20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net马公桥地块发展定位报告马公桥地块发展定位报告常州上元置业有限公司二零一一年十月十七日20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net前前 言言 马公桥项目属于典型的老城区小型项目，开发条件马公桥项目属于典型的老城区小型项目，开发条件好，周边配套非常成熟。地块成本较高，对售价要求好，周边配套非常成熟。地块成本较高，对售价要求也较高且本地块目标销售回笼期较短。因此进行精确也较高且本地块目标销售回笼期较短。因此进行精确定位是又快又好实现销售目标的前提。定位是又快又好实现销售目标的前提。 本报告从市场发展状况、板块竞争情况、地块立本报告从市场发展状况、板块竞争情况、地块立地条件等角度出发，经过详细的分析，明确了本项目地条件等角度出发，经过详细的分析，明确了本项目的市场占位、目标客群，进而对本项目的规划方向及的市场占位、目标客群，进而对本项目的规划方向及产品设计进行了系统的论证。最后根据项目的预计开产品设计进行了系统的论证。最后根据项目的预计开发进度对营销组织工作进行了初步的思考。发进度对营销组织工作进行了初步的思考。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net报告结构报告结构 地块分析地块分析项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析发展战略发展战略宏观政策分析宏观政策分析常州市场分析常州市场分析区域市场分析区域市场分析目标客户定位目标客户定位整体发展定位整体发展定位项目定位项目定位规划发展方向界定规划发展方向界定发发 展展 策策 略略 整体规划定位整体规划定位产品定位建议产品定位建议营销组织建议营销组织建议典型案例分析典型案例分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net120112011年宏观政策分析年宏观政策分析 第一部分：市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net2011年1月26日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定的相关政策调控措施简称“新国八条”l进一步落实地方政府责任。l加大保障性安居工程建设力度。l调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。l强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。l严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。l合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。l落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。l坚持和强化舆论引导。宏观政策宏观政策 “国八条国八条”政策出台注定政策出台注定20112011年以年以“限限” 核心为基调，从政府监管、金融政策、土地市核心为基调，从政府监管、金融政策、土地市场、交易税收方面全面调控场、交易税收方面全面调控 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net 自2010年全国16城市限购令出台后，“限购”注定成为今年的主基调，1-7月份一线城市限购名单陆续增加至40个。2011年7月16日住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。5条标准包括：l根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；l将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；l今年上半年成交量同比增幅较高的城市；l位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；l群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。l住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。宏观政策宏观政策 限购政策的出台，有效遏制了投资客户的同时扼杀了部分刚性需求客户限购政策的出台，有效遏制了投资客户的同时扼杀了部分刚性需求客户20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net 2011年，国家七次上调银行准备金率，三次上调贷款利率；自“国八条”强调差别化住房信贷政策以来，首套房首付比例由20%调整至30%；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套房全面停贷。