建设工程项目前期管理及审批程序建设工程项目前期管理及审批程序第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 运筹帷幄于前期，决胜工程项目成败于管理。本次从我国工程项目审批程序入手，重点剖析了工程项目的立项、可行性研究、规划设计和开工前准备等阶段的管理工作，最后归纳了近几年我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势。 工程项目，又称固定资产投资项目，是以固定资产形态表示的项目，如建设一个博物馆或一条铁路等。 除一般项目的特征之外，工程项目常常具有投资消耗大、周期长、涉及部门多、程序严格、有很强的综合性等特点。 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 一、工程项目的分类标准很多。按照项目的市场需求、经济效益和融资渠道划分，工程项目常分为： 竞争性项目：主要指投资效益较高、竞争性较强的项目，如房地产项目。这类项目一般由企业自主决策和承担风险，财政资金淡出。 基础设施项目：主要指具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的某些基础工业或支柱产业项目，如市政道路、能源基地建设。这类项目主要是政府投资，企业参与。 公益性项目：主要包括科技、文教、卫生和环保等设施，以及公、检、法等政府机关和社会团体设施、国防建设等。这类项目的资金主要源于政府财政资金。 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 二、二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势工程项目前期管理的改革举措和发展态势1.建立工程建设新型管理体制项目法人责任制项目咨询评估制工程招标投标制建设监理制 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 二、二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势工程项目前期管理的改革举措和发展态势2.改革非政府投资建设项目的审批制度 对于禁止类建设项目，一律禁止审批立项。对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项目，继续由市计委审批项，或由市发改委审核后报国家发改委审批。 对不属于上两类的非政府投资建设项目，下放或取消立项审批，实行登记备案制。 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 二、二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势工程项目前期管理的改革举措和发展态势3.试行项目资本金制度 项目资本金，是指工程项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是非债务性资金。项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，不得以任何方式抽回。 为了建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，从1996年起，国务院决定对各类经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。根据不同行业和项目的经济效益等因素，确定项目资本金占总投资的比例。 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 二、二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势工程项目前期管理的改革举措和发展态势4. 修正可行性研究报告内容和要求 强调环境影响评估 增加节能、招投标等内容 5.调整工程项目建设费用 规范前期咨询收费 简化城市基础设施建设费 其他建设费 第一节第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势 二、二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势工程项目前期管理的改革举措和发展态势6.停止经营性项目国有土地使用权协议出让 土地使用权的取得是工程项目，特别是房地产项目的前提条件。 为了加强国有土地资产管理，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11）号令。自2002年7月1日起，凡在市行政规划区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。7.积极推行“代建制”项目管理模式 “代建制”是指国家投资的专用项目或大型公共设施项目通过直接委托和招投标等方式,确定一个合适的项目建设单位，合同或协议规定委托方和受托方的权利、责任和义务。 在这种项目管理模式中，投资者和建设者完全分离, 有效地防止了腐败，投资主体明确，建设责任到位，项目产权清晰，大大提高了项目经济效益和运作效率。 第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题一、工程项目前期策划的工作阶段 工程项目的前期策划工作，包括项目构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题二二. .项目前期策划应注意的问题项目前期策划应注意的问题1.在整个过程中必须不段地进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。3.在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题三、项目前期策划工作的重要作用三、项目前期策划工作的重要作用 项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。1.项目构思和项目目标是确立项目方向的问题。2.影响全局。第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题四四. .工程项目的目标管理工程项目的目标管理 目标是对预期结果的描述.要取得项目的成功,必须有明确的目标。工程项目采用格的目标管理方法，这主要体现在如下几方面：1.在项目实施前就必须确定明确的目标2.在项目的目标系统设计中首先设立项目总目标3.将项目目标落实到各责任人，将目标管理同职能管理高度结合起来4.将项目目标落实到项目的各阶段5.在现代项目中人们强调全寿命期集中管理6.在项目管理中推行目标管理也有很多问题。第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题五、项目目标五、项目目标(一)项目的宏观目标 项目的宏观目标是指项目建设对国家、地区、部门或行业要达到的整体发展目标所产生的积极影响和作用。(二)项目的具体目标 项目的具体目标是指项目投资建设要达到的直接效果。不同性质项目的具体目标是不同的。 具体目标主要有：效益目标、规模目标、功能目标、市场目标。第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题五、项目目标五、项目目标(三)投资收益率的确定 在工程项目的经济性目标因素中，投资收益率常常占据主要地位该指标的确定通常考虑如下因素：l资金成本l项目所处的领域和部门l项目分险的大小l通货膨胀的影响l对于合资项目,投资收益率的确定必须考虑各投资者期望的投资收益率其他因素第二节第二节 项目前期策划的过程和主要工作，项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题以及应该注意的有关问题六、工程项目前期策划中的几个问题六、工程项目前期策划中的几个问题l重视项目前期策划工作的安排l一般在项目的前期策划阶段,上层管理者的任务是提出解决问题的期望,或将总的战略目标和计划分解,而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标,更不能立即提出解决问题的方案l坚持客观性l注意针对性l满足合规性l在项目的前期策划中应注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别第三节工程项目的审批程序第三节工程项目的审批程序1.1.工程项目审批程序工程项目审批程序 项目建设程序，是指国家制定的工程项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作须遵循的先后工作次序。项目建设程序是工程项目建设客观规律的反映，是建设项目科学决策和管理的重要保证。 项目前期策划过程项目前期策划过程反反馈馈环环 境境和和 情情况况 调调查查项目任务书项目任务书D可行性研究可行性研究项目建议书项目建议书D项目审查项目审查项目定义项目定义提出目标因素和目标系统设计提出目标因素和目标系统设计情况分析及问题定义情况分析及问题定义D构思选择构思选择项目构思项目构思第四节第四节 项目建议书项目建议书 项目建议书也称立项报告，是建设单位向政府提出要求建设某一具体项目的建议文件，是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一步。 项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。 项目建议书一般由项目建设单位(或项目法人，下同)委托有资质的咨询机构编制。 第四节第四节 项目建议书项目建议书 1.项目建议书的内容 项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容： 项目概况 项目的背景和必要性 项目建设初步选址及建设条件 项目建设规模和建设内容 环境影响 建设进度初步设想 投资估算及资金来源 经济效益和社会效益初步估算 结论 附表、附图和附件 2.项目建议书前需要做的工作 3.项目建议书的审批权限和申报渠道第五节第五节 规划要点审批规划要点审批 规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。 1申报规划要点的程序 (1)在土地使用权属于建设单位或合建的一方地域内进行建设的的项目，先要到规划部门申请规划要点，然后到计划部门申报项目建议书。 (2)在土地使用权不属于建设单位地域内进行建设，如已确定建设地点，建设单位先将项目建议书报到计划部门，计划部门向规划部门发建设地点征求意见函，建设单位凭征求意见函申请规划要点；如果未确定建设地点，由计划部门根据需要，可能先批项目建议书，规划部门再依据批准文件与建设单位协商选址地点。 第五节第五节 规划要点审批规划要点审批2申报规划要点前需要做的工作 建设单位对拟建项目意图或方案说明。 拟建工程方案示意图。 初步选址。 取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。 取得供水(自来水公司)、供电(供电局)、供热(热力公司)、供气(燃气总公司)、雨污水排放(市政总公司)、电信(电信局)等市政公用设施书面咨询意见。 