮放置在DK4-2上，带动其散铺销售位置1：整体业态排布36-1F-1F1F1F2F2F大型超市品牌餐饮、散铺健身俱乐部、女子休闲会馆100米100米40米100米20米位置1：负一层业态布局37 大型超市面积约达1万平米，设置其长宽分别约为100米，形状较为规整，便于货品摆放展示及内部动线组织。负一层：大型超市面积1万平米100米100米科技二路经十三路负负1 1层层如华润万家、人人乐、好又多等超市位置1：一层业态布局3820米100米科技二路经十三路1 1层层品牌餐饮1000平米散铺1000平米1.品牌餐饮分别在科技二路及经十三路有展示面，满足招商需求；2.散铺紧邻十字路口，提升其销售价值p品牌餐饮可放置23家本地餐饮品牌，如KFC、永和豆浆、魏家凉皮、小六汤包等适合社区服务的餐饮品牌p散铺可以包装成为亲子、运动等主题销售，划分为24个大铺，作为铺王销售位置1：二层业态布局391.女子休闲会馆放置在科技二路沿线，提升其展示面2.健身俱乐部呈L型放置健身俱乐部：中体倍力、亚健身俱乐部：中体倍力、亚特体育俱乐部特体育俱乐部20米100米科技二路经十三路1 1层层女子休闲会馆800平米健身俱乐部1200平米位置2：整体业态排布40家电专卖店2000平米家电专卖店2000平米1F1F2F2F科技二路经十三路50米40米位置2放置类似于苏宁国美苏宁国美之类的家电专业店，总面积为4000平米位置3：整体业态排布41大型餐饮2000平米大型餐饮2000平米1F1F2F2F可放置34个较大型餐饮品牌，如小肥羊、陕西松贸及其他本地的品牌科技二路经十三路50米40米位置1动线设计：负负1 1层超市动线层超市动线422、在超市北侧设置辅营区，充分利用超市的人流1、基于超市招商考虑，在购物中心主入口处设置扶梯，方便顾客进入负一层的超市3、在负一层南面设置收银区以及顾客出入的扶梯，通过扶梯既可到达首层出口，也可进入负二层的停车场4、在负一层最南侧设置后场空间，包括卸货区、仓储空间和员工活动空间等功能超市主营区科技二路经十三路-1 -1层大型超市动线及功能布局示意图层大型超市动线及功能布局示意图由超市到首层的扶梯超市辅营区收银区由首层到超市的入口扶梯位置1动线设计：1 1层动线层动线431、由于Block面积较大，因此利用品牌餐饮形成两大出入口，形成较多散铺展示面2、地下停车场出入口放置在超市两角，与人流动线分离科技二路经十三路品牌餐饮出入口地下停车场出入口地下停车场出入口街铺街铺散铺1 1层层后场（卸货区、仓储、管理用房）位于1层卸货区出入口出入口超市卸货区封闭式设计，放置在地面1层，通过垂直电梯将货物卸到负1层44n倘若卸货区放置在-1层，由于应至少满足中型货车进出，其对通道高度需求在6.7米以上，难以设计开发n放置在-1层，会增加开发成本，而放置在地面1层，可节省成本为何放在地面为何放在地面1 1层层？卸货区出入口卸货区封闭式设计，避免卸货区的形象、气味等影响住宅、商铺形象1F超市卸货区设计，尽可能临街45一、卸货区位置确定：一、卸货区位置确定：位于右图中位置，不与人流动线形成冲突，同时方便货车出入二、卸货区卸货平台建议：二、卸货区卸货平台建议：卸货平台尺寸为2 8米，并建设三个货梯，其中两台用于超市及电器专卖店，1台用于餐饮三、卸货区临时停车场建议：三、卸货区临时停车场建议：临时停车场面积应满足三辆货车同时停放，并实现车辆自由转弯，建议面积在300300平米平米左右（不计算进入卸货区的通道面积）科技二路经十三路卸货区出入口卸货区卸货区位置卸货区位置社区购物中心位置1动线设计：2 2层动线层动线46科技二路经十三路2 2层层女子休闲会馆健身俱乐部利用1层的南部出入口，以楼梯引导人流进入2层楼梯购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺位置位置1 1位置位置2 2位置位置3 3约约370m370m150m150m50m50m停车位数量设置：停车位数量设置：总共不少于404404个停车位47n家电专业店和大型餐饮共6000，需要停车位：6000*0.8个/100平米=64个n街铺停车场：570m/3m/个=190个n超市停车位需求：1万*2个/100平米=150个停车位停车位共计：404404个个停车位需求标准停车位需求标准面积面积停车位设置数量停车位设置数量超市每100平米1.5个10000平米150个大型餐饮每100平米0.8个4000平米32个家电专业店每100平米0.8个4000平米32个街铺在保持街铺形象的情况下，可沿街尽量多设置；每3米设置一个停车位沿街共570米展示面190个停车位位置设置：停车位位置设置：超市停车位放置地下负1层，其余停车位放置地面1层48n地下停车场，设置在超市负超市负1 1层层，需要建筑面积：80008000平米平米n地上停车场，沿街设置沿街设置停车位布置停车位布置购物购物广场广场会所会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺123地面停车场：位置地面停车场：位置1 1、2 2沿街放置沿街放置地下停车场：位置地下停车场：位置3 3地下放置地下放置49停车位位置设置：停车位位置设置：超市停车位，与住宅/公寓地下负1层停车场同层科技二路经十三路地下停车场出入口地下停车场出入口地下停车场地下停车场n住宅/公寓停车场均在-1层，因此超市停车场也放在-1层。如果放在-2层，将造成不必要的浪费n超市停车场与住宅/公寓停车场放在同一层，并分开管理。超市停车场占用150个停车位停车场放置在停车场放置在-1 -1层层街铺产品打造：以1 1拖拖2 2的销售模式的销售模式打造50业主一业主四业主二业主三模式一：一二层分开销售模式一：一二层分开销售模式二：模式二：1 1拖拖2 2销售销售业主二业主三业主四业主一地面地面二楼常用作眼镜超市、较大餐饮等较大的商家，由外部独立楼梯连接二楼优点：二层销售价格较高，能达到一层的60%以上缺点：二层面积大导致销售总价高，销总价高，销售速度慢售速度慢适应区域：商业较繁华地段一二层卖给同一个业主优点：使得二层较容易销售缺点：二层不能形成大面积的商铺，使用功能受限制适应区域：社区型街铺与区域商业成熟度匹配，为推荐方案与区域商业成熟度匹配，为推荐方案街铺产品打造：开间开间4 455米，进深米，进深1212米米，单层总面积控制在6060平米平米内51开间区间比例进深区间比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m6m51.2%3m6m29.0%6m9m21.9%6m9m30.8%9m15m5.9%9m15m30.1%15m18m4.0%15m18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合计100.0%合计100.0%深圳23个社区商业项目数据统计1、36米的街铺开间最为常见，满足大部分街铺商家的需求2、进深的合理尺寸一般是开间的23倍1 1、建议普通街铺打造、建议普通街铺打造4545米的开间，米的开间，1212米的进深，总面积控制在米的进深，总面积控制在6060平米以内平米以内2 2、部分特别引进的业态如银行、邮政、知名咖啡馆品牌等需要定制式打造、部分特别引进的业态如银行、邮政、知名咖啡馆品牌等需要定制式打造通过面积控制，实现总价控制在220220万万左右52层数层数20112011年年（元（元/ /月月平米）平米） 20142014年年（元（元/ /月月平米平米）20152015年年（元（元/ /月月平米平米）20162016年年（元（元/ /月月平米平米）价格年增长价格年增长率率街铺销售价格一层 