Page 0硚口区汉西南路片区规划定位报告硚口区汉西南路片区规划定位报告Page 1区域价值界定、功能产品多元化并互动是项目定位成功的关键点区域价值界定、功能产品多元化并互动是项目定位成功的关键点区域价值界定、功能产品多元化并互动是项目定位成功的关键点区域价值界定、功能产品多元化并互动是项目定位成功的关键点 开发区域不仅要实现自身价值，还必须承载区域价值，要对开发区域不仅要实现自身价值，还必须承载区域价值，要对 区域经济的发展有拉动作用，实现整体利益和局部利益的均区域经济的发展有拉动作用，实现整体利益和局部利益的均 衡协调发展；衡协调发展； 开发区域的功能配比必须是复合和分层级的，不同的层级承开发区域的功能配比必须是复合和分层级的，不同的层级承 担不同功能；担不同功能； 开发区域规划相对复合和多样，各功能区间不是孤立的，通开发区域规划相对复合和多样，各功能区间不是孤立的，通 过资源整合实现功能互补，最终实现整体项目目标。过资源整合实现功能互补，最终实现整体项目目标。方案规划的主导理念方案规划的主导理念Page 2商业环境企业环境区域价值重新定义项目发展战略功能定位分区定位区位选择规模定位规划定位土地运营功能区详解项目本体区域交通区位产业环境趋势方案研究的基本思路方案研究的基本思路Page 3客户目标及解析客户目标及解析项目解析项目解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBDRBD解析解析项目定位项目定位Page 4 树立硚口在武汉的新形象，通过此项目的开发引领硚口复兴，促进硚口东西树立硚口在武汉的新形象，通过此项目的开发引领硚口复兴，促进硚口东西部协调发展；部协调发展； 项目整体功能均衡发展；项目整体功能均衡发展；客户目标客户目标客户目标客户目标 项目规划遵循城市规划和片区规划的限制；项目规划遵循城市规划和片区规划的限制；京广铁路沿线开发的限制；京广铁路沿线开发的限制；总建筑面积总建筑面积157.5157.5万平方米，总占地面积万平方米，总占地面积582582亩；亩；汉西南路地块容积率汉西南路地块容积率4 4，小岔路地块容积率，小岔路地块容积率4.54.5；重点发展商务、商业；重点发展商务、商业；客观条件客观条件客观条件客观条件客户目标客户目标Page 5商务的开发模式商务的开发模式区位与功能如何平衡区位与功能如何平衡商业的配比和开发特色商业的配比和开发特色规划限制的问题规划限制的问题战略发展方向问题战略发展方向问题项目核心驱动力问题项目核心驱动力问题政府和企业需求均衡性问题政府和企业需求均衡性问题技术解决或策略问题技术解决或策略问题构建对于项目核心构建对于项目核心构建对于项目核心构建对于项目核心价值深切把握基础价值深切把握基础价值深切把握基础价值深切把握基础上的问题解决方案上的问题解决方案上的问题解决方案上的问题解决方案目标下的关键驱动因素目标下的关键驱动因素Page 6客户目标及解析客户目标及解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBD解析解析项目定位项目定位项目解析项目解析Page 7总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积582582亩亩亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积157.5157.5万平方米万平方米万平方米万平方米地块条件地块条件解放大道铁路桥知音桥建设大道汉西路京广铁路汉汉汉汉西西西西南南南南路路路路汉西南路地块基本指标汉西南路地块基本指标汉西南路地块基本指标汉西南路地块基本指标总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积510510亩亩亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积135.9135.9万平方米万平方米万平方米万平方米容积率：容积率：容积率：容积率：4 4小岔路地块基本指标小岔路地块基本指标小岔路地块基本指标小岔路地块基本指标总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积7272亩亩亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积21.621.6万平方米万平方米万平方米万平方米容积率：容积率：容积率：容积率：4.54.5小岔路小岔路小岔路小岔路Page 8地块条件地块条件 面积较大面积较大 地块狭长地块狭长 形状不规则形状不规则 地块东西向临路状况不佳地块东西向临路状况不佳 京广铁路影响京广铁路影响汉汉汉汉西西西西南南南南路路路路小岔路小岔路小岔路小岔路总用地面积总用地面积582582亩亩总建筑面积总建筑面积157.5157.5万平方米万平方米Page 9硚口新行政硚口新行政硚口新行政硚口新行政中心中心中心中心 本案是连接武汉本案是连接武汉CBDCBD和滨水商住区的纽带，宝丰商务区和古田市级商业副中和滨水商住区的纽带，宝丰商务区和古田市级商业副中心的过渡带，东西湖开发区和武汉经济技术开发区间的战略枢纽。心的过渡带，东西湖开发区和武汉经济技术开发区间的战略枢纽。区位分析区位分析Page 10武汉市交通解析武汉市交通解析金金金金 融融融融 街街街街建建建建 设设设设 大大大大 道道道道建建建建一一一一路路路路二二二二桥桥桥桥路路路路王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈1 1号线二期工程号线二期工程号线二期工程号线二期工程解解解解 放放放放 大大大大 道道道道中中中中 山山山山 大大大大 道道道道轻轻轻轻 轨轨轨轨 1 1 号号号号 线线线线C B DC B D二二二二桥桥桥桥路路路路1 1号线二期工程号线二期工程号线二期工程号线二期工程Page 11武汉市产业分布武汉市产业分布 武汉市各区产业各具特色，硚口处于联结硚口处于联结东西湖产业基地和武汉经东西湖产业基地和武汉经济技术开发区的战略地位。济技术开发区的战略地位。 两个开发区的工作人员在硚口区“安居乐安居乐业业”的需求也应运而生，“安居”体现在对于在硚口居住的需求，“乐业”体现在制造业产业链相关企业在硚口办公的物业需求。本案本案本案本案Page 12 建设大道、解放大道、中山大道、京汉大道四条城市主干道向西聚焦汉西南路片区 连接东西湖开发区和武汉经济技术开发区的战略要地，两区工作人员在硚口区“安居乐业”的需求戴德梁行认为本项目的交通优势和战略地位带来的发展机会：本案有引领本案有引领硚口向西发展的先天资源优势，也有吸纳东西湖开发区和武汉经济技术开硚口向西发展的先天资源优势，也有吸纳东西湖开发区和武汉经济技术开发区两区消费的战略优势。发区两区消费的战略优势。武汉市交通和产业分布小结武汉市交通和产业分布小结Page 13武汉城市圈交通解析武汉城市圈交通解析 本案由解放大道可至武汉东西湖区，连接107国道和316国道可达武汉城市圈内西部城市孝感地区，由武汉城区省道可达天门地区。 硚口区是联硚口区是联结孝感、天门和武汉结孝感、天门和武汉的交通要地。的交通要地。本案本案本案本案吴家山吴家山吴家山吴家山台商投台商投台商投台商投资区资区资区资区王家湾王家湾王家湾王家湾商圈商圈商圈商圈CBDCBD孝感孝感孝感孝感天门天门天门天门Page 14武汉城市圈产业分布武汉城市圈产业分布 武汉城市圈产业分布呈现“西轻东重”的特点，西部以轻工业为重点发展产业，东部以重工业为主要发展方向。 西北部孝感和天门两个城市重点发展盐磷化工和汽车加工基地及纺织和食品加工，硚口区与孝感和天硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存门两个城市的产业链衔接存在地缘优势，建设两型社会，在地缘优势，建设两型社会，节约资源成为区域发展的趋节约资源成为区域发展的趋势。势。Page 15 硚口区是联结孝感、天门和武汉的交通要地 硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存在地缘优势戴德梁行认为本项目在城市圈中的交通位置和战略地位带来的发展机会：硚口区硚口区在武汉城市圈中与孝感和天门联系紧密，建设两型社会，资源有效配置成为区域在武汉城市圈中与孝感和天门联系紧密，建设两型社会，资源有效配置成为区域发展的重点及趋势，在产业、经济等层面能够进行深层次的互动，实现共赢。发展的重点及趋势，在产业、经济等层面能够进行深层次的互动，实现共赢。武汉城市圈交通和产业分布小结武汉城市圈交通和产业分布小结Page 16武汉市宏观经济武汉市宏观经济武汉市宏观经济武汉市宏观经济宏观经济环境研究宏观经济环境研究武汉市经济发展迅速，武汉市经济发展迅速，20072007年年GDPGDP已经突破已经突破30003000亿元；武汉市第三亿元；武汉市第三产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构转型；武汉产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构转型；武汉市居民收入水平不断提高，消费型城市特征日益凸显。市居民收入水平不断提高，消费型城市特征日益凸显。附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析硚口区宏观经济硚口区宏观经济硚口区宏观经济硚口区宏观经济硚口经济在武汉中心城区中相对落后；硚口区现有居民收入和支出硚口经济在武汉中心城区中相对落后；硚口区现有居民收入和支出水平较低；硚口区第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。水平较低；硚口区第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。武汉城市圈宏观经济武汉城市圈宏观经济武汉城市圈宏观经济武汉城市圈宏观经济武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；武汉市首位度极高，武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；武汉市首位度极高，城市圈缺乏第二梯度城市，城市圈总体经济实力总和尚处于初级城市圈缺乏第二梯度城市，城市圈总体经济实力总和尚处于初级阶段。阶段。戴德梁行认为：武汉城市圈经济将加速发展，武汉市龙头作用日益强化；武汉城市圈经济将加速发展，武汉市龙头作用日益强化；目前硚口区吸引力有待提升，产业急需转型，发展潜力巨大。目前硚口区吸引力有待提升，产业急需转型，发展潜力巨大。Page 17武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场宏观房地产市场环境研究宏观房地产市场环境研究武汉市房地产投资额稳步快速增长，目前已经成为国民经济的支柱武汉市房地产投资额稳步快速增长，目前已经成为国民经济的支柱产业；产业；“十一五规划十一五规划” 将房地产业明确为武汉未来五年的主导产将房地产业明确为武汉未来五年的主导产业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。 硚口区房地产市场硚口区房地产市场硚口区房地产市场硚口区房地产市场硚口区房地产投资的力度较其它各区相比仍有差距，与汉口其它两硚口区房地产投资的力度较其它各区相比仍有差距，与汉口其它两区区江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量优质土地江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量优质土地储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。戴德梁行认为：武汉市房地产健康而快速的发展，硚口房地产市场发展空间巨大。武汉市房地产健康而快速的发展，硚口房地产市场发展空间巨大。附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析Page 18n 写字楼写字楼n 酒酒 店店物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究 通过对武汉城市圈、武汉市和硚口区宏观经济环境和房地产宏观市场环境的研究，我们清楚的认识到了硚口目前所处的宏观环境，下面我们将硚口区及相关区域的物业市场进行研究，便于更加清晰的认识项目所处的环境。n 商商 业业微观环境研究微观环境研究Page 19 硚口区写字楼大多集中在京广铁路东侧，乙级写字楼地域分布呈现宝丰商圈扎堆，依托建设大道金融街向西延伸的特点，而甲级写字楼分布于武广商圈； 受到政府规划引导，硚口区写字楼有从建设大道金融街和宝丰商务圈向西延伸的趋势。受到政府规划引导，硚口区写字楼有从建设大道金融街和宝丰商务圈向西延伸的趋势。金金金金 融融融融 街街街街宝宝宝宝 丰丰丰丰 商商商商 务务务务 圈圈圈圈武广商圈武广商圈武广商圈武广商圈硚口区写字楼及江汉区主要写字楼硚口区写字楼及江汉区主要写字楼Page 20硚口区商业硚口区商业 硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，超市、百货、及零售类商业为辅的特点，满足居民日常生活消费的场所较为缺乏；从分布上看硚口商业存在西贫东富的特点。硚口商业存在西贫东富的特点。 