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告一、可行性研究的作用二、可行性研究报告的内容 三、可行性研究报告前需要做的工作 四、申报规划设计条件 五、申报选址定点 六、项目的评估和决策 七、可行性研究报告的审批权限和申报渠道 八、项目可行性研究的实施要点 九、项目可行性研究的基本要求第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告一、可行性研究的作用是： 是项目投资决策的依据作为筹集建设资金的依据 作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据 作为编制下阶段规划设计的依据 可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告二、可行性研究报告的内容 可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全，结论明确，数准确，论据充分，满足决策者定项目定方案要求。 根据国家发展计划委员会和建设部发布的建设项目评价方法与参数(第二版，中国计划出版社，1993年)以及国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(中国电力出版社，2002年)，项目可行性研究报告一般包括如下结构内容：总论 市场预测 项目选址和建设条件 建设规模和建设内容 技术设备工程方案 总图运输与公用辅助工程 节能和节水措施 环境影响评价劳动安全卫生和消防 组织机构和人力资源配置 项目实施进度 投资估算与融资方案 财务、国民经济和社会评价 风险分析 结论和建议 附表、附图和附件 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告三、可行性研究报告前需要做的工作 取得项目建议书审批文件 申报规划设计条件选定建设地址做出规划设计方案 落实取得供水(自来水公司)、供电(供电局)、供热(热力公司)、供气(燃气总公司)、雨污水排放(市政总公司)、电信(电信局)等市政公用设施书面咨询方案落实环保(环保局)、节能(节能办)、消防(消防部门)措施。 委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书 委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书 落实资金筹措方案 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告四、申报规划设计条件 建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待计划部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。 建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告五、申报选址定点 项目建议书批准后，建设单位到规划部门申报选址定点，取得选址规划意见通知书，按通知书注明的建设用地面积、代征城市公共用地面积及其他要求，到房地局办理建设用地手续。 六、项目的评估和决策 项目评估是由决策部门组织或授权咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。 按照有关规定，对于大中型项目和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资质的咨询评估单位对项目的可行性研究报告进行评估论证。 第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告七、可行性研究报告的审批权限和申报渠道 总的原则是，谁批项目建议书，谁批可行性研究报告。(具体的批权限的申报渠道参见项目建议书的审批权限的申报渠道)。第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告八、项目可行性研究的实施要点 可行性研究是对前述工作的细化、具体化，是从市场、技术、生产、法律(以及政策)、经济、财力等方面进行全面策划和论证。(一)可行性研究前的工作(二)项目背景和历史(三)市场和工厂生产能力(四)原材料投入(投入品的大致需要量,它们现有的潜在的供应情况,以及对当地和国外的原材料投入的每年费用的粗略估计)(五)厂址选择(包括对土地费用的估计)(六)项目设计(七)工厂机构和管理费用(八)人力(九)制定实施时间安排(十)财务和经济评价第六节第六节 可行性研究报告可行性研究报告九九. .项目可行性研究的基本要求项目可行性研究的基本要求1.大量调查研究。2.可行性研究应详细、全面，定性和定量分析相结合，用数据说话，多用图表表示分析依据和结果。3.多方案比较。4.在可行性研究中，许多考虑是基于对将来情况的预测上的，而预测结果中包含着很大的不确定性，所以要加强风险分析(敏感性分析)。5.可行性研究的结果作为项目的一个中间研究和决策文件，在项目立项后应作为设计和计划的依据，在项目后评价中又作为项目实施成果评价的依据。6、涉及工程项目前期工作相关管理机构与各环节中的注意事项；7、房地产开发前期各项手续办理中的操作重点。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制 建设项目总投资 项目建设期用于项目的建设投资、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的总和。而固定资产与建设项目的工程造价在数量上是相等的。 投资估算的主要工作内容为计算和确定建设项目总投资，即计算和确定建设项目的建安工程费用、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税；估算建设项目的流动资金.第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制一、决策阶段工程造价控制二、设计阶段工程造价控制l方案阶段l初步设计阶段（扩大初步设计阶段）l技术设计阶段l施工图设计阶段第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制一. 决策阶段工程造价控制 投资决策阶段（项目建议书、可行性研究）应编制投资估算，这阶段建设工程造价控制的难点是：l项目模型还在酝酿，估算难以准确；l此阶段业主为项目能上马，顺利通过审批，往往投资估算偏小；l投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实反应实际情况。l投资估算是在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。l投资估算误差在+30% -20%之间。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制二. 设计阶段工程造价控制l设计概算 在设计阶段对建设项目投资额度的概略计算，设计概算投资应包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收等的全部建设资金，设计概算是设计文件的重要组成部分。分为建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制设计阶段划分及相应工程造价设计阶段划分及相应工程造价方案阶段方案阶段：应根据方案图纸和说明书，做出含有各专业的详尽的建筑安装工程估算书。初步设计阶段初步设计阶段：应根据初步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额（误差在20%之间）。技术设计阶段技术设计阶段（扩大初步设计阶段）：应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算（误差在10%之间）。施工图设计阶段施工图设计阶段：应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算（误差在5%之间） 。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成）一、建筑工程费二、设备及工器具购置费三、安装工程费四、工程建设其他费用五、预备费（包括基本预备费和价差预备费）第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制一、建筑工程费 用于建筑物、构筑物、矿山。桥涵、道路、水工等土木工程建设而发生的全部费用。二、设备及工器具购置费 为项目建设而购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具、交通运输设备、生产家具等本身及运杂费用。三、安装工程费 用于设备、工器具、交通运输设备、生产家具等的组装和安装，以及配套工程安装而发生的全部费用。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制四、工程建设其他费用四、工程建设其他费用工程建设其他费用参考计算方法（一）建设管理费1.以建设投资中的工程费用为基数乘以建设管理费费率计算 建设管理费=工程费用建设管理费费率2.采用工程监理，建设单位部分管理工作量转移至监理单位。监理费应根据委托的监理工作范围在监理合同中商定或按当地建设行业主管部门有关规定计算。3.如建设管理采用总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定，从建设管理费中支出。4. 改扩建项目的建设管理费费率应比新建项目适当降低。5. 建设项目建成后，应及时组织验收，移交生产或使用。已超过批准的试运行期，并已符合验收条件但未及时办理竣工验收手续的建设项目，视同项目已交付生产，费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入，不再作为基建收入。（二） 建设用地费（三） 可行性研究费1. 依据前期研究委托合同计列，或参照国家计委关于印发的通知 （计投资19991283号）规定计算。2. 编制预可行型研究报告参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。（四） 研究实验费第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制（五) 勘察设计费 依据勘察设计委托合同计列，或参照国家计委、建设部关于发布的通知（计价格200210号）规定计算。（六）环境影响评价费 依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格200525号）规定计算。（七）劳动安全卫生评价费 依据劳动安全卫生预评价委托合同计列，或按照建设项目所在省（市、自治区）劳动行政部门规定的标准计算。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制（八） 场地准备及临时设施费1.场地准备及临时设施应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地的大型土石方工程应进入工程费用中的总图运输费中。2.新建项目的场地准备及临时设施应根据实际工程量估算或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计算拆除清理费。 场地准备及临时设施费=工程费用费率+拆除清理费（九） 引进技术和引进设备其他费（十） 工程保险费（十一） 联合试运转费=联合试运转费支出-联合试运转收入（十二） 特殊设备安全监督检验费（十三） 市政公用设施费按工程所在地人民政府规定标准计列。