市场部市场部 2009.06 千岛湖旅游地产千岛湖旅游地产-度假酒店市场报告度假酒店市场报告目录目录 ContentsPart 1 : 中国旅游地产概况中国旅游地产概况Part 2 : 典型案例典型案例Part 3 : 千岛湖旅游地产概况千岛湖旅游地产概况Part 4 : 千岛湖星级酒店市场特征千岛湖星级酒店市场特征Part 1 : 中国旅游地产概况中国旅游地产概况Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产的含义旅游地产的含义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -产权式酒店、别墅产权式酒店、别墅1 1、基本介绍、基本介绍 产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要去经营，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得年度客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。 中国产权式酒店诞生于海南，目前全国产权式酒店项目已发展到200多个，而服务是产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -产权式酒店、别墅产权式酒店、别墅2 2、功能的多样性、功能的多样性（1）度假功能：一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。（2）投资功能：由于产权式酒店本质上是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。（3）快速收回投资的功能：对开发商来说的，做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。3 3、产权式酒店发展现状、产权式酒店发展现状随着近几年房地产的火爆发展，产权式酒店如雨后春笋在全国得到发展。南京周边的香泉湖和白鹭岛是经营比较成功的例子。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -高尚复合型社区高尚复合型社区1 1、基本概述、基本概述 该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。 该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -高尚复合型社区高尚复合型社区2 2、复合型社区产品价值提升的原因、复合型社区产品价值提升的原因（1）优美的环境：做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程就是造环境的过程。环境的提升大大提升了土地的价值。（2）良好的人气：一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气，也带来众多的机会，人气的提升同样可以带来土地的升值。（3）完善的配套：土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、银行、学校等配套的完善需要一定的人口做基础，这些人口包括流动人口和常住人口，旅游的开发可以快速形成一定的人口，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。（4）开发商与社区的互动效果：作为社区的居民，同时拥有景区的部分权益，如景区的演艺活动在一些节假日可以与社区具名互动，景区的一些高层次的展览居民有免费参观的权利等。3 3、高尚复合型社区在中国发展现状、高尚复合型社区在中国发展现状 在华侨城的带动下，全国各地掀起了一个主题公园地产热，成都的芙蓉古镇、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -时权酒店时权酒店时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -养老公寓养老公寓 1 1、养老公寓的市场需求、养老公寓的市场需求 我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。随着中国老龄化的到来，这个市场将日益庞大，而在郊区具有优良的空气和自然环境。如果将医疗、老人游乐等设施加以完善，将会形成一个巨大的市场。2 2、功能、功能（1）养老功能：养老公寓不仅可以解决老人的生理问题，也能解决老人的心理问题，而且由于地处郊区，价格不贵。