物业管理的成本管理 第一节第一节 物业管理成本物业管理成本一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本成本的含义成本的含义 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。活劳动的耗费。 一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；移价值等； 二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。及福利等。 物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。生的、用货币额表现的生产费用。 物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。 物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。 物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。 综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。服务等过程中发生的各项支出。二、物业服务费的测算编制二、物业服务费的测算编制（一）物业服务费测算编制的原则（一）物业服务费测算编制的原则 1 1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华中华人民共和国会计法人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。度的规定。 2 2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 3 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。与物业服务直接相关或间接相关的费用。 4 4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 （二）物业服务费用酬金制与包干制（二）物业服务费用酬金制与包干制1 1、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。2 2、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。既保障业主利益又促进企业发展。来自来自 www.3722.cn 中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载3 3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征（1 1）财务主体）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。（2 2）收入）收入 采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。业服务费。（3 3）成本费用）成本费用 1 1）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比例较高 2 2）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高 3 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素 1 1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 2 2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 3 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。 4 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。管理企业得以可持续发展。三、物业服务费成本（支出）构成三、物业服务费成本（支出）构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1)1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3 3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4 4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5 5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6 6）办公费用；）办公费用；（7 7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9 9）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用(10)(10)税金税金(11)(11)合理利润合理利润四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据1 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。率形式）和可收费的管理面积。2 2、支出的编制依据包括：、支出的编制依据包括： （1 1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。 （2 2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。生的或参考其它同类物业的物业服务成本。第二节第二节 成本测算方法成本测算方法一、成本测算的目的一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。险费以及经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；法定税费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。和物业管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。中企业内部的成本管理工作。二、主要成本项目的测算方法二、主要成本项目的测算方法（一）人工费的测算（一）人工费的测算 1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）( (元元/ /月月) ) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。