安顺市房地产市场调研报告安顺市房地产市场调研报告宏观经济环境状况宏观经济环境状况城市地理概况城市地理概况3城市宏观经济 安顺市于2000年经国务院批准建立，是贵州省目前最年轻的地级市，位于贵州省中部，距省会贵阳90公里。现辖平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和西秀区、黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区等8个县区。全市国土面积9264平方公里，人口264.25万人，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市人口的38.43。安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区，是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。 安顺是贵州历史上开发最早的区域之一。秦代即开始修建通马车的“五尺道”，元代开始建镇。明洪武年间正式定名为“安顺府”（原名为“阿达卜”），明、清期间“商业之盛，甲于全省”。战略地位重要，被称为“黔之腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”。安顺市辖区县安顺市辖区县西秀区、平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和黄果树风景名胜区、安顺经济技术开发区、贵州黎阳高新技术工业园区安顺历史建制安顺历史建制4城市宏观经济1949年11月22日，中共安顺临时县委、县人民政府建立。1958年设置安顺市，市、县分治，年底撤县并市。1963年恢复安顺县名。1966年市县第二次同城分置。1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建“多种经济成份共生繁荣改革试验区”。1990年合并县市称安顺市。1992年经贵州省委、省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级经济技术开发区。1996年，贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一市（修文县、开阳县、息烽县和清镇市）。2000年，国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市，建立地级安顺市，原县级安顺市改为西秀区，一城两区（西秀区、经济技术开发区）的城市发展构想得以首次提出。2002年底，省委、省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革。2003年确定安顺为全省优先发展重点旅游区。2004年1月，“多种经济成分共生繁荣改革试验区扩大到全市”。 至今新的安顺市辖一区、五县、三个特区，即：西秀区；普定、平坝、镇宁、关岭、紫云县；安顺经济技术开发区、黎阳高新技术工业园区、黄果树风景名胜管理区。安顺市交通状况安顺市交通状况5城市宏观经济航空航空安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆明航线。铁路铁路通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳和安顺之间。公路公路清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。汽车南站汽车南站 发往地点：主要是发往贵阳、六枝特区、兴义、织金等方向的班车。发往贵阳的车终点站是贵阳体育馆长途汽车站。汽车西站汽车西站 发往地点：又叫近郊公共汽车站，发车的方向与南站差不多，此外还有发往普定、格凸河、花江大峡谷的车。发往贵阳的车终点站在贵阳延安西路客车站。 城市人口状况城市人口状况6城市宏观经济县县/区区2007年末常住人口年末常住人口（万人（万人)安顺市266.68西秀区84.65平坝县36.04普定县42.26镇宁县35.75关岭县33.49紫云县35.17市域人口规模市域人口规模 近期2015年安顺市总人口控制在290万人，远期2030年安顺市总人口控制在330万人，规划期内市域总人口自然增长率近期控制在6，远期控制在5。非农劳动力占社会从业总人数的比重，现状为23%，规划期末达到58%。城镇人口发展目标城镇人口发展目标2015年安顺市城镇人口达到117万人；2030年安顺市城镇人口达到198万人。2015年中心城区城市人口50万人；2030年中心城区城市人口100万人。城市远期规划城市远期规划西秀区西秀区2007年末常住人口年末常住人口（万人（万人)东关办事处8.15华西办事处7.05西航办事处5.40合计20.20万人消费概况消费概况7城市宏观经济消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增长的良好态势。全市实现社会消费品零售总额48.12亿元，比上年增长21.8%。