第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制建设工程费用估算建设工程费用估算费用费用序号序号费用名称费用名称费用费用 （万元）（万元）建筑建筑 工程费工程费设备设备 购置费购置费安装安装 工程费工程费其他其他费用费用费用标准费用标准一、一、建筑工程费建筑工程费 1建筑工程费设计概算二、二、设备及工器具购置费设备及工器具购置费3设备购置费设计概算三、三、安装工程费安装工程费4设备安装工程费设计概算四、四、工程建设其他费用工程建设其他费用（一）（一） 土地使用费土地使用费5土地使用权费元/m2，土地占用面积m26土地契税土地款*4%（二）（二）与建设单位有关的与建设单位有关的其他费用其他费用7建设单位管理费建设单位经费建设工程费*2.5%工程招标投标管理费建设工程费0.00066工程招标投标代理费中标造价*0.006%*0.5公正费400万元以上3000元建设工程费用估算建设工程费用估算合同签证费及印花税建安合同价0.02工程验收相关费用电话初装费（开办）300元/每号线8勘察设计费可行性研究费 规划方案设计费项目设计费的310测量费（定位放线）工程项目勘察费勘察合同工程设计费设计合同专业设计费施工图审查费4元/m2竣工图编制费设计费*89研究实验费10建设单位临时设施费临时用地费临建费0.02元/m2.日临时用电报装320KVA变压器一台及电缆临时用水报装临时电话报装建设工程费用估算建设工程费用估算11工程监理费8000万元10000万元为概算的1.21.2812建设工程质量管理监督费建安造价*0.0513预算审计费概算*0.814环境评价费水源建设费830/吨.日供热厂建设费35万元/百万大卡.日污水处理厂建设费800元/吨.日煤气建设费用电权费供电贴费防洪工程建设维护管理费20元/m2土地（危改项目不征收）粘土砖使用费14元/m2建筑面积散装水泥专项基金4元/t*工程招标预算用量建设工程费用估算建设工程费用估算（三）（三）与未来企业生产经营有与未来企业生产经营有关的其他费用关的其他费用16联合试运转费（系统调试）17考察培训费18物业管理启动费建安工程概算额*1（四）（四）前期准备费用前期准备费用18三通一平费参照北京概算定额（五）（五）其他费用其他费用19施工扰民及民扰费3060元/户.月20供电及配电报装手续费21市政协调费22专家咨询费23总包服务费 24相邻建筑保护费 25工程保险费概算投资总额*规定费率五、五、预备费预备费概算投资总额*（510）合计合计第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制五、预备费（包括基本预备费和价差预备费）工程咨询预备费费率参考标准工程咨询预备费费率参考标准(%)(%) 咨询类别依据文件预备费投资估算项目建议书1020投资估算可行性研究报告810工程概算初步设计文件46工程预算施工图设计文件35招标控制价施工图设计文件35第七节第七节 决策及设计阶段工程造价控制决策及设计阶段工程造价控制 投资估算是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础，所以投资估算的深度应满足项目在项目建议书、预可行性研究、可行性研究、方案设计等不同阶段对建设项目进行经济评价的要求；另一方面只有投资估算编制内容全面、费用构成完整、计算合理，才能保证投资决策的正确性。 项目建议书阶段投资估算的编制可采用生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、混合法、指标估算法。可行性研究阶段投资估算应采用指标估算法。 第八节 工程项目前期其他工作 1 可行性研究报告批准后的工作2 审定规划设计方案 3 提出用地申请 4 建设用地的征用、划拨和出让 5 申报建设用地规划许可证 6 申报初步设计 7 转入正式计划(项目转正) 8 转入正式计划后建设单位的主要工作 。 9 建设工程规划许可证10 建设开工证 10.1 办理建设开工证前的工作(以北京为例) 10.2 领取建设开工证后的工作 第八节 工程项目前期其他工作 1可行性研究报告批准后的工作取得建设用地，开设办理征地、拆迁安置等手续。具体与市规划局、房地局联系。 报审设计方案，经批准后委托具有相关设计资格的的设计单位进行设计，并编制设计文件。 报审市政基础设施配套方案，征求人防、消防、环保、交通园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。 第八节 工程项目前期其他工作 2 审定规划设计方案 项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门申报设计方案，经规部门审定后，核发审定设计方案通知书。重点地区、重要项目的设计方案，需由市规划局先审图，提出意见，由市规划局将材料报送专业办事机构审查后，由市规划局核发审定设计方案通知书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。 3 提出用地申请 建设单位持选址规划意见通知书向房屋土地管理部门提出征地申请，填写建设项目征地呈报表，领取征地补偿安置协议，并提交规定的有关文件。 第八节 工程项目前期其他工作 4 建设用地的征用、划拨和出让 按照我国宪法和土地法规定，我国土地所有权分为国家全民所有和农村集体所有两种，城镇土地属于国家全民所有，农村和城市郊区土地除法律规定属于国家全民所有以外属于农村集体所有。一个建设项目取得土地使用权有二种方式：一是通过土地使用权划拨；二是通过土地使用权出让及转让。建设用地涉及农村集体土地的征用和补偿，城市建设用地的房屋拆迁、安置补偿，地价评估，土地使用权的划拨、出让、转让等，按有关规定和程序办理。 第八节 工程项目前期其他工作 5 申报建设用地规划许可证 建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划意见书后，需要征用农村集体土地的，持该通知书到市房地局办理征用土地有关事宜，待市政府批准后，到市规划局申报建设用地规划许可证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见，待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。 第八节 工程项目前期其他工作 6 申报初步设计 初步设计是依据已批准的可行性研究报告和城市规划部门审定的设计方案而编制的设计文件，初步设计是编制施工图和安排年度投资计划的重要依据。 初步设计由建设单位委托具有相关资质的设计单位进行。 7 转入正式计划(项目转正) 设计方案已得到批准、施工图纸已出齐或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕，征地拆迁工作已经完成，建设资金已经落实后，可申请转入正式计划。 转入正式计划后，就从预备项目转为正式建设项目，是建设项目从筹建阶段转入施工阶段的第一步。 第八节 工程项目前期其他工作 8 转入正式计划后建设单位的主要工作 持批准转入正式计划的文件、设计文件以及审定设计方案通知书要求征求其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办理建设工程规划许可证。 办理四源等接用手续 申请建设开工证，建设开工证由市建委核发。 9 建设工程规划许可证 项目转入正式计划之后，申报建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是许可建设各类工程的法律凭证。 第八节 工程项目前期其他工作 10建设开工证 项目转入正式计划之后，申请建设开工证。建设单位申请开工，须向市或区、县建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表，经市或区、县建委查批准，发给建设工程开工证。10.1办理建设开工证前的工作(以北京为例) 领取北京市建设工程开工审批表(市建委)。 由市建委招标办签署办理招投标意见。建设单位编制招标控制价或标底，经招标办审核，并在招标办组织下决标。 确定施工承包单位。 携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记；到市统计局办理统计登记手续。 到规定部门领取固定资产投资许可证 到审计部门办理开工前审计 10.2领取建设开工证后的工作 开始施工前，需到有关部门办理工地防火、施工占地、渣土消纳、伐树等手续。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序一.招投标概述二.招标文件三.招标控制价的编制四.工程量清单招投标特点五.工程造价控制的重点。六.工程量清单招投标阶段工程造价控制的工作重点。七.对投标报价进行清标。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序一. 招投标概述1.招投标的特点：l程序规范在招标投标活动中，从招标、投标、评标、定标到签订合同，每个环节都有严格的程序、规则。这些程序和规则具有法律约束力，当事人不能随意改变。l编制招标、投标文件，在招标投标活动中，招标人必须编制招标文件，投标人据此编制投标文件参加投标，招标人组织评标委员会对投标文件进行评审和比较，从中选出中标人。因此是否编制招标、投标文件，是区别招标于其他采购方式的最重要特征之一。l公开性招标投标的基本原则是“公开、公平、公正”，将采购行为置于透明的环境中，防止腐败行为的发生。招标投标活动的各个环节均体现了这一原则。l一次成交，也就是说投标人只能一次报价，不能与招标人讨价还价，并以此报价作为签订合同的基础。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序2. 强制招标范围l大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目l全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目l使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目3.核准招标应具备的条件和程序第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序4. 招标方式l公开招标和邀请招标l委托代理招标和招标人自行招标5. 招投标程序流程招投标程序流程发布资格预审公告或招标公告评标、推荐中标候选人完成评标报告（评标结果公示质疑、投诉处理）确定中标人，发中标通知书（向监督部门报告招投标情况）合同签订组织资格评审、确定合格投标人名单，发出投标邀请书项目审批、招标核准等招标准备（包括决定招标方式、选择代理机构等）编制资格审查文件、招标文件（包括工程量清单、施工合同、标底）发售资格预审文件编制、递交资格预审文件踏勘项目现场、投标预备会，澄清、答疑和补充、修改招标文件编制递交投标文件开标发售招标文件第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序二. 招标文件 招标文件：是指招标人向投标人发出的，旨在向其提供为编写投标文件所需的资料，并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项内容的书面文件。 招标文件的内容：l投标人须知l合同条款（包括通用条款和专用条款）l技术规范l工程量清单l投标文件格式（包括工程量清单计价格式、技术标书格式、保函格式等）l施工图纸l评定标办法l其他材料第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序三.招标控制价 (标底)招标控制价：是指招标人根据招标项目的具体情况和招标文件的要求编制的，它是完成招标项目所需的全部费用，是招标人对建设工程的期望价格。1.