（2）投资功能：养老公寓可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。3 3、养老公寓在国内的发展、养老公寓在国内的发展养老公寓在国外发展非常成熟，但国内在“养儿防老”观念的支配下，这个市场没有启动，随着观念的逐步改善，必将产生一个巨大的市场。目前在上海等大城市就高端“银发市场”已经开发出了部分产品，众多的距离中心城市较近的旅游区也在加大养老公寓产品的开发力度。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -独立产权客栈独立产权客栈 独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样，但目前产权式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。 独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。产权式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -升级版农家乐升级版农家乐 农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。 于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级版农家乐进行出售，就是农家乐旅游地产。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -滑雪、温泉、漂流等运动型度假村滑雪、温泉、漂流等运动型度假村 参与性、体验型旅游是热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。 黑龙江亚布力滑雪场是中国重要的滑雪基地，每年有上百万游客前去滑雪，目前已经有奥林匹克俱乐部、新闻宾馆、南极宾馆、越野楼和高山楼等度假型房产。 广东省清远市被称为是“中国漂流之乡”，目前有二十多条漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水滩漂流等都有自己的度假酒店。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -主题式小镇主题式小镇 主题式小镇是依托某一特色资源所形成了旅游集镇。这个集镇一般是特色旅游资源的集散地，目前在国内以温泉和民族特色为依托的集镇较多，在广东有从化的温泉镇、云浮的龙山温泉镇。民族特色小镇有阳朔和湖南的凤凰。主题式小镇旅游地产的价值取决于旅游业发展的成熟情况，如果旅游业发展兴旺，旅游新产品不断推出，那么小镇的旅游地产会越来越有价值。旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -体验式住宿设施体验式住宿设施体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是海边帐篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。拓展训练基地一般有自己军营式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在元人左右。汽车营地在国内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -旅游新区旅游新区 旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是城市运行模式，就是将一快整片的土地交给开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。深圳的华侨城面积达平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -主题式商业中心主题式商业中心 主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的主题商业地产。目前在国内比较有名的是深圳的大芬村河周庄的画家村。深圳的大芬村是自然形成的一个画家聚居地村落，后来经过规范，形成了一个以画为主题的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的。旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -旅游商业中心旅游商业中心 旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是武汉汤池西街和阳朔西街。