1 大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言房房 地地 产产 评估评估二零壹零年五月二零壹零年五月二零壹零年五月二零壹零年五月制作：陆筑平制作：陆筑平海口经济学院海口经济学院 2第一章第一章 绪论绪论1、房地产的评估的对象、房地产的评估的对象 2、房地产价格、房地产价格3、房地产评估的特点、房地产评估的特点 4、房地产评估的必要性、房地产评估的必要性3第一节 房地产评估的对象1.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点房地产评估的对象是房地产评估的对象是房屋和土地的价值。房屋和土地的价值。1、其中：土地的内涵、其中：土地的内涵土地是地球表面自然要素土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征、土地的特征根据土地的自然属性，土地具有以下特征：根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性）土地资源的不可替代性4第一节 房地产评估的对象1.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点。（3）土地使用的可持续性）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。）土地自然性状的地域差异性。根据土地的经济属性，土地具有以下特征：根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。）土地使用潜力的有限性。5第一节 房地产评估的对象1.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。动工资、地租等方面。（3）科学技术。）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。法规、土地利用管制等方面。6第一节 房地产评估的对象1.2 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分建筑物的定义、房屋建筑的划分1、建筑物的定义、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。包括房屋和构筑物两大类。其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。院等。构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。7第一节 房地产评估的对象1.2 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分建筑物的定义、房屋建筑的划分2、房屋的分类、房屋的分类按使用功能进行分类：按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。）工业建筑。按结构划分：按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构）钢筋混凝土结构（3）砖混结构）砖混结构（4）砖木结构）砖木结构（5）其他结构）其他结构8第一节 房地产评估的对象1.3 1.3 房地产的定义以及特性房地产的定义以及特性1、房地产的定义、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。值。9第一节 房地产评估的对象1.3 1.3 房地产的定义以及特性房地产的定义以及特性2、房地产的特性、房地产的特性（1）位置的固定性）位置的固定性（2）长期使用性）长期使用性我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，年，工业用地工业用地50年，商业用地年，商业用地40年。年。（3）大量投资性）大量投资性（4）保值与增值性）保值与增值性（5）投资的风险性）投资的风险性10第二节 房地产价格2.1 2.1 房地产价格概念房地产价格概念1、房地产价格概念及决定因素、房地产价格概念及决定因素房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。决定房地产价格的三种因素：决定房地产价格的三种因素：（1）房地产使用价值的大小）房地产使用价值的大小（2）房地产的供应数量）房地产的供应数量（3）对房地产的有效需求）对房地产的有效需求11第二节 房地产价格2.1 2.1 房地产价格概念房地产价格概念2、房地产价格的特征、房地产价格的特征房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。要来源于地价与一般物品价格的差异性。（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。价格。（2）价格构成的双重性）价格构成的双重性（3）可用租金的形式表示）可用租金的形式表示（4）没有统一的市场，价格的个别性强）没有统一的市场，价格的个别性强（5）受折旧的影响小，增值性强）受折旧的影响小，增值性强12第二节 房地产价格2.2 2.2 房地产价格的种类房地产价格的种类1、市场价、评估价、市场价、评估价2、房地产总价、土地价格、建筑物价格、房地产总价、土地价格、建筑物价格3、生地价、熟地价、生地价、熟地价4、抵押价格、租赁价格、抵押价格、租赁价格5、单位价格、楼面地价、单位价格、楼面地价其中其中:单位价格单位价格=房地产总价房地产总价/土地面积土地面积楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/建筑总面积建筑总面积13第三节 房地产评估的特点 房地产评估的特点房地产评估的特点1、科学性、科学性2、实践性、实践性3、公正性、公正性其中其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，公正性是房地产评估的灵魂。公正性是房地产评估的灵魂。14第四节 房地产评估的必要性 4 4、1 1房地产评估是发展市场经济的房地产评估是发展市场经济的需要需要在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前我国的我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。评估尤为重要。15第四节 房地产评估的必要性 4 4、2 2房地产估价的现实意义房地产估价的现实意义房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：（1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。（2）为各类房地产交易服务。）为各类房地产交易服务。（3）满足房地产税收的需要）满足房地产税收的需要（4）为征地拆迁补偿费提供依据）为征地拆迁补偿费提供依据（5）对城市旧房拆迁补偿的评估）对城市旧房拆迁补偿的评估（6）处理房地产纠纷的作用）处理房地产纠纷的作用（7）企业合资、重组和股份制的需要）企业合资、重组和股份制的需要16对房地产相关用词的补充说明为了避免引起歧义，我们主要使用为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产房地产”、“房地房地”、“土地土地”和和“建筑物建筑物”几个关键词，其含义分几个关键词，其含义分别下：别下：1“房地产房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。指土地与建筑物的合成体。2“房地房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。筑物的价格。3“土地土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。此价格不含地上建筑物的价格。4“建筑物建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。17 房地产概念的总结房地产房地产土地土地建筑物建筑物其他土地定着物其他土地定着物实物实物权益权益区位区位实体实体质量质量功能功能土地土地建筑物建筑物房地房地地上空间地上空间地面地面地下空间地下空间房屋房屋构筑物构筑物房地产概念的总结18第二章第二章 房地产评估的理论基础房地产评估的理论基础1、地租理论、地租理论2、区位理论、区位理论19第一节 地租理论1.1 1.1 地租的内涵地租的内涵1、地租的概念、地租的概念地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。2、地租理论的发展过程、地租理论的发展过程（1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论）资产阶级古典经济学家的地租地价理论农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。的普通利润后的余额。（2）马克思地租理论）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一农业工人劳动创造剩余价值的一部分。部分。20第一节 地租理论1.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。1、级差地租、级差地租定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。