随着硚口区储备土地的陆续推出以及CBD规划的逐步实施，硚口区消费力强的人口不断导入，硚口区消费力强的人口不断导入，原有普通居民逐步导出，区域消费力不断提升，硚口区商业存在巨大的发展机遇原有普通居民逐步导出，区域消费力不断提升，硚口区商业存在巨大的发展机遇Page 21硚口区酒店硚口区酒店 硚口区高档酒店主要分布于武广商圈硚口区高档酒店主要分布于武广商圈，硚口区四五星级酒店共计4个，中低档酒店众多，京广铁路东侧酒店密度较西侧更大。王家墩王家墩王家墩王家墩商务区商务区商务区商务区Page 22商业商业商业商业硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，满足居民日常消费的场所硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，满足居民日常消费的场所缺乏；分布上存在西贫东富的特点。缺乏；分布上存在西贫东富的特点。酒店酒店酒店酒店目前京广铁路以西区域高档酒店匮乏目前京广铁路以西区域高档酒店匮乏写字楼写字楼写字楼写字楼硚口区写字楼档次偏低，且分布有局限性；受到政府规划引导，硚硚口区写字楼档次偏低，且分布有局限性；受到政府规划引导，硚口区写字楼有向西延伸的趋势。口区写字楼有向西延伸的趋势。戴德梁行认为：硚口区物业市场发展呈现硚口区物业市场发展呈现“东富西贫东富西贫”的特点，但有从东向西延的特点，但有从东向西延伸的趋势，本案所处的位置恰是东西部经济的转折点，战略地位非常重要。伸的趋势，本案所处的位置恰是东西部经济的转折点，战略地位非常重要。微观环境研究小结微观环境研究小结Page 23项目区位总结项目区位总结本项目地块临近CBD，西邻古田商业中心、东接宝丰商务区，南北均被规划为高尚住宅区，不可多得的地段优势将赋予项目特殊的意义。以项目地块为界，主要物业市场“西贫东富”特征明显，项目所在地可看作为东西差异的分水岭。如何充分利用项目区位优势，发掘项目价值，顺势而为，打造具有多重效益、极具影响力的产品？如何发挥承东启西的作用，使得物业市场发展顺利过渡及融合，提升整个物业市场的价值？ 战略高度着手，分析武汉、特别是汉口的商圈发展特点及趋势战略高度着手，分析武汉、特别是汉口的商圈发展特点及趋势 以需定产，预测硚口消费力以需定产，预测硚口消费力本地块因其特殊的战略地位，将肩负起带动第三产业由东向西发展、引导商业商务氛围向西本地块因其特殊的战略地位，将肩负起带动第三产业由东向西发展、引导商业商务氛围向西延伸的责任，全方位整合区域资源，进一步增强武汉城市圈西部城市带的产业联动效应。延伸的责任，全方位整合区域资源，进一步增强武汉城市圈西部城市带的产业联动效应。Page 24客户目标及解析客户目标及解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBD解析解析项目定位项目定位项目解析项目解析Page 25武汉商圈分布武汉商圈分布l 由于长期的历史积累和政府的规划导向，武汉市已形成两大成熟的市级商圈：武广商圈和中山大道商圈。l 从规划上来说，中南商圈和钟家村商圈也属于市级商圈范畴。l 此外武汉市还形成了四个区域性商业中心，包括武昌的徐东商圈、街道口商圈、光谷商圈和汉阳的王家湾商圈。武汉商业市场现状武汉商业市场现状Page 26百货是武汉零售市场最重要的业态，占领绝大部分零售市场份额，其中本土百货比重较高，外地外资商业尚未占据主导地位；企业间经营模式同质化明显，来自百货业、超市的竞争尤其激烈；外地外资百货占领了大部分武汉高端市场，并且在加速扩张，但奢侈品市场仍属空白；中心城区商业密集度较高，近年来，中高端零售商扩张迅猛，选址主要集中在武广商圈、中山大道商圈和街道口商圈；相比百货业态来说，武汉购物中心的起步较晚，发展相应缓慢。武汉商业市场现状武汉商业市场现状Page 27武汉市民消费特征武汉市民消费特征l 武汉目前的商圈中，百货零售占绝大比重，餐饮、娱乐比重很轻，比例大致在6：1：1左右；餐饮及娱乐设施的缺乏导致市民将逛街购物作为主要的休闲活动。消费额消费额休闲休闲外出就餐外出就餐购物购物l 据我们问卷调查，武汉市民的月消费结构中，购物消费最高，其次是外出就餐，休闲消费最低，绝大部分市民每月的休闲消费都在100元以下。武汉市民月消费结构武汉市民月消费结构Page 28l武汉居民的日常休闲活动仅限于在家休息/看电视、逛街购物等形式单一、甚至是被动消极的休闲。l随着武汉市居民收入水平的提高和消费观念的改进，高质量的休闲生活越来越被重视。居民不仅是停留在物质消费层面上，更追求高质量的精神消费。居民存在休闲消费的巨大潜在需求。武汉市民消费特征武汉市民消费特征Page 29武汉市商业发展趋势预判武汉市商业发展趋势预判 纵观世界零售业发展的历史，世界百货店的衰败无不与购物中心的迅速崛起直接相关；如日本银座、上海港汇等著名购物中心都是由百货改造升级而来。 目前传统百货店往往存在业态单一化、购物环境舒适度低、垂直交通不够合理等百货店难以自我修正的弱点；武汉市的百货业态已经开始引入餐饮、娱乐、休闲功能的商业设施，并对购物环境的改善，逐渐向提供多功能、一站式服务的购物中心雏形方向转变。 目前武汉市一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心管理模式。业态升级业态升级在未来在未来武汉市武汉市经济成长壮大的过程中，经济成长壮大的过程中，随着随着居民消费水平的提高，休居民消费水平的提高，休闲闲与购物相结合的与购物相结合的“一一站终点站终点”的消费需求必将迅速成长，的消费需求必将迅速成长，购购物物中心这种以经营流行及选购品为主、多功能、更富中心这种以经营流行及选购品为主、多功能、更富有经营与管理效率的新业态将作为百货店的更优替代品必将会直接动摇有经营与管理效率的新业态将作为百货店的更优替代品必将会直接动摇目前武汉市百货业目前武汉市百货业态独大的地位，态独大的地位，在零售业占据十分重要的地在零售业占据十分重要的地位位。Page 30 汉口是武汉市传统商业中心，分布着武广和江汉路两大商业中心，商业氛围浓厚，幅射范围广泛，凝聚力极强。汉口商业现状与未来发展趋势汉口商业现状与未来发展趋势新兴商业副中心未来人口聚集区传统商圈传统居住密集区古田商业中心古田商业中心唐家墩商业中心唐家墩商业中心二七路商业中心二七路商业中心 我行预测，未来汉口将会涌现出一批新兴区域商业中心： 古田商业中心古田商业中心 以汉西路、古田四路为中心。该区域囊括麦德龙、中百仓储等大型超市卖场。同时，未来将会有大体量商业物业入市，如大武汉家装G座、福源街。 唐家墩商业中心唐家墩商业中心 以姑嫂树路为中心。该区域已有中百仓储、武商量贩等，南国六合盛90,000 大体量商业也将于2009年入市。同时，周边居住氛围已经形成。 二七路商业中心二七路商业中心 以二七路为中心。东立国际、航天双城等大型社区开始入住，大体量商业汉口东部购物公园项目入市。Page 31硚口区消费力预判硚口区消费力预判中心城区中心城区常驻人口常驻人口(人人)财政收入（亿元）财政收入（亿元）居民人均可支配收入居民人均可支配收入(元元)人均消费性支出人均消费性支出(元元)江岸651,70626.7512,112.987,671.48江汉464,41631.0312,600.7011,015.11硚口硚口533,16120.0011,725.888,203.97武昌1,069,07531.8212,328.668,785.12青山455,61530.2612,748.968,800.49洪山646,09121.0412,757.5810,063.32汉阳524,93218.8011,697.258,506.9420062006年武汉市中心城区主要经济指标年武汉市中心城区主要经济指标 数据来源：武汉统计年鉴Page 32 硚口区硚口区未来人口规模未来人口规模硚口区未来人口规模硚口区未来人口规模 数据来源：DTZ戴德梁行未来可供开发土地未来可供开发土地 60万人左右万人左右近年开发楼盘近年开发楼盘 14万人左右万人左右CBD住宅项目住宅项目 18万人左右万人左右 根据我行研究显示，未来硚口区内的居民将包含以下三大部分： 近年来硚口区新近开发楼盘较多，以大盘为主，未来整体入住后，这部分居民将接近14万人；未来区域内将有9,382亩可供开发土地，用于商业、住宅开发。规划建成后，将新增商品住宅2,017万平方米，能容纳居民20万户、60万人左右；硚口区毗临武汉王家墩中央商务区，CBD未来将有1,300万的住宅项目集中在建设大道、汉西路周边区域，届时该区域将有5.6万户居民、18万人左右。 由此可见，未来硚口区域内的人口数量将接未来硚口区域内的人口数量将接近近90万人。万人。硚口区消费力预判硚口区消费力预判Page 33武汉新近批准成为“全国两型配套改革试验区”，周边城市内的中高端客户将会进入武汉；相比其它中心城区而言，硚口区大盘分布较多；同时这里势必将会吸引中高端客户来此置业。在人口数量增加的同时，未来区域内的居民素质、消费能力也将会有较大提高： 由此可以，未来硚口区的居民人口数量将进一步增多，接近由此可以，未来硚口区的居民人口数量将进一步增多，接近90万人万人。而且，区。而且，区域内的产业结构、消费结构、消费层次、人口素质等也将得到全面提升，区域辐射域内的产业结构、消费结构、消费层次、人口素质等也将得到全面提升，区域辐射范围也将进一步扩大。范围也将进一步扩大。硚口区消费力预判硚口区消费力预判Page 34硚口区和江汉区商业对比硚口区和江汉区商业对比 目前硚口区常住人口比江汉区多6.4万人，但规模以上零售商业面积只有江汉区的1/10，高档酒店客房数只有江汉区的70。对比发现，硚口区存在巨大的发展空间，优越硚口区存在巨大的发展空间，优越的地理位置和资源储备将为硚口带来更多的高素质人口。的地理位置和资源储备将为硚口带来更多的高素质人口。行政区域行政区域硚口区硚口区江汉区江汉区常住人口（万人）71.264.8规模以上零售商业面积（万平方米）4.242高档酒店客房数（间）9551391Page 35l 古田区域商业中心正在逐步形成l 项目周边存在大量的潜在中高端消费人群l 硚口区未来几年存在巨大的商业发展空间本项目商业价值十分巨大，但绝不是一个传统商圈的“简单复制”而造成恶性竞争，必须结合未来商业的发展方向，大胆创新，寻求市场机会点，寻找消费需求突破点，打造现在没有而需求旺盛的产品，使得项目辐射范围最大限度增大，进而不仅提升项目价值，更大大增加硚口区的影响力。戴德梁行结合对本地市场的考察及顾问经验，认为本项目非常适宜发展：休闲商业休闲商业近年来，武汉市经济不断增长，而中小企业成为经济建设中一只重要的生力军，成为政府扶持和培育的重点；硚口区中小企业数量庞大，为硚口区经济做出了巨大贡献；硚口区尤其注重对中小企业的培育和发展，曾全市首创由政府出面，搭建银企互动平台，解决中小企业融资难问题；在2007年12月的首届中国中小企业节上，硚口区经济贸易委员会获得扶持中小企业创新发展成绩显著的地方政府(案例)荣誉称号。硚口区商务发展状况硚口区中小企业发展已初具规模，同时具备良好的政策扶持环境，顺势而为，为中硚口区中小企业发展已初具规模，同时具备良好的政策扶持环境，顺势而为，为中小企业创造发展的良好的平台，将会加速硚口区经济的发展。小企业创造发展的良好的平台，将会加速硚口区经济的发展。中小企业发展现状注：本报告中定义的中小企业是指以现代服务业和商贸流通类为代表的中小企业，与武汉现有经济技术开发区的生产制造型中小企业和东湖高新技术开发区的高科技型中小企业有所区别。Page 37中小企中小企业办公公现状状中小企业大多租赁或购买乙乙级写字楼或商住楼级写字楼或商住楼办公。我们将硚口较为成熟的2121座乙级写字楼和商住楼纳入统计范围，其建筑面积425,400425,400左右，企业510510家左右。 写字楼集中、商务氛围最为浓厚为宝丰路解放大道一带，形成宝丰商务区。硚口区商务发展状况硚口区商务发展状况Page 38宝丰商圈写字楼基本情况宝丰商圈写字楼基本情况写字楼名称写字楼名称建成年份建成年份总建筑总建筑面积面积楼楼 层层入驻率入驻率湖北商业广场199016,000870%明珠大厦九十年代初5,000790%西苑商务楼19953,5004100%中奇大厦19985,0401190%南丰大厦19983,7607100%湖北商务大厦200034,0002975%华昌大厦（原金石盟大厦）2002-1080%兴隆大厦200410,0002070%中环新天地200434,8002985%天骄国际200412,7002180%香溢大厦200437,80021100%金叶SOLO国际200654,0001895%宝丰时代200625,0003095%葛州坝大酒店-43,2008-写字楼写字楼名称名称建成建成年份年份总建筑总建筑面积面积楼楼 层层入驻率入驻率汉华星港19975,0269100%汉华大厦20036,40014100%银丰富苑200420,0002895%阳光大厦200537,8002714%万安国际200549,4002697%安顺佳园200559,0002880%摩登会馆200613,6001985%汉正会馆200746,2003060%汉正街商圈写字楼基本情况汉正街商圈写字楼基本情况硚口区硚口区商务发展商务发展状况状况Page 39硚口区中小企业租户行业类别特征硚口区中小企业租户行业类别特征硚口区硚口区商务发展商务发展状况状况Page 40硚口区写字楼租户来源特征硚口区写字楼租户来源特征硚口区硚口区商务发展商务发展状况状况Page 41中小企中小企业关于关于办公公场所所访谈我们选取40个中小企业的老板或者选址负责人关于办公场所进行了结构式深度访谈，结果如下：l 大部分客户对现有办公环境不满意，主要集中在电梯、车位、物业管理和周边配套。选择目前办公场所的原因，主要是时间紧迫，考虑交通便利、租金水平不高，便暂时入住。