信阳市房地产市场发展信阳市情房地产市场状况项目调研项目规划目录一、信阳市情 信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，为三省交界处，是江淮河汉之间的战略要地。豫南政治、经济、文化、教育、交通中心，鄂豫皖区域性中心城市1、地理区位2、行政规划信阳市下辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县二区，代管固始县。另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川开发区等6个处级行政单位(市政府派出机构)。全境总面积18915平方公里。全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。3、对外交通信阳交通便利，京广、京九铁路、京武高铁和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。距市区40公里的明港机场正在建设中。信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，是全国44个交通枢纽城市之一，中国连接西北，承东启西最重要的支点城市。特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。4、交通概况民航信阳明港机场，2009年12月11日开工建设。潢川机场，被正式列入河南省“十三五”现代综合交通运输体系发展规划。铁路信阳境内现有京广铁路、京九铁路、宁西铁路、京广高铁4条铁路，此外还有京九客运专线、衡潢铁路、宁西高铁三条规划中的铁路。水运水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。公路公路总里程达7660公里，公路密度40.5公里/百平方公里；干线公路总里程1457.875公里。5、信阳旅游目前，信阳市旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色的旅游胜地；鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，是我国四大避暑胜地之6、空气质量“2015创建生态文明标杆城市从2009到2015年，信阳连续七年跻身全国十佳宜居城市信阳2013年上榜中国十大美丽城市。2014年中国最具幸福感城市。2011年信阳获得 “中国绿色经济十佳城市”称号，是省内唯一获此殊荣的城市。2015年获得国家卫生城市称号。7、气候概况 气候：信阳地跨淮河，位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭淮河）上，属亚热带向暖温带过渡区。这种过渡气候造成淮河南北自然景观的差异：淮南山清水秀，水田盈野，稻香鱼跃，犹如江南风光；淮北平原舒展，一望无垠，盛产小麦、杂粮、棉花，北国情调浓厚。信阳日照充足，年均1900-2100小时；年平均气温15.1-15.3，无霜期长，平均220-230天；降雨丰沛，年均降雨量900-1400毫米，空气湿润，相对湿度年均77%。信阳四季分明，各具特色。春季天气多变，阴雨连绵，季降水日数多于夏季，降雨量达250-380毫米，占全年降水量的26-30%，夏季高温高湿气候明显，光照充足，降水量多，暴雨常现，降水量400-600毫米，占全年的42-46%。秋季凉爽，天气多晴，降水顿减，季均降水量170-270毫米，占全年的18-20%。冬季气候干冷，降水量少，约80-110毫米，占全年的10%；冬季在四季中历时最长（130天左右），但寒冷期短，日平均气温低于0的日数年平均30天左右。8、基础设施2015年，信阳电网总投资超过21亿元，投资规模达历年之最，计划年度完成16亿元。其中，在建110千伏及以上电压等级建设项目共27项，总投资规模10.6亿元，计划投产19项工程。8县两区的农村电网35千伏工程共29项，投产14项。截止6月底，工程进展顺利。2015年上半年，信阳市基础设施项目建设均超年度进展计划。其中铁路项目4个，宁西铁路信阳段增建二线工程已完成投资147000万元，为年度投资计划的77.4%。民航项目1个，年度投资计划10000万元，截止目前已完成5500万元。公路项目4个，16月份已完成投资120017万元，为年度投资计划的73.2%。航运项目1个，淮河淮滨至息县航运工程淮滨段项目建设前期工作如期推进。能源项目1个，信阳市绿瑞燃气有限公司500万方/日天然气液化调峰项目完成投资500万元，信阳市基础产业和基础设施建设成果丰硕。