利润。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。形成原因：形成原因：（1）土地自然条件的差别）土地自然条件的差别（2）土地的有限性）土地的有限性21第一节 地租理论1.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租1、级差地租、级差地租分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租和和级差地租级差地租。级差地租级差地租是指在肥沃程度和位置较好的土地上创是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。造的超额利润转化成的地租。级差地租级差地租是在同一地块上连续增加投资，使各次是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。两者的区别：级差地租两者的区别：级差地租的产生条件是土地的肥沃的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租程度和位置差别；级差地租的产生条件是对同一块土的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。22第一节 地租理论1.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租2、绝对地租、绝对地租定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成构成23第一节 地租理论1.3 1.3 垄断地租垄断地租定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。断价格。24第一节 地租理论1.4 1.4 城市地租城市地租1、马克思建筑地段地租、马克思建筑地段地租定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。的地租。特点：特点：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；付的，土地只作为生产条件参加生产过程；（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；影响；（3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。25第一节 地租理论1.4 1.4 城市地租城市地租2、西方新古典主义地租理论、西方新古典主义地租理论代表理论：阿隆索的地租模型代表理论：阿隆索的地租模型（1）模型假设条件：）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。通都极为便利。26第一节 地租理论1.4 1.4 城市地租城市地租（2）阿隆索公式：）阿隆索公式：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：式中：Y收入；收入；Pz其他商品的单位价格；其他商品的单位价格；Z其他商品的数量；其他商品的数量；P(t)距市中心距市中心t处的地价；处的地价；q土地数量；土地数量；K(t)距距t处的交通费用；处的交通费用；t距市中心距离。距市中心距离。27第一节 地租理论1.4 1.4 城市地租城市地租（3）分析）分析在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量决于土地数量q、其他商品的数量、其他商品的数量Z和距中心距离和距中心距离t之间之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。度最大。最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。合的区位。28第一节 地租理论1.5 1.5 地租理论的应用地租理论的应用1、地租理论是地价评估的基础；、地租理论是地价评估的基础；2、级差地租理论是级差收益测算的依据；、级差地租理论是级差收益测算的依据；3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；4、可通过地租理论分析推导出地价分布。、可通过地租理论分析推导出地价分布。29第二节 区位理论1.1 1.1 区位理论概述区位理论概述1、区位的有关概念、区位的有关概念（1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。通地理区位在空间上有机结合的综合表现。除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、如市中心、机场、港口、车站、政府机关等政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。中的地位等。（2）自然地理区位；）自然地理区位；（3）经济地理区位；）经济地理区位；（4）交通地理区位。）交通地理区位。30第二节 区位理论1.1 1.1 区位理论概述区位理论概述2、区位理论的发展过程、区位理论的发展过程（1）成本学派）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论位论理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。佳区位。（2）市场学派）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观济景观理论核心：以市场理论核心：以市场-价格分析为主。价格分析为主。（3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。工厂区位的学派。31第二节 区位理论1.2 1.2 农业区位理论农业区位理论- -成本学派成本学派1、农业区位理论的主要内容、农业区位理论的主要内容（1）假设条件）假设条件（2）结论）结论R+T=V-C=K(纯收入纯收入+生产成本运输费用）生产成本运输费用）=市场市场售价售价-生产成本生产成本产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。称为区位地租。32第二节 区位理论1.2 1.2 农业区位理论农业区位理论2、杜能环的内容、杜能环的内容1）第一区：自由农作区）第一区：自由农作区2）第二区：林业区）第二区：林业区3）第三、四、五区）第三、四、五区:作物轮作区作物轮作区4）第六区：放牧区）第六区：放牧区33第二节 区位理论1.2 1.2 农业区位理论农业区位理论3、杜能农业区位论的主要贡献、杜能农业区位论的主要贡献1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。异的主要因素是产地与市场间的距离。2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。而促进城乡土地的合理利用。34第二节 区位理论1.3 1.3 工业业区位理论工业业区位理论- -成本学派成本学派1、工业区位理论的基本内容、工业区位理论的基本内容1）假设条件。）假设条件。2）区位因素分类。）区位因素分类。3）运输费用对工业区位的影响）运输费用对工业区位的影响4）劳动成本对工业区位的影响）劳动成本对工业区位的影响5）集聚因素对工业区位的影响）集聚因素对工业区位的影响2、韦勃区位理论的贡献、韦勃区位理论的贡献35第二节 区位理论1.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容1）假设条件）假设条件a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。同，即交通费用与距离成正比。36第二节 区位理论1.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容2）主要内容）主要内容a.相关概念相关概念中心地：中心地：中心性：中心性：中心地职能：中心地职能：需求门槛：需求门槛：服务半径和商品销售范围：服务半径和商品销售范围：37第二节 区位理论1.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容2）主要内容）主要内容a.六边形市场区六边形市场区-形成过程形成过程b.市场等级序列市场等级序列-特点特点中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。的种类密切相关。c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原则则38第二节 区位理论1.5 1.5 区位理论的应用区位理论的应用1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据；区位论是城镇土地分等定级工作的依据；4.区位论是市场比较法的理论依据；区位论是市场比较法的理论依据；5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。型，完善了地租与区位理论。39第三章第三章 房地产价格影响因素与评房地产价格影响因素与评 估原则估原则1、一般因素、一般因素2、城市区域因素、城市区域因素3、个别因素、个别因素4、房地产评估原则、房地产评估原则40第一节 一般因素1.1 1.1 一般因素一般因素1.