your family siteyour site hereLOGO第八章第八章 房地产交易房地产交易your family siteyour site hereLOGO基本内容：基本内容：一、房地产交易的概述一、房地产交易的概述二、房地产交易的规则二、房地产交易的规则三、房地产交易的交易形式三、房地产交易的交易形式四、房地产交易的基本制度四、房地产交易的基本制度your family siteyour site hereLOGO 一、房地产交易的概述一、房地产交易的概述 所谓所谓房地产交易房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。二、二、房地产交易的一般规则房地产交易的一般规则 ： 1 1、房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权同、房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权同时转让、抵押。时转让、抵押。 2 2、实行房地产价格评估、实行房地产价格评估 3 3、实行房地产成交价格申报、实行房地产成交价格申报 4 4、房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理相关登、房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理相关登记手续记手续your family siteyour site hereLOGO 1 1、房地产转让、房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。法方式将其房地产转让给他人的行为。2 2、房地产租赁、房地产租赁 房地产租赁主要指房屋租赁。房屋租赁是房地产市场中房地产租赁主要指房屋租赁。房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。一种重要的交易形式。3 3、房地产抵押、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。三、房地产交易的交易形式三、房地产交易的交易形式your family siteyour site hereLOGO 1 1、 房地产价格申报制度房地产价格申报制度 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。成交价，不得瞒报或者作不实的申报。2 2、房地产价格价格评估制度、房地产价格价格评估制度3 3、房地产价格评估人员资格认证制度、房地产价格评估人员资格认证制度 房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得，并经注册登记取得房地产估价师注册证房地产估价师注册证的人员的人员 。四、房地产交易的基本制度四、房地产交易的基本制度your family siteyour site hereLOGO第九章第九章 房地产产权房地产产权your family siteyour site hereLOGO基本内容：基本内容：一、房地产产权的概念一、房地产产权的概念二、房地产产权的类型二、房地产产权的类型三、房地产产权关系三、房地产产权关系四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序五、产权、产籍管理五、产权、产籍管理第第1 1节节 房地产产权与产权登记房地产产权与产权登记 your family siteyour site hereLOGO一、房地产产权一、房地产产权 概念概念 所谓所谓房地产产权房地产产权，就是财产权在房地产中的具体化，亦，就是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的性权利集合体的“权利集权利集”。your family siteyour site hereLOGO二、房地产产权二、房地产产权 类型类型 （一）房地产所有权的类型（一）房地产所有权的类型房地产所有权的类型是由房地产权所有权制度规定及国家法房地产所有权的类型是由房地产权所有权制度规定及国家法律规定的。律规定的。（1 1）土地所有权。依照有关法律的规定，我国实行社会主）土地所有权。依照有关法律的规定，我国实行社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有。义土地公有制，土地属国家所有和集体所有。（2 2）房屋所有权。我国正处在社会主义初级阶段，多种所）房屋所有权。我国正处在社会主义初级阶段，多种所有制并存有制并存, ,房屋所有权也呈现多种性质。房屋所有权也呈现多种性质。（3 3）我国房地产所有制关系下房屋所有权特例的形式。）我国房地产所有制关系下房屋所有权特例的形式。your family siteyour site hereLOGO （二）房地产使用权的类型（二）房地产使用权的类型 我国房地产使用权可以分为国有土地使用权、集体土地我国房地产使用权可以分为国有土地使用权、集体土地使用权和房屋使用权等。国有土地使用权又可分为城镇国有使用权和房屋使用权等。国有土地使用权又可分为城镇国有土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权主土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权主要指农、林、牧、渔场依法拥有的土地使用权。要指农、林、牧、渔场依法拥有的土地使用权。 your family siteyour site hereLOGOyour family siteyour site hereLOGO三、房地产产权关系三、房地产产权关系v 1 1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干个单位，分别个单位，分别租租给不同的使用者，则在此情况下其权属关给不同的使用者，则在此情况下其权属关系可描述为下列层次：政府系可描述为下列层次：政府-房地产开发公司房地产开发公司-不同的不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政府或其委托者直租户。在该情况下，房地产开发公司与政府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司发生直接关系，与接发生关系，而租户与房地产开发公司发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的房地产产权权属关系政府只是间接关系，即此种情况下的房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式产权联系的特点。