城乡市场同步发展，市、县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17.05亿元、11.84亿元、19.23亿元，比上年分别增长23.3%、32.1%、14.9%;城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2008年达到12249元/年，较2004年翻一翻；城市旅游、住宿、餐饮业发展状况城市旅游、住宿、餐饮业发展状况8城市宏观经济安顺周边分布众多的旅游资源，景区之间交通便利，然而便捷的交通非但没有强化安顺作为旅游中心城市的地位，反而削弱了其成为旅游过站城市，外来游客到安顺旅游一日即可往返景点与省会贵阳，如非政策性调整，靠酒店市场单方面挖掘旅游游客资源必定势单力薄，难以为继，因此后续的酒店开房还需要政府提供一定的政策扶持；结论分析结论分析9城市宏观经济1.安顺市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。2.安顺市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。3.受地缘关系的影响，安顺经济辐射能力界定为，关岭、普定、紫云等地，对于平坝市场的吸纳能力有限；4.安顺未来发展动因不明确，安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带，随着镇胜高速、长沙至昆明高铁的开通，城市经济发展的根本动力未得到解决，基础工业呈现没落之势，未来两条路网的落成，近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离，使得安顺的经济发展一步受到制约，未来的发展还存在较大的变数。5.航空城等一批重点项目的兴建，以及安顺旧城区改造，将极大加速当地经济的发展速度，全面带动住宅、商业、酒店等的需求；市场格局市场格局10住宅/公寓市场假日铭店假日铭店假日铭店假日铭店东关经济适用房东关经济适用房东关经济适用房东关经济适用房东方商贸城东方商贸城东方商贸城东方商贸城紫鑫名苑紫鑫名苑紫鑫名苑紫鑫名苑建博国际广场建博国际广场建博国际广场建博国际广场葡华欧洲城葡华欧洲城葡华欧洲城葡华欧洲城南方星城南方星城南方星城南方星城东方花园东方花园东方花园东方花园翠麓锦城翠麓锦城翠麓锦城翠麓锦城金色国际金色国际金色国际金色国际王府大商城王府大商城王府大商城王府大商城畔山龙庭畔山龙庭畔山龙庭畔山龙庭阳光花园阳光花园阳光花园阳光花园翰林景都翰林景都翰林景都翰林景都锦绣黔城锦绣黔城锦绣黔城锦绣黔城家运天城家运天城家运天城家运天城主城区及开发区在建主城区及开发区在建/ /在售在售/ /待建项目一览待建项目一览凯旋花园凯旋花园凯旋花园凯旋花园加洲阳光加洲阳光加洲阳光加洲阳光远大丽璟苑远大丽璟苑远大丽璟苑远大丽璟苑华庭嘉园华庭嘉园金山福园金山福园龙凤呈祥龙凤呈祥龙凤呈祥龙凤呈祥南山一品南山一品南山一品南山一品塔山小区塔山小区塔山小区塔山小区长安大厦长安大厦长安大厦长安大厦管元城中村改管元城中村改造项目造项目恒伟恒伟欣城国际欣城国际南 马 片 区中心片 区城南片 区东关片 区国际佳缘国际佳缘国际佳缘国际佳缘市场格局市场格局11住宅/公寓市场兴伟花园兴伟花园兴伟花园兴伟花园蓬赛斯花园蓬赛斯花园蓬赛斯花园蓬赛斯花园派力花园派力花园派力花园派力花园双阳片 区双阳片区及开发区在建双阳片区及开发区在建/ /在售在售/ /待建项目一览待建项目一览弘罗小区弘罗小区安顺新天地安顺新天地远大骏园远大骏园项目一览项目一览12住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180别墅4700、洋房230020万-85万假日铭店商品房22900高层2073600畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别墅84580.51-149.6（高层）别墅5000、洋房3500、高层276022万-42万加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81 278024万-44万远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万兴伟花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26洋房3300、高层2860葡华欧洲城商品房22万多层、小高层、高层130579.21-146.8269023万-40万东方花园商品房11.6万高层-瀚林景都商品房26378.67高层-38-165.55270011万-45万华庭嘉园（望城）商品房19639.97高层126金山福园商品房12559.8多层84南方星城商品房32591.6多层1927项目一览项目一览13住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 锦绣黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.4128-53万紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200龙凤呈祥商品房88744高层592南山一品商品房2万高层140塔山小区商品房186192高层1020安顺新天地商品房297895高层、小高层-金山福园一期商品房12559.8多层84长安大厦商品房23620高层150远大骏园商品房63915高层308管元城中村改造项目商品房43.17万高层、小高层、多层2727弘罗小区商品房/福利分房33363高层、多层总户124 宿舍310安顺商贸城商品房16.1万高层98875.06-231.7家运天城商品房32万高层、花园洋房 -合计334万结论：1.