上海绿地集团陈富路商业项目入市上海绿地集团陈富路商业项目入市传播推广方案传播推广方案提案方：上海相互广告委托方：绿地事业一部时间点：二00九年十月相互独家拥有本案著作权12G经典提案 600元 QQ 653199484绿地绿地 5 5子登科子登科 如何实现北拓战略？如何实现北拓战略？12G经典提案 600元 QQ 653199484必须：站在城市运营之上，看城市新赛局必须：站在城市运营之上，看城市新赛局东：国际金融中心西：亚洲最大交通枢纽南：上海后花园北：工业？12G经典提案 600元 QQ 653199484首要问题：区域竞争力不足？首要问题：区域竞争力不足？1.区域的定位2.城区形象3.城市商业，商务4.市场的认知5.大型项目开发处于前期12G经典提案 600元 QQ 653199484入市：必须先合力入市：必须先合力成熟比成功更首要大势比气势更重要响应比影响更主要关键点：顺势，借势，合力造势12G经典提案 600元 QQ 653199484报告架构PART 1 ： 如何在大的市场趋势中发掘 机会利用PART 2 ： 如何解决品牌与区域市场 占位输出PART 3 ： 如何均衡绿地五子之间竞合 关系厘清PART 4 ： 如何解决本案在市场的价值 传播布局12G经典提案 600元 QQ 653199484PART ONE PART ONE 市场机会市场机会12G经典提案 600元 QQ 653199484由西到东由西到东&至下而上至下而上大上海大上海&大商海大商海10年成就的价值今天，布局年成就的价值今天，布局10年后的未来价值年后的未来价值12G经典提案 600元 QQ 653199484上海大都市商业中心上海大都市商业中心第一阶段：人民广场 豫园 淮海中路第二阶段：南京西路 徐家汇 中山公园 四川北路第三阶段：不夜城 五角场。12G经典提案 600元 QQ 653199484上海大都市中央商务区上海大都市中央商务区第一阶段：人民广场CBD 南京西路CBD 徐家汇CBD第二阶段：淮海路CBD 陆家嘴CBD 第三阶段：虹桥CBD 。12G经典提案 600元 QQ 653199484南京南京 镇江镇江 无锡无锡 苏州苏州 昆山昆山 上海上海10-10-10方略，决策城市未来价值方略，决策城市未来价值 2020大上海战略催生新的城市版图机会。大上海战略催生新的城市版图机会。 上海新热点，北上海。上海新热点，北上海。12G经典提案 600元 QQ 653199484市场机会：城市双向发力市场机会：城市双向发力上海新热点上海新热点&进入上海新平台进入上海新平台12G经典提案 600元 QQ 653199484PART TWO PART TWO 品牌占位品牌占位12G经典提案 600元 QQ 653199484以战略抱负看绿地以战略抱负看绿地绿地以上海为基，做强长三角，布局全中国。绿地集团以区域城市运营、发展为己任以国际视野、全球技术为手段推动区域城市的快速发展与开化品牌力量，緑动中国。品牌力量，緑动中国。12G经典提案 600元 QQ 653199484以城市推动看绿地以城市推动看绿地17年潜心本土，绿地建设、见证上海的国际力量。绿地集团守正本土，17年三步跨越，从“以房养绿、以绿促房” 到“绿地让生活更美好”见证的是一个城市的骄傲每一个项目，每一个奇迹深耕本土，很上海。深耕本土，很上海。12G经典提案 600元 QQ 653199484绿地五子布局顾村五子成市，合力造城绿地将推动顾村快速成为北上海的生态商业中心并以企业之力为顾村商业中心板块提供源源不断的商业价值绿地，绿地，北上海城市中心化的背后推手北上海城市中心化的背后推手顾村，北上海生态商业中心的领导者顾村，北上海生态商业中心的领导者北，上海新城市中心，商业，生生不息北，上海新城市中心，商业，生生不息以板块发展看绿地以板块发展看绿地12G经典提案 600元 QQ 653199484品牌角色：实力品牌角色：实力 上海力上海力 商业力商业力上海城市发展上海城市发展 “ “源源” 动力动力12G经典提案 600元 QQ 653199484PART THREE PART THREE 五子作势北上海五子作势北上海12G经典提案 600元 QQ 653199484石库门类别墅绿地领海 LINK PARK庙行镇共康商务中心小辣椒，顾村商业广场陈富路地铁商业绿地作势顾村之绿地作势顾村之五子，裂变城市价值五子，裂变城市价值v.老上海符号居住c.国际商务融合体h.国际商务中心综合体o.国际购物广场x.国际商业中心很上海很国际12G经典提案 600元 QQ 653199484 区域制胜第一步：区域制胜第一步：忘记北上海忘记北上海绿地五子战略，合力城市机会点绿地五子战略，合力城市机会点重新定义北上海重新定义北上海12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484表明身份，我是谁：表明身份，我是谁：上海之上上海之上城市价值蓝筹板城市价值蓝筹板城市热点，无法估计的价值增长新板块城市热点，无法估计的价值增长新板块12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484 符号沟通：符号沟通：上海之上上海之上绿地创建上海蓝绿地创建上海蓝品牌合力，让形式变成趋势品牌合力，让形式变成趋势12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484品牌合力，兑现市场价值：品牌合力，兑现市场价值：上海之上上海之上1 1个绿地，个绿地，5 5座市场价值引擎座市场价值引擎城市热点，无法估计的价值增长新板块城市热点，无法估计的价值增长新板块12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 6531994845 5个价值符号，个价值符号，5 5个城市核心增长点：个城市核心增长点：c.