宏观政策宏观政策 通过差异化贷款政策，增加购房者成本及开发商双向成本，急速加剧市场观望情绪通过差异化贷款政策，增加购房者成本及开发商双向成本，急速加剧市场观望情绪20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net宏观政策小结宏观政策小结 p2010-2011年，国家逐步加强的宏观调控，表明政府稳定房价、保证经济稳定健康运行的决心。因此调控政策短期内不会存在松动的可能性，因此2012年上年整体形势不容乐观。p2011年，在宏观调控主导理念下，房产市场将回归到理性状态，有利于行业长期稳定的发展。p宏观政策调控政策已初见成效，全国70个大中城市房价及成交量同比下降、p常州房地产调控政策整体较为“温柔”，是沪宁线唯一一个未限购未限购的二三线城市。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net220112011年常州宏观市场分析年常州宏观市场分析 第一部分：市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net常州市场常州市场 p常州作为二三线城市之一，政策影响面存在一定的滞后性，因此2011年上半年整体走势呈平稳上扬趋势。p在2011年政策综合效应以及限购风波的综合影响下，2011年6月后均价呈现一路下滑态势，目前均价已经跌至7000元/左右。p常州整体市场存在的不确定性，目前局部竞争激励的版块已经开始打折促销，但市中心版块项目售价仍比较坚挺市中心版块项目售价仍比较坚挺。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场供给量市场供给量 p2011年，常州商品住宅月度供给量持续低位徘徊，9月部分开发商加大市场推量，以期待积累更多流动资金；p9月份，全市商品房新增供应157.07万、商品住宅新增供应130.9万，环比分别73.95% 、77.07% ；环比分别 16.32%、 18.06%；20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅销售面积住宅销售面积 p2011年，常州商品住宅月度销售面积呈明显下滑趋势，持续保持低位运行。p9月商品房与住宅销售跟上月相比还算平稳，商品房销售面积52.20万方，但环比下降5.09%，同比下降42.69%；商品住宅销售面积42.32万方，环比下降2.43%，同比下降42.78%；20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net月度供销比月度供销比 p2011年，常州商品住宅月度供销比呈现波动上升趋势，9月达到历史峰值。p由于9月份各大楼盘加大项目推案量，新增量达到今年峰值，使得当月新增供需比上升至3.09，供大于求以使得供需矛盾继续激化，预计后期竞争愈发激烈20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商品房存量商品房存量 p2011年，常州商品存量呈上升趋势，主要是由于供给量与成交量的反向进程，目前常州住宅套数存量已经达到近4.7万套，需要15左右方能去化。p9月全市商品房存量再度创新高，达1144.84万，而住宅存量更是达到今年最高峰点；成交量如继续下挫，预计后期市场价格战将愈演愈烈。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net常州市场相对健康常州市场相对健康2011年，常州市场整体发展相对健康。价格与成交量均比较平稳。是沪宁线唯一不限购的二三线城市。市场竞争激烈市场竞争激烈全市范围而言，存量较大（4.7万套住宅），常州市场逐步进入白热化竞争，部分区域6折、68折、8折随处可见，但中心城区因供应量相对较少，价格相对比较坚挺。“明星明星”项目差异化胜出项目差异化胜出在机遇与挑战并存的市场环境中，定位精准，特色鲜明，价格策略成功的项目依然销售形势非常良好。常州政策小结常州政策小结 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net3钟楼区域市场分析钟楼区域市场分析 第一部分：市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net区域一级市场区域一级市场20112011年，城中心土地出让年，城中心土地出让1818幅（包括本案），住宅用地仅幅（包括本案），住宅用地仅7 