9、医疗设施目前信阳市医疗设施体系分布不尽合理，市级医院都设置在老城区火车附近，区级医疗中心相 对比较薄弱，而且医疗用地普遍比较紧张。规划在行政中心组团设置11公顷的市级医疗中心用地，作为信阳市最大的综合性医院中心医院的扩建选址，与原中心医院一并成为市级医疗中心。10、城市现状信阳全市人口共613万万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为 89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城 镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。11、城区发展l l从从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。l信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。l信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。12、城市发展城市发展规划-根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区；向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业；向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。13、经济指数信阳市统计局公布的数据显示，2015年，信阳市规模以上工业企业增加值预计达500亿元左右，较上年增长10%左右。2015年，信阳市社会固定资产投资总量预计将突破2000亿元，较上年度大幅增长17.3%左右。全市消费品零售总额预计将达860亿元，较上年增长13.1%。2015年，信阳市一般公共预算收入91.03亿元，较上年增长13.3个百分点；税收收入达到67.13亿元，较上年增长9.7%；一般公共预算支出373亿元，较上年增长12%。全市金融机构人民币存款余额总量为2375.36亿元，较上年增长13.4%；金融机构人民币贷款余额1290.94亿元，较上年增长16.5%。城镇居民人均可支配收入预计增长9.1%，2014年这一数据为21060元；农村居民人均可支配收入预计增长10.5%，2014年为8868元。2015年，信阳市城镇化率提高1.3个百分点，达到42.4%左右。13.1 GDP增长值13.2 人均收入支出13.3 收入支出增长率13.4 居民储蓄存贷款二、房地产市场状况1、“十二五”规划信阳住宅用地应规划2、全国楼市全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。环比上月4.58%，下降0.04%;同比去年3月的5.76%下降1.22%。在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率最低的为天津的4.20%。多家银行首套房贷款有折扣一线城市的优惠力度仍具优势本月，全国十大利率最低的城市为天津、北京、佛山、珠海、上海、广州、青岛、无锡、宁波和成都，较上月相比，新增宁波和青岛，减少了重庆和苏州。本月，首套房平均利率10个城市依然全部突破4.4%以下，其中天津是4.20%，北京、佛山和珠海是4.21%，上海、广州是4.22%，青岛是4.25%，无锡是4.32%，宁波是4.33%，成都是4.36%。目前，十大城市的平均利率折扣都有加大。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，其中14家提供8.5折优惠，两家提供9折优惠，致使其平均利率低至4.20%。从一、二线城市的全国首套房平均利率对比来看，除深圳外，一线城市的优惠力度依然具有优势。二线城市中，天津、重庆、成都、南京、杭州优惠幅度较大。三线城市的平均利率则普遍要比一、二线城市更高一些。可见，城市分化现象依然存在，楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。北京二套首付主流5成融360监测数据显示，本月北京地区首套房利率平均折扣低至8.60折，平均利率低至4.21%。民生银行和平安银行本月恢复贷款，首套房贷款利率最低的是汇丰银行，执行8.2折优惠利率。最高的是恒生银行，执行9.2折优惠，利率为4.51%。17家银行执行8.5折优惠利率，分别是南京银行、包商银行、北京农商、工商银行、邮储银行、交通银行、建设银行、中国银行、浦发银行、天津银行、招商银行、光大银行、广发银行、兴业银行、中信银行、北京银行。