国际商务融合体xv.老上海符号居住h.国际商务中心综合体o.国际一站式生态购物广场x.国际生态商业中心顾村公园=生态中心价值 宝山区域=城市中心价值12G经典提案 600元 QQ 653199484 战略实施，入市启动：战略实施，入市启动：X X计划计划5 5个项目联动，兑现市场价值的战略方案个项目联动，兑现市场价值的战略方案12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484一本致现在和未来的书X计划 ：绿地创建上海蓝（蓝筹价值战略启示路）12G经典提案 600元 QQ 653199484而今，从浦东陆家嘴、世博园区到浦西 “大虹桥”；从10大都市商业中心、6大中央商业区等城市区域运营定位到创新、管理、服务、集散等城市功能定位，我们的城市正随着创建“全球金融中心” “全球物流中心”的世纪雄心为未来勾勒全新的商业文明发展史。一部商业文明发展演进的历史，一部商业文明发展演进的历史，就是一部城市的历史。就是一部城市的历史。12G经典提案 600元 QQ 653199484东部在变，西部在刷新，南部在加速，北部，则纵东部在变，西部在刷新，南部在加速，北部，则纵身跃进最具价值影响力的城市蓝筹之路。身跃进最具价值影响力的城市蓝筹之路。上海的未来，上海的未来，是一个谁也无法预估的未来。是一个谁也无法预估的未来。12G经典提案 600元 QQ 653199484您正在翻阅的，您正在翻阅的，很有可能是一份影响上海未来商业蓝图的战略计划书。当然，极有可能影响的，是您的未来。是您的未来。12G经典提案 600元 QQ 65319948420092009年年1010月。上海。长宁路月。上海。长宁路11581158号号6 6楼。楼。绿地集团总部办公室。绿地集团总部办公室。12G经典提案 600元 QQ 653199484一个城市商业中心、一个城市融合体、一个城市别墅、一个城市综合体、一个城市商业广场绿地集团在北上海的五子联动，是战略布局，更是一次佐证”北上海亦是一个无法预估的未来“的强健实践。在这份属于未来的在这份属于未来的X X计划计划中，中，“绿地绿地“和和“北上海北上海“成为解读成为解读”X“X“的的2 2大关大关键词。键词。12G经典提案 600元 QQ 653199484X计划：蓝皮书12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484软文开路：布阵“上海蓝“，地产大鳄加速酝酿城市价值变局徐家汇、陆家嘴CBD之后，下一个城市价值蓝筹板在哪里？绿地的小动作，上海的大变化绿地谋动“大上海”，北上创建城市价值蓝筹板如果上海还有遗憾，那么绿地帮它填补完满绿地上海蓝，创建未来的话语权城市运营专家目光转向北上海，“大上海”格局有望圆满见缝插针的年代，有多少蓝筹地产可以等待北上造城，绿地运筹上海未来城市价值新版图绿地全面 “X计划”启动，上海城市价值添新极绿地“X计划”铁臂围合北上海， “城市价值蓝筹股“一触即发绿地X计划：北上海城市价值白皮书北上海，全新城市引擎发动，蓄势冲关在即12G经典提案 600元 QQ 653199484PART FOUR PART FOUR 陈富路项目入市兑现价值陈富路项目入市兑现价值12G经典提案 600元 QQ 653199484站在上海看宝山站在上海看宝山城市发展向北，大上海向北看！上海经历最近30年的快速发展，主城区可以发展的空间已经几乎绝迹。城市要获得持续的发展空间，必须向外围突围。宝山、三林、大虹桥板块成为未来大上海国际战略的首站。宝山，作为西上海最近城市核心的区域一直滞后于城市的发展但，最近两年的快速追赶，大有迎头赶上之势大上海，城市北上，宝山当红不让。城市向北。上海向北。城市向北。上海向北。12G经典提案 600元 QQ 653199484站在宝山看顾村站在宝山看顾村大上海北上！顾村占尽宝山天时、地利、人和。天时：政府规划导向，顾村为宝山的生态中心、商业中心、居住中心 地利：地铁M7、沪太路、A20等内外交通发达 6000亩原生态城市公园，大上海唯一。 人和：大开发商云集此地，众人重金全力打造顾村 大量居住人群开始涌向顾村板块顾村，占尽宝山风华，天遇此道，中心不让 上海龙头开发商绿地布局上海，国际视野，必将加快顾村称城 顾村板块，北上海城市发展新热点。顾村板块，北上海城市发展新热点。12G经典提案 600元 QQ 653199484站在顾村看站在顾村看“绿地绿地5 5子登科子登科”顾村板块，北上海生态商业中心，巍然巨献。