第一节第一节土地增值税基本状况土地增值税基本状况一、概述一、概述（一）开征的意（一）开征的意义土地增土地增值税是税是对有有偿转让国有土地使用国有土地使用权及地上建筑物和其他及地上建筑物和其他附着物附着物产权、取得增、取得增值性收入的性收入的单位和个人征收的一种税。位和个人征收的一种税。1、有利于构建合理的房地、有利于构建合理的房地产税收体系。税收体系。2、有利于政府、有利于政府对房地房地产市市场的宏的宏观调控。控。3、遏制炒、遏制炒卖土地的行土地的行为，促，促进土地的有效开土地的有效开发和充分利用。和充分利用。4、调节房地房地产开开发商的投商的投资方向，改善商品房开方向，改善商品房开发结构。构。5、为城市建城市建设和廉租房的建和廉租房的建设提供提供资金来源。金来源。( (二二) )特点特点 以转让房地产取以转让房地产取得的增值额为征得的增值额为征税对象税对象 征税面比较广征税面比较广采采用用扣扣除除法法和和评评估法计算增值额估法计算增值额实实行行超超率率累累进进税税率率 凡发生应税行为的单位和个人，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。值税的义务。 每每发发生生一一次次转转让让行行为为，就就应应根根据每次取得的增值额征一次税。据每次取得的增值额征一次税。 实行按次征收实行按次征收增增值值额额，是是纳纳税税人人转转让让房房地地产产的的收收入入减减去去税税法法规规定定准准予予扣扣除除项目金额后的余额。项目金额后的余额。二、基本制度二、基本制度纳税人：税人：转让国有土地使用国有土地使用权、地上建筑物及其附、地上建筑物及其附着物，即着物，即转让房地房地产并取得收入的并取得收入的单位和个位和个人人为土地增土地增值税的税的纳税人。税人。有四个特点有四个特点：1、不、不论法人与自然人；法人与自然人；2、不、不论经济性性质；3、不、不论内外内外资企企业；4、不、不论部部门。征税范围n一、征税范一、征税范围n（一）转让国有土地使用权n（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让n【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。n注意：n1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。n2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权销售销售新建房新建房征税范围征税范围转让转让二手房二手房直接转让土直接转让土地使用权地使用权n二、征税范二、征税范围的界定的界定n是否确定为土地增值税的征税范围，需要同时满足下面三个标准：n（一）（一）使用使用权是否是否为国家所有国家所有p必须是国有土地使用权的转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。n（二）土地使用（二）土地使用权、建筑物及其附着物、建筑物及其附着物产权是否是否发生生转让（二级市场的转让）。p注意：一级市场（即国家转让）出让行为是国家转让，不纳税；二级市场转让（即再转让）要纳税。n（三）（三）转让房地房地产是否取得收入是否取得收入p收入指的是货币收入、实物收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。p只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围。n三、若干具体情况的三、若干具体情况的规定定n（一）以出售方式（一）以出售方式转让的的p1 1、购买者者缴纳土地出土地出让金后，不金后，不进行开行开发，而只是，而只是将生地将生地变熟地熟地( (通水、通通水、通电、通路、平整、通路、平整) )再将空地再将空地卖出去出去应纳入征税范入征税范围 p2 2、取得土地后、取得土地后进行房地行房地产开开发后出售，既后出售，既发生生产权转让又取得了收入，又取得了收入，应纳入征税范入征税范围。p3 3、存量房地、存量房地产的的买卖。既。既发生生产权转让又取得了收又取得了收入，入，应纳入征税范入征税范围，原土地使用，原土地使用权无无偿划划拨的，的，还应补交土地出交土地出让金。金。n（二）（二）以以继承、承、赠与方式与方式转让房地房地产的的n继承承：原所有人未取得收入，不属于征税范：原所有人未取得收入，不属于征税范围n赠与与：未取得收入，不属于征税范：未取得收入，不属于征税范围n“赠与与”仅指如下情况：指如下情况：p1 1、房、房产所有人、土地使用所有人、土地使用权所有人将房屋所有人将房屋产权、土地使用、土地使用权赠与直系与直系亲属或承担直接属或承担直接赡养养义务人的。人的。p2 2、房、房产所有人、土地使用所有人、土地使用权所有人通所有人通过中国境内非中国境内非营利的社会利的社会团体、国家机关将房屋体、国家机关将房屋产权、土地使用、土地使用权赠与教育、民政和其他与教育、民政和其他社会福利、公益事社会福利、公益事业的。的。 n（三）房地（三）房地产的出租的出租p出租人出租人虽取得了收入，但没取得了收入，但没发生生产权、使用、使用权转让，因此不属，因此不属于征税范于征税范围。n（四）房地（四）房地产的抵押的抵押p在抵押期在抵押期间不征收土地增不征收土地增值税，税，对于以房地于以房地产抵抵债而而发生房地生房地产权属属转让的，的，应列入征税范列入征税范围。n（五）房地（五）房地产的交的交换p这种行种行为既既发生了生了产权转移，又取得了移，又取得了实物形物形态的收入，属于的收入，属于征税范征税范围。p但但对个人之个人之间互互换自有居住用房地自有居住用房地产的，的，经核核实可可免征免征土地增土地增值税。税。n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定n（六）（六）以房地以房地产投投资、联营的的p将房地产转让到所投企业中时，暂免征收（因为是将所有权转换成了股权，并获取收益，并没有完全转让）；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。n（七）合作建房（七）合作建房p对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。n（八）企（八）企业兼并兼并转让房地房地产p在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定n（九）房地（九）房地产的代建房行的代建房行为不属于征税范不属于征税范围 n（十）重新（十）重新评估增估增值的，不属于征税范的，不属于征税范围n原因：产权没有转让 n简单总结：只要发生了产权转让、取得了收入就要征税，个人换房免征，自建自用免征，用于投资免征。n举例：1.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。nA.赠予社会公益事业的房地产nB.个人之间互换自有居住用房地产nC.抵押期满权属转让给债权人的房地产nD.兼并企业从被兼并企业得到的房地产n三、若干具体情况的规定三、若干具体情况的规定 (1)(1)以房地产进行投以房地产进行投资、联营资、联营 投资、联营的一方以土地投资、联营的一方以土地( (房地产房地产) )作价入股进行投资或作为作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税；投资、联营企业若将上述联营条件的，暂免征收土地增值税；投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。 (2)(2)合作建房合作建房 建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。 (3)(3)企业兼并转让房企业兼并转让房地产地产 暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税 (4)(4)交换房地产交换房地产 应当征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用应当征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。房地产的，可以免征土地增值税。 (5)(5)房地产抵押房地产抵押 抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。否转移产权来确定是否征收土地增值税。 (6)(6)房地产出租房地产出租 不属于征收土地增值税的范围不属于征收土地增值税的范围 (7)(7)房地产评估增值房地产评估增值 不属于征收土地增值税的范围不属于征收土地增值税的范围 (8)(8)国家收回国有土国家收回国有土地使用权，征用地上地使用权，征用地上建筑物及附着物建筑物及附着物 免征土地增值税免征土地增值税 属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）n2.下列各项，不属于土地增值税征税范围的有（）nA.以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的nB.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的nC.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的nD.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的nC属于土地增值税的征税范围，但暂免征。n3、下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）n nA、公司与公司之间互换房产 nB、房地产开发公司为客户代建房产 nC、兼并企业从被兼并企业取得房产 nD、双方合作建房后按比例分配自用房产n没有发生房屋产权的转移n属于是免缴土地增值税的情况；n没有发生房屋土地的转让业务税率n四级超率累进税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%应税收入与扣除项目的确定n一、一、应税收入税收入p主要包括货币收入、实物收入和其他收入p其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利（专利权、商标权）n二、扣除二、扣除项目的确定目的确定p由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税n增值额销售收入可扣除项目金额n因此扣除项目的确定就非常重要了n按照暂行条例和实施细则的规定，可以扣除的项目组要包括六大类：n（一）基本扣除（一）基本扣除项目之一目之一取得土地使用取得土地使用权支付的金支付的金额p1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：n以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；n其他方式取得的，为支付的土地出让金。n2.按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。n举例：在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（）nA.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金nB.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款nC.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金nD.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金（二）基本扣除项目之二房地产开发成本n1、土地征用及拆迁、土地征用及拆迁补偿费n2、前前期期工工程程费：规划划、设计、可可行行性性研研究究以以及及三三通通一一平平n3.建筑安装工程建筑安装工程费n4.基基础设施施费包括开包括开发小区内道路、供水、供小区内道路、供水、供电、供气、排供气、排污等工程等工程发生的支出生的支出n5.公共配套公共配套设施施费n6.开开发间接接费用用直接直接组织、管理开、管理开发项目目发生的生的费用，包括工用，包括工资、职工福利工福利费、折旧、折旧费、修理、修理费等等n前面前面这两两项为基本扣除基本扣除项目目n（三）房地（三）房地产开开发费用用n管管理理费用用、销售售费用用、财务费用用不不能能据据实扣扣除除，应按按标准扣除准扣除n第第一一种种情情况况：财务费用用中中的的利利息息支支出出能能够按按转让房房地地产项目目计算分算分摊并能提供金融并能提供金融证明的明的p1、财务费用用可可以以据据实扣扣除除，但但最最高高不不能能超超过按按照照商商业银行行同同类同同期期贷款利率款利率计算的利息算的利息额p2、其其它它费用用：在在基基本本扣扣除除项目目的的5%以以内内计算算扣扣除除(具具体体标准准由由省省级政府掌握政府掌握)n房地房地产开开发费用扣除用扣除总额利息基本扣除利息基本扣除项目目5%n第第二二种种情情况况：财务费用用中中的的利利息息支支出出不不能能按按转让房房地地产项目目计算算分分摊或或不不能能提提供供金金融融证明的明的p基本扣除基本扣除项目的目的10%以内以内计算扣除算扣除n房地房地产开开发费用扣除用扣除总额基本扣除基本扣除项目目10%n（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用n举例：例：n支支付付的的地地价价款款为280万万元元，开开发成成本本为520万万元元，第第一一种种情情况况：其其他他开开发费用用扣扣除除数数额不不得得超超过40万万元元，即即（280+520）5%，利利息息按按实际发生数扣除。生数扣除。n第第二二种种情情况况：房房地地产开开发费用用总扣扣除除限限额为80万万元元，即即( (280+520)10%，超超限限额部部分分不不得得扣扣除。除。n【例题计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？n【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）。（四）与转让房地产有关的税金n税税金金是是指指营业税税、城城市市维护建建设税税、印印花花税税、教育附加教育附加n1、非非房房地地产开开发企企业扣扣“三三税税一一费”：营业税税5%、城城市市维护建建设税税7%5%1%、教教育育费附加附加3%、印花税、印花税0.5可扣除。可扣除。n2、房房地地产开开发企企业只只能能扣扣“两两税税一一费”：印印花税因列入管理花税因列入管理费用中，故不用中，故不许扣除扣除企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5（产权转移书据）n举例：n房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）（2005）nA.营业税、印花税nB.房产税、城市维护建设税nC.营业税、城市维护建设税nD.印花税、城市维护建设税（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）n从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%n【提示提示】p1此此项加加计扣除扣除针对房地房地产开开发企企业有效，有效，非房地非房地产开开发企企业不享受此不享受此项政策；政策；p2取得土地使用取得土地使用权后未后未经开开发就就转让的，的，不得加不得加计扣除。扣除。n（六）旧房及建筑物的（六）旧房及建筑物的评估价格估价格n销售售存存量量房房产，即即销售售旧旧房房可可扣扣除除（三三种种情况）情况）n1、能能够提提供供房房地地产评估估价价格格的的，扣扣除除项目目金金额为：取取得得土土地地使使用用权所所支支付付的的金金额+旧旧房房及及建建筑筑物物的的评估估价价格格（重重置置成成本本x成成新新度度折折扣扣率率）+转让时缴纳的的税税金金（营业税税、城城市市维护建建设税税、教教育育费附附加加、印印花花税税）+其其他。他。n举例：n某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折扣率为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（）。nA.90万元B.198万元nC.415万元D.441万元n评估价格120070%840万元n增值额2000-840-500660n增值率：660134010049.25n应纳土地增值税66030198万元举例：举例：n【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。nA.