物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun1第六章租赁管理第六章租赁管理物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun2第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念（一）物业租赁的概念通通常常意意义义的的物物业业租租赁赁指指的的是是房房屋屋租租赁赁。房房屋屋租租赁赁，是是指指公公民民、法法人人或或其其他他组组织织作作为为出出租租人人将将其其拥拥有有所所有有权权的的房房屋屋，出出租租给给承承租租人人使使用用，由由承租人向出租人支付租金的行为。承租人向出租人支付租金的行为。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun3第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述房屋租赁的含义有以下两点：房屋租赁的含义有以下两点：1、出租人必须是房屋所有权人。、出租人必须是房屋所有权人。所有权人可以是自然人，也可以是法人；所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人；可以是所有权人自己，也可以是共有人；可以是经所有权人委托的代理人，或按可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。照法定程序指定的代管人。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun4第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述房屋租赁的含义有以下两点：房屋租赁的含义有以下两点：2、出出租租人人将将房房屋屋出出租租给给承承租租人人使使用用，包包括括给给承承租租人人居居住住或或从从事事经经营营活活动动，也也包包括括利利用用自自有有房房屋屋以以联联营营、承承包包经经营营、入入股股经经营营或或合合作作经经营营等等名名义义出出租租或转租房产。或转租房产。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun5（二）房屋租赁的特点（二）房屋租赁的特点1、房屋租赁不转移房屋的所有权、房屋租赁不转移房屋的所有权 房房屋屋租租赁赁只只转转移移房房屋屋权权属属中中的的使使用用权权，不不转转移移房屋的所有权。房屋的所有权。2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁双方都必须是符合法律规定的责任人物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun63、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。约双方有偿、互惠互利的关系。由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。（我国法律规式合同，而且是法定要式合同。（我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。）记备案。）物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun75、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁作为一种民事法律行为，对其主体租赁租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：双方都有相应的法律要求。其表现为：A、租赁双方必须具有民事行为能力；、租赁双方必须具有民事行为能力；B、出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托、出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；人或法定代管人； C、要求承租人遵守法律限制承租的要求。、要求承租人遵守法律限制承租的要求。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun8二、物业租赁的分类二、物业租赁的分类（一）按房屋所有权的性质划分（一）按房屋所有权的性质划分1、公房租赁、公房租赁2、私房租赁、私房租赁物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun91、公房租赁、公房租赁 公有房屋的所有权是国家，但在租赁关公有房屋的所有权是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理，按我国管理体制公房又分为具体管理，按我国管理体制公房又分为直管公房直管公房和和自管公房。自管公房。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun102、私房租赁、私房租赁私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，既包括私有房屋的所有权人，既包括居民个人居民个人，又包括各种类型的又包括各种类型的企业法人企业法人和和机构机构。出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun11第一节物业租赁概述第一节物业租赁概述（二）按房屋租赁期限划分（二）按房屋租赁期限划分1、定期租赁、定期租赁2、自动延期租赁、自动延期租赁3、意愿租赁、意愿租赁物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun121、定期租赁、定期租赁定定期期租租赁赁包包含含确确切切的的起起租租日日期期和和结结束束日日期期。当当期期限限届届满满，租租约约自自动动失失效效而而不不需需要要预预先先声声明明，租租户户必必须须把把物物业业交交还还给给业业主。主。定定期期租租赁赁不不因因业业主主或或租租户户的的死死亡亡而而失失去去法律效力，即所有权益的归属形式不变。法律效力，即所有权益的归属形式不变。