产权联系的特点。your family siteyour site hereLOGO三、房地产产权关系三、房地产产权关系v2 2、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售出售，则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担任何房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担任何义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有自己的那义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有自己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系。地产产权权属关系。your family siteyour site hereLOGO三、房地产产权关系三、房地产产权关系v 3 3、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与政府公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与政府发生关系发生关系 。此时房地产产权权属关系表现出政府与地。此时房地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点。特点。your family siteyour site hereLOGO四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 v1 1、准备工作、准备工作v 在房屋产权登记之前，必须进行组织、行政事务准备。在房屋产权登记之前，必须进行组织、行政事务准备。这是一项复杂、细致的工作，一般包括以下几个方面：第一、这是一项复杂、细致的工作，一般包括以下几个方面：第一、建立组织，制定各项办法、规定、制度和实施细则。第二、建立组织，制定各项办法、规定、制度和实施细则。第二、宣传动员和业务培训。第三、资料准备。宣传动员和业务培训。第三、资料准备。v2 2、登记申请、登记申请v 在房屋产权登记工作展开后，所有权人必须在规定的时在房屋产权登记工作展开后，所有权人必须在规定的时间内，申请办理房屋产权登记。具体工作包括：第一、查验间内，申请办理房屋产权登记。具体工作包括：第一、查验证件。第二、填写房地产所有权登记中申请书和房屋四面墙证件。第二、填写房地产所有权登记中申请书和房屋四面墙体界申请表。第三、收取证件。体界申请表。第三、收取证件。your family siteyour site hereLOGO四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 v3 3、实地勘丈、实地勘丈v 实地勘丈是产权登记机关组织人员，以房屋产权人为单实地勘丈是产权登记机关组织人员，以房屋产权人为单位，对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地勘察。位，对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地勘察。勘察的项目包括：查清房屋现状、核实墙界与归界、测算房勘察的项目包括：查清房屋现状、核实墙界与归界、测算房屋面积等。屋面积等。v4 4、产权审查与确认、产权审查与确认v 产权审查是依据国家现行政策、法律和有关的行政法规，产权审查是依据国家现行政策、法律和有关的行政法规，以房屋产权产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为基础，以房屋产权产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为基础，对照申请人提交的房地产所有权登记申请书、房屋四面墙体对照申请人提交的房地产所有权登记申请书、房屋四面墙体界申报表、产权证明文件等，逐户认真审查其申请登记的房界申报表、产权证明文件等，逐户认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移是否合法，有关事项记载是屋产权来源是否清楚、产权转移是否合法，有关事项记载是否完备，为最终确认房屋产权把关。产权审查一般采取否完备，为最终确认房屋产权把关。产权审查一般采取“三三审定案审定案”制，即初审、复审和审批。制，即初审、复审和审批。your family siteyour site hereLOGO四、房屋产权登记程序四、房屋产权登记程序 v5 5、产权公告、产权公告v 在产权审查完成初审、复审后，审批之前，登记部门应在产权审查完成初审、复审后，审批之前，登记部门应将初步审核房屋产权的情况进行公告，广泛收集和征询有关将初步审核房屋产权的情况进行公告，广泛收集和征询有关权利人的意见，以便发现某些难以发现的隐情，及时纠正产权利人的意见，以便发现某些难以发现的隐情，及时纠正产权审查工作中可能出现的疏漏，保证产权确认准确无误。权审查工作中可能出现的疏漏，保证产权确认准确无误。v6 6注册登记注册登记v 经过审查确认房屋所有权，准予发给房屋所有权证的，经过审查确认房屋所有权，准予发给房屋所有权证的，即进入注册登记阶段。此阶段要完成发证、配图、校对、送即进入注册登记阶段。此阶段要完成发证、配图、校对、送印等四个流程。印等四个流程。your family siteyour site hereLOGO五、产权产籍管理五、产权产籍管理v 房地产产权产籍管理，是房地产行政管理机关根据国家法房地产产权产籍管理，是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整理反律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动。映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动。v v 房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（权属关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（权属档案）的法律行为。档案）的法律行为。your family siteyour site hereLOGO房地产权属登记的目的和意义房地产权属登记的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益。保护房地产权利人的合法权益。 