18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米） 20837（元/平米）5%二层 9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米） 10419（元/平米）5%p商业街铺价格：运用租金反推法运用租金反推法p计算方法：街铺首层销售价格=首层散铺租金水平首层散铺租金水平/ /商业物业年投资回报率商业物业年投资回报率（商业物业年投资回报率取8%） 街铺二层销售价格=街铺首层销售价格街铺首层销售价格*50%*50%租售价格说明：租售价格说明：p以上租售价格均为2011年价格p2011年以后的租售价格水平按照不同物业形态，根据固定的价格增长率固定的价格增长率调整得到p具体价格需视项目招商或销售时的市场条件和销售招商策略市场条件和销售招商策略再做调整按照2011年的价格，单层60平米的2层商铺，价格为216万元外立面打造：配合大盘打造Artdeco风格53n建筑风格应注意和住宅、公寓在整体风格上的统一性，建议采用古典沉稳的建筑风格nBlock街区又要从住宅、公寓中区分开来，在色彩上，选择鲜艳，对比强烈的颜色，以暖色调为主54专题三：专题三：28万平米商业项目如何打造？1.写字楼群方案方向研判2.大型百货业态可行性研判3.原奥特莱斯方案深化551. 1.写字楼群方案方向研判写字楼群方案方向研判西安写字楼群主要集中在四大区域：城内、经开区、曲江新区、高新区城内、经开区、曲江新区、高新区56高新高新经经开开城内城内曲江曲江长安路城内城市商业、商务中心，办公氛围成熟、但无新项目供应产品水平：形象、配置均较高客户类型：世界知名公司、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等代表项目：中大国际、长安国际中心经开区随政府搬迁带动，区域办公氛围逐渐升温支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料分布：主要沿未央路线形分布产品水平：以商住公寓为主，纯写字楼较少。整体品质一般客户类型：依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多代表项目： 经发大厦、利君V时代、第5国际、赛高国际高新区依托高新技术产业、知名企业密集，是西安写字楼发展的热点区域支柱产业：信息、生物、新能源等产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强代表项目：旺座现代城、旺座国际高新国际、都市之门曲江发展为西部最大的文化产业聚集地支柱产业：文化影视类产品水平：SOHO公寓，纯写字楼产品较少，产品打造上注重外立面，景观客户类型：文化、传媒等代表项目：曲江会展国际、文化大厦、智慧大厦、佳和中心等经开区：西安经济技术开发区，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区57u截止目前，经开区内共有企业3300余家，引进工业项目 600项。25家境外世界500强企业投资项目和一批国内知名企业先后入驻，促进了四大支柱产业的发展。u2008年，全区实现工业总产值685亿元，主要指标连续第六年保持40%的高速增长，成为中西部地区发展速度最快、最具活力和成长潜力的区域之一。经开区经开区西高新西高新曲江曲江浐灞浐灞核心区核心区西郊西郊 n西安经济技术开发区成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区；n开发区定位以提高吸收外资质量为主，以发展现代现代制造业制造业为主，以优化出口出口结构结构为主，致力于发展高发展高新技术产业新技术产业，致力于发展高附加值服务业高附加值服务业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区发展。该区域写字楼发展基于两大因素：因素一：四大支柱产业发展因素一：四大支柱产业发展商用汽车产业：国内最大重卡生产基地商用汽车产业：国内最大重卡生产基地四大支柱产业四大支柱产业四大支柱产业四大支柱产业以陕汽集团为龙头，完善车架、车桥、发动机、轮胎、零部件生产及专用车生产等配套产业，壮大商用汽车产业集群优势。电力电子产业：本省世界电力电子产业：本省世界500500强投资企业最强投资企业最密集的产业密集的产业积极承接大型国有电力电子企业“退二进三”和重组改造，发挥西门子、阿尔斯通、日立等世界500强企业和西电集团等国内知名企业的聚集优势，打造技术先进、带动能力强、西北最大的优势产业集群。 食品饮料产业：产业链条完整，食品饮料产业：产业链条完整，西北地区最重要的生产基地西北地区最重要的生产基地按照绿色标准和生态要求，依托可口可乐、康师傅、金威啤酒、乐百氏、维维乳业、殷荣饮品、米旗食品等国内外知名企业，发展食品饮料产业集群，形成西北规模最大、产业链条完整的食品饮料聚集地。新材料产业：国家级新材料成果新材料产业：国家级新材料成果转化及产业化基地转化及产业化基地依托国家级新材料成果转化及产业化基地，以稀有金属材料和新能源（节能型）材料领域为主要发展方向，培育一批具有自主知识产权和核心竞争力的优势企业。到2010年企业总数达到50家，工业总产值达到140亿元。 因素二：政府强有力规划因素二：政府强有力规划59西安市行政中心北迁西安市行政中心北迁，将使北城成为西安的政治、经济、文化中心地铁地铁2 2号线号线，促进北城快速发展，进一步拉近与主城区的距离新火车客运站新火车客运站，为实现北城高速发展提供了进一步的铁路支持大明宫遗址改造大明宫遗址改造，有效保护遗址，建立国家历史公园市行政中心北迁，新客运站、地铁二号线的建成，大明宫遗址改造，将加速北城的发展从而实现“产业新城产业新城”向“功能复合新城功能复合新城”转变，成为西安城市新中心，为写字楼发展提供了机遇601993年：经开区创建（总规模不足10平方公里）1996年：成为省级开发区2000年：跃升国家级开发区从2003年起，经开区二次创业，以产业带动、产业扩张，先后完成文景路8条道路和一批园区基础设施建设2005年：提出“未央新城”定位2005年：城市运动公园向市民开放2005年以来，西安经开区先后投资60亿元，实施“环境升级系统工程”1993199319951995年年1996199620002000年年2000200020052005年年2005200520092009年年20102010之后之后2010年：行政中心搬迁2010年：北客站开通2011年：地铁2号线通车产业拉动阶段产业拉动阶段“未央新城未央新城”的提出的提出“城市新中心城市新中心”经济技术开发区，通过产业拉动区域发展；成为城市主要经济增长点；通过4大支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体城市意向不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。新的区域定位提出，开始向“北部新城”转变；政府北迁利好，使得区域环境、配套设施等大幅改善；成为房地产开发热点。“西安向北”的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。从2007年开始，随着经发大厦等一些品质较高写字楼相继推出，选择在此办公的企业逐渐增多，商务办公氛围逐渐形成61 我们项目在经开区无论是形象和产品品质都是最好的，办公客户相应也比其他写字楼里的客户高端一些，有一些省外、甚至国际知名企业已经入驻。经发大厦的高端形象、质感外立面、豪华大堂、电梯配置等诸多方面都能满足这些高端客户对办公物业的需求。 