定定期期租租赁赁有有确确切切的的终终止止日日期期，如如果果业业主主希希望望通通告告租租户户租租约约期期满满搬搬迁迁，租租约约上上必必须注明截止日期。须注明截止日期。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun132、自动延期租赁、自动延期租赁自动延期租赁又称周期性租赁，除非自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。中止的提前时间可以是一个动续约。中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。月到六个月不等。自动延期租赁可由双方根据协议达成，自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可以依法建立。当物业所有者与承也可以依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。时，协议就达成了。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun143、意愿租赁、意愿租赁意意愿愿租租赁赁就就是是给给租租户户以以时时期期不不确确定定的的物物业业租租用用权权，意意愿愿租租赁赁的的延延续续依依赖赖双双方的意愿。方的意愿。意意愿愿租租赁赁可可以以未未经经提提前前通通知知而而随随意意中中止止，但但一一般般的的做做法法是是提提前前以以书书面面形形式式提出中止租赁的通知。提出中止租赁的通知。意意愿愿租租赁赁关关系系在在双双方方中中的的一一方方死死去去时时自动中止。自动中止。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun15（三）按物业租金的内涵划分（三）按物业租金的内涵划分物物业业使使用用过过程程中中所所发发生生的的费费用用，主主要要由由税税费费、物物业业管管理理费费和和承承租租单单元元内内部部的的能能源源使使用用费费三三部部分分组组成成。按按照照出出租租人人所所收收取取的的租租金金中中是是否否包包含含上上述述费费用用支支出出，通通常常将将物物业业租租金金分分为为毛毛租租、净净租租和和百分比租金百分比租金三种形式。三种形式。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun161、毛租、毛租指出租人收取的租金中，包含了指出租人收取的租金中，包含了 上述三部分上述三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。再另行缴纳任何费用。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun172、净租、净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。等能源使用费。租户除了负担第一种所提及的各项费用外，还要租户除了负担第一种所提及的各项费用外，还要支付物业管理费。支付物业管理费。租户除需支付第二种形式的费用外，还需负责支租户除需支付第二种形式的费用外，还需负责支付房产税、保险费等费用，承担物业维护和修缮付房产税、保险费等费用，承担物业维护和修缮等一切开销。等一切开销。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun183、百分比租金、百分比租金 百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。商业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun19（四）其他划分方式（四）其他划分方式租赁还可以按照房屋的使用用途，将房屋租租赁还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁分为居住用房租赁和非居住用房租按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。租赁。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun20三、物业租赁管理模式三、物业租赁管理模式 物物业业租租赁赁，根根据据业业主主对对物物业业管管理理企企业业委委托托内内容容与与要要求求的的不不同同，物物业业管管理理企企业业有有不同的管理模式。不同的管理模式。 常常见见的的有有包包租租转转租租模模式式、出出租租代代理理模模式式和和委托管理模式委托管理模式。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun21（一）包租转租模式（一）包租转租模式1、具体做法、具体做法物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。物业管理企业再零星出租。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun22（一）包租转租模式（一）包租转租模式2、双方责任及利弊、双方责任及利弊包包租租转转租租模模式式，业业主主不不负负责责物物业业的的租租赁赁，不不承承担市场风险，只收取包租的租金。担市场风险，只收取包租的租金。物物业业管管理理企企业业此此时时既既要要承承担担物物业业的的租租赁赁经经营营，又要负责物业的管理服务工作。又要负责物业的管理服务工作。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun23（二）出租代理模式（二）出租代理模式1、具体做法、具体做法业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。理企业只获得代理佣金，代赁中的管理和服务。理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取理佣金以租金收入的一定比例收取。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun24（二）出租代理模式（二）出租代理模式2、双方责任与利弊、双方责任与利弊物业管出租代理模式，业主同样不负责物业租物业管出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。