定义：定义：影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。2.分类分类1）经济因素）经济因素2）社会因素）社会因素3）行政因素）行政因素4）心理因素）心理因素41第一节 一般因素1.1 1.1 一般因素一般因素- -经济因素经济因素1.1.经济发展状况经济发展状况 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。2.2.财政与金融状况财政与金融状况 存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。的关系。3. 3. 产业结构产业结构进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。二产业，地价会相应上升。42第一节 一般因素1.1 1.1 一般因素一般因素- -社会因素社会因素1 1、人口、人口人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。度和人口素质三个方面。2 2、家庭规模、家庭规模家庭人口数的变化影响住房数量的变化。家庭人口数的变化影响住房数量的变化。3 3、治安状况、治安状况4 4、社会福利、社会福利43第一节 一般因素1.1 1.1 一般因素一般因素- -行政因素行政因素1 1、土地使用制度与住房制度、地价政策、土地使用制度与住房制度、地价政策2 2、城市规划和土地利用总体规划、城市规划和土地利用总体规划3 3、税收制度、投资倾斜、优惠政策、税收制度、投资倾斜、优惠政策4 4、行政隶属关系变更、行政隶属关系变更行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）县划为深圳特区的宝安区）5 5、交通管制、交通管制44第二节 城市区域因素1.2 1.2 城市区域因素城市区域因素1 1、定义、定义城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。2 2、分类、分类1 1）商服繁华度）商服繁华度2 2）交通便捷性）交通便捷性3 3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施4 4）自然条件和环境质量）自然条件和环境质量45第三节 个别因素1.3 1.3 土地的个别因素土地的个别因素土地的个别因素土地的个别因素区位：区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备设施齐备面积、宽度、深度：面积、宽度、深度：适宜适宜形状：形状：规则规则地质、地形：地质、地形：承载力、土地高低起伏状况承载力、土地高低起伏状况容积率：容积率：大小大小用途：用途：商业用地、住宅用地、工业用地商业用地、住宅用地、工业用地土地使用年期因素：土地使用年期因素：46第三节 个别因素1.4 1.4 建筑物的个别因素建筑物的个别因素建筑物的个别因素建筑物的个别因素面积、结构、材料面积、结构、材料设计水平、设备状况设计水平、设备状况施工质量施工质量规划限制规划限制建筑物与周围环境协调性建筑物与周围环境协调性47第四节 房地产评估原则1.5 1.5 房地产评估原则房地产评估原则1 1、供求原则、供求原则2 2、替代原则、替代原则3 3、最佳使用原则、最佳使用原则4 4、预期收益原则、预期收益原则5 5、合法原则、合法原则6 6、评估时点原则、评估时点原则7 7、公平原则、公平原则48第四章第四章 我国房地产评估概况我国房地产评估概况1、土地评估、土地评估2、房地产评估方法体系、房地产评估方法体系3、房地产评估程序、房地产评估程序4、中房指数、中房指数5、地价指数、地价指数49第一节 土地评估1.1 1.1 土地评估的历史背景土地评估的历史背景产生的背景产生的背景（1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。展起来的。（2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让行转让（3）改革初期我国土地交易市场的不发达状况）改革初期我国土地交易市场的不发达状况50第一节 土地评估1.2 1.2 土地定级与宗地估价结合土地定级与宗地估价结合相关概念：相关概念：1.城镇土地定级实质：城镇土地定级实质：2.基准定价：基准定价：3.土地定级与宗地估价相结合土地定级与宗地估价相结合51第一节 土地评估1.31.3区域性土地价格评估基本模式区域性土地价格评估基本模式1、以土地定级为基础的评估模式、以土地定级为基础的评估模式（1）实质：用级差收益法测算基准地价）实质：用级差收益法测算基准地价（2）操作步骤：）操作步骤：（3）优缺点：）优缺点：52第一节 土地评估1.31.3区域性土地价格评估基本模式区域性土地价格评估基本模式2、以交易地价为基础的评估模式、以交易地价为基础的评估模式（1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣（2）操作步骤：）操作步骤：（3）优缺点：）优缺点：53第二节 房地产评估方法体系1、基本方法、基本方法(1)市场比较法：市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其他根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。(2)收益法：收益法：根据预期收益原理，即通过对未来不同时期根据预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。的现值。(3)成本法：成本法：从生产费用的角度进行估价。从生产费用的角度进行估价。2、派生方法、派生方法剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等价指数法以及残余法等54第三节 房地产评估程序一、受理评估业务一、受理评估业务1、明确评估目的；、明确评估目的；2、了解评估对象；、了解评估对象；3、确定估价的、确定估价的时点时点二、初步选定评估方法二、初步选定评估方法三、实地勘察与收集资料三、实地勘察与收集资料1、估价对象的基本情况；、估价对象的基本情况；2、有关估价对象所在地段的、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；环境和区域因素资料；3、与估价对象同类的房地产市、与估价对象同类的房地产市场资料；场资料；4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。和定额指标。4、评估计算、评估计算5、撰写房地产评估报告、撰写房地产评估报告（P56页页8个方面）：封面、目个方面）：封面、目录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件55第四节 中房指数一、中房指数的特点一、中房指数的特点1、定义：、定义：全称是中国房地产指数系统（全称是中国房地产指数系统（CREIS），是），是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。2、指数内涵：、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。经济现象变动的程度。目前的中国房地产指数以目前的中国房地产指数以2000年年12月北京住宅市场平均月北京住宅市场平均价格水平为基期定为价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。城市各分类物业在报告期的指数值。3、中房指数的特点：、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小全面性、系统性、地域性、较小的波动性。的波动性。56第四节 中房指数二、中房指数的服务对象与作用二、中房指数的服务对象与作用1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据；据；2、为投资商提供比较准确的市场信息；、为投资商提供比较准确的市场信息；3、为广大的消费者服务。、为广大的消费者服务。此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。理部门和研究机构服务。57第四节 中房指数三、实例分析（课本三、实例分析（课本P60页）页）结论：结论：1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。中小城市，沿海城市高于内地城市。2、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。房。3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。58第五节 地价指数一、地价指数的应用：一、地价指数的应用：1、地价指数含义：、地价指数含义：专门用以反映各地各类地价变化的专门用以反映各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价报告期地价基期地价基期地价100%。2、地价指数的应用：、地价指数的应用：(1)为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据；供科学依据；(2)为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据；资产处置等方面提供依据；(3)可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合；和优化组合；(4)可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。