绿地落五子于顾村中央居住、商业、商务、休息都字啊填补顾村板块的市场空白顾村成城，绿地五子功当首献绿地五子合围成城，顾村的城中之城绿地五子合围成城，顾村的城中之城12G经典提案 600元 QQ 653199484站在站在5 5子之上看本案子之上看本案1、城中城 居住核心2、城中城 生态中心3、城中城 商业中心新中心，裂变资本新中心，裂变资本N N次方的核心特区次方的核心特区12G经典提案 600元 QQ 653199484商业中心+居住中心+商务中心+上海蓝筹板，国际城市生态商业中心上海蓝筹板，国际城市生态商业中心明确项目定位12G经典提案 600元 QQ 653199484明确了区域的价值和项目的价值明确了区域的价值和项目的价值项目又该吸引哪群人前来消费项目又该吸引哪群人前来消费12G经典提案 600元 QQ 653199484本案投资者消费者项目客群构成北上海 城市生态中心1、投资者:项目物业的购买者，在项目入市销售时开始进入项目对未来的升值潜力和投资回报率最为关注。对项目的价值比较关注地段，未来的经营。2、消费者：分为项目的租客店主和前来购物的客群，在项目运营时期开始进入。比较关注项目的运营和项目的业态构成。本案在入市销售期间，广告应该主要诉求本案在入市销售期间，广告应该主要诉求的客群为投资者。的客群为投资者。通过广告传递，本案是什么，能够带来什么价值。通过广告传递，本案是什么，能够带来什么价值。12G经典提案 600元 QQ 653199484项目投资客群来源顾村及宝山 本市外区 江浙等外域1、项目地处顾村，因受地域响投资客群以顾村及附近各镇为主。2、同时由于受到地铁一号线、七号线开通影响，有一部分专职投资商铺的本市人将进入投资。3、项目地处沪太路，A20旁，外域交通发达，将有部分外域客户参与投资，但不构成主力投资客群。而由于宝山工业发展的缘故部分在顾村及顾村附近居住的外乡人也将是外域客群中的一部分。12G经典提案 600元 QQ 653199484项目未来价值体系梳理“X+Y=X+Y=？” ” 价值体系推演价值体系推演市中心 + 绿地 =谁也无法预估的价值高度园生态 + 商业 =会不会三倍于世纪公园的价值市中心 + 20万购买群 =商品会不会被疯抢市中心 + 五子造市 =城上之城，心中之心目前 上海最具潜力的 蓝筹地产核心股12G经典提案 600元 QQ 653199484案名推演过程上海最具潜力的蓝筹地产股（X）+商业中心(mart)=X-MARTX-MART12G经典提案 600元 QQ 653199484X-MART CENTER 绿地领驭中心本案主案名案名释义：本案的业态及未来在板块内的影响力吻合上述价值内涵，倡领健康、积极地商业、生活方式的城市综合体，无疑是当下XMART精神的最佳代言。XMART音译“领驭”，寓本案在绿地“令生活更美好”总精神的传承，并外延至世界的高度，传递出我在此，世界（以我）为先的核心价值观。12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484价值主张世 界 为 先世界的前沿，领导世界12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484本案品类分案名商业 PARK STREET 国际中心生态广场 广告语：BUY FIRST 赚为先商务 PARK TOWER 国际中心绿色商务 广告语：WIN FIRST 赢为先loft PARK LOFT国际中心LOFT酒店式公寓 PARK APARTMENT国际中心酒店公寓 广告语: ENJOY FIRST 享为先12G经典提案 600元 QQ 653199484产品分类12G经典提案 600元 QQ 653199484绿地力量-美好城市生活（品牌力）城市源动力（上海影响力）上海之上城市地产蓝筹板1个绿地，5座城市价值引擎（本案各目标客群共鸣力）绿地领驭中心 世界为先绿地源动力（本案在版块的中心力）绿地领驭中心 城市商业中心12G经典提案 600元 QQ 653199484活动导入：寻找X-MART12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484软文密集开路： 兑现宝山一条淮海路给北上海一座徐家汇 顾村公园上的财富新生机一个“中心”，四个“基本点”裂变全球资本的N次方缔造繁荣之上的繁荣抓准创富的契机，更胜一筹！抢先上海未来商业核心版图12G经典提案 600元 QQ 653199484推广渠道选择建议1、搜房网站：传递项目价值和销售信息，影响圈内专业人士热议2、周末画报：传递项目价值和销售信息，影响实力买家3、病毒营销：对大众客群实施以较少费用形成传播，选择如，QQ群、 MSN新闻、网略热帖、EMAIL新闻等4、项目围挡：长期传递项目品牌形象5、项目直投：对周边企业、店铺实施定向邮递，直接扫街锁定客群12G经典提案 600元 QQ 653199484本案入市传播及任务入市形象占位期入市形象引爆期 入市形象巩固期项目进入销售期战术：定位输出 现场亮相战术：活动引爆 渠道衍伸战术：强化价值 诱导投资战术：销售执行 渠道深耕开工奠基寻找XMART生活楷模大卖场开放投资发布会12G经典提案 600元 QQ 