武汉汤池西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。 旅游地产产品类型旅游地产产品类型- -高端度假酒店或别墅高端度假酒店或别墅 高端度假别墅是指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种产品。目前比较有名的是北京的长城脚下的公社和四川九寨的九寨天堂。长城脚下的公社实际上是一个特色旅游度假酒店，充分利用了长城这个特色资源，通过世界一流设计来达到使建筑成为世界珍品的目的。九寨天堂主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超五星的住宿设施形成了一个巨大的吸引力。Part1：中国旅游地产概况中国旅游地产概况需求心理分析需求心理分析1 1、休闲度假型心理、休闲度假型心理中产阶层的压力越来越大，传统的观光式旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本需求。高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。2 2、投资型心理、投资型心理旅游房产具有投资价值具有两个原因，一个是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值。另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。3 3、炫耀型心理、炫耀型心理度假休闲也有高中低档次之分。普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求，而一些社会金字塔顶尖的人士将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。4 4、养老型心理、养老型心理一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。5 5、商务交际型心理、商务交际型心理商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。同时商务谈判放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，增加成功率。6 6、礼品型心理、礼品型心理随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。Part 2 : 典型案例典型案例Part2：典型案例典型案例华侨城华侨城（1 1）简要介绍）简要介绍 华侨城是中国主题公园产业的先行者和探索者，致力于为旅游业发展不断创新，致力于为旅游娱乐消费者提供独具特色的旅游休闲娱乐体验，引领中国旅游产业不断升级。华侨城也是中国旅游复合型地产的开创者和领头羊，其旅游+地产的模式不仅在深圳取得重大成功，目前已复制到北京、成都等地。 公司从事旅游及其关联产业特别是地产的投资经营，是控股型集团公司。投资有深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳华侨城房地产有限公司、长江三峡旅游发展有限责任公司、北京世纪华侨城实业有限公司、深圳东部华侨城有限公司、成都天府华侨城实业发展有限公司、上海华侨城投资发展有限公司等十六家企业。 公司拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司经营管理的深圳华侨城旅游度假区于2001年8月被评为国家4A级旅游度假区。Part2：典型案例典型案例华侨城华侨城（2 2）成功原因）成功原因 第一、独特的区位条件：华侨城所占的城市优势和地块优势非常明显，深圳经济在上世纪九十年代取得迅猛发展，城市区域在飞速扩张，深圳作为特区，在全国的吸引力是独一无二的。 第二、主题旅游公园的稀缺性：主题公园是外来事物，在上世纪，华侨城市中国第一家主题公园，产品的稀缺性造就了饥饿需求，迅速收回了投资。 第三、旅游地产的完美结合：主题公园的成功造就了人气，为地产带来了可观的溢出效应，华侨城一直是深圳的高尚社区。 第四、优秀的旅游操控能力：在长期的经营中，华侨城练就了一支优秀的旅游经营队伍，这是旅游地产成功的保证。 第五、强大的国资背景和融资平台：华侨城是深圳的门面，也是上市公司，深圳市政府给与了强大的支持，这些条件为华侨城的发展注入了很好的外部条件。