现在这个区域缺我们这样的比较上档次的写字楼，目前区域里最多的还是商务公寓，就算是写字楼在大堂、配置方面都挺一般的，入驻的企业普遍也都是一些中小企业。如果外立面、大堂、配置、配套上做好了肯定会有好的企业选择的，这个区域的办公氛围应该也会越来越浓厚。-经发大厦租赁部 经开区的办公氛围原来很不成熟，但是现在随着经发大厦等一些品质较高的写字楼相继推出来，选择在经开区办公的企业数量越来越多，企业档次、规模较原来也有了提升，原来未央路写字楼比较密集的一个区域是凤2路，现在慢慢在向北延伸，凤城5路赛高国际街区项目中也有写字楼，我们项目对面的正尚国际也规划有写字楼产品。 政府对这个区域的规划很明显，先重点打造凤5路和我们项目区域这两个点，凤5路更多的是商业中心，我们区域偏重商务一些，未来随着市政府的搬迁等因素，肯定会有更多的企业跟随过来选择经开区的。-经开区规划局目前已经形成相当规模的商务办公区，囊括甲级囊括甲级写字楼、商务公寓写字楼、商务公寓等办公产品62赛高街区经发大厦赛高国际凯鑫国际天地时代广场第5国际利君V时代雅荷中环大厦商住公寓写字楼p北郊整体办公氛围较弱，办公物业供应量不大，主要沿未主要沿未央路线形分布；央路线形分布；p以商住公寓为主，纯写字楼以商住公寓为主，纯写字楼较少较少。在使用项目中只有经发大厦、利君V时代规划为纯写字楼，赛高街区和天地时代广场、第5国际等项目中既有写字楼又有商住公寓。高新区：是西安目前最大规模写字楼聚集区，分为核心区板块、唐延路板块与核心区板块、唐延路板块与CBDCBD板块板块63财富中心二期财富中心二期朗辰大厦朗辰大厦林凯大厦林凯大厦旺座国际旺座国际西港国际大厦西港国际大厦西部国际广场西部国际广场凯创国际凯创国际南洋国际南洋国际高新国际高新国际一品一品美道美道银河新坐标银河新坐标旺座现代城旺座现代城唐沣国际广场唐沣国际广场CLASSCLASSCROSSCROSS万象汇万象汇数字大厦数字大厦汇金国际汇金国际橡树街区橡树街区洛克大厦洛克大厦SOHOSOHO同盟同盟绿地中心绿地中心都市之门都市之门汇鑫汇鑫IBCIBC核心区板块核心区板块CBDCBD板块板块唐延路板块唐延路板块n核心驱动力：高新区最传统商务区，依靠最成熟的商务氛围吸引企业进驻n租售水平：100150元/平米/月n主力客户:科技、证券、咨询、文化、银行、地产等老核心区板块n核心驱动力：区域较为成熟、发展较快，租金较低n租售水平：5070元/平米/月n主力客户：中小型企业，资讯、科技、广告等唐延路板块二次创业区CBD板块n核心驱动力：政府大力支持（管委会政府搬迁至此），大型企业进驻带动商务氛围n租售水平：100120元/平米/月n主力客户：银行，科技公司，石油、工程、设备、资讯等各类企业，规模有大有小三大板块的发展有两大因素推动：因素一：经济发展及城市扩张因素一：经济发展及城市扩张641233西三环绕城高速19911996年产业园基础设施先行19972003年产业新城产业外扩，二次创业20042011年综合新城产业成熟、商业繁荣1991.03 国务院批准高新区为国家级开发区1992.01 西安高新技术产业开发区总公司成立1995.12 基础设施极大完善：主次干道建设完成，学校、新纪元广场、高尔夫球场投入使用1997.03 高新区规划面积扩大为10.57平方公里1999.06 西安软件产业园正式挂牌2002.01 启动并实施二次创业计划2004.01 引进易初莲花、美格菲等知名现代服务业20多家2005.12 出口加工B区启动建设2011.06 中国西部第一高双子塔落户西安高新区2011.07 中软国际万人基地落户高新区软件新城高新区初建面貌现在的高新区高新区经济发展及城市扩张历程高新区经济发展及城市扩张历程因素二：政府对区域发展的引导因素二：政府对区域发展的引导65组团组团A A：办公集中区（科技路、高新路、南二环：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区附近）综合型写字楼集中区组团组团B B：办公集中区（唐延路沿线）：办公集中区（唐延路沿线）公寓型写字楼集中区公寓型写字楼集中区组团组团C C：办公集中区（甲级写字楼聚集地）：办公集中区（甲级写字楼聚集地）ABC管委会老址管委会老址管委会原址管委会原址管委会新址管委会新址 随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应城市扩张所产生的商务区：唐延路板块唐延路板块是老核心区发展逐渐饱和后商务办公往西外溢扩展往西外溢扩展而形成66项目名称项目名称总建面总建面租金租金西港国际大厦70303100-120 西部国际广场12494655-70财富中心8044540-65郎臣大厦 6630390-100高新国际14000085-120南洋国际50-60创业广场8560065-75海星城市广场13800055-65项目名称主力户型租金旺座国际85-90060-70唐沣国际广场123-20240-50望庭国际120-30025-40橡树街区160-88035-45class国际公馆217-47760-80洛克大厦89-24050-70领先时代广场140-21035-45银河新坐标82-20960-80旺座现代城200-40050-60高新区核心区：高新区核心区：19931993年年20012001年年唐延路板块：唐延路板块：20022002年年20062006年年 是高新区最早的写字楼区域，进驻企业一般为国内外著名企业驻陕机构、本市著名企业、行业中的大中型企业为主 随着高新区老核心区发展逐渐饱和，土地供应逐渐往西转移，商务办公逐渐往西扩展； 进驻的企业一般为投资咨询、信息通讯、电子IT等草创型企业老核心区的写字楼租金比唐延路板块的高老核心区的写字楼租金比唐延路板块的高政府引导产生的商务区：CBDCBD板块板块则是政府通过强力引导强力引导，引进大型开发商及大型企业进驻，实现区域迅速发展67引进绿地集团，打造64万平米的绿地中央广场，集商务、商业、会展等功能与一体的商业综合体打造超过60万平米的高端住宅绿地世纪城。整体项目是庞大的区域开发，西安高新区政府给予了绿地集团较多政策优惠都市之门（高新区管委会新址），绿地假日酒店、比克国际会展等大型公建，奠定了区域发展的信心CBD租金与售价实现较高水平，潜在高端写字楼将放量入市68项目名称项目名称主力户型（平方米）主力户型（平方米）总建面（万平方米）总建面（万平方米）租金（元租金（元/ /月）月）入驻率入驻率汇鑫IBC（乙级）200-600144050100%SOHO同盟（乙级）130-2305405060%都市之门（甲级）260-380208011070%售价：15500元/m2物业管理费：315元/m2/月（含电梯费）市场在售项目数量较少，各种类型项目均有，处于快速发展期，高端物业的市场接受度强，销售速度快；中端物业的入驻率较高；低端物业的入驻率较低。目前客户以中小企业主和投资客为主；企业客户主要集中在电子、IT、设计等中小发展型企业为主，企业实力有限，看重长期的升值潜力都市之门租赁客户：本市著名企业；行业的大中企业为主；未来供应项目未来供应项目写字楼等级写字楼等级项目进度项目进度绿地中心绿地中心超高层双子塔超高层双子塔建设中建设中绿地领海绿地领海5A5A级写字楼级写字楼建设中建设中绿地蓝海绿地蓝海5A5A级写字楼级写字楼建设中建设中绿地智海绿地智海5A5A级写字楼级写字楼建设中建设中CBD区域写字楼市场为政府引导支持大型开发商启动；未来绿地集团将有大量写字楼入市，前景看好案例借鉴经验69西安写字楼发展分两种方式：一、外溢发展。一、外溢发展。