安顺在售项目以多层为主，房地产发展处于初级阶段，高层产品供应量少，但未来竞争激烈；2.公寓类产品为市场空白类产品，且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度；安顺市在建经济适用房项目安顺市在建经济适用房项目14住宅/公寓市场项目房屋类别占地面积（m）总建筑面积（m）结构比例项目地址开工时间项目投资名称90以下户型面积90以下户型所占比重合作路廉租住房廉租房（）区位西秀区13783.5431023.5廉租房31023.5 廉租房占100%合作路09 、 43000万南山路廉租房二期市 级64401000010000100%火车站09 、51000万雷打坡廉租住房开发区60001000010000100%雷打坡09 、 41000万廉 租 房 小 计26223.5451023.551023.5100%5000万东关经房三期经济适用房市 级113749.320000016000080%体育路09 、 315000万南山路经房市 级20000360003132085%火车站09 、 53000万双阳经房一期开发区85666700005460078%双阳片区09 、 324000万开发区经房开发区12000200001500075%雷打坡09 、 42000万萝卜冲经房西秀区23605814206513680%萝卜冲09 、 39000万开发区军工企业经房开发区27400500003750075%开发区09 、51500万贵航飞机设计所经房开发区208012500875070%09 、11300万经 济 适 用 房 小 计284500.346970037230655800万市场格局市场格局版块解构版块解构15住宅/公寓市场区域名称区域名称中心城区目前均价目前均价高层：2900-3500多层：-洋房：-别墅：-代表案例代表案例假日铭店、翠麓锦城、东方花园供应量供应量22.81万潜在竞争项目潜在竞争项目恒伟欣城国际、塔山小区、管元城中村改造项目主要特征： 区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目中心城区项目中心城区项目16住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 假日铭店商品房22900高层2073600长安大厦商品房23620高层150翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81 278024万-44万塔山小区商品房186192高层1020东方花园商品房11.6万高层管元城中村改造项目商品房43.17万高层、小高层、多层2362市场格局市场格局版块解构版块解构17住宅/公寓市场区域名称区域名称南马片区目前均价目前均价高层：2500-2700多层：2680-3100洋房：3400-3800别墅：7000-8000代表案例代表案例畔山龙庭、瀚琳景都、锦绣黔城供应量供应量23.6万潜在竞争项目潜在竞争项目畔山龙庭主要特征：片区属于安顺市经济开发区，离新老大十字非常近，较早的进行了整体规划开发，布局较为规整，由于也是近几年新开发的区域，区内周边建筑物业形态相对规范，拥有近20多个小区型物业集群，区域生活配套日趋成熟。目前，该板块是安顺房地产市场最为活跃的区域。此板块开发之初，凯旋酒店、凯旋水会、千禧酒店、休林酒店、休闲岛等旅游休闲娱乐配套产业对该片区的人气拉动，起到了关键的作用。随后南马广场的修建、投入使用，点亮了该板块片区的居住氛围。北京华联将进驻南马广场的王府大商城，将会很大程度的提高该片区板块的居住档次和生活便利性。 南马片区项目南马片区项目18住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180别墅4700、洋房230020万-85万畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别墅84580.51-149.6（高层）别墅5000、洋房3500、高层276022万-42万加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万锦绣黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.41远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万瀚林景都商品房26378.67高层华庭嘉园商品房19639.97高层126市场格局市场格局版块解构版块解构19住宅/公寓市场区域名称区域名称东关片区目前均价目前均价高层：2100（经济）多层：3200-3580洋房：-别墅：5500（联排）代表案例代表案例东方商城、紫鑫名苑、东关经济适用房供应量供应量14.6万潜在竞争项目潜在竞争项目紫鑫名苑主要特征：城东片区属于安顺老中心区向东推进所形成的老居住区，该片区是安顺市市政府所在地，同时也包括了众多的市级行政工作单位，并且拥有便捷的交通网络与新老大十字交融，拥有较为成熟的城市生活配套。