会计学1房产房产(fngchn)测量规范测量规范第一页，共35页。本章本章(bnzhn)(bnzhn)主主要内容要内容房产要素测量的主要(zhyo)内容野外解析测量航空摄影测量全野外数字采集测量草图第1页/共34页第二页，共35页。6.1 房产要素测量房产要素测量(cling)的主要内容的主要内容n n6.1.1 界址测量n n 界址点的编号：界址点的编号以高斯投影的整公里格网为编号区，每个编号区的代码为该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1至99999连续(linx)编号。 n n编号区代码 类别代码 点的编号 n n 9位 1位 5位第2页/共34页第三页，共35页。 编号区的代码由编号区的代码由9 9位数组成，第位数组成，第1 1、2 2位为带号，第位为带号，第3 3位为横坐标的百公里数，第位为横坐标的百公里数，第4 4、5 5位数为纵坐标的千公位数为纵坐标的千公里数和百公里数，第里数和百公里数，第6 6、7 7位和位和8 8、9 9位分别为横坐标和位分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。纵坐标的十公里和整公里数。 类别类别(libi)(libi)代码用代码用1 1位数表示，其中：位数表示，其中：3 3表示界址点。表示界址点。 例如：某界址点的坐标（例如：某界址点的坐标（38375025.36638375025.366， 4565068.7894565068.789） 其点的编号可编为其点的编号可编为383457565 3 00278383457565 3 00278第3页/共34页第四页，共35页。 6.1.2 境界境界(jngji)测量测量 行政境界测量，包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界线时，应根据边界条约(tioyu)或有关的正式文件精确确定，国界线上的界桩应按坐标值展绘，注出编号并尽量注出高程。国内各级行政区界应根据勘界协议、文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑应按其坐标值展绘。第4页/共34页第五页，共35页。 6.1.3 房屋及其附属房屋及其附属设施设施(shsh)测量测量n n 房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分(yngfn)别测量。独立成幢房屋，以房屋四面墙体外测为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分(yngfn)幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。第5页/共34页第六页，共35页。n n6.1.3.2 房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准测量；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影测量；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊按顶盖投影位置测量；挑廊以外轮廓投影测量。阳台以地板(dbn)水平投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准测量；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。第6页/共34页第七页，共35页。 房房房房角角角角点点点点测测测测量量量量，指指指指对对对对建建建建筑筑筑筑物物物物角角角角点点点点测测测测量量量量，其其其其点点点点的的的的编编编编号号号号方方方方法法法法除除除除点点点点的的的的类类类类别别别别代代代代码码码码外外外外，其其其其余余余余均均均均与与与与界界界界址址址址点点点点相相相相同同同同(xin (xin tn)tn)，房房房房角角角角点的类别代码为点的类别代码为点的类别代码为点的类别代码为4 4。 房房房房角角角角点点点点测测测测量量量量不不不不要要要要求求求求在在在在墙墙墙墙角角角角上上上上都都都都设设设设置置置置标标标标志志志志，可可可可以以以以房房房房屋屋屋屋外外外外墙墙墙墙勒勒勒勒脚脚脚脚以以以以上上上上（100100 2020）cmcm处处处处墙墙墙墙角角角角为为为为测测测测点点点点。房房房房角角角角点点点点测测测测量量量量一一一一般般般般采采采采用用用用极极极极坐坐坐坐标标标标法法法法、正正正正交交交交法法法法测测测测量量量量。对对对对正正正正规规规规的的的的矩矩矩矩形形形形建建建建筑筑筑筑物物物物，可可可可直直直直接接接接测测测测定定定定三三三三个个个个房房房房角角角角点点点点坐坐坐坐标标标标，另另另另一个房角点的坐标可通过计算求出。一个房角点的坐标可通过计算求出。一个房角点的坐标可通过计算求出。一个房角点的坐标可通过计算求出。第7页/共34页第八页，共35页。其其它它建建筑筑物物，构构筑筑物物测测量量是是指指不不属属于于房房屋屋，不不计计算算房房屋屋建建筑筑面面积积(jin (jin zh zh min min j)j)的的独独立立地地物物以以及及工工矿矿专专用用或或公公用用的的贮贮水池、油库、地下人防干支线等。水池、油库、地下人防干支线等。 独独立立地地物物的的测测量量，应应根根据据地地物物的的几几何何图图形形测测定定其其定定位位点点。亭亭以以柱柱外外围围为为准准；塔塔、烟烟囱囱、罐罐以以底底部部外外围围轮轮廓廓为为准准；水水井以中心为准。