招标控制价的作用 其价格是招标人控制建设工程投资，确定工程合同价格的参考依据其价格是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和重要依据之一。2.招标控制价的编制原则l遵循以市场形成价格为主的原则l体现客观、公平、公正的原则l必须客观、完整地反映招标文件的要求2008清单规范【条文】2.0.20 招标控制价 招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法, 按设计施工图纸计算的, 对招标工程限定的最高工程造价。 第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序四.工程量清单招投标特点l招标文件内容包括工程量清单l招标控制价和投标报价都以实物法编制l招标控制价在评标中只起参考作用l评标方法采用综合评分法或经评审的最低价中标法第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序五.工程造价控制的重点1.招标人应确定“甲供材”及“甲控材”一览表，并通过市场调查询价指定价格范围，明确甲供材取费的规定。2.准确编制工程量清单及招标控制价，将工程造价控制在合理范围内。3. 工程价款的确定形式与计价方式。(1) 工程款的确定形式主要有：固定合同价、可调合同价、成本加酬金合同价三种；(2) 工程造价计价方式主要有：工料单价法-定额计价法；综合单价法-工程量清单计价法； 4.采取固定总价合同 应在合同价基础上对设计变更、工程洽商以及工程索赔等合同约定可以调整的内容进行调整. 5.采取固定单价合同 应计算或核定竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量、依据合同约定的方式确定分部分项工程项目价格，并对设计变更、工程洽商、施工措施以及工程索赔等内容进行调整。 采用固定单价合同的，当实际工程量与按图示内容计算的工程量相比超过合同约定的幅度时，发承包双方有权对综合单价按成本加微利的原则进行调整。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序6. 采用成本加酬金合同 应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等内容的工程成本，并计算酬金及有关税费。 采取预算加签证形式的采取预算加签证形式的，材料设备价格应实行批价制度。7.甲供材的供应数量甲供材的供应数量应以图纸所示全部内容计算的工程量加定额材料损耗为准，合理限额领料。8.对于工程变更的计价对于工程变更的计价，应按合同报价的原则组价。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序 北京市关于执行建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）若干 意见的通知 京造定20097号二、漏项及新增项目综合单价确定的原则 漏项是指在合同承包范围内的工作内容，且计价规范中有单独列项的要求，或按计价规范要求应当单独列项，但工程量清单中没有单独列项的项目。 对于漏项及新增项目等需要重新确定的综合单价（合同中没有适用或类似的综合单价），发、承包双方必须在合同中对以下内容进行约定：消耗量确定的依据；人工、材料、机械单价的确定原则；综合单价中管理费、利润、风险费的取费标准等作出明确约定。若合同中未作约定时，漏项或新增项目综合单价按以下原则确定：1. 消耗量：可依据现行定额相关项目及有关规定的消耗量确定;2. 人工、材料、机械价格：按发、承包双方确认的市场价格或参照施工期北京工程造价信息中的价格确定;3. 综合单价中各项取费标准：按相应项目原投标费率确定。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序六.工程量清单招投标阶段工程造价控制的工作重点l注重工程量清单编制工作l注重招标控制价的编制审核l重视询标工作，合理低价中标l慎重确定合同类型l签订合同注意事项注重工程量清单编制l编制依据 全面了解工程资料，了解业主意图、技术规范、实地勘察现场情况、施工条件等。l项目划分 要求项目之间界限清楚、项目作业内容、工艺和质量标准清楚，项目划分要尽量细，避免不平衡报价。l清单说明言简意赅 包括工作内容的补充说明、施工工艺特殊要求说明、主要材料规格型号及质量要求说明、现场施工条件、自然条件说明等。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序重视招标控制价的编制审核虽然招标控制价（标底）在评标时只起参考作用，但并不是可有可无的。招标控制价仍然是进行评价投标人所投单价和总价合理性的重要参考依据，是对生产建筑产品所消耗的社会必要劳动的估值，是核算成本价的参考依据，是合同管理中确定合同变更、价格调整、索赔和额外工程的费率和价格的参考依据。因此正确计算对控制工程造价有重要的意义。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序重视询标工作，合理低价中标 在开标后，定标之前在建设工程招投标管理部门的监督下，对投标人进行询标。通过询标，排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方对有关问题互相解释、澄清，为确定合理的合同价打下良好基础。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序慎重确定合同类型 对于规模大、工期长的工程一般多采用以单价合同为主，总价合同为副的合同形式。即合同中主体工程项目是单价合同，其它部分项目采用总价合同。对于规模小、技术不复杂、工期短的工程，可采用总价合同。 签订合同注意事项 关于合同文件部分在招投标过程中形成的补遗、修改、书面答疑、询标纪要、各种协议等均应作为合同文件的组成部分。特别注意对于作为付款和结算依据的工程量价格清单，应当根据评标阶段作出的修正稿重新整理、审定。并且应表明，其中哪些将按完成的工程量测算付款，哪些须按总价付款。 在编制合同条款时，应注重有关风险和责任的约定，将项目管理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序合同签订主要重视以下几类条款合同签订主要重视以下几类条款l程序性条款程序性条款 l有关工程计量条款有关工程计量条款 l有关价款的条款，特别注意价格调整条款有关价款的条款，特别注意价格调整条款 l双方职责条款双方职责条款 l索赔条款索赔条款 l有关通用条款与专用条款有关通用条款与专用条款 第九节第九节 工程招投标程序工程招投标程序关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准 为适应“一站式”办公需要，统一受理窗口的受理事项范围及其受理标准，规范受理行为，确保受理工作优质高效、规范有序地进行。根据招投标有关政策法规的规定，结合建设工程招标投标和“一站式”办公实际情况，明确以下“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准一、受理窗口的受理事项(一)受理窗口的受理事项包括以下各事项：(二)受理窗口的受理事项不包括以下各事项，由当事人携带相关文件资料直接到交易中心、招标办或园林绿化招投标监管部门等相应的服务窗口办理。二、受理事项的受理标准(一)项目入场登记(二)招标人自行招标条件备案或委托招标登记(三)招标方式抄报(四)招标公告发布(五)资格预审文件备案关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(七)投标人投标资格登记(八)招标文件备案(九)评标专家抽取(十)中标结果公示(十一)招投标情况书面报告备案(十二)合同备案(十三)直接发包登记三、有关事项说明关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准一、受理窗口的受理事项一、受理窗口的受理事项(一)受理窗口的受理事项包括以下各事项：1、项目入场登记(由受理岗位工作人员即时办理)；2、招标人自行招标条件备案或委托招标登记；3、招标方式抄报；4、招标公告发布； 5、资格预审文件备案； 6、资格预审评审专家抽取或登记；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准8、招标文件备案； 9、评标专家抽取；10、中标结果公示；11、招投标情况书面报告备案(包括非政府、非国有资金投资项目招标投标文件资料集中备案)； 12、合同备案(包括招标投标文件资料集中备案的非政府、非国有资金投资项目合同签订备案和直接发包项目合同签订备案，以及合同变更、解除和终止备案)； 13、直接发包登记。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准二、受理事项的受理标准二、受理事项的受理标准 申办人向受理窗口提交的申请材料，其要件应当齐全有效，符合受理标准。受理岗位工作人员根据受理窗口的受理事项范围和入场项目事项办理进展情况，对符合受理标准的申请材料即时予以受理。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (一一) )项目入场登记项目入场登记1 1、招标人对招标投标文件资料逐项备案时、招标人对招标投标文件资料逐项备案时(1)(1)对于具备招标前置条件的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交对于具备招标前置条件的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：以下文件资料：1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件；2)规划许可证；3)项目单体回执单。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (一一) )项目入场登记项目入场登记(2)(2)对于不具备招标前置条件，即提前进入招标程序的施工总承包招标项目对于不具备招标前置条件，即提前进入招标程序的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：入场登记，申办人应提交以下文件资料： 1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件(见提前进入招标程序的书面报告，如有时应提交)；2)规划意见书(见提前进入招标程序的书面报告，如有时应提交)；3)提前进入招标程序的书面报告(附有关领导批示意见)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (一一) )项目入场登记项目入场登记(3)(3)对于施工总承包监理招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：对于施工总承包监理招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件；2)规划许可证或规划意见书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (一一) )项目入场登记项目入场登记(4)(4)对于专业工程承包监理招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资对于专业工程承包监理招标项目入场登记，申办人应提交以下文件资料：料：1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件(如有时)；2)规划许可证或规划意见书(如有时)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准2 2、招标人对招标投标文件资料集中备案时、招标人对招标投标文件资料集中备案时 对于招标投标文件资料集中备案的非政府、非国有资金投资招标项目入场登记，申办人应提交招标投标文件资料集中备案项目开标与评标时间和地点登记单(表18)(一式两份)。