第十三章 城市房地产管理法第一节城市房地产管理法概述第二节房地产开发第三节房地产交易第四节房地产权属登记学习目标了解房地产的概念及特点；理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记的基本制度；掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律规则。一、城市房地产的概念“房地产”一词可以在三个层面上加以理解（见图13-1）。 图13-1 “房地产”的理解相关链接关于房地关于房地产产的国外立法体例的国外立法体例围绕着对房地产概念的不同理解，国外立法对房产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位。主要表现在两种不同的立法例：一是一元主义立法例，如德国、英美法。德国民法认为，土地为不动产，土地的主要成份为定着于土地上的物。其基本观点是凡物的成份，如不毁损其物的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与物分离者，不得独立作为权利的标的。二元主义立法例以法国和日本为代表，认为房产和地产市两个相对独立成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分别设置。二、城市房地产法概述城市房地产法是调整城市房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常委会第八次会议通过中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国的房地产管理全面步入了法制的轨道。二、城市房地产法概述除房地产法外，国务院及有关部、委还制定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形成了较为完备的房地产法律体系。房地产法调整的对象范围是城市规划区国有土地范围内的房地产。房地产法主要调整房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等方面。第二节房地产开发一、房地产开发用地二、房地产开发一、房地产开发用地（一）房地产开发用地概述房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。围绕着开发用地涉及到的主要问题是：用于房地产开发的土地的范围，房地产开发用地的用途。（二）房地产开发用地取得的方式1. 建设用地使用权出让建设用地使用权出让是指国家将建设用地使用权（以下简称建设用地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为（见图13-2）。图13-2 建设用地使用权出让（二）房地产开发用地取得的方式建设用地使用权出让作为一种法律行为，具有法律特征（见图13-3）。图13-3 建设用地使用权的法律特征拓展提高土地使用土地使用权权出出让让与土地使用与土地使用权转让权转让的区的区别别所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。二者的不同主要体现在两个方面：一是土地使用权出让法律关系的主体一方是土地所有人，另一方是土地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当事人均为土地使用者。二是土地使用权出让是土地使用权转让的一个前提，只有当事人依法经过土地使用权出让程序获得土地使用权，才有土地使用权转让的可能。 （二）房地产开发用地取得的方式建设用地使用权出让应遵循如下原则：贯彻计划用地原则。必须履行审批程序。签订建设用地使用权出让合同。（二）房地产开发用地取得的方式土地使用权出让方式的内容，具体如表13-1所示。 表13-1 土地使用权出让的方式类别类别 特征特征 拍卖拍卖 注重出让土地使用权的经济效益，对竞买者的注重出让土地使用权的经济效益，对竞买者的开发能力、资质信誉方面的审查控制较薄弱开发能力、资质信誉方面的审查控制较薄弱招标招标 看重投标人的实际开发能力、企业的业绩及资看重投标人的实际开发能力、企业的业绩及资信状况，以及与招标人合作的前景等信状况，以及与招标人合作的前景等协议协议 竞争性较差，在协议的过程中主观随意性较大，竞争性较差，在协议的过程中主观随意性较大，经济效益不高。经济效益不高。（二）房地产开发用地取得的方式物权法规定设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同的条款（见图13-4）。 图13-4 建设用地使用权出让合同的条款相关链接土地使用土地使用权出出让的年限是多少的年限是多少国务院发布的城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例规定，建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” （二）房地产开发用地取得的方式2. 建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。我国严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。以划拨方式取得建设用地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。二、房地产开发（一）房地产开发概述房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。按照房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。按照房地产开发的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。