构筑物按需要测量。井以中心为准。构筑物按需要测量。 共共有有部部位位测测量量前前，须须对对共共有有部部位位认认定定，认认定定时时可可参参照照购购房房协协议议、房房屋屋买买卖卖合合同同中中设设定定的的共共有有部部位位，经经实实地地调调查查后后予予以以确认。确认。第8页/共34页第九页，共35页。6.1.4 陆地(ld)交通、水域测量n n陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外为准；道路以路沿为准；桥梁以桥头和桥身为准测量。n n水域测量是反映河流、湖泊、水库(shuk)、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库(shuk)等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。第9页/共34页第十页，共35页。6.1.5 其它相关(xinggun)地物测量n n其它相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检台、碑以及地下构筑物等。n n消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天桥、阶梯路依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线(bin xin)测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。第10页/共34页第十一页，共35页。 6.2 野外野外(ywi)解析法测量解析法测量n n 极坐标法测量n n 极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备(shbi)。n n 极坐标法是通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。第11页/共34页第十二页，共35页。n n6.2.2 正交法测量n n 正交法又称直角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。n n 正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱境作业。支距长度不得超过(chogu)50m。n n 正交法测量使用的钢尺须经检定合格。第12页/共34页第十三页，共35页。6.2.3 6.2.3 线交会法线交会法 线线交交会会法法又又称称距距离离交交会会法法，它它是是借借助助(jizh)(jizh)控控制制点点、界界址址点点和和房房角角点点的的解解析析坐坐标标值值，按按三三边边测测量量定定出出测测站站点点坐坐标标，以测定目标点的方法。以测定目标点的方法。第13页/共34页第十四页，共35页。 6.3 航空摄影航空摄影(hn kn sh yn)测量测量n n 利用航空摄影测量方法测绘1：500、1：1000房产分幅平面图、分丘平面，主要采用精密立体测图仪、 解析(ji x)测图仪、精密立体坐标量测仪机助测图和数字测图方法。其基本工作程序为：n n 2.象片控制测量、加密测量n n 4.外业调查、调绘n n 第14页/共34页第十五页，共35页。城镇房产测绘工程总体设计房地产调查专业技术设计控制测量专业技术设计数据采集、编辑与数据转换专业技术设计控制测量房地产调查数据采集、测图录入房地产调查资料编辑房产图在AutoCAD、 Microstation等CAD平台下编辑房产数字图建立房地产调查属性库数据转换将编辑状态下的数据转换为GIS类数据增加属性项及属性项赋值入 库检 查 验 收数字成果区域性房产空间数据和属性数据的获取与建库第15页/共34页第十六页，共35页。 全野外全野外(ywi)数据采数据采集集 全野外数据采集的主要内容: 全 野 外 数 据 采 集 是 指 利 用(lyng)电子速测仪和电子记簿或便携式计算机等现代化数据采集设备所组成的野外数据采集系统，记录的数据可以直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。第16页/共34页第十七页，共35页。 主要主要(zhyo)技术指标与技术技术指标与技术要求要求n n每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差， 观测日期，仪器高等参数。n n仪器对中偏差不超过3 mm；仪器高、觇点高取至厘米；加、乘常数改正不超过1 cm时可不进行改正。n n以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过0.1 m，数据采集结束(jish)后，应对起始方向进行检查。第17页/共34页第十八页，共35页。n n观测时，水平角和垂直角读至1，测距读到1 mm,最大距离一般不超过200 m ，施测困难地区可适当放宽，但距离超过100cm。n n观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心(pinxn)改正。n n野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。第18页/共34页第十九页，共35页。6.4.3 数字数字(shz)测图必须制定的技测图必须制定的技术文件术文件n n（1）“房产数字图技术要求与要素编码”具体规定数字 图 的 编 号 、 分 层 、 属 性(shxng)项及赋值、注记子类划分、图形要素编码、行政区和道路编码、线状符号编码等，并对辅助线、隐蔽线、范围线、有向弧段、公共边、label点、面状地物被图幅图廓分割后的编号等特殊问题的技术处理作出具体要求。