59第五节 地价指数三、地价指数编制的步骤三、地价指数编制的步骤1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格；标准宗地价格；3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价；算不同级别的平均地价；4、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。地价指数和整个城市的综合地价指数。5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。指数。60第五节 地价指数三、地价指数编制三、地价指数编制1、选择标准宗地注意事项：、选择标准宗地注意事项：宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率；容积率；标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。宗地。61第五章第五章 土地定级基本原理土地定级基本原理1、土地分等定级概述、土地分等定级概述2、定级因素权重确定、定级因素权重确定3、评价单元划分与单元内指标、评价单元划分与单元内指标 取样取样4、土地定级因素分值计算方法、土地定级因素分值计算方法5、土地级别确定、土地级别确定6、综合土地定级程序、综合土地定级程序62第一节 土地分等定级概述一、基本思路一、基本思路1、土地分等定级含义：、土地分等定级含义：土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级与土地分等的、土地定级与土地分等的区别区别：土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。城市之间划分全国各城镇的土地等次。3、多因素综合评定法的基本思路（、多因素综合评定法的基本思路（P65页）页）63第一节 土地分等定级概述一、基本思路一、基本思路4、多因素综合评价方法的基本公式、多因素综合评价方法的基本公式假定在评价中选取假定在评价中选取m个因素，每个因素包含个因素，每个因素包含n个因子，个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和，即：累加之和，即：式中，式中，-i因素的评分值；因素的评分值；-i因素中因素中j因子的分值；因子的分值；-j因子的权重值因子的权重值设设P为某土地评价单元总评分值，为某土地评价单元总评分值，为为i因素权重值，该因素权重值，该单元总评分值为：单元总评分值为：64第一节 土地分等定级概述二、城镇土地定级因素分析二、城镇土地定级因素分析1、商服繁华程度、商服繁华程度商服繁华程度是指商服繁华程度是指所在地区的商业、服务业集聚与人所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。流状况及各级商业、服务业的位置关系。2、交通通达度、交通通达度反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。3、城市设施完备度、城市设施完备度4、环境优越度、环境优越度5、人口密度、人口密度65第一节 土地分等定级概述三、城镇土地定级的因素因子体系（三、城镇土地定级的因素因子体系（P71）选择定级因素因子的基本原则选择定级因素因子的基本原则1、定级因素分类、定级因素分类按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。和非主导因素。2、确定必选因素的基本原则：、确定必选因素的基本原则：1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；2）覆盖面广，适用于城市各类用地；）覆盖面广，适用于城市各类用地；3）反映土地质量的差异；）反映土地质量的差异；4）因素因子的选择要因地制宜。）因素因子的选择要因地制宜。66第二节 定级因素权重确定一、定级因素权重应满足的要求：一、定级因素权重应满足的要求：1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大；重值越大，因素对土地质量的影响越大；2、各因素权重值在、各因素权重值在0-100或或0-1之间赋值，各选定因素的之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于权重之和必须分别等于100或或1.二、因素权重确定的方法：二、因素权重确定的方法：1、特尔菲法、特尔菲法2、因素成对比较法、因素成对比较法3、层次分析法、层次分析法67第二节 定级因素权重确定三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法1、关于特尔菲测定法的说法、关于特尔菲测定法的说法特尔菲法特尔菲法这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。68第二节 定级因素权重确定三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法2、特尔菲测定权重的程序、特尔菲测定权重的程序（1）专家选择）专家选择（2）评估意见征询表设计）评估意见征询表设计（3）权重测定结果的数据处理）权重测定结果的数据处理3、特尔菲测定的特点、特尔菲测定的特点（1）个人意见的）个人意见的匿名性匿名性（2）轮询评估结果的公开性）轮询评估结果的公开性（3）预测结果的稳定性和非一致性）预测结果的稳定性和非一致性69第二节 定级因素权重确定三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法3、应用特尔菲法时的注意事项、应用特尔菲法时的注意事项（1）测定时要避免组合事件）测定时要避免组合事件（2）对特尔菲法测定要做出充分说明）对特尔菲法测定要做出充分说明（3）领导小组的意见不宜加入调查表中）领导小组的意见不宜加入调查表中70第二节 定级因素权重确定四、因素成对比较法四、因素成对比较法设有设有A、B两因素，两因素，A比比B重要，给重要，给A因素赋值因素赋值1，给，给B因素赋值因素赋值0；A与与B同等重要，给同等重要，给A、B两因素各赋值两因素各赋值0.5；A不如不如B重要，给重要，给A因素赋值因素赋值0，给，给B赋值因素赋值因素1.五、层次分析法五、层次分析法基本原理（基本原理（P78）71第三节 评价单元划分与单元内指标取样一、评价单元划分一、评价单元划分1、单元划分的原则、单元划分的原则（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；（2）单元面积确定在）单元面积确定在5-25公顷之间；公顷之间；（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。区域，不能分割为不同单元。（4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。值计算准确性和科学性。72第三节 评价单元划分与单元内指标取样一、评价单元划分一、评价单元划分2、单元边界选用、单元边界选用（1）自然线状物；）自然线状物；（2）铁路；）铁路；（3）交通道路；）交通道路；（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；）行政区划界线；（6）其他地物。）其他地物。73第三节 评价单元划分与单元内指标取样一、评价单元划分一、评价单元划分3、单元划分方法、单元划分方法（1）主导因素判定法；）主导因素判定法；（2）网格法；）网格法；（3）均质地域法；）均质地域法；（4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。74第三节 评价单元划分与单元内指标取样二、单元内指标取样二、单元内指标取样1、因素作用分值呈直线衰减、因素作用分值呈直线衰减2、因素作用分值呈面状分布、因素作用分值呈面状分布3、因素作用分值呈指数衰减、因素作用分值呈指数衰减4、特殊因素取值、特殊因素取值75第四节 土地定级因素分值计算方法一、土地定级因素分值计算原则一、土地定级因素分值计算原则1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高；越高，总分值越大，级别越高；2、分值体系采用、分值体系采用0-100分的封闭区间；分的封闭区间；3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；例如：绿地覆盖度在例如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有影响，而大于之间对土地有影响，而大于50%的，其作用几乎和的，其作用几乎和50%相同，这时相同，这时0-50%就称为绿就称为绿地覆盖度的显著作用区间。地覆盖度的显著作用区间。76第四节 土地定级因素分值计算方法二、商服繁华影响度作用分值计算二、商服繁华影响度作用分值计算1、商服中心范围划定、商服中心范围划定2、商服中心级别确定、商服中心级别确定3、商服中心内各级繁华作用分的分割、商服中心内各级繁华作用分的分割4、各级商服中心繁华影响度的计算、各级商服中心繁华影响度的计算注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分繁华影响衰减分值。