3 3、发包人对项目直接发包时、发包人对项目直接发包时(1)直接发包情况说明(附有关领导批示意见)； (2)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件及其附件：建设项目招标方案核准意见书；(3)规划许可证或规划意见书(具备规划意见书时，可以申办监理直接发包登记)；(4)项目单体回执单(针对施工项目)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (二二) )招标人自行招标条件备案或委托招标登记招标人自行招标条件备案或委托招标登记1 1、投资项目管理部门核准招标方案时、投资项目管理部门核准招标方案时(1)(1)招标组织形式核准为自行招标的，申办人应提交以下文件资料：招标组织形式核准为自行招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标人自行招标条件备案表(表1-1)(一式两份)；2)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件及其附件：建设项目招标方案核准意见书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (二二) )招标人自行招标条件备案或委托招标登记招标人自行招标条件备案或委托招标登记(2)(2)招标组织形式核准为委托招标的，申办人应提交以下文件资料：招标组织形式核准为委托招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标人委托招标登记表(表1-2)(一式两份)；2)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件及其附件：建设项目招标方案核准意见书；3)招标人与招标代理机构签订的委托代理合同；4)招标代理机构资格等级证书副本。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准2 2、投资项目管理部门不再核准招标方案时、投资项目管理部门不再核准招标方案时(1)(1)招标人拟采取自行招标的，申办人应提交以下文件资料：招标人拟采取自行招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标人自行招标条件备案表(表1-1)(一式两份)； 2)自行招标情况说明；3)自行招标条件证明材料，证明材料包括：项目法人营业执照(或法人证书、项目法人组建文件)、从事同类项目招标经验材料、3名以上本单位的具有中级以上职称且熟悉和掌握招投标有关法规的工程技术经济人员名单(至少包括1名在本单位注册的造价工程师)及其资格证明材料。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准2 2、投资项目管理部门不再核准招标方案时、投资项目管理部门不再核准招标方案时(2)(2)招标人拟采取委托招标的，申办人应提交以下文件资料：招标人拟采取委托招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标人委托招标登记表(表1-2)(一式两份)；2)招标人与招标代理机构签订的委托代理合同；3)招标代理机构资格等级证书副本。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (三三) )招标方式抄报招标方式抄报1 1、投资项目管理部门核准招标方案时，申办人应提交以下文件资料：、投资项目管理部门核准招标方案时，申办人应提交以下文件资料：(1)招标方式登记表(表2)(一式两份)；(2)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件及其附件：建设项目招标方案核准意见书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (三三) )招标方式抄报招标方式抄报、投资项目管理部门不再核准招标方案时、投资项目管理部门不再核准招标方案时(1)(1)招标人拟采取公开招标的，申办人应提交以下文件资料：招标人拟采取公开招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标方式登记表(表2)(一式两份)。(2)(2)招标人拟采取邀请招标的，申办人应提交以下文件资料：招标人拟采取邀请招标的，申办人应提交以下文件资料：1)招标方式登记表(表2)(一式两份)；2)申请邀请招标的书面报告(附有关领导批示意见)；3)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、或投资项目备案文件；4)招标人所有制性质或项目性质的证明材料，证明材料为： 对于非政府、非国有资金投资的项目，即招标人及其控股人或主导地位人企业章程或股权结构的有关证明文件； 对于涉及国家安全、国家秘密的项目，即上级机关保密委员出具的保密函或要求邀请招标的书面文件。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (四四) )招标公告发布招标公告发布1 1、对于施工招标项目，申办人应提交以下文件资料：、对于施工招标项目，申办人应提交以下文件资料：(1)招标公告发布单(施工)(表3-1)(一式两份)；(2)规划许可证或规划意见书(对于提前进入招标程序的施工项目，规划意见书如有时应提交)； (3)申办人的法人委托书。2 2、对于监理招标项目，申办人应提交以下文件资料：、对于监理招标项目，申办人应提交以下文件资料：(1)招标公告发布单(监理)(表3-2)(一式两份)；(2)规划许可证或规划意见书； (3)申办人的法人委托书。3 3、重新发布招标公告时，申办人应提交以下文件资料：、重新发布招标公告时，申办人应提交以下文件资料：(1)上述施工或监理项目招标公告发布时要求提交的文件资料；(2)申请重新发布招标公告的书面报告(附有关领导批示意见)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (五五) )资格预审文件备案资格预审文件备案1 1、初次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：、初次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：(1)资格预审文件备案表(表4)(一式两份)；(2)资格预审文件(可以提交两份书面资格预审文件和若干份加盖相关印章和(或)签字的资格预审文件封面)。2 2、再次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：、再次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：(1)资格预审文件备案表(表4)(一式两份)；(2)资格预审文件(可以提交两份书面资格预审文件和若干份加盖相关印章和(或)签字的资格预审文件封面)；(3)上次申办备案手续时经备案审查的资格预审文件稿件。3 3、资格预审文件的澄清、修改或补充文件备案、资格预审文件的澄清、修改或补充文件备案 招标人对资格预审文件进行澄清、修改或补充的，应在资格预审文件要求提交资格预审申请文件截止时间至少3工作日前对澄清、修改或补充文件予以备案。 申办人应提交资格预审文件的澄清、修改或补充文件。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (六六) )资格预审评审专家抽取或登记资格预审评审专家抽取或登记1 1、对资格预审评审专家抽取时、对资格预审评审专家抽取时 对于全部使用政府投资或政府投资金额超过100万元(含)以上的招标项目或招标人拟从市评标专家库中抽取确定资格预审评审专家的招标项目，招标人应在确定的资格预审评审日期1个工作日前，办理资格预审评审专家抽取手续，确定资格预审评审委员会。申办人应提交以下文件资料：(1)资格预审评审专家抽取(登记)申请表(表5-1)(一式两份)；(2)招标人拟派资格预审评审代表资格条件登记表(表6)(一式两份)(招标人拟派代表参加资格预审评审的)；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(3)招标人拟派代表在职证明材料，即招标人与拟派代表签订的一年以上劳动人事合同，以及加盖社保管理机构印章的招标人为拟派代表缴纳的社会保险(基本失业保险、基本医疗保险或养老保险)相关证明； 对于部分事业单位或行政机关的招标人，与本单位工作人员确实没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险的，应提交招标人(或其劳动人事部门)关于本单位与工作人员没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险，以及加盖招标人(或其劳动人事部门)和招标人纪检监察部门印章的证明拟派代表为本单位在职人员的书面材料；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(4)招标人拟派代表资格预审评审能力证明材料，证明材料为：1)相关专业中级以上职称证书，其中，国家和本市重点建设项目以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或主导地位的项目，为相关专业高级以上职称证书；2)或招标人关于拟派人员作为资格预审评审代表的书面报告(附有关领导批示意见)；(5)招标人拟派代表身份证；(6)申办人的法人委托书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准、对资格预审评审专家登记时、对资格预审评审专家登记时 无需从市评标专家库中抽取确定资格预审评审专家的建设工程，招标人应在确定的资格预审评审日期1个工作日前，办理自行聘请的资格预审评审专家登记手续，确定资格预审评审委员会。申办人应提交以下文件资料：(1)资格预审评审专家抽取(登记)申请表(表5-1)(一式两份)(2)资格预审评审专家资格条件登记表(表5-2)(一式两份)；(3)招标人拟派资格预审评审代表资格条件登记表(表6)(一式两份)(招标人拟派代表参加资格预审评审的)；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(4)评审专家资格证明材料，证明材料为：1)市评标专家资格证书；2)或高级以上职称证书，以及与招标项目相关的实践经验(即工程技术、管理或评标工作方面)证明材料，属于经济方面专家的，应同时提交造价工程师注册证书；(5)评审专家身份证；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(6)招标人拟派代表在职证明材料，即招标人与拟派代表签订的一年以上劳动人事同，以及加盖社保管理机构印章的招标人为拟派代表缴纳的社会保险(基本失业保险、基本医疗保险或养老保险)相关证明； 对于部分事业单位或行政机关的招标人，与本单位工作人员确实没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险的，应提交招标人(或其劳动人事部门)关于本单位与工作人员没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险，以及加盖招标人(或其劳动人事部门)和招标人纪检监察部门印章的证明拟派代表为本单位在职人员的书面材料；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(7)招标人拟派代表资格预审评审能力证明材料，证明材料为：1)相关专业中级以上职称证书，其中，国家和本市重点建设项目以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或主导地位的项目，为相关专业高级以上职称证书；2)或招标人关于拟派人员作为资格预审评审代表的书面报告(附有关领导批示意见)；(8)招标人拟派代表身份证。