但入住后发现很多方面并不理想。l 所访谈的乙级写字楼客户中，约70考虑近3年内搬迁，主要原因为对现有办公条件不满以及公司不断发展需求。l 客户表示购买或者再次租赁办公地点首要考虑条件是地理位置、交通和租金水平。 l 多数客户表示需要的办公面积多控制在100-300平方米之间， 可承受的租金范围在3060元/平方米/月；购买价格可承受在40007000元/平方米不等。l 多数客户表示：更愿意选择交通便利的CBD辐射区域内的写字楼 ，既有形象和档次上的提升，又可在办公成本上得到较高的性价比。硚口区硚口区商务发展商务发展状况状况Page 42北京、广州等一线城市的成熟北京、广州等一线城市的成熟CBDCBD发展历史表明：发展历史表明：2l CBD及其周边地区的商务物业会起到相互促进、相互支持的作用，它们的促进作用大于相互之间的重合效应。 l 不是所有的企业都希望在CBD，或者说有能力在CBD。这些公司会理智地选择性价比更为合适的地点办公。l 周边企业的聚集使得CBD辐射地区的写字楼第二梯队日渐成型。而这些写字楼以其适中的价格优势、合理而实用的面积分割、高标准的内部配置等因素成为服务配套型企业的首选。13硚口区硚口区商务发展商务发展状况状况Page 43n 硚口中小企业发展迅速，是经济建设的主力军。n 中小企业对更好办公条件有巨大需求，愿意邻近CBD。n 一线城市成熟CBD周边聚集了大量中小企业，与CBD企业相互促进，相得益彰。n 硚口必将承载与王硚口必将承载与王家墩家墩CBDCBD相呼应的商相呼应的商务功能，中小企业将务功能，中小企业将是商务功能的主要内是商务功能的主要内容。容。Page 44n 休闲商业功能休闲商业功能n 商务功能商务功能休闲商务区休闲商务区休闲商务区休闲商务区（RBDRBDRBDRBD） 通过对武汉和硚口物业市场现状，以及商业、商务的需求分析，我们认为：未来需求决定市场，硚口需要一个集休闲商业与商务功能为一体的区域，顺应发展趋势，不仅增强硚口区的经济和社会效益，更为提升硚口的影响力、美誉度作出贡献。Page 45RBD中中 “R”的内涵的内涵 休休闲 RBD，即休闲商务区，英文为Recreational Business District R 即 Recreation，字面为“再创造”，及通过休闲活动使身心疲劳得到恢复，从而再进行创造性的劳动，因此引申为“休闲、娱乐”。 休闲，即人们通过一定的有意识的活动使自己达到放松、闲适的精神状态，从而消除体力、心理上的疲劳，获得精神上的慰藉。休闲有利于恢复身心、陶冶情操、发展自我。 休闲生活有消极/积极、主动/被动、单一/丰富之分，我们倡导的是积极、主动、丰富积极、主动、丰富的休闲生活。限于满足基本需求、限于满足基本需求、消极消极/被动被动/单一的休闲行为单一的休闲行为休闲意识淡薄休闲意识淡薄有一定的休闲意识有一定的休闲意识以物质消费为主以物质消费为主休闲层次休闲层次/形式单一形式单一提升生活品质提升生活品质注重精神需要与满足注重精神需要与满足多层次、多形式多层次、多形式被赋予丰富的文化内涵被赋予丰富的文化内涵Page 46 硚口区主要区域都已列入了改造的范畴，其中本案与周边汉水四村片、文化宫片、新合东村片等储备地及在建的南国大武汉等项目相邻，本案与周边土地有联成一片的趋势和本案与周边土地有联成一片的趋势和统一进行主题再造的可能统一进行主题再造的可能。硚口区汉正街、宝丰和古田片区土地规划硚口区汉正街、宝丰和古田片区土地规划Page 47客户目标及解析客户目标及解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBD解析解析项目定位项目定位项目解析项目解析Page 48案例解析案例解析广州广州RBDRBD琶洲案例解析琶洲案例解析1 1成都成都RBDRBD猛追湾案例解析猛追湾案例解析2 2世界及中国其它地域世界及中国其它地域RBDRBD案例解析案例解析3 3Page 49琶洲区位琶洲区位 琶洲在地域上与珠江新城（CBD）、新城市中轴线天河商务区构成的新城市中枢相邻，在功能定位上是城城市中心的重要支持和补市中心的重要支持和补充充，性质上将成为以会以会展博览业为龙头，带动展博览业为龙头，带动房地产、高新技术、生房地产、高新技术、生态旅游服务业共同发展态旅游服务业共同发展，形成“以点带面，线状滚动”的全面发展模式。Page 50琶洲交通琶洲交通 广州RBD琶洲与广州CBD珠江新城隔江相望，通过华南大桥相连。 RBDRBD琶洲定位琶洲定位：即以广州新会展中心的建设为契机和核心，把琶洲地区发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导、兼具高品质居住生活功能生态型的新城市中心。Page 51A区 商务、居住、文化休闲综合园区B区 会展博览园区C区居住、高新技术产业综合园区琶洲规划琶洲规划Page 52近年土地拍卖表：近年土地拍卖表：琶洲土地价值提升历程琶洲土地价值提升历程土地价值土地价值 随着随着RBDRBD概念的深化和概念的深化和RBDRBD龙头广州新会展中心的建设龙头广州新会展中心的建设及周边配套的建设，琶洲土地及周边配套的建设，琶洲土地价值迅速升值。价值迅速升值。琶洲地块成交土地单价（万元琶洲地块成交土地单价（万元/ /亩）亩）Page 53CBDCBDRBDRBD 成都成都RBDRBD猛追湾商猛追湾商务区务区成都RBD项目采取“政府主导、政府主导、市场运作市场运作”的模式，整体规划、分期实施，计划五年内建成，整个工程概算投资逾100亿元；其中一期一期土地改造面积约630630亩亩，规划新建建筑面积150150万平方米万平方米，投资40亿元。 2006 2006年年9 9月月2222日，成华日，成华区政府与上海世茂集团正式签区政府与上海世茂集团正式签订订合作框架协议合作框架协议，整体打造成都最具有城市魅力的RBD建设成都休闲之都地标、“成都会客厅”。猛追湾猛追湾基本信息基本信息Page 54成都成都RBDRBD成都会客厅成都会客厅 范围为：以猛追湾河段滨河地区为中心，核心区东至一环路、南至新华大道、西至锦江内环线、北到建设北路，面积约1.1平方公里，涉及活水公园、游乐园、成华体育场、锦江水域等几大景区。 成都RBD的辐射区为6平方公里，向东北方辐射至沙河周边地区。电视塔电视塔电视塔电视塔锦江锦江锦江锦江成都游成都游成都游成都游乐园乐园乐园乐园活水公园活水公园活水公园活水公园成华体育成华体育成华体育成华体育场场场场猛追湾猛追湾规划信息规划信息Page 55成都成都RBDRBD功能布局功能布局一是生态休憩游乐区。一是生态休憩游乐区。布局在内环线和锦江之间的区域，建设现代化“水上运动中心”二是旅游会展区。二是旅游会展区。布局在四川电视塔周边，建设“国际电视会展中心”三是休闲娱乐区。三是休闲娱乐区。布局在锦江与猛追湾之间区域，这里将有成都RBD核心区的标志建筑西部第一家穹顶开合式游乐中心四是商务区。四是商务区。布局在猛追湾街与一环路之间，将建设城东大型的五星级酒店和商务楼宇猛追湾猛追湾功能布局功能布局Page 56加拿大的西埃德蒙顿购物中心加拿大的西埃德蒙顿购物中心 日本千叶美滨区日本千叶美滨区特色步行街特色步行街深圳华侨城深圳华侨城四四大大主题公园主题公园上海城隍庙上海城隍庙世界及中国其它地域世界及中国其它地域RBDSHOPPING SHOPPING Mall Mall 型型型型新城文化新城文化新城文化新城文化旅游区型旅游区型旅游区型旅游区型特色购物特色购物特色购物特色购物步行街型步行街型步行街型步行街型旧城历史旧城历史旧城历史旧城历史文化改造文化改造文化改造文化改造型型型型Page 57本项目优势及重要价值本项目优势及重要价值本项目优势及重要价值本项目优势及重要价值地块优势地块优势地块优势地块优势轻轨沿线优质物业、汉江景观轻轨沿线优质物业、汉江景观轻轨沿线优质物业、汉江景观轻轨沿线优质物业、汉江景观区位优势区位优势区位优势区位优势CBDCBDCBDCBD接壤接壤接壤接壤区域优势区域优势区域优势区域优势武汉市区与武汉城市圈西北城市武汉市区与武汉城市圈西北城市武汉市区与武汉城市圈西北城市武汉市区与武汉城市圈西北城市群的连接点群的连接点群的连接点群的连接点广州和成都广州和成都广州和成都广州和成都RBDRBDRBDRBD案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴地块优势地块优势地块优势地块优势会展经济，珠江；景观和娱乐资源会展经济，珠江；景观和娱乐资源会展经济，珠江；景观和娱乐资源会展经济，珠江；景观和娱乐资源区位解析区位解析区位解析区位解析临近临近临近临近CBDCBD；与；与；与；与CBDCBD相对独立相对独立相对独立相对独立区域优势区域优势区域优势区域优势广州市区与珠三角经济腹地的结合部；广州市区与珠三角经济腹地的结合部；广州市区与珠三角经济腹地的结合部；广州市区与珠三角经济腹地的结合部；成都成都成都成都CBDCBDCBDCBD与成都重要历史文化景观连接带与成都重要历史文化景观连接带与成都重要历史文化景观连接带与成都重要历史文化景观连接带可能的定位发展方向可能的定位发展方向可能的定位发展方向可能的定位发展方向实现资源价值实现资源价值实现资源价值实现资源价值CBDCBDCBDCBD伴生型伴生型伴生型伴生型RBDRBDRBDRBD发挥资源优势发挥资源优势发挥资源优势发挥资源优势偏重商务休闲型偏重商务休闲型偏重商务休闲型偏重商务休闲型RBDRBDRBDRBD项目价值判断项目价值判断解析结论解析结论传统传统传统传统RBDRBDRBDRBD是以城市中的旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，我们认为现代是以城市中的旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，我们认为现代是以城市中的旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，我们认为现代是以城市中的旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，我们认为现代RBDRBDRBDRBD涵义将涵义将涵义将涵义将延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的休闲商务区域。休闲商务区域。休闲商务区域。休闲商务区域。Page 58客户目标及解析客户目标及解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBD解析解析项目定位项目定位项目解析项目解析Page 59武汉武汉RBDRBD解析解析武汉武汉RBDRBD休闲商业解析休闲商业解析1 1商会经济总部解析商会经济总部解析2 2中小企业孵化基地解析中小企业孵化基地解析3 3大型企业后勤基地解析大型企业后勤基地解析4 4Page 60红色：可供开发 绿色：已建设 紫色：在建序号序号物业物业1大武汉家装2新合村片3探矿机械厂片4丽水康城5义南小区6新合东村片7十七中8水厂9宗关铁桥片7十七中10文化宫片+阮家台片11汉水四村片12皮子街片武汉武汉RBD范围设想范围设想根据已有规划，根据已有规划，RBDRBD占地约占地约22082208亩，总建面亩，总建面600600万平方米左右。万平方米左右。Page 612武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能l RBD将以其别具风格的餐饮特色、完善丰富的休闲娱乐设施、汇集各地的文化精粹、高雅舒适的购物环境等，不仅吸引武汉本地消费人群，更将成为到汉旅游人群的一大去处，从而成为一个旅游热点旅游热点，带动武汉旅游业的发展。l 武汉RBD将创建成为创造休闲时尚、引导休闲消费、赋予丰富文化内涵创造休闲时尚、引导休闲消费、赋予丰富文化内涵的多层次、多形式大型休闲娱乐中心。l 武汉RBD中各功能业态将合理分区，而各类特色餐饮（如引入八大菜系）、多种休闲娱乐场所以及文化游憩设施的比例将会适当提高。l 为RBD以及CBD里面的高级管理人才及办公白领提供休闲商务活动、提供工作之余放松娱乐的休闲商务区域。l RBD的目标消费人群：集聚硚口区居民的消费、吸引武汉其他区域消费人群、拦截“8+1”城市圈部分消费力。13Page 62体验休闲：我们消费的是一种生活方式体验休闲：我们消费的是一种生活方式l“体验消费”、“休闲消费”将成为RBD中商业的核心，贯穿到整个零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体等主题中。l“体验”休闲”的目标消费群包含工作之余需要放松的白领、新时代亲子家庭，聚会游乐的朋友，增进情感的情侣、旅游观光的游客等等，消费年龄层十分广泛，从小孩到老人，总能找到适合自己的体验、休闲的方式和项目。体验式消费：以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。l 聚集购物、休闲、餐饮、娱乐四大功能，购物在所有活动中所占的比重较小，体现的是生活休闲的概念，注重的是精神层面的满足感。l 并非仅仅加强终端现场的展示，更具备深刻的文化内涵，是生活方式的一种体现。l 强调物质功能和精神功能的相互作用和影响，将顾客的体验和情感认同放在首位。武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 63体验家居：体验家居：提供与家具风格相匹配的灯具、装饰画、地毯、床上用品、窗帘等搭配，顾客步入商场即可体会到北欧风情、现代简洁、欧式古典、乡村田园等未来要构筑的“家”的氛围。服装鞋帽：服装鞋帽：免费为顾客提供全面的色彩款式搭配以及足底测试，帮助消费者选择最合适自己的衣服和鞋子。