华邑世纪城周边竞品分析报告2015.12.241项目目竞品划分品划分主要主要竞品品选择原因原因学区成为项目主要价值点及卖点，主要分流片区刚需首置希望能一步到位的购房客户，抢夺客户资源。主要原因：主要原因：1、项目学区2、客户圈层第一梯队银亿格兰郡、兴隆御府第二梯队丽晶公馆、五矿弘园、新湖国际、乾景花园、格林木棉花第三梯队玉祥明居、朗香邸、宝郡盛唐雍景本地块处三台子和丁香湖两个版块的交汇处，临近项目位置，属于直接竞争产品，同时产品业态较为相似，因此选择银亿格兰郡和兴隆御府两个项目。主要原因：主要原因：1、项目位置2、项目业态3、客户圈层三台子版块丽晶公馆、五矿弘园以及即将入市的乾景花园项目从位置上拦截分流项目客户，是项目的潜在竞争项目。主要原因：主要原因：1、项目位置2、项目的业态3、产品面积段4、房款总价2项目片区楼市目片区楼市数据来源：新峰数据3项目片区价格目片区价格数据来源：调研数据4项目存量目存量竞品2015年库存量项目名称库存套数（套）库存面积（）银亿格兰郡58543875五矿弘园28024080宝郡盛唐雍景848316新湖国际36030240格林木棉花52045240康华朗香邸60451576玉祥明居45839846丽晶公馆26020280兴隆御府43437758合计3585301211调研数据：2015年片区销售套数2290套（包含华邑）5项目新增目新增预判判竞品2016年预计新增量项目名称新增套数（套）新增面积（）银亿格兰郡58844100五矿弘园28024080宝郡盛唐雍景16015840新湖国际格林木棉花65056550康华朗香邸13511340玉祥明居丽晶公馆41432292兴隆御府52445588合计27512297906片区多片区多层存量及新增量存量及新增量竞品2015年库存量及2016年新增量项目名称库存套数（套）新增套数（套）合计银亿格兰郡39120159五矿弘园000宝郡盛唐雍景000新湖国际000格林木棉花7236108康华朗香邸60135195玉祥明居000丽晶公馆36246282兴隆御府2810281合合计4885371025调研数据：2015年片区多层销售套数330套（包含华邑）7个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡基本信息基本信息位置于洪怒江北街221号开发商沈阳银亿房地产开发有限公司代理公司开发商自销物业公司沈阳银亿物业公司占地面积10.6万平方米建筑面积26万平方米建筑形式高层、多层、复式小高建筑风格英式容积率2.1绿化率31%户型区间高层49-91多层83-92洋房102-142复式39-55均价(元/m2)高层5200-5300多层6300-6500洋房一层9300-9600二层9000三四层7000-8000五层8000复式南北8000东西6500分期7期（在售四期）总户数2500户车位信息1600个，洋房区9万，高层区8万物业费(元/月 /m2)高层2多层1.5开盘时间2013年入住时间四期2015年6月部分2016年6月2015年库存585套，2.5亿元2016年加推588套，2.5亿元8楼楼栋分布分布2015年在售情况：高层：3#、10#、12#多层： 3#、7#洋房：11#、12#、13#、14#Loft：7#在售售罄未售个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡2016年预计加推：高层：6#、8#、9#多层：1#、5#五期：12栋楼，其中2栋高层，10栋多层面积未确定，预计高层面积同多层面积加推时间未定1568937310127111213149个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡四期共计2760套，去化1587套，目前剩余可销售1173套；10在售在售货量量盘点点个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡11在售在售产品品户型配比型配比个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡高3# 1T3 2个单元 26层顶913489893491高10# 1T2/3 4个单元 26层顶78557650777750765578高12# 2T5 2个单元 26层顶75445152565652514475多3# 1T2 4个单元 6层顶9595919191919292多7# 1T2 5个单元 6层顶106838383838383838310612预计加推加推货量量盘点点个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡高6/8/9# 1T3 2个单元 26层顶913489893491多1# 1T2 5个单元 6层顶83838383838383838383多5# 1T2 5个单元 6层顶92929292929292929292多层5#12月加推1-2两个单元13项目分析目分析个案分析个案分析-银亿格格兰郡郡项目成交客目成交客户：高层和多层以地缘性客户为主，复式由于产品的特殊性，客户来访区域较多；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：老带新（占60%，奖励老业主2000元）、 电商渠道（占20%，电商5000元） 其他渠道多为项目周边包装，成交效果不显著；2016年年项目分析：目分析：未来土地及产品形态丰富，现房销售、1-4期入住业主较多，老带新持续发 力，项目多层、高层产品价格在片区属于中等水平，产品性价比较有优势。 