依托成熟区域发展逐渐饱和，商务功能逐渐外溢到周边区域，高新区唐延路板块是典型的外溢区域。二、跨越式发展。二、跨越式发展。相比外溢发展，西安写字楼区更多是跨越式发展，通过“产业发展+政府引导+大型开发商启动区域”，发展速度十分迅速，而西安政府的规划在此过程中产生异乎寻常的强大作用，曲江新区、经开区、高新CBD区域均是这种发展模式反观我们项目，与核心商务区距离较远，未来难未来难以受到其商务功能外溢而带来的写字楼发展机会以受到其商务功能外溢而带来的写字楼发展机会70项目位置目前大部分未建设改造，未来将建设为居住区唐延路商务板块老核心区商务板块CBD板块1.随着CBD规划，未来高新区写字楼发展机会主要集中在唐延路板块及CBD区域2.项目与高新区核心商务区距离较远，而且未来中间将间隔大量住宅区备注：西安高新区CBD规划面积2.2平方公里，预计其商务办公面积将超过160万平米；西安高新区每年写字楼消化量不超过25万平米，即需要67年时间消化CBD区域写字楼量；但是但是高新区西扩消息给区域发展带来信心，长远来看，高新区中心区将结合西咸新城建设往西转移711、面积西扩：由原来107平方公里扩展至200平方公里；根据西安高新区发展总体规划，高新区面积将扩展至200平方公里，打造智慧之城、科技之都；2、功能区西移：规划依托沣河、太平河以及城际铁路、西太公路，将高新区划分为“一心、二轴、三带、五区”的结构模式。“一心”指沣河、太平河交汇的中心绿地公园，是整个片区的中心；“二轴”指城际铁路交通景观轴和西太路总部经济商务轴；“三带”指沣河景观带、太河景观带、河景观带；“五区”指现代装备制造产业区、数字动漫产业区、总部商务办公区、通信产业区、节能环保产业区。原高新区区域高新区西扩区远期高新区中心原高新区中心2011年11月14日西安高新区发展总体规划（2011年-2030年）经市政府常务会审议原则通过同时同时国际软件新城建设将给区域写字楼发展带来跨越式发展的机会跨越式发展的机会72国际软件新城发展预判：国际软件新城发展预判：n居住商业配套用地出让n商务办公用地出让n商务商业功能建设动作阶段特征n区域宣传营销n基础设施建设n产业用地出让n引进企业n基础配套继续完善n城市陌生区域n企业聚集n产业人口聚集n区域开始脱离陌生n引进大型开发商n居住商业等配套用地出让n居住配套开始建设n土地出让投资回现n产业聚集效应显示n区域脱离陌生n产生居住需求n产生消费需求n城市功能逐渐完善n新城发展初具雏形n其他区域人员在该区域置业占到一定比例产业园阶段20112013综合新城阶段2017年以后产业新城阶段20142016前期随着产业人员聚集，首先给区域带来初步置业及消费需求置业及消费需求；后期随着大公司相继落户，将逐渐形成产业聚集效应，从而产生企业商务需求企业商务需求大企业的发展计划也给区域发展增添了信心73企业名称所属行业投资总额用地面积上海绿地集团房地产150亿元1391亩西安铁路信号厂电子信息10亿元252亩苏宁电器物流业6亿元227亩西安西矿环保科技有限公司环保业3.4亿元200亩陕西斯瑞工业有限责任公司电气机械及器材制造业3.1亿元112亩2010年，总投资52.5亿元的嘉恒西北总部基地项目开工建设，建成后将吸引入驻企业1000家，预计实现年产值40亿元，年税收8亿元，创造就业岗位12000个绿地拿地西安铁路信号厂西矿环保陕西斯瑞苏宁电器部分企业拿地区位西北总部基地绿地在鱼化工业园已取地绿地在鱼化工业园已取地13911391亩，其他企业如苏宁等也纷纷在此取地亩，其他企业如苏宁等也纷纷在此取地未来随着国际软件新城、鱼化工业园建设，周边将聚集大批企业，给项目发展写字楼群带来机会给项目发展写字楼群带来机会742011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年区域起步阶段区域快速发展阶段区域成熟阶段n区域尚且陌生n房地产项目在建n规划利好，区域开始预热n部分房地产项目完工，居民开始入驻n交通建设利好兑现n其他房地产项目陆续开始建设n居住氛围成熟，有一定的商业氛围n软件园利好兑现，产业聚集，区域商务办公开始发展区域特征软件城初步成熟大企业进驻软件新城形成产业链外围中小企业进驻软件设计信息处理创意文化其他企业中小企业进驻条件商业办公氛围生活商务配套交通总价/单价项目有机会吸引中小企业进驻政策优惠土地便宜定制办公其他要求75但是否应该发展纯写字楼群？但是否应该发展纯写字楼群？虽然西安写字楼随着宏观调控及区域发展而大量开发，但去化速度较慢，尤其是综合型写字楼去化速度较慢，尤其是综合型写字楼76项目名称售价(元/平方米)销售率销售周期综合型写综合型写字楼字楼高新国际商务中心750025%4年西部国际广场700035%5年高科广场650090%7年西港国际大厦855056.25%3年旺座国际城617280%1年半公寓型写公寓型写字楼字楼class501222.28%2年粤汉国际48799.80%2年绿地SOHO同盟5185一期：100% 二期70%一期1年半 二期1年银河新坐标567062.59%2年p在西安写字楼去化速度普遍慢于公寓p在西安综合型的综合型写字楼去化速度普遍慢于公寓型写字楼慢于公寓型写字楼综合型写字楼去化速度普遍低于公寓型写字楼因为西安大部分企业为中小企业，经济实力有限，对写字楼需求有限；目前西安写字楼销售更多是由投资需求支撑7762%的公司的年收入在500万元以下购买写字楼时的考虑面积n74.2%写字楼客群面积在200平米以下数据来源：政府网站及世联西安写字楼代理部同时由于项目所在区域较为陌生，发展纯写字楼群比核心区写字楼面临着更大的风险78西安发展纯商务写字楼群的较少，较多项目采取“公寓+写字楼”发展模式，实现：1、降低风险，公寓消化速度相对较快，实现现金较快回现，写字楼则能实现价格溢价2、租售结合，公寓用作销售，写字楼既可用作销售，也可租赁带来长期的现金流尚品国际：分为A、B、C三栋楼，总共12万pA栋：LOFT写字楼；建筑面积1.6万平米，户型为4070之间pB栋：写字楼；1.8万，户型为150250，无走廊，独立卫生间pC栋：精装公寓、商业；约8.6万，面积区间为40100之间尚品国际唐延路科技九路效果图：能实现写字楼群的形象因此世联建议采取“公寓公寓+ +写字楼写字楼”的发展模式，实现风险的回避79西三环快速干道彩虹路经十三路商住公寓酒店式公寓酒店式公寓SOHO写字楼商住公寓 商住公寓/SOHO写字楼p方案一：2栋商住公寓+2栋酒店式公寓+2栋SOHO写字楼p方案二：3栋商住公寓+2栋酒店式公寓+1栋SOHO写字楼一期二期在“公寓公寓+ +写字楼写字楼”方案中，亦能实现商务办公楼群的整体形象，从而提升区域形象提升区域形象80写字楼形象公寓形象公寓+写字楼整体能实现商务办公裙楼的形象，从而提升区域价值（图为曲江新区在建公寓）812. 2.大型百货可行性研判大型百货可行性研判欢乐颂研究：第一个欢乐颂项目位于深圳南山，以整体租赁形式进入市场82l南城购物广场，几经易主，烂尾近十年。曾在2004年被列为深圳52个需重点处理的问题楼盘之一，这个盘也是南山纠纷最多、处理最难的老大难项目。2006年在区委区政府的支持下，金福瑞公司斥资1.8亿元参与了资产重组。根据深圳市规划局和南山区建设局公布的消息，金福瑞公司于2008年实行项目改建，并将其改名为金福瑞购物广场。目前，该项目以整体租赁方式引入“欢乐颂”。l欢乐颂经过将近一年的运营，凭借其良好的品牌优势、差异化的主题概念和优秀的营销手段，已在南头片区赢得一席之地。