广西物业管理条例广西物业管理条例v 第三章物业服务第三章物业服务v 第四章物业的管第四章物业的管理理主讲：粟勤生主讲：粟勤生物业资质与证书物业资质与证书v 第二十三条第二十三条 从事物业服务活从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。证书许可范围内承接物业服务。v 从事物业管理的人员，应当按从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。照国家规定取得职业资格证书。1 1、对企业资质的要求：、对企业资质的要求： 1 1）目的是实行物业市场准入制度，）目的是实行物业市场准入制度，通过资质动态管理，及时清理、整顿管通过资质动态管理，及时清理、整顿管理水平低、经营不规范、社会形象差的理水平低、经营不规范、社会形象差的企业。事例：南宁市注销企业。事例：南宁市注销4646家物业企业资质家物业企业资质 2 2）相关规定：）相关规定：物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法适用时应注意不同适用时应注意不同级资质可承接项目规模不同、同时注意二级资质以上的物业类型和管理级资质可承接项目规模不同、同时注意二级资质以上的物业类型和管理面积要求的计算方式面积要求的计算方式2 2、对物业人员的要求：、对物业人员的要求： 从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。 对职业资格证书的理解： 经营管理人员：（注册）物业管理师； 普通管理人员：物业员； 特种岗位证书：电工、电梯证、保安员证等物业企业的选聘物业企业的选聘v 第二十四条第二十四条 一个物业管理区域由一个一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业提供物业服务。v 业主大会选聘物业服务企业，可以要求业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。物业服务企业提供诚信记录。v 物业服务企业接受聘请从事物业服务，物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。应当与聘请方订立物业服务合同。 1 1、 一个物业管理区域由一个物业一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。服务企业提供物业服务。 接管项目时杜绝前一个物业企接管项目时杜绝前一个物业企业还没退出就仓促接管的现象业还没退出就仓促接管的现象 2 2、诚信记录的主要内容、诚信记录的主要内容: : 企业和从业人员的基本情况、经营服务项目情况、主要企业和从业人员的基本情况、经营服务项目情况、主要业绩及良好行为记录、违法违规行为、服务质量问题、不良业绩及良好行为记录、违法违规行为、服务质量问题、不良行为记录、受到通报奖惩、公众投诉及处理情况等行为记录、受到通报奖惩、公众投诉及处理情况等 3 3、物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方、物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。订立物业服务合同。 应注意尽量避免所谓的应注意尽量避免所谓的“事实合同事实合同”物业服务合同物业服务合同第二十五第二十五 条物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容：条物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容： （一）物业管理的区域范围；（一）物业管理的区域范围； （二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护； （三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例；（三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例； （四）公共绿化的养护和公共区域的保洁；（四）公共绿化的养护和公共区域的保洁； （五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施；（五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施； （六）物业服务的质量标准和收费方式、标准；（六）物业服务的质量标准和收费方式、标准； （七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理； （八）装饰装修管理服务；（八）装饰装修管理服务； （九）物业服务档案和物业档案的保管；（九）物业服务档案和物业档案的保管； （十）专项维修资金的管理与使用；（十）专项维修资金的管理与使用； （十一）双方的权利和义务；（十一）双方的权利和义务； （十二）合同期限；（十二）合同期限； 自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范同的示范 文本文本 1 1、物业服务合同的重要性、物业服务合同的重要性 : : 确立业主和物业管理企业在物业管确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。理活动中的权利义务的法律依据。 2 2、物业服务合同基本要求：、物业服务合同基本要求： 依法订立、内容详细、可操作性、依法订立、内容详细、可操作性、 3 3、注意要点、注意要点: : 与商品房买卖合同、（临时）管理与商品房买卖合同、（临时）管理规约、住户手册等文件有机联系规约、住户手册等文件有机联系 4 4、物业合同示范文本、物业合同示范文本: : 1）合同示范文本的特点：权威性、）合同示范文本的特点：权威性、公平性、示范性公平性、示范性 2）合同示范文本的适用：参照而又）合同示范文本的适用：参照而又不宜照搬照套，可以根据具体情况通过不宜照搬照套，可以根据具体情况通过补充条款予以完善补充条款予以完善物业服务的标准物业服务的标准v第二十六条第二十六条 物业服务应当符合下列要求物业服务应当符合下列要求v（一）按照物业服务合同、国家和自治区有（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务；关物业服务的规范，实施物业服务； 1 1、物业服务标准：投标书、服务合同、服务规范、服务承诺、物业服务标准：投标书、服务合同、服务规范、服务承诺 、服、服务细则等务细则等v 2 2、相关规定：、相关规定：关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释第三条第三条“ 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。v物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分服务合同的组成部分”。