第19页/共34页第二十页，共35页。n n（2）“房产数字图表示内容的补充规定”补充和细化房产测量规范中缺少的或不具体的带有地方特色的内容。其主要内容包括：注记。房屋附属设施的表示内容。房屋围护物表示内容。与房屋有关的地形要素表示内容。修测补测内容。图廓整饰内容。n n（3）“房屋及其用地调查的规定及分类标准”具体规定房屋及其用地调查的内容及其说明，在国家有关分类标准的控制下，制定房屋产权人所属行业分类标准及编码(bin m)，产权性质分类标准和编码(bin m)，房产权属分类标准和编码(bin m)，房屋用途及用地分类标准及编码(bin m)。第20页/共34页第二十一页，共35页。6.4.4 数据数据(shj)采、采、编软件及图形编辑编软件及图形编辑 n n目前，以AutoCAD、Microstation等国外软件为平台开发的测量应用程序以及国产(guchn)测量应用软件MapGIS、GeoStar、Epsw等鳞次栉比，这些软件各有千秋，都可以完成房产图的数据采集和图形编辑工作，但国产(guchn)软件在整体功能上稍弱于美国软件。n n将外业采集的图形数据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查，形成图形文件。生成绘图文件，通过数控绘图仪自动绘制房地产图。第21页/共34页第二十二页，共35页。一个一个(y)(y)完整的数字采集过程完整的数字采集过程 房产数字图测绘，无论房屋及其相关地形变化范围是大还是小，无论房屋及其用地权属变化是多还是少，都需要有以下几项工作内容： 1.房产平面控制测量，如：导线测量、三角测量、GPS定位测量。 2.房屋及相关地形地物的数据采集，如：房屋、房屋附属(fsh)设施以及与房层有关的地第22页/共34页第二十三页，共35页。 形要素的数据采集；界址点（含拐点及特征点）坐标测量，同时编立房屋幢号、丘号和界址点号等。 3.房屋及其用地调查和面积测算。 4.原始数据的预处理：不同来源(liyun)的原始数据有不同的数据格式，如来自GPS的数据、各类全站仪、磁卡、PC-E500等，其数据格式各不相同，需要进行专门的处理。如下图所示。第23页/共34页第二十四页，共35页。 原始数据的预处理,主要包括坐标计算(j sun)和图形信息的处理。预处理 后 成 为DGN、 DWG或Epsg数据，供空间数据编辑使用。预处理程序1数据来源1数据来源2数据来源n预处理程序2预处理程序n地形数据. 不同数据的预处理 5.空间数据编辑：即在某种软件平台上对外业测量和调查成果进行录入、绘制、编辑和处理(chl)。目前常用的几种软件平台如：Microstation、AutoCAD、SCSG2000、Epsg等。第24页/共34页第二十五页，共35页。 6空间数据转换：所谓空间数据转换就是将前台空间数据按后台的要求（即建立房产GIS的要求）分门别类(fn mn bi li)地转换到GIS软件平台上来。目前 常 用 的 GIS软 件 有ARC/INFO、Mapinfo、GeoMadia、MapGIS、GeoStar等。 7房屋调查数据、丘调查数据的录入。 8空间数据与属性数据的对照检查及入库。第25页/共34页第二十六页，共35页。 6.5 测量测量(cling)草图草图n n651测量草图的作用n n测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地(shd)记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制测量草图。n n测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。第26页/共34页第二十七页，共35页。n n) )平面控制网点及点号。平面控制网点及点号。n n) )界址点、房角点相应的数据。界址点、房角点相应的数据。n n) )墙体的归属墙体的归属(gush)(gush)。n n) )房房屋屋产产别别、房房屋屋建建筑筑结结构构、房房屋层数。屋层数。n n) )房屋用地用途类别。房屋用地用途类别。n n) )丘（地）号。丘（地）号。n n) )道路及水域。道路及水域。n n) )有关地理名称，门牌号。有关地理名称，门牌号。n n) )观观测测手手簿簿中中所所有有未未记记录录的的测测定定参数。参数。n n) )测量草图符号的必要说明。测量草图符号的必要说明。n n) )指北方向线。指北方向线。n n) )测量日期，作业员签名。测量日期，作业员签名。第27页/共34页第二十八页，共35页。6.5.3 房屋测量(cling)草图内容及要求n n房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。n n房屋外墙及分隔墙均绘单实线。房屋外墙及分隔墙均绘单实线。n n图图纸纸上上应应注注明明房房产产区区号号、房房产产分分区区号号、丘丘（地地）号号、幢幢号号、层次及房屋座落，并加绘指北方向线。层次及房屋座落，并加绘指北方向线。n n住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。n n逐逐间间实实量量、注注记记室室内内净净空空边边长长（以以内内墙墙面面为为准准）、墙墙体体厚厚度，数字取至厘米。度，数字取至厘米。n n室室内内墙墙体体凸凸凹凹部部位位在在0.1 0.1 m m以以上上者者如如柱柱垛垛、烟烟道道(yn (yn do)do)、垃圾道、通风道等均应表示。