第三章第三章 市场比较法市场比较法3.1 市场比较法的基本原理一、概念 市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。二、基本原理交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正待估不动产价格待估不动产三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数P=Pi*A*B*C*D差异修正的注意事项1）差异修正必须合理2）各个实例的差异修正必须一致3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少差异修正的规则1）以待估不动产为基准2）以市场为尺度3）修正的顺序要恰当2、修正的规则例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为 。若实例的区域因素比待估房地产劣5，实例价格为PB时，待估房地产价格PD？四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件（一）特点（一）特点1、整个过程简单明了2、计算少而简单3、结果有较强的说服力4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。（二）适用范围（二）适用范围1、有广泛市场交易的房地产类型2、常见的房地产类型1、充足的市场资料（1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上（2）质量合格 替代性较大（3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、适用2、丰富的估价经验（三）适用条件（三）适用条件3.2 3.2 市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例一、搜集交易实例（一）收集途径（一）收集途径1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等2、房地产开发商、经纪人 3、参加各类不动产交易展示会4、同行提供5、传媒6、其他途径交易当事人、四邻、金融机构、司法机关（二）收集内容（二）收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的2、交易实例不动产的状况位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况3、成交价格与成交日期单价、总价、货币总类4、付款方式5、交易情况（三）整理与查证（三）整理与查证1、按地区、类型分门别类存放2、核查资料的可靠性交交易易实实例例调调查查表表编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素说明土地状况建筑物状况区域情况说明交易情况说明位置图资料来源查证结果适用性评分附件种类二、选取可比实例二、选取可比实例可比实例选取的具体要求1）区位相同或处于类似的供需范围2）用途相同3）建筑结构与建筑形式相同4）权利性质相同5）价格类型相同6）估价时点接近 7）正常交易三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8。则该写字楼的实际价格是多少？1、统一付款方式2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵建筑面积和使用面积4、统一面积单位平方米、平方英尺5、统一采用单价四、进行交易情况修正四、进行交易情况修正1、交易情况修正的概念3、交易情况修正的方法正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）2、非正常交易情况的类型1）有利害关系人之间的交易2）急于出售或急于购买情况下的交易3）受债权债务关系影响的交易4）对市场行情缺乏了解的交易5）有特别动机或者偏好的交易6）相邻不动产的合并交易7）特殊交易方式下的交易8）税费非正常负担情况下的交易五、进行交易日期修正五、进行交易日期修正1、交易日期修正的概念、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法、交易日期的修正方法采用分区分类房地产价格指数采用分区分类房地产价格指数估价时点价格估价时点价格=可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格 *交易日期修正系数交易日期修正系数1）采用价格指数进行修正）采用价格指数进行修正定基价格指数定基价格指数：以某个固定的时期为：以某个固定的时期为基期编制的价格指数基期编制的价格指数估价时点价格估价时点价格=可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格*（估价时点的价格指数（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）成交日期的价格指数）环比价格指数环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数估价时点价格估价时点价格=可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格*成交日期下一期的价格指数成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指再下一期价格指数数*估价时点时价格指数估价时点时价格指数2）采用价格变动率进行修正）采用价格变动率进行修正 当价格变动率为当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率逐期递增或递减的价格变动率时：时： 估价时点价格估价时点价格=可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格*（1+价价格变动率）格变动率）期数期数 当价格变动率为当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率时：时： 估价时点价格估价时点价格=可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率价格变动率*期数）期数）六、进行区域因素修正六、进行区域因素修正2、区域因素修正的步骤1）确定影响因素2）判定区域因素状况3）分析差异及差异所造成的价格差异4）进行价格修正1、区域因素及其修正1）繁华程度2）交通便捷程度3）环境4）公共设施配套完备程度5）城市规划限制3、区域因素修正的方法百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）区域因素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校、公园停车场、医院102位置：与中心区距离、邻路状况103规划：土地及其周围的城市规划104环境、人文环境、小区生活层次105土地利用程度：小区内各设施的和谐程度106社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商业网点107小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力108交通设施：交通工具、方便程度109休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物馆1010其它：噪音、绿化、风景10例例1、有、有3个可比实例，成交价分别是个可比实例，成交价分别是1500元元/m2，1650元元/m2 ，1600元元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：象的因素进行直接比较，结果见下表：区域因素估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值97106103区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110总分值10092899792例例2、区域因素间接比较表、区域因素间接比较表某城市区域因素因子条件指数表因素市级商业服务中心小区级商业服务中心公交站点菜场影剧院条件（m）01000 1000200020000300 3006006000300 3005005000300 30050050001000 1000修正系数1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.000.961.00 0.99因素中学小学幼儿园医院条件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系数1.000.981.000.971.02 1.000.981.02 1.000.98七、进行个别因素修正七、进行个别因素修正1、个别因素及其修正3、个别因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法：2、个别因素修正的步骤1）确定影响因素2）判定个别因素状况3）分析差异及差异所造成的价格差异4）进行价格修正八、求取比准价格八、求取比准价格1、进行综合修正2、估价过程的检查1）比较实例的检查比较实例的可替代性房地产交易的活跃程度比较实例的可靠性 2）估价操作的检查3、求取比准价格1）简单算术平均数法2）加权算术平均数法3）中位数法4）众数法5）以最具可比性的比较实例的价格结果为主3.3市场比较法应用举例一、应用案例一商品住宅价格评估，见P52二、应用案例二土地价格评估，见P53三、应用案例三住宅用地价格评估，见P55案例分析v1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。v2、试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。假定以茶山区作为可比实例，对嵩山区进行估价v3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。别墅A别墅B别墅C