税收新政大串烧及征管热点难点解析税收新政大串烧及征管热点难点解析 地产税收地产税收 1营业税、2房产税、3土地使用税、4契税、 5土地增值税、6耕地占用税、7印花税 8个人所得税 2房地产市场调控之税收杠杆- S1：营业税销售住房税收政策 财税2008174号自2009年1月1日至12月31日， 普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1 不足2年差额计征全额计征2 超过2年免征差额计征3年末财政部财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知知 财税财税20092009157157号号 现对个人住房转让的营业税政策通知如下：现对个人住房转让的营业税政策通知如下：一、自一、自20102010年年1 1月月1 1日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足5 5年的非普通住年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的非普通住房或者不足年）的非普通住房或者不足5 5年的普通住房对外销售的，按照年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过将购买超过5 5年（含年（含5 5年）的普通住房对外销售的，免征营业年）的普通住房对外销售的，免征营业税。税。4销售住房税收政策 财税财税20092009157157号号20102010年年1 1月月1 1日起日起 普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1 不足5年差额计征全额计征2 超过5年免征差额计征5此政策针对二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而调控房价 6房产税:以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税（此税不适用外商投资企业、外国企业和外籍个人）。其税率分为两类：按照房产余值计算应纳税额的，适用税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%的税率征收。房产税按年征收、分期缴纳 土地使用税:以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。 7财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定财税地字（86）008号规定：所谓的房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价财税2008152号的解释：从新认识两个问题1、某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全体业主委员会，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产”科目中，如何征管？2、某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，如何把握？8S2房产税、土地使用税:财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税（2009）128号一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 9财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税（2005）181号，对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。 10 房屋出租出租：五招筹划房产税房产税 1、正确划分房屋和非房屋租赁价款 -分清房屋与场地，分清房屋与设备 2、出租出租变仓储 -仓储由保管人按房产原值缴纳房产税房产税 3、变出租出租为提供服务加出租出租 -合理的利用物业管理服务收费 4、利用转租政策 5、利用综合计征政策 部分地区的综合计征政策（北京，广州，青岛）11案例1：土地是否一并计入房产计征房产税？观点1：不论采用什么核算，房产税计税都要包含土地观点2：如果执行企业会计制度的，土地价格是包含在房屋内的，房产税应按含土地价值来计征。如果执行新企业会计准则，土地单独作为无形资产核算的，则房产税不含土地价值观点3：企业原来执行企业会计制度，土地含在房产中，但是现在他执行企业会计准则了。根据财政部关于初次执行企业会计准则的有关问题的通知，他可以将土地从房产中独立出来核算，只要他符合规定，就可以从执行新准则起，房产税不用含土地12财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税2008152号一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第十五条同时废止。四、本通知自2009年1月1日起执行。 13案例2：1、办公楼土建成本200万，装潢250万，房产税相关税法规定的应计入房产原值的附属设施列举中没有装潢，计算房产税的房屋原值是200万元，而不是450万元，请问这样做对吗？2、企业新建厂房，对于新建厂房的外围的电工程和水暖管道工程，由于他们的使用寿命和房屋的使用寿命不一样。对于执行新企业会计准则的企业而言，根据企业会计准则第4号固定资产（2006）第五条规定，“固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。即这些外围电工程和水暖管道工程，企业完全可以作为独立的固定资产入账，而不需要将这些工程的价值并入房屋的价值之内，和房屋一并确认为固定资产。 14 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知国税发（2005）173号规定： 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 房屋的附属设施如外围电工程、水暖管道工程，虽然企业是根据国家相关会计制度单独作为固定资产核算的，其价值不在房屋账面价值内。但税务总局有173号文对于房屋附属设施征收房产税的特殊性规定，我们应遵从这个特殊性规定来执行 15案例3：1、公司彩钢瓦建的简易汽车棚和自行车棚总价30万,只有几根柱子构成,根据房产税定义,是否不足以构成房产, 是否不需计征房产税? 16根据（87）财税地字第003号的规定，“房产”是以房屋形态表现的额财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气罐等，不属于房产。 17财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知 财税（2008）123号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 为明确和规范加油站罩棚房产税政策，现就有关问题通知如下： 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。18土地使用税-城镇土地财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知财税（2006）56号规定：在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税 19土地使用税-城镇土地财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税（2006）186号规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税 20国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发200389号一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。21青岛综合征收率为:月房屋租赁金额5000元(含5000元)以上的综合征收率 9 9 %月房屋租赁金额800元(不含800元)以上至5000元（不含5000元）的综合征收率 6 6%22北京综合征收率为:个人非住房出租月租金收入在我市营业税起征点(含)以上的，按照12%的综合征收率计征各项税费 （12%综合征收率的入库比例：个人所得税科目占1%，营业税科目占5%，房产税科目占6%，并向纳税人填开包括个人所得税、营业税和房产税的完税证明。）个人非住房出租月租金收入在我市营业税起征点以下的，按照7%的综合征收率计征各项税款 （个人所得税科目占1%，房产税科目占6%，并向纳税人填开包括个人所得税和房产税的完税证明。）23契税:以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象征收，承受的单位和个人为纳税人。出让、转让、买卖土地、房屋的税基为成交价格，赠与土地、房屋的税基由征收机关核定，交换土地、房屋的税基为交换价格的差额。税率为3%5。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。 耕地占用税:对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收。其税额标准在每平方米5元至50元之间。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。 24国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复批复 国税函2009603号 根据财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 契税.doc25问题：公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。涉及税收问题大家发生分歧，对双方应缴纳印花税没有异议，但是接受投资方是否缴纳契税产生分歧：一种认为不属于公司改制重组，应征收契税；一种认为属于公司改制重组，不征收契税。