繁华影响衰减分值。商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。=77第四节 土地定级因素分值计算方法指数衰减公式指数衰减公式=其中：其中：影响半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商影响半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，从中心服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，从中心到范围边缘的距离作影响半径。到范围边缘的距离作影响半径。78第四节 土地定级因素分值计算方法三、道路通达度作用分值计算三、道路通达度作用分值计算1、道路作用指数和通达作用分计算、道路作用指数和通达作用分计算1）道路分类：按照作用和功能分别进行划分）道路分类：按照作用和功能分别进行划分2）各类城市划分的道路类型数目为：大城市）各类城市划分的道路类型数目为：大城市5-7类；中类；中等城市等城市3-5类；小城市类；小城市1-3类；类；3）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路。道、之路。2、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（P85页）页）道路通达度分值按指数衰减公式计算。道路通达度分值按指数衰减公式计算。79第四节 土地定级因素分值计算方法四、公交便捷度作用分值计算（四、公交便捷度作用分值计算（P86页）页）五、城市基础设施完善度作用分值计算五、城市基础设施完善度作用分值计算六、环境质量优劣度作用分值计算六、环境质量优劣度作用分值计算七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算九、距离衰减公式选择九、距离衰减公式选择1、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通便利度，公共设施完备度，文体设施影响度；便利度，公共设施完备度，文体设施影响度；2、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路通达度。通达度。80第五节 土地级别确定一、土地级初步划分方法一、土地级初步划分方法1、总分数轴法、总分数轴法2、总分剖面图法、总分剖面图法3、总分频率曲线法、总分频率曲线法二、土地级别的确定应遵循的选择二、土地级别的确定应遵循的选择1、确定的土地级之间，收益差别要明显；、确定的土地级之间，收益差别要明显；2、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；成果实施的可行性和易操作性；3、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。81第五节 土地级别确定三、成果表达方式三、成果表达方式1、成果的文字表达方式、成果的文字表达方式（1）土地定级技术报告）土地定级技术报告（2）土地定级工作报告）土地定级工作报告2、成果的图件表达方式、成果的图件表达方式（1）土地定级工作图：资料图和作用分值图）土地定级工作图：资料图和作用分值图（2）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图82第六节 综合土地定级程序一、土地定级程序五阶段一、土地定级程序五阶段1、方案制定、方案制定2、资料收集与调查、资料收集与调查3、权重确定及因素选择、权重确定及因素选择4、土地定级单元的划分、土地定级单元的划分5、级别测算及确定、级别测算及确定6、面积量算和土地级别图的编制、面积量算和土地级别图的编制7、成果形成与验收、成果形成与验收8、成果应用和更新阶段、成果应用和更新阶段83第六章第六章 收益法收益法1、收益法概述、收益法概述2、收益法的计算公式、收益法的计算公式3、净收益、净收益4、资本化率、资本化率5、收益法应用举例、收益法应用举例84第一节 收益法概述一、收益法的概念一、收益法的概念1、别称：资本化法、收益还原法、别称：资本化法、收益还原法、投资法、收益现值、投资法、收益现值法等。法等。2、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。对象客观合理价格或价值的办法。3、公式：房地产价格、公式：房地产价格=净收益净收益/资本化率资本化率4、价格：收益价格、价格：收益价格85第一节 收益法概述二、收益法的基本原理二、收益法的基本原理1、基本思想、基本思想1）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。时价格。2、理论依据、理论依据地租理论、预期原理；地租理论、预期原理；收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。86第一节 收益法概述二、收益法的基本原理二、收益法的基本原理1、基本思想、基本思想2）普遍适用的收益法原理表述如下：）普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。房地产的价格。3）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的万的纯收益，同时该公司又有纯收益，同时该公司又有4000万现金，以万现金，以10%的年利息的年利息率存入银行，每年可得利率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，万元的货币等价，即价值即价值4000万元。万元。87第一节 收益法概述三、收益法的适用范围三、收益法的适用范围1、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。如写字楼、住宅如写字楼、住宅(公寓公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的用于出租的)、仓、仓库库(用于出租的用于出租的)、农地等。、农地等。2、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。3、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。能够较准确地量化。88第一节 收益法概述四、收益法估价的步骤四、收益法估价的步骤1、搜集有关收入和费用的资料；、搜集有关收入和费用的资料；2、估算潜在毛收入；、估算潜在毛收入；3、估算有效毛收入；、估算有效毛收入；4、估算运营费用；、估算运营费用；5、估算净收益；、估算净收益；6、选用适当的资本化率；、选用适当的资本化率；7、选用适当的计算公式求出收益价格。、选用适当的计算公式求出收益价格。其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度统计。应按年度统计。89第二节 收益法的计算公式一、基本公式一、基本公式90第二节 收益法的计算公式二、净收益不变二、净收益不变1、公式、公式91第二节 收益法的计算公式二、净收益不变二、净收益不变2、公式的用途、公式的用途1）可以直接用于计算房地产的价格）可以直接用于计算房地产的价格例例1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，需运营费用万元，需运营费用10万元，资本化率为万元，资本化率为10%，在无限，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？年使用时，该宗房地产的收益价格为？例例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为收益为8万元，该宗房地产的资本化率是万元，该宗房地产的资本化率是8.5。试计算。试计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的收益价格。92第二节 收益法的计算公式二、净收益不变二、净收益不变2、公式的用途、公式的用途2）可以用于比较不同房地产的价格）可以用于比较不同房地产的价格年限修正系数：房地产使用年限为年限修正系数：房地产使用年限为n时，其价格相当于时，其价格相当于无限年使用时的价格的比例。无限年使用时的价格的比例。a.可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年限下的年限修正系数。限下的年限修正系数。b.用于同一宗房地产在不同年限和资本化率下价格的修用于同一宗房地产在不同年限和资本化率下价格的修正和换算。正和换算。c.用于比较两宗房地产价格的高低。用于比较两宗房地产价格的高低。