(9)申办人的法人委托书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (七七) )投标人投标资格登记投标人投标资格登记1 1、对于公开招标且采取资格预审的项目，申办人应提交以下文件资料：、对于公开招标且采取资格预审的项目，申办人应提交以下文件资料：(1)投标人投标资格登记表(表9)(一式两份)； (2)资格预审情况书面报告(从市评标专家库中抽取确定资格预审评审专家的，提交表8-1；自行聘请资格预审评审专家的，提交表8-2)；(3)投标候选人排序表(表7)； (4)投标报名表；(5)资格预审文件领取记录表；(6)资格预审申请文件签收记录表；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (七七) )投标人投标资格登记投标人投标资格登记1 1、对于公开招标且采取资格预审的项目，申办人应提交以下文件资料：、对于公开招标且采取资格预审的项目，申办人应提交以下文件资料：(8)资格预审评审委员会成员签到表；(9)评审专家声明书；(10)资格预审评审报告(评审记录表、汇总表、评审意见、评审结果、拒绝资格预审申请情况和其他有关情况说明等)；(11)其他资格预审评审资料。为提高办事效率，申办人应将上述文件资料装订两册。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准2 2、对于公开招标且采取资格后审的项目，申办人应提交以下文件资料：、对于公开招标且采取资格后审的项目，申办人应提交以下文件资料：(1)投标人投标资格登记表(表9)(一式两份)；(2)投标报名表。3 3、对于邀请招标的项目，申办人应提交以下文件资料：、对于邀请招标的项目，申办人应提交以下文件资料：(1)投标人投标资格登记表(表9)(一式两份)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (八八) )招标文件备案招标文件备案1 1、初次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：、初次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：(1)招标文件备案表(表10)(一式两份)；(2)招标文件(可以提交两份书面招标文件和若干份加盖相关印章和(或)签字的招标文件封面)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (八八) )招标文件备案招标文件备案2 2、再次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：、再次办理备案手续时，申办人应提交以下文件资料：(1)招标文件备案表(表10)(一式两份)；(2)招标文件(可以提交两份书面招标文件和若干份加盖相关印章和(或)签字的招标文件封面)；(3)上次申办备案手续时经备案审查的招标文件稿件。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (八八) )招标文件备案招标文件备案3 3、招标文件的澄清、修改或补充文件备案、招标文件的澄清、修改或补充文件备案 招标人对招标文件进行澄清、修改或补充的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前对澄清、修改或补充文件予以备案。 申办人应提交招标文件的澄清、修改或补充文件。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(九)评标专家抽取招标人应在确定的评标日期2个工作日前，办理评标专家抽取手续，确定评标委员会。申办人应提交以下文件资料：(1)评标专家抽取申请表(表11)(一式两份)；(2)招标人拟派评标代表资格条件登记表(表12)(一式两份)(招标人拟派代表参加评标的)；(3)招标人拟派代表在职证明材料，即招标人与拟派代表签订的一年以上劳动人事合同，以及加盖社保管理机构印章的招标人为拟派代表缴纳的社会保险(基本失业保险、基本医疗保险或养老保险)相关证明； 关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(九)评标专家抽取 对于部分事业单位或行政机关的招标人，与本单位工作人员确实没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险的，应提交招标人(或其劳动人事部门)关于本单位与工作人员没有签订劳动人事合同并缴纳社会保险，以及加盖招标人(或其劳动人事部门)和招标人纪检监察部门印章的证明拟派代表为本单位在职人员的书面材料；关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(九)评标专家抽取(4)招标人拟派代表评标能力证明材料，证明材料为：1)造价工程师注册证书或相关专业中级以上职称证书，其中，国家和本市重点建设项目以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的项目，为相关专业高级以上职称证书；2)或招标人关于拟派人员作为评标代表的书面报告(附有关领导批示意见)；(5)招标人拟派代表身份证；(6)申办人的法人委托书。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准( (十十) )中标结果公示中标结果公示 对于国家和本市确定的重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的建设项目，招标人应当对中标结果予以公示。公示期限不少于5个工作日，从发布公示信息的次日起算。申办人应提交中标结果公示登记表(表13)(一式两份)。关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准(十一)招投标情况书面报告备案1、招标人对招标投标文件资料逐项备案时，申办人应提交以下文件资料：2、招标人对招标投标文件资料集中备案时，申办人应提交以下文件资料：(十二)合同备案1、经招标发包订立的施工合同备案时，申办人应提交以下文件资料： 2、经招标发包订立的监理合同备案时，申办人应提交以下文件资料：3、经直接发包订立的施工合同备案时，申办人应提交以下文件资料：4、经直接发包订立的监理合同备案时，申办人应提交以下文件资料：5、合同变更备案时，申办人应提交以下文件资料：6、合同解除备案时，申办人应提交以下文件资料：7、合同终止备案时，申办人应提交以下文件资料：(十三)直接发包登记关于关于“一站式一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准办公受理窗口的受理事项及其受理标准三、有关事项说明三、有关事项说明 对于特殊事项，申办人应事先提出书面报告，报至招标办综合管理室或备案管理室。经有关领导审批后，由申办人将附有领导批示意见的书面报告与该申办事项的申请材料一并提交受理窗口。第十节 工程项目前期开发具体实施流程（以北京市为例） 一、土地一级、二级开发的概念二、土地一级开发一般工作程序第十节第十节 工程项目前期开发具体实施流程（以北京市为例）工程项目前期开发具体实施流程（以北京市为例） 一、土地一级、二级开发的概念一、土地一级、二级开发的概念 1.土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 2.土地的二级开发是指土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。某区土地一级开发具体实施流程表 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1 1） 本程序根据北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整 某区土地一级开发具体实施流程表 程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目立项核准程序十：取得征地批复(实施征地)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地一级开发一般工作程序土地一级开发一般工作程序1： 土地一级 开发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储发费或管理费），或直接入市交易地开发建设补偿费）市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见土土地地一一级级开开发发主主体体市规委规划意见书市发改委市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市建委建设意见有关附件附件15：办理征地结案表附件16：环境影响的批复（对环境影响评价文件的要求及对建设项目的要求同附件9）附件17：区发改委项目核准附件18：区发改委招标方案核准附件19：市发改委项目核准附件20：市、区建委项目核准附件21：人民防空工程建设标准审查附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可有关附件附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可附件23：出让国有土地使用权设定登记附件24：商品房计划附件25：施工图纸及消防审核附件26：区建委办理招投标备案附件27：办理安全监督备案附件28：施工许可受理、审批附件29：办理预售许可附件15附件附件1515：办理征地结案表：办理征地结案表l办理国家建设用地征地结案申请报告；l市政府用地批准文件；l征地补偿协议书；l国家建设征用土地结案证明；l征地补偿款凭证。附件附件1616附件附件1616：环境影响的批复（对环境影响评价文件的要求及对建设项目的要：环境影响的批复（对环境影响评价文件的要求及对建设项目的要求同附件求同附件9 9）办理新、改、扩建项目环保审批需提交如下材料：办理新、改、扩建项目环保审批需提交如下材料：1、企业法人身份证、驾驶证或户口本；2、营业执照副本或企业预先核准名称通知单； 提交材料：填写完整并加盖单位印章的建设项目环境管理申请登记表； 具备环境影响评价资质的单位编写的符合国家环保总局颁布的建设项目环境保护分类管理名录要求的拟建项目环境影响评价报告书（表）及软盘或建设项目环境影响登记表； 环境影响评价文件： 附件附件1616附件附件1616：环境影响的批复（对环境影响评价文件的要求及对建设项目的要求同附：环境影响的批复（对环境影响评价文件的要求及对建设项目的要求同附件件9 9）办理新、改、扩建项目环保审批需提交如下材料：）办理新、改、扩建项目环保审批需提交如下材料：（1）书面文档2份及电子文档各1份；（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;（3）环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知（环办200288号）的要求。 