v（二）在业主、物业使用人使用物业前，（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；面告知业主、物业使用人；履行告知义务的告知履行告知义务的告知方式有：方式有：（临时）管理规约、（临时）管理规约、住户手册、公示、通住户手册、公示、通知、提醒信等知、提醒信等. .v（三）根据物业管理区域实际情况提供所（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作；做好物业管理区域内的安全防范工作；v （四）定期对物业的共用部位、共用设施（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；并按照物业服务合同约定进行维修； 1 1、定期养护的义务、措施、定期养护的义务、措施得当的义务、依约维修的义务得当的义务、依约维修的义务 2 2、注意相关证据或档案的、注意相关证据或档案的保留保留v（五）做好物业维修、养护、更新及其费用（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；财务账册； 1、如实记录的义务、定期公布的义务、妥善、如实记录的义务、定期公布的义务、妥善保管的义务保管的义务 2、相关规定、相关规定:最高人民法院关于审理建筑物最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。（五）其他应当向业主公开的情况和资料。v （六）听取业主委员会、业主、物业使用人（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；的意见，改进和完善物业服务；认真听取认真听取业主意见业主意见意见形式：意见形式： 口头与书面；口头与书面；意见范围：意见范围： 个别意见、会个别意见、会议意见、调查意议意见、调查意见等见等v （七）发现违反本条例或者管理规约的行（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；理部门的执法工作；作为的义务、作为的义务、报告的义务、报告的义务、配合的义务配合的义务v （八）法律、法规规定和物业服务合同约（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。定的其他要求。物业项目的退出物业项目的退出v 第二十七条第二十七条 有下列情形之一的，有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：物业服务企业应当退出物业服务：（一）物业服务合同终止；（一）物业服务合同终止；（二）物业服务合同解除；（二）物业服务合同解除；（三）物业服务企业依法不得继续从事物（三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。业服务活动。 1 1、“解除解除”和和“终止终止”的理解，的理解， 2 2、不得继续服务的情形、不得继续服务的情形被依法撤销资质证书、吊销营业执照、生效法被依法撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务合同无效或解除物业服律文书确定物业服务合同无效或解除物业服务合同等务合同等v 第二十八条第二十八条 终止或者解除物业服务合同，应当终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。应当提前六十日告知。 自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；地和财物；（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；保养的有关资料；（五）清算预收、代收和欠收的有关费用；（五）清算预收、代收和欠收的有关费用；（六）其他交接事项。（六）其他交接事项。 物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。撤离物业管理区域、停止物业服务。1 1、告知的时间、告知的时间2 2、移交的主体：、移交的主体： 业委会或建设单位业委会或建设单位3 3、移交的内容、移交的内容4 4、特殊移交方式、特殊移交方式： 提存或移交行政主管提存或移交行政主管 部门部门临时聘请物业服务企业的情形临时聘请物业服务企业的情形vv 第二十九条第二十九条 物业物业服务企业退出物业管服务企业退出物业管理区域时，业主大会理区域时，业主大会未及时选聘出新的物未及时选聘出新的物业服务企业的，业主业服务企业的，业主大会或者业主委员会大会或者业主委员会可以临时聘请物业服可以临时聘请物业服务企业。务企业。物业禁止行为物业禁止行为 第三十条第三十条 物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：活动： （一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；（一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途； （二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设（二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传；备进行广告宣传； （三）擅自设置营业摊点；（三）擅自设置营业摊点； （四）收取未经价格主管部门核准的费用；（四）收取未经价格主管部门核准的费用； （五）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设（五）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用；备从事独家经营并收取费用； （六）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推（六）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；销装饰装修材料； （七）擅自提高公共车位停车费标准；（七）擅自提高公共车位停车费标准； （八）其他与物业服务无关的活动。（八）其他与物业服务无关的活动。v 1 1、“擅自擅自”的理解：的理解： v 违反法律规定、违反法律规定、v 行政部门规定、行政部门规定、v 合同的约定合同的约定v 2 2、“收取未经价格主管部门核准的费用收取未经价格主管部门核准的费用”的理解；的理解；v 3 3、相关规定、相关规定最高人民法院关于审理物业服务纠纷案最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释 第五条第五条v 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 v 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。民法院应予支持。 物业诚信档案物业诚信档案 第三十一条第三十一条 县级以上人民政府房产行县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。人员诚信档案，并向社会提供查询服务。诚信诚信-物业企业的核心竞争力之一、立身立物业企业的核心竞争力之一、立身立业之本，企业必须以业之本，企业必须以“诚信守信诚信守信”为为企业文化企业文化的重要组成部分及精神核心的重要组成部分及精神核心, ,为业主或客户提为业主或客户提供实实在在的服务供实实在在的服务, ,让他们感到交纳的管理费让他们感到交纳的管理费享受的服务有所值而且是超值的享受的服务有所值而且是超值的, ,讲诚信是物讲诚信是物业管理企业上档次、上规模、走品牌化道路的业管理企业上档次、上规模、走品牌化道路的必然要求。必然要求。物业管理区域的划分要求物业管理区域的划分要求 第三十二条第三十二条 划分物业管理区域应当以建设用地划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。