Part2：典型案例典型案例京津新城京津新城（1 1）简要介绍）简要介绍 天津宝坻京津新城是珠江合生与当地政府强强联合，成功开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住四大板块于一体的现代化国际移民卫星新城，规划总面积260平方公里。 京津新城是国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。 帝景高尔夫俱乐部拥有27洞国际标准高尔夫球场，每条球道风格迥异，特色独具。俱乐部服务设施一应俱全，超大型现代高尔夫练习场、咖啡厅、专卖店和现代化的体育中心能满足各方球手的多种需求。 温泉度假村是由日本川口卫建筑事务所设计的一个日式的园林功能区，造园精细，选才自然。 帝景骑术俱乐部是一家会员制多功能俱乐部，俱乐部占地38200平米，拥有多匹英纯血良种马、国产良驹以及华北地区唯一的女子骑警队、豪华观光马车队。 教堂最大限度的满足京津新城面向全世界进行交流与合作的需要，充分体现京津新城所倡导多文化、多意识形态和平共存的人文精神。 京津新城潮白河游艇俱乐部，引入国际游艇俱乐部的先进组织理念，充分利用潮白河天然水系资源和天津近海临湾的优势，将京津地区的游艇爱好者和财智人士类聚于风生水起的水上尊贵领地。 商业街面向高端消费群，以基本生活配套行业为主，结合各街特色设有：婚纱摄影街、 OUTLET 、国际风情街、医疗保健街、装修建材街、品质生活驿站、私家菜馆、汽车美容维修区，金融街、休闲娱乐区、老字号一条街等，突现特色生活配套功能。Part2：典型案例典型案例京津新城京津新城（2 2）项目成功原因）项目成功原因 第一、低成本土地：京津新城总面积达260平方公里，以综合性社区的名义拿地，进入成本低。 第二、区位独特：京津新城处于北京、天津和河北的三角地，客源覆盖面广。 第三、复合型旅游地产的策划思路：京津新城突出城的概念，但里面拥有大量的酒店、马术俱乐部、温泉等高端度假设施，极大地提高了社区品质。Part2：典型案例典型案例成都芙蓉古城成都芙蓉古城（1 1）基本情况）基本情况 芙蓉古城是由成都置信实业有限公司领衔开发，成都芙蓉古城商业管理有限公司经营管理的中国西部最大的生态园林式商务、旅游、休闲接待基地。位于成-温-郫国家级生态保护带，一期占地近700亩，投资逾4亿元，集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣，是目前国内屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的复合式旅游地产项目。 芙蓉古城是以现代手法演绎中国古典建筑之精华。其中匪夷所思的水系园林具有很强的观赏性，整个园区共有水域面积4万余平方米， 300余种共计10万余株各类名贵草本、木本植物，各种桥梁103座，亭台40余座，形成了一座生态环境与生活民居完美结合的现代仿古园林式小区。 与秀丽的环境相比，芙蓉古城的商业更是一道靓丽的风景线。餐饮、娱乐、休闲、品茗、康体设施等一应俱全。Part2：典型案例典型案例成都芙蓉古城成都芙蓉古城（2 2）成功原因分析）成功原因分析 第一、客源定位合理：定位高中低端客源，具有广泛的客源基础，有利于做好人气。 第二、明确的主题：就是现代版的“清明上河图”，不同少数民族风格的建筑将对市民产生了很强的吸引力。 第三、地产和旅游的深度融合：芙蓉古镇的每一处建筑都是具有吸引物的旅游建筑，形成了一个巨大的人造的旅游氛围。Part2：典型案例典型案例西安曲江新城西安曲江新城（）简要介绍（）简要介绍曲江新城规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。以上四大功能糅合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。曲江新城旅游产业布局规划，依据地形地貌和城市建成区现状，形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的综合性旅游新格局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、并向东依次推进。曲江新城以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以国内市场为主、海外市场为辅。曲江新城将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。Part2：典型案例典型案例西安曲江新城西安曲江新城（）成功原因（）成功原因 第一、良好的区位：曲江新城距离西安市中心不远，是城市化发展的首先发展对象，本身具有很好的开发地产的价值。 