小面积产品主要集中在高层，得房率低；14个案分析个案分析-兴隆御府隆御府基本信息基本信息位置 于洪千山西路29号开发商沈阳友隆兴业房地产开发有限公司代理公司自销物业公司北京中原物业管理有限公司物业费高层2元（含电梯费）小高2元（含电梯费）多层1.8（无电梯）占地面积5.5万平方米建筑面积15.6万平方米建筑形式高层、小高层、多层建筑风格西班牙容积率2.4绿化率33%户型区间高层：49-93平小高层：88-126平多层：79-106平均价(元/m2)高层折后6300元/平小高折后7000元/平多层折后7200元/平开盘时间2014年3月启动认筹入住时间2015年9月31日2016年4月30日未交房楼1 2 5 6 8 11 17 13 18 19 20 21 #2015年库存434套，2.6亿元2016年加推524套，3.2亿元15楼楼栋分布分布在售售罄未售个案分析个案分析-兴隆御府隆御府共21栋楼，全部在售，但是部分楼栋未有销售量高层：12、13、14、18、19、20、 21#，共7栋小高：1、2、3、4#， 共4栋多层：5、6、7、8、9、10、11、15、 16、 17#，共10栋13181920211516123416个案分析个案分析-兴隆御府隆御府共计1400套，去化442套，目前剩余可销售958套；17在售在售货量量盘点点个案分析个案分析-兴隆御府隆御府目前高层14#是主力销售产品18在售在售产品品户型配比型配比个案分析个案分析-兴隆御府隆御府1# 1T3 2个单元 11层顶8972797972892# 1T2 3个单元 9层顶888812612688885#、6# 1T2 3个单元 6层顶8787878787877#、8# 1T2 3个单元 6层顶106929292921069#、10#、11# 1T2 4个单元 6层顶808084828080797914# 1T3 2个单元 26层顶89499393498917# 1T2 3个单元 6层顶86868686868619预计加推加推货量及量及产品品户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-兴隆御府隆御府18#、19#、20#、21# 1T2 2个单元9388889313# 1T3 2个单元 26层顶89499393498920个案分析个案分析-兴隆御府隆御府项目分析目分析项目成交客目成交客户：客户以三台子片区客户为主；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目2015年推广较少，以项目围挡包装及直销为主，成交客户渠道较为 平均；2016年年项目分析：目分析：仅有一块地，目前已经完成建设，项目位置交通相对便利，但是园区较小， 居住舒适度差，价格在片区较高，前期销售去化较慢，老带新成交比例低， 同时项目现房销售是2016年销售优势，是否为学区尚未确定。21基本信息基本信息位置于洪黄河北大街108号开发商沈阳丽晶房地产开发有限公司代理公司自销物业公司沈阳富城新天地物业有限公司物业费小高2.6元（含电梯费）多层2.2元（无电梯）占地面积11万建筑面积37万建筑形式多层、高层、小高建筑风格北美风情容积率3.3绿化率40%户型区间高层44-96平小高50-80平多层68-105平均价(元/m2)高层7600元/平多层8600元/平小高8200元/平开盘时间2013年6月29日入住时间一期2015年11月1日二期未确定2015年库存260套，1.4亿元2016年加推414套，2.2亿元个案分析个案分析-丽晶公晶公馆22楼楼栋分布分布在售售罄一期未售分三期开发，共计33栋楼，一期19栋，二期共11栋楼，三期3栋商业。一期具体楼栋如下：其中4栋未售高层：18#、19#、24#、25#、26#、27#、28#共计7栋小高：17#，共计1栋多层：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、14#、15#、16#，共计11栋楼个案分析个案分析-丽晶公晶公馆123456789101112131415161718192021252223242627282930二期未售23个案分析个案分析-丽晶公晶公馆共计1800套，去化1126套，目前剩余可销售674套；24在售在售货量及量及户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-丽晶公晶公馆8# 4个单元 1T3 6层顶75757575757575757575757575757518# 2个单元 1T3 28层顶96639090639024# 2个单元 2T5 28层顶8068707068804474744425预计加推加推货量及量及产品品户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-丽晶公晶公馆3# 4个单元 1T3 6层顶87747587747587747581555587注：4#、5#一、二层为门市19# 2个单元 1T3 28层顶96639090639626个案分析个案分析-丽晶公晶公馆项目分析目分析项目成交客目成交客户：以于洪、皇姑客户为主，；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：由于项目位置紧邻黄河大街，以顺访客户为主，成交客户渠道以顺访和 