此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注。随着南马片区可开发土地量的持续减少，新老大十字片区的旧城改造难度进一步加大，促使了城东片区房地产市场板块纵深进一步向东拓展，横向围绕新老大十字片区呈现向东北、东南蔓延趋势。目前城东片区房地产板块也是安顺购房客群较为关注的购房区域之一 东关片区项目东关片区项目20住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200家运天城商品房32万高层、花园洋房 -另东关经济适用房总建筑面积达20万平米，该区域潜在供应量在60万平米左右市场格局市场格局版块解构版块解构21住宅/公寓市场区域名称区域名称双阳片区目前均价目前均价高层：多层：洋房：别墅：代表案例代表案例泰安合顺（蓬赛斯花园）、派力光华乐章、兴伟花园供应量供应量61.3万潜在竞争项目潜在竞争项目安顺新天地主要特征：而本片区则属于安顺经济技术开发区的中心地带，周边拥有贵州南风日化有限公司、贵州百灵集团、双阳通用航空公司、贵航飞机设计研究所、贵州电网安顺开发区供电公司、贵大科技产业有限公司等众多单位。五星级阿波罗酒店即将在该片区建成。该酒店建成后，将成为安顺旅游产业硬件设施的重要支撑点，同时也会迅速带动整个阿波罗片区房地产的发展，重现南马大道片区酒店旅游产业拉动整个片区发展的成果之路。 该片区还是通往航空城的交通枢纽地带，开发区管委会搬迁到该片区，随着航空城项目逐步建设，整个片区的发展速度和价值也将得到全方位的提升。此外，政府为发展安顺的旅游产业，在本片区以阿波罗酒店为辐射点，在双阳新城主干道黄果树大街、迎宾大道、星火路、西航路沿线建设五星级酒店集群。由此可见，该片区发展前景广阔，安顺开发区未来的城市中心将在此区域诞生。 双阳片区项目双阳片区项目22住宅/公寓市场项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面 产品形态产品形态 总户数总户数 住宅面积区间住宅面积区间 均价均价 总价范围总价范围 派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万兴伟花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26洋房3300、高层2860弘罗小区商品房33363高层总户124 宿舍310安顺新天地商品房297895高层、小高层远大骏园商品房63915高层308蓬赛斯花园商品房18万多层、高层1500市场格局市场格局版块解构版块解构23住宅/公寓市场区域名称区域名称城南片区目前均价目前均价高层：小高层：2630-3360多层：2380-2580洋房：别墅：代表案例代表案例葡华欧洲城、安顺商贸城、南方星城供应量供应量44.6万平米潜在竞争项目潜在竞争项目葡华欧洲城、安顺商贸城主要特征：本片区位于安顺城南，区内包含火车站，毗邻黄果树大道，清黄高速与滇黔铁路穿越该区域，并阻碍了城市南进的空间，本区域早期以车辆运输维修服务为主，同时结合客车南站、安顺火车站形成以公共交通、酒店住宿为主的外埠经济圈，沿贯城河沿线仍有大量待开发土地；消费者研究消费者研究购房者特征购房者特征24住宅/公寓市场职业/岗位：客群描述：客群描述：本次客户以单位普通员工为主本次客户以服务行业为主，其次是个体工商、教育文化业；消费者研究消费者研究购房者特征购房者特征25住宅/公寓市场家庭结构：家庭收入：客群描述：客群描述：本次客户以满巢期的三口之家为主，其次是新婚期家庭；消费者研究消费者研究购房目的购房目的26住宅/公寓市场现居住状况：置业次数：置业目的：客群描述：客群描述：本次调查客户主要以初次置业为主有相当部分客户是以改善型需求为主消费者研究消费者研究购房时机、区域及看重因素购房时机、区域及看重因素27住宅/公寓市场购房时机：首选区域：看重因素：客群描述：客群描述：这部分客户购房时机主要集中在未来两年内；这部分客户购房首选区域主要集中在中心城区客户首先看重区位地段，其次是价格消费者研究消费者研究产品类型产品类型128住宅/公寓市场建筑类型：室内空间：户型偏好：客群描述：客群描述：对于多层的接受程度较高对于高层的接受程度较低；平层、错层的需求较高；户型需求段以三房为主，户型主要为三房两厅、三房一厅为主；消费者研究消费者研究产品类型产品类型229住宅/公寓市场卧室需求：卫生间需求：阳台需求：客群描述：客群描述：少量客户有双主卧的需求；客户对室内双卫的需求程度较高；客户对阳台要求较低，但至少需要一间阳台；消费者研究消费者研究产品类型产品类型330住宅/公寓市场面积需求：公摊承受度：车位需求：客群描述：客群描述：主力需求面积在91120平米左右；公摊可接受范围为610平米，最大不超过15平米，公摊面积是地州客户普遍关心的因素之一，也是高公摊的电梯房出现的抗性主要因素；大部分消费者不购买也不使用停车位消费者研究消费者研究社区配套和会所功能偏好社区配套和会所功能偏好31住宅/公寓市场景观设施：社区配套：客群描述：客群描述：游泳池、篮球场、健身房等运动设施是客户较为关注的社区配套；社区便利店、幼儿园等配套也是客户较关心