式。物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，物业管理企业所得到的费用。在经租活动中，物业管理企业所得到的只是佣金。只是佣金。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun25（三）委托管理模式（三）委托管理模式1、具体做法、具体做法业主自己直接负责租赁活动，不让物业管业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责委托物业管理企业负责。这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似，但物业管理企业所面对的不是工作近似，但物业管理企业所面对的不是诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。诸多业主，而是一个业主和诸多承租人。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun262、双方责任及利弊、双方责任及利弊委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。担。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun27四、房屋租赁的行政管理四、房屋租赁的行政管理房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证房屋租赁证。房屋租赁登记备案制度主要内容有：房屋租赁登记备案制度主要内容有：（一）房屋租赁登记备案的一般程序（一）房屋租赁登记备案的一般程序（二）房屋租赁的条件（二）房屋租赁的条件（三）房屋租赁中的违法行为及处罚（三）房屋租赁中的违法行为及处罚物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun28（一）房屋租赁登记备案的一般程序（一）房屋租赁登记备案的一般程序 房屋租赁，出租人和承租人应当签订房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。三步。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun29（一）房屋租赁登记备案的一般程序（一）房屋租赁登记备案的一般程序1、申请、申请 签签订订、变变更更、终终止止租租赁赁合合同同的的，房房屋屋租租赁赁当当事事人人应应当当在在租租赁赁合合同同签签订订后后30日日内内，持持有有关关证证明明文文件件到到市市、县县人人民民政政府府房地产管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门办理登记备案手续。书面租赁合同书面租赁合同房屋所有权证房屋所有权证当事人的合法证件当事人的合法证件城市人民政府规定的其他文件城市人民政府规定的其他文件物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun302、审查、审查（1）审审查查合合同同主主体体是是否否合合格格，即即出出租租人人与与承租人是否具备相应的条件；承租人是否具备相应的条件；（2）审查租赁的客体是否允许出租；）审查租赁的客体是否允许出租；（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备；）审查租赁合同的内容是否齐全、完备；（4）审审查查租租赁赁行行为为是是否否符符合合国国家家及及房房屋屋所所在地人民政府规定的租赁政策；在地人民政府规定的租赁政策；（5）审查是否按规定缴纳了有关税费。）审查是否按规定缴纳了有关税费。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun313、颁证、颁证经经主主管管部部门门审审查查合合格格后后，准准予予登登记记。由由房房地产管理部门核发房屋租赁证。地产管理部门核发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun32（二）房屋租赁的条件（二）房屋租赁的条件有下列情形之一的房屋不得出租；有下列情形之一的房屋不得出租；1.未依法取得未依法取得 房屋所有权证房屋所有权证 的；的；2.司司法法机机关关和和行行政政机机关关依依法法裁裁定定、决决定定查查封封或或者者以以其其他形式限制房地产权利的；他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；4.权属有争议的；权属有争议的；5.属于违章建筑的；属于违章建筑的；6.不符合安全标准的；不符合安全标准的；7.已抵押，未经抵押权人同意的；已抵押，未经抵押权人同意的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun33（三）房屋租赁中的违法行为及处罚（三）房屋租赁中的违法行为及处罚租租赁赁管管理理办办法法规规定定，有有下下列列行行为为之之一一的的，由由县县、市市人人民民政政府府房房地地产产管管理理部部门门对对责责任任者者给给予予行政处罚：行政处罚：1.伪伪造造、涂涂改改房房屋屋租租赁赁证证的的，注注销销其其证证书书，并可以处以罚款；并可以处以罚款；2.不不按按期期申申报报、领领取取房房屋屋租租赁赁证证的的，责责令令限限期补办手续，并可处以罚款；期补办手续，并可处以罚款；3.未未征征得得出出租租人人同同意意和和未未办办理理登登记记备备案案，擅擅自自转转租租房房屋屋的的，其其租租赁赁行行为为无无效效，没没收收其其非法所得，并可以处以罚款。非法所得，并可以处以罚款。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun34第二节租赁管理与租赁方案第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容一、租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。执行过程中和租约期满时共三个阶段。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun35租租约约签签订订前前，租租赁赁管管理理的的主主要要工工作作内内容容包包括括制制定定租租赁赁方方案案与与策策略略、租租户户选选择、租金确定和租约谈判与签约管理。