653199484一个时代的符号（产品形象创作展开）12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484产品分类12G经典提案 600元 QQ 653199484商业广场（产品形象创作展开）12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484中心住宅（产品形象创作展开）12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484中心商务（产品形象创作展开）12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484报纸广告：“快”工作+“慢”生活= X MART中心“慢”商业+“快”商务=X MART中心“快”城市+“慢”公园=X MART中心先于世界 以上海中心为名是城市，也是办公室12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484城市是世界的棋局，只有扼住城市方向的时代领袖，才能站在资本巅峰，纵观全局，优雅的定格在世界的前端。城市生态轴线上的绝对核心，以5个项目之恢宏巨著，造就一座先于世界的，城市经典。上海在这里启程，世界从这里出发是城市，也是办公室官方报纸：12G经典提案 600元 QQ 653199484中心广场（产品形象创作展开）12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484上海成长，绿地城长是城市，也是城市中心任凭时局变迁，有些中心始终岿然不移。任凭时光流逝，有些经典终将成为永恒。2009，于城市生态的绝对核心造就一座璀璨城市的经典。官方报纸：12G经典提案 600元 QQ 653199484宣传物料：五十五十 问问 X-MART CENTERX-MART CENTER为什么绿地会北上？因为这里是上海的生态中心为什么绿地要引入大规模的商业？因为评估物业的地段价值，往往以商业作为首要决定因素为什么绿地X-MART CENTER会成为片区的标杆？因为规模、品质和规划的各项综合高素质得分为什么X-MART CENTER是标准所在？因为是城市运营专家在城市上升片区打造的精品之作12G经典提案 600元 QQ 653199484为什么绿地可以承诺革新上海格局？因为上海最大的生态公园足以带来城市的变革为什么X-MART CENTER可以成为恒定的资产？因为它集结了居住价值、投资价值、城市价值等于一体为什么从单一产品价值运营到区域价值运营？因为绿地是一个从创造美好生活上出发的责任型企业12G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 65319948412G经典提案 600元 QQ 653199484THANKS进入答疑时间12G经典提案 600元 QQ 653199484如何进行房地产市场分析12G经典提案 600元 QQ 653199484学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告12G经典提案 600元 QQ 653199484市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？12G经典提案 600元 QQ 653199484什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结12G经典提案 600元 QQ 653199484房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标12G经典提案 600元 QQ 653199484STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）12G经典提案 600元 QQ 653199484SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等12G经典提案 600元 QQ 653199484O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。12G经典提案 600元 QQ 653199484SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W12G经典提案 600元 QQ 653199484进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖www.dcjianghu.com数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！12G经典提案 600元 QQ 653199484补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例212G经典提案 600元 QQ 653199484学习内容 理论部分 案例学习12G经典提案 600元 QQ 653199484