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元n正确答案Bn答案解析转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：n（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；n（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；n（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。n增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元）（六）旧房及建筑物的评估价格n2、不能不能够提供房地提供房地产评估价格，但能提供估价格，但能提供购房房发票金票金额的，扣除的，扣除项目金目金额为：n购房金房金额x（1+5%x年限）年限）+转让时缴纳的税金（的税金（营业税、城市税、城市维护建建设税、教育税、教育费附加、地方教育附加、地方教育费附附加、印花税）加、印花税）+购房房时缴纳的契税的契税+其他允其他允许扣除金扣除金额n年限年限=实际拥有房地有房地产累累计月份月份/12n注意：国税函注意：国税函2010220号文件号文件规定：定：计算扣除算扣除项目目时“每年每年”按按购房房发票所票所载日期起至售房日期起至售房发票开具之日票开具之日止，每止，每满12个月个月计一年；超一年；超过一年，未一年，未满12个月但超个月但超过6个月的，可以个月的，可以视同同为一年。一年。（六）旧房及建筑物的评估价格n3、既没有、既没有评估价格，又不能提供估价格，又不能提供购房房发票的，地方税票的，地方税务机关可以根据中机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法人民共和国税收征收管理法第第35条的条的规定，定，实行核定征收。行核定征收。n例如：重例如：重庆市地税局市地税局发布了布了重重庆市地方税市地方税务局关于局关于调整土地增整土地增值税核定征收率有关税核定征收率有关问题的公告的公告，从，从2010年年11月月1日日(税款所属期税款所属期)起，房地起，房地产开开发企企业以商以商品房品房转让收入收入(含含预售收入售收入)为计税依据，普通住房核定税依据，普通住房核定征收率征收率调整整为5%，除普通住房以外的其他开，除普通住房以外的其他开发品核定品核定征收率征收率调整整为6%；个人；个人转让非住宅旧房取得收入，核非住宅旧房取得收入，核定征收率定征收率调整整为6%。n公式：收入公式：收入额X核定征收率核定征收率=应纳税税额（七）（七）转让土地使用权n1、对取得土地使用取得土地使用权后，未后，未进行开行开发即即转让的，的，计算算其增其增值额时，只允，只允许扣除取得土地使用扣除取得土地使用权时支付的地支付的地价款、交价款、交纳的有关的有关费用，以及在用，以及在转让过程中程中缴纳的税的税金。金。n2、对取得土地使用取得土地使用权后投后投资资金，将生地金，将生地变为熟地熟地转让的，的，计算其增算其增值额时，允，允许扣除取得土地使用扣除取得土地使用权时支付的地价款、交支付的地价款、交纳的有关的有关费用，和开用，和开发土地所需成土地所需成本再加本再加计开开发成本的成本的20%以及在以及在转让过程中程中缴纳的税的税金。金。n3、不能据、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。征收方式。n例如：例如：清清远市地方税市地方税务局关于局关于调整土整土地增地增值税核定征收率的公告税核定征收率的公告（2010年年第第3号）第一条第一号）第一条第一项的的规定：工定：工业用地用地核定征收率核定征收率为5%，非工，非工业用地用地5.5%。n收入额收入额X核定征收率核定征收率=应纳税额应纳税额【难点归纳难点归纳1 1】从不同转让标的看从不同转让标的看扣除项目的差异。扣除项目的差异。n新建房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额；2房地产开发成本；3房地产开发费用；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目。n存量房地产转让时可扣除：1取得土地使用权所支付的金额；4与转让房地产有关的税金；6旧房及建筑物的评估价格。【难点归纳难点归纳2 2】从不同转让主体的不同转让从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。行为看扣除项目的差异。企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内4与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加5财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%非房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业转让存量房1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率 3转让环节缴纳的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业单纯转让未经开发的土地1取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2转让环节缴纳的税金应纳税额的计算n一、增一、增值额的确定的确定n增值额土地增值税计税依据n土地增值额=转让收入扣除项目金额n对于纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价计算征收。p1、隐瞒、虚报成交价的p2、提供扣除金额不实的，p3、转让成交价低于评估价又无正当理由的。n按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）（2001）nA.税务部门估定的价格扣除nB.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除nC.房地产评估价格扣除nD.房地产原值减出30%后的余值扣除举例：二、应纳税额的计算方法n应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率)n或:n应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数n举例：n1.某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费170万元，请问如何缴纳土地增值税。n解析：n第一步，第一步，计算商品房算商品房销售收入售收入n 400010000=4,000万 n第二步，第二步，计算扣除算扣除项目金目金额n1、购买土地使用权费用：300万元n2、开发土地、新建房及配套设施的成本：n1500元10000平方米1500万元 n3、房地产开发费用n因为未按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：n（3001500）10180万元，n4、计算其他扣除n（3001500）20180020360万元n5、税金：170万元 n扣除项目金额300+1500+180+360+1702510万元n第三步，第三步，计算增算增值额n增值额商品房销售收入扣除项目金额n 400025101490万元n第四步，确定增第四步，确定增值率率n增值率1490251010059.36 n增值率超过扣除项目金额50，未超过100n第五步，第五步，计算土地增算土地增值税税税税额n土地增值税税额增值额40扣除项目金额5n14904025105470.50万元n2.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）（2004）nA、96.75万元 B、97.50万元nC、306.75万元 D、307.50万元n扣除项目金额3700+277.53977.5万元n土地增值额5000-3977.51022.5万元n增值率1022.53977.510026n应纳土地增值税1022.530306.95万元n注意：印花税金是否可以扣除？土地增值税计算举例土地增值税计算举例n例例2 2：一家：一家设在开在开发区的非房地区的非房地产开开发单位，建造并出售位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入了一幢写字楼，取得收入50005000万元，并按税法万元，并按税法规定定缴纳了有关税了有关税费( (营业税税率税税率5%5%，城建税税率，城建税税率7%7%，印花税税率，印花税税率5 5。，教育。，教育费附加征收率附加征收率3%)3%)。