7块，因此区域后期竞争较少块，因此区域后期竞争较少20112011年常州市区经营性土地供应幅数（单位：宗）年常州市区经营性土地供应幅数（单位：宗）20112011年常州市区经营性土地供应面积（单位：平方米）年常州市区经营性土地供应面积（单位：平方米）时间时间市区市区中心区中心区新北区新北区武进区武进区时间时间市区市区中心区中心区新北区新北区武进区武进区1月1220101月458249.3413950416854.32月43012月1629941358650271293月52123月281301.311241043827125064.34月2210214月1085487.83793001047557.765月104065月45120050069.70401130.36月101096月545465554005399257月00007月00008月2210218月889411.3374200851991.39月74039月354613.5992200255393.520122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net地产大鳄进驻地产大鳄进驻地产大鳄的进驻，区域竞争由价格转战品质，市场进入新的发展阶段地产大鳄的进驻，区域竞争由价格转战品质，市场进入新的发展阶段保利地产龙湖地产新城地产朗诗地产凯悦地产嘉宏地产本案宝龙地产2011年，众多地产名企坐定钟楼，保利、龙湖、宝龙、新城等，品牌地产商在挖掘常州地产潜力的同时，也在迅速提高着常州城市住宅的建设水准。不仅仅是在楼盘开发理念上，在企业品牌营建、产品品质、品牌营建、销售理念和售后服务上，都将在12年对常州的房地产行业产生很大的影响，对常州本土房地产开发提出了新的要求。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net钟楼新城规划钟楼新城规划 本案地处钟楼新城规划区域，属于城市规划的重点版块。钟楼新城规划总面积27万平方公里，北至古运河，南至新运河，东至长江路南运河，西至童子河，由“一心一轴六区”等重点功能区构成。其中，“一心”，就是3.5平方公里的青枫公园核心区；“一轴”，就是长达6公里的龙江路商贸经济中心轴；“六区”，就是中央商务区、金融街区、商贸街区、科技街区、市场物流区、现代化教育示范区。本案地处钟楼新城，是城市中心生态居住示范区本案地处钟楼新城，是城市中心生态居住示范区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net钟楼新城概况钟楼新城概况钟楼新城，钟楼新城，正在常州核心发展方向，将成为城市新型生态区正在常州核心发展方向，将成为城市新型生态区生态：生态：常州最大的户外公园青枫公园落户钟楼，周边五星公园、荆川公园共同形成区域生态网交通：交通：快速公交系统BRT1、2号线已全部通车。绕城高架将钟楼与常州其他区域更加紧密的联系在一起，3、5、22、50、310、328、902、928、517等多条公交线纵横交错。配套：配套：常州繁华购物中心、莱蒙商业街区、大润发、乐购大型卖场，以及未来的宝龙城市广场，共同形成了一应俱全的配套网络。教育：教育：局前街小学、觅渡桥小学、省常中等全市一流学校外，外围还拥有花园幼儿园、花园中学、花园一小幼等便利性教育配套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net界定：马公桥项目界定：马公桥项目地处怀德版块地处怀德版块城心零距离、传统富人区城心零距离、传统富人区竞争版块划分竞争版块划分本案勤业花园版块清潭版块怀德版块 目前，区域房产市场从本案实际地域分析，可以将钟楼新城的竞争归结为三大竞争版块，分别为：勤业花园版块、清潭版块及怀德版块。勤业花园：传统工业园区、居住区，城市配套成熟，随着龙湖、新城进驻，版块竞争白热化清潭版块：80年代传统居住区，主要以区域改善型居住为主，但受限于区域承受力，价格承受力有限。怀德版块：城市中心零距离，常州传统富人区，购买力强。区域内目前仅凯悦中心在售，存在市场竞争空白。本案：三大版块交汇处，紧临怀德中路，因此建议将其划入怀德版块20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本案地处三大版块交汇处，区域各项目均与本案形成不同程度的竞争本案地处三大版块交汇处，区域各项目均与本案形成不同程度的竞争版块竞争态势版块竞争态势本案朗诗国际嘉宏七棠上书房格兰艺堡凯悦中心中意宝第香江华庭龙誉城香悦半岛高成莱茵御水华庭 纵观本案周边新老项目交替，产品 差异化较大，各版块竞争态势各不相同。勤业花园版块，以新盘为主，12年推量大，竞争激烈清潭板块，新老项目并存，产品以毛坯为主；怀德板块，新项目仅凯悦，整体竞争弱20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net区域竞争：区域竞争：36.136.1万万存量，板块供应相对稀缺存量，板块供应相对稀缺怀德版块住宅存量分析怀德版块住宅存量分析案名案名剩余总量剩余总量20122012年预计推量年预计推量( (万方万方) )凯悦中心207嘉宏七棠3.63上书房126格兰艺堡0.50.5合计36.116.520122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net合理的项目定位、合理的价格体系，成为本案竞争的关键合理的项目定位、合理的价格体系，成为本案竞争的关键