的因素；客户较为关心社区内部的草坪绿化、可提供休憩功能的亭台楼阁、座椅等；消费者研究消费者研究物业管理物业管理32住宅/公寓市场单价范围：总价范围：客群描述：客群描述：客户意向性住宅单价区间在15002000元；客户意向性住宅总价区间在2130万元之间；消费者研究消费者研究物业管理物业管理33住宅/公寓市场物管服务：可承受物管费：可承受物业管费集中在0.5元以下，9成客户可承受度物管费在1.0元以下客户对于物业最需要服务为家用水电维修，其次为报刊订阅消费者研究消费者研究付费方式及价格付费方式及价格34住宅/公寓市场付款方式：首付/月供：客群描述：客群描述：首付范围集中在510万元月供金额在10001500元左右根据客户可承受度总价范围，以及可承受月供以10001500元，推算其可接受房屋总价2550万元；付款方式主要以商业信贷为主，其次为公积金贷款消费者研究消费者研究对本案所处区位看法对本案所处区位看法35住宅/公寓市场熟悉程度：优缺点评估：商业元素补充：客群描述：客群描述：区位熟悉度较高区位、地段、交通成为客户看重的重要信息区位的未来发展潜力、配套成熟度、商业氛围是客户劣评的主要因素客户对地块内部商业配套的需求，主要意见是在本地建设超级市场、购物中心、专业市场等消费者研究消费者研究地产信息获知途径地产信息获知途径36住宅/公寓市场宣传渠道：客群描述：客群描述：电视媒体、宣传单客户接收地产信息的主要渠道；其次是安顺日报等党政刊物；再次是户外广告；消费者研究消费者研究结论分析结论分析37住宅/公寓市场调研来源调研来源客户背景客户背景置业目的置业目的产品需求产品需求价格敏感度及付款方式价格敏感度及付款方式问卷调研以满巢期、新婚期家庭为主；城市中等收入阶层；多为企业职工、个体工商户、事业单位员工、公务员为主；以改善需求为主，鲜有住房投资需求侧重对地段区位的关注倾向低公摊的多层产品主要需求以三房为主，需求双卫户型户型面积在90-120平米受收入影响，以商业贷款为主可承受总价范围在2050万元之间物业费能够接受到1元以下；专业人士访谈安顺本地人为主，其次为临近周边市县；多为企业职工、政府公务员、事业单位员工、个体工商户；收入在本地整体较高，且有较稳定的收入来源；本地外来移民较少，购房主要以换房为主；受小城镇生活圈层小，对于区位和地段较看重；需求以三房为主，面积在100平米左右对多层接受度较高，但对高层的抗性较大对于公摊等抗性较强；对于房间内部的通风、采光较为关注；对于客厅的需求，要能够满足一般性的家庭聚会，因此面积需求较大；总价在30-40万之间，单价在2500左右的户型较好销；对于物业费接受在1元以下；客户背景年龄：25-40岁职业：企业职工、政府公务员、事业单位员工、个体工商户固定收入者来源：安顺本地客户家庭结构：三口之家产品需求：物业类型：多层总价：20-40万户型：三房为主,带双卫面积：90-120为主物业费：1元左右结论分析：对于高层产品的抗性解决问题结论分析：对于高层产品的抗性解决问题38住宅/公寓市场2009年年6月月12日日 星期五星期五 安顺日报安顺日报2009年年6月月5日日 星期五星期五2009年年5月月15日日 星期五星期五市市场场机会点机会点6.政府加大对高层产品的宣传力度，下图为政府在安顺日报连续发表关于电梯高层的介绍；结论分析结论分析39住宅/公寓市场市市场场威威胁胁点点1.市场购买力相对较高，但面临未来较高的供应压力；2.本案区位认知度较高，但缺乏成熟度，存在一定的区位抗性；3.进入06、07年安顺市场年均去化量为40万方，但进入08年后年均去化量不足20万方，市场中销售业绩最好的楼盘，在销售周期内单月销售30套左右，开盘强销期则可达到60余套，置业者对于高层的抗性较强，而从本案经济指标反映的情况，将出现大量的高层，势必为后期的销售带来阻力；4.市场中具备同等规模的项目较多，且处于同一建设和推售周期，存在较大的竞争压力；结论分析结论分析40住宅/公寓市场1.对于周边客户的挖掘问题，从目前来看，安顺市场的房地产推广仍然以局部的区域的广告覆盖和纸媒轰炸为主，仍为传统的坐销模式，然而面对有限的市区人口，营销的外延拓展成为必然趋势；2.从目前掌握的信息来看，安顺市短期内有大量的市场设施建设以及旧城改造，这将提供大量的换房需求，如何抓住这批需求客户，同时利用有限的行政手段配合政府拆迁政策，挖掘客源；3.优惠手段促进及实施，安顺市人均收入水平低，直接导致其购买力疲软，如何利用适宜的财务手段去撬动市场；4.其他：简化费用的问题，本地购房者对于购房后期的物业管理费、水电煤气入户费等存在较大的质疑，这方面需要在后期营销中解决；市市场场思考思考商业市场研究商业市场研究41研究范围研究范围42商业市场研究研究范围：城市商圈构成百货主力店超市/仓储式购物中心专业市场研究区域包括：西秀区、经济开发区、双阳片区 研究时段：目前在售项目及未来推出的项目 市场参数：经济指标、销售状况、相关竞争物业等研究思路研究思路43商业市场研究商业研究本案商业业态思考城市商圈研究同类城市商业模式比较百货、零售超市大卖场专业市场商业街可行性研究初探经营户初探本案商业业态思考本案商业业态思考44城市商圈研究城市商圈研究同类城市商业模式比较同类城市商业模式比较消费者研究消费者研究 45商业市场研究新老大十字商圈南马商圈西航路片区东关片区本案p按商业板块划分，安顺市的商 