择、租金确定和租约谈判与签约管理。租租约约执执行行中中，租租赁赁管管理理的的主主要要工工作作内内容容是是房房屋屋空空间间交交付付、收收取取租租金金、租租金金调整和租户关系管理。调整和租户关系管理。租租约约期期满满时时，租租赁赁管管理理工工作作则则主主要要集集中中在在租租金金结结算算、租租约约续续期期或或房房屋屋空空间间收收回回管管理理。租租赁赁管管理理过过程程中中，还还始始终终贯穿着物业市场营销工作。贯穿着物业市场营销工作。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun36 二、租赁方案与策略二、租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。租赁方案与策划主要涉及到如下内容：租赁方案与策划主要涉及到如下内容：1、确定可出租面积和租赁方式、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算、编制租赁经营预算 预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的括详细的预期收益估算预期收益估算、允许的空置率水平允许的空置率水平和和经营费用经营费用，这些构成了物业经营管理的量化目，这些构成了物业经营管理的量化目标。标。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun373、定位目标市场、定位目标市场首先，物业的档次决定了其在物业类型市场中首先，物业的档次决定了其在物业类型市场中的所处的位置。的所处的位置。同时，该物业所处区域的商业特征也会影响到同时，该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。租赁对象的构成。4、确定租金方案、确定租金方案物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun385、明确吸引租户的策略、明确吸引租户的策略吸引租户的策略可谓多种多样，主要有吸引租户的策略可谓多种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。宣传手段和租约条款优惠等。宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。性和方便性等。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun39三、租户选择三、租户选择租户选择是租赁管理的核心内容。选择合租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标。价值最大化的目标。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun40三、租户选择三、租户选择 在租户选择中考虑的主要准则是潜在租在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需面积大小及空性和长期盈利的能力、所需面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。的内容。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun41四、租金确定与调整四、租金确定与调整（一）租金的计算单位和所包含的内容（一）租金的计算单位和所包含的内容租租金金常常常常以以每每平平方方米米可可出出租租面面积积为为计计算算基础，通常有毛租金和净租金之分。基础，通常有毛租金和净租金之分。当当使使用用毛毛租租金金的的形形式式出出租租物物业业时时，所所有有的的经经营营费费用用都都应应有有业业主主从从其其所所收收取取的的租租金金中中全全额额支支付付。然然而而，许许多多租租户户喜喜欢欢净净租租金金的的形形式式，也也就就是是说说一一些些物物业业的的经经营营费用由租户直接支付。费用由租户直接支付。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun42 四、租金确定与调整四、租金确定与调整（二）基础租金与附加租金（二）基础租金与附加租金经经营营性性物物业业的的租租金金水水平平，主主要要取取决决于于当当地地房房地地产产市市场场的的状状况况（即即市市场场供供求求关关系系和和在在房房地地产产周周期期中中处处于于过过量量建建设设、调调整整、稳稳定定、发发展展中中的的哪一个阶段）。哪一个阶段）。在在确确定定租租金金时时，一一般般应应首首先先根根据据业业主主希希望望达达到到的的投投资资收收益益率率目目标标和和其其可可接接受受的的最最低低租租金金水水平平（即即能能够够抵抵偿偿抵抵押押贷贷款款还还本本付付息息、经经营营费费用用和空置损失的租金）确定一个基础租金。和空置损失的租金）确定一个基础租金。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun43 四、租金确定与调整四、租金确定与调整（三）租金的调整（三）租金的调整对对于于租租期期较较短短的的租租户户，可可设设定定一一个个租租金金水水平平，在租期中保持不变。在租期中保持不变。如如果果租租户户需需要要再再次次续续租租，需需要要按按照照当当时时的的租租金金水平重新签订租约。水平重新签订租约。对对于于租租期期较较长长的的租租户户（例例如如35年年以以上上），为为保保护护业业主主和和租租户户双双方方的的利利益益，需需要要在在租租约约中中对对租金如何调整作出明确的规定。租金如何调整作出明确的规定。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun44第二节租赁管理与租赁方案第二节租赁管理与租赁方案五、租约谈判与签约管理五、租约谈判与签约管理通通常常情情况况下下，业业主主和和潜潜在在租租户户可可在在事事先先准准备备好好的的适适用用于于所所有有出出租租单单元元的的标标准准租租赁赁合合约约基基础础上上，针针对对某某一一特特定定的的出出租租单单元元就就各各标标准准条条款款和和特特殊殊条条款款进进行行谈谈判判，形形成成一一份份单单独独的的租租约。