平均工资水平确定。 2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）( (元元/ /月月) ) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。定。3 3、按规定提取的福利费（、按规定提取的福利费（F3F3）（元）（元/ /月）月） 福利费包括以下三项：福利费包括以下三项： （1 1）福利基金。按工资总额的）福利基金。按工资总额的14%14%计算。计算。 （2 2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按工资总额的2%2%计算。计算。 （3 3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的1.5%1.5%计算。计算。 4 4、加班费（、加班费（F4F4）( (元元/ /月月) ) 加加班班费费按按人人均均月月加加班班2 23 3天天，在在乘乘以以日日平平均均工工资资计计算算，日平均工资按每月日平均工资按每月2222个工作日计算。个工作日计算。 5 5、服装费（、服装费（F5F5）（元）（元/ /月）月）按按每每人人每每年年2 2套套服服装装计计算算，其其服服装装标标准准由由企企业业自自定定。计计算算出出服服装装费后再除以费后再除以1212个月，即可得到每月服装费。个月，即可得到每月服装费。 该该项项费费用用的的测测算算方方法法是是根根据据所所管管物物业业的的档档次次，类类型型和和收收费费总总面面积积，先先确确定定各各级级各各类类管管理理服服务务人人员员的的编编制制数数，然然后后确确定定各各自自的的基基本本工工资资标标准准，计计算算出出基基本本工工资资总总额额；再再按按基基本本工工资资总总额额计计算算上上述述各各项项的的金金额额；汇汇总总后后即即为为每每月月该该项项费费用用的的总总金金额额，最最后后分分摊摊到到每每月月每每平平方米。方米。6 6、工服洗涤费（、工服洗涤费（F6F6）工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤非标准计算确定。地的洗涤非标准计算确定。 人工费的测算公式为：人工费的测算公式为：人工费人工费P1=P1=月基本工资月基本工资+ +社会保险费社会保险费+ +各项福利费各项福利费+ + 加班费加班费+ +服装费服装费+ +工服洗涤费工服洗涤费/S/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的式中的S S表示参加测算的物业总面积，单位为平方表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。米。（二）办公费测算（二）办公费测算 1 1、 交通费（）（元月）：交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。维修保养费、保险费、保养费、养路费等。 、通信费（）、通信费（）通信费包括电话费、传真费、手机费等。通信费包括电话费、传真费、手机费等。 、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。 、书报费（）、书报费（） 书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）、法律费用（）、法律费用（）经经常常出出现现在在该该科科目目下下的的支支出出包包括括为为催催收收拖拖欠欠租租金金而而诉诉诸诸法法律律的的费费用用，定定期期检检讨讨法法律律文文件件（如如租租约约、合合同同等等）费费用用支支出出等等。律师费是该项下的经常费用。律师费是该项下的经常费用。 、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。 、办公用水电费（）、办公用水电费（）办公费的测算公式为：办公费的测算公式为：办公费办公费 年各项费用之和年各项费用之和 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 （元月（元月平方米）平方米）（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算测算 、维修保养费（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。设备购置等支出。、装修费、装修费(F2)(F2)该该费费用用科科目目一一般般包包括括材材料料费费（如如墙墙纸纸、涂涂料料）、工工器器具具和和设设备备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。 、能源费、能源费(F3)(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该该项项成成本本即即康康乐乐设设施施的的运运营营成成本本，主主要要是是健健身身设设施施、游游泳泳池池和和其其他他康康乐乐设设施施的的维维修修、保保养养支支出出。有有时时救救生生员员、器器械械使使用用指指导导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用、杂项费用(F5)(F5)该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。费用支出。 上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：摊到每月每平方米中。其中计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费公共部位、公共设施设备维修保养费 i i月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月（元月（元月平方米）平方米）（四）秩序维护费测算（四）秩序维护费测算 1 1、秩序维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容： （1 1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电筒等费用。 （3 3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。和除以安防系统正常使用年限的数值。 