业分为4个板块：新老大十字商圈南马商圈东关片区西航路片区 46商业市场研究p新老大十字商圈主要分布四条街中华南路中华北路顾府街图书路新老大十字商圈中华 南路，中华北路顾府街图书路中华南路中华南路中华北路中华北路顾府街顾府街图书路图书路业种业态业种业态民居底层商铺，百货商场民居底层商铺，中高档餐饮，KTV民居底层商铺，百货商场 民居底层商铺经营档次经营档次中高档中档中高档 中高档代表品牌代表品牌美特思邦威 、 以纯、利郎、安踏、卡帕、德克士、华大时代广场、安顺市百货大楼知名品牌较少，与狼共舞精锐体育（耐克、彪马、阿迪达斯、李宁）、柒牌男装、富贵鸟男装、恒远意通百货 劲霸男装、百丽、七匹狼、 达芙妮商铺开间商铺开间开间3-6米，进深多为8-12米开间2-12米，进深6-15米开间3-8米，进深8-12米开间3-8米，进深6-10米租售情况租售情况租赁为主，租赁价格约为180-250元/月/，100%的出租率租赁为主，租赁价格约为100-150元/月/，100%的出租率租赁为主，租赁价格约为180-250元/月/，100%的出租率租赁为主，租赁价格约为180-250元/月/，100%的出租率业态划分业态划分服装 化妆品 餐饮 皮具店餐饮 服饰 服装 饰品店 皮具店 服装 鞋子皮具数量数量57 5 10 610 368 14 1722 10点评点评传统商业中心，商业地位进一步巩固中华南路商业的延伸，定位娱乐餐饮传统商业美食街，融入中华南路老大十字商圈传统商业街，融入中华南路老大字商圈新老大十字商圈商业状况一览表新老大十字商圈商业状况一览表商业市场研究 48商业市场研究南马商圈p南马商圈主要分布四条街格凸河路星光路北航路西水路格凸河路西水路北航路星光路片区格凸河路格凸河路星光路片区星光路片区北航路北航路西水路西水路业种业态业种业态王府购物中心酒店，酒楼民居底层商铺餐饮 民居底层商铺，通讯经营档次经营档次中高档中高档中档代表品牌代表品牌华联超市，苏宁电器雅园大酒楼，凯旋酒店桥东酒楼 诺基亚，中国联通商铺开间商铺开间负一层的百货开间，开间4-8米，进深6-10米开间3-8米，进深6-10米开间12-20米，进深15-25米开间3-8米，进深6-10米租售情况租售情况负二层北京华联超市，苏宁电器；负一层百货，租金100-130元/月/；以前售价14000元/，现已暂停销售租赁，自营，租金约50-80元/月/，100%的出租率租赁为主，租赁价格约为52-80元/月/，100%的出租率租赁为主，租赁价格约为40元/月/，100%的出租率业态划分业态划分负一层经营百货，负二层经营超市餐馆 汽车修理美容 酒店 餐馆 通讯类 邮政 银行数量数量172家百货商铺，大型专业超市11 4 2 4 2 1 1 点评点评开发区购物商圈，将成为安顺市次级板块商业圈传统高档娱乐餐饮聚集地星光路的延伸商业，定位为餐饮定位混乱，无主导经营南马商圈商业状况一览表南马商圈商业状况一览表商业市场研究 50商业市场研究p东关片区主要分布四条街中华东路以东与塔山东路以北虹山湖路市府路东关片区虹山湖路中华东路市府路塔山东路中华东路以东与塔山东路以北中华东路以东与塔山东路以北虹山湖路虹山湖路市府路市府路业种业态业种业态银行保险类，专业电脑市场，安顺市政府机关单位汽车，军事机关行政单位，医疗民居底层商铺服饰，杂货店经营档次经营档次中低档代表品牌代表品牌工商银行，农业银行，安顺商业银行，平安保险，安邦财产保险公司，人寿保险，安踏电脑城，安顺市人大，政协，市委市政府乾通汽车，贵州国防军校，东关办红村私衣房，妮可外贸服饰商铺开间商铺开间自有，租赁开间3-8米，进深6-12米租售情况租售情况租赁价格约为40-65元/月/， 自有租赁为主，租赁价格约为20-40元/月/，出租率不足90%业态划分业态划分银行保险类 专业市场 机关单位汽车 医院 军事机关单位 服装店 杂货店数量数量10 1 141 1 2 26 43点评点评定义为行政机关教育金融保险片区定义东关行政教育的延伸带市府路以北以服饰为主，以南定位混乱，杂货为主东关片区商业状况一览表东关片区商业状况一览表商业市场研究 52商业市场研究p东关片区主要分布四条街西航路以东与塔山西路西航路以西中华西路以南南航路西航路片区南航路塔山西路西航路中华西路 西航路以东与塔山西路西航路以东与塔山西路西航路以西西航路以西中华西路以南中华西路以南南航路南航路业种业态业种业态五金批发与农机市场家具、根雕花卉盆景、字画美术工艺品民居底层商铺，农机为主民居底层商铺，钢材木材，汽车修理，餐饮经营档次经营档次低档中档低档低档代表品牌代表品牌兴伟家具城商铺开间商铺开间开间2-6米，进深6-8米开间2-6米，进深6-8米开间2-8米，进深6-12米租售情况租售情况租赁为主，租赁价格约为15-30元/月/，出租率100%租赁为主，租赁价格约为30-45元/月/，出租率100%租赁为主，租赁价格约为15-30元/月/，出租率100%租赁为主，租赁价格约为15-30元/月/，出租率95%业态划分业态划分五金批发 农机 家具字 画美术工艺品 根雕花卉盆景 农机钢材木材 汽车修理 餐饮数量数量40 15 4 1 1 206 11 16 