版块价格分析版块价格分析价格：从05年开始，区域价格呈现稳步上扬趋势产品：从产品分析，随着时间区域产品发生明显变化，均有早期的毛坯转向精装系列毛坯：周边区域毛坯产品价格维持在10000元/左右精装：精装产品的价格维持在15000元/左右朗诗国际上书房嘉宏七棠凯悦中心格兰艺堡香江华庭御水华庭高成莱茵香悦半岛中意宝第2005年2007年2008年2009年2010年2011年开盘时间现有价格15000100008000精装毛坯20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net合理的产品面积定位、总价定位，将成为能否抓住市场机遇的关键合理的产品面积定位、总价定位，将成为能否抓住市场机遇的关键版块户型分析版块户型分析朗诗国际上书房嘉宏七棠凯悦中心格兰艺堡香江华庭御水华庭高成莱茵香悦半岛中意宝第80总价20015010010012014016050主力面积户型面积：目前市场新推项目，主力户型面积大多在140以上，130左右的户型存在一定的市场空白；产品总价：本案周边，户型总价要不在100万左右，要不在150-200万，其实存在一定的总价空白，产品定位时应该充分考虑。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp怀德板块作为城市中心零距离版块，常州传统富人居住区。该怀德板块作为城市中心零距离版块，常州传统富人居住区。该类居住人群整体购买力较强，对生活品质要求偏高，因此如何类居住人群整体购买力较强，对生活品质要求偏高，因此如何创造高品质的生活区，以产品品质打动客户成为关键。创造高品质的生活区，以产品品质打动客户成为关键。p怀德怀德板块离市中心距离非常近，板块内现存项目比较少，主要板块离市中心距离非常近，板块内现存项目比较少，主要在售项目仅有凯悦中心一个项目。在售项目仅有凯悦中心一个项目。p区域目前在售主力产品为精装修大平层，总价较高、销售去化区域目前在售主力产品为精装修大平层，总价较高、销售去化总体较好。但去化速度较慢，因此在本项目产品定位时可另辟总体较好。但去化速度较慢，因此在本项目产品定位时可另辟蹊径，瞄准板块中端与最高端客户的蹊径，瞄准板块中端与最高端客户的“夹心层夹心层”，以恰到好处，以恰到好处的舒适度及总价占领细分市场。的舒适度及总价占领细分市场。怀德版块市场小结怀德版块市场小结新的建筑形态，良好的户型创新空间，才更具竞争力新的建筑形态，良好的户型创新空间，才更具竞争力20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net4典型竞争项目分析典型竞争项目分析 第一部分：市场分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块凯悦中心城中央精装大平层开发商凯悦地产规模占地10.6万，总建筑面积56万容积率5.3配套南大街、莱蒙都会、沃尔玛、好又多、乐购BRT等多条公交产品类型高层、公寓、商业、酒店，城市综合体 户型及 销售状况 lARTDECO建筑风格，欧式园林风格l90-210大平层精装住宅，2011年9月25日首开l新风系统、大金中央空调、A.O史密斯、高仪龙头一线品牌精装典范，3500元/精装标准价格高层17000元/（精装修）点评城中央稀缺地段、国际一线团队铸造而成精装成品精致的物料、奢华的售楼处、全方位的推广共同形成全面推广20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块凯悦中心城中央精装大平层项目名称户型面积（）房型配比凯悦中心2室2厅1卫8613%3室2厅2卫13946%1434室2厅2卫17141%204产品：凯悦中心产品定位以大平层为主，主力面积集中在140以上，这与怀德板块传统富人居住区的定位密不可分。成交：2011年9月25日，首次开盘，推出376套，成交77套，主力成交面积以143为主，成交均价17000元/，有效的验证了产品定位的精准性。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块香江华庭07年 中高端项目 售罄开发商常州市康桥房地产开发有限公司规模占地面积：180000 ；建筑面积：380000 容积率2.0配套南大街、莱蒙都会、沃尔玛、好又多、大润发乐购BRT等多条公交产品类型高层、小高层、社区商业 户型及 销售状况 2600套国际化社区景观居所，四期开发，现已售罄欧式皇家园林，装修状况：毛坯价格目前毛坯二手房售价约1万元/点评中高端定位、大润发配套的引进、核心景观的打造，促使本案成为区域内高端项目20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块香江华庭07年 中高端项目 售罄项目名称项目名称户型户型面积（面积（）户数户数房型配比房型配比香江华廷香江华廷（四期）（四期）二房9018120.00%20.00%三房95136597597套套65.97%65.97%101431108211571120160126105四房128337777套套8.51%8.51%13344五房144444.86%4.86%复式16636 6套套0.66%0.66%1803开发周期为2期，一期170000 ，二期101920 ，二期主推户型以95-126 的精致三房为主，90 舒适二房为辅。