杭州银行继续暂停房贷业务。首套房首付比例全部为3成。二套房方面，南京银行首付比例最低为4成，花旗银行最高为7成，其余27家银行均为5成。二套房贷款利率均为上浮基准利率的10%，即5.39%。中国人民银行2月29日发布决定称，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。融360分析认为，在当下我国宏观经济下行、央行实行稳健的货币政策的背景下，将进一步利好楼市市场，未来仍有双降的空间。3、信阳楼市为促进农民进城购房，加快农民市民化，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，我市近日印发了关于贯彻落实豫政办【2015】139号文件精神促进农民进城购房扩大住房消费的通知，规定对凡是在2016年2月14日起在中心城区购买首套已办理预（销）售许可证的144平方米（含144平方米）以下商品住房的农民，市财政给予每平方米100元的购房补贴。4、2016年建设用地供应计划表5、2015年房地产开发投资持续增长2015年1-10月，信阳市房地产开发投资完成投资193.29亿元，同比增长17.8%。住宅投资173.36亿元，同比增长18.8%。办公楼投资1.06亿元，同比下降43.2%。商业营业用房投资14.68亿元，同比增长9.5%。其他投资4.19亿元，同比下降47.0%。住宅投资办公楼投资商业营业用房投资其他投资020406080100120140160180200房地房地产开开发投投资（亿元）元）房地产开发投资6、2015年1-10月商品房销售面积1-10月，信阳市商品房销售面积351.01万平方米，同比增长9.7%。商品住宅销售面积318.12万平方米，同比增长9.2%，占总销售面积的90.1%。营业用房销售面积同比增长12.4%。其他房屋销售面积同比增长7.4%。商品住宅销售面积商业营业用房销售面积其他房屋销售050100150200250300350商品房商品房销售售面面积（万平方米）（万平方米）商品房销售面积7、商品房销售额2015年1-10月，商品房销售额130.54亿元，同比增长13.4%，商业住宅销售额112.1亿元，同比增长14.6%，占总销售额比重的85.87%。商业用房销售额14.25亿元，同比增长1.9%。其他房屋销售额3.08亿元，同比增长15.7%商品住宅销售额商业用房销售额其他房屋销售额020406080100120商品房商品房销销售售额额（亿亿元）元）商品房销售额（亿元）8、2015年1-10月房屋施工面积、竣工面积比较1-10月，信阳市房屋施工面积1707.17万平方米，同比增长15.8%。住宅竣工面积其他竣工面积050100150200250300竣工竣工面面积（万平方米）（万平方米）竣工面积1-10月，信阳市商品房竣工面积317.19万平方米，同比增长14.7%。住宅施工面积其他施工面积02004006008001000120014001600施工施工面面积（万平方米）（万平方米）施工面积9、土地购置面积、企业实际到位资金2015年1-10月购置土地面积37.47万平方米，同比增长34.5%。1-10月，房地产开发企业实际到位资金201.23亿元，同比增长13.5%国内贷款自筹资金其他资金来源020406080100120140160实际到位到位资金（金（亿元）元）实际到位资金10、信阳市中心城区各级别基准地价11、2015年信阳市房价走势据信阳房产网数据中心统计，信阳2015年商品房成交均价分别为3842元/、3952元/、3977元/、4003元/、4025元/、4100元/、4044元/、4173元/、4205元/、4418元/、4400元/、4337元/（以上数据不包含别墅、写字楼、公寓）传统的金九银十依旧是信阳楼市房价提升的关键，随着央行降息的政策推出，刚需购房者成为信阳购房者的中坚力量，信阳房展会的鼎力相助让信阳县区购买力加大，团购买房在信阳屡见不鲜，刺激信阳地产行业。12、2015年商品房预售登记套数13、2015年预售登记面积信阳房价2015年平稳中上升，其中羊山新区新盘开盘数量独占鳌头，如同统计整个2015年信阳商品房预售登记总套数为27746套。年终岁末，返乡置业。伴随着政策利好以及信阳大力发展羊山新区十大实事工程项目，2016年信阳楼市依然吸引了置业者的高度关注。14、2015年信阳各区域房情纵观2015年信阳各个区域房价汇总表中我们可以看出整个信阳市三区七县房价出现微涨和微跌。各个区域涨跌幅度不同，其中罗山县跌幅为2.1%，其他各县以潢川县涨幅最大，为5.6%，目前商城县以4201元/独占县区房价榜首。