武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 64家电：家电：购买前通过实际的产品操作体验，了解到购买产品后的实际使用情况，从而为个人消费提供最有价值的参考。 手机手机/数码数码：突破了以往传统的柜台式手机销售构架，让消费者在卖场里面感受到更加自由、更加贴心、更加便捷的购机环境。武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 65体验式餐饮体验式餐饮：通过服务员服饰、餐厅设置及摆布，餐具以及菜系，为顾客营造特色氛围，身临其境。 开放式厨房，顾客不仅可以欣赏厨艺，更可以亲自下厨，傍边大厨指点；除菜之外，还可以体验亲手做生日蛋糕、饺子等等，达到宾主其乐融融的效果。武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 66另类餐饮体验另类餐饮体验新奇、刺激、乐趣 恐怖餐厅 冰餐厅 监狱餐厅 时空餐厅 厕所餐厅 武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 67风情馆风情馆/主题乐园主题乐园浓缩各地风情，体验大千世界，融观赏性和娱乐性为一体武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 68酒吧酒吧/ /咖啡厅咖啡厅武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 69电电玩玩城城K T VK T V武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 70五星级影城五星级影城/ /IMAXIMAX电影院电影院/ /动感影院动感影院音乐厅音乐厅/ /剧院剧院武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 71 玩具反斗城（玩具反斗城（ToysRusToysRus）：）：具有多种特色的综合：最齐备的玩具品种，最多的独家玩具品牌，独特的店面设计和氛围，商品示范和试玩试用，以及娱乐活动等等。最大的特点是有大量位置让小朋友們试玩不同类型的玩具。 武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 72生活文化生活文化& &雕塑艺术雕塑艺术休闲，是一 个全局化的思维，关注 整体性原则而非局部。因此，几个主题文化广场可为各种各样的休闲活动提供魅力场所，并成为城市的生活中心，从而使商业城和城市生活紧密地联系在一起。生活需要与艺术文化相结生活需要与艺术文化相结合，令人流连忘返，才能合，令人流连忘返，才能散发永久魅力。散发永久魅力。休闲与文化艺术的结合休闲与文化艺术的结合武汉武汉RBDRBD承载的休闲功能承载的休闲功能Page 73武汉武汉RBDRBD承载的商务功能承载的商务功能我们认为武汉我们认为武汉RBDRBD承载的商务功能承载的商务功能： 商会经济总部区商会经济总部区我们的思路：我们的思路：l充分利用硚口区已有的经济及政策优势/条件；l 与CBD的商务功能既要紧密联系又不能重合竞争；l 顺应经济需求，大胆创新，提升整个硚口的区域价值和影响，达到经济效益与社会效益的双赢局面。 中小企业孵化基地中小企业孵化基地 大型企业后勤基地大型企业后勤基地Page 74商会经济总部商会经济总部 目前在汉的异地省级联合会和市级商会20家，基本没有入驻甲级写字楼，办公地点分散，各方面条件不尽如人意，不能很好起到形象展示的作用 。商会（联合会）名称商会（联合会）名称地地 址址湖北省湖南商会武昌区洪山路2号科教大厦C座2F湖北省四川商会硚口梅园大厦512室湖北省广东商会汉口青年路255号嘉颐新都A栋1003室湖北省安徽企业联合会武昌安顺星苑8栋2单元1203室湖北省山东商会武昌民主路722号天成宾馆5F湖北省河南企业联合会古田四路天顺园小区506栋湖北省河南商会建设大道418号中奇大厦8楼湖北浙江企业联合会武昌徐东大街31号凯旋门广场B座21楼2101室湖北省江苏商会汉口云林街31号中环大厦B-2901湖北省晋商联合会江岸区五福路70号湖北省福建商会建设大道747号中兴银行14-1402Page 75商会大厦承载功能商会大厦承载功能经过对一些商会会长的访谈发现： 商会是实现政府与企业、企业与企业、企业与社会之间相互联系的重要纽带。因此，商会不仅是提供经济交流的平台，更是异地人在武汉的一种聚集和归属。 很多商会需要自己的工业园、办公大厦和配套设施。商会建立自己的大厦为大势所趋。商会建立自己的大厦为大势所趋。 商会建立大厦，是异地省份或者城市在武汉的形象代表形象代表，是优质企业的集中地和交流平台交流平台。商会经济总部商会经济总部Page 76商会大厦承载功能商会大厦承载功能 同时，还要以商会大厦为中心，建立酒店和宾馆，建立具有浓厚地区特色的商业、餐饮和休闲娱乐设施，不仅为办公人员服务，更是当地人在武汉聚会、休闲、娱乐的好去处，也承载着宣扬当地民俗文化的功能。 异地商会集中，即商会经济总部，能够增进联系，互通有无，提高办事效率，更好为企业服务。虽在全国尚属首例，但可以预见将为经济乃至整个城市的发展带来诸多益处。 政府必须就项目进行统一规划，使得商会经济总部区在各具特色的基础上又具有整体协调感。商会经济总部商会经济总部Page 77中小企业孵化基地中小企业孵化基地 借助CBD，项目所在地有条件成为第二产业和第三产业中小企业的聚集地和孵化器； 企业之间建立协作关系，推进资源共享，培育骨干企业和知名品牌； 让原有中小企业留在硚口，并迅速发展壮大，为硚口的经济发展做出贡献； 大力鼓励创办中小企业； 采取优惠政策吸引其他区域中小企业进驻。Page 78大型企业后勤基地大型企业后勤基地制造加工企业的行政管理基地制造加工企业的行政管理基地企业办事处或总部基地企业办事处或总部基地l 硚口以及武汉的制造加工业发达，企业众多，但大多企业的工业园与行政管理、销售部相分离，本项目将为这些企业的行政管理及销售部门提供优质办公场所。l 为大型企业的办事处及总部设置提供甲级办公场所，并吸引其他大型企业进驻。Page 79武汉武汉RBDRBD解析解析利用战略位置，重点发展商务、商业，承东启西，适当拦截部分外地消费力，成为利用战略位置，重点发展商务、商业，承东启西，适当拦截部分外地消费力，成为CBDCBD周边最具活力的开发区，发展成为偏重商务和休闲功能的周边最具活力的开发区，发展成为偏重商务和休闲功能的RBDRBD为休闲娱乐留有一定空间，为武汉为休闲娱乐留有一定空间，为武汉RBDRBD添加城市广场、主题公园、大型游乐场类休闲设添加城市广场、主题公园、大型游乐场类休闲设施的元素，能够聚集人气，塑造全新施的元素，能够聚集人气，塑造全新RBDRBD本案与周边土地共同构成本案与周边土地共同构成RBDRBD，并作为，并作为RBDRBD启动区打造，带动周边土地价值提升，为类启动区打造，带动周边土地价值提升，为类似世茂等知名开发商留有想象的空间，打造武汉经济增长第三级似世茂等知名开发商留有想象的空间，打造武汉经济增长第三级Page 80客户目标及解析客户目标及解析项目发展背景研究项目发展背景研究案例解析案例解析武汉武汉RBD解析解析项目定位项目定位项目解析项目解析Page 81项目定位项目定位规划布局建议规划布局建议5 5功能分区建议功能分区建议2 2土地运营建议土地运营建议6 6功能区位选择建议功能区位选择建议3 3分区规模、商业规模建议分区规模、商业规模建议4 4片区功能定位分析片区功能定位分析1 1功能区详解功能区详解7 7Page 82片区功能定位分析片区功能定位分析商会资源商会资源商会资源商会资源区位优势区位优势区位优势区位优势异地商会建设商务大厦的强烈愿望，建设大道商异地商会建设商务大厦的强烈愿望，建设大道商务氛围的延续，紧临中央商务区务氛围的延续，紧临中央商务区RBDRBD启动区，丰富的商会异地文化和娱乐资源启动区，丰富的商会异地文化和娱乐资源规划土地面积在商会资源和商业充分利用的条件，规划土地面积在商会资源和商业充分利用的条件，仍然剩余大量土地面积仍然剩余大量土地面积商会和商业分离，缺乏有效连接和互动商会和商业分离，缺乏有效连接和互动商会总部区商会总部区中国馆风情区中国馆风情区高尚住宅区高尚住宅区商务会所区商务会所区京广铁路绿化带京广铁路绿化带京广铁路噪声污染，城市规划退铁路的强制要求京广铁路噪声污染，城市规划退铁路的强制要求Page 83中国馆风情区中国馆风情区借助各地商会强大的影响力和聚集优势；打造成为古典与时尚共存、集文化性、体验性、休闲性为一体的华中地区首个特色风情区华中地区首个特色风情区高尚住宅区高尚住宅区借助周边丰富配套资源，集聚三高人群，打造高尚居打造高尚居住社区住社区京广铁路绿化带京广铁路绿化带有效阻隔铁路噪音，为整个项目提供良好的外部环境，提升商务、商业和居住的产品附加值提升商务、商业和居住的产品附加值商会总部区商会总部区承载各地商会大厦形象展示、提供优质办公地点的功能，成为一个真正意义上的“经济总部经济总部”功能分区建议：功能分区建议：四四区一带区一带功能分区建议功能分区建议商务会所区商务会所区体现整个商会经济总部区的形象和品位；成为商会间信息交流的共享空间，共享空间，商会总部区和中国馆风情区的连接纽带连接纽带Page 84中国馆风情区中国馆风情区特色商业区需要便利的交通和具有良好昭示性的区位，考虑临解放大道、轻轨和汉西一路的交通枢纽地带高尚住宅区高尚住宅区安静而拥有景观资源优势的区域可以建设高尚住宅社区，考虑商会区、风情区和绿化带包围的区域商务会所商务会所商会总部区和中国馆风情区的连接纽带，考虑上述两个区位的中间地带商会总部区商会总部区延续建设大道商务圈商务氛围，承接中央商务区优质商务资源，考虑临建设大道区位京广铁路绿化带京广铁路绿化带京广铁路噪声污染及建筑物退红线距离的强制性规定，考虑项目临京广铁路地铁沿线做绿化带汉西南路片区汉西南路片区汉西南路片区分布汉西南路片区分布Page 85RBD商业需求预测商业需求预测 根据本项目特性，同时结合武汉市居民消费特征和硚口区未来发展规划，充分考虑各区域居民消费性支出水平、各业态地效水平、人口增长速度以及由人民币升值、物价上涨对居民消费造成的影响等诸多因素，我行预测，2012年年RBD商业需求将增涨至商业需求将增涨至 170 万平方万平方米米左右左右。 作为RBD的商业发展引擎，本项目未来将承接RBD 15-20% 的商业功能，到到2012年年，本项目的商业需求也将达到本项目的商业需求也将达到 25-30 万平方米万平方米。 可见，可见，可见，可见，RBDRBDRBDRBD商业需求旺盛，发展潜力巨大。商业需求旺盛，发展潜力巨大。商业需求旺盛，发展潜力巨大。商业需求旺盛，发展潜力巨大。RBDRBDRBDRBD将承载起满足硚口区绝大多数居民将承载起满足硚口区绝大多数居民将承载起满足硚口区绝大多数居民将承载起满足硚口区绝大多数居民的休闲娱乐消费功能，同时也将吸引武汉市其他中心城区的消费力，甚至将拦截的休闲娱乐消费功能，同时也将吸引武汉市其他中心城区的消费力，甚至将拦截的休闲娱乐消费功能，同时也将吸引武汉市其他中心城区的消费力，甚至将拦截的休闲娱乐消费功能，同时也将吸引武汉市其他中心城区的消费力，甚至将拦截“武汉试武汉试武汉试武汉试验区验区验区验区”的消费。的消费。的消费。的消费。分区规模建议分区规模建议Page 86区区 域域吸纳力吸纳力硚口50%江汉+江岸15%汉阳10%武昌+洪山5%RBD未来商业需求未来商业需求RBD未来商业吸纳能力未来商业吸纳能力餐饮消费支出餐饮消费支出人口人口 休闲娱乐消费支出休闲娱乐消费支出人口人口 购物消费支出购物消费支出人口人口 餐饮地效餐饮地效 休闲娱乐地效休闲娱乐地效 购物地效购物地效RBD商业需求商业需求= 通过对武汉市场的调查研究，我行预测，未来本项目商业对各区域的吸纳能力将呈现如下表现：分区规模建议分区规模建议Page 87商务会商务会所区所区高尚住高尚住宅区宅区商会总商会总部区部区京广铁路京广铁路绿化带绿化带中国馆中国馆风情区风情区规模定位思路规模定位思路城市规划铁路退红线强制性要求，考虑地块东沿京广铁路800米长、宽50米范围做绿化带，占地面积约60亩初步考虑引入58家商会，每个商会20亩50亩，建设高档写字楼、酒店等物业，共计180亩；根据商会招商具体情况进行调整根据RBD启动区商业的体量测算模型推测，与商会经济总部区的底商、住宅配套商业等因素综合考虑后，确定该区为120亩考虑商务会所规模1万平方米，建设低层建筑，确定该区范围为7.5亩最后考虑高尚住宅区规模为其它功能区之间的空间，最后确定为214.5亩Page 88分区规模建议分区规模建议功能区功能区占地面积（亩）占地面积（亩）容积率容积率建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）商会总部区商会总部区180.0 180.0 7.00 7.00 84.00 84.00 商务会所区商务会所区7.5 7.5 2.00 2.00 1.00 1.00 高尚住宅区高尚住宅区214.5 214.5 3.95 3.95 56.50 56.50 中国馆风情区中国馆风情区120.0 120.0 2 216.00 16.00 京广铁路绿化带京广铁路绿化带60.0 60.0 582.0 582.0 4.06 4.06 157.50 157.50 我行建议各区的面积可以根据实际情况以上述数值为基数上下浮动。其中商会总部区可以我行建议各区的面积可以根据实际情况以上述数值为基数上下浮动。