垃圾道、通风道等均应表示。n n凡凡有有固固定定设设备备的的附附属属用用房房如如厨厨房房、厕厕所所、卫卫生生间间、电电梯梯、楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。n n遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。n n房房屋屋外外廓廓的的全全长长与与室室内内分分段段丈丈量量之之和和（含含墙墙身身厚厚度度）的的较较差差在在限限差差内内时时，应应以以房房屋屋外外廓廓数数据据为为准准，分分段段丈丈量量的的数数据据按比例配赋。超差须进行复量。按比例配赋。超差须进行复量。第28页/共34页第二十九页，共35页。n n6.5.4 测测量量(cling)草草图图的的图图纸规格纸规格n n 草草图图用用纸纸可可用用787 mm 1092 mm的的1/8、1/16、1/32规格的图纸。规格的图纸。n n6.5.5 测测量量(cling)草草图图的的比比例尺例尺n n 测测量量(cling)草草图图选选择择合合适适的的概概略略比比例例尺尺，使使其其内内容容清清晰晰易易读读。在在内内容容较较集集中中的的地地方方可可绘绘制制局部图。局部图。第29页/共34页第三十页，共35页。n n 6.5.6 测量草图的绘制要求测量草图的绘制要求 测量草图应在实地绘制，测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。向北或向西。n n 6.5.7测量草图图式测量草图图式(t sh) 测量草图的图式测量草图的图式(t sh)符符号参照执行。号参照执行。第30页/共34页第三十一页，共35页。GPS快速(kui s)定位测量全 球 定 位 系 统 (Global Positioning System）是一种采用空中距离交会的空间实时定位系统，基本要求是：两台GPS接收机同时观测，且每台GPS至少能够收到3颗卫星信号，来确定(qudng)新增地物的大地坐标（或城市坐标）。这种方法既适用于成片新增地物又适用于零星新增地物。其优点是：精度高、速度快、全天候。其缺点是：易受强大电波、高大建筑物、构筑物或树木遮挡或干扰，在建筑物顶部作业较多。第31页/共34页第三十二页，共35页。建建建建立立立立城城城城镇镇镇镇GPSGPSGPSGPS快快快快速速速速定定定定位位位位(dngwi)(dngwi)(dngwi)(dngwi)测测测测控控控控网网网网并并并并用用用用之之之之维维维维护护护护房房房房产产产产空空空空间间间间数数数数据据据据库库库库，不不不不仅仅仅仅是是是是时时时时代代代代的的的的要要要要求求求求，而而而而且且且且在在在在技技技技术术术术和和和和设设设设备备备备（成成成成本本本本）投投投投入入入入上上上上，都都都都已已已已成成成成熟熟熟熟。其其其其基基基基本本本本形形形形式式式式由由由由一一一一个个个个固固固固定定定定GPSGPSGPSGPS基基基基准准准准站站站站与与与与若若若若干干干干个个个个流流流流动动动动的的的的GPSGPSGPSGPS测测测测站站站站组组组组成成成成，基基基基准准准准站站站站GPSGPSGPSGPS全全全全天天天天开开开开机机机机，每每每每个个个个流流流流动动动动的的的的GPSGPSGPSGPS可可可可随随随随时时时时定定定定位位位位(dngwi)(dngwi)(dngwi)(dngwi)。既既既既解解解解决决决决了了了了城城城城镇镇镇镇房房房房产产产产测测测测量量量量控控控控制制制制点点点点问问问问题题题题，又又又又解解解解决决决决了了了了房房房房屋屋屋屋及及及及地地地地形形形形数数数数据据据据的的的的采采采采集集集集问问问问题题题题，也也也也解解解解决决决决了了了了常常常常规规规规埋埋埋埋石石石石控控控控制制制制点点点点的的的的周周周周期性投入问题。期性投入问题。期性投入问题。期性投入问题。第32页/共34页第三十三页，共35页。 影像匹配定位测量影像匹配定位测量利用普通摄像机或数码摄利用普通摄像机或数码摄像机，对一定像机，对一定(ydng)(ydng)范围内范围内的新增地物和原有地物进行拍的新增地物和原有地物进行拍照，取得记录像片或影像数据，照，取得记录像片或影像数据，根据计算机图像匹配的原理，根据计算机图像匹配的原理，先将原有地物配准在图上，再先将原有地物配准在图上，再根据像片上记录原有地物与新根据像片上记录原有地物与新增地物的相互关系，将新增地增地物的相互关系，将新增地物在图上的位置确定下来。这物在图上的位置确定下来。这是一种城镇新增地物动态维护是一种城镇新增地物动态维护的新方法，它不需要控制点，的新方法，它不需要控制点，还可利用像片上和信息使城市还可利用像片上和信息使城市房产图形三维立体化，纹理化。房产图形三维立体化，纹理化。这种方法的精度，有待进一步这种方法的精度，有待进一步研究。研究。第33页/共34页第三十四页，共35页。内容(nirng)总结会计学。类别代码用1位数表示，其中：3表示界址点。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(yshng)（10020）cm处墙角为测点。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。正交法又称直角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。增加属性项及属性项赋值。加、乘常数改正不超过1 cm时可不进行改正。651测量草图的作用。这种方法的精度，有待进一步研究第三十五页，共35页。