几个时间点如下：新购土地时间2009年11月30日；新设立的全资子公司2009年12月7日；研究决定土地作价投资到全资子公司的时间2009年12月31日。请问：1.公司改制重组具体指什么类型、方式等？2.本问题情况是否属于公司改制重组情形？3.涉及印花税、契税如何确定征收？26回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：按照财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。你所反映的情况，不属于财税2008175号文件规定的无偿划转。27公司制企业在重组是否征收契税？发布日期：2010年03月30日 问题内容：国税函2008514号 中“公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税”，请问： 这里的“公司制企业在重组过程中”具体指那些内容？母公司由于经营需要，用土地、房屋对其全资子公司进行增资，属不属于这里的“不征收契税”情况之一？ 文件规定“不征收契税”，是否不需要主管税务机关审批？如果是“减免”、“免征”才需要主管税务机关审批？ 28公司制企业在重组是否征收契税？发布日期：2010年03月30日 回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 按照国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知（国税函2008514号）规定，在公司制企业重组过程中，母公司以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。对于此种情况，不需要主管税务机关审批，但为满足建设部门落实“先税后证”要求需要，仍需到税务机关办理相关手续。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。 国家税务总局 2010/03/30 29财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（财税201013号）对于首次购买普通住房契税优惠政策问题明确：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 30土地增值税:以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收。它实行4级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。 1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%31政策调控：1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。2、2006年12月28日，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。3、2007年12月29日，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则，为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。4、2008年4月11日，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函2008318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。322009年4月29日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985号）明确规定：各地要认真贯彻土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知(国税函2008318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。33国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则的的通知通知 国税发2007132号最大的差异与亮点:34S3土地增值税国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知的通知 国税发国税发200920099191号号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂中华人民共和国土地增值税暂行条例行条例及其实施细则、及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了土地增值土地增值税清算管理规程税清算管理规程，现印发给你们，请遵照执行。，现印发给你们，请遵照执行。35国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）1、清算收入应以实际交易价格确定 通知是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定。销售收入的确定是土地增值税清算中至关重要的一环，通知明确对未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，这样为土地增值税清算奠定了坚实的税源基础。同时，尊重事实，对在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、质量保证金扣除以发票开具为依据 通知对房地产开发企业未支付的质保金，明确规定在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。所谓质保金，是指在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。 3、房地产开发费用扣除进一步细化 通知明确，对开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 通知进一步明确，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法计算扣除。具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，通知明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。而对已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时，通知要求应调整至财务费用中计算扣除。 4、土地闲置费不得扣除 通知明确，对房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 365、支付的契税可按规定扣除 通知规定，对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 6、拆迁安置用房视同销售 通知明确拆迁安置土地增值税计算问题，规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并明确按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，即按照下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时规定将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，通知进一步明确计入拆迁补偿费；而回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 对开发企业采取异地安置，通知规定异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，即上述方法和顺序计算并计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 7、进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题 对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，经当地税务部门确认，可依据条例规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，此次通知进一步明确计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。这样，在实际工作中更具可操作性。 8、清算补缴不加收滞纳金 37国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）1、预征率大幅上调 通知规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 2、核定征收率大于5% 通知规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 38个人所得税国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知 国税发201054号 二、切实加强高收入者主要所得项目的征收管理3.加强房屋转让所得征收管理。要切实按照国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）、国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知(国税发200733号)等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。39期待依旧： 物业税40随着2009年房价再度飙升，开征物业税抑制投机炒房成为社会关注的焦点 1、什么是物业税（纳税人，课税对象，税率）2、物业税与土地增值税，土地出让金，与房产税的关系3、物业税开征对不同人群的影响41可以抑制肆无忌惮的炒作、很高的空置率、不符合国情的大户型 关键是对个人财产的征税，这是一个突破42