道办事处以及居民委员会共同划定。 建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。为独立的物业管理区域。 影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域不得分割划分为独立的物业管理区域。1 1、区域划分的基本原则、区域划分的基本原则2 2、划分区域的主管部门、划分区域的主管部门物业管理区域的划分程序物业管理区域的划分程序 第三十三条第三十三条 商品房的建设单位在办理销售手续前，应当商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。 物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：同的附件。明示的内容包括： （一）物业管理区域的范围；（一）物业管理区域的范围； （二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积；（二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积； （三）公共场所、公共绿化的面积和位置；（三）公共场所、公共绿化的面积和位置； （四）公共车位数量和位置；（四）公共车位数量和位置； （五）地下室、底层架空层面积及其权属；（五）地下室、底层架空层面积及其权属； （六）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置；（六）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置； （七）共用设施设备名称及其权属；（七）共用设施设备名称及其权属； （八）其他需要明示的场所和设施设备。（八）其他需要明示的场所和设施设备。 1 1、申请区域划分的时间、申请区域划分的时间和所需提交的材料：和所需提交的材料： 2 2、区域划分后的告知明、区域划分后的告知明示义务示义务物业服务用房物业服务用房 第三十四条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。 物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。 物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。 1 1、建设要求：、建设要求： 2 2、配置标准：、配置标准： 3 3、交付条件：、交付条件： 4 4、物业服务用房的理解：一般包括：物、物业服务用房的理解：一般包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会用房等业主委员会用房等物业招投标的范围物业招投标的范围 第三十五条第三十五条 商品房的建设单位应当在办理预售商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。制定临时管理规约。 投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。务企业。 1 1、所有商品房前期物业管理均须招投标）、所有商品房前期物业管理均须招投标） 2 2、可以协议选聘的条件、可以协议选聘的条件 3 3、现行规定：、现行规定： 1 1）物业管理条例物业管理条例第二十四条：第二十四条： 国家提倡建设单位按照房地产开发与物国家提倡建设单位按照房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于相应资质的物业服务企业；投标人少于3 3个或者住宅规模较个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 2 2）前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条：第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位, ,应当通过招应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3 3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。具有相应资质的物业管理企业。前期物业服务合同前期物业服务合同 第三十六条第三十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内务合同，并在合同签订之日起十五日内, ,报县级人民政府房报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。产行政主管部门和价格主管部门备案。 建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。 1 1、物业企业应提示、协助建设、物业企业应提示、协助建设单位制定和完善商品房买卖合同文本单位制定和完善商品房买卖合同文本 2 2、注意、注意3 3个与物业相关合同附件个与物业相关合同附件 3 3、前期物业管理服务协议问题、前期物业管理服务协议问题附件为前期物附件为前期物业服务合同业服务合同物业的保修物业的保修 第三十七条第三十七条 新建物业的建设单位应新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地物业管理区域内公布保修联系电话和地址。址。 物业服务企业应当协助业主或者业物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。主委员会联系建设单位落实保修责任。 保修方面的责保修方面的责 任或义务界定任或义务界定前期物业费的收取前期物业费的收取 第三十八条第三十八条 自前期物业服务合同签订之自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担；自物业交付使费用，由物业建设单位承担；自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。服务企业不得向买受人收取任何费用。1 1、“前期物业服务合同签订之日前期物业服务合同签订之日”的理解的理解2 2、“交付使用交付使用”的界定的界定3 3、收费标准和范围的界定、收费标准和范围的界定钱？钱？开发商开发商说说业主交业主交临时管理规约的终止临时管理规约的终止 第三十九条第三十九条 临时管理规约至业主大会会临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止议通过的管理规约生效时终止。物业承接查验与资料移交物业承接查验与资料移交 第四十条第四十条 建设单位或者业主委员会在与物业服务企业建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料： （一）建设项目的各种批准文件；（一）建设项目的各种批准文件； （二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单； （三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单； （七）其他相关资料。（七）其他相关资料。 新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九 十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。