该单位位为建此楼支付地建此楼支付地价款价款600600万元，投入的房地万元，投入的房地产开开发成本成本为15001500万元，房地万元，房地产开开发费用用为400400万元，其中：利息支出万元，其中：利息支出240240万元万元( (能能够按按转让房地房地产项目目计算分算分摊并提供金融机构并提供金融机构证明明) )，但比，但比银行的同期同行的同期同类贷款利率款利率计算的利息多出算的利息多出3030万元，其他开万元，其他开发费用用160160万元。另知万元。另知该单位所在地政府位所在地政府规定的房地定的房地产开开发费用的用的计算扣除比例算扣除比例为3%3%。请计算算该单位出售写字楼位出售写字楼应缴纳土地增土地增值税税税税额是多少是多少? ? 土地增值税计算举例土地增值税计算举例n(1)转让收入=5000(万元) n(2)扣除项目金额：n取得土地使用权支付的地价款=600(万元)n建造房地产的开发成本=1500(万元)n建造房地产的开发费用 =(240-30)+(600+1500)3%=273(万元)n与转让项目有关的税金=50005%(1+7%+3%)+50005=277.5(万元)n扣除项目金额合计=600+1500+273+277.5=2650.5(万元)n(3)增值额=5000-2650.5=2349.5(万元)n(4)增值额与扣除项目金额的比率=2349.5/2650.5100%89%n(5)应纳土地增值税税额n应纳税额=2349.540%-2650.55%=807.275(万元)n【例题步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80。n要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）n（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。n（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。n（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。n（4）略。n【答案】n（1）营业税、城建税和教育费附加（8050）5%（17%3%）1.65（万元）n（2）印花税800.05%0.04（万元）n（3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元）n增值额8057.6922.31（万元）n增值率22.31/57.6938.67%50%n土地增值税22.3130%6.69（万元）税款计算典型案例税款计算典型案例n1、商品房整体、商品房整体销售售n某房地某房地产开开发公司出售房地公司出售房地产收入收入为160万元，万元，经税税务机关机关认定的扣除定的扣除项目金目金额为50万元。万元。请计算算该单位位应纳的土地增的土地增值税税税税额。n答案：答案：p第一步，第一步，计算增算增值额:n16050110(万元万元)p第二步，第二步，计算增算增值额占扣除占扣除项目金目金额的的%:n11050100%220%p第三步，第三步，计算算应纳税税额:n11060%5035%6617.548.5(万元万元)n该单位位应纳的土地增的土地增值税税为48.5万元。万元。税款计算典型案例税款计算典型案例n2、成片开、成片开发，分，分块销售售n某房某房产开开发公司建造小区出售，共建造十五公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼商品楼用于居住，用于居住，现已全部竣工，可售已全部竣工，可售总建筑面建筑面积为60000平平方米，方米，总投投资费用用(扣除扣除项目目)如下。如下。200年年9月份售出月份售出了了3栋商品楼，建筑面商品楼，建筑面积为12000平方米，售价平方米，售价为960万万元，元，销售税金售税金53万元。万元。请计算算该房房产开开发公司公司200年年9月份月份应缴纳的土地增的土地增值税税税税额。n投投资费用：用：购耕地耕地90亩180万元；万元；缴纳耕地占用税耕地占用税27万元；万元；十五十五栋商品楼造价商品楼造价1,680万元；万元；副食店、副食店、百百货店店20万元；万元；补偿费85万元；万元；幼儿园幼儿园20万元；万元；供水供水设施施30万元；万元；公共公共厕所所(四个四个)15万元；万元；公用公用自行自行车棚棚(四个四个)20万元；万元；园林园林绿化化20万元。合万元。合计金金额2097万元。万元。税款计算典型案例税款计算典型案例n答案：答案：n第一步，第一步，计算增算增值额p允允许扣除扣除项目金目金额(出售商品房部分的建筑面出售商品房部分的建筑面积全部商品房全部商品房的建筑面的建筑面积)全部扣除全部扣除项目的金目的金额(1200060000)20970.22097419.4(万元万元)p增增值额960419.4540.6(万元万元)n第二步，第二步，计算增算增值额占扣除占扣除项目金目金额的比例的比例p增增值率率540.6419.4100%128.90%n第三步，第三步，计算算应纳税税额p该房房产开开发公司的增公司的增值额占扣除占扣除项目金目金额的百分比的百分比为128.90%，适用第三，适用第三级次次50%的税率，速算扣除率的税率，速算扣除率为15%p540.650%419.415%270.362.91207.39(万元万元)n该房房产开开发公司公司200年年9月月应缴纳的土地增的土地增值税税税税额为207.39万元万元税款计算典型案例税款计算典型案例n3、竣工前整体、竣工前整体销售售n某房产开发公司建设一栋商品楼住宅，尚未竣工，就已售给一外单位，合同售价为450万元，商品楼预算成本费用为180万元；三个月后，商品楼建成交付使用，实际成本费用为215万元。请计算该公司应缴纳的土地增值税税额。n此例题先按预算成本计算应纳土地增值税额，然后再按实际成本进行清算。n第一步，第一步，计算增算增值额p用用预算成本算成本计算增算增值额为：450180270(万元万元)p用用实际成本成本计算增算增值额为：450215235(万元万元)n第二步，第二步，计算增算增值额占扣除占扣除项目金目金额的的%p用用预算成本算成本计算算为：270180100%150%p用用实际成本成本计算算为：235215100%109.3%n第三步，第三步，计算算应纳税税额p该房房产开开发公司增公司增值额占扣除占扣除项目金目金额的百分比用的百分比用预算成本算成本计算算为150%，用，用实际成本成本计算算为109.3%，均适用于第三，均适用于第三级次次50%的税率，速算扣除率的税率，速算扣除率为15%。p1.用用预算成本算成本计算算应预缴税税额为：27050%18015%13527108(万元万元)p2.用用实际成本成本计算算应纳税税额为：23550%21515%117.532.2585.25（万元）（万元）p3清算土地增清算土地增值税税=85.2510822.75(万元万元)n该房房产开开发公司公司签订合同售房合同售房时按商品房按商品房预算成本算成本计算算应预缴土地增土地增值税税为108万元；商品房竣工后，按万元；商品房竣工后，按实际成本成本计算算应退土地增退土地增值税税22.75万元。万元。4、【关系加分摊型计算方法归纳关系加分摊型计算方法归纳】用公式表示：用公式表示：扣除项目金额扣除项目金额= =扣除项目的总金额扣除项目的总金额转让比例转让比例n【例例题计算算题】位于市区的某国有工位于市区的某国有工业企企业利用厂区空地建造写字利用厂区空地建造写字楼，楼，2007年年发生的相关生的相关业务如下：如下：n（1）按照国家有关）按照国家有关规定定补交土地出交土地出让金金4000万元，万元，缴纳相关税相关税费160万元；万元；n（2）写字楼开）写字楼开发成本成本3000万元，其中装修万元，其中装修费用用500万元；万元；n（3）写字楼开）写字楼开发费用中的利息支出用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构万元（不能提供金融机构证明）；明）；n（4）写字楼竣工）写字楼竣工验收，将收，将总建筑面建筑面积的的1/2销售，售，签订销售合同，取售合同，取得得销售收入售收入6500万元；将另外万元；将另外1/2的建筑面的建筑面积出租，当年取得租金收出租，当年取得租金收入入15万元。万元。n（其他相关（其他相关资料：料：该企企业所在省所在省规定，按土地增定，按土地增值税税暂行条例行条例规定定的高限的高限计算扣除房地算扣除房地产开开发费用。）用。）