老带新为主；2016年年项目分析：目分析：项目共分三期开发建设，目前主要销售为一期，二期（住宅）、三期（商业） 未建设，园区品质较差，项目在2015年11月份由于业主维权等问题对项目 造成恶劣影响，同时项目现阶段属于现房销售，有一定的优势，但是交房后 售楼处高层、多层价格均上涨，同时乾景花园开始销售，会对丽晶公2016 年销售带来一定难度；27基本信息基本信息位置于洪黄河北大街138甲开发商五矿地产（沈阳）有限公司代理公司精诚代理公司物业公司五矿物业管理（沈阳）有限公司物业费2.3元（含电梯费）占地面积13万建筑面积41万建筑形式多层、高层、小高建筑风格欧式简约容积率3.1绿化率30%户型区间高层53-111均价(元/m2)高层6000开盘时间2014年入住时间2016年6月30日2015年库存280套，2.2亿元2016年加推288套，1.8亿元个案分析个案分析-五五矿弘园弘园28楼楼栋分布分布在售售罄未售共21栋楼，组团开发，分四个组在售，目前A/B组团在售，AB组团共计10栋楼高层：3#、6#、7#、8#2016年预计加推楼栋：高层：4#、9#个案分析个案分析-五五矿弘园弘园36784912510二期未建二期未建设29个案分析个案分析-五五矿弘园弘园4个组团共计2825套，A/B组团共计1565套，去化997套，目前两个组团剩余可销售568套；2015年1-11月共计销售451套；30在售在售货量及量及户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-五五矿弘园弘园6# 2个单元 2T4 25层顶8967531231235367893# 2个单元 2T3 23层顶112539595531127# 2个单元 1T3 23层顶9164858564918# 2个单元 1T3 25层顶128531391395312831预计加推加推货量及量及户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-五五矿弘园弘园4# 2个单元 2T3 23层顶112539595531129# 2个单元 2T3 23层顶8767120120519332个案分析个案分析-五五矿弘园弘园项目分析目分析项目成交客目成交客户：以地缘性客户为主，；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：由于项目位置紧邻黄河大街，以顺访客户为主，主要推广与搜房电商举办 众筹和砍房帮，在线上造势，线下同时项目采用分销的方式，与电商（芒 果、真房、搜房、卡考）等合作，成交奖励2%提点，成交客户以顺访和 渠道客户为主；2016年年项目分析：目分析：项目仅有一个地块，分四个组团开发销售，项目位置较好，紧邻医学院地铁 口，同时拥有央企的品牌口碑和实力，2016年6月交房后现房销售，同时项 目频繁降价，项目整体性价比高，但是产品较为单一，仅有高层，改善型客 户选择较少，现房后项目预计在2016年洽谈学区，增加项目卖点，2016年 将继续有不俗的表现； 33基本信息基本信息位置于洪西江街221号开发商辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司代理公司世联代理物业公司未定占地面积11.7万建筑面积23万建筑形式多层、高层、小高物业费未定容积率2.0绿化率30%户型区间55-130均价(元/m2)高层5300小高6000多层6500开盘时间2014年入住时间一期2016年6月底二期未定2015年库存520套，2.6亿元2016年加推650套，3.4亿元个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花34楼楼栋分布分布多层在售小高在售高层在售一期共栋18楼，共有5栋未售高层：19#、20#、21#小高：9#、10#、14#、15#多层：1#、2#、3#、4#个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花1234567891014121311151617181920212223242526272829二期未售二期未售2016年计划加推楼栋高层：22#、23#、24#小高：11#、17#多层：5#未售35个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花二期共计2498套，其中一期1506户，去化336套，目前剩余可销售1170套；36在售在售货量量盘点点个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花37户型配比型配比个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花19# 3个单元 1T3/2 18层顶7655848484848420# 3个单元 1T3 18层顶7655848484848421# 3个单元 1T2 18层顶84848484841009# 4个单元 1T2 11层顶998686868686868610# 4个单元 1T2 9层顶868686868686868614# 3个单元 1T2 11层顶9698130126989815# 3个单元 1T2 9层顶1301261301261301261# 2个单元 1T2 6层顶787878782# 4个单元 1T2 6层顶98989898989898983# 3个单元 1T2 6层顶8888888888884# 