15、购房主体1、年龄特征 调研过程中了解到，购房客户的年龄分布在25-50岁范围内，其中以40岁左右的中年人居多。2、职业特征 购房客户职业方面，以私营业主、企业中高层管理人员、政府公务员、教师，外出务工人员等为主要购房客群。3、家庭结构 购房客户中，以中年父母带1-2个子女的家庭居多，即3口之家或4口之家。4、收入水平 这些购房客户的收入水平在信阳属于中高档，部分政府公务员、企业中高层除工资收入外，还有一定的灰色收入。5、教育背景 购房客户中，受教育程度参差不齐；政府公务员、企业中高层中，受高等教育的人群比例较高。16、目前在售楼盘，都以信阳市本地客户为主；普通楼盘的购房客户，附近的原居民占有很大比例，工作单位在附近的客户占有很大比例；档次较高的楼盘可以吸引到距离较远的其他区域客户。一些比较高档的楼盘中，外地客户占有相当比例，有很多来自各个县在外“当小老板”的客户。客户来源分析大部分客户的购房目的是为了自住，用来改善居住条件，提高生活品质投资客户的比例还较低，但是处于上升的趋势，由于流动人口的增加，此部分客户也正在以较快速度增多购买目的分析三、项目调研1、信阳市城区划分2、开发商企业分析外地企业：以恒大、建业、中铁、中冶为代表，这些外地大企业都已是上市公司，具有雄厚的财力基础，采用的都是品牌发展战略，拥有国家的一级资质，品牌价值是他们的核心竞争力。开发面积大、建筑比较奢华，标准统一，宣传力度大，成本较大，价格较高，具有品牌优势。本土企业：信阳本地房地产开发企业虽有近百家，但品牌知名度较大的屈指可数。像弘运、信阳明港九阳房地产开发有限公司、信阳市诚业房地产有限责任公司等。本土企业的特点是资金实力薄弱，楼盘较小，保障性和小居室居多，企业流程还不够完善，价格较品牌住房低一些，具有价格优势。这些大企业来到信阳会带来的影响：不可避免加大了信阳市房地产的竞争；他们建的奢华住宅会助长信阳市房地产价格的上涨；从深层次和长远看，将为信阳的房地产开发企业注入文化的洗礼。3、产品分析1、物业类型： 多层，小高层和高层占比例相当，且小高层和高层将成为市场主导产品。多层以一梯两户为主，高层以一梯三户点式楼为主。2、楼盘规模： 基本都在10万平米以上，楼盘开发进入规模化开发。3、园林绿化： 大部分楼盘的园林内容以宅前绿地、中心水系、中心花园为主，档次较高。4、户型面积： 二室以90左右为主；三室在122 /136左右。5 、户型朝向： 户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。6、楼盘价格： 楼盘价格目前均价在4000 元/左右。高档豪华的约6000元/。7、主力户型总价： 两房35万左右，小3房总价在44万左右，普通三房主力总价约48万8、住宅的智能化系统：基本都是电话、有线电视、宽带。9、安防系统方面:基本都可视对讲、门禁系统、保安巡逻和闭路电视监控，新近开盘的一些的小区有红外线监控、24小时电子巡更等安防设施。10、车位价格方面： 地下车库以销售为主，1000-14000元/平米左右。11、会所： 大型楼盘基本都有会所，会所中 设臵一些休闲、健身项目。4、浉河区板块u概况：区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。u设施：信阳火车站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。u物业类型：本区域个别项目由于占据较多公共资源，发展商借势开发综合性商业、酒店公寓、商业，投资需求占有一定比例。u范围：信阳老中城区浉河区北岸地区，即火车站与市政府之间和浉河南岸地区。u开发楼盘：中铁领秀城、华仪富丽华城、浉河壹号、建业森林半岛、建业南湖壹号、金城翡翠溪谷等。4.1 楼盘分析中铁领秀城中国铁建领秀城是中国铁建在河南开发的首个大型房地产项目，也是信阳市少有的绿色、健康、节能型大型社区。现阶段主要销售的是福华园，包含花园洋房、情景洋房和小高层、高层。建筑采用的是新古典主义，简约欧式的设计风格，高贵典雅，社区内2400的双语幼儿园，还引进了信阳市最好的三小和九中分校。4.2 项目介绍项目名称目名称中中铁领秀城秀城开开发商商中国中国铁建信阳地建信阳地产公公司司销售电话6593999地理位置信阳浉河北岸航空路南建筑面积120万平米得房率85%绿化率40% 、35%物业类型花园洋房、小高层、高层特色楼盘教育地产、宜居生态地产物业费0.75元/月、1.2元/月、2元/月 主力户型82-94平米两房、120-138平米两房销售价格4600元每平米社区配套 三小、九中等优质教育资源，2000平米多功能会所，星级酒店核心卖点中铁品牌开发商、浉河景观、优质教育资源、百万平米大盘推广主题浉河一线、百万平米水岸都城4.3 项目户型两室三室 五室5、平桥区板块u范围：信阳市平桥区为信阳1998撤地设市后在原信阳县基础上区划而成，大体为火车站以南、以东区域。