合作建房营业税征管问题重庆市地方税务局流转税处刘飞虎一、合作建房或者联合建房概念（一）合作建房提法的由来（二）合作建房或联合建房区别（三）合作建房相关文件二、合作或联合建房模式（一）共同投资房地产开发项目（二）共同成立合营公司（一）共同投资房地产开发项目1.一方出地，一方出资（1）出地方有开发资质，以出地方名义立项开发 若双方约定房屋竣工后出资方分得部分房产，对出地方收取的价款视为销售不动产的预收款征收营业税，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若双方约定房屋竣工后出资方不分配房产，只收回资金，对出资方的行为按金融保险业征收营业税，其计税营业额为收回的资金减去出资额后的余额，纳税义务发生时间为收回资金的当天。1.一方出地，一方出资（2）出地方无开发资质，出资方有开发资质，土地过户到出资方，以出资方名义立项开发 若双方约定房屋竣工后出地方分得部分房产，出地方属于“以地换房”行为，出资方属于“以房换地”行为。双方计税营业额=出地方分得房产的建安成本(1+20%)(1-5%)，纳税义务发生时间为房产过户的当天。若双方约定房屋竣工后出地方只收回资金，对出地方按转让土地使用权征收营业税，纳税义务发生时间为收到营业税收入款项或取得营业税收入款项凭据的当天。1.一方出地，一方出资（3）其中任意一方有房地产开发资质，出地方把土地变为共有后，共同立项开发 出地方和出资方将土地变为共有后由出资方全额投资进行开发，双方约定房屋竣工后各自分得部分房产，双方的房屋产权分割不属于营业税应税行为。在此过程中，出地方发生了转让土地使用权行为，计税营业额=出地方分得房产的建安成本(1+20%)(1-5%)。若出地方额外向出资方支付了价款，则出地方转让土地使用权的计税营业额=出地方分得房产的建安成本(1+20%)(1-5%)-出地方支付的价款金额；若出资方额外向出地方支付了价款，则出地方转让土地使用权的计税营业额=出地方分得房产的建安成本(1+20%)(1-5%)+出资方支付的价款金额。纳税义务发生时间为出地方分得房产确权的当天。2.按份共有土地，共同立项，按份投资，按份分房 单位或个人在共有土地上进行开发，按土地比例进行投资建设，房屋竣工后按比例分割房屋产权，产权分割不属于营业税应税行为。3.156号文件中以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的规定 “甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。”乙方是否发生了销售不动产的行为？中华人民共和国城市房地产管理法 第条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 第条第款又规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。（二）共同成立合营公司1.一方出地一方出资共同投资成立房地产开发公司，符合营业税税目注释规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险”的，对出地方将土地过户给房地产开发公司的行为不征营业税。 2.另外两种涉及营业税的投资入股模式（1）双方约定出地方收取固定收入或按比例分得售房收入的 对出地方按转让土地使用权征收营业税，纳税义务时间为收到营业税收入款项或取得营业税收入款项凭据的当天。若双方约定出地方按比例分得部分房产的，出地方属于“以地换房”行为，房地产开发公司属于“以房换地”行为，出地方和房地产开发公司的计税营业额=出地方分得房产的建安成本(1+20%)(1-5%)，纳税义务发生时间为房产过户的当天。（2）双方约定出资方收取固定收入或按比例分得售房收入的， 对出资方的行为按金融保险业征收营业税，其计税营业额为收回的资金减去出资额后的余额，纳税义务发生时间为收回资金的当天。若双方约定出资方按比例分得部分房产的，对出资方投资的价款视为房地产开发公司销售不动产的预收款征收营业税，纳税义务发生时间为出资方投资款交到房地产开发公司的当天。三、新老营业税实施细则对核定的规定 老细则第十五条老细则第十五条 纳税人提供应税劳务、转让纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：额： （一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。者销售的同类不动产的平均价格核定。 （二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 （三）按下列公式核定计税价格：（三）按下列公式核定计税价格： 计税价格计税价格= =营业成本或工程成本营业成本或工程成本（1+1+成本利成本利润率）润率）/ /（1-1-营业税税率）营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。直辖市人民政府所属税务机关确定。三、新老营业税实施细则对核定的规定 新细则第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定四、计税营业额核定顺序(156) 实施细则要求的按顺序核定的前提有两个，一个价格明显偏低而无正当理由，二是发生应税行为而无营业额的。以地换房，以房换地，实质是一种非货币资产的交易，既不是第一种价格明显偏低而无正当理由情形，也不是第二种发生应税行为而无营业额的单向交易情形，而是一种双向交易行为，可以相互参照确定营业额。所以，直接采用第三种是合情合理合法的。五、以房换地为什么不包含的土地价款？（杯子与杯托） 按常理，在以房换地中，房价应包括土地的价值，但考虑到双方在测算换房价值时，一般会剔除换回房屋的土地价值，如果核算营业额时加入土地价值，显得不合情理。况且是否包含地价，总局在156号文件并未强调。所以我们是从维护纳税人利益出发，而不是单纯从组织税收收入角度来处理这个问题。六、出地方的纳税义务发生时间问题 （一）认定为转让土地的，以条例规定为准（二）认定为以地换房，以房换地的，为什么以房产分割确权的当天？谢谢大家！