约。谈谈判判中中双双方方关关注注的的其其他他问问题题包包括括租租金金及及其其调调整整、所所提提供供的的服服务务及及服服务务收收费费、公公共共设设施施如如空空调调、电电梯梯等等使使用用费费用用的的分分担担方方式式、折折让让优优惠等。惠等。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun45第二节租赁管理与租赁方案第二节租赁管理与租赁方案六、租赁管理中的市场营销六、租赁管理中的市场营销市场营销的主要目的是为了吸引潜在的市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。租户，以获取一个理想的出租率。价格优势价格优势物业本身的素质物业本身的素质良好的声誉良好的声誉经济实用经济实用物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun46第三节房屋租赁合同第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征一、房屋租赁合同的概念和法律特征（一）房屋租赁合同的概念（一）房屋租赁合同的概念房房屋屋租租赁赁合合同同是是出出租租人人与与承承租租人人签签订订的的，用用于于明明确确租租赁赁双双方方权权利利义义务务关关系系和和责责任任、以以房房屋屋为为租租赁赁标标的的的的协议，是一种债权合同。协议，是一种债权合同。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun47（二）房屋租赁合同的法律特征（二）房屋租赁合同的法律特征1、双务合同、双务合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。的合同。2、有偿合同、有偿合同有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同付出代价的合同3、诺成合同、诺成合同诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同实践合同是当事人意思表示一致，但还须交付标的是当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。物，合同才能成立的，称为实践合同。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun484、要式合同、要式合同凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同。为要式合同。5、继续性合同、继续性合同房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。而房屋租赁合同属于继续性合同。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun49第三节房屋租赁合同第三节房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款二、房屋租赁合同的基本条款（一）当事人姓名或者名称及住所（一）当事人姓名或者名称及住所（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况（三）（三）租赁用途租赁用途（四）（四）租赁期限租赁期限（五）租金及支付方式（五）租金及支付方式（六）房屋的修缮责任（六）房屋的修缮责任物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun50（三）租赁用途（三）租赁用途租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；同；物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun51（四）租赁期限（四）租赁期限1.出出租租人人应应当当按按照照租租赁赁合合同同规规定定的的期期限限将将出出租租房房屋屋交交给给承承租租人人使使用用，并并保保证证租租赁赁合合同同期期内内承承租租人人的的正正常常使使用用；租租赁赁期期满满后后，出出租人有权收回房屋；租人有权收回房屋； 出出租租人人在在租租赁赁合合同同期期满满前前需需要要收收回回房房屋屋时时，应应当当事事先先征征得得承承租租人人同同意意，并并赔赔偿偿承承租租人人的损失；的损失；物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun52（四）租赁期限（四）租赁期限2.在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同。未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住未定租赁期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般应当准许；承租人有条件搬迁的，应的，一般应当准许；承租人有条件搬迁的，应当搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可给予当搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋。一定期限让其找房或腾退部分房屋。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun53（四）租赁期限（四）租赁期限3.在写字楼等经营性物业租赁时，租赁期限的条在写字楼等经营性物业租赁时，租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约的一段时间。优租户在规定的条件下，有权续约的一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人求，也规定了通知形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金等等。、续约的期限以及租金等等。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun54（四）租赁期限（四）租赁期限4.