其中商会总部区可以根据商会招商的实际情况进行调整，京广铁路绿化带需要根据城市规划的具体规定及与铁根据商会招商的实际情况进行调整，京广铁路绿化带需要根据城市规划的具体规定及与铁道部协调后的具体情况确定。道部协调后的具体情况确定。Page 89分区商业规模建议分区商业规模建议我行建议各区商业面积结合规划和项目实际情况以上述数值为基数进行调整。其中商务总我行建议各区商业面积结合规划和项目实际情况以上述数值为基数进行调整。其中商务总部区初步考虑地上三层做商业，可以结合实际情况进行调整；住宅商业结合武汉城市规划部区初步考虑地上三层做商业，可以结合实际情况进行调整；住宅商业结合武汉城市规划对于商业的具体要求进行调整。对于商业的具体要求进行调整。功能区功能区分布情况分布情况建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米）商会总部区商会总部区商业裙楼商业裙楼2.72.7商务会所商务会所商务会所商务会所1.01.0住宅商业住宅商业配套商业配套商业4.04.0中国风情馆中国风情馆中国风情馆中国风情馆16.016.0商业总面积商业总面积23.723.7Page 90特色商业街特色商业街商商 务务 区区特点：特点： 商业、商务、住宅混合布局，以商业街为轴线贯通南北，商务区、住宅区临商业街分布；商业街内部由多条街区构成，组团分布，特色鲜明；商务区依托商业，便于商务与商业之间的联接；住宅区散落于商业区与商务区之间。优势：优势： 利于展示中国特色建筑风格 便于人员流动 有助于商业氛围的形成劣势：劣势： 土地出让不便 商业街形式的商业布局，制约商业体量的发展 商业街与商务区混合布局，对商务区的形象、档次及商务氛围的塑造产生负面影响住住 宅宅 区区规划方案一：中国风情街规划方案一：中国风情街Page 91围合式商业街围合式商业街住住 宅宅 区区商商 务务 区区特点：特点： 商业、商务、住宅分区布局；商业区临解放商业、商务、住宅分区布局；商业区临解放大道，以中央广场为中心围合式分布，各商业形态之大道，以中央广场为中心围合式分布，各商业形态之间通过商业内街及中央广场实现连接；商务区临建设间通过商业内街及中央广场实现连接；商务区临建设大道，与大道，与CBDCBD实现互动，并通过住宅、商会会所与商实现互动，并通过住宅、商会会所与商业区连接；住宅位于商业区与商务区之间，分流人群。业区连接；住宅位于商业区与商务区之间，分流人群。优势：优势： 分区布置，互不干扰分区布置，互不干扰 土地出让便利土地出让便利劣势：劣势： 中国特色建筑形态不适合围合式商业布局中国特色建筑形态不适合围合式商业布局 商务与商业之间的互动、整合受到限制商务与商业之间的互动、整合受到限制 围合式商业布局，制约商业体量的发展围合式商业布局，制约商业体量的发展规划方案二：围合式商业街规划方案二：围合式商业街Page 92京广铁路京广铁路京广铁路京广铁路绿化带绿化带绿化带绿化带商会总部区商会总部区商会总部区商会总部区高尚住宅区高尚住宅区高尚住宅区高尚住宅区中国馆风情区中国馆风情区中国馆风情区中国馆风情区商务会所区商务会所区商务会所区商务会所区道路道路道路道路规划方案三：中国馆风情区规划方案三：中国馆风情区Page 93方案方案方案一方案一方案二方案二方案三方案三商业商业定位定位中国风情街中国风情街围合式商业街围合式商业街中国馆风情区中国馆风情区特点特点商业、商务、住宅混合布局，以商业街为轴线贯通南北，商务区、住宅区临商业街分布；商业街内部由多条街区构成，组团分布，特色鲜明；商务区依托商业，便于商务与商业之间的联接；住宅区散落于商业区与商务区之间。商业、商务、住宅分区布局；商业区临解放大道，以中央广场为中心围合式分布，各商业形态之间通过商业内街及中央广场实现连接；商务区临建设大道，与CBD实现互动，并通过住宅、商会会所与商业区连接；住宅位于商业区与商务区之间，分流人群。商业、商务、住宅分区布局；商业区商业、商务、住宅分区布局；商业区临解放大道，集合各地特色建筑和货临解放大道，集合各地特色建筑和货品的大型购物中心依据地形布置；商品的大型购物中心依据地形布置；商务区临建设大道；商务区和商业区间务区临建设大道；商务区和商业区间通过商务会所甚至广场连接；住宅位通过商务会所甚至广场连接；住宅位于商业区与商务区之间，分流人群。于商业区与商务区之间，分流人群。优势优势利于展示中国特色建筑风格；便于人员流动；有助于商业氛围的形成分区布置，互不干扰；土地出让便利分区布置，互不干扰；土地出让便利；分区布置，互不干扰；土地出让便利；商业形成规模效应；商务商业通过商商业形成规模效应；商务商业通过商务会所有效互动务会所有效互动劣势劣势土地出让不便；商业街形式的商业布局制约商业体量的发展；商业街与商务区混合布局，对商务区的形象、档次及商务氛围的塑造产生负面影响中国特色建筑形态以街巷布局为特色，不适西方巴洛克风格的围合式商业布局；商务与商业之间的互动、整合受到限制；围合式商业布局，制约商业体量的发展中国馆风情区的规划需要具有丰富古中国馆风情区的规划需要具有丰富古典建筑设计经验并对于现代购物中心典建筑设计经验并对于现代购物中心型商业有深刻认识的设计事务所规划型商业有深刻认识的设计事务所规划设计设计方案对比分析方案对比分析戴德梁行结合对国内外特色建筑以及对项目多方因素的考察及顾问经验，认为本项目规划方案中：方案三最优方案三最优Page 94土地运营土地运营土地运营建议土地运营建议建议整个中国馆风情区的土地作为一宗土地出让，便于开发商统一定位、设计、施工和建议整个中国馆风情区的土地作为一宗土地出让，便于开发商统一定位、设计、施工和招商，有利于整个项目取得成功；招商，有利于整个项目取得成功；给予商会一定的优惠政策，包括土地出让有关事宜、规划报建等提供支持和帮助，引入给予商会一定的优惠政策，包括土地出让有关事宜、规划报建等提供支持和帮助，引入异地知名商会，构建商会经济总部区，带动整个项目发展；异地知名商会，构建商会经济总部区，带动整个项目发展；根据城市规划和市场状况对商会经济总部区和高尚居住区容积率进行调整，利于硚口区根据城市规划和市场状况对商会经济总部区和高尚居住区容积率进行调整，利于硚口区树立形象，便于开发商规划和定位，取得各方共盈；树立形象，便于开发商规划和定位，取得各方共盈；Page 95项目地块启动解析项目地块启动解析l 本项目地块处于武汉RBD的核心区域，在整个RBD中起到至关重要的作用，是整个项目的启动区域。l 在综合考虑项目及地块各方面条件的基础上，我们将商会经济总部商会经济总部作为拉动本地块以及整个项目的引擎。l商会经济总部将承载各地商会大厦形象展示、提供优质办公地点的功能，更重要的是利用商会的凝聚优势，吸引各地著名企业进驻，加强联系和沟通，提高效率，共享资源，成为一个真正意义上的“经济总部”。l商会经济总部不仅包含商会大厦商会大厦、更有酒店、商酒店、商务会所务会所以及特色商业特色商业等多种功能和元素。Page 96商会大厦商会大厦l 异地省份或城市在湖北的形象代表l 商会办公所在地 l 异地优质企业集中地l 对形象及档次有较高要求，体现标志性l 外立面简约大方、体现专业、严谨的商务形象；内部宽敞明亮，提供人性化的办公环境Page 97 企业各种产品展示企业各种产品展示 通过实物实物展示或者图片图片展示，为客户带来直观感受的同时彰显企业实力。商会大厦底商功能商会大厦底商功能Page 98 商务配套商务配套 多功能会议室 商务咖啡厅 银行 邮政票务快递商会大厦底商功能商会大厦底商功能 为企业办公人员创造良好配套环境，提供召开会议、商务会谈场所以及各种便利服务。 小型健身中心Page 99酒店宾馆酒店宾馆l 可以独栋存在，也可以与写字楼一起以塔楼形式存在l为宾客提供舒适的住宿服务l 提供多功能会议厅、休闲厅、咖啡厅等配套服务独栋塔楼Page 100商务会所商务会所l 体现整个商会经济总部区的形象和品位；以业缘、地缘为主题，体现商会文化l 为商会之间的业务交流提供时间和空间；为商会成员之间的情感交往提供聚集场所l 建议依水而建，融入自然与时代元素，外观时尚新颖，为商会以及企业之间的商务聚会及商务休闲提供优美而轻松的场所Page 1012中国馆风情区概念中国馆风情区概念l让消费者身临其境，体验各地文化精髓，体验各地特色物品，流连忘返；l消费者得到的不仅是物质享受，更能达到精神上的极大满足和愉悦。l借助各地商会强大的影响力和聚集优势；l以各地特色建筑、特色街区为载体，汇集特色餐饮、特色产品、特色休闲娱乐，融入各地民俗文化。l打造成为古典与时尚共存、集文化性、体验性、休闲性为一体的华华中地区首个特色风情区中地区首个特色风情区；l将成为是“活力硚口”的重要组成部分，带动整个区域影响力及知名度的极大上升。数据来源：戴德梁行（武汉）研究部13Page 102中国馆包含元素中国馆包含元素体验休闲体验休闲特色产品特色产品特色文化特色文化特色餐饮特色餐饮特色街区特色街区特色建筑特色建筑中国馆中国馆南北迥异南北迥异错落有致错落有致曲径通幽曲径通幽动静结合动静结合琳琅满目琳琅满目应接不暇应接不暇精华荟萃精华荟萃博大精深博大精深八大菜系八大菜系争奇斗艳争奇斗艳自己动手自己动手乐在其中乐在其中Page 103特色建筑特色建筑南北迥异，各显神采南北迥异，各显神采南敞北封北平南尖轻巧纤细、玲珑剔透 平缓严谨、粗壮朴实中国馆包含元素中国馆包含元素Page 104特色建筑特色建筑 错落有致，和谐共存错落有致，和谐共存 中国馆包含元素中国馆包含元素Page 105特色街区特色街区 动中有静、动静结合动中有静、动静结合餐饮购物地方戏曲棋牌活动茶室工艺品展各地书画展中国馆包含元素中国馆包含元素Page 106特色街区特色街区曲径通幽曲径通幽 引人入胜引人入胜 通过连廊、廊桥等巧妙连接不同特色建筑以及同一建筑群中的动区与静区。 通过别具特色的窄巷、次巷、对景等将游人不断地引入另一番境界。中国馆包含元素中国馆包含元素Page 107特色餐饮特色餐饮 八大菜系八大菜系 争奇斗艳争奇斗艳中国馆包含元素中国馆包含元素Page 108体验休闲体验休闲 自己动手自己动手 乐在其中乐在其中自制布艺自扎风车自制陶器 大厨指点做菜 插花DIY 中国馆包含元素中国馆包含元素Page 109特色文化特色文化 精粹汇集精粹汇集 博大精深博大精深皮影戏地方戏曲文房四宝戏曲脸谱画字传统艺术中国馆包含元素中国馆包含元素Page 110特色工艺品特色工艺品 巧夺天工巧夺天工 美不胜收美不胜收年画剪纸风筝刺绣中国结乐器灯笼雕刻刺绣中国馆包含元素中国馆包含元素Page 111各地特色日用品各地特色日用品中国馆包含元素中国馆包含元素Page 112各地特色茶酒、农产品各地特色茶酒、农产品瓜果瓜果蔬菜蔬菜农产品农产品酒酒茶茶中国馆包含元素中国馆包含元素Page 113 建议可利用商会引进的特色餐饮为依托，将每年一度的武汉食博会武汉食博会引进该项目，从而最大限度展现项目形象、提升项目的美誉度，迅速建立项目在消费者心中的地位。中国馆包含元素中国馆包含元素Page 114报告告结束束感感谢报告告过程中程中硚口口经贸委相关人委相关人员的全力合作的全力合作Page 115附件一：武汉宏观市场环境研究附件一：武汉宏观市场环境研究Page 116武汉宏观市场环境研究武汉宏观市场环境研究武汉宏观经济环境评析武汉宏观经济环境评析1 1武汉整体房地产市场状况武汉整体房地产市场状况2 2武汉城市圈综合配套改革试验区专题研究武汉城市圈综合配套改革试验区专题研究3 3Page 117武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境1 12 2武汉宏观市场环境研究武汉宏观市场环境研究武汉宏观经济环境评析武汉宏观经济环境评析Page 1182006年武汉城市圈户籍人口（万人）年武汉城市圈户籍人口（万人）2006年武汉城市圈人口密度（年武汉城市圈人口密度（人人/公顷公顷） 数据资料来源： 武汉年鉴 数据资料来源： DTZ戴德梁行武汉市人口最多，黄冈市和孝感市其次，其余六市人口由于面积较小，人口也远远低于上述三个城市。武汉人口密度最大为964人/公顷，鄂州和天门其次，咸宁人口密度最小，仅相当于武汉的1/3。武汉城市圈中武汉市户籍人口和人口密度最大，城市吸引力高；其余八市中鄂州劳动密武汉城市圈中武汉市户籍人口和人口密度最大，城市吸引力高；其余八市中鄂州劳动密武汉城市圈中武汉市户籍人口和人口密度最大，城市吸引力高；其余八市中鄂州劳动密武汉城市圈中武汉市户籍人口和人口密度最大，城市吸引力高；其余八市中鄂州劳动密集型产业发达，人口密度也较高，其余大部分城市第一产业比重高，人口密度小。集型产业发达，人口密度也较高，其余大部分城市第一产业比重高，人口密度小。集型产业发达，人口密度也较高，其余大部分城市第一产业比重高，人口密度小。集型产业发达，人口密度也较高，其余大部分城市第一产业比重高，人口密度小。武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境Page 1192006年武汉城市圈年武汉城市圈GDP（亿元）（亿元）2006年武汉城市圈人均年武汉城市圈人均GDP（万元（万元/人）人）从武汉城市圈2006年各城市GDP来看，武汉GDP最高2590亿元，孝感、黄石、黄冈为第二集团军，其它城市总值较小。从武汉城市圈2006年各城市人均GDP来看，武汉城市圈人均GDP14839元，除武汉外，只有鄂州和黄石的人均GDP超过平均值，其余各城市人均GDP均小于平均值。武汉城市圈中武汉市武汉城市圈中武汉市武汉城市圈中武汉市武汉城市圈中武汉市GDPGDPGDPGDP总额大于其它八市的总额，首位度极高；东部城市重工业发达，总额大于其它八市的总额，首位度极高；东部城市重工业发达，总额大于其它八市的总额，首位度极高；东部城市重工业发达，总额大于其它八市的总额，首位度极高；东部城市重工业发达，人均产值高于西部城市。