2024/8/212014.11.16新世新世新世新世纪纪纪纪购购购购物中心物中心物中心物中心 商管公司运商管公司运营营管理管理架构方案架构方案本报告是严格保密的。2目录目录1 1序言序言2 2商管公司职责商管公司职责4 4商管公司组建模式商管公司组建模式3 3商管公司管理模式商管公司管理模式5 5商管公司工作阶段及经营指标预测商管公司工作阶段及经营指标预测本报告是严格保密的。序言本报告是严格保密的。4序言序言商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，本项目这种租售结合的商业地产项目，因为其开发盈利模式以销售为主，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、经营者、消费者等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。本报告是严格保密的。商管公司职责本报告是严格保密的。6商管公司的职责商管公司的职责（一）开发遗留资产价值的交接与核算（一）开发遗留资产价值的交接与核算在新世纪购物中心的整个开发进程中，后期会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示：1、影院或其他区域未对外销售而直接出租的商铺。2、商场室内外广告位等无产权资产3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产4、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行运营管理。本报告是严格保密的。7（二）确保项目的运营兴旺和持续发展（二）确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使新世纪在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。（三）协调各方面的关系（三）协调各方面的关系项目销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。商管公司的职责商管公司的职责本报告是严格保密的。8（四）开发商自身可持续发展的需要（四）开发商自身可持续发展的需要1、令物业“保值、增值”，盘活开发商的固定资产。要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司的固定资产。2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。3、增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。5、商业领域的长远发展运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。商管公司的职责商管公司的职责本报告是严格保密的。商管公司管理模式本报告是严格保密的。商管公司管理模式商管公司管理模式开发公司开发公司业主业主广泽商业广泽商业管理公司管理公司租赁经营者租赁经营者委委托托合合同同租赁合同租赁合同委托合同委托合同返租合同返租合同本报告是严格保密的。管管理理模模式式的的五五个个统统一一统一物业管理统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一营销管理统一经营主题统一经营主题统一招商管理统一招商管理统一服务管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即前期通过销售环节捆绑返祖合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和布局。 商管公司管理模式商管公司管理模式本报告是严格保密的。重点工作流程重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）商管公司管理模式商管公司管理模式本报告是严格保密的。重要管理制度重要管理制度商业业主公约与销售合同捆绑的合同或协议性质文件商户服务手册涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节委托经营管理合同与销售合同捆绑的业主返租协议经营管理公约对商户日常经营行为进行规范化管理商户经营承诺书要求商户针对经营管理公约和业主公约进行承诺确认消费者投诉管理制度结合相关工商规定执行消防安全管理制度结合相关消防规定执行商管公司管理模式商管公司管理模式本报告是严格保密的。商管公司组建模式本报告是严格保密的。 1 1、物业管理、物业管理商管公司组建模式商管公司组建模式商商管公司管公司两大工作内容两大工作内容新世纪物业的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养商户装饰与装修过程的管理安保和消防系统工作的管理清洁、绿化及其他维护等一系列工作物业服务的相关工作2 2、运营管理、运营管理新世纪购物中心的日常管理服务工作建立和完善商业经营的各种流程和秩序商户的维系和租赁调整新世纪的形象包装和推广租赁费用的催缴和业主的维系服务工作政府相关职能部门的维系及协调本报告是严格保密的。商管公司组建模式商管公司组建模式商商管公司管公司两大工作内容两大工作内容在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。为了确保新世纪购物中心商业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，不能把商业运营和物业管理两大部分的职能相互独立开来，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。本报告是严格保密的。17商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司由广泽组建，但隶属于开发商，开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造新世纪购物中心这一全新商业品牌2、为经营者服务，引导经营者共同做旺新世纪购物中心3、为投资者服务，为投资者提供租赁及租金回报服务，做旺新世纪购物中心，使投资者的产业升值4、为消费者服务，提供良好的购物环境和服务，吸引消费者前来购物消费。从职能界限本质来说，商管公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的基础上，运营管理公司也不会介入新世纪购物中心里经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一管理，独立经营。商管公司的职能界限商管公司的职能界限本报告是严格保密的。18商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司的组建基础商管公司的组建基础 商业运营管理公司由广泽组建成立，其前期资产结构由开发公司注入部分资产，如停车场、广告位、项目自持区域等有产权和无产权资产等，这些资产可成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源，使运营管理公司能更好的发挥管理职能，保障及维持商管公司日常运转。本报告是严格保密的。