政主管部门备案。1 1、承接查验的原因：、承接查验的原因： 1 1）是明确物业管理区）是明确物业管理区域的范围；域的范围； 2 2）明确物业管理区域内的设施设备及共用部位、公）明确物业管理区域内的设施设备及共用部位、公共场地等；共场地等； 3 3）划清开发建设单位（业主）划清开发建设单位（业主委员会）与物业公司的责任；委员会）与物业公司的责任； 4 4）及时掌握所管区域的物业）及时掌握所管区域的物业基本情况，发现管理的难点和关键点基本情况，发现管理的难点和关键点2 2、物业档案资料的移交、物业档案资料的移交 1 1）注意与备案资料数量内容是否一致）注意与备案资料数量内容是否一致 2 2）承接查验时应核对资料内容是否一致）承接查验时应核对资料内容是否一致 水电公摊表的安装及费用确定水电公摊表的安装及费用确定 第四十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。 1 1、一户一表问题、一户一表问题 2 2、水电周转金问题、水电周转金问题车库、车位的租售车库、车位的租售 第四十二条第四十二条 建设单位应当在预售或者现售建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。车位的数量、售价。 建设单位用于销售的车库、车位，应当与房建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。v1 1、公示和告知义务、公示和告知义务v2 2、同步销售的义务、同步销售的义务v3 3、办证备案的义务、办证备案的义务v4 4、相关规定：、相关规定：v1 1）物权法第七十四条）物权法第七十四条v 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。属于业主共有。v 2 2）关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释律若干问题的解释第六条建筑区划内在规划用于停放汽第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。业主优先业主优先 第四十三条第四十三条 物业管理区域内规划用于停放汽物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。车库、车位数量等于或者少于管理区域的业主。车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。以外的人。 违反第二款规定的，房产登记主管部门不得违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。办理登记、过户手续。 1 1、相关规定：、相关规定： 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释第五条建设单位第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先应当首先满足业主的需要满足业主的需要”的规定。的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。数的比例。 2 2、租售实务：、租售实务： 不定期租赁、附条件租赁。不定期租赁、附条件租赁。物业管理争议的解决物业管理争议的解决 第四十四条第四十四条 县级以上人民政府房产行政主管部门县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。位并告知投诉人。 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；可以向人民调解委员会、房产行政主以自行协商解决；可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解；可以管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解；可以依法向人民法院提起诉讼。依法向人民法院提起诉讼。1 1、受理部门、受理部门： 依法行政的义务、依法行政的义务、 及时答复的义务、及时答复的义务、 转交和告知义务、转交和告知义务、2 2、解决方式：、解决方式： 1 1）自行协商）自行协商 2 2）调解）调解 3 3）诉讼）诉讼物业管理联席会议制度物业管理联席会议制度 第四十五条第四十五条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项物业管理联席会议主要协调解决下列事项: : （一）业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；（一）业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题； （二）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；（二）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题； （三）物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件；（三）物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件； （四）物业管理区域内的收费争议问题；（四）物业管理区域内的收费争议问题； （五）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）物业管理与社区管理的衔接和配合； （六）其他需要协调解决的重大事项。（六）其他需要协调解决的重大事项。制定实施细则：成员组成、召集人、制定实施细则：成员组成、召集人、议事内容、议事程序、工作要求等议事内容、议事程序、工作要求等注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑POWERPOINT模板适用于简约清新及相关类别演示1234目录点击添加标题点击添加标题点击添加标题点击添加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本 点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本添加标题添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本会议基调年会视频：http:/www.nianhuishipin.cn/会议主题1、携手超越，驭领未来、携手超越，驭领未来2、你在我心里面、你在我心里面 -用心创造新未来用心创造新未来会议主体环节年度总结：由公司各职能部门、高层做年度总结：由公司各职能部门、高层做09年总年总结报告，传递结报告，传递10年度公司战略发展规划以及嘉年度公司战略发展规划以及嘉许许09年度优秀员工年度优秀员工感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公感谢晚宴：让员工在享受晚宴的同时，感受公司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光司对他们一年来付出的感谢；让嘉宾感受耀光纺织的关注和企业文化纺织的关注和企业文化员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采员工才艺秀：加强员工互动，展现员工风采