项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）； 拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）； 附件附件1717附件附件1717：区发改委项目核准：区发改委项目核准项目类别：项目类别： 总建筑面积5万平方米以下的住房建设项目由区发改委、区建委核准。所需材料：所需材料： 有相应资质的项目申请报告一式5份；项目核准请示；土地挂牌成交确认书、土地出让合同或国有土地使用权证书；规划意见书；环评批复；根据有关法律法规应提交的其他文件。办理时限：办理时限： 项目申请报告受理后20个工作日内批复。附件附件1818附件附件1818：区发改委招标方案核准：区发改委招标方案核准一、招标方案的内容：建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等方面的采购细项，每个采购细项是否招标，拟采用的招标方式（公开招标或邀请招标）和招标组织形式（委托招标或自行招标）。二、申报招标方案应提交的书面材料：（一）项目招标方案核准申请书及申报表；（二）项目单位的营业执照、法人证书或项目法人组建文件（复印件需加盖公章）；（三）依法必须招标的项目拟不招标的，应当说明不招标的范围及理由，并提交相关证明材料；附件附件1818附件附件1818：区发改委招标方案核准：区发改委招标方案核准（四）项目单位申请自行招标的，应当提交有关专业技术力量情况、内设的招标机构或专职招标业务人员的情况、能够证明具备招标经验的有关材料；（五）项目单位拟邀请招标的，应当提交其公司章程或股权结构有关证明文件、项目建设资金来源的性质及相关证明材料。依法应当公开招标的项目，还应当说明拟邀请招标的范围及理由，并提交相关证明材料。 附件附件1818附件附件1818：区发改委招标方案核准：区发改委招标方案核准三、招标方案核准程序：本市审批（核准）权限内的项目，项目单位可以在申报可行性研究报告或项目申请报告的同时报送材料，也可以单独申报。四、招标方案核准时限：项目单位单独申报招标方案的，发展改革部门应当自受理申请之日起20个工作日内完成核准工作。项目单位将招标方案与可行性研究报告或资金申请报告、项目申请报告同时申报的，发展改革部门应当在完成有关项目审批（核准）或初审工作的同时，完成招标方案的核准或初审工作。附件附件1919附件附件1919：市发改委项目核准：市发改委项目核准项目类别：项目类别： 危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于1.0的低密度房地产开发项目、总建筑面积5万平方米及以上的住房建设项目由市发改委、市建委核准。所需材料：所需材料： 有甲级资质的项目申请报告一式5份；项目核准请示；土地挂牌成交确认书、土地出让合同或国有土地使用权证书；规划意见书；环评批复；根据有关法律法规应提交的其他文件。办理时限办理时限： 项目申请报告受理后20个工作日内批复。附件附件2020附件附件2020：市、区建委项目核准：市、区建委项目核准l申请l资质证书复印件l最近一个月的资产负债表l银行存款证明l土地摘牌投入的所有资金发票l企业基本情况表l土地摘牌确认l项目建议书(代可研)l规委意见书。办理时限办理时限：30个工作日附件附件2121附件附件2121：人民防空工程建设标准审查：人民防空工程建设标准审查办理条件：办理条件： 已取得发改委立项和符合规划部门规划意见的建设项目，必须修建人防工程或异地建设。提交材料：提交材料：（一）发改委批准的工程立项批复（二）规划部门批准的工程建设规划意见书施工图纸 办理时限：办理时限：20个工作日费用情况：费用情况： 本项目收费。根据北京市物价局、北京市财政局京价（房）字2001422号文件，每建筑平方米1640元。（按规定应当修建人防工程的建设项目，确因地质条件限制或其他客观因素不宜修建人防工程的，按规定交纳人防异地建设费。）附件附件2222附件附件2222：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可建设用地规划许可建设用地规划许可。一、需提交如下材料：（一）建设单位出具的申报委托书；（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；（三）建设单位用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；（四）土地整理储备机构北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书和国土资源行政主管部门北京市国有土地使用权出让合同及其相关文件；（五）土地整理储备机构申报的规划意见书（选址）及附图复印件；附件附件2222附件附件2222：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可建设用地规划许可建设用地规划许可。一、需提交如下材料：（六）建设用地钉桩成果通知单；（七）由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份（机要项目4份，用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；（八）需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；（九）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。申报要求中，对可提交复印件的材料，建设单位须在复印件加注“此件复印内容与原件内容核对无误”字样，并加盖单位印章（本行政机关核发的文件除外）二、审查时限：20个工作日（可延长10个工作日）附件附件2222附件附件2222：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可建设工程规划许可证建设工程规划许可证一、提交如下申报材料：（一）建设单位出具的申报委托书；（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；（三）规划意见书（选址）或设计方案审查意见及附图复印件，以及 规划意见书件（选址）中注明申报建设工程规划许可证时须提交的有关文件；（四）国土行政主管部门批准用地的文件；附件附件2222附件附件2222：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可建设工程规划许可证建设工程规划许可证一、提交如下申报材料：（五）具有资质的设计单位按照规划意见书（选址）或修建性详细规划审查意见及附图或设计方案审查意见及附图的要求绘制的建筑工程施工图（按A4规格（竖向）装订成册）1套，另再附相同设计总平面图5份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明，设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份）；附件附件2222附件附件2222：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可建设工程规划许可证建设工程规划许可证一、提交如下申报材料：（六）需要办理竣工档案登记的，须提交城市建设工程办理竣工档案登记表；（七）招投标主管部门签署意见的北京市勘察设计招投标登记表复印件，依法需要进行招投标的建设项目，还需提交勘察、设计中标通知书（已进行设计方案审查的不须提交）；（八）需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件1份；（九）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。申报要求中，对可提交复印件的材料，建设单位须在复印件加注“此复印件内容与原件内容核对无误”字样，并加盖单位印章（本行政机关核发的文件除外）二、审查时限：20个工作日（可延长10个工作日）附件附件2323附件附件2323：出让国有土地使用权设定登记：出让国有土地使用权设定登记一、有土地使用权登记申请书；二、地籍调查表；三、土地权属来源证明文件；四、曾核发过划拨土地使用证的，需提交原划拨原国有土地使用权证；五、法人单位提交法定代表人身份证明书；六、委托代理人申请办理土地登记的提交授权委托书和代理人身份证明；七、完税和免税凭证；八、其他法律法规规定的相关材料；九、初始土地登记公告期一个月。附件附件2424附件附件2424：商品房计划：商品房计划区发改委：区发改委：一、转入正式计划的请示二、项目立项批复复印件三、规划意见书、规划总平面图四、国有土地使用证或土地出让合同或缴纳土地出让金的发票（复印件）五、办理年度投资计划时缴纳城市基础设施建设费的发票（复印件）六、办理年度投资计划时人防易地建设费发票（复印件）七、银行存款证明附件附件2424附件附件2424：商品房计划：商品房计划区建委：区建委：一、转入正式计划的申请二、项目核准文件三、规划用地许可证四、规划用地许可证附件：设计方案审查意见五、土地出让合同六、平面图纸附件附件2525附件附件2525：施工图纸及消防审核：施工图纸及消防审核 建筑工程消防设计审核，是指公安消防监督机构对新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目。一、许可实施主体： 市公安局消防局、各区县（地区）消防支（大）队、消防监督处（科）按现行分工分别实施：（一）消防局防火监督部负责下列建筑设计防火审核：1、建筑面积2万平方米以上（含2万平方米）的公共建筑；2、建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的居住小区；3、建筑投资1亿元以上（含1亿元）的工业建筑（含甲、乙类火灾危险性储罐、技改项目和化工装置）； 4、国家级、市级重点工程； 5、城市区域、卫星城镇、经济技术开发区内的总体消防规划设计； 6、经济技术开发区符合以上五项标准的工程项目，由防火监督部建审处对当地消防机构审核情况进行技术复核后，再行发文。 7、其他有必要由防火监督部审核的重要工程。（二）上述情况之外的建筑设计防火审核，按照监督管辖和分工，分别由各区县（地区）消防支（大）队、消防监督处（科）负责。附件附件2525附件附件2525：施工图纸及消防审核：施工图纸及消防审核二、提交材料：（1）规划局审定的规划意见书或建设用地规划许可证；（2）有建设单位如实填写的建筑工程消防设计防火审核申报表（一式两份）（3）全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图应能表述清晰无误，且需有设计单位本年度图纸报审专用章，经审查符合建筑消防技术标准要求；（4）消防设计（专篇）以文字形式表述清楚，内容符合建筑消防技术标准要求。附件附件2525附件附件2525：施工图纸及消防审核：施工图纸及消防审核三、建筑内部装修改造防火许可条件如下：（1）如实填报的建筑内部装修设计防火审核申报表一式两份，并按要求加盖公章；（2）装修改造方案（主要内容应包括工程概况、施工中所使用的材料等）符合消防安全规定，装修改造所在层面的原始平面图必须标出装修部位；（3）改变或新增的消防设计方案（属于国外或委托国外设计的图纸应有相应的中文说明）符合消防安全要求和其他法律程序要求；（4）所送图纸必须是具有设计资质的单位设计，并应加盖本年度报审专用章；（5）有建设单位、产权单位或物业管理单位与装修改造的施工单位签订的消防安全协议书；（6）施工单位的施工组织设计方案及消防安全保卫措施切实可行，用火用电制度符合消防安全规定。