19商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司组织架构商管公司组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明：1、商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分商业运营部分财务管理部分其中商业运营部分是整个管理公司的核心运营机构；物业服务部分由集团公司成立独立的物业公司负责购物中心的日常物业服务，但在职能上归属于商管公司总经理领导。2、公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。本报告是严格保密的。20商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司组织架构商管公司组织架构工工程程部部物业总经理物业总经理商管公司副总商管公司副总经理经理广泽商管广泽商管公司总经理公司总经理安安保保部部财财务务部部运运营营部部策策划划部部行行政政部部商管公司设总经理1名，副总经理1名，下设六大部门（包含归属于物业公司的两大部门），其中财务部由商管公司总经理直接负责监管物业公司由集团公司组建，人员配备由集团公司任命，但在职能上归属于商管公司总经理领导。为了便于管理，建议物业公司下设工程部和安保部两个部门本报告是严格保密的。21商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司组织架构商管公司组织架构人员配置和岗位描述人员配置和岗位描述内容 序号 部门职位人数岗位职责运营管理1运营部招商主管2名新世纪购物中心招商调整工作以及后期的现场管理方面的工作，租赁费用（租金、物业管理费）的催缴和协助财务发放业主租金工作现场商户经营秩序的管理；公共区域多种经营点租赁工作；停车场车位、仓库租赁等经营性质的工作。客服主管2名负责客户服务和商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等；2策划部市场策划1名新世纪室内外广告位招商及租赁管理；新世纪品牌形象推广，打造企业、客户品牌；各种大型宣传活动的组织和推广；年度营销目标及推广活动方案的制定，项目的经营销售分析，静海商业市场业务调研，收集各类信息，拓展新的业务和管理措施商家和业主活动的组织实施，平面设计1名负责项目营销活动广告的设计、VI系统的设计和维护，项目商业形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；负责商场包装陈列、美化等；3行政部行政人员1名协调公司对外关系，负责经营户整体办证登记等事务，办公物品、促销活动物料的准备和发放各类商户档案、合同、管理文本的管理，公司内部行政事务及人员招聘等工作本报告是严格保密的。22商管公司组建模式商管公司组建模式商管公司组织架构商管公司组织架构人员配置和岗位描述人员配置和岗位描述内容 序号部门职位人数岗位职责物业管理4工程部工程主管待定；物业公司安排新世纪购物中心公共设施、日常设备的维护、保养和保证所有设备的正常运行商户店铺的工程维护及维修服务，主力店的工程维修服务（与主力店工程人员配合，协调工作）商户装修过程的配合和监督工作5安保部保安主管待定；物业公司安排新世纪购物中心24小时安保工作配合主力店的安保人员做好整个新世纪购物中心的安保及日常安全监控、消防监控等工作保洁主管待定；物业公司安排新世纪购物中心公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化和垃圾清运等工作。财务部6财务部会计1经营活动中费用开支的控制；整体费用和整体运营成本的控制业主返租租金的核算出纳1运营中各项费用的收取报销、差旅等财务数据的审核；业主返租租金的审核与发放各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制，以上人员编制为根据项目体量建议进行的人数配置；物业公司上述人员配置及岗位职责为建议部分，具体可根据物业公司实际需要进行相关配置整个商业架构主要包含两大部分内容，其中，商业运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属与商业运营管理。本报告是严格保密的。商管公司工作阶段及经营指标预测本报告是严格保密的。工作阶段工作阶段前期介入阶段前期介入阶段 正常管理阶段正常管理阶段 跟进控制阶段跟进控制阶段 商商管管工工作作三三个个阶阶段段本报告是严格保密的。前期介入阶段前期介入阶段商业经营管理调查商业经营管理调查 （销售促进和项目提升）（销售促进和项目提升）商铺交验商铺交验业态规划和商业布局优化业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）经营管理咨询和答疑（销售促进） 人员组织控制等各项事宜人员组织控制等各项事宜 主要工作内容主要工作内容工作阶段工作阶段本报告是严格保密的。正常管理阶段正常管理阶段新世纪内部的升级管理新世纪内部的升级管理 新世纪经营的市场分析、评估新世纪经营的市场分析、评估 新世纪的商家管理、调整新世纪的商家管理、调整 新世纪的日常管理新世纪的日常管理 主要工作内容主要工作内容工作阶段工作阶段本报告是严格保密的。跟进控制阶段跟进控制阶段管理工作质量的监控管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新管理品质的评估及创新 主要工作内容主要工作内容工作阶段工作阶段本报告是严格保密的。经济指标预测经济指标预测5 5年内主要经济指标预测表年内主要经济指标预测表 年份年份指标指标20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年备注备注日常费用日常费用-45万-45万-45万-45万-45万人员工资和办公费用营销活动营销活动 费用费用-30万-25万-20万-15万-15万推广和宣传（开业费用）公关费用公关费用-20万-10万-10万-10万-10万政府关系维护预计支出预计支出95万80万75万70万70万经营指标经营指标正式开业暂定为：正式开业暂定为：2015.1.12015.1.1上述指标预测不包括物业公司日常费用支出上述指标预测不包括物业公司日常费用支出本报告是严格保密的。经营指标预测经营指标预测5 5年内主要经营指标预测表年内主要经营指标预测表 年份年份指标指标20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年商户入驻率商户入驻率85%95%100%100%100%商铺开业率商铺开业率85%95%100%100%100%招商达成率招商达成率85%95%100%100%100%服务满意度服务满意度85%90%95%98%98%费用收取率费用收取率90%100%100%100%100%经营指标经营指标正式开业暂定为：正式开业暂定为：2015.1.12015.1.1本报告是严格保密的。商管公司后期经营营收渠道主要有以下几个方面：商管公司后期经营营收渠道主要有以下几个方面：管理费广告位发布费（外立面和购物中心内部广告位）场地使用费（购物中心内外公共场地部分）停车场使用费用活动赞助费用刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）其中管理费、广告位发布费及场地使用费是运营公司后期主要收入来源。其中管理费、广告位发布费及场地使用费是运营公司后期主要收入来源。经营指标经营指标经营营收渠道经营营收渠道本报告是严格保密的。THE ENDTHE END