（一）房地产开发概述房地产开发应遵循下列原则：符合城市规划的原则。坚持经济、社会和环境效益相统一的原则。（二）房地产开发企业房地产开发企业的特点，如表13-2所示。表13-2 房地产开发企业的特点特点特点房地产开发企业房地产开发企业 性质性质以营利为目的从事房地产开发和经营的企业以营利为目的从事房地产开发和经营的企业 业务业务可以直接从事房地产开发和经营业务，也可可以直接从事房地产开发和经营业务，也可以通过接受委托代建、集资统建等方法开展以通过接受委托代建、集资统建等方法开展房地产业务房地产业务 形态形态可以采取包括有限责任公司和股份有限公司可以采取包括有限责任公司和股份有限公司在内的多种企业形态。采取公司形式的，还在内的多种企业形态。采取公司形式的，还应当执行应当执行公司法公司法的有关规定的有关规定 （二）房地产开发企业房地产开发企业应当具有企业法人的资格，在符合法定条件的情况下，设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合规定条件的，应当予以登记，并发给营业执照。房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家的有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照建设用地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目开发。（二）房地产开发企业设立房地产开发企业必须具备的条件（见图13-5）。图13-5 设立房地产开发企业必须具备的条件拓展提高房地房地产开开发企企业的其他方面的其他方面设立条件立条件根据城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。第三节房地产交易 一、房地产交易概述三、房屋租赁二、房地产转让 一、房地产交易概述（一）房地产交易的内涵房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。房地产交易内涵可以从狭义和广义两方面理解（见图13-6）。图13-6 房地产交易内涵（二）房地产中介服务机构房地产中介服务机构广义上包括所有为房地产市场主体的交易活动提供机构，狭义上则仅指法律确认的三种特定机构，即房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。设立房地产中介服务机构应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构应当具备法人资格，能独立地承担民事责任。二、房地产转让 （一）房地产转让的概念与条件房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。因建设用地使用权取得方式的不同，房地产转让包括以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让和以划拨方式取得的建设用地使用权的房地产转让。（一）房地产转让的概念与条件以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应当符合条件（见图13-7）。转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。图13-7 转让房产时应符合的条件实例分析 甲房地甲房地产开开发公司公司转让房地房地产的行的行为是否有效是否有效甲房地产开发公司通过竞标以出让方式获得了公司所在地城市中心区的一片土地，用于房地产开发，投资总额1亿元。在支付土地使用权出让金1300万元后，由于公司资金链出现问题，无法继续进行投资，于是决定先行出卖房屋建设图纸，用得到的房款进行投资建设。问：甲公司转让房地产的行为是否有效？分析：甲公司的行为无效，因为其从事的房地产转让行为不符合以出让方式取得土地使用权情况下转让房地产的条件。（一）房地产转让的概念与条件以划拨方式取得建设用地使用权的，原则上是不允许进入市场的，但可以有条件地转让（见图13-8）。图13-8 以划拨方式取得建设用地使用权的转让条件（一）房地产转让的概念与条件房地产法规定不得转让的房地产（见图13-9）。图13-9 房地产法规定不得转让的房地产（二）房地产转让合同房地产转让合同包含两方面内容（见图13-10）。图13-10 房地产转让合同的内容（二）房地产转让合同根据“认地不认人”的原则，转让房地产时，建设用地使用权出让合同上载明的权利、义务必须随之转移。房地产转让合同的建设用地使用权的使用年限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。2010年，某房地产开发公司以6000万出让金从政府取得500亩土地的使用权。出让合同规定土地用途为住宅建设，土地使用权限为40年，土地使用权人项目投资总额20%后方可转让。2012年该房地产开发公司完成了土地的基础设施建设后，便将该土地转让他人，在转让合同中约定：土地使用权的期限为40年，土地用途50%为住宅建设，50%位商业设施建设。且该土地用途的变化已经经过有关部门认可。请问:该土地使用权转让是否符合规定？案例该土地使用权转让不符合规定。该转让合同由于土地使用权人对土地进行了相应的开发建设，在得到土地管理部门关于土地用途变更的条件下，可以转让土地使用权。但合同中约定的土地使用权再转让后的土地使用权的期限不符合规定，应为无效。案例（三）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业在商品房尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出手给购买者的行为。商品房预售是聚集资金、加快房地产开发的捷径，也是国际上房地产开发的通行做法，特别是对于发展涉外房地产业具有积极的意义。