千岛湖千岛湖项目市场分析报告项目市场分析报告项目背景项目背景项目地理项目地理项目四至项目四至区域规划区域规划属性分析属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析旅游市场分析区域旅游地产区域旅游地产项项目定位目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目项目借鉴借鉴千岛湖千岛湖休闲旅游区休闲旅游区适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。实施千岛湖湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。建设千岛湖会展中心。建设千岛湖会展中心。 杭州杭州“一十五一十五”旅游规划旅游规划 “十一五”期间，形成“一心一轴六区五翼”的旅游空间格局。 “一轴一轴”“三江一湖（钱塘江富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”； “六区六区”西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、天目山自然旅游区。 “十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）” 区域规划区域规划对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值向和深入挖掘项目核心价值区域属性区域属性杭州杭州“十一五十一五”重点建设的旅游度假目的地重点建设的旅游度假目的地国际花园城市、湖泊旅游城市国际花园城市、湖泊旅游城市千岛湖大道的开通，融入大杭州分钟城市圈千岛湖大道的开通，融入大杭州分钟城市圈旅游发展快速，带动旅游地产的投资旅游发展快速，带动旅游地产的投资杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展项目属性项目属性项目规模大，地理位置较佳项目规模大，地理位置较佳东南湖区景观相对较一般东南湖区景观相对较一般道路系统完善、可达性较好道路系统完善、可达性较好周边有滨江索周边有滨江索菲菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划特等高端酒店规划，北面有居住小区规划项目背景项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游旅游市场状况市场状况酒店业状况酒店业状况旅游市场分析旅游市场分析区域旅游地产区域旅游地产项项目定位目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目项目借鉴借鉴 2006年千岛湖旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。 旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段 区域旅游市场状况区域旅游市场状况以国内旅游为主，处于观光旅游阶段以国内旅游为主，处于观光旅游阶段 近几年来，千岛湖接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段达到3000美元，度假需求快速扩张 超过2000美元，休闲需求急剧增加 超过1000美元观光旅游快速增加 据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。 目前千岛湖有带星级酒店目前千岛湖有带星级酒店3737家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位床位63006300个。个。 受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目目前区域游客平均逗留天数为前区域游客平均逗留天数为1.21.2天，人均消费在天，人均消费在500500元左右；其中高星级酒店元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留（开元度假村）的平均逗留2-32-3天，人均消费在天，人均消费在20002000元左右。元左右。2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右历年千岛湖星级酒店客房率状况历年千岛湖星级酒店客房率状况开元度假村海外海大酒店阳光大酒店千岛金日酒店外高桥大酒店林业大厦千岛湖星级酒店千岛湖星级酒店 区域酒店业状况区域酒店业状况千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表 开元度假村开元度假村海外海大酒店海外海大酒店定位定位风景区休闲度假型酒店，兼会议城市商务、会议、旅游兼顾型位置位置千岛湖镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正对中心湖区千岛湖镇西园，处于镇中心，距镇广场300米建筑面积建筑面积4.1万平方米约2.5万余平方米风格风格夏威夷风格外观欧式客房量客房量227间，其中标间115间250间，基本为标间客房配置客房配置保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带四星标准基本配置客房利用客房利用周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在95以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率达到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐饮配置餐饮配置大堂吧1处，宴会厅1处，中餐厅2处，包厢14个，西餐厅1处中、西餐厅共4处（包括1个宴会厅），大堂吧1处餐饮利用餐饮利用以酒店客人消费为主社会与酒店客人消费均较多会议配置会议配置大型宴会厅（开元厅）1处，中小会议室9处，开元厅最大容量550人共有大小8个会议厅，最大会议室容量300人会议利用会议利用年底会议团队多，大型会议全年30-40次左右（开元厅）本与外地会议均较多，年中、底多；12月份会议室利用率达80以上。