n要求：根据上述要求：根据上述资料，按下列序号料，按下列序号计算回答算回答问题，每，每问需需计算出合算出合计数：数：n（1）企）企业计算土地增算土地增值税税时应扣除的取得土地使用扣除的取得土地使用权所支付的金所支付的金额；n（2）企）企业计算土地增算土地增值税税时应扣除的开扣除的开发成本的金成本的金额；n（3）企）企业计算土地增算土地增值税税时应扣除的开扣除的开发费用的金用的金额；n（4）企）企业计算土地增算土地增值税税时应扣除的有关税金；扣除的有关税金；n（5）企）企业应缴纳的土地增的土地增值税；税；n（6）企）企业应缴纳的的营业税、城市税、城市维护建建设税和教育税和教育费附加；附加；n（7）企）企业应缴纳的房的房产税。（税。（2008年）年）n【答案及解析答案及解析】这是近年土地增是近年土地增值税的命税的命题风格，本格，本题考核了完工考核了完工项目已售与未售的成本分目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增，也考到了土地增值税与税与营业税、城建税、城建税和教育税和教育费附加、印花税的关系。附加、印花税的关系。n（1）应扣除的土地使用扣除的土地使用权扣除扣除额=（4000+160）12=2080（万元）（万元）n（2）应扣除的开扣除的开发成本扣除成本扣除额=300012=1500（万元）（万元）n（3）应扣除的开扣除的开发费用扣除用扣除额=（4160+3000）10%12=358（万（万元）元）n（4）应扣除的相关税金扣除的相关税金=65005%（1+7%+3%）+65000.5=357.5+3.25=360.75（万元）（万元）n当当题目中出目中出现“合同合同”字字样，就要考，就要考虑印花税。印花税。这是本是本题的主要陷的主要陷阱之所在。阱之所在。n（5）应扣除的扣除的费用用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）（万元）n增增值比例比例=（6500-4298.75）4298.75100%=2201.25/4298.75100%=51.21%n适用适用40%的税率，速算扣除系数的税率，速算扣除系数5%。n应纳土地增土地增值税税额=2201.2540%-4298.755%=665.56（万元）（万元）n（6）企）企业应缴纳的的营业税、城市税、城市维护建建设税和教育税和教育费附加附加n=（6500+15）5%（1+7%+3%）=325.75（1+7%+3%）=358.33（万元）（万元）n（7）应纳房房产税税=1512%=1.8（万元）。（万元）。税收优惠n1、纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。n2、对个人转让房地产(自用住房)，凡居住满5年或以上的，免征；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不优惠。n3、因国家建设需要依法征用收回的房地产，免征n4、1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征。 n举例：n1.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）（2004）nA、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，减半征收土地增值税nB、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税nC、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税nD、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税n2.下列各项中，符合土地值税有关规定的有（）（2005）nA.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税nB.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税nC.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税nD.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税n3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免于征收土地增值税。（） n下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有()。（2006）nA.国家机关转让自用的房产nB.税务机关拍卖欠税单位的房产nC.对国有企业进行评估增值的房产nD.因为国家建设需要而被政府征用的房产征收管理与纳税申报1 1、纳纳税税申申报报。土土地地增增值值税税的的纳纳税税人人应应在在转转让让房房地地产产合合同同签签订订后后的的7 7日日内内，到到房房地地产产所所在在地地主主管管税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报。报。2 2、纳税地点。、纳税地点。n纳税人是法人的税人是法人的n转让的的房房地地产座座落落地地与与其其机机构构所所在在地地或或经营地地一一致致的的，在在办理理税税务登登记地地纳税税；如如果果不不一一致致的的，在在在在房房地地产座座落落地地纳税税n纳税人是自然人的：税人是自然人的：n如如果果转让的的房房地地产座座落落地地与与居居住住地地一一致致的的，在在居居住住地地纳税税；如如果果转让的的房房地地产座座落落地地与与居居住住地地不不一一致致的的，在在办理理过户手手续所在地的申所在地的申报纳税。税。房地产开发企业土地增值税的清算n2006年12月28日发布n国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土土地增地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知n（国税发2006187号）n2007.2.1开始执行n“预征征”制度改制度改变的背景的背景n清算制度的清算制度的实施施“预征预征”制度改变的背景制度改变的背景n(一一)预征的法律依据征的法律依据n土地增土地增值税税暂行条例行条例实施施细则第十第十六条明确六条明确规定：定：纳税人在税人在项目全部竣工目全部竣工结算前算前转让房地房地产取得的收入，由于涉取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增算土地增值税，可以税，可以预征土地增征土地增值税，税，待待该项目全部竣工、目全部竣工、办理理结算后再算后再进行行清算，多退少清算，多退少补。“预征预征”制度改变的背景制度改变的背景n（二）（二）“预征征”制度制度:p1、预征范征范围：不包括：不包括转让上无房屋的土地使用上无房屋的土地使用权以以及及转让已使用的房屋。已使用的房屋。p2、预征率：根据楼征率：根据楼盘上一个年度的上一个年度的销售售额度估算，度估算，每年年初按最低每年年初按最低1%的的额度度进行行预征。征。p3、预征征时间：在：在项目目销售面售面积不到不到85%的的时候，候，预征土地增征土地增值税税(各地税率不同，北京各地税率不同，北京为销售收入的售收入的1%)，等，等销售超售超过85%后再清算后再清算补足。足。n（三）（三）“预征征”制度改革的背景制度改革的背景:p1、预征制度征制度给偷逃土地增逃土地增值税留下了巨大空税留下了巨大空间。p2、土地增、土地增值税税预征征给开开发商商带来的来的资金金压力很大。力很大。“预征预征”制度改变的背景制度改变的背景n（四）（四）预征的征的计算算n计算公式算公式=收入收入额预征率征率n（五）（五）纳税税时间、地点、地点纳税人必税人必须于取得于取得转让(预售售)房屋收入的房屋收入的次月次月15日前日前,向房地向房地产所在地地方税所在地地方税务机关申机关申报、预交土地增交土地增值税。税。清算制度的实施n（一）清算（一）清算单位位p房地房地产开开发项目目为单位位进行清算，行清算，对于分期开于分期开发的的项目，以分目，以分期期项目目为单位清算。位清算。p开开发项目中同目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，包含普通住宅和非普通住宅的，应分分别计算增算增值额。n注意注意1：明确：明确规定定项目清算目清算单位位p以什么以什么为清算清算单位是涉及税收位是涉及税收负担大小的关担大小的关键。如果将增。如果将增值额较大的清算大的清算单位和位和较小的合并清算，小的合并清算，则可以降低税可以降低税负；如；如果分开清算，果分开清算，则增增值额较大的开大的开发项目目纳税多，税多，总的的纳税税负担担会增加。