93第二节 收益法的计算公式三、净收益在若干年后保持不变的公式三、净收益在若干年后保持不变的公式1、无限年期、无限年期房地产使用年期房地产使用年期无限无限t年以前（含年以前（含t年）纯收益有变化，其值为年）纯收益有变化，其值为；t年以后年以后纯收益无变化，其值为纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：无限时，房地产价格的计算公式为：94第二节 收益法的计算公式三、净收益在若干年后保持不变的公式三、净收益在若干年后保持不变的公式2、有限年期、有限年期房地产使用期房地产使用期有限有限当当t年以前（含第年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；每年不变且大于零；房地产使用年期为房地产使用年期为n时，房地产价格的计算公式如下时，房地产价格的计算公式如下:95第二节 收益法的计算公式三、净收益在若干年后保持不变的公式三、净收益在若干年后保持不变的公式例例1：某宗房地产的收益期限为：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未年，通过预测得到未来来5年的净收益分别为年的净收益分别为20、22、25、28和和30万元，从第万元，从第六年到第六年到第38年每年的净收益为年每年的净收益为35万元，该类房地产的报万元，该类房地产的报酬率为酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。例例2：通过预测得到某宗房地产在未来：通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分年内的净收益分别为别为20、22、25、28和和30万元，从第万元，从第6年到无穷远年的年到无穷远年的每年净收益为每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为万元，该类房地产的报酬率为10。试。试计算该宗房地产的收益价格。计算该宗房地产的收益价格。96第二节 收益法的计算公式四、净收益按等差级数变化的公式四、净收益按等差级数变化的公式净收益按等差级数逐年递增或递减；净收益按等差级数逐年递增或递减；r每年不变且大于每年不变且大于0；97第二节 收益法的计算公式四、净收益按等差级数变化的公式四、净收益按等差级数变化的公式例题：某房地产，预计未来第一年净收益为例题：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此万元，此后每年净收益将会比上一年增加后每年净收益将会比上一年增加1万元，资本化率为万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？无限年使用，该宗房地产的价格为？98第二节 收益法的计算公式五、净收益按等比级数变化的公式五、净收益按等比级数变化的公式净收益按等比级数逐年递增或递减；净收益按等比级数逐年递增或递减；r每年不变且大于每年不变且大于0；S为净收益逐年递增或递减的比率为净收益逐年递增或递减的比率例：某房地产，预计未来第一年净收益为例：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？无限年使用，该房地产的价格？99第二节 收益法的计算公式六、已知未来若干年后房地产价格的公式六、已知未来若干年后房地产价格的公式例：某房地产目前的价格为例：某房地产目前的价格为2500/平方米，正常经营情平方米，正常经营情况下年净收益为况下年净收益为250/平方米，资本化率平方米，资本化率10%。现已知在。现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在预计在4年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为6000元元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。宗房地产的价格。100第三节 净收益一、收入一、收入1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。总收入。2、潜在毛收入与有效毛收入的区别；、潜在毛收入与有效毛收入的区别；3、实际收入、客观收入的区别；、实际收入、客观收入的区别；注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件：、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件：1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；2）收入必须能持续获得；）收入必须能持续获得；3）收入应具有预测性。）收入应具有预测性。例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。101第三节 净收益二、客观运营费用二、客观运营费用1、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。2、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理费、税费和保险费。费、税费和保险费。3、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。三、净收益三、净收益1、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。房地产的收益。例：某写字楼建筑面积例：某写字楼建筑面积5000平方米，月租金水平为平方米，月租金水平为120元每平米，空置率为元每平米，空置率为10%，租金损失平均为毛租金的，租金损失平均为毛租金的3%,合理运营费用为有效最近收入的合理运营费用为有效最近收入的30%，该写字楼的，该写字楼的净收益为？净收益为？102第三节 净收益2、实际净收益和客观净收益：、实际净收益和客观净收益：除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。作为依据。四、净收益的求取四、净收益的求取1、基本公式、基本公式净收益净收益=有效毛收入有效毛收入-合理运营费用合理运营费用2、具体计算公式：、具体计算公式：1）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益净收益净收益=租赁收入租赁收入-维修费维修费-管理费管理费-保险费保险费-税金税金2）商业经营型房地产）商业经营型房地产净收益净收益=商品销售收入商品销售收入-商品销售成本商品销售成本-经营费用经营费用-商品销商品销售税金及附加售税金及附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-商业利润商业利润3）生产型房地产）生产型房地产净收益净收益=产品销售收入产品销售收入-生产成本生产成本-产品销售费用产品销售费用-产品销产品销售税金及附加售税金及附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-厂商利润厂商利润103第三节 净收益3、确定净收益的注意事项、确定净收益的注意事项1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度计算；按年度计算；2、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依据；据；3、房地产的收益包括有形收益和无形收益；、房地产的收益包括有形收益和无形收益；4、确定收益年数；、确定收益年数；5、判断净收益流量类型；、判断净收益流量类型；6、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。104第四节 资本化率1、实质、实质资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。2、资本化率的特征、资本化率的特征1）资本化率的高低取决于相应的投资风险。）资本化率的高低取决于相应的投资风险。2）区域性）区域性3）个别性）个别性4）多样性）多样性105第四节 资本化率3、资本化率的确定、资本化率的确定1）市场提取法）市场提取法从市场上选取若干个估价对象类似房地产的资本化率，从市场上选取若干个估价对象类似房地产的资本化率，计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象的资本化率。的资本化率。2）安全利率加风险调整值法）安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。3）投资收益率排序插入法）投资收益率排序插入法将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相比较，确定估价对象房地产的资本化率。比较，确定估价对象房地产的资本化率。4）复合投资收益率法）复合投资收益率法106第四节 资本化率3、资本化率的确定、资本化率的确定4）复合投资收益率法）复合投资收益率法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。计算公式：权平均数作为资本化率。计算公式：其中：其中：r为房地产资本化率；为房地产资本化率；M为抵押贷款价值比例（为抵押贷款价值比例（%）；）；为抵押贷款利率；为抵押贷款利率；为自有资本要求的正常收益率。为自有资本要求的正常收益率。107第四节 资本化率4、种类、种类1)综合资本化率综合资本化率评估房地合一房地产的价格所应采用的资本化率；评估房地合一房地产的价格所应采用的资本化率；2)土地资本化率土地资本化率评估土地的价格时所采用的资本化率；评估土地的价格时所采用的资本化率；3)建筑物资本化率建筑物资本化率评估建筑物价格时所采用的资本化率。评估建筑物价格时所采用的资本化率。a.已知土地和建筑物的价格，以及三种资本化率中的任已知土地和建筑物的价格，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为：意两个，则另一个资本化率为：108第四节 资本化率4、种类、种类b.