点评点评定义为五金与农机市场定义专业家具批发市场西航路农机市场的延伸西航路五金市场的延伸，配合部分小餐饮西航路片区商业状况一览表西航路片区商业状况一览表商业市场研究城市商圈小结城市商圈小结54商业市场研究次级板块新老大十字商圈南马商圈东关片区本案西航路片区p新老大十字商圈是安顺市一级板块商圈，传统商业中心，辐射整个安顺市；p城市东西向发展，南马片区借助经济技术开发区的拓展，以新兴的居住区域，高档的休闲娱乐餐饮购物中心，将会成为安顺市的次级板块商圈；p东关片区以安顺市的“四大班子”聚集成为安顺市行政教育区域；p西航路片区以五金农资家具为主导的集群商业圈，成为安顺市杂货区域；行政教育一级板块五金农资家具专业市场本案商业业态思考本案商业业态思考55城市商圈研究城市商圈研究同类城市商业模式比较同类城市商业模式比较消费者研究消费者研究整体商业市场的启示整体商业市场的启示商业市场研究选址：选址：市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地；商品商品( (经营经营) )结构：结构：综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主服务功能：服务功能：注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全五金农机市场五金农机市场选址：选址：区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近；商品商品( (经营经营) )结构：结构：大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全；选址：选址：市中心周围的辐射范围内，靠近汽车站，火车站；商品商品( (经营经营) )结构：结构：满足消费人群特定需要的专业物品；选址：选址：以大量的临街、内街商铺为主，形成集中业态，业态结构：符合一定专业定位的零售百货、餐饮、休闲娱乐等电脑市场电脑市场家具市场家具市场小商品批发市场小商品批发市场本本案案商商业业物物业业可可发发展展方方向向百货零售超市、大卖场商业街专业市场57百货商场的分布百货商场的分布业态研究商业市场研究p安顺市的百货商场位于一级商业板块内华大时代广场假日铭店恒远意通百货1 23一级商业板块百货零售超市、大卖场商业街专业市场58代表案例：华大时代广场代表案例：华大时代广场业态研究商业市场研究地址地址安顺市老大字规模规模商场分为5层，地下一层，建筑面积1万m2业态分布业态分布负一层福乐多购物超市，但现已暂停营业一层 珠宝，皮具，鞋子，数码，烟酒，部分运动；二层 男女服饰三层 电器类四层 儿童玩具，床上家私，家庭饰品主力品牌主力品牌阿迪达斯，耐克，并且都在一层的临街商铺，相当于底层商铺；二层一家利郎，其余是杂牌；车位车位无，仅有地面停车商场层高商场层高4.5米点评点评百货商场定位经营混乱，主力品牌店少，凡是品牌店都在一层，以商场的优势位置当沿街商铺用，人流量少百货零售超市、大卖场商业街专业市场59友联家居广场友联家居广场业态研究商业市场研究地址地址安顺市塔山西路规模规模3000业态分布业态分布一层：厨卫二层：特材园三层：家具车位车位无地上停车位租金租金层高层高4米点评点评友联家居广场 位于汽车南站对面，规模小，但交通方便，存在一定的市场空间；百货零售超市、大卖场商业街专业市场60西航路片区五金农机市场西航路片区五金农机市场业态研究商业市场研究 西航路以东与塔山西路与塔山西路业种业态业种业态五金批发与农机市场经营档次经营档次低档代表品牌代表品牌商铺开间商铺开间开间2-6米，进深6-8米租售情况租售情况租赁为主，租赁价格约为15-30元/月/，出租率100%业态划分业态划分五金批发 农机 数量数量40 15 点评点评定义为五金与农机市场本案商业业态思考本案商业业态思考61城市商圈研究城市商圈研究同类城市商业模式比较同类城市商业模式比较消费者研究消费者研究同类城市主力店、大卖场、连锁超市比较同类城市主力店、大卖场、连锁超市比较62酒店市场研究城市名称城市名称城市类型城市类型批发零售贸易业批发零售贸易业百货百货大超市大超市主要品牌连锁主要品牌连锁数量品牌（品牌类型）数量品牌（品牌类型）品牌（品牌类型）贵阳市省会城市343.53亿元/市区人口220万p2p3p4百盛（本地）国贸（本地）星力（本地）p2p3p1p3p2p1沃尔玛（国外）北京华联（全国）大昌隆（本地）合力（本地）宾隆（本地）星力（本地）屈臣氏星力（本地）红华（本地）遵义市省内第二大城市，历史名城203.51亿元/市区人口60万p1p1p1百盛（本地）国贸（本地）重百（外省）p2p1p1p1p1p1沃尔玛（国外）北京华联（全国）岛内价（本地）家天下（本地）佳惠超市（本地）家天下（本地）六盘水市重工业、能源城市93.81亿元/市区人口40万p1p1p1p1p1国贸（本地）八一商场（本地）市百货商场（本地）嘉源百货（本地）大世界（本地）p1p1p1p1p1乐满家（本地）沃尔玛（国外）盛客隆（本地）富万家（本地）兴隆（本地）都匀市旅游城市67.51亿元/市区人口30万无p2p1富万家（本地）好又多（本地）安顺市旅游城市48.12亿元/市区人口22万p1华大时代广场p1p1p1p1佳惠（本地)旺客隆（本地）金客来（本地）北京华联（全国）安顺的商业发展还处于初级阶段、但市场空间容量有限安顺的商业发展还处于初级阶段、但市场空间容量有限商业市调总结商业市调总结63商业市场研究安顺市商业分布在四大板块内：1.传统的新老大十字一级板块商圈；2.新兴居住区域，中高档餐饮与购物中心融合的南马次级板块商圈；3.