第二、本身所具有的优异的旅游资源基础：大雁塔具有深厚的历史文化底蕴，本身是旅游热点景区，具有较好人气。 第三、明确的旅游主题和客源定位：挖掘深厚的西安历史文化，客源定位是全球性的客源。Part2：典型案例典型案例悦榕酒店度假村集团悦榕酒店度假村集团作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商，悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，营造“心静轩”。旗下的产业在建筑及装潢摆设上融合当地的特殊风格, 以反映当地的风土民情。悦椿度假村是悦榕庄品牌的完美补充。悦椿品牌旗下酒店度假村及SPA在内部装饰和设计上均体现出个性和活力之感。无论是地处繁华的文化中心或是置身于自然美景之中，悦椿度假村都淋漓展现当地风土民情。关注集团对环境保护和企业社会责任工作的长期战略，悦榕阁艺品零售店作为与社区合作的窗口，通过经营一系列手工艺品、独特礼品和美容产品，唤醒前来造访的旅行者内心的责任意识。直至目前为止, 悦榕酒店度假村集团管理和拥有超过20间休度假村及酒店, 60多间SPA及60多间悦榕阁艺品店和两座高尔夫球场。 Part2：典型案例典型案例悦榕庄（丽江店）悦榕庄（丽江店）丽江悦榕庄建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 每位佳宾均可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里, 三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。在清幽豪华的气氛里，平和与放松是悦榕SPA的主要元素。古香古色的悦榕阁丽江店是充满东方魅力的购物天堂。丽江悦榕庄几乎达到了目前国内度假村的“金字塔顶”，其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星级的现代化酒店设施。悦榕庄客房类型悦榕庄客房类型A花园套房 B高级套房 C花园别墅 D豪华花园别墅 E泳池别墅 F豪华泳池别墅 G双卧室联排别墅 H双卧室按摩式别墅 I家庭式按摩池别墅 J双卧室泳池别墅 K悦榕庄总统套房 Part 3 : 千岛湖旅游地产概况千岛湖旅游地产概况Part3：千岛湖旅游地产概况千岛湖旅游地产概况 由于千岛湖区域得天独厚的景观自然资源，千岛湖区域内别墅和高档景观住宅的开发体量相当巨大； 虽然区域内高端住宅的体量巨大，但是本土的消化能力相当有限，其主要消费群体是千岛湖周边地区及周边省份业主； 在不同的时间阶段、不断变化的价位，市场始终以长期的、有效的、积极的姿态承受这变化； 以发展的眼光看，区域内的高端住宅产品能够跟上国内同业态的发展步伐，产品的品质日趋精美，建筑风格多样化，甚至出现了少有的钢结构别墅模式； 千岛湖区域内的高端住宅均以景观住宅为理念，将高尔夫的概念融入景观住宅，市场空间相当可观，虽然有相近的业态模式，但是相当长的时间内几乎很难出现第二家。名称名称位置位置占地面积占地面积（万平米）（万平米）物业类型物业类型均价均价（万元）（万元）户型户型（平米）（平米）开元度假村麒麟半岛20别墅、产权酒店0.8300-365天屿国际度假村天屿山23.6别墅、五星酒店3500-800精装翡翠岛别墅翡翠岛32.2别墅1.5（一期）250-495绿城千岛湖度假公寓新安大街以北，新安北路以西13.8精装公寓、五星酒店1.870-400精装天淳岛度假村天淳岛20别墅2200左右滨江度假酒店别墅辉照山47别墅、五星酒店不详220-750天清岛度假村天清岛不详精装公寓、四星酒店1不详Part3：千岛湖旅游地产概况千岛湖旅游地产概况开元度假村别墅区开元度假村别墅区千岛湖开元度假村是以休闲度假为主题而开发的，位于千岛湖麒麟岛半岛，总占地20万平方米。千岛湖开元度假村规划充分依据半岛屿山水皆景的环境特点，由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米的产权式度假酒店组成。半岛私家别墅穿越半岛中部山脊的道路和岸畔道路错落展开，以山体或水体作为屏障，全景式设计，享有原生态山水自然景观。其中别墅为欧式三层洋房，约在300365平米之间。虽然产品风格略显老化，但是开发商开元房产公司是千岛湖区域首家进行景观住宅开发的企业，在当地有很强的品牌影响力。