（三）商品房预售考虑到商品房预售可能产生的流弊，房地产法第45条对商品房预售的条件作出了明确的规定。商品房预售人应当按照国家规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。三、房屋租赁（一）房屋租赁的概念房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（一）房屋租赁的概念房屋租赁是一种双务的、有偿的法律行为，如表13-3所示。表13-3 房屋租赁的双方关系租赁关系租赁关系法律关系法律关系所有权所有权出租人出租人交付房屋供他交付房屋供他人使用，并收人使用，并收取一定租金取一定租金 只有转移房屋的占有、使只有转移房屋的占有、使用、收益权，并没有转移用、收益权，并没有转移房屋的所有权。负有保证房屋的所有权。负有保证承租人使用房屋的义务承租人使用房屋的义务 承租人承租人使用房屋并交使用房屋并交付租金的付租金的 要向出租人定期支付租金，要向出租人定期支付租金，作为承租人使用房屋的代作为承租人使用房屋的代价价 （二）房屋租赁合同的主要条款房屋租赁合同是指出租人将其所有的房屋交付承租人使用，承租人支付约定的租金，并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的协议。 （二）房屋租赁合同的主要条款房屋租赁合同的主要条款（见图13-12）。图13-12 房屋租赁合同的主要条款（三）房屋租赁合同的终止房屋租赁合同的终止事由（见图13-13）。图13-13 房屋租赁合同终止原因第四节 房地产权属登记一、房地产权属登记概述二、房地产权属登记的类型一、房地产权属登记概述（一）房地产权属登记的概念及功能房地产权属登记，是指房地产登记机关将不动产物权变动的有关事项记载于房地产权属登记簿的行为。登记后，登记机关应向权利人颁发特定格式的证明文件。（一）房地产权属登记的概念及功能从登记的功能看，房地产权属登记具有三项功能(见图13-14)。图13-14 房地产权属登记的功能（二）房地产权属登记的方式房地产法第60条规定：“国家实行建设用地使用权和房屋所有权登记发证制度。”我国目前大多数地区实行房、地分别登记，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有建设用地使用权证书，一个是房屋所有权证书。物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”（三）房地产权属登记的效力物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国房地产权属变动采登记要件主义，权利的确定不依变动先后而以是否登记为准。二、房地产权属登记的类型（一）建设用地使用权、房屋所有权登记目前我国对建设用地使用权及房屋所有权分别登记，如表13-4所示。表13-4 我国对建设用地使用权及房屋所有权分别登记类别类别 建设用地使用权登记建设用地使用权登记 房屋所有权登记房屋所有权登记 方式方式分初始登记和变更登记分初始登记和变更登记只适用于新建房屋的登记只适用于新建房屋的登记 内容内容包括土地使用者、土地包括土地使用者、土地位置、土地权属性质、位置、土地权属性质、土地使用面积、土地实土地使用面积、土地实际用途等。际用途等。所有权人，共有人及应占所有权人，共有人及应占份额，房屋座落、地号和份额，房屋座落、地号和状况状况 （一）建设用地使用权、房屋所有权登记以出让或者转让方式取得建设用地使用权的，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发建设用地使用权证书。房屋所有权登记，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭建设用地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实后颁发房屋所有权证书。（二）房地产变更登记需要办理房地产变更登记的主要原因有二，一是房地产转让；一是房地产变更。房地产转让或者变更时，转让或者变更后对房屋享有所有权的人，首先应当向县级以上地方人民政府的房地产管理部门申请房地产变更登记。办理变更登记的程序基本上与新建登记的程序相同。（三）房地产抵押登记房地产抵押登记属于房地产登记中的他项权利登记，是指房地产权利人以其有权支配的房地产设定抵押权后，依照法定的程序申请有关的房地产管理机关，在房地产登记簿上所作的记载。（四）更正登记与异议登记更正登记与异议登记的流程如下所示（见图13-15）。图13-15 更正登记与异议登记的流程（五）预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记（见图13-16）。图13-16 预告登记（五）预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。王某系某市经营服装生意的个体户，2010年11月王某向另一经营电器的个体户孙某借款20万元，约定利息为银行同期借款利息，于2011年11月底还清本息。2011年10月，王某因驾车撞伤他人，赔偿了大笔医疗费用，加上服装生意萧条，因而无力按时还款。王某请求孙某延期3个月，孙某同意，但要求王某提供担保。同年11月10日双方签订了以王某房屋作抵的抵押合同，商定到期王某如不能还款，则以该房屋折价清偿债务。2012年2月底，王某仍不能清偿借款，于是孙某要求王某办理抵押房屋过户手续，王某拒绝，双方诉至法院。法院经审理查明，王某与孙某之间所订立的抵押合同未办理登记手续。请问:孙某能否实现以抵押房屋优先受偿的请求？案例不能。由于双方所签订的担保协议约定的以债务人的房产进行抵押，并没有办理抵押登记。依据担保法和房地产法的有关规定，抵押关系不具有法律效力，债权人的债权实现只能依照债务人履行一般债务进行，对约定的抵押不能优先执行。案例本章小结