税法会增加。税法还规定，普通定，普通标准住宅增准住宅增值额不超不超过20%的，可的，可以享受免税以享受免税优惠，但要求分开核算，否惠，但要求分开核算，否则不能免税。不能免税。清算制度的实施n注意注意2：普通住宅的：普通住宅的认定，一律按省政府定，一律按省政府转发国国务院院办公公厅转发建建设部等部部等部门关于做好关于做好稳定住房价格工作意定住房价格工作意见的通知的通知中明确普通住房中明确普通住房的的标准准执行。行。n具体具体标准准:住宅小区建筑容住宅小区建筑容积率在率在1.0以上、以上、单套住房套内建筑面套住房套内建筑面积120平方米以下或平方米以下或单套建套建筑面筑面积144平方米以下、平方米以下、实际成交价格低于同成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。倍以下。清算制度的实施n举例：某房地例：某房地产开开发公司开公司开发商住混合楼商住混合楼项目，商目，商业项目面目面积1000平方米，普通平方米，普通标准住宅面准住宅面积为5000平方米，合平方米，合计6000平方米。平方米。该混合楼混合楼项目土地成本目土地成本为120万元，房屋开万元，房屋开发成本成本600万元，其他万元，其他费用按比例扣除。假如用按比例扣除。假如该商商业项目收入目收入为500万元，普通万元，普通标准住宅准住宅收入收入为500万元，合万元，合计1000万元。万元。营业税金及附加税金及附加55万元。万元。n（1）商）商铺和住宅合并一个和住宅合并一个单位位计算土地增算土地增值税：扣除税：扣除项目目土地成本房屋开土地成本房屋开发成本成本费用扣除用扣除10%加加计扣除扣除20%税金税金120600（120600）10%（120600）20%55991（万元）。（万元）。n增增值额收入扣除收入扣除项目（目（500500）9919（万元）。（万元）。增增值率增率增值额扣除扣除项目目100%9991100%0.9%.低于低于50%，适用，适用30%的税率。的税率。应纳的土地增的土地增值税：税：930%2.7（万元）（万元）。清算制度的实施n（2）将普通住宅和商）将普通住宅和商铺分分为两个清算两个清算单位位计算土地增算土地增值税（按面税（按面积分分摊成本成本费用）：普通用）：普通标准住宅扣除准住宅扣除项目目为1205000600060050006000（100500）30%27.5807.5（万元）。（万元）。增增值额500807.5307.5（万元），无增（万元），无增值额不不纳税。税。n商商业扣除扣除项目目1201000600060010006000（20100）30%27.5183.5（万元）；增（万元）；增值额500183.5316.5（万元）；增（万元）；增值率率316.5183.5100%172%，适用，适用50%的税率；商的税率；商业项目目应纳土地增土地增值税税316.550%183.515%130.725（万元）。（万元）。n计算算结果可知，将商果可知，将商铺和住宅合并和住宅合并计算土地增算土地增值税税为2.7万元，万元，分开分开计算算则应纳税税130多万元。多万元。n（二）清算的条件（二）清算的条件n清算分清算分为“自行清算自行清算”和和“要求清算要求清算”两两种种n1.应进行土地增行土地增值税税“自行清算自行清算”的三种情况：的三种情况：n房地房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的；售的；n整体整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的；目的；n直接直接转让土地使用土地使用权的。的。n2.“要求清算要求清算”的情况n符合下列情形之一的，主管税符合下列情形之一的，主管税务机关可要求机关可要求纳税人税人进行行土地增土地增值税清算：税清算：n已竣工已竣工验收的房地收的房地产开开发项目，已目，已转让的房地的房地产建建筑面筑面积占整个占整个项目可售建筑面目可售建筑面积的比例在的比例在85%以上，或以上，或该比例比例虽未超未超过85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已已经出租出租或自用的；或自用的；n取得取得销售（售（预售）售）许可可证满三年仍未三年仍未销售完售完毕的；的；n申申请注注销税税务登登记但未但未办理土地增理土地增值税清算手税清算手续的；的；n省税省税务机关机关规定的其他情况。定的其他情况。（三）纳税人办理清算手续时间:n应进行土地增行土地增值税清算的税清算的项目，目，纳税人税人应当在当在满足条件之日起足条件之日起90日内到主管税日内到主管税务机关机关办理清理清算手算手续。nn税税务机关可要求机关可要求纳税人税人进行土地增行土地增值税清算的税清算的项目，由主管税目，由主管税务机关确定是否机关确定是否进行清算；行清算；对于确定需要于确定需要进行清算的行清算的项目，由主管税目，由主管税务机关机关下达清算通知，下达清算通知，纳税人税人应当在收到清算通知之当在收到清算通知之日起日起90日内日内办理清算手理清算手续。（。（规程第十一条）程第十一条）（四）清算程序n1、填写土地增、填写土地增值税清算申税清算申报表表计算算应纳税税额n2、提交申提交申请及相关的及相关的资料料n3、经税税务机关机关审核后，按照核后，按照审核核结果果补（退）税款。（退）税款。n计算算应补（退）税（退）税额公式：公式：清算清算应补（退）土地增（退）土地增值税税税税额应纳税税额已已预征税征税额n（五）非直接（五）非直接销售和自用房地售和自用房地产的收入确定的收入确定n1.将开将开发产品用于品用于职工福利、工福利、奖励、励、对外投外投资、分配、分配给股股东或投或投资人、抵人、抵偿债务、换取其他取其他单位和个人的非位和个人的非货币性性资产等，等，发生所有生所有权转移移时应视同同销售房地售房地产,其收入其收入按下列方法和按下列方法和顺序确序确认：n按本企按本企业在同一地区、同一年度在同一地区、同一年度销售的同售的同类房地房地产的的平均价格确定；平均价格确定；n由主管税由主管税务机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同类房地房地产的市的市场价价格或格或评估价估价值确定。确定。n2.将开将开发的部分房地的部分房地产转为企企业自用或用于出租等商自用或用于出租等商业用用途途时，如果，如果产权未未发生生转移，不征收土地增移，不征收土地增值税，在税税，在税款清算款清算时不列收入，不扣除相不列收入，不扣除相应的成本和的成本和费用。用。n（六）土地增（六）土地增值税的扣除税的扣除项目目n1.扣除取得土地使用扣除取得土地使用权所支付的金所支付的金额、房地、房地产开开发成本、成本、费用及与用及与转让房地房地产有关税金，有关税金，须提供合法有效凭提供合法有效凭证；不；不能提供合法有效凭能提供合法有效凭证的，不予扣除。的，不予扣除。n2.房地房地产开开发企企业办理土地增理土地增值税清算所附送的前期工程税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程、建筑安装工程费、基、基础设施施费、开、开发间接接费用的凭用的凭证或或资料不符合清算要求或不料不符合清算要求或不实的，地方税的，地方税务机关可参照当机关可参照当地建地建设工程造价管理部工程造价管理部门公布的建安造价定公布的建安造价定额资料，料，结合合房屋房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四构、用途、区位等因素，核定上述四项开开发成本的成本的单位面位面积金金额标准，并据以准，并据以计算扣除。具体核定方法由省算扣除。具体核定方法由省税税务机关确定。机关确定。n3.开开发建造的与清算建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会目配套的居委会和派出所用房、会所、停所、停车场（库）、物）、物业管理管理场所、所、变电站、站、热力站、水力站、水厂、文体厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通通讯等公共等公共设施，按以下原施，按以下原则处理：理：n建成后建成后产权属于全体属于全体业主所有的，其成本、主所有的，其成本、费用可以用可以扣除；扣除；n建成后无建成后无偿移交移交给政府、公用事政府、公用事业单位用于非位用于非营利性利性社会公共事社会公共事业的，其成本、的，其成本、费用可以扣除；用可以扣除；n建成后有建成后有偿转让的，的，应计算收入，并准予扣除成本、算收入，并准予扣除成本、费用。用。n4.房地房地产开开发企企业销售已装修的房屋，其装修售已装修的房屋，其装修费用可以用可以计入房地入房地产开开发成本。