人均产值高于西部城市。人均产值高于西部城市。人均产值高于西部城市。 数据资料来源： 武汉年鉴 数据资料来源： DTZ戴德梁行武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境Page 1202006年武汉城市圈各市产业比重年武汉城市圈各市产业比重从2006年武汉城市圈各城市产业比重分布情况可以看出，武汉市第三产业比重超过一半；孝感、天门、潜江、仙桃、咸宁、黄冈五市第一产业依然占据较大比重，在20%31%之间；鄂州和黄石第二产业比重超过一半，特征明显；武汉城市圈除武汉外其余八市第三产业约占1/3左右。武汉城市圈中武汉市逐步向以现代服务业为主的产业结构调整，鄂州和黄石工业化特征日趋明武汉城市圈中武汉市逐步向以现代服务业为主的产业结构调整，鄂州和黄石工业化特征日趋明武汉城市圈中武汉市逐步向以现代服务业为主的产业结构调整，鄂州和黄石工业化特征日趋明武汉城市圈中武汉市逐步向以现代服务业为主的产业结构调整，鄂州和黄石工业化特征日趋明显，其余城市在武汉城市圈工业化趋势日趋明朗的背景下，第二产业的比重也将增加。显，其余城市在武汉城市圈工业化趋势日趋明朗的背景下，第二产业的比重也将增加。显，其余城市在武汉城市圈工业化趋势日趋明朗的背景下，第二产业的比重也将增加。显，其余城市在武汉城市圈工业化趋势日趋明朗的背景下，第二产业的比重也将增加。 数据资料来源： DTZ戴德梁行武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境Page 121武汉城市圈社会消费品零售总额武汉城市圈社会消费品零售总额（亿元）（亿元） 数据资料来源： 武汉年鉴从武汉城市圈各城市近三年社会消费品零售总额来看，武汉市的总值约是其余八市总值的1.5倍。孝感、黄冈和黄石的社会消费品零售总额属于武汉城市圈的第二梯队，其余城市总体规模较小。从人均社会消费品零售总额来看，黄石、鄂州属于第二梯队，仙桃、潜江、天门属于第三梯队，孝感、咸宁和黄冈最低。武汉城市圈中武汉市社会消费品零售总额和人均社会消费品零售总额远远高于其它城市，武汉城市圈中武汉市社会消费品零售总额和人均社会消费品零售总额远远高于其它城市，武汉城市圈中武汉市社会消费品零售总额和人均社会消费品零售总额远远高于其它城市，武汉城市圈中武汉市社会消费品零售总额和人均社会消费品零售总额远远高于其它城市，城市首位度较高，城市圈东部城市消费能力优于西部城市。城市首位度较高，城市圈东部城市消费能力优于西部城市。城市首位度较高，城市圈东部城市消费能力优于西部城市。城市首位度较高，城市圈东部城市消费能力优于西部城市。 数据资料来源： DTZ戴德梁行武汉城市圈人均社会消费品零售总额武汉城市圈人均社会消费品零售总额（元）（元）武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境Page 122武汉城市圈人均可支配收入武汉城市圈人均可支配收入（元）（元） 数据资料来源： 武汉年鉴从武汉城市圈各城市近三年人均可支配收入来看，武汉市龙头地位依旧不可动摇，人均可支配收入和增幅最高，黄石、孝感属于第二梯队，其余城市06年人均可支配收入在9000元以下，其中黄冈最低为6981元。武汉城市圈人均可支配收入增幅稳定，武汉市06年增幅为14%，其余城市在10%左右，各城市的人均消费性支出占人均可支配收入的比重集中在70%80%之间。武汉城市圈中武汉市的龙头地位稳固，人均消费性支出占可支配收入比重在武汉城市圈中武汉市的龙头地位稳固，人均消费性支出占可支配收入比重在武汉城市圈中武汉市的龙头地位稳固，人均消费性支出占可支配收入比重在武汉城市圈中武汉市的龙头地位稳固，人均消费性支出占可支配收入比重在70%80%70%80%70%80%70%80%之间之间之间之间武汉城市圈宏观经济环境武汉城市圈宏观经济环境Page 1232004年以来，武汉市国内生产总值保持着15的增长态势，经济发展处于稳定快速的增长阶段，经济实力不断增强。根据十一五规划，到2010年，预计武汉GDP总量将达到4,200亿元。武汉市历年武汉市历年GDPGDP数据资料来源：武汉统计年鉴各城市历年人均各城市历年人均GDP(GDP(元元) ) 数据资料来源：DTZ戴德梁行虽然武汉市的绝对经济水平与北京、上海仍存在较大差距，但与上述中国的政治中心、经济中心相比，武汉市在2003年后能够保持大致平行的增长水平。经济水平的加速发展将给武汉市各产业的的发展带来更多的机遇，城市吸引力不断增强。国民经济、人均国民经济、人均国民经济、人均国民经济、人均GDPGDPGDPGDP不断升温，整个城市处于加速发展阶段。不断升温，整个城市处于加速发展阶段。不断升温，整个城市处于加速发展阶段。不断升温，整个城市处于加速发展阶段。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 124武汉市三大产业结构变化武汉市三大产业结构变化随着产业结构的不断优化，武汉市三次产业增加值占GDP比重由2000年的6.7：44.2：49.1调整为2006年的 4.5：46.1：49.4，第三产业相对发达。近年来，随着以光电科技为代表的光谷工业的高速发展、以富士康为龙头的IT制造业的到来，武汉高新技术产业集群不断壮大，逐步改变武汉市以传统产业为主导的经济结构。高新技术产业将成为武汉新的经济增长点。武汉市产业分布情况武汉市产业分布情况以国家级开发区为核心，突出组团式发展，集中布局高新技术产业、先进制造业、现代物流业，重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。逐步形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。逐步形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。逐步形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。逐步形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 125武汉市户籍人口武汉市户籍人口（万人）（万人） 数据资料来源： DTZ戴德梁行武汉七个中心城区户籍人口总数占全市人口比重超过一半，达到56.7%，密度较非中心城区人口密度大。其中中心城区汉口三区人口密度较大，其中硚口区2006年户籍人口为53万人，但该区流动人口最多，近20万人，高于其它各区。硚口区户籍人口位列全市中心城区第四位，而流动人口高居全市榜首，全区收入水平硚口区户籍人口位列全市中心城区第四位，而流动人口高居全市榜首，全区收入水平硚口区户籍人口位列全市中心城区第四位，而流动人口高居全市榜首，全区收入水平硚口区户籍人口位列全市中心城区第四位，而流动人口高居全市榜首，全区收入水平与汉口其它两区相比还有差距，人口结构急需改善。与汉口其它两区相比还有差距，人口结构急需改善。与汉口其它两区相比还有差距，人口结构急需改善。与汉口其它两区相比还有差距，人口结构急需改善。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 1262006年武汉市流动人口共计118万人，其中江汉区和硚口区经济发达，流入人口最多，分别为18.36万人和17.88万人，各占武汉市流动人口的28%和25%。硚口区流动人口中商业经营户占到较大比重，汉正街市场中有相当数量来自江、浙一带的私营业者，西汉正街建材市场中来自福建等地的商人起到了中坚力量。资料来源：DTZ戴德梁行20062006年武汉市流动人口（万人）年武汉市流动人口（万人）武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 127武汉市中心城区人均可支配收入武汉市中心城区人均可支配收入（元）（元） 数据资料来源： 武汉统计年鉴近三年，硚口区历年人均可支配收入低于全市平均水平；硚口区与其它各区相比，人均可支配收入仅高于汉阳区，低于其它各区，目前硚口区居民消费力还有较大提升空间。硚口区人均可支配收入低于武汉全市平均水平，仅高于七个中心城区中的汉阳区；未硚口区人均可支配收入低于武汉全市平均水平，仅高于七个中心城区中的汉阳区；未硚口区人均可支配收入低于武汉全市平均水平，仅高于七个中心城区中的汉阳区；未硚口区人均可支配收入低于武汉全市平均水平，仅高于七个中心城区中的汉阳区；未来人口结构的升级将提升硚口区收入水平。来人口结构的升级将提升硚口区收入水平。来人口结构的升级将提升硚口区收入水平。来人口结构的升级将提升硚口区收入水平。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 128武汉市中心城区人均消费性支出武汉市中心城区人均消费性支出（元）（元） 数据资料来源： 武汉统计年鉴从近三年武汉市全市各区人均消费性支出图可看出，2006年硚口区历年人均消费性支出低于全市平均水平978元，硚口区与其它各区相比，仅高于江岸区，低于其它各区。硚口区人口消费性支出低于全市平均水平，消费力还有较大提升空间。硚口区人口消费性支出低于全市平均水平，消费力还有较大提升空间。硚口区人口消费性支出低于全市平均水平，消费力还有较大提升空间。硚口区人口消费性支出低于全市平均水平，消费力还有较大提升空间。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 129武汉市全市各区社会消费品零售总额武汉市全市各区社会消费品零售总额（亿元）（亿元） 数据资料来源： 武汉统计年鉴从近两年武汉市全市各区社会消费品零售总额可看出，硚口区历年社会消费品零售总额高于青山和汉阳，但低于中心城区其它各区。硚口区专业市场和餐饮娱乐业较发达，但其它高档商业发展规模较小，与汉口其它两区相比还有较大差距。硚口区商业档次和规模与汉口其它两区相比还有差距，未来人口结构的调整为硚口区硚口区商业档次和规模与汉口其它两区相比还有差距，未来人口结构的调整为硚口区硚口区商业档次和规模与汉口其它两区相比还有差距，未来人口结构的调整为硚口区硚口区商业档次和规模与汉口其它两区相比还有差距，未来人口结构的调整为硚口区商业的复兴提供了机会。商业的复兴提供了机会。商业的复兴提供了机会。商业的复兴提供了机会。武汉市宏观经济环境武汉市宏观经济环境Page 130武汉城市圈中武汉市首位度很高，但缺乏第二层次城市，三线城市规模较小。武汉城市圈中武汉市首位度很高，但缺乏第二层次城市，三线城市规模较小。武汉市各项经济指标遥遥领先其它八市，省会城市吸引力很高，三线城市规模和城市竞争力与武汉市差距较大，产业结构和城市定位需要调整。武汉城市圈中除武汉外其它八市大多处于工业化初期城市，总体来说东部城市群城市武汉城市圈中除武汉外其它八市大多处于工业化初期城市，总体来说东部城市群城市经济和消费能力领先西部城市群。经济和消费能力领先西部城市群。东部鄂州、黄石第二产业中的工业占有较大比重，西部孝感、天门等城市第二产业发展落后前两个城市。武汉市国民经济加速升温，在2007年加入“3000亿俱乐部”，逐步转变为以第三产业为主的产业结构，武汉扮演着中部城市领头羊的地位将日益强化。武汉扮演着中部城市领头羊的地位将日益强化。武汉市全市各区横向对比看，目前硚口区经济与江汉区和江岸区相比还有差距，但随着硚口未来高素质人口的逐步导入，在汉口中心区地位日益凸显和认同情况下，硚口面硚口面临着前所未有的发展机遇，也面临着巨大的挑战。临着前所未有的发展机遇，也面临着巨大的挑战。 小结小结Page 131武汉市历年房地产投资额武汉市历年房地产投资额武汉市全市各区房地产投资额武汉市全市各区房地产投资额1 12 2武汉宏观市场环境研究武汉宏观市场环境研究武汉整体房地产市场状况武汉整体房地产市场状况Page 132 2006年，湖北省房地产行业的贷款余额占比降为12%，新增贷款占比同样为12%，低于银监会规定的15%的上限。这将迫使一部分小开发商因资金问题而逐渐淡出房地产投资的舞台。 房地产投资占GDP的比重一路攀升，到2006年已经占到GDP的14.1。房地产业已经成为武汉市重要的支柱产业。 武汉市也在“十一五规划”中将房地产业与商贸会展、金融产业一起明确为武汉未来五年的主导产业，将重点发展。 武汉历年房地产开发投资情况（亿元）武汉历年房地产开发投资情况（亿元）数据来源：武汉市统计局武汉市历年房地产投资额武汉市历年房地产投资额Page 133 武汉市历年（武汉市历年（2000200020062006年）房地产开发投资情况（亿元）年）房地产开发投资情况（亿元）2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9 %，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6 %；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3 %，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2 %。资料来源：武汉统计年鉴，2005年武汉市国民解决和社会发展统计公报武汉市历年房地产投资额武汉市历年房地产投资额Page 1342006年武汉市全市各区房地产投资额年武汉市全市各区房地产投资额（亿元）（亿元）2006年各区房地产投资占固定资产投资的比重差异较大，汉口三个行政区域的比重均高于武汉其它各区，江岸区、江汉区和硚口区比重分别为72%，67%和50%。总体来说，目前硚口区房地产投资的力度小于汉口其它两区，房地产市场发展还比较落后，总体来说，目前硚口区房地产投资的力度小于汉口其它两区，房地产市场发展还比较落后，但未来硚口区优质土地储备的陆续推出将会为硚口区房地产市场带来巨大的发展机遇。