3个单元 1T2 6层顶88888888888838预计加推加推货量量盘点点个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花5# 3个单元 1T2 6层顶88888888888811# 4个单元 1T2 9层顶868686868686868617# 5个单元 1T2 11层顶9698989898989898989623# 2个单元 1T3 27层顶76658585658524# 2个单元 1T3 27层顶76658585658522# 3个单元 1T2 18层顶848484848410039个案分析个案分析-格林木棉花格林木棉花项目分析目分析项目成交客目成交客户：项目位于三台子和丁香湖交汇处，项目以顺访客户成交为主；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目位于三台子和丁香湖交汇处，木棉花以拦截美的城和中海城客户为主， 在项目周边做导视和拱门，与电商（卡考）合作，成交效果较好，同时木 棉花重点维护老业主，经常为老业主举办暖场及送供暖费、物业费等活动， 老带新效果较好；2016年年项目分析：目分析：项目共分二期开发，目前在售为一期，产品丰富，户型较好，交通及商业配 套较完善，同时拥有未来土地储备，项目价格在片区属于中等偏上水平，但 是与中海城对比园区品质较高，2016年6月交房，现房发售具有一定优势， 同时项目也在洽谈学区，具体事宜尚未确定； 40基本信息基本信息位置于洪宁江街30号开发商沈阳康华房地产开发有限公司代理公司精诚代理物业公司日本豪之英（中国）物业顾问公司占地面积114200平方米建筑面积300000平方米建筑形式多层、高层、小高物业费1.8容积率2.2绿化率37%户型区间多层119-158小高90-108高层64-87均价(元/m2)多层6500小高6200高层5200开盘时间2013年入住时间2015年9月2015年库存614套，3亿元2016年加推135套，0.8亿元个案分析个案分析-朗香邸朗香邸41楼楼栋分布分布在售售罄未售共栋14楼，小高1栋，多层5栋，高层8栋。其中一期高层5栋全部售罄二期在售如下：高层：35#、36#、37#小高：27#多层：24#、25#个案分析个案分析-朗香邸朗香邸36#30#31#32#33#34#37#35#29#14#13#12#11#10#9#8#7#6#5#4#3#2#20#19#18#17#16#15#21#22#23#24#25#26#27#2016年计划加推：多层：22#、23#、26#二期剩余货值5个亿（住宅、车位、网点）42个案分析个案分析-康康华朗香邸朗香邸一期B区共计914套，去化165套，目前剩余可销售749套；43在售在售货量及量及户型配比型配比盘点点个案分析个案分析-朗香邸朗香邸35# 2个单元 1T3 33层顶84648282648436# 2个单元 1T3 33层顶84648282648437# 2个单元 1T3 33层顶84648282648427# 5个单元 1T2 11层顶108909696989890909010824# 2个单元 1T3 5层顶15811913413411915825# 3个单元 1T3 5层顶15811913413411913413411915844个案分析个案分析-朗香邸朗香邸项目分析目分析项目成交客目成交客户：项目以地缘新客户为主；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目主要卖点为丁香湖育才小学，但新增省实验，位置及学区质量均高于 育才小学，项目推广以电商和直销为主，老业主维护不足，老带新成交量 较低；2016年年项目分析：目分析：项目地块储备充分，在项目南侧仍有较大地块未规划，二期剩余现房销售， 库存及产品形态丰富，具有一定优势，项目价格在片区属于中等，但是由于 项目周边有转换站、高压线，同时项目位置及周边配套不完善，2016年要 想实现销售需要有突破性的营销及卖点； 45基本信息基本信息个案分析个案分析-新湖国新湖国际46楼楼栋分布分布在售售罄未售二期共8栋楼，4栋在售高层：一期：9#、10#、11#、12#剩余40套左右二期：3#、4#、7#、8#个案分析个案分析-新湖国新湖国际未未规划划91011123478125647个案分析个案分析-新湖国新湖国际注：目前在售高层为11月14日二期加推2015年1-11月共计销售高层263套二期共计424套，去化64套，目前剩余可销售360套；48在售在售货量及量及户型型盘点点个案分析个案分析-新湖国新湖国际3# 2个单元 1T3 22层顶8573969673854# 2个单元 1T3 22层顶9672848472967# 2个单元 1T2 22层顶1121361361128# 2个单元 1T2 18层顶13613613613649个案分析个案分析-新湖国新湖国际项目分析目分析项目成交客目成交客户：项目以三台子地缘新客户为主；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目由于位置靠近黄河大街、三台子地铁口、三台子市场，客户以顺访为 主，同时直销人员配合带客，客户以顺访成交为主，与电商合作分销成交 效果一般；2016年年项目分析：目分析：项目仅有一个地块，分二期销售，目前主力销售二期，项目园区较小，主要 卖点为项目位置及周边完善的配套，价格属于中等，与五矿、万科、丽晶抢 夺客户，是他们的有力竞争者，但是项目二期交房时间较晚，在2017年6月， 