在在某某些些租租约约的的租租赁赁期期限限条条款款中中还还常常常常包包含含了了允允许许承承租租户户在在支支付付罚罚金金后后可可提提前前终终止止租租约约的的内内容容。有有的的租租约约中中还还有有在在租租约约期期限限到到期期后后给给予予承承租租户户优先购买该物业的权利。优先购买该物业的权利。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun55（七）转租的约定（七）转租的约定 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。租中获得收益。 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。定的终止日期。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun56（八）变更和解除合同的条件（八）变更和解除合同的条件1、房屋租赁合同的变更、房屋租赁合同的变更因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。更合同。出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。变更合同。因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。用途，均可变更合同。租金的增减或支付方式的改变导致协议更改。租金的增减或支付方式的改变导致协议更改。由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun57（八）变更和解除合同的条件（八）变更和解除合同的条件2、租赁合同、租赁合同 的终止的终止（1）自然终止）自然终止租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同自然终止的情况包括：a.租赁合同到期，租赁合同到期，合同自然终止，承租人需要继续租用的，应当在合同自然终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；新签订租赁合同；b.符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；款的；c.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；d.当事人协商一致的。当事人协商一致的。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun58（八）变更和解除合同的条件（八）变更和解除合同的条件2、租赁合同、租赁合同 的终止的终止（2）人为终止）人为终止 人为终止主要是指租赁双方人为的因素而使合人为终止主要是指租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。与承租人的人为因素而使合同终止。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun59（九）租赁双方的权利与义务（九）租赁双方的权利与义务1、出租人的权利与义务、出租人的权利与义务出租人的权利：有按期收取租金的权利；有监出租人的权利：有按期收取租金的权利；有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；有督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；有依法收回出租房屋的权利；有向用户宣传、贯依法收回出租房屋的权利；有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。定等权利。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun60（九）租赁双方的权利与义务（九）租赁双方的权利与义务 出租人的义务：有按照合同规定提供房屋给承租出租人的义务：有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；有保障承租人合法使用房屋的义人使用的义务；有保障承租人合法使用房屋的义务；有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备务；有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；有组织住户、依靠群设施进行正常维修的义务；有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。务。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun612、承租人的权利与义务、承租人的权利与义务承承租租人人的的权权利利：有有按按照照租租约约所所列列的的房房屋屋、规规定定的的用用途途使使用用房房屋屋的的权权利利；有有要要求求保保障障房房屋屋安安全全的的权权利利；出出租租房房屋屋出出售售时时，有有优优先先购购买买权权；有有对对物物业业管管理理状状况况进进行行监监督督、建建议议的的权权利利；经经出出租租人人同同意意有有转转租租获获利利的的权利权利。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun622、承租人的权利与义务、承租人的权利与义务承承租租人人的的义义务务：有有按按期期交交纳纳租租金金的的义义务务；有有按按约约定定用用途途合合理理使使用用房房屋屋，不不得得私私自自转转租租、转转让让他他人人的的义义务务；有有维维护护原原有有房房屋屋、爱爱护护使使用用、妥妥善善保保管管的的义义务务；有有遵遵守守有有关关国国家家政政府府法法规规和和物物业管理规定的义务。业管理规定的义务。