成本。n5.属于多个房地属于多个房地产项目共同的成本目共同的成本费用，用，应按清算按清算项目可目可售建筑面售建筑面积占多个占多个项目可售目可售总建筑面建筑面积的比例或其他合理的比例或其他合理的方法，的方法，计算确定清算算确定清算项目的扣除金目的扣除金额。n（七）土地增（七）土地增值税清算税清算应报送的送的资料料n清算土地增值税书面申请、纳税申报表；n项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；n其他资料（八）土地增值税的核定征收n出出现下列情形，税下列情形，税务机关可以参照与其开机关可以参照与其开发规模模和收入水平相近的当地企和收入水平相近的当地企业的土地增的土地增值税税税税负情情况，按不低于况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增征率的征收率核定征收土地增值税：税：p1.依照法律、行政法依照法律、行政法规的的规定定应设置但未置但未设置置账簿的；簿的；p2.擅自擅自销毁账簿或者拒不提供簿或者拒不提供纳税税资料的；料的；p3.虽设置置账簿，但簿，但账目混乱或者成本目混乱或者成本资料、收入凭料、收入凭证、费用凭用凭证残缺不全，残缺不全，难以确定以确定转让收入或扣除收入或扣除项目金目金额的；的；p4.符合土地增符合土地增值税清算条件，未按照税清算条件，未按照规定的期限定的期限办理清算手理清算手续，经税税务机关机关责令限期清算，逾期仍不清算的；令限期清算，逾期仍不清算的；p5.申申报的的计税依据明税依据明显偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。（九）清算后再转让房地产的处理n在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。n单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积（十）土地增值税清算中要注意的事项（十）土地增值税清算中要注意的事项n1、印花税扣除常、印花税扣除常见错误做法：在做法：在计算扣除算扣除额时，将印，将印花税作花税作为“与与转让房地房地产有关的税金有关的税金”进行扣除，造行扣除，造成了印花税的重复扣除。成了印花税的重复扣除。n2、评估估费用扣除常用扣除常见错误做法做法：将：将评估估费用一律用一律计入入扣除扣除项目。目。n3、利息支出扣除常、利息支出扣除常见错误做法：将利息支出一律做法：将利息支出一律计入入扣除扣除项目。目。n4、代收、代收费用扣除常用扣除常见错误做法：将代收做法：将代收费用一律用一律计入入扣除扣除项目予以扣除，在加目予以扣除，在加计20扣除扣除时，未从，未从计算的算的基数中剔除。基数中剔除。（十）土地增值税清算中要注意的事项（十）土地增值税清算中要注意的事项n5、计算算转让部分的土地面部分的土地面积所占比例常所占比例常见错误做法：做法：许多纳税人在成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产，在分项目清算土地增值税时，要分别确定“取得土地使用权所支付的金额”这一扣除项目，少数纳税人往往以转让部分的土地面积占土地使用权证上标注的土地总面积之比计算分摊。这种做法会导致少计算扣除“取得土地使用权所支付的金额”。n6、公共、公共设施的成本施的成本费用扣除常用扣除常见错误做法：做法：将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。n7、将房地将房地产用于用于对外捐外捐赠常常见错误做法：做法：认为对外捐赠是一种无偿行为，因此在计算土地增值税时，一律不计收入，不申报缴纳土地增值税。n8、将房地将房地产开开发产品品转作固定作固定资产常常见错误做法：做法：一律视同销售，确认收入，计算土地增值税。n9、进行房地行房地产的交的交换常常见错误做法：做法：交换双方都不确认收入，不缴纳土地增值税。n10、以房地以房地产作价入股作价入股进行投行投资或或联营常常见错误做法：做法：一律不缴纳土地增值税。n11、普通普通标准住宅与其他住宅征免税界准住宅与其他住宅征免税界线的划分的划分错误做法：做法：纳税人建造普通标准住宅与其他住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。n本节逻辑结构图84土地增值税的税收筹划土地增值税土地增值税的税收筹划的税收筹划利用利息支出扣除进行筹划不同增值率的房产是否合并的筹划有关房产销售中代收费用的筹划利用税收优惠政策进行筹划85一、土地增值税筹划的政策要点土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）合理、合法增加可扣除项目，降低增值额；（二）不同增值率房产是否合并的筹划；（三）有关房产消费中代收费用的筹划；（四）利用相关的税收优惠政策。86二、利用利息支出扣除进行筹划（一）政策依据与筹划思路1.政策依据根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除：u凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。即：房地产开发费用允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5%以内）；u凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。即：房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（10%以内）87二、利用利息支出扣除进行筹划2.筹划思路依据税法规定计算利息支出节税点，通过实际可扣除利息与利息支出节税点的比较，选择最佳方案。u如果允许扣除的利息大于利息支出节税点，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；u如果允许扣除的利息小于利息支出节税点，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明以增加扣除项目金额。88二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例1.具体案例房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，请问如何通过利息扣除为该公司进行土地增值税的筹划呢？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？假设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。二、利用利息支出扣除进行筹划（二）具体案例2.筹划思路该公司的利息扣除节税点为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（10%5%）（6001000）5%80（万元）u当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除。u当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万30%（X+YA5.5%X5.5%Y5.5%Y）+5.5%Y时，即Y0.0971A，XY1.3819A时，提高价格才能增加收益。新增的土地增值税新增的营业税104（一）政策依据与筹划思路五、利用税收优惠政策进行筹划u如果通过增加可扣除项目金额达到增加收益的目的，则只有当节省的税收高于或等于增加的可扣除项目金额，企业才可获益。企业节省的税收即是企业未增加可扣除项目时需要缴纳的土地增值税：30%（XA5.5%X）设增加的可扣除项目金额为B，则30%（XA5.5%X）B由于此时的X1.2848（AB），代入上式，解得B0.07143X即：如果使增值率等于20%的可扣除项目金额数与原可扣除项目金额的差额小于售价的7.143%时，可通过增加可扣除项目金额使企业增加收益。105（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划1.具体案例某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1800万元至1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，（1）如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？