u概况：该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。u设施：平桥区交通便利，通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。区域内全国性工业企业较多，为该区经济支柱，且有特色型产业：信阳啤酒厂、茶叶、板栗等加工企业。购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。u物业类型：出住宅项目外，本区域由于工业企业较多，相关专业地产较多，如综合性招商商城。u开发楼盘：昌建誉峰、信合龙江春天、台北城上城、世界城等。5.1 楼盘分析世界城项目整体规划占地531亩，首创百万平米一宅四国生活城，是当前信阳规模较大、配套最齐全、环境最优美的社区。世界城分四期开发，一期是自然阳光的新加坡组团，二期是古典大气的美国加州，三期是东南亚，四期精致细腻的海派风格。产品覆盖到多层、小高层、叠拼、花园洋房和联排别墅等。5.2 项目介绍项目名称目名称世界城世界城开开发商商隆基泰和隆基泰和实业集集团销售电话6782000地理位置平桥区中心大道与滨河路交叉口建筑面积约90万平米得房率83%绿化率40%物业类型多层、小高层特色楼盘宜居生态地产物业费高层：1.1元/月 主力户型121130三室两厅销售价格均价4300每平米社区配套3万平米生态广场、1万平米临街商铺、2200平米会所核心卖点山水景观资源、浉河两岸规划新发展方向推广主题公园环绕、推窗见山水5.3 项目户型两室三室6、羊山新区板块u范围：信阳火车站以东、以北区域，是信阳新开发区域。u概况：区域内多为原住居民自建房屋，且未经开发的土地较多，多为新盘建设。u设施：信阳市政府、市图书馆、博物馆、百花广场等基础设施集中，将是信阳未来的行政中心。本区域道路宽敞，但公交线路较少，购物、生活、教育、休闲等日常配套暂为缺失，购房消费表现为原住居民自住需求改善、周边县乡入城客户及投资客户。u物业类型：本区域为信阳未来的行政中心，发展商借势开发住宅、综合性商业、酒店公寓、商业等产品。u开发楼盘：东方今典、恒大翡翠华庭、中环荣域、恒大名都、顺达碧海名居、锦江城、铂金丽都等。6.1 楼盘分析恒大名都信阳恒大名都，恒大地产入主信阳的扛鼎之作。项目处于两条新区核心主干道，临近的800亩的百花园公园。信阳恒大名都，约66万平米城市生态宜居城。五星级皇家会所、国际风情商业街等国际级至尊配套，著名物业顾问金碧物业提供尊贵服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。信阳恒大名都将以国际一流品质，铸就信阳首席名流居所。6.2 项目介绍项目名称目名称信阳信阳恒大名恒大名都都开开发商商恒大地恒大地产集集团销售电话6582222地理位置羊山新区新二十四大街和新七大道交汇处建筑面积约66万平方米得房率80%绿化率42%物业类型高层特色楼盘物业费1.2元/月 主力户型103140三房销售价格均价5800元每平米核心卖点世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名片9A精装推广主题申城之巅、首席欧陆御湖城项目劣势位置比较偏僻，生活配套不成熟6.3 项目户型 三室 四室四、项目规划挑选一块土地，信阳职业技术学院老校区（大庆路校区），位于信阳市浉河区大庆路中段，占地面积458亩。该区域属于信阳市老城区，地理位置比较优越，且周围都是商铺等其他多层建筑。项目市场定位、概念定位及产品企划项目经济数据占地：458亩建筑密度：约30-40% 绿化率：35%左右拟总建筑面积：260亩左右。1、场地概述2、住宅形态1、风格：建议以田园风格,迎合信阳市民的喜好。小区内可以用水景、雕塑、植物景观、亭台桥榭等景观来美化小区吸引人们购买房屋。2、层次：目前本市商品房基本上都是8层-16层带电梯建筑，小高层的设计通过市场调查分析，买方市场目前接受层度较高，建议做12-16层的部分点状小高层建筑最为让市场接受. 3、商业形态：项目靠近主干道建议建造二层商业店面。4、户型定位：结合市场现状，本项目的各项分析，按本项目的建筑面积总比例对项目户型配比建议如下： 二房二厅一卫 ：90 户型配比：15% 三房二厅一卫：100-110 户型配比：35% 三房二厅双卫 ：115-125 户型配比：40% 四房二厅双卫：130-143 户型配比：10%