欢乐颂南山区福田区该欢乐颂项目是华润零售集团从商业零售进军商从商业零售进军商业地产的标志业地产的标志83其业态组合70%70%零售百货零售百货+15%+15%超市超市+15%+15%餐饮；餐饮；零售及散铺业态众多，意味租金收益较高，但同时对商圈的成熟度也有较高需求84楼层业态设置各功能面积-2F停车场 、汽车美容中心-1F爱生活：华润万家超市华润万家超市、餐饮、部分配套（如花店、旅行社、参茸、茶业等） 超市约4000 ；餐饮632 ；部分配套300 ；1F咖啡时间：情景街（星巴克、（星巴克、必胜客、麦当劳、千味涮、许必胜客、麦当劳、千味涮、许留山、可颂坊）留山、可颂坊）、化妆品、珠宝、鞋子、时尚配饰店铺807；服务设施143；走道660 2F爱美丽：露天舞台、欢乐调频直播室、少女装、淑女装、内衣、配饰、餐饮 店铺2822；服务设施89；走道623；后勤919（室外平台1024） 3F绅士味道：男装、皮具皮鞋、休闲服饰、运动器材、美发店铺2729；服务设施183；走道605；后勤936 4F爱家庭：家居、家电、儿童用品、早教 、成熟女装店铺2627；服务设施257；走道800；后勤802 5F空中花园：情景餐厅（城市厨城市厨子子）店铺2505；服务设施235；走道358； （室外平台884） 家电类时尚类亲子类13%13%76%76%11%11%商场业态比例零售百货中各业态占比因此第一个欢乐颂项目选址于成熟居住区，依托周边商圈成熟，通过一站式家庭消费突围而出一站式家庭消费突围而出，从而赢得市场85周边项目开业时间规模（）基本业态南头沃尔玛2001年5000超市天虹商场常兴店2003年32000超市+百货人人乐前海店2003年8000超市家乐福南头店1996年5000超市人人乐学府店2002年10000超市n项目1公里范围内已有天虹、沃尔玛、家乐福、人人乐等商家进驻，项目主要突出“一站式”和“欢乐”，吸引区域家庭型消费，打造项目自身家庭生活型商业特色n目前项目开业已近一年，经营状况理想，已营造出独特的市场竞争力业态组合方案同时庞大的自有品牌及商家资源能力，使得拥有极强的招商运营能力，打造成零售百货业态占主导的社区购物中心零售百货业态占主导的社区购物中心86继深圳欢乐颂后，华润集团欢乐颂业态在全国快速拓展87n欢乐颂是华润万家未来重点扩张的新业态，目前已在全国包括无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一二线城市正式启动。 n未来5年内，欢乐颂计划拓展到1520家的规模 譬如：成都欢乐颂预计于2012年2季度开业，规模可达8万平米，是位于成都核心区域的地铁上盖物业成都核心区域的地铁上盖物业88春熙路成都339项目成都339项目距离春熙路不到2公里，位于二环以内，区位十分良好二环p成都339项目是四川塔恒远实业有限公司开发的大型综合体，由于电视塔高度达339米，因此项目名称为成都339项目，囊括写字楼，购物中心，酒店物业，是地铁上盖物业；p欢乐颂整体进驻其中的购物中心项目；成都欢乐颂结合自身的商家资源，并引进餐饮娱乐等体验业态，将打造为成都顶级的购物中心成都顶级的购物中心89 欢乐颂与成都339项目正式签约以来，双方本着共同打造西部第一高塔的商业文化氛围而努力，欢乐颂将商业和文化相结合，为成都市民带来新的购物体验； 本次发布会，欢乐颂还也集结了其他的商业资源，在本次战略联盟仪式上，东方表行、HOLA、百胜、永旺幻想、永和、channel v、H&M、大食代等知名品牌也积极加盟到欢乐颂中； 该项目将于明年2季度与消费者见面。功能业态百货娱乐娱乐餐饮合作伙伴东方表行、HOLA、百胜、永旺幻想、永和、channel v、H&M、大食代、ZARA及其他华润自有品牌西安欢乐颂预计于2014年开业，目前正在选址中；但经世联了解其拓展不考虑英发寨项目90备选项目二：佳诚长安集备选项目一：高新区成熟区或CBD区域访谈对象一：华润万家西北区拓展总监 王总 目前欢乐颂在西安有拓展意向，但是目前还在寻找项目中，其中东二环外的“佳诚长安集”我们现在正在洽谈中，这个是你们世联代理的楼盘，另外也考虑在高新区选址。 你们项目位置有点偏，目前不考虑。访谈对象二：世联地产西安公司总经理 肖总 东郊欢乐颂应是佳诚长安集，位于韩森路与万寿中路交汇处，是西安公司策划代理的项目，总建筑面积168万平米，其中商业26万平米。欢乐颂发展需要依托成熟商圈，本项目区位不符合其拓展需求91欢乐颂选址对区位及面积的需求：p区域或社区商业核心位置，周边发展成熟；需求面积从38万不等，根据区域的能级而确定p项目商圈人口1公里范围内大于5万人口28万平米商业项目：p陌生区域，目前开发建设落后，未来发展成熟期不确定p长远看定位为高新区次中心，能级远小于高新区核心区开元商城研究：在西安拥有两家商场，分别为开元商城钟楼店和开元商城西旺店92 西安开元商城有限公司成立于1992年12月，注册资本2亿元人民币，由西安解放集团股份有限公司投资控股和经营的，是一座集商业贸易、餐饮服务、物业租赁、车辆停泊、文化娱乐、写字楼为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。目前，商城是陕西省和西安市商贸行业的龙头企业、西安市的利税大户、全国商业百强企业开元商城西旺店（新开张）开元商城开元商城：分两期开发，一期1996年完工，二期2001年完工，总建面10.3万平米，是西安最大的百货开元商城西旺店：2011年7月开张，位于土门商圈与内城商圈交界处，总面积为8.4万平米开元商城西旺店位于土门商圈与城内商圈之间，是开元投资集团的自有物业，总规模15.8万平米，其中商业约8.4万平米93p规模：84000平米p层数：6层p业态组合：超过83%为百货零售类，约有17%为餐饮类开元商城西旺店城内商圈土门商圈西安开元投资集团股份有限公司 关于开元商城西旺店开业的公告 由公司全资子公司西安开元商业地产发展有限公司利用配股募集 资金开发建设的开元商城西旺店（即西稍门店）将于2011年7月19日开 业经营。 特此公告。 西安开元投资集团股份有限公司董事会 二一一年七月十五日 住宅百货项目零售业态占比超过83%，其余为餐饮业态，结合商圈消费特征，定位为中端消费百货94p一楼：珠宝首饰、名表眼镜、化妆品、皮具、男士皮鞋、烟酒p二楼：男士正装、男士商务装、男士休闲装、男士配饰p三楼：少淑装、时尚女装、女士内衣、女士饰品、美容中心p四楼：运动服饰、棉毛内衣、羊毛绒衫、儿童用品、儿童乐园p五楼：居室用品、厨浴电器、影音家电、移动电话、数码产品p六楼：精品餐饮区钟表首饰服装土门商圈是城西较为成熟的区域性商圈，是西安老居住区，商圈内人群平均消费能力一般，但是商圈总消费额较高世联研究其发展基于两大基础：基础一：项目区位良好基础一：项目区位良好( (土门商圈与内城商圈交接处土门商圈与内城商圈交接处) )95城西酒店厨具批发市场城西酒店厨具批发市场土门市场及服装市场土门市场及服装市场土门爱家购物广场土门爱家购物广场城西五金机电批发市场城西五金机电批发市场土门民生土门民生项目项目面积面积主要业态主要业态土门民生30.000百货（中档）土门爱家购物广场11.000超市（中低档）城西酒店厨具批发市场5.000批发市场五金机电批发市场20,000批发市场汉城路医药批发市场20,000批发市场土门市场及服装市场10.000批发市场钢材玻璃交易市场800,000批发物流土门商圈是西安较老的商圈，区域内大量的服饰、五金、工具批发市场，虽然档次不高，缺乏规划较为杂乱，但是人流量大，购物消费旺盛集中内城商圈：目前西安唯一的市级商圈西安唯一的市级商圈，发展度极为成熟，人流量大，经营情况良好96内城板块现有商业内城板块现有商业主要项目主要项目商圈总供商圈总供应量应量n大型商业面积约71,70071,700平方米n步行街(五条街)总长度约6,0006,000米空置率空置率n优质商业物业空置率 7.9%7.9% 主要特征主要特征n西安城区内以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城内商圈。 