但未来硚口区优质土地储备的陆续推出将会为硚口区房地产市场带来巨大的发展机遇。2006年武汉市全市各区中江汉区和江岸区房地产投资最高，为82.6亿元和80.68亿元，两个区的投资占全市房地产投资的44.59%，硚口区房地产投资仅为28.06亿元，相当于江汉区的1/3。武汉市全市各区房地产投资额武汉市全市各区房地产投资额Page 135武汉市房地产投资额稳步增长，目前已经成为国民经济经济的支柱产业，武汉市房地产投资额稳步增长，目前已经成为国民经济经济的支柱产业，“十一五规十一五规划划” 将房地产业明确为武汉未来五年的主导产业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。将房地产业明确为武汉未来五年的主导产业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。 从武汉市全市各区房地产投资对比分析可知，目前硚口区房地产投资的力度较其它各从武汉市全市各区房地产投资对比分析可知，目前硚口区房地产投资的力度较其它各区相比仍有差距，与汉口其它两区区相比仍有差距，与汉口其它两区江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量优质土地储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。优质土地储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。小结小结Page 136武汉宏观市场环境研究武汉宏观市场环境研究武汉城市圈综合配套改革试验区武汉城市圈综合配套改革试验区专题研究专题研究中国综合配套改革试验区对比分析中国综合配套改革试验区对比分析1 1中国综合配套改革试验区现状中国综合配套改革试验区现状2 2武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究5 5综合配套改试验区含义综合配套改试验区含义3 3武汉城市圈基本情况武汉城市圈基本情况4 4Page 137中国综合配套改革试验区对比分析中国综合配套改革试验区对比分析Page 1382006年，浦东实现生产总值2365亿元，同比增长13.4%。目前落户浦东的金融机构已经超过目前落户浦东的金融机构已经超过400400家，家，其中外资金融机构其中外资金融机构200200多家，多家，20062006年金融业增加值同比增长年金融业增加值同比增长24.9%24.9%。目前已有。目前已有8585家跨国公司地区总部家跨国公司地区总部落户浦东。落户浦东。城乡居民收入实现10%左右的同步增长，2006年分别达到21452元和10911元。2006年，天津市生产总值达到4337.7亿元，年均增长14.5%；财政收入达到925.6亿元，年均增长24.9%。天津人民的生活水平进一步提高。该市城市居民人均可支配收入达到14283元，年均增长11.3%；农民人均纯收入达到7942元，年均增长10.5%。滨海新区成立了渤海银行，设立总量为滨海新区成立了渤海银行，设立总量为200200亿元、首期募集亿元、首期募集60.860.8亿元的渤海产业投资基金。亿元的渤海产业投资基金。组建了新区土地整理储备中心、财务管理中心和基础设施建设投资公司，成立了新区规划、土地、环保三个分局，统筹管理新区规划、土地和大项目。建立滨海新区区域性土地利用规划体系等等。响螺湾商务区已同河北、山东、辽宁、中钢集团响螺湾商务区已同河北、山东、辽宁、中钢集团1010多多个省市政府和个省市政府和3030多个中央企业签署了投资协议，总投资额达多个中央企业签署了投资协议，总投资额达200200多亿元。多亿元。2006年，重庆市生产总值达到34862亿元，比上年增长122；地方财政收入5295亿元，增长305。城市居民人均可支配收入11570元，增长129；农村居民人均纯收入2874元，增长23。2006年，成都市生产总值2750亿元，增长13.8%；城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%；农民人均纯收入4905元，增长9.4%。中国综合配套改革试验区现状中国综合配套改革试验区现状Page 139综合配套改革试验区含义综合配套改革试验区含义“综合”是讲全面发展，讲区域经济一体化、城乡一体化、产业布局等三大系统，经济、社会、文化、政治四个方面的全面协调推进。“配套”，就是强调全面的推进，这里涉及产业、体制，有机制方面，也有基础设施方面的要求。省委、省政府近几年推进武汉城市圈建设，就是讲城市圈的区域产业布局、城乡发展、环境生态管理、基础设施建设和市场体系等五个一体化，不是单项而是全面的推进。“改革”这两个字价值万金，也是试验区最深刻的内涵。改革是灵魂，是根本的路径。要改革就要解放思想，解放思想是制定具体实施方案的逻辑起点，也是我们推动发展、体制机制创新的逻辑起点，必须走改革的路子。“试验”则是赋予我们的最大“权力”。综合改革配套试验区要取得成功，落脚点也在于试验。要大胆试验，率先突破，才能起到示范的作用。 试验区是“战略支点”的具体化。综合配套改革试验区含义综合配套改革试验区含义Page 140武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。武汉城市圈土地面积约5.78万平方公里，占全省31%；城市圈人口约3110万，占全省的51%。2006年，武汉城市圈9城市实现生产总值(GDP)4604.93亿元，占全省的61.4%；城市圈规模以上工业完成增加值1467.82亿元，比上年增长19.5%，占全省工业增加值的63.7%；全社会固定资产投资、社会消费品零售总额和财政收入分别占全省的54.7%、63.5%和52.1%。武汉城市圈基本情况武汉城市圈基本情况Page 141武汉城市圈优势武汉城市圈优势 首先是地理和交通区位优势突出。首先是地理和交通区位优势突出。两大城市圈位于中部地区的经济腹地，处于我国东西和南北的接合部和我国“十”字形一级发展轴线的交汇处。东承“长三角”，南连“珠三角”，北接“京津冀”，西启“成渝”，具有独特的综合区位优势。 其次是显著的综合实力和较强的增长潜力。其次是显著的综合实力和较强的增长潜力。武汉城市圈总面积占湖北的31，人口占湖北的一半以上，是湖北经济发展的核心区域。 三是密集的科教和智力资源。三是密集的科教和智力资源。武汉城市圈科研院所密集，在校大学生92万人，在全国位居第二，科研综合实力位居全国第三。 四是产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势。四是产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势。武汉城市圈是我国重要的现代装备制造业基地和高新技术产业基地。 五是市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础。五是市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础。武汉为我国的商务重镇，城市圈不仅拥有世界500强投资企业69家，还拥有一批区域性乃至全国性的专业和综合商品交易市场。武汉城市圈基本情况武汉城市圈基本情况Page 142武汉城市圈劣势武汉城市圈劣势一是产业低水平重复，缺乏梯度分工，城市定位不明确；一是产业低水平重复，缺乏梯度分工，城市定位不明确；二是武汉城市圈二是武汉城市圈9 9个城市中第一层次城市仅有武汉市，且首位度极高，缺乏第二层次城市，第三层个城市中第一层次城市仅有武汉市，且首位度极高，缺乏第二层次城市，第三层次城市较多且城市规模小，农业比重大，经济实力弱，是畸形的断层结构；次城市较多且城市规模小，农业比重大，经济实力弱，是畸形的断层结构；三是区域基础设施缺乏统一协调；三是区域基础设施缺乏统一协调；四是武汉和周边城市在招商等方面相互杀价等等。四是武汉和周边城市在招商等方面相互杀价等等。武汉城市圈基本情况武汉城市圈基本情况武汉城市圈综合配套改革试验的主要内容：武汉城市圈综合配套改革试验的主要内容：按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体目标，以武汉市为主体，发挥武汉在城市圈中的龙头和辐射作用，同时增强武汉城市圈内“1+8”城市在产业、金融、交通等方面的关联度，通过改革统筹城乡发展，缩小城乡差别。Page 143 武汉城市圈综合配套改革试验区与上海浦东新区和天津滨海新区的不同点武汉城市圈综合配套改革试验区与上海浦东新区和天津滨海新区的不同点 任务和手段不同。浦东、滨海等新区的任务主要是解决对外的改革开放问题，引进外资是发展的重要手段；武汉城市圈综改区的任务是综合解决资源、环境与经济发展中的体制矛盾，制度创新是其发展的重要手段。 地域和模式不同。浦东、滨海等新区主要着眼沿海地区的优先发展，形成可资借鉴的地区发展模式；武汉城市圈综改区着眼点在于从国家区域发展总体战略出发，探索新的历史条件下区域协调发展的新模式。 主题不同。在西部，重庆、成都两大试验区的主题是城乡统筹，内涵又不一样。 武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究Page 144武汉城市圈综合配套改革试验区与其它综改区的比较分析武汉城市圈综合配套改革试验区与其它综改区的比较分析 东部是我国的优势地带，优先发展地区，已经到了工业化后期阶段，接近完成阶段，需要向更高层次的信息化阶段转型，大力发展高端服务产业、高端先进制造业，譬如服务业、金融业、现代物流业等。浦东新区、滨海新区是适应这一转型需要而设立的。 在东部向更高层次转型的背景下，一批劳动密集型产业、加工贸易型产业将向中西部转移。这使中部在经济发展与资源节约、环境治理的矛盾关系上面临选择。 可以说，浦东新区和天津滨海新区主要是解决狭小城市空间的产业聚集和现代服务业发展如何破题的问题，成都、重庆是解决城乡二元结构体制问题。而武汉城市群和长株潭城市群则重点解决资源、环境与经济发展的根本矛盾问题。武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究武汉城市圈基本情况与其它综改区的比较研究Page 145武汉城市圈中武汉市首位度很高。武汉城市圈中武汉市首位度很高。上海浦东新区和天津滨海新区改革试点工作已经取得了巨大的进步，预计武汉城市圈将在未来几年取得超常规的发展，例如2008年1月3日武钢集团、武汉城投、武汉经发投、阳逻开发区与农业银行签订全面合作协议，获得500亿元授信资金用于武汉城市圈大型项目建设。武汉及城市圈优劣势明显。武汉及城市圈优劣势明显。武汉目前属于工业化中期的城市，拥有区位、交通、产业基础和人才等诸多优势；武汉城市圈中武汉市首位度虽高，但缺乏第二层次城市，城市存在同质化竞争，定位不明确等劣势，在建设两型社会的改革试点工作逐步落实情况下，武汉城市圈将优化产业结构，实现资源共享和互补，带动武汉周边城市发展，共同进步。 武汉城市圈具有打造差异化竞争的条件和机会。武汉城市圈具有打造差异化竞争的条件和机会。目前东部城市属于工业化后期的城市，服务业、金融业和现代物流业将是其发展的重点，而一批劳动密集型产业、加工贸易型产业将向中西部转移，武汉城市圈具有承接产业转移的优势和条件。 小结小结Page 146目前硚口区在武目前硚口区在武汉中心城区中还汉中心城区中还较落后，但硚口较落后，但硚口区拥有优质土地区拥有优质土地储备和重要战略储备和重要战略地位等重要资源，地位等重要资源，面临巨大的发展面临巨大的发展机遇，大有可为。机遇，大有可为。武汉城市圈中武汉市首位度很高，但缺乏第二层次城市，三线城市规模较小；总体来说东部城市群城市经济和消总体来说东部城市群城市经济和消费能力领先西部城市群费能力领先西部城市群。武汉市国民经济加速升温，扮演着中部城市领头羊的角扮演着中部城市领头羊的角色将日益强化色将日益强化，硚口面临着前所未有的发展机遇。武汉城市圈综合配套改革试验区的设立会促进圈内城市之间的联系，同时也会推动圈内城市商业和金融的推动圈内城市商业和金融的快速发展，优化产业结构快速发展，优化产业结构。硚口区在武汉城市圈中是连接孝感、天门和武汉的战硚口区在武汉城市圈中是连接孝感、天门和武汉的战略要地略要地，在各方利好的情况下，硚口面临着改革的巨大机会。 武汉市房地产投资额稳步增长， “十一五规划”中将房地产业明确为武汉未来五年的主导产业，武汉房地产面武汉房地产面临巨大的发展机遇临巨大的发展机遇。硚口区房地产投资力度较其它各区相比仍有差距，但硚硚口大量优质土地储备为硚口房地产提供了巨大的发展空口大量优质土地储备为硚口房地产提供了巨大的发展空间间。武汉宏观经济环境武汉整体房地产市场武汉城市圈综合配套改革试验区武汉宏观市场环境总结武汉宏观市场环境总结Page 147附件二：区域环境分析附件二：区域环境分析Page 148硚口区市场分析硚口区市场分析硚口区环境分析硚口区环境分析1 1硚口区土地市场分析硚口区土地市场分析2 2硚口区物业市场分析硚口区物业市场分析3 3Page 149硚口区历年GDP及三产业产值保持平稳增长，其中第三产业年增幅稳定在12%以上，增幅保持与GDP增幅一致，06年增幅高达15.7%，为近4年最高。2006年硚口区三产业产值比重调整为2006年的0.03：31.39：68.59，硚口区第三产业比重占绝对优势地位。硚口区固定资产投资增长迅速，近3年增幅有所放缓，07年固定资产投资已经超过06年全年总额，增长形式良好。硚口区固定资产投资相对于汉口其它两区，固定资产投资额仅相对于江汉区或江岸区的一半。