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun63（十）当事人约定的其他条款（十）当事人约定的其他条款1、税收与保险费的分担、税收与保险费的分担2、改建的规定、改建的规定3、保证金、保证金物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun64第四节租户关系管理第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介一、客户关系管理理论简介（一）客户关系管理的含义（一）客户关系管理的含义客客户户关关系系管管理理（ Customer Relationship Management , CRM ) ，是是一一种种通通过过围围绕绕客客户户细细分分来来组组织织企企业业，鼓鼓励励满满足足客客户户需需要要的的行行为为，并并通通过过加加强强客客户户与与供供应应商商之之间间联联系系等等手手段段，来来提提高高盈盈利利、收收人人和和客客户户满满意意度的遍及整个企业的商业策略。度的遍及整个企业的商业策略。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun65第四节租户关系管理第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介一、客户关系管理理论简介（一）客户关系管理的含义（一）客户关系管理的含义CRM是是选选择择和和管管理理有有价价值值客客户户及及其其关关系系的的一一种种商商业业策策略略，要要求求以以客客户户为为中中心心的的商商业业哲哲学学和和企企业业文文化化来来支支持持有有效效的的市市场场营营销销、销售与服务流程。销售与服务流程。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun66第四节租户关系管理第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介一、客户关系管理理论简介（一）客户关系管理的含义（一）客户关系管理的含义CRM是是一一种种手手段段，它它的的根根本本目目的的是是通通过过不不断断改改善善客客户户关关系系、互互动动方方式式、资资源源调调配配、业业务务流流程程和和自自动动化化程程度度等等，达达到到降降低低运运营营成成本本、提提高高企企业业销销售售收收入入、客客户户满满意意度度和和员工生产力的目的。员工生产力的目的。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun67I.CRM整整合合了了客客户户、公公司司、员员工工等等资资源源，对对资资源源进进行行有有效效的的结结构构化化分分配配和和重重组组，便便于于在在整整个个客客户户关关系系生生命命周周期期内内及及时时了了解、使用有关资源和知识；解、使用有关资源和知识；II.简简化化并并优优化化各各项项业业务务流流程程，使使得得公公司司员员工工在在销销售售、服服务务和和市市场场营营销销活活动动中中，能能把把注注意意力力集集中中到到改改善善客客户户关关系系、提提升升绩绩效效的的重重要要方方面面与与核核心心业业务务上上，提提高高了了对对客客户户的的快快速速反反应应和和反馈能力；反馈能力；III.为为客客户户带带来来了了便便利利，客客户户能能够够根根据据需需求求迅迅速速获得个性化的产品、方案和服务。获得个性化的产品、方案和服务。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun68第四节租户关系管理第四节租户关系管理（二）（二） CRM 出现的原因和必然性出现的原因和必然性从从20世世纪纪90年年代代起起，市市场场营营销销策策略略就就开开始始从从“以以产产品品为为中中心心”向向“以以客客户户为为中中心心”进进行行转转移移，开开始始强强调调并并实实践践Customer（客客户户）、 Cost（ 成成 本本 ） Channel（ 渠渠 道道 ） 、Convenience（方便性）（方便性）4C”。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun69第四节租户关系管理第四节租户关系管理三、三、CRM对企业的作用对企业的作用1、CRM能能够够整整合合客客户户、企企业业和和员员工工资资源源，优化业务流程。优化业务流程。2、CRM能能够够提提高高企企业业、员员工工对对客客户户的的响响应应、反馈速度和应变能力。反馈速度和应变能力。3、CRM能够提高企业销售收入。能够提高企业销售收入。4、CRM能够改善企业服务，提高客户满意能够改善企业服务，提高客户满意度。度。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun70（四）（四） CRM 的本质的本质1、CRM是一种管理理念而非管理软件是一种管理理念而非管理软件管管理理思思想想层层：其其实实质质是是在在关关系系营营销销、业业务务流流程程重重组组等等基基础础上上进进一一步步发发展展而而成成的的以以客客户户为为中中心心的的管管理思想；理思想； 软软件件产产品品层层：综综合合应应用用了了数数据据库库技技术术、Internet技技术术、图图形形用用户户界界面面、网网络络通通信信等等信信息息产产业业成成果果，以以CRM管理思想为核心的软件产品；管理思想为核心的软件产品；管管理理系系统统层层：整整合合了了管管理理思思想想、业业务务流流程程、人人和和信息技术于一体的管理系统。信息技术于一体的管理系统。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun712、CRM是营销管理的创新是营销管理的创新CRM充充分分体体现现了了新新的的营营销销理理论论中中以以客客户户为为导导向向的核心理念；的核心理念； CRM实实现现了了营营销销管管理理重重点点的的创创新新，将将营营销销管管理理的的外外部部资资源源利利用用与与内内部部价价值值创创新新充充分分整整合合，并并为客户提供差异化的服务，使客户价值最大化；为客户提供差异化的服务，使客户价值最大化；CRM运运用用先先进进的的信信息息技技术术、网网络络技技术术进进行行营营销销，使使IT技技术术成成为为企企业业经经营营、发发展展、创创新新的的根根本本性性和决定性力量。和决定性力量。物业经营管理2024年年8月月21日日Edited by B. Y., Sun72第四节租户关系管理第四节租户关系管理二、租赁管理中的租户关系管理二、租赁管理中的租户关系管理（一）租赁管理中实施（一）租赁管理中实施CRM是市场化要求是市场化要求（二）租赁管理中实施（二）租赁管理中实施CRM涉及的工作涉及的工作1、建立详细的租户档案、建立详细的租户档案2、租赁期内的服务、租赁期内的服务3、租金缴交的管理、租金缴交的管理4、数据统计与分析、数据统计与分析 5、个性化服务、个性化服务