n钟楼商圈四条大街及解放路商业格局发展并不平衡钟楼商圈四条大街及解放路商业格局发展并不平衡，东大街和南大街，是核心商圈人流最为密集的区域。东大街和南大街，是核心商圈人流最为密集的区域。西大街和北大街发展较慢，解放路为西安以前的商业旺区，近几年已经逐渐的没落，商业气氛逐渐变淡，但随着万但随着万达的进驻以及解放路的整体拓宽，解放路将迎来下一个商业繁荣期；达的进驻以及解放路的整体拓宽，解放路将迎来下一个商业繁荣期；n几条大街发展的定位有各自的特点，东大街将以中小型专卖店、品牌店为主东大街将以中小型专卖店、品牌店为主；南大街以现代高尚消费的餐饮娱南大街以现代高尚消费的餐饮娱乐业态为主乐业态为主，并附以中高档商品(服饰、钟表、珠宝等)专营店；西大街集中改造后目前空置率较高，主西大街集中改造后目前空置率较高，主 要引进要引进百货及大型主题商业；北大街以通讯、电器、服装为主；解放路以零散街铺和专业店为主。百货及大型主题商业；北大街以通讯、电器、服装为主；解放路以零散街铺和专业店为主。n钟楼商圈大型商业项目以传统百货和流行百货为主。钟楼商圈大型商业项目以传统百货和流行百货为主。 客户特征客户特征n南大街的中大国际和美美百货及世纪金花，主要为中等以上收入的本市人口和陕西其他县市和西北其他地区高收入阶层。消费者年龄25-45岁，主力消费者35岁左右。n除以上项目外，其他区域，主要目标客户为本市西安市民及大西安都市圈周边地区消费者。 n除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一。开元世纪金花民生骡马市基础二：庞大的商家资源积累及招商能力基础二：庞大的商家资源积累及招商能力97p西安首个开元商城在1996年开业，在西安经营多年，拥有极强的声誉及招商能力；p中心区开元商城与开元商城西旺店进驻店铺超过超过300300个个开元商城部分进驻商家列表开元商城部分进驻商家列表钟表首饰服装开元商城是大型百货，其发展需要成熟商圈支撑，本项目难以发展成此类型项目98开元商城：p选址和拓展极为谨慎，企业在西安发展多年，目前为止仅有两个项目，其他如宝鸡、咸阳，安康则各只有一个p西旺店位于土门商圈与城内商圈之间，发展度成熟，仅次于城内与小寨商圈28万平米商业项目：p陌生区域，目前开发建设落后，未来发展成熟期不确定p长远看定位为高新区次中心，能级远小于高新区核心区通过两个案例借鉴，结合本项目的区位条件及周边发展改造情况，世联不建议发展百货业态99高新区核心区28万方商业项目一、远离成熟商圈。一、远离成熟商圈。本项目与高新区成熟商圈（老核心区）相距较远，完全不能受到老商圈的辐射带动二、周边发展尚不成熟二、周边发展尚不成熟。项目东边为未拆迁的农村，西边为未开发的软件新城，需要发展目的性极强的业态，不适合发展百货业态1003. 3.原奥特莱斯方案深化原奥特莱斯方案深化101世联研究奥特莱斯业态是因为：1、项目区位难以发展传统商业业态，而应该发展能量中心2、奥特莱斯是较为良好的能量中心，而且世联通过市场调研及与自身战略合作伙伴CLAS集团的互动，认为奥特莱斯是适合本项目发展的业态万华集团存在的疑问：1、奥特莱斯在中国发展情况欠佳，在我们项目是否能发展起来？如果发展不起来，到时运营团队撤场怎么办？2、经济效益普遍欠佳；3、形象欠佳因此在此阶段，世联对奥特莱斯是否适合本项目发展做了一个深入的研究奥特莱斯在国外一般作为购物与旅游中心，由品牌折扣与旅游购物相结合，发展情况较好102 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。商业形态。奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。日本横滨奥特莱斯，与滨水相结合【典型案例】奥兰多购物村，是奥兰多除了迪斯尼乐园外最著名的时尚购物和旅游消费景点103项目概况：项目概况：p位置：位置：奥兰多购物村（Orlando premium outlets）位于佛罗里达州奥兰多市市郊，1991年开业p规模：规模：占地面积17.8万，营业区面积7.16万，p店铺数量：店铺数量： 超过150家，其中服饰、箱包、皮具、珠宝四大种类品牌超过100家，p营业时间：营业时间：周一至周五 10am - 23pm 周六至周日 10am - 21pmp品牌信息：品牌信息：Adidas、Benetton、Burberry、CK、Diesel、Dior、D&G、Fendi、Gucci、Guess、Hugo Boss、Lacoste、Nike、Levis、Polo、Puma、Timberland、Valentino、Zegna、Versace奥兰多购物村位于市区与机场之间，机场为项目带来大量外地客流，市区客户则可以通过高速公路方便到达104p位于市区与机场之间：位于市区与机场之间：奥兰多购物村创建在奥兰多市市郊，奥兰多与机场之间p与机场和高速公路保持紧密联与机场和高速公路保持紧密联系：系：机场为项目带来大量外地客流，促进消费p多种交通工具方便到达：多种交通工具方便到达：市区客户可以通过高速公路方便到达奥兰多奥兰多奥兰多奥兰多机场机场Orlando premium outletsOrlando premium outlets交通方式交通方式交通方式交通方式穿梭巴士：Lake Buena Vista和HWY 192 / Kissimmee均有穿梭巴士到购物村观光车(I-Ride Trolley)：可从International Drive的酒店搭乘观光车(I-Ride Trolley)前往购物村，每15分钟一班，41号站下车自驾车：从Rte. 535及old 27公路的68号出口驶出后再按指示前行1英里奥特奥特莱斯莱斯反观奥特莱斯在中国：发展情况十分快速，目前发展超过发展情况十分快速，目前发展超过200200家家105第一个奥特莱斯：2002年燕莎奥特莱斯2006年上海青浦奥特莱斯2007年杭州休博园奥特莱斯、苏州和顺奥特莱斯、张家港香港城2008年重庆西部奥特莱斯2011年广东佛山奥特莱斯中国奥特莱斯大量开发，目前在大陆已经超过中国奥特莱斯大量开发，目前在大陆已经超过200200家各式各样的奥特莱斯家各式各样的奥特莱斯但大部分中国奥特莱斯经营情况欠佳原因是：经营不力经营不力+ +名为经营实质圈地名为经营实质圈地106经营不力经营不力奥特莱斯实质为“品牌+折扣的直销中心”在经营上存在两大问题1 1、招不来真正的名牌。、招不来真正的名牌。货品尽可能完整的品牌产品是奥特莱斯的核心吸引力之一，目前中国大部分奥特莱斯在采购环节上谈判力不强，难以引进大量品牌货品，更多的是将普通、劣质的品牌以次充好。2 2、折扣毫不给力。、折扣毫不给力。通过减少商品流通环节，减少中间租金、代理等费用，形成直销模式，是货品折扣的关键，但是目前大部分奥特莱斯未能打通这部分环节，使得品牌产品没有价格折扣优势，难以吸引消费者名为经营实质圈地名为经营实质圈地以建奥特莱斯之名圈地开发房地产1、奥特莱斯在国外占地不大，可接受高密度多层建筑，但是中国开发商借奥特莱斯拿地，动则几百亩上千亩土地，如佛山1000亩，武汉2700亩，上海项目400多亩2、此类型的奥特莱斯未得到实质性的经营，精英团队良莠不齐奥特莱斯在中国的发展情况让人误以为奥特莱斯不适合在中国发展奥特莱斯在中国的发展情况让人误以为奥特莱斯不适合在中国发展但也有发展良好的奥特莱斯案例：加拿大案例：加拿大CLASCLAS集团经营的上海青浦奥特莱斯集团经营的上海青浦奥特莱斯107n区区位位：上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中心人民广场26公里n规规模模：奥特莱斯广场占地15.5万平方米，商业建筑面积1111万万平平方方米米（含260多间面积从50平方米到500平方米不等的商铺）；奥特莱斯广场由23栋造型别致的建筑群构成，户外与草地、绿树、花坛、河流、喷泉、街区道路环境相呼应，形成国内首家花园购物中心式奥特莱斯。