房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作。房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作。 权属登记管理为城市规划建设管理提供科学依据。权属登记管理为城市规划建设管理提供科学依据。your family siteyour site hereLOGO房地产权属登记的管理原则房地产权属登记的管理原则v（1 1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则权利主体一致的原则v（2 2）房地产权属登记的属地管理原则）房地产权属登记的属地管理原则your family siteyour site hereLOGO房地产权属登记的种类房地产权属登记的种类v总登记总登记v土地使用权初始登记土地使用权初始登记v房屋使用权初始登记房屋使用权初始登记v转移登记转移登记v变更登记变更登记v他项权利登记他项权利登记v注销登记注销登记your family siteyour site hereLOGO申请房地产权属登记的条件申请房地产权属登记的条件v申请房地产权属登记应同时具备的四项条件：申请房地产权属登记应同时具备的四项条件：v 1.1.申请人或代理人具有申请资格。申请人或代理人具有申请资格。v 2.2.有明确具体的申请请求。有明确具体的申请请求。v 3.3.申请登记的房地产产权来源清楚合法，证件齐全，没有申请登记的房地产产权来源清楚合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。v 4.4.属受理登记的登记机关管辖。属受理登记的登记机关管辖。your family siteyour site hereLOGO基本内容：基本内容：一、房地产产籍调查的任务一、房地产产籍调查的任务二、房地产产籍调查的内容二、房地产产籍调查的内容 三、地籍调查三、地籍调查四、房籍调查四、房籍调查第第2 2节节 房地产产籍调查房地产产籍调查 your family siteyour site hereLOGO一、房地产产籍调查的内容一、房地产产籍调查的内容 房房地地产产产产籍籍调调查查是是核核实实房房地地产产的的权权属属和和利利用用状状况况，为为产产权权登登记记、颁颁发发权权利利证证书书、加加强强房房地地产产管管理理及及其其合合理理利利用用提提供供基基础础资资料料和和数数据据的的一一项项法法律律措措施施，是是房房地地产产产产权权登登记记的的前前期期基基础性工作。础性工作。 房房地地产产产产籍籍调调查查的的主主要要任任务务包包括括：第第一一、为为产产权权登登记记提提供供法法律律依依据据。第第二二、为为合合理理利利用用土土地地和和使使用用房房屋屋提提供供基基础础资资料料。第第三三、为为房房地地产产的的科科学学管管理理奠奠定定基基础础。第第四四、为为国国家家编编制制计计划和征税提供科学依据。划和征税提供科学依据。your family siteyour site hereLOGO二、房地产产籍调查的内容二、房地产产籍调查的内容 产产籍籍调调查查的的内内容容取取决决于于调调查查的的对对象象和和目目的的，产产籍籍调调查查和和地地籍籍调调查查，由由于于调调查查的的对对象象不不同同，其其内内容容也也有有明明显显的的区区别别。但但从从产产权权登登记记这这一一目目的的出出发发，房房地地产产产产籍籍调调查查的的内内容容可可以以概概括为房地产权属调查和房地产产籍测量。括为房地产权属调查和房地产产籍测量。your family siteyour site hereLOGO三、地籍调查三、地籍调查 1 1、地籍调查程序、地籍调查程序 地籍调查是一项综合性的系统工程，必须在充分准备周密计地籍调查是一项综合性的系统工程，必须在充分准备周密计划的基础上进行。地籍调查一般要经历三个阶段：第一、准备工划的基础上进行。地籍调查一般要经历三个阶段：第一、准备工作，包括组织准备、收集资料、确定调查范围和调查区、地籍调作，包括组织准备、收集资料、确定调查范围和调查区、地籍调查技术设计、表册等准备、人员培训。第二、外业调查与测量。查技术设计、表册等准备、人员培训。第二、外业调查与测量。第三、内业工作。第三、内业工作。2 2、权属调查程序、权属调查程序 权属调查的程序主要分为：第一、准备工作，包括准备调查权属调查的程序主要分为：第一、准备工作，包括准备调查用图、发放调查通知。第二、实地调查，包括现场指界、设置界用图、发放调查通知。第二、实地调查，包括现场指界、设置界址点标志、填写地籍调查表、绘制宗地草图等。址点标志、填写地籍调查表、绘制宗地草图等。 your family siteyour site hereLOGO四、房籍调查四、房籍调查 房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查：房籍调查分为房屋调查和房屋用地调查：（1 1）房屋调查）房屋调查 房屋调查的内容主要包括：房屋坐落、产权人、产权性质、房屋调查的内容主要包括：房屋坐落、产权人、产权性质、产别、总层数和所在层数、建筑结构、建成年份、用途、占地面产别、总层数和所在层数、建筑结构、建成年份、用途、占地面积、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权积、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。（2 2）房屋用地调查）房屋用地调查 房屋用地调查的内容主要包括：房屋用地单元的划分与编号房屋用地调查的内容主要包括：房屋用地单元的划分与编号和房屋用地调查的内容。和房屋用地调查的内容。 your family siteyour site hereLOGO房籍调查与房屋产权登记房籍调查与房屋产权登记 区别区别： 房籍调查的调查成果只是作为房屋确权的基础资料和重要依房籍调查的调查成果只是作为房屋确权的基础资料和重要依据，但没有法律效力。房屋产权登记是一项法律性的工作。据，但没有法律效力。房屋产权登记是一项法律性的工作。联系：联系：房屋产权登记是房籍调查的后续工作。房屋产权登记是房籍调查的后续工作。 房籍调查为房屋产权登记提供依据。房籍调查为房屋产权登记提供依据。your family siteyour site hereLOGO 房地产测绘是指为城镇房产产权产籍管理、城市规房地产测绘是指为城镇房产产权产籍管理、城市规划与开发、旧城改造等活动提供数据和资料而进行的专划与开发、旧城改造等活动提供数据和资料而进行的专业测绘工作的总称。业测绘工作的总称。 其工作内容包括：平面控制测量、其工作内容包括：平面控制测量、房产调查、房产图测绘、房屋和土地使用面积测算、房房产调查、房产图测绘、房屋和土地使用面积测算、房屋变更测量等。屋变更测量等。第第3 3节节 房地产测绘房地产测绘