已知在房地产总价格中土地、建筑物的价格比例，以已知在房地产总价格中土地、建筑物的价格比例，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为：及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为：109第七章第七章 市场比较法市场比较法1、市场比较法概述、市场比较法概述2、市场比较法评估的程序、市场比较法评估的程序3、交易实例的搜集、交易实例的搜集4、可比实例的选取、可比实例的选取5、市场比较法的计算公式、市场比较法的计算公式6、市场比较法的因素修正、市场比较法的因素修正7、市场比较法应用举例、市场比较法应用举例110第一节 市场比较法概述一、市场比较法的定义一、市场比较法的定义1、别称：买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比、别称：买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。较法、市场资料比较法、现行市价法等。2、定义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原、定义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域和个别因素照比较，通过对交易情况、交易日期、区域和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。3、比准价格：由市场比较法估价得到的价格。、比准价格：由市场比较法估价得到的价格。二、类似房地产二、类似房地产1、含义：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、含义：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、111第一节 市场比较法概述规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。2、同一供需圈：指在这一范围内的房地产具有替代性。、同一供需圈：指在这一范围内的房地产具有替代性。3、类似土地：指在同一供需圈内，影响地价的因素和、类似土地：指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。条件基本相近的用途相同的土地。三、市场比较法的基本思想三、市场比较法的基本思想1、理论依据：经济学中的替代原理。、理论依据：经济学中的替代原理。2、替代原理：在一个完全竞争地市场上，两个以上具、替代原理：在一个完全竞争地市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促进商品的价格趋于一致。关系而通过相互竞争，最终促进商品的价格趋于一致。112第一节 市场比较法概述3、特别强调：在运用市场比较法的过程中，用作参照、特别强调：在运用市场比较法的过程中，用作参照的房地产交易案例必须是类似房地产；对于个别案例，的房地产交易案例必须是类似房地产；对于个别案例，有时还必须进行修正。有时还必须进行修正。四、市场比较法的适用范围四、市场比较法的适用范围1、适用范围：在同一地区市场或同一供求范围内的类、适用范围：在同一地区市场或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法才是有效的评估方法。2、不（难）适用范围（了解）：、不（难）适用范围（了解）：1）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生过房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区；生过房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区；2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。产，如古建筑等。113第一节 市场比较法概述3）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；等；4）风景名胜区土地；）风景名胜区土地；5）图书馆、体育馆、学校。）图书馆、体育馆、学校。五、市场比较法的限制条件五、市场比较法的限制条件1、时间性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同、时间性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一时段。所以，选取的交易案例必须的价格，是指在同一时段。所以，选取的交易案例必须是近期发生的。是近期发生的。2、可替代性：所选交易案例必须与待估房地产具有相、可替代性：所选交易案例必须与待估房地产具有相似性。似性。114第一节 市场比较法概述3、非单一性：根据统计学原理，所选交易案例应越多、非单一性：根据统计学原理，所选交易案例应越多越好。越好。4、正常性：交易必须是正常交易。对于不正常交易、正常性：交易必须是正常交易。对于不正常交易（如破产拍卖、协议出让等）不适用比较法。（如破产拍卖、协议出让等）不适用比较法。5、可修正性：交易资料可以通过对有关因素的修正而、可修正性：交易资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。与待估房地产价格有可比性。6、合法性：有两方面的含义，第一，所选取的交易安、合法性：有两方面的含义，第一，所选取的交易安全必须是在法律允许范围之内的，否则，在交易价格上全必须是在法律允许范围之内的，否则，在交易价格上会有很大差异（如违章建筑）；第二，交易案例与待估会有很大差异（如违章建筑）；第二，交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似。房地产的适用法律背景基本相似。115第二节 市场比较法评估的程序一般程序如下一般程序如下交易资料交易资料搜集搜集比较交易比较交易案例确定案例确定交易情况交易情况修正修正交易日期交易日期修正修正区域因素区域因素修正修正个别因素个别因素容积率修容积率修正正土地使用土地使用年期修正年期修正房地产价房地产价格确定格确定116第二节 市场比较法评估的程序一、交易实例的收集一、交易实例的收集1、内容：坐落、规划用途限制、交易价格、交易时间、内容：坐落、规划用途限制、交易价格、交易时间、土地条件、建筑物状况、区域因素、个别因素、交易方土地条件、建筑物状况、区域因素、个别因素、交易方式及付款方式、基准地价等。式及付款方式、基准地价等。2、原则：注意查证各项内容的真实性和交易细节，如、原则：注意查证各项内容的真实性和交易细节，如无瞒价、是否急售等；标注于地图上，并建立交易实例无瞒价、是否急售等；标注于地图上，并建立交易实例信息系统，以方便查询。信息系统，以方便查询。二、可比交易案例确定二、可比交易案例确定1、过程：在进行一宗房地产价格评估时，需要针对待、过程：在进行一宗房地产价格评估时，需要针对待估房地产的特点，从已收集的交易实例中选择符合一定估房地产的特点，从已收集的交易实例中选择符合一定条件的实例供比较参考。条件的实例供比较参考。117第二节 市场比较法评估的程序2、要求、要求1）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区；似地区；2）比较实例与待评估房地产的种类要相同；）比较实例与待评估房地产的种类要相同；3）比较实例与待评估房地产的用途相同；）比较实例与待评估房地产的用途相同；4）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同；）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同；5）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同；）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同；6）与待估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正；）与待估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正；7）交易实例为正常交易或可修正为下常交易。）交易实例为正常交易或可修正为下常交易。三、因素修正三、因素修正1、内容：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别、内容：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正。因素修正、土地使用年期修正、容积率修正。118第二节 市场比较法评估的程序四、房地产价格的确定四、房地产价格的确定1、结果：经过各种因素的修正，可以得到在评估基准、结果：经过各种因素的修正，可以得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格。日的待估房地产的若干个价格。2、价格确定方法：简单算术平均法；加权算术平均数、价格确定方法：简单算术平均法；加权算术平均数法；众数法；中位数法；混合法。法；众数法；中位数法；混合法。例如：有例如：有5个案例修正后的价格分别为：个案例修正后的价格分别为：730，780，800，800，820，分别用上述方法，分别用上述方法确定的房地产的价格为确定的房地产的价格为？