n停停车车位位：占地2万平方米的停车场地，拥有2000个停车位（其中大巴停车位50个）n投资额：投资额：4.7亿元人民币n投投资资商商：百联集团和香港九龙仓（中国） 中心区沈海高速公路沪渝高速公路上海青浦奥特莱斯项目经营一二线品牌服饰及餐饮等业态108A区：国际一线服饰品牌折扣店B区：经营国际知名运动休闲、国际二线品牌机国内著名品牌C区：餐饮休闲区，建面达3万平米；如星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆等A区B区C区总建面11万平米层数：4层商铺数量：250多间店铺划分：100500平米停车位：1200个项目具备明显的旅游属性，吸引大量自驾车游及其他游客前来消费购物10920102010年年1212月月4 4日（周六）快乐行程安排日（周六）快乐行程安排6:30区政府中山塔集合；9:30到达上海青浦奥特莱斯；9:3018:30尽情享受你在奥塔莱斯的扫货之旅吧！18:30游览结束后，结束愉快行程返程；22:00回到泰州温暖的家。原价原价158158元元/ /人的江苏海外旅游泰州分公司上海人的江苏海外旅游泰州分公司上海青浦奥特莱斯一日游青浦奥特莱斯一日游（1212月月4 4日周六发团），日周六发团），团购仅团购仅6666元！限元！限5050人。人。百联青浦奥特莱斯目标消费群体约有80%来自上海市，江浙顾客约占20%；平日车流量为1500辆，双休日达6000辆，国庆假日可达8000辆；自驾车一日游+购物，旅游公司组织的大巴一日游所带来的人群是青浦奥特莱斯的重要客户群自驾车一日游旅游公司组织周边客户的专线一日游旅游公司组织外地游客到场旅游购物某公司最近的青浦奥特莱斯一日游旅游专线经营情况：2010年营业额达12亿元，坪效为1.1万元/平米/年1102006年2010年15亿元4.5亿元上海青浦奥特莱斯营业额上海奥特莱斯先后荣获“2006年上海商业创新奖”、“中国购物中心2007-2008年度运营奖”、“2007-2008年度上海商业优质服务先进集体”等多项奖项。项目项目经营面积经营面积（万）（万）销售额销售额（亿元）（亿元）万象城一期1440天虹华强北店3.612.6茂业华强北店832海岸城81120102010年购物中心及百货每平米销售贡献（万元年购物中心及百货每平米销售贡献（万元/ /）经营情况：客单价达达700700元，元，由于经营情况良好，运营团队逐渐将尽可能多的商铺改为联营扣点模式将尽可能多的商铺改为联营扣点模式111客单价客单价700700元元p百联青浦奥特莱斯在2006年开业初期只有40家商铺，到了2006年底，C区的一二楼相继开张，商铺数增加到230家，其中联营211家，联营占商铺数的89%89%p2008年底，商铺数增加至252家，除去餐饮、宝大祥、德美等17家租赁商户外，其他服装租赁商铺全部改为联营，联营商铺占总商铺数93%93%p2010年底，联营商铺数调整为273家，占总商铺数的95%95%经营情况：2010年有95%的店铺采取扣点收费，2010年实现净利润达净利润达45004500万元；万元；112 初期为迁就国际品牌，采取90%商铺扣点10%商铺租赁，后来经营情况良好，扣点店铺带来收入远大于租赁店铺 在招商初期，百联方面为了迁就国际品牌，百联集团为了支持奥特莱斯加快招商进度，甚至同意了买断式的招商方式。品牌商为了降低经营风险，当时大多选择了扣率经营的方式，经营成本与经营业绩直接挂钩。 上海奥特莱斯内90以上的商铺是扣率经营，而只有不到10的“先知先觉”者选择了商铺租赁经营。 后期项目经营良好，租赁业主每月只需缴纳45万租金，扣点的店铺缴纳费可达25万元/月折扣设定：为了让利给消费者，扣点为折扣设定：为了让利给消费者，扣点为16%20%16%20%，低于普通百货商场的，低于普通百货商场的25%30%25%30%对于扣率的设定，上海奥特莱斯认为，奥特莱斯是折扣店，扣率绝对不能与百货商店动辄25、30的扣率一样，一定要把价格空间让给消费者，提高商品的吸引力。因此，上海奥特莱斯根据不同的品牌确定了20至16的不等扣率。20的很少很少，一般都在16左右，但是，对杰尼亚、HUGO BOSS、AMARNI等大品牌扣率都只有6、7。 百联青浦奥特莱斯近三年净利润CAGR（年复合增长率）近50%：自开业之后销售额节节攀升，从2006年的4亿元增加至2008年的11亿元。开业第二年实现净利润174万元，2008年净利润2938万元，增长68.7%，2009年更是达到3900万元，增长31.6%。20062006年至年至20092009年净利润复合增长率近年净利润复合增长率近50%50%扣费方式扣费方式95%95%采取联营扣点，采取联营扣点，5%5%采取固定租金采取固定租金隐形利润：世联保守预计其隐形利润接近隐形利润接近10001000万元万元113何为隐形利润？即“集中式收银+延迟货款返还”所产生的利息费用集中式收银：集中式收银：与购物中心不同，奥特莱斯（尤其是建筑形态密集的奥特莱斯）采取百货式的集中收银方式，所有费用通过POSS机汇集给奥特莱斯，然后再由奥特莱斯分配给各个商家，从而可以对各商家经营进行监管延迟货款返还：延迟货款返还：类似于百货、苏宁国美等，货款一般延缓36个月返还，如苏宁电器货款是延缓3个月返还给供应商。那么该货款可被苏宁拿去现金流周转或存银行收取利息10001000万元万元= =营业额营业额1515亿元亿元三个月定期存款利率三个月定期存款利率2.6% 2.6% 3/123/12相比而言，处于西安核心商圈的开元商城钟楼店2009年营业利润为6300万元投资方背景：百联集团百联集团114百联集团：百联集团：2010年营业收入过千亿，经营商业地产、商业连锁、物流、医疗等业务企业架构：1 1、超商事业部：、超商事业部：经营大型综合超级市场、超级市场、便利店；旗下有联华超市、华联超市等2 2、百联股份：、百联股份：以百货、购物中心为核心业务的大型综合性商业股份制上市公司，旗下有第一八佰伴、永安百货等大型商业百货3 3、物贸股份：、物贸股份：经营金属制品、汽车贸易、燃油机、机电等业务115投资方背景：香港九龙仓集团香港九龙仓集团九龙仓集团：九龙仓集团：香港十大地产商，资产上千亿。公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等 旗下两个核心资产项目分别为海港城和时代广场，合约占集团资产50%，在2007年，该两个项目营业盈利达40亿元，其营业额占据香港出售商品总值7%。目前九龙仓集团将其业务发展重心放在中国内地，在成都、上海、北京等城市均有其物业在上海青浦奥特莱斯的招商运营中，九龙仓所拥有的国际品牌资源为百联集团带来极大的帮助，尤其在国际一线服饰品牌的招商引进方面，为上海青浦奥特莱斯成为真正的“品牌+折扣”奥特莱斯作出极大帮助目前九龙仓正在成都双流已建成时代奥特莱斯,总建筑面积约44000余平米，由九龙仓成都公司投资，其一期营业面积达10000余平米，店铺数量超过250间，包含国际品牌店、休闲娱乐及餐饮等。