Part3：典型案例典型案例楼盘名称楼盘名称开元度假村别墅区位置位置淳安区千岛湖镇麒麟半岛占地面积占地面积20万平方米均价均价8000元/平方米物业类型物业类型别墅、产权式酒店开盘时间开盘时间2003.5.1交房时间交房时间2004.9.30销售率销售率售罄开发商开发商杭州开元房地产集团有限公司Part3：典型案例典型案例天屿度假村别墅区天屿度假村别墅区千岛湖天屿国际度假村位于淳安县千岛湖镇西北侧天屿山，总用地面积236000平方米，整个地势呈东南高、西北低的丘陵缓坡状,其中西北面临千岛湖中心湖区,海拔240米至330米之间，总建筑面积约76000平方米。其中五星酒店面积约35000平方米，建筑容积率仅为0.32，绿地率大于41%。该项目主要由五星度假酒店及86幢高档别墅两部分组成，是以旅游休闲为主体，集旅游度假、娱乐休闲于一体的智能化精品建筑群。所在区位地理位置、周边环境等方面都具有非常明显的山地丘陵特点和优势。本项目是千岛湖区域海拔最高的别墅群，俯瞰千岛湖，湖光山色尽收眼底，优越的地势条件无与伦比，堪比香港的“太平山”。其中别墅为两层地中海风情洋房，面积在500800平米之间，售价在1500万2500万之间，折合均价约为3万/平米。Part3：典型案例典型案例楼盘名称楼盘名称天屿度假村别墅区位置位置淳安区千岛湖镇天屿山占地面积占地面积23.6万平方米均价均价30000元/平方米物业类型物业类型别墅、5星级酒店开盘时间开盘时间2007年底交房时间交房时间2008年底销售率销售率三期未开盘开发商开发商浙江云天房地产开发有限公司Part3：典型案例典型案例翡翠岛别墅区翡翠岛别墅区“翡翠岛山水名墅”位于千岛湖东南湖区的翡翠岛，岛屿总面积937亩，岛的北端为自然生态保护区，南面建设开发用地总面积约为483亩，总建筑面积约8万平方米，容积率0.23，绿化率高达70%。翡翠岛原始生态完整，植被丰富，四面环水，与城区跨桥仅距160米，远不距繁华，近不离山水；岛屿地势总体北高南低，由北向南呈珊瑚状分布，地势起伏较大，地形复杂，地势陡峭，平均坡度为30度45度。独特的大坡度山地形态，环望湖景山色别有一番风味。岛上设有山景会所、滨湖会所、天然泳池和游艇码头等设施。该项目为简约主义现代风格别墅洋房，产品皆为毛坯房，面积在250495平米之间，售价在250600万之间，折合均价约为1.5万/平米。项目二期70幢别墅为精装别墅，面积在250495平米之间，均价约为2.2万/平米，预计2009年年底可交付。项目三期70幢别墅，还未动工。Part3：典型案例典型案例Part3：典型案例典型案例楼盘名称楼盘名称翡翠岛别墅（一期50幢）位置位置淳安区千岛湖镇翡翠岛占地面积占地面积32.2 万平方米均价均价15000元/平方米物业类型物业类型别墅开盘时间开盘时间2007.9.23交房时间交房时间2008.12.31销售率销售率售罄11331133开发商开发商杭州通盛房地产开发有限公司Part3：典型案例典型案例绿城绿城 千岛湖度假公寓千岛湖度假公寓绿城千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是景区内较稀缺的西、北、南三面临湖的优质地块。项目兼具千岛湖镇中心区位成熟繁华的配套便利，与直接临湖的开阔环境品质，是较难得优质度假区域。社区由一座五星级标准的绿城喜来登度假酒店与酒店公寓，两座度假公寓，以及三座湖景公寓组成，占地13.8万平方米，总建筑面积超过30万平方米。整个度假区配备有大面积水上娱乐区与游艇乐部，以及超过40000平方米的休闲、娱乐、商业配套区与一条精致宜人的城市商业街区。该项目皆是高层和小高层，面积从70到400平米之间，以70平米的小户型酒店式公寓为主打产品。Part3：典型案例典型案例楼盘名称楼盘名称绿城千岛湖度假公寓位置位置新安大街以北，新安北路以西占地面积占地面积13.8 万平方米均价均价18000元/平方米物业类型物业类型精装度假公寓、五星度假酒店开盘时间开盘时间2007.8.25交房时间交房时间未定销售率销售率在售开发商开发商绿城房地产集团有限公司Part3：典型案例典型案例天淳岛别墅区天淳岛别墅区 本项目由杭州千岛湖新概念旅游开发有限公司开发，占地约300亩，售价近2万元/平米，现已销售一空。 Part3：典型案例典型案例天清岛度假别墅天清岛度假别墅 Part3：典型案例典型案例千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅，位于辉照山区块，为一半岛形状，两面环水，一面与千岛湖大道相接，一面与淳安政务新区相邻。自然环境优美，交通位置便利。该地块面积总计500亩（含水面），由67层的超五星级酒店、23层独立别墅、联体别墅、叠排观光电梯别墅和部分空中跃廊别墅组成。建筑面积6万平方米左右，临水一排为独栋别墅，面积在400-750平米之间；中间两排为双拼别墅，面积约为350平米；后面靠山两排为双联排复试洋房，每户约220平米。