119第三节 交易实例的搜集交易实例应搜集的内容交易实例应搜集的内容1、成交价格；、成交价格；2、成交日期；成交日期；3、付款方式、付款方式4、交易实例在交易时的状态，如坐落位置、用途、土、交易实例在交易时的状态，如坐落位置、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境条件；地状况、建筑物状况、周围环境条件；5、交易双方的情况及交易目的。、交易双方的情况及交易目的。120第五节 市场比较法计算公式一、市场比较法的计算过程一、市场比较法的计算过程1、描述过程：通过对一系列因素修正，得到待估房地、描述过程：通过对一系列因素修正，得到待估房地产在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要产在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。四类。个别因素中的容积率和土地使用年期，由于影响力较大，个别因素中的容积率和土地使用年期，由于影响力较大，情况特殊，有时也拿出来单独进行修正。情况特殊，有时也拿出来单独进行修正。2、基本公式、基本公式121第五节 市场比较法计算公式一、市场比较法的计算过程一、市场比较法的计算过程3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较；直接比较；计算公式：计算公式：其中：其中：x为修正系数。为修正系数。122第五节 市场比较法计算公式一、市场比较法的计算过程一、市场比较法的计算过程3、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象、直接比较法计算公式：将可比交易实例与待估对象直接比较；直接比较；计算公式：计算公式：其中：其中：123第五节 市场比较法计算公式一、市场比较法的计算过程一、市场比较法的计算过程4、间接比较法计算公式：首先设定一宗标准房地产，、间接比较法计算公式：首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格；为待估对象状态下的价格；计算公式：计算公式：其中：其中：D和和E的含义为以标准房地产的区域因素和个别因素条的含义为以标准房地产的区域因素和个别因素条件为基准件为基准100而确定待估对象的区域因素和个别因素条而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。件的修正系数。124第五节 市场比较法计算公式一、市场比较法的计算过程一、市场比较法的计算过程5、扩展公式：如果容积率因素、土地使用年限单独修、扩展公式：如果容积率因素、土地使用年限单独修正，则计算公式为：正，则计算公式为：补充：组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独补充：组成区域因素或个别因素中的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。立地扩展出来进行单独修正。125第六节 市场比较法的因素修正一、交易情况修正一、交易情况修正1、房地产交易中的特殊情况：、房地产交易中的特殊情况：2、计算公式、计算公式为：为：=注：公式中以正常交易情况为基准，如果可比实例交易注：公式中以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于，反之，则大于100.126第六节 市场比较法的因素修正二、交易日期修正二、交易日期修正1、定义：将可比实例的交易价格修正为评估时点的价、定义：将可比实例的交易价格修正为评估时点的价格。格。2、计算公式、计算公式为：为：=评估基准日交易实例价格评估基准日交易实例价格注：所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指注：所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等。数、地价指数、房地产价格指数等。127第六节 市场比较法的因素修正二、交易日期修正二、交易日期修正3、应用、应用例题：现选取到一可比实例，成交价格为例题：现选取到一可比实例，成交价格为6000元元/平方平方米，成交日期为米，成交日期为1996年年7月，假设，月，假设，1996年年1月至月至1997年年7月，该类房地产价格平均每月上涨月，该类房地产价格平均每月上涨1%，1997年年7月至月至1998年年1月，该类房地产价格平均每月下降月，该类房地产价格平均每月下降0.2%，则对，则对该可比实例进行交易日期修正后该可比实例进行交易日期修正后1998年年1月的房地产价月的房地产价格为？格为？128第六节 市场比较法的因素修正三、区域因素修正三、区域因素修正1、修正条件、修正条件交易实例房地产与待估房地产如果不是处于同一地区，交易实例房地产与待估房地产如果不是处于同一地区，应将交易实例房地产所处地区与待评估房地产所处地区应将交易实例房地产所处地区与待评估房地产所处地区的区域因素加以比较，对交易实例房地产价格进行修正。的区域因素加以比较，对交易实例房地产价格进行修正。2、修正公式、修正公式待估对象所处区域下的价格待估对象所处区域下的价格=可比实例价格可比实例价格区域因素修正系数区域因素修正系数其中区域因素修正系数可采用直接或间接地打分法。其中区域因素修正系数可采用直接或间接地打分法。129第六节 市场比较法的因素修正三、区域因素修正三、区域因素修正3、应用、应用例：现有一可比实例，成交价格为例：现有一可比实例，成交价格为5000元元/平方米，该平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比可比实例所处区域的环境优于待估对象，经分析，可比实例再商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、问实例再商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、问题设施等方面综合起来修正题设施等方面综合起来修正2%，问经区域因素修正的，问经区域因素修正的可比实例价格为？可比实例价格为？130第六节 市场比较法的因素修正四、个别因素修正四、个别因素修正1、修正过程、修正过程将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，将交易实例房地产与待估房地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差异而引起的交易实例房地产与待找出由于个别因素的差异而引起的交易实例房地产与待估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。2、修正公式、修正公式经个别因素修正后的经个别因素修正后的可比实可比实个别因素个别因素可比实例价格可比实例价格=例价格例价格修正系数修正系数其中个别因素修正比例可采用直接或间接地打分法。其中个别因素修正比例可采用直接或间接地打分法。131第六节 市场比较法的因素修正四、个别因素修正四、个别因素修正3、应用、应用例：现有一可比实例，成交价格为例：现有一可比实例，成交价格为5000元元/平方米，该平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正起来需修正-3%，问经个别因素修正的可比实例价格为，问经个别因素修正的可比实例价格为？132第六节 市场比较法的因素修正五、容积率修正五、容积率修正1、修正过程、修正过程容积率是指建筑物的总建筑面积与整宗地面积之比。通容积率是指建筑物的总建筑面积与整宗地面积之比。通过容积率与地价水平的相关分析，得到容积修正系数。过容积率与地价水平的相关分析，得到容积修正系数。再利用修正系数修正实例价格。再利用修正系数修正实例价格。2、修正公式、修正公式经容积率修正后经容积率修正后可比实可比实可比实例价格可比实例价格=例价格例价格3、应用、应用例：案例宗地地价为例：案例宗地地价为800元元/平方米，容积率为平方米，容积率为2.1，修正，修正系数为系数为1.9，待估宗地规划容积率为，待估宗地规划容积率为1.7，修正系数为，修正系数为1.6。求经容积率修正后可比实例价格为？求经容积率修正后可比实例价格为？133第六节 市场比较法的因素修正六、土地使用年期修正六、土地使用年期修正1、修正过程、修正过程我国实现有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使我国实现有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。通过使用年用年期的长短，直接影响土地收益的多少。通过使用年期修正，消除由于使用期限不同而对不动产价格造成的期修正，消除由于使用期限不同而对不动产价格造成的影响。影响。2、修正公式、修正公式134第六节 市场比较法的因素修正其中其中K-将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；正系数；r-还原利率；还原利率；m-待估对象的使用年期；待估对象的使用年期；n-可比实例的使用年期。可比实例的使用年期。3、应用、应用例：若选择的比较案例成交地价为例：若选择的比较案例成交地价为1000元元/平方米，对平方米，对应使用年期为应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为年，而待估宗地出让年期为20年，土地年，土地次本化率为次本化率为8%，计算年期修正后的地价？，计算年期修正后的地价？