届时，Max Mara、Verri、Bally、Givenchy、Adidas、Nike等国际知名品牌都将入驻时代奥特莱斯运营团队背景：CLAS商业运营团队116CLAS CLAS 商业策划团队：商业策划团队：由原香港九龙仓青浦OUTLETS商业策划团队与SIMON地产CHELSEA OUTLETS GROUP商业策划团队共同组成，在上海青浦奥特莱斯项目中受雇于九龙仓集团国内品牌招商团队由香港九龙仓（中国）集团负责上海青浦OUTLETS项目招商的团体核心人员组成。（注：现上海青浦OUTLETS项目中A区的所有品牌、B/C区90%品牌的成功入驻皆由此团队人员操作完成。）海外品牌招商团队由美国SIMON地产集团中负责CHELSEA OUTLETS GROUP品牌管理团队的核心人员组成。此团队负责北美地区所有CHELSEA OUTLETS项目品牌的招商和管理工作，此团队中的核心人员皆具有数十年的国际一线品牌的招商、管理、运营经验。对国际知名品牌的经营思路了如指掌。117美国西蒙地产：美国最大的商业地产发展商 美国西蒙房地产集团是一家房地产投资信托公司，从事商业地产的投资、开发与管理，主要包括地区性的购物中心、名牌折扣店、购物休闲娱乐中心，公司总部位于印第安纳波利斯。 目前西蒙集团市值约为390亿美元，在美国40个州及波多黎各共持有294处物业，共计2.01亿平方英尺。集团还在法国、意大利、波兰和葡萄牙拥有52家购物中心，是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司。 在进入中国过程中，西蒙房地产集团公司与摩根士丹利房地产基金以及深国投商用置业公司签订开发商业地产合作协议，正式宣告首次进军中国市场，成为第一家进入中国的美国商业房地产投资信托公司。它将联手沃尔玛中国合资伙伴深国投以及摩根士丹利在长江三角大肆兴建购物中心，西蒙负责招商运营、深国投负责拿地、摩根士丹利负责资金支持 目前已进入常熟、郑州、昆明、苏州、等城市西蒙地产联合深国投、摩根士丹利在郑州开发的印象城118因此，选择优秀的运营团队对发展奥特莱斯十分关键世联建议，选择CLAS团队，共同合作发展奥特莱斯业态，解决28万平米商业项目的三大难题：1、招商与经营风险2、大盘价值拉升作用3、经济效益在控制风险的情况下实现最大化一、解决招商及运营难题CLAS集团反馈意见119选址条件基本满足我们选址需求，无论在城市级别，还是区位条件均满足，接下来我们将有专业团队进行单独实地考察，然后再谈合作细节世联已经对接CLAS中国区域副总经理 李先生OUTLETSOUTLETS项目选址目标城市要求：项目选址目标城市要求：城市人均GDP超过24000人民币。城市人口在300万以上。大量品牌意识高度普及的消费群体。OUTLETSOUTLETS项目在目标城市位置要求：项目在目标城市位置要求：项目所在地远离城市中心商业区(离城市中心商业区40分钟-90分钟车程)。项目所在地交通必须非常便捷（最好位于高速、国道、省道或在高铁站、地铁站、城际铁路站或机场附近）项目所在地停车位1000-1500个以上（停车位数量可根据项目具体情况分期实现）。项目建筑面积不少于10-15万平方米（此面积不包括停车场用地面积），且项目实施空间在地下一层至地上二层之间（此空间不包括停车空间）。项目所在物业中不能有其他低档次业态存在（如批发市场、低端零售市场等）。CLAS集团合作模式分为三类1201 1、销售模式：、销售模式：整体物业出售给CLAS集团，CLAS集团对区域较好的项目有收购意向2 2、承租模式：、承租模式：CLAS租赁整体物业，给万华集团固定租金。3 3、合作经营：、合作经营：成立合资子公司，形成57人董事会，根据各自双方投入资金及人力物业来评估收益分成pCLAS集团对于优秀物业，会考虑购买物业作为自身持有物业，如果是这种合作模式，将解决万华集团对于后续经营的担忧p如果CLAS采取合作经营的合作模式，则会投入资金和人力，并占有一定股权，与万华集团共进退，共同经营好项目，不会撤场倘若CLAS集团采取承租的合作模式，在违约金签订上将十分利于万华集团，而世联在未来的谈判中，亦将全力为万华集团争取该利益1211 1、销售模式：、销售模式：整体物业出售给CLAS集团，CLAS集团对区域较好的项目有收购意向2 2、承租模式：、承租模式：CLAS租赁整体物业，给万华集团固定租金。3 3、合作经营：、合作经营：成立合资子公司，形成57人董事会，根据各自双方投入资金及人力物业来评估收益分成pCLAS集团对于自己租赁违约将提供1015年的租金赔偿（赔偿数额具体看签约年限），因此集团自身对选址要求十分严格，一旦选址后，几乎不可能违约p在未来的合作谈判中，世联将尽全力为万华集团争取更有利的利益二、拉升大盘价值：奥特莱斯业态包括品牌折扣零售及餐饮，经包装可打造成经包装可打造成“西北生活中心西北生活中心”，同时与旅游结合，成为旅，同时与旅游结合，成为旅游购物点，游购物点，大大提升大盘价值122大型商业项目在三方面对大盘价值进行拉升：大型商业项目在三方面对大盘价值进行拉升：1、大型项目动工而带来的对区域规划，未来发展的信心2、大型项目动工带来的切实的生活配套（包括零售和餐饮）3、成为旅游购物点，提升项目知名度（如大唐西市、大唐不夜城等）奥特莱斯的进驻给区域带来的影响奥特莱斯的进驻给区域带来的影响1、大型商业项目动工给区域发展带来信心，结合国际软件新城动工、高新区西扩等利好消息，将逐步使区域从人们心中陌生偏远的印象转为明日热土的印象2、奥特莱斯进驻给居民带来切实的生活便利。奥特莱斯内包含零售购物、餐饮等业态，切实的给居民带来便利下图为日本 御道场 奥特莱斯123奥特莱斯与旅游结合，可眺望富士山迷人景色自驾车 排长龙三、风险可控的前提下实现经济效益最大化分两期开发，一期发展奥特莱斯，二期预留万华集团自己经营12412万平米5.3万平米-1层16层分期方案一期奥特莱斯二期零售+餐饮娱乐分二期开发，保证了万华集团未来的收益未来的收益125一期：奥特莱斯一期：奥特莱斯1212万平米万平米二期：零售二期：零售+ +餐饮娱乐餐饮娱乐5.35.3万平米万平米区域陌生未成熟企业自身招商运营能力弱与外来团队合作经营，共同收益区域相对成熟企业自身招商运营能力得到长足发展自己经营126五星级酒店结论：世联建议开发促进大盘销售。促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售大盘价值拉动点。大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值财务表现优异。财务表现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为812年)，毛利率达37%123127社区商业结论业态调整方案：业态调整方案：“影院业态取消，原持有散铺放入街铺内销售”；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米，其中在DK6、7的面积为1.3万平米（包括不占用住宅指标的1万平米）建筑形态调整：建筑形态调整：由原来的“集中商业+街铺”调整为“Block+街铺”，主力店分布在十字路口四角，有利于商业氛围形成，并减少对DK6、7指标的占用28万平米商业项目结论回顾128发展写字楼群方向研判：发展写字楼群方向研判：项目具备发展写字楼的条件，但不适宜发展纯写字楼群，世联建议采取“公寓+写字楼”的发展模式发展大型百货方向研判：发展大型百货方向研判：项目由于区位陌生，且未来能级有限，不能支撑发展大型百货，世联不建议其发展大型百货奥特莱斯方案深化：奥特莱斯方案深化：世联建议引进优秀运营团队，如CLAS集团，共同发展12万平米的奥特莱斯业态，世联在后续的合同谈判，招商运营中会提供协助；并在二期预留5.3万平米面积，作为万华集团未来经营项目