五金，农机，家具与杂货组成的西航路片区；4.政府行政教育，金融机构为主，搭配零售型商业的东关片区；安顺市百货商场的人流量小，定位混乱，品牌主力店都聚集在市中心沿街底层商铺，形成中心区沿街商铺规模，百货商场的经营都很差；安顺市目前有四家大型购物超市，分布在市中心与人口居住规模聚集的区域，辐射整个安顺市的消费人群，安顺市对于大型超市的容量趋于饱和；安顺市的专业市场分为商场型的电脑市场，中大型的专业家具市场，以沿街商铺的五金，农机聚集的片区市场，准备改造的混乱不堪小商品批发市场；专业市场的出租率非常高，租金普遍高于同街区的商铺租金，前景好。安顺现有的服饰品牌、均属于中低档次品牌，纵观贵州同类型城市，安顺现在百货零售业态还处于待开发阶段，然而从目前的市场容量来看，安顺市场较难容纳品牌百货入驻，品牌招商方面只能寄希望与本身品牌连锁，但从本案的区位地段来看，存在较大的招商难度；本案商业业态思考本案商业业态思考64城市商圈研究城市商圈研究同类城市商业模式比较同类城市商业模式比较消费者研究消费者研究商业需求研究商业需求研究消费者研究消费者研究65商业市场研究了解相关消费人群的特征了解相关消费人群的消费习惯了解相关消费人群的消费偏好了解相关消费人群对于本项目的认知u年龄u职业u收入u消费类型u消费额u出行方式u频次u消费场所u商品u服务u区位u业态u品牌商业需求研究商业需求研究消费者研究消费者研究66商业市场研究调研区域：调研区域调研区域样本量样本量新老大十字40南马片区40东关片区40城南片区40西航路沿线40调查形式：街头拦访调研目标甄选：非调研公司、地产公司、商业经营公司及媒体从业人员；6月25日-6月29日调研时间：样本数量：实际发放问卷210份，有效样本167份抽样方式：简单随机抽样抽样及调研实施消费者研究消费者研究背景资料背景资料67商业市场研究性别/年龄：教育程度：家庭结构：客群描述：客群描述：主要消费者为男性，年龄段在21-40岁之间大部分消费者学历为高中程度，其次是本科和大专消费者大部分家庭构成在2-3人之间消费者研究消费者研究背景资料背景资料68商业市场研究家庭收入：行业特征：职业特征：客群描述：客群描述：从职业构成上看，个体经营户较多以自营工商户为主，其次是单位一般员工安顺市家庭收入4万以下占32.93%消费者研究消费者研究日常购物习惯日常购物习惯69商业市场研究商圈选择：出行方式：出行时间：客群描述：客群描述：在商圈选择方面，以市中心为主，主要选择恒远商场（大十字）店出行方式主要选择步行，其次为乘公交车购物出行时间没有明确性，购物多数花费时间在30分钟以上消费者研究消费者研究日常购物习惯日常购物习惯70商业市场研究场所选择：消费前期目的客群描述客群描述：消费者的购物目的性不强日常购物地点多数选择在大型超市或商场消费者研究消费者研究日化用品及食品消费日化用品及食品消费71商业市场研究场所选择：消费频次：消费金额：客群描述：客群描述：消费频次方面，每周一次居多，其次是每周两次消费金额600元以上占比例17.37%食品消费则多选择有特色的餐饮消费者研究消费者研究服饰品消费服饰品消费72商业市场研究场所选择：消费频次：消费金额：客群描述：客群描述：服饰购买场所多数选择在品牌专卖店，其次为街上的服饰小店安顺市消费者大部分服饰年消费在1000-5000元大部分消费者均不确定每月购买服饰的频次消费者研究消费者研究餐饮消费餐饮消费73商业市场研究场所选择：消费频次：消费金额：客群描述：客群描述：餐饮消费场所多数选择有特色的餐饮，有30.5%消费者选择适合工薪阶层消费的场所在餐饮消费额度方面，多数费用在200-300居多在外餐饮消费每周一次占20.96%消费者研究消费者研究日常休闲习惯日常休闲习惯74商业市场研究休闲习惯：客群描述：客群描述：安顺市消费者业余之时选择的休闲爱好有运动健身，茶楼和卡拉OK/KTV等，其他部分则选择在家消费者研究消费者研究总结总结75经过我们组近一周的调查，就“安顺市消费习性研究问卷”这一主题做了研究，据调查分析得出：被访者的家庭构成部分多数在2-3人之间，受教育程度高中、中专、技校居多，年龄段在25-30岁之间；安顺市的消费购物市场选择面相对较窄，无论服饰、日化用品还是食品，选择的区域集中在市中心，或者街边的小店，主要的商场局限于恒远大厦和贵阳百货大楼安顺商厦，缺乏一种综合性质的大型购物商业中心；人均的消费水平受行业的影响，安顺市个体经营户占据的比例较大，收入支出水平参差不齐，购买消费能力也呈现出参差不齐的现象；安顺市市民的就餐习惯与整个贵州省的习惯一样,只要味道好，再远也会去,所以应该考虑在次处设立几处安顺市民平时比较偏好的连锁餐饮店,以此来吸引更多的人.达到增添人气的目的；商业市场研究结论分析结论分析76商业市场研究市市场场机会点机会点1.城市经济的扩容，对于商业物业的需求加速；2.城市旧城改造，诸如小商品市场的改造，将促成大量商户寻求新的经营场所；3.安顺的商品住房消费主要以公务员、事业单位员工为主，此类群体工作和收入稳定，均具备一定的投资意愿和热度，然而这类群体对于住房需求已接近饱和，当地能够提供其投资渠道少，商铺投资是其重要的投资手段；4.随着本案及周边楼盘的开发，将为本案所处区位带来大量的居住人口，进一步加大对社区商业的需求；5.市场供应主要以临街商铺、商场为主，商业面积较大，总价较高，市场缺乏低总价的投资物业；