Part 4 : 千岛湖星级酒店市场特征千岛湖星级酒店市场特征Part4：星级酒店市场特征星级酒店市场特征千岛湖区域内现有五星级酒店只有千岛湖开元度假村一家，四星级酒店也只有两家：海外海大酒店、天清岛度假酒店；随千岛湖区域的的旅游地位的不断提升，千岛湖本身土地资源的日趋稀缺，国内外各大企业对千岛湖景观资源的认知程度的提高，区域内的高档酒店越来越多，现在千岛湖区域在建和计划建造的五星级酒店十余个；豪华酒店+房产，这已经成为杭州开发商进入千岛湖的通用模式。如顺发的洲际酒店，滨江的索菲特，绿城的喜来登，润和的雷迪森，云天的丽笙世嘉等.Part4：星级酒店市场特征星级酒店市场特征开元度假村是千岛湖“豪华酒店+房产”模式的先行者。首先，度假住宅的销售很多可以在酒店客户中内部消化。比如开元度假村的85套别墅，就有三分之二是由原来的酒店客户购买的。其次，酒店能提升度假住宅总体的服务水准，增加购房者的投资回报。这一模式还有一个优势，就是开发商容易藉此拿到景观最好的用地。例如云天房产在天屿山上开发的千岛湖天屿山度假村刚开工不久，五星级的丽笙世嘉酒店面朝中心湖区，伸向崖际的露天游泳池与湖面有300米的落差，水景的接续和错落异常精彩。而朝向东南湖区的86套别墅，俯瞰空翠的山谷，遥望浩瀚的湖面，视野的宽阔与空气的通畅，皆让人叹为观止。酒店名称酒店名称位置位置星级星级房间数房间数入住率入住率标间价格标间价格千岛湖开元度假村麒麟岛5227间及10个会议室周末节假日95%，平时75%702元/天千岛湖海外海大酒店南山开发路1号4270间及8个会议室周末节假日90%，平时55%340元/天天清岛度假酒店天清岛4263间及9个会议室周末节假日90%，平时60%580元/天Part4：星级酒店案例星级酒店案例千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村位于千岛湖镇麒麟半岛，占地320亩，拥有各类豪华舒适客房227间，餐位1100多个，大小会议室10个。它是开元旅业集团开发的第一家五星级度假酒店，也是华东区域档次最高、规模最大的度假村，其娱乐设施也是最全的，内设舞月光演艺吧、豪华KTV包厢、豪华棋牌中心、健身房、台球房、乒乓球室、桑拿、美容、足浴、临湖SPA、室内泳池、儿童嬉水游泳池、夏威夷景观泳池、网球场、沙滩排球、以及价值千万的豪华游艇曼哈顿56等尊容服务项目。国际著名建筑设计公司WATG、景观设计公司贝尔高林、室内设计公司HBA合力打造。千岛湖海外海大酒店千岛湖海外海大酒店海外海大酒店是老牌四星级涉外酒店，由浙江海外海集团有限公司投资兴建，座落于秀丽的千岛湖畔。饭店依山傍水，交通便捷，距长途客运车站仅1分钟车程、旅游码头3分钟车程。共有270间（套）客房，临窗远眺，千岛湖美景可尽收眼底。设有中西餐厅及景观包厢。酒店的健身、游泳、网球、桑拿、棋牌、美容美发、足浴等设施一应俱全。多功能厅及各类会议室、接见厅共计8所。Part4：星级酒店案例星级酒店案例天清岛度假酒店天清岛度假酒店杭州天清岛度假酒店2004年开业，位于千岛湖中心湖区天清岛，为气势磅礴的龙形建筑，临千岛湖中心湖区依山而建，总建筑面积达3.6万平方米。度假酒店共有各类客房263间，分为湖景豪华标准房、湖景行政大床房、湖景行政套房、湖景豪华套房等，拥有158个泊位的专用车库和大型停车场。度假酒店的各种会议及娱乐设施提供完备的度假休闲与商务会议服务。天清岛分为度假酒店、别墅区、易文化主题公园和潜艇观光与水上娱乐四部分。度假酒店会议中心拥有多功能会议厅1个，大型会议厅1个，中型会议厅4个，小型会议厅3个。Part4：星级酒店案例星级酒店案例Part4：星级酒店案例星级酒店案例千岛湖天屿度假村酒店千岛湖天屿度假村酒店 千岛湖天屿度假酒店规划建成一座国际五星级酒店，建筑面积约37000平方米，设有300余间客房、大小会议厅、各类餐饮设施、室外景观游泳池、室内恒温游泳池、健身中心和特色SPA等设施，另外拟建设游艇俱乐部和游艇码头，独立休闲岛和各种户外活动项目。酒店聘请美国卡尔森环球酒店集团亚太公司作为专属酒店管理公司，建筑设计则力邀著名建筑设计师程泰宁担纲定制。Part4：星级酒店案例星级酒店案例雷迪森千岛湖度假酒店雷迪森千岛湖度假酒店 绿城绿城 喜来登度假酒店喜来登度假酒店Part4：星级酒店案例星级酒店案例索菲特滨江度假酒店索菲特滨江度假酒店酒店定位于五星级的千岛湖索菲特滨江酒店由美国WATG公司设计，由世界知名的法国雅高国际酒店集团以其旗下的豪华Sofitel （索菲特）品牌主持管理。酒店总建筑面积近6万平方米左右，客房326余间，投资总额约6亿元人民币。酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部等一应俱全。THANKS