全年大型会议30-40次左右运动健身运动健身设施设施乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童室内嬉水池健身、游泳、网球、乒乓球、台球保健设施保健设施足浴、SPA、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服务桑拿、美容美发、按摩、足浴娱乐设施娱乐设施舞月光演艺吧、KTV 包厢棋牌、卡拉OK、夜总会特色设施特色设施室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇婚礼、游艇会议设施利用设施利用与客房率高度相关，相对棋牌房较好设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关房价房价协议价490元/间，周末近700元/间，门市价1080元/间。协议阶240-260元/间，门市价688-738元/间年客房率年客房率526020052005年收年收入入4050万元，客房收入约占50，餐饮会议与娱乐收入约各占25年收入1500万元，平均房价280元/间左右（餐饮与娱乐出租）利润利润约700万元，折旧与财务费用近2000万元客源客源散客、外地会议团队并重旅游团队、本外地会议团队、散客其它其它酒店总投资2.5亿元；2006年目标收入5000万元，五年内达到1亿元项目背景项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析旅游市场分析项项目定位目定位旅游地产现状旅游地产现状在售项目扫描在售项目扫描市场发展分析市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目项目借鉴借鉴区域旅游地产区域旅游地产地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以千岛湖大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群目前千岛湖房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域市场特征区域市场特征项目项目碧水花园（二期）碧水花园（二期） 美都美都千岛碧云天千岛碧云天图示图示位置位置景观大道阳光路旁 新安大街延伸段景观大道以南 规模指标规模指标占地112亩，总建面积约10万，容积率约1.35，绿化率35%，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售占地30亩，建筑面积3.4万多平米，容积率1.88，绿地率超过35%，北面9-11层的小户型景观公寓；南面是16-18层两幢中户型的高层住宅 物业类型物业类型一期多层、二期小高层小高层、高层 项目扫描项目扫描项目项目碧水花园（二期）碧水花园（二期）美都美都千岛碧云天千岛碧云天主力户型主力户型80-98二房121-131三房景观公寓32-6090-116二房客户客户当地居民为主当地改善居住群体及部分杭州投资客价格价格34004200销售状况销售状况二期2006.3月开盘，67%2005.9开盘，70%主题概念主题概念-纯水岸度假生活形象定位形象定位-在千岛碧云尽享度假生活核心卖点核心卖点大型的高尚住宅社区 全湖景住宅、景观公寓项目项目开元度假村开元度假村 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅图示图示位置位置千岛湖麒麟岛 翡翠岛 规模指标规模指标占地20万平方米,由88栋度假别墅和3000平米产权式度假酒店（227间）组成，容积率0.3总占地937.5亩，除保护林外，可开发用地为486.03亩，总建筑面积7万余平方米，容积率0.23 物业类型物业类型别墅、多层（酒店）独立别墅、联排项目扫描（别墅）项目扫描（别墅）项目项目开元度假村开元度假村翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅主力户型主力户型365-470360-427客户客户杭州、温州等杭州周边区域的企业主杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群 价格价格均价8000左右均价10000左右销售状况销售状况2003年5月开盘，2005年末售完一期2005.9月开盘，17套已售完，二期2006年初推出20套，销售30%主题概念主题概念夏威夷风格度假社区山水名墅形象定位形象定位华东地区首席休闲度假庄园翡翠印象、翡翠生活核心卖点核心卖点五星酒店管理、景观别墅岛居、大墅规模较大、产品均好性优，容积率低特征特征1 1特征特征 2 2客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主，当地消化能力差特征特征3 3配套酒店管理，同时具有占有较好的景观资源 项目特征项目特征湖滨花园湖滨花园 开发商：浙江滨江房产项目概况总建6万平米，由67层超五星级酒店、23层独立、联体别墅、景观电梯叠排和部分公寓组成，酒店3万方左右，客房350余间，引入索菲特酒店配套设施酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部规划设计全球酒店设计排名第一的建筑设计公司美国WATG公司夏威夷所设计；法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌Sofitel（索菲特）管理；景观设计由贝尔高林（香港）亚太区总裁许大绚亲手担当；酒店室内设计由世界酒店室内设计排名第一的HBA洛杉矶所领衔。 在建项目简析在建项目简析天屿国际度假村天屿国际度假村开发商：云天房产项目概况：毗邻千岛湖景观大道，位于中心湖区东北的景山之上，占地354亩，与湖面相对高度160m，是一块极其难得的山顶缓坡地。规划设计 1、酒店：选址为北侧区域的西面、基地的西北方向。处在局部地势高点，盘山而下的道路成“C”字型环绕。 2、别墅：选址为地块中其他大部分区域。为适应不同地势，规划四种不同类型的别墅：A为平地别墅，B、C为坡地别墅，D为总统别墅。 3、温水健身俱乐部（酒店设施）：设置在靠近酒店的地方，使之成为休闲娱乐的中心地带，充分利用自然景观，创造出都市生活中的纯自然的健康休闲方式。 