秩秩序序维维护护费费是是指指维维持持物物业业公公共共区区域域秩秩序序的的费费用用，它它由由安安防防系系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费 2 2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)(F2) 用公式可以表示如下：用公式可以表示如下： 秩序维护费秩序维护费 年总支出年总支出 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即i i（元月（元月平方米）平方米） 月月（五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算1 1、清洁工具购置费、清洁工具购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2 2、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)3 3、清洁机械材料费、清洁机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。 、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5)、其他费用、其他费用(F6)(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7)(F7)用公式可表示为：用公式可表示为：清洁卫生费清洁卫生费各项费用年支出各项费用年支出参与测算的物业面积参与测算的物业面积即清洁卫生费即清洁卫生费 i i 月月（六）绿化养护费测算（六）绿化养护费测算 、绿化工具费、绿化工具费(F1)(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。器等的购置费用。 、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3)4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4)5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5)6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6)绿化养护费绿化养护费各项费用年支出各项费用年支出参与测算的物业面积参与测算的物业面积即即 i i 月月七、固定资产折旧费七、固定资产折旧费、交通工具（汽车等）、交通工具（汽车等）(F1)(F1) 、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)(F2) 、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)(F4)、其他设备、其他设备(F5)(F5)固定资产折旧费固定资产总额固定资产折旧费固定资产总额平均折旧年限平均折旧年限参与测算的物业面参与测算的物业面积积 即即 i i 月月 固定资产平均折旧年限一般为年。固定资产平均折旧年限一般为年。 （八）保险费测算（八）保险费测算 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。梯责任保险）。 （i ii i）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积 （i i，n n） 式式 中：中： 保险费支出额；保险费支出额； i i投保的第投保的第I I种保险种类；种保险种类； i i第第I I种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。（九）专项维修资金（九）专项维修资金1 1、工资津贴等费（、工资津贴等费（F1F1）、设备、零部件和材料购置、设备、零部件和材料购置(F2)(F2)、机械使用费、机械使用费(F3)(F3)、水、电、气费、水、电、气费(F4)(F4)、管理费、管理费(F5)(F5)公共维修基金公共维修基金 i i 月月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月平方米）平方米） 即：即：i i 月月（元月（元月平方米）平方米） 三、成本估测算结果汇总三、成本估测算结果汇总 P= P=i/Si/S式式 中：中： P P某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元/ /月月平方米；平方米； FiFi各分项费用；各分项费用； i i费用项数，费用项数，i=1i=1，n n 所有费用项目算术和；所有费用项目算术和； S S参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。案例：案例： 某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万平方米，经测算该项目万平方米，经测算该项目 全年各项费用如下全年各项费用如下（1 1）各类管理服务人员的工资、社会保险等）各类管理服务人员的工资、社会保险等 5050万元万元（2 2）共用部位、共用设施设备的运行维护费）共用部位、共用设施设备的运行维护费 2020万元万元（3 3）清洁卫生费）清洁卫生费 1515万元万元（4 4）绿化养护费）绿化养护费 1010万元万元（5 5）公共秩序维护费）公共秩序维护费 1010万元万元（6 6）办公费）办公费 5 5万元万元（7 7）固定资产折旧）固定资产折旧 2 2万元万元（8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2 2万元万元（9 9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6 6万元万元合计：合计： 120120万元万元 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%10%，则该项，则该项目单位物业服务费标准为：目单位物业服务费标准为：120120万元万元x x（1+10%1+10%）1010万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1212万元，则万元，则该项目单位物业服务费标准为：该项目单位物业服务费标准为：（120120万元万元+12+12万元）万元） 10 10万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。第三节第三节 成本控制成本控制一、成本控制的含义与分类一、成本控制的含义与分类（一）成本控制的含义（一）成本控制的含义 1 1、对目标成本本身的控制；、对目标成本本身的控制； 2 2、对目标成本完成的控制和过程的监督；、对目标成本完成的控制和过程的监督； 3 3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。