（2）如果企业拟将房价定于1850元，企业如何筹划才能增加利润？106（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划2.筹划思路u使房价在同行业中较低，又能获得最佳利润的筹划方法是：计算除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200900（200900）10%（200900）20%1430（万元）如果公司要享受起征点优惠，则最高售价应为:14301.28481837.264（万元）此时企业获利为：1837.26414301837.2645.5%306.2（万元）因此，当价格定在1800至1837.264之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。107（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划如果公司要适当提高售价，则提高后的总房价至少要超过1976.117万元（14300.09711837.264），提价才会增加总收益。所以，当同行业的房价在1800万至1900万之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格；如果公司能以高于1976.117万元的价格出售商品房，所获利润将会进一步增加。108（二）具体案例五、利用税收优惠政策进行筹划u在既定房价的前提下，增加企业利润的筹划方法是：如果能将企业的增值额限制在20%以内，企业可免征土地增值税。此时企业的可扣除项目金额应为：（1850A）/A100%20%解得A1541.67（万元）企业可增加的扣除项目金额为：1541.671430111.67（万元）由于111.67/18500.060360.07143，企业可通过增加扣除项目金额的方式增加收益。109（三）分析评价五、利用税收优惠政策进行筹划对土地增值税的优惠政策还应掌握下列几点：n因国家建设需要而被政府征用、收回的房产，免税；n对个人转让自用住房的税收优惠。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；凡居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。n本节逻辑结构图110房产税的税收筹划房产税的房产税的税收筹划税收筹划利用选址进行筹划合理确定房产原值进行筹划投资联营和融资租赁房产的筹划用足税收优惠政策111一、房产税筹划的政策要点房产税是指以房产为征税对象，依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。房产税的筹划主要围绕以下几个方面进行：（一）利用选址进行筹划；（二）合理确定房产原值进行筹划；（三）投资联营和融资租赁房产的筹划；（四）用足税收优惠政策。112二、利用选址进行筹划（一）政策依据与筹划思路税法规定：房产税仅就位于城市、县城、建制镇、工矿区的房产，依据房产余值或房产租金收入征收。除上述范围外的房产，无论是经营自用还是对外出租，均不征房产税；同时，也无须缴纳城镇土地使用税，城建税按最低档的税率1%计算征税。113二、利用选址进行筹划（二）具体案例某服装厂新建于2008年初，在工厂筹建时，该厂负责人就考虑到房产税、城镇土地使用税等的税收筹划问题，将厂址选在离镇不远的农村，该厂拥有土地面积3万平方米，房产原值40万元，2008年缴纳的增值税为36万元，请计算由于将厂址定在农村，给企业带来的节税额。（该镇土地使用税的征收标准为1元/平方米，房产原值减除比例为30）1.具体案例114二、利用选址进行筹划（二）具体案例由于该厂将厂址选在农村，该企业就无须缴纳房产税、城镇土地使用税、城建税按最低税率1%征收。所以，节省的房产税为：400000（130%）1.2%3360（元）节省的城镇土地使用税为：30000130000（元）节省的城建税为：360000（5%1%）14400（元）合计节税47760元（33601440030000）。2.案例解析115三、合理确定房产原值进行筹划（一）政策依据与筹划思路税法规定：自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%30%后的余额（减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定）。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。116三、合理确定房产原值进行筹划（二）具体案例1.具体案例某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：15000（130%）1.2%126（万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。该企业感到税负沉重，请问能否为该企业进行适当的筹划，降低其税负呢？117三、合理确定房产原值进行筹划（二）具体案例2.筹划思路u如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。u经估算，除厂房、办公用房外的建筑物的造价为3000万元左右，独立出来后，每年可以少缴房产税：3000（130%）1.2%25.2（万元）118四、投资联营和融资租赁房产的筹划（一）政策依据与筹划思路u税法规定，对投资联营房产，如果投资者参与投资利润分红、共担风险，按房产余值作为计税依据计征房产税；u以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入作为计税依据计征房产税；u对融资租赁房屋计征房产税时，以房屋余值而不是以租金收入作为计税依据。119四、投资联营和融资租赁房产的筹划（二）具体案例东方制药有限公司，2007年初将自己拥有的原值为150万元的A厂房以融资租赁的方式租给一家制药公司，租赁期为1年，每月租赁费为3万元；将另一厂房B原值150万元与建南制药公司投资联营，双方在合同中明确规定投资者每月可取得收入3万元，不参与投资利润分红、共担风险。据此，计算东方制药公司全年应纳的房产税。1.具体案例120四、投资联营和融资租赁房产的筹划（二）具体案例2.案例解析u融资租赁厂房，应按厂房的余值（扣除比例假设为30%），从价计征，所以该部分应纳的房产税为：150（130%）1.2%1.26（万元）u将厂房用于投资联营，但收取固定收入，不参与投资利润分红、共担风险的，以固定收入按租金计征房产税，应纳房产税为：312%124.32（万元）u合计两项应纳的房产税总额为：1.26+4.32=5.58（万元）121五、用足税收优惠政策关于减免房产税的主要规定有：u国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；u由国家财政拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税（企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产可以比照执行）；u宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税；u非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；u有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋；u个人所有非营业用的房产；u房屋大修停用半年以上的，在大修理期间可以暂免征房产税；企业停产、撤销后其房产闲置不用的，可以暂免征收房产税；u按照政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征收房产税；122五、用足税收优惠政策关于减免房产税的主要规定有：u在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋，在施工期间可以免征房产税；u对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税；u对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税；u从2001年起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；u对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。