4、观光塔：设于地块入口处前、用地与公共道路附近的最高点侧面，由地下进入，形成整个度假区的制高点。开发商：千岛湖度假有限公司项目概况：总占地104667平方米，由产权式度假酒店和私家别墅共同组成。产权式度假酒店，是一家五星级产权式度假酒店，建筑面积5万多平方米，拥有客房350间，由4-6层的简约精致风格的建筑群半围合组成。规划设计：私家别墅，仅限承载25席尊贵之所的顶级山水豪宅。是高品质、高私密性和高绿化的纯独立别墅。由著名建筑大师精心设计，用料考究，形式各异，彰显个性化的尊容。360度全景式设计，享有原生态山水自然景观。千岛湖润和度假村千岛湖润和度假村开发商：万向集团位于千岛湖的东南湖区羡山半岛东南端，并与四个小岛围合成一个相对独立的水域，总规划面积7.12平方公里，其中本岛面积3平方公里（其中四个小岛0.45平方公里）水域面积4.12平方公里总用地面积：143900平方米总建筑面积：47490平方米容积率：0.33绿化率：63.6%建筑密度：12%羡山度假区拟采用开放式经营方式，采用产权酒店（包括别墅）、产权游艇的经营模式，注重其持续发展。 功能定位：功能定位：主要功能：生态休闲度假、会议商务、康体娱乐辅助功能：科普教育、保健养生。羡山生态休闲度假中心羡山生态休闲度假中心开发商：绿城集团&中青旅项目概况：位于千岛湖镇区，南临中心湖区，占地面积约为13.2万平方米，总建筑面积约23.5万平米，规划开发包括高层住宅及其他相关设施的高档物业。借助与国际顶尖的度假酒店管理集团联手，打造全国首屈一指的大型度假酒店公寓群。规划产品：60-110产权度假公寓、110-140居家公寓、300-450空中观湖别墅配套设施：30000平方米五星级度假配套、500人大型会场展示中心、大面积水上运动区，整合游艇俱乐部等多项顶级度假设施。 千岛湖碧水清风千岛湖碧水清风产品产品形象形象规模规模景观景观附加值附加值客户客户湖滨花园以索菲特酒店为配湖滨花园以索菲特酒店为配套套, ,产品以联排产品以联排 独立的产品独立的产品, ,同时与新县政府为邻同时与新县政府为邻天屿国际度假村天屿国际度假村配有配有5 5星酒店星酒店中心湖区景观系数高中心湖区景观系数高, ,以独立以独立别墅为主别墅为主湖滨花园湖滨花园天屿国际度假村天屿国际度假村羡山度假中心羡山度假中心本项目本项目本项目将通过附加值和客户本项目将通过附加值和客户 功能的差异突破竞争功能的差异突破竞争, ,取得竞争优势取得竞争优势 项目分析总结项目分析总结项目背景项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析旅游市场分析区域旅游地产区域旅游地产旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位总体定位客群定位客群定位产品建议产品建议开发建议开发建议17英里项目借鉴项目借鉴项目定位项目定位功能定位：家庭度假、养生避暑、商务休闲度假、商务接待等功能定位：家庭度假、养生避暑、商务休闲度假、商务接待等 总体定位总体定位国际化乡村度假社区国际化乡村度假社区重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户 客群定位客群定位: :长三角城市的私营业主长三角城市的私营业主 跨跨 国企业高管等高收入人群为主国企业高管等高收入人群为主上海、杭州等长三角城市高收入人群长三角的私营业主跨国公司的高管商务休闲接待用途的集团购买投资客养老用途的老年群体本地改善居住客群项目背景项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析旅游市场分析区域旅游地产区域旅游地产项目定位项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议1717英里英里项目借鉴项目借鉴深圳万科深圳万科1717英里英里17英里是深圳万科地产首次倾力打造的顶级滨海地理位置得天独厚，开发时间为2003年，2004年8月首期上市，均价达到每平方米2.5万元。2005年10月2期推出,均价每平方米3.2万元。区位：深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村，距深圳市中心约1小时车程。规模：1.占地面积： 67571.12.建筑面积： 50,678，其中：住宅：48000，会所、商业约：20003.容积率： 0.754.绿化率： 58.8%5.总户数： 485户环境特点：17英里景观用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约 50米，由大海、高山、海洋、礁石等稀缺元素构成清晰的海岛风景。这是一个对稀缺海洋资源的绝对占有。建筑，自然，人之间的和谐，构成了“17英里”乐章的韵律。物业类型：分2期开发，一期为退台式连排别墅（分多拼和双拼两种）107套；二期为小高层公寓。功能设施功能设施面积面积规模规模住宅住宅高层公寓公寓60-95(复)40(平)联排188221280313 48000双拼并联住宅多拼并联住宅商业会所商业会所商场2000会所功能设施及配比功能设施及配比商场：包括了日常需要的超市，还设有医疗、洗衣、家政及社区活动室等。会所：网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿等，满足住客的实用需求客户特征：珠三角及其国内外顶尖级富豪阶层客户特征：珠三角及其国内外顶尖级富豪阶层开发模型：以稀缺性的山海资源为依托而开发出来的城市近郊休闲度假居住社区CLUBHOUSE是万科17英里的产品定位。它代表着建筑功能的延伸，房子除了满足居住功能外，还可以是以类似CLUB的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等，也可以是度假休闲的空间载体。Club-house产生的是一种以聚会和交流为核心，同时又十分强调私密性和专属性的居所形态 高层公寓户型：3845单房5881一房两厅复式52%9299两房两厅复式28%141179太空仓四种户型，所有的单位都附送两层高的面海露台，1房1厅和2房的露台进深3米，1房的露台2.5米，为住户提供了户外活动的场地，观海，聊天，就餐等。