本的降低指明方向。（二）成本的分类（二）成本的分类1 1、按控制的时间特征分类、按控制的时间特征分类 （1 1）事先控制：是）事先控制：是“设计设计”阶段的控制，又称事前阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。本管理制度，已达到防患于未然的目的。 （2 2）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。的耗费所进行的日常控制。 （3 3）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。成本控制三阶段的关系成本控制三阶段的关系事先控制（事先控制（“设计设计”阶段）阶段）事中控制事中控制（执行阶段）（执行阶段）事后控制事后控制（考核阶段）（考核阶段）依依据据标标准准实实施施控控制制实际费用实际费用同标准比较同标准比较修修改改控控制制标标准准依依据据考考核核结结果果2 2、按控制的机制分类、按控制的机制分类 （1 1）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进行的控制。在成本发生之前所进行的控制。 （2 2）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。审批制度等。 （3 3）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。本不超过预定标准。3 3、按成本控制的内容分、按成本控制的内容分(1)(1)人工成本的控制人工成本的控制 1 1）人工成本的控制思路）人工成本的控制思路a.a.编编制制本本企企业业的的操操作作层层员员工工劳劳动动定定额额。具具体体的的编编制制方方法法是是：选选取取工工作作技技能能中中等等偏偏上上的的员员工工，在在一一个个相相对对较较长长的的时时间间（三三个个月月）内内连连续续记记录录其其饱饱和和工工作作时时的的工工作作完完成成量量。平平均均后后即即可可作作为为本本企企业业改改工工种种员员工工的的劳劳动动定定额额。或或借借鉴鉴物物业业管管理理成成熟熟的的企企业业员员工工劳劳动动定定额额，按按目目标标管管理理的的方方法法，通通过过实实践践、跟跟踪踪后后确确认认为为本企业该工种员工的本企业该工种员工的劳动定额劳动定额。 b.b.用用经经检检验验过过的的劳劳动动定定额额作作为为人人事事定定编编、配配置置员员工工的的基基准准，从从而而基基本本上上确确保保员员工工的的饱饱和和工工作作，将将人人工工成成本本降降低至合理水平。低至合理水平。 c.c.综综合合各各工工种种员员工工的的劳劳动动定定额额后后，可可算算出出本本企企业业的的人人均管理面积和单位人工成本。均管理面积和单位人工成本。d.d.深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准：深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准： 多层：一级为多层：一级为20002000平方米平方米/ /人；二级为人；二级为24002400平方米平方米/ /人；三级为人；三级为28002800平方平方米米/ /人；人； 四级为四级为32003200平方米平方米/ /人。人。 高层：一级为高层：一级为10001000平方米平方米/ /人；二级为人；二级为12001200平方米平方米/ /人；三级为人；三级为14001400平方平方米米/ /人；四级为人；四级为16001600平方米平方米/ /人。人。 写字楼：一级为写字楼：一级为800800平方米平方米/ /人；二级为人；二级为10001000平方米平方米/ /人；三级为人；三级为12001200平平方米方米/ /人；四级为人；四级为14001400平方米平方米/ /人。人。 工业区：一级为工业区：一级为18001800平方米平方米/ /人；二级为人；二级为22002200平方米平方米/ /人；三级为人；三级为26002600平平方米方米/ /人；四级为人；四级为30003000平方米平方米/ /人。人。 多多层层: :一一级级为为0.650.700.650.70元元/(/(平平方方米米/ /月月););二二级级为为0.600.650.600.65元元( (平平方方米米/ /月月););三级为三级为0.550.600.550.60元元( (平方米平方米/ /月月) )。 高高层层: :一一级级为为0.750.900.750.90元元( (平平方方米米/ /月月););二二级级为为0.700.800.700.80元元/(/(平平方方米米/ /月月););三级为三级为0.700.800.700.80元元/(/(平方米平方米/ /月月) )。 写写字字楼楼: :一一级级为为0.801.000.801.00元元/(/(平平方方米米/ /月月););二二级级为为0.750.850.750.85元元/(/(平平方米方米/ /月月););三级为三级为0.700.800.700.80元元( (平方米平方米/ /月月) )。 工业厂房工业厂房: :一级为一级为0.600.650.600.65元元/(/(平方米平方米/ /月月););二级为二级为0.550.600.550.60元元/ /( (平方米平方米/ /月月););三级为三级为0.500.550.500.55元元( (平方米平方米/ /月月) )。 e. e. 深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（5 5万平方米以下时）万平方米以下时）(2)(2)设备管理成本的控制设备管理成本的控制1)1)设备成本的控制思路设备成本的控制思路 a. a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：修养护，要特别注意以下几项工作： 设备年度大、中修计划的制定；设备年度大、中修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备运行日志的记录和控制。设备运行日志的记录和控制。 b.b.特别应抓好设备的日常养护工作。特别应抓好设备的日常养护工作。养养护护设设备备是是最最省省钱钱的的一一种种管管理理设设备备的的方方法法，有有关关资资料料显显示示：养养护护设设备备所所花花费费的的钱钱仅仅仅仅相相当当于于设设备备大大、中中修修费用的费用的1/61/6左右，设备是养出来。左右，设备是养出来。c.c.多小修、及时修、尽量避免大修多小修、及时修、尽量避免大修设设备备养养护护的的再再好好，总总会会有有损损坏坏，“坏坏了了”就就要要修修，但但要要特特别别注注意意设设备备的的破破损损规规律律：基基本本上上都都是是所所谓谓的的“关关联联”性性破破损损，即即设设备备的的损损坏坏往往往往都都是是一一开开始始时时从从一一个个小小部部件件、小小功功能能开开始始损损坏坏的的，如如果果置置之之不不理理，永永不不了了多多久久，就就会会由由此此“关关联联”引引起起大大的的设设备备故故障障。