硚口区第三产业占绝对优势地位并有继续提升的趋势，固定资产投资增长形式良好，但硚口区第三产业占绝对优势地位并有继续提升的趋势，固定资产投资增长形式良好，但硚口区第三产业占绝对优势地位并有继续提升的趋势，固定资产投资增长形式良好，但硚口区第三产业占绝对优势地位并有继续提升的趋势，固定资产投资增长形式良好，但仍落后于汉口其它两区。仍落后于汉口其它两区。仍落后于汉口其它两区。仍落后于汉口其它两区。硚口区环境分析硚口区环境分析硚口区历年硚口区历年GDPGDP（亿元）（亿元） 硚口区固定资产投资（亿元）硚口区固定资产投资（亿元） 数据资料来源： 硚口区经贸委 数据资料来源： 硚口区经贸委Page 1502006年硚口区户籍人口共计53.3万人，其中汉正街、易家墩和宝丰街三个街道人口分列前三位，长丰街户籍人口最少。硚口区流动人口多集中于汉正街和西汉正街建材市场一带。随着硚口融侨锦城、香港印象等大型居住区的入住，以及未来滨水商住区的建设，硚口区人口数量将会继续增加，人口结构将进入快速调整期。20062006年硚口区各街道户籍人口比重年硚口区各街道户籍人口比重 数据资料来源： 硚口区经贸委硚口区环境分析硚口区环境分析Page 1512006年硚口区2160岁之间的人口占硚口区总人数的67.1%，1150岁之间的人口占总人口的比重为64.4%。可见，硚口区人口以中青年为主，老年人比重相对较高。2006年硚口区男女比例为1：1，男女比例平衡。随着硚口区的建设，人口年龄结构将呈现年轻化的趋势，收入水平较高的中青年的比重将持续增大。20062006年硚口区人口年龄结构年硚口区人口年龄结构 数据资料来源： 硚口区经贸委硚口区环境分析硚口区环境分析Page 152硚口区历年社会消费品零售总额保持快速增长，近5年历年增幅保持在15%以上，高于历年硚口区GDP的增幅。2007年前九个月硚口区社会消费品零售总额接近2005年全年总数，继续保持快速增长。2006年硚口区消费性支出8203.97元/人，其中食品支出占总支出最多，为3180.15元/人，占39%，其次为教育文化娱乐服务、居住及衣着类消费，共占35.56%，其余医疗保健、交通和通信、家庭设备用品及服务和杂项商品服务所占比重较小，共计25.67%。硚口区社会消费品零售总额持续快速增长，硚口区人均消费性支出较低，食品支出依然硚口区社会消费品零售总额持续快速增长，硚口区人均消费性支出较低，食品支出依然硚口区社会消费品零售总额持续快速增长，硚口区人均消费性支出较低，食品支出依然硚口区社会消费品零售总额持续快速增长，硚口区人均消费性支出较低，食品支出依然是其主要支出，娱乐等消费比重还有提升的空间。是其主要支出，娱乐等消费比重还有提升的空间。是其主要支出，娱乐等消费比重还有提升的空间。是其主要支出，娱乐等消费比重还有提升的空间。硚口区历年社会消费品零售总额（亿元）硚口区历年社会消费品零售总额（亿元） 2006年硚口区消费性支出年硚口区消费性支出 数据资料来源： 硚口区经贸委 数据资料来源： 硚口区经贸委硚口区环境分析硚口区环境分析Page 153武汉市硚口区武汉市硚口区2005年年2007年土地出让统计表年土地出让统计表 数据资料来源： DTZ戴德梁行硚口区宗数土地面积建筑面积 成交总价 土地单价 楼面价年份宗万平方米万平方米 亿元 万元/亩 元/平方米2005年3 16.18 36.09 4.5 186 1250 2006年7 17.92 52.74 7.0 261 1329 2007年5 19.43 77.82 21.1 724 2712 近三年硚口区土地出让面积不断增加，容积率不断提高，建筑面积、成交总价、土地单价和楼面地价跳跃性增长，2007年土地单价和楼面价分别较2006年上涨了1.8倍和1.04倍。武汉硚口区土地容积率大幅提高，土地价格的跳跃性攀升将促使硚口区人口结构的更武汉硚口区土地容积率大幅提高，土地价格的跳跃性攀升将促使硚口区人口结构的更武汉硚口区土地容积率大幅提高，土地价格的跳跃性攀升将促使硚口区人口结构的更武汉硚口区土地容积率大幅提高，土地价格的跳跃性攀升将促使硚口区人口结构的更新换代，一批中高收入人群将导入硚口区，该区人口结构将趋于优化和升级。新换代，一批中高收入人群将导入硚口区，该区人口结构将趋于优化和升级。新换代，一批中高收入人群将导入硚口区，该区人口结构将趋于优化和升级。新换代，一批中高收入人群将导入硚口区，该区人口结构将趋于优化和升级。硚口区土地市场分析硚口区土地市场分析Page 154硚口区宗数占地面积建筑面积成交总价用地类型宗万平方米万平方米亿元居住610.95 28.27 10.28 商业16.49 11.69 0.89 综合635.30 124.04 20.93 停车场10.44 1.29 0.53 合计1453.19 165.29 32.63 武汉市硚口区武汉市硚口区2005年年2007年各类型土地出让统计表年各类型土地出让统计表 数据资料来源： DTZ戴德梁行从近三年硚口区各类型土地出让情况看，居住类用地和综合用地最多，集合了居住、商业或公建等多种用途的土地最多，占地面积占比为66%，建筑面积占比为75%，成交总价为64%，纯居住用地次之，商业用地和停车场用地最少。武汉硚口区综合类用地最多，集合了住宅、酒店、写字楼及其它公建类用地中几项功武汉硚口区综合类用地最多，集合了住宅、酒店、写字楼及其它公建类用地中几项功武汉硚口区综合类用地最多，集合了住宅、酒店、写字楼及其它公建类用地中几项功武汉硚口区综合类用地最多，集合了住宅、酒店、写字楼及其它公建类用地中几项功能的综合类用地成为土地市场供应的主流。能的综合类用地成为土地市场供应的主流。能的综合类用地成为土地市场供应的主流。能的综合类用地成为土地市场供应的主流。硚口区土地市场分析硚口区土地市场分析Page 155武汉市硚口区武汉市硚口区2005年年2007年知名外地开发商拿地情况年知名外地开发商拿地情况外地开发商宗数性质土地面积建筑面积土地出让金单位宗用地类型万平方米万平方米亿元新世界发展（武汉）有限公司1停车场 0.44 1.29 0.53 融侨房地产公司2住宅、商业 15.41 38.52 10.81 深圳市金海马实业有限公司1商业 6.49 11.69 0.89 数据资料来源： DTZ戴德梁行近三年外地知名开发商相继在武汉市硚口区拿地，其中有新世界在近三年只拿了一块停车场土地，深圳金海马地产在2005年以招标方式取得了一块商业用地，而福建融侨地产在05年和07年土地拍卖会上各竞得了一块土地。目前硚口区以招拍挂方式拿地的知名外地开发商不多；未来硚口区优质储备土地的陆目前硚口区以招拍挂方式拿地的知名外地开发商不多；未来硚口区优质储备土地的陆目前硚口区以招拍挂方式拿地的知名外地开发商不多；未来硚口区优质储备土地的陆目前硚口区以招拍挂方式拿地的知名外地开发商不多；未来硚口区优质储备土地的陆续入市将吸引更多的本外地实力开发商入驻硚口开发房产。续入市将吸引更多的本外地实力开发商入驻硚口开发房产。续入市将吸引更多的本外地实力开发商入驻硚口开发房产。续入市将吸引更多的本外地实力开发商入驻硚口开发房产。硚口区土地市场分析硚口区土地市场分析Page 156硚口区高档酒店星级客房数标间房价平均入住率淡季入住率旺季入住率华美达天禄大酒店五星30868876%70%95%长江大酒店四星18056870%装修95%亚洲大酒店四星26341870%60%90%葛洲坝大酒店四星24427870%50%90%武汉市硚口区高档酒店基本情况武汉市硚口区高档酒店基本情况 数据资料来源： DTZ戴德梁行目前硚口区高档酒店共计4家，全年平均入住率在70%左右，淡季在50%70%，旺季可达90%以上；高档酒店客户以商务和会议类客人为主，比重超过80%，旅游客人为辅；来自上海、广州深圳等一线城市的商务客人最多，江浙、福建等经济强省的客人也占有较大比重；从国别来看，内宾所占比重在80%左右，外宾20%左右。目前硚口区高档酒店全年平均入住率约目前硚口区高档酒店全年平均入住率约目前硚口区高档酒店全年平均入住率约目前硚口区高档酒店全年平均入住率约70%70%70%70%，客户以商务和会议类客户为主，随着硚，客户以商务和会议类客户为主，随着硚，客户以商务和会议类客户为主，随着硚，客户以商务和会议类客户为主，随着硚口区产业结构调整和商务氛围的培育以及东西湖区统一等大型企业的发展壮大，高档口区产业结构调整和商务氛围的培育以及东西湖区统一等大型企业的发展壮大，高档口区产业结构调整和商务氛围的培育以及东西湖区统一等大型企业的发展壮大，高档口区产业结构调整和商务氛围的培育以及东西湖区统一等大型企业的发展壮大，高档酒店的需求将更加迫切。酒店的需求将更加迫切。酒店的需求将更加迫切。酒店的需求将更加迫切。硚口区物业市场分析硚口区物业市场分析Page 157武汉市硚口区大中型商业网点基本情况武汉市硚口区大中型商业网点基本情况 数据资料来源： 硚口区经济贸易委员会硚口区1000平方米以上的大中型商业网点共计113家，营业面积共计141.4万平方米；商品交易市场数量最多，占56%，营业面积最大，占75%，尤其以汉正街批发市场和汉西建材市场为代表的专业市场影响力大；大型超市单店月营业额平均值最高，达到1807元/平方米月，远远高于其它业态商铺。类别数量营业面积月营业额平均值月营业额最低值月营业额最高值单位家万平方米元/平方米月元/平方米月元/平方米月大型超市66.5180710783623专业店94.6489352222餐饮休闲店3524.6377101458商品交易市场63105.7967106166总体而言，硚口区专业市场和餐饮休闲店发达，大型超市和专业店为补充业态，高档总体而言，硚口区专业市场和餐饮休闲店发达，大型超市和专业店为补充业态，高档总体而言，硚口区专业市场和餐饮休闲店发达，大型超市和专业店为补充业态，高档总体而言，硚口区专业市场和餐饮休闲店发达，大型超市和专业店为补充业态，高档商业欠缺；大型超市盈利能力最强，商品交易市场其次，专业店和餐饮休闲店月营业商业欠缺；大型超市盈利能力最强，商品交易市场其次，专业店和餐饮休闲店月营业商业欠缺；大型超市盈利能力最强，商品交易市场其次，专业店和餐饮休闲店月营业商业欠缺；大型超市盈利能力最强，商品交易市场其次，专业店和餐饮休闲店月营业额低于上述两种业态商业。额低于上述两种业态商业。额低于上述两种业态商业。额低于上述两种业态商业。硚口区物业市场分析硚口区物业市场分析Page 158硚口区大中型超市是硚口区四种商业业态营运效益最好的。硚口区大中型超市是硚口区四种商业业态营运效益最好的。硚口区共有6家大中型超市，易初莲花和家乐福效益最好，2006年营额分别为5.13亿元和3亿元，月营业额分别为2138和3623元/平方米月。硚口区大中型专业店是以工贸家电和国美为代表的专业店效益最好。硚口区大中型专业店是以工贸家电和国美为代表的专业店效益最好。硚口区共有9家大中型专业店，其中工贸家电和国美两家专业店效益最好， 2006年营额分别为8000万元和6000万元，月营业额分别为2222和1667元/平方米月。硚口区大中型餐饮休闲店包括酒店、餐饮和休闲三种业态，效益有较大差异。硚口区大中型餐饮休闲店包括酒店、餐饮和休闲三种业态，效益有较大差异。硚口区共有35家大中型餐饮休闲店，其中华美达天禄大酒店效益较好， 2006年营额分别为1.76亿元，月营业额为488元/平方米月，以小兰鲸美食广场为代表的餐饮店效益不错，年营业额为6000万元，月营业额为714元/平方米月。硚口区商品交易市场在硚口区具有举足轻重的地位，效益层次不齐，差别较大。硚口区商品交易市场在硚口区具有举足轻重的地位，效益层次不齐，差别较大。硚口区共有63家大中型商品交易市场，其中年销售额2亿元的市场共5个，其中太平洋汽配城效益最好，月营业额为6166元/平方米月； 1亿元2亿元之间的市场共8个，其中硚口东方广场月营业额为2426元/平方米月。硚口区汉西建材市场和汉正街批发市场商户众多，市场总营业额大，是硚口区商业的支柱。硚口区物业市场分析硚口区物业市场分析Page 159目前硚口区经济目前硚口区经济落后汉口其它两落后汉口其它两区，随着大量高区，随着大量高素质人口的导入素质人口的导入及众多利好因素及众多利好因素的落实，硚口区的落实，硚口区物业市场将会呈物业市场将会呈现爆发式的增长现爆发式的增长态势。态势。硚口区在武汉市中心城区中还比较落后，但发展潜力巨硚口区在武汉市中心城区中还比较落后，但发展潜力巨大。大。硚口区房地产投资和固定资产投资与江汉区、江岸区相比还有较大差距，但硚口优质土地充足，区位优势逐步显现，价值逐步凸显并得到认同。高素质人口将逐步导入硚口区，消费能力将快速提升，高素质人口将逐步导入硚口区，消费能力将快速提升，为第三产业发展提供了巨大的发展机遇。为第三产业发展提供了巨大的发展机遇。硚口区物业市场总体呈现硚口区物业市场总体呈现“西贫东富西贫东富”的特点，目前的特点，目前还落后汉口其它两区，但潜力巨大。还落后汉口其它两区，但潜力巨大。硚口区商业、写字楼和高档酒店集中在京广铁路以东的地区，西部地区较落后。硚口区商业发展有巨大发展潜力。硚口区商业发展有巨大发展潜力。硚口区商业以批发市场和专业市场发达，但高档商业欠缺，随着区域人口结构的升级，区域消费能力将大幅提升。硚口区土地价格跳跃性攀升，区位价值得到认同，高素硚口区土地价格跳跃性攀升，区位价值得到认同，高素质人口将逐步导入。质人口将逐步导入。硚口区在汉口中心区的地位被低估了，价值逐步回归并快速升值后得到认同。在硚口区开发的知名开发商不多，但优质的土地储备的但优质的土地储备的推出和硚口区地位的日益提升将吸引更多的开发商入驻。推出和硚口区地位的日益提升将吸引更多的开发商入驻。硚口区环境分析硚口区土地市场分析硚口区物业市场分析硚口区市场硚口区市场环境环境总结总结