9393126.73126.7320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块中意宝第05年 中端项目 基本售罄开发商常州中亿房地产开发有限公司规模总占地：90000多 ；总建筑：280000容积率2.7配套南大街、莱蒙都会、沃尔玛、好又多、大润发乐购BRT等多条公交产品类型高层、小高层、社区商业 户型及 销售状况 2000多户，三期开发，首推时间2005年11月常州首席太阳能环保住宅价格售罄目前毛坯二手房售价约1万元/，高层余房9500元/点评推售周期慢，项目品质较差20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德版块怀德版块中意宝第05年 中端项目 基本售罄项目名称项目名称户型户型面积（面积（）户数户数房型配比房型配比中意宝第中意宝第（二期）（二期）2008.72008.7一房54-55203.75%3.75%二房1018830.77%30.77%10576三房1287539.40%39.40%14711016025四房143-1449618.01%18.01%五房165-16681.50%1.50%复式55-165356.57%6.57%项目名称项目名称户型户型面积（面积（）户数户数房型配比房型配比中意宝第中意宝第（三期）（三期）2009.11.152009.11.15一房4512243.21%43.21%5221二房6814844.71%44.71%三房1104012.08%12.08%户型配比：户型配比：二期主推101-105精雅两房30.77%和128 -160 阔景三房39.40%；三期根据市场需求调整为68 二房44.71%和45-52 一房43.21%。开发周期为3期，2005年11月一期推92923 ，2008年7月二期推65810 ，2009年11月三期推26369 ，在售面积为78和140-150 ，可售套数308套，可售面积31196.75 。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块朗诗国际精装、科技大宅 尾房开发商常州朗诗置业有限公司规模占地面积：55000 ；总建筑面积：138000 容积率2配套大润发、H1、BRT等多条公交产品类型小高层、高层 户型及 销售状况 l1142户，三期开发， 2期望族；3期绿峰l恒温恒湿恒氧低噪适光，朗诗独特的科技产品l09开售至今，截至目前剩余最后11套房源，均价15000元/价格高层15000元/（精装）点评常州早期唯一科技住宅，独特的产品获得了市场青睐20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块朗诗国际精装、科技大宅、基本售罄项目名称项目名称户型户型面积（面积（）户数户数房型配比房型配比朗诗国际街区朗诗国际街区一房58177979套套14.88%14.88%6562二房8764100100套套18.83%18.83%9836三房131-133104249249套套46.89%46.89%143-14813115214五房185158585套套16.01%16.01%18870六房278183.39%3.39%户型配比：户型配比：主推户型以131-152 的阔景三房为主46.89%，87-98 舒适二房和185 尊贵奢适五房为辅。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块嘉宏七棠精装、退台电梯花园洋房开发商常州嘉宏置业有限公司规模占地面积：17940；总建筑面积：36850容积率1.72配套清潭菜场、清潭体育馆、永红激光医院产品类型多层 户型及 销售状况 l209户，以大户型为主，主要面积段集中在150l2011年7月首次开盘，目前销售30余套，成交均价14850元/，成交面积以140-160为主价格高层15000元/（精装）点评独特的产品规划，以文化底蕴、产品为特色的宣传，有效吸引了常州中高端市场的关注20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块嘉宏七棠精装、退台电梯花园洋房物业类型物业类型户型户型面积面积比例比例多层多层二房二房97-12397-12318%18%三房三房107-169107-16955%55%四房四房166-181166-18127%27%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块上书房中式大宅，中国文化精粹开发商常州永红万嘉规模占地面积：91000 ；建筑面积：198700 容积率2.18配套清潭菜场、清潭体育馆、永红激光医院、荆川公园产品类型住宅、别墅、花园洋房 