因因此此，午午夜夜管管理理的的重重要要理理念念就就是是“切切记记不不要要让让设设备备带带病病运运行行！”设设备备坏坏了了最最重重要要的的就就是是在在设设备备损损坏坏的的初初期期将将设设备备尽尽快快修修复复，“多多小小修修，及及时时修修，尽尽量量避避免免大大修修”是是非非常常重重要要的的设设备备管管理基本原则理基本原则2)2)设备成本的分类设备成本的分类 a.a.设备运行成本设备运行成本b.b.设备维修、养护成本设备维修、养护成本 3) 3)设备成本控制指标设备成本控制指标 a.a.单位运行成本单位运行成本 元元/ /（台（台. .月）或月）或 元元/ /（平方米（平方米. .月）月） b.b.单位维修养护成本单位维修养护成本 元元/ /（平方米（平方米. .月）月） 4) 4)深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（5 5万米以下）万米以下）一级二级三级多层0.200.30元/（平方米.月）0.150.25元/（平方米.月）0.100.20元/（平方米.月）高层（不含电梯、中央空调）1.151.70元/（平方米.月）1.401.60元/（平方米.月）1.301.50元/（平方米.月）(3)(3)其他成本控制其他成本控制1 1）成本控制思路）成本控制思路 a.a.通通过过目目标标管管理理法法来来控控制制成成本本，即即通通过过设设置置每每一一种种成成本本的的单位管理成本来控制成本。单位管理成本来控制成本。 b.b.通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。2 2）控制指标）控制指标 单位管理成本为单位管理成本为 元元/ /（平方米（平方米. .月）月）(4)(4)房屋的大修周期房屋的大修周期1 1）砖木结构：）砖木结构：12121515年年2 2）砖混结构：）砖混结构：15152020年年3 3）钢筋混凝土结构：）钢筋混凝土结构：20202525年年4 4）瓦屋面及外墙：）瓦屋面及外墙：1515年年5 5）平面屋：）平面屋：5 58 8年年6 6）外门窗及油漆）外门窗及油漆5 56 6年年7 7）外墙粉刷：）外墙粉刷：3 35 5年年8 8）水电设备：）水电设备：5 5年年9 9）室内装修：）室内装修：5 58 8年年1010）中修按上述周期的）中修按上述周期的1/21/2至至2/32/3计算计算1111）小修案中修上述周期的）小修案中修上述周期的1/51/5至至1/41/4安排安排1212）房屋头三年的小修与养护频率要低）房屋头三年的小修与养护频率要低二、成本控制的原则与程序二、成本控制的原则与程序1 1、全面控制原则、全面控制原则2 2、讲求经济效益原则、讲求经济效益原则3 3、责权利相结合原则、责权利相结合原则4 4、例外管理原则、例外管理原则三、成本的日常管理三、成本的日常管理（一）利用物业管理周期理论进行成本控制（一）利用物业管理周期理论进行成本控制 任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、成长、成熟、“衰退衰退”甚至甚至“消亡消亡”的生命历程。的生命历程。 在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少；而在成本支出相对减少；而在“衰退衰退”期，由于维修费用开支增期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本支出的周利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本支出的周期性特点，对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。期性特点，对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。来自来自 www.3722.cn 中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载（二）严格实施预算的凭证控制（二）严格实施预算的凭证控制 物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本式，对成本实行总额控制。具体而言，就是根据成本预算，为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，预算，为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使责任部随时结出指标结存额。这一凭证控制方法能使责任部门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生门随时了解各项费用支出的数额及指标余额，如发生支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。支出过多，可及时查明原因，采取措施节约开支。（三）建立健全费用开支与报销审批制度（三）建立健全费用开支与报销审批制度 物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用物业管理企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用开支的特点，制定自身的开支审批制度，明确各项费用的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由的审批部门和各部门的审批权限。正常的成本开支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。司最高管理层直至业主大会审批。对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进对于每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理行控制。一般而言，审核的重点为凭证的真实性、合理性以及完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等。性以及完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等。经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补经审核确认无误后，方能予以报销；手续不全的要求补办手续；违反制度规定的不予报销。办手续；违反制度规定的不予报销。谢 谢 大 家！