附件附件2525附件附件2525：施工图纸及消防审核：施工图纸及消防审核许可收费：不收费许可时限： 一般工程8个工作日内完成；国家、省级重点建筑工程以及设置建筑自动消防设施的建筑工程16个工作日内完成；1000平方米以下的装修工程审核时限为8个工作日，1000平方米以上的装修工程审核时限为16个工作日；需专家论证消防设计的工程30个工作日内完成。 附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案一、招标人自行招标条件备案应提交的材料 （一）专门的招标组织机构和专职招标业务人员证明材料（二）专业技术人员名单、职称证书或执业资格证书及其工作经历的证明材料（三）法律法规、规章规定的其他材料；（四）招标人不具备自行招标条件的，应委托具有相应资格的招标代理机构代理招标，并向招标办提交招标代理机构资质证明材料和委托合同。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案二、招标方式备案应提交的材料（一）招标人在办理招标登记后，应持计划行政主管部门批准的招标方式核准文件办理招标方式备案；（二）不需要经计划行政主管部门核准的招标方式，应按市政府63号令规定提交招标方式备案表；（三）符合法定可直接发包条件的工程，持有关证明材料可办理直接发包登记手续。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案三、投标资格预审结果登记应提交的材料：（一）公开招标的应提交不少于7家的投标企业参加投标，并附带招标单位对各报名单位的资格预审全过程的记录和所组成专家人名单及招标方的意见。（二）实行邀请招标的，招标人向招标办提交拟邀请的投标人名单，不少于3家以上符合资质要求的，招标人可向其发出投标邀请书。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案四、招标文件备案应提交以下材料：（一）组成：1、投标须知2、协议书样式3、合同主要条款4、技术规范5、图纸或图纸目录及相关证明6、附件（投标书、保函等各类拟用的格式）附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案（二）招标文件主要内容应包括：招标各项主要活动的时间地点、招标项目的技术要求，投标人的资格条件：投标报价要求、评标标准、合同主要条款、投标报价所需图纸及其他技术资料等。（三）对于组成部分和基本内容不全的招标文件不予备案，对招标文件中不符合国家和本市法律、法规、规章的内容以及在完备性和明确性方面存在缺陷的提出纠正，由招标人进行修改后再进行备案。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案五、开标、评标（一）开标按照招标文件规定的时间在交易中心开标室进行。招标人组织开标时，应携带签收的投标文件、法定代表人（或其委托人）的有效证件、标底（设有标底的）等文件。招标人可以在招标文件规定的地点在开标日之前接收投标文件，也可以在开标当日在规定时间内在交易中心接收投标文件。开标在招标办监督下进行。开标结束后，招标人及投标人有效证件、标底（设有标底的）、投标文件副本（包括投标书、施工组织设计、工程量清单或预算书）、开标记录复印件等资料由招标办核对无误后留存。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案五、开标、评标（二）开标结束后，按照招标文件确定的时间在交易中心进行评标，评标室由交易中心事先安排。对于规模大或技术复杂的工程，经招标办同意，招标人也可以组织在其他地点进行评标（须有招标办监管人员在场监督）。评标委员会按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标。（三）评标委员会应当在评标结束的同时，向招标办提交评审记录和评审结果。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案六、提交招投标情况的书面报告及中标通知书并备案 招标人依据评标结果确定中标人后15日内，向招标办提交招投标情况的书面报告 书面报告包括招标公告或投标邀请书、投标报名表、资格预审文件（采用资格后审的提交资格后审文件）、评标报告、中标人的投标文件、招标代理委托合同以及中标通知书。但前述已提交或办理备案的文件，不再重复提交。招标人在提交书面报告的同时，在交易中心公示中标结果，公示时间不少于5日。在公示时限内，未发现有违法违规行为的，经招标办确认后，招标人可向中标人发出中标通知书。附件附件2626附件附件2626：区建委办理招投标备案：区建委办理招投标备案七、合同备案 招标人与中标人在发出中标通知书后30 日内签订书面合同。双方合同备案人员携带以下资料向招标办备案：（一）全部合同正副文本；（二）中标通知书；（三）招标文件；（四）委托人的授权书；（五）备案人员的岗位证书。 招标人与中标人签订补充合同或协议，以及变更、解除合同，均应及时向招标办备案。附件附件2727附件附件2727：办理安全监督备案：办理安全监督备案办理安全监督备案所需材料：办理安全监督备案所需材料：一、建设单位向施工企业提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地上和地下管线资料，气象和水文观测资料，毗邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料的交接手续。二、建设单位确认的安全施工措施费的付款计划三、建设工程施工影响相毗邻建筑物、构筑物及社会人员安全须采取安全防护措施，由施工企业编制防护措施方案，送交建设单位确认的手续。附件附件2727附件附件2727：办理安全监督备案：办理安全监督备案办理安全监督备案所需材料：办理安全监督备案所需材料：四、施工企业制定的保证施工安全的措施，包括设立的安全生产管理机构，配备的专职安全生产管理人员等。五、建设单位做出的不对施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求以及不压缩合同约定工期的承诺。六、规划许可证、工程质量监督注册登记表。附件附件2828附件附件2828：施工许可受理、审批：施工许可受理、审批一、土地证；二、建设工程规划许可证；三、施工企业中标通知书需要监理招投标的附监理中标通知书通知书；四、施工图设计文件审查通知书；五、质量监督通知书、安全监督备案表；六、项目建设资金落实证明；七、建筑工程施工许可申请表一式两份；八、建筑节能设计审查备案表；九、北京市建设工程施工人员意外伤害保险保单。附件附件2929附件附件2929：办理预售许可：办理预售许可一、北京市商品房预售许可申请表（网上打印的原件） 二、授权委托书(原件)三、企业法人营业执照副本(验原件留复印件)四、开发企业资质等级证书(验原件留复印件)五、国有土地使用证(验原件留复印件)；经济适用房项目提交北京市城镇建设用地批准书(验原件留复印件)六、出让合同(验原件留复印件)七、已交清全部出让金证明（国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函）；经济适用房项目提交市物价局、市建委关于经济适用房销售价格的批准文件附件附件2929附件附件2929：办理预售许可：办理预售许可八、市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图(验原件留复印件)九、市建设管理部门核发的建设工程施工许可证(验原件留复印件)十、工程施工合同(验原件留复印件)十一由开户银行出具按照申请预售商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料(原件)十二属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围内的证明文件（原件）十三、测绘成果汇交回执单原件（原件）十四、管理网上填写了按地名办批复的项目名称的，要提交地名办的批复文件（复印件）十五、房管部门出具现场勘察纪录 感谢光临祝大家身体健康邮箱：zhonglh2003yahoo.com.cn9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 12:24:03 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/8/242024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202414、他乡生白发，旧国见青山。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、比不了得就不比，得不到的就不要。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、行动出成果，工作出财富。2024/8/242024/8/2424 August 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/249、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 12:24:03 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/8/242024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、楚塞三湘接，荆门九派通。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/8/242024/8/2424 August 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/249、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/8/242024/8/242024/8/248/24/2024 12:24:03 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/8/242024/8/242024/8/24Aug-2424-Aug-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/8/242024/8/242024/8/24Saturday, August 24, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 八月 20242024/8/242024/8/242024/8/2415、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。八月 242024/8/242024/8/242024/8/248/24/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/8/242024/8/2424 August 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/8/242024/8/242024/8/242024/8/24MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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