对于刚需客户来说交房时间较晚，是项目一个主要抗性；50基本信息基本信息位置于洪松山西路90号开发商沈阳泰华林房地产开发有限公司代理公司东方玉桥+开发商物业公司沈阳泰华林物业管理公司物业费1.9（含电梯费）占地面积170300平方米建筑面积480000平方米建筑形式高层、多层、洋房建筑风格容积率2.45绿化率65%户型区间高层：35-133均价(元/m2)高层：大户型小户型开盘时间2013年入住时间5/6#现房其余二期计划2017年中下旬2015年库存458套，3.2亿元2016年加推未确定个案分析个案分析-玉祥明居玉祥明居51楼楼栋分布分布在售个案分析个案分析-玉祥明居玉祥明居二期共31栋楼，23栋高层，8栋多层，其中高层在售5栋，多层未建设高层：5#、6#、8#、19#、20#一期剩余洋房60套左右，套总房款在170万左右568192052个案分析个案分析-玉祥明居玉祥明居注：目前在售高层为12月16日二期加推2015年1-11月共计销售高层636套二期共计5000套，目前在售804套，去化346套，目前剩余可销售458套；53在售在售货量及量及户型型盘点点个案分析个案分析-玉祥明居玉祥明居5# 2个单元 1T2 26层顶1331041041336# 2个单元 1T3 26层顶834848938# 1个单元 1T8 28层顶353648484848363619# 2个单元 1T2 28层顶8494948420# 1个单元 1T8 28层顶35364848484836365#、6#为现房发售54个案分析个案分析-玉祥明居玉祥明居项目分析目分析项目成交客目成交客户：项目以需求学区客户为主，包含各区；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目推广较为全面，在市内各区写字间及住宅电梯LED，楼市报等定期推 广，主要成交客户以购买学区为主；2016年年项目分析：目分析：项目分二期销售，一期基本售罄，目前主力销售二期，在2015年12月16日 开盘销售，认筹370组左右，开盘销售300套左右，项目价格较高，但是由 于是省实验学区，因此2016年将继续保持高去化率；55基本信息基本信息位置于洪黄河北大街130号开发商辽宁宝郡房地产开发有限公司代理公司无物业公司尚未组建物业费1.8-2.2（是否含电梯费及具体费用尚未确定）占地面积6.8万建筑面积22万建筑形式小高、多层、高层建筑风格容积率3.2绿化率35%户型区间高层：96-128小高：80-100多层：未建，未规划均价(元/m2)目前封盘未售，对外报价7300开盘时间2014年入住时间2016年6月末2015年库存84套，0.59亿元2016年加推160套，1.2亿元个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景56楼楼栋分布分布在售宝郡共20栋楼，16栋高层，2栋小高，2栋多层，目前仅有2栋高层对外释放信息。高层：11#、16#个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景2016年计划加推：小高：12#、20#多层：18#、19#（未规划）1116未售售罄10915141218192057个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景共计800套，去化500套左右（有2栋多层未规划建设），目前剩余可销售244套；58在售在售货量及量及户型型盘点点11# 2个单元 1T2 25层顶128969612816# 2个单元 1T3 27层顶1289696128个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景59预计加推加推货量及量及户型型盘点点17# 2个单元 1T2 26层顶13310410413320# 2个单元 1T3 26层顶83484893个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景60个案分析个案分析-宝郡盛唐雍景宝郡盛唐雍景项目分析目分析项目成交客目成交客户：项目以地缘新客户为主；主要成交及推广渠道：主要成交及推广渠道：项目由于位置靠近黄河大街、客户以顺访为主，同时直销人员配合带客， 上半年销售，后来因为项目延期交房及业主闹事，对项目造成不良影响；2016年年项目分析：目分析：项目仅有一个地块，由于预售许可证的问题，预计在2016年6月末交房，库 存较少，仍有2栋多层及商业未建设，项目资金较为紧张，园区品质较差， 2016年销售去化困难； 61项目存量及新增量目存量及新增量总结项目名称项目存量项目新增量多层套数（套）成交均价（元/平）高层套数（套）成交均价（元/平）小高套数（套）成交均价（元/平）多层套数（套）高层套数（套）小高套数（套）银亿格兰郡396300-65004065200-5300120468格林木棉花7265002805200-5300168600036432182康华朗香邸6065004455200996200135丽晶公馆3686002247600246168兴隆御府2817200786300757000524五矿弘园2806000288宝郡盛唐雍景847300160新湖国际3607000-7200玉祥明居4588500-9500小计48826153425372040182合计34452759备注：银亿格兰郡有复式产品存量108套，洋房产品存量32套；62