户型及 销售状况 l1597套，一期536套房源，2009年9月26日首次开盘，均价6700元/l二期，2011年4月23日开盘，均价8500元/，主力户型125-140价格高层9000元/点评中式规划设计，独特的案名，所有的企划设计均围绕此开展，通过独特的诉求吸引市场关注20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net清潭版块清潭版块上书房中式大宅，中国文化精粹项目名称项目名称户型户型面积（面积（）房型配比房型配比上书房上书房二房8463.58%63.58%90105-108116120三房13234.18%34.18%138139四房1292.24%2.24%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场占位市场占位 地块分析地块分析项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析发展战略发展战略宏观政策分析宏观政策分析常州市场分析常州市场分析区域市场分析区域市场分析目标客户定位目标客户定位整体发展定位整体发展定位项目定位项目定位规划发展方向界定规划发展方向界定整体规划定位整体规划定位产品定位建议产品定位建议营销组织建议营销组织建议典型案例分析典型案例分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1地块属性研究地块属性研究 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp地块处于传统高尚居住区，周边人口密集，交通非常方便，在售项目较少；地块处于传统高尚居住区，周边人口密集，交通非常方便，在售项目较少；p地块北侧怀德路及东侧的长江路均为城市主干道，东侧为南运河及南运河公园；地块北侧怀德路及东侧的长江路均为城市主干道，东侧为南运河及南运河公园；p距离大润发大型超市不到距离大润发大型超市不到1公里，周边配套非常成熟；公里，周边配套非常成熟；地块区域环境研究地块区域环境研究20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp地块东南侧的南运河是不可多得的自然资源；地块东南侧的南运河是不可多得的自然资源；p地块西侧丽丰苑小区较为破旧，规划时应作有效规避。地块西侧丽丰苑小区较为破旧，规划时应作有效规避。地块周边现状地块周边现状本案1 11 1 南运河南运河2 22 2地块内部地块内部3 33 3 丽丰苑丽丰苑20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net2地块地块SWOTSWOT分析分析 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netS ST TOOWWp地处怀德板块，区域配套成熟度极高地处怀德板块，区域配套成熟度极高p地块距离南大街商圈较近，交通网络地块距离南大街商圈较近，交通网络发达，交通便捷发达，交通便捷p荣盛房产规模品牌，开发经验丰富，荣盛房产规模品牌，开发经验丰富，易形成品牌操作易形成品牌操作p地块东侧为南运河，依据天然优势，地块东侧为南运河，依据天然优势，易打造一个品质好的高档小区易打造一个品质好的高档小区p地块有一微波通道在此地块北侧地块有一微波通道在此地块北侧上空穿过，该穿过建筑物高度限高上空穿过，该穿过建筑物高度限高60.8360.83米米p区域总体价格在常州地区仍处于区域总体价格在常州地区仍处于较高水平，销售推盘易受周边以前较高水平，销售推盘易受周边以前低价拿地项目的低价冲击低价拿地项目的低价冲击。p区域内在售楼盘房源较少，供应量较小，区域内在售楼盘房源较少，供应量较小，竞争压力不大竞争压力不大p周边传统高端小区已不能满足高端客户日周边传统高端小区已不能满足高端客户日益增长的居住品位需求益增长的居住品位需求p市中心高价产品挤压部分客源外溢至近郊市中心高价产品挤压部分客源外溢至近郊区域，带来消费需求区域，带来消费需求p周边旧城改造的拆迁户消费能力强劲周边旧城改造的拆迁户消费能力强劲p政策性风险依然存在政策性风险依然存在p项目规模较小，打造高品质楼盘项目规模较小，打造高品质楼盘的缺乏一定的规模效应的缺乏一定的规模效应p外区域尤其是清潭及勤业板块在外区域尤其是清潭及勤业板块在售项目相对较多，且价格较低，比售项目相对较多，且价格较低，比较容易受到外区域项目的价格冲击较容易受到外区域项目的价格冲击项目项目SWOTSWOT分析分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net3项目战略模型研究项目战略模型研究 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德板块高端项目的挑战者和补缺者怀德板块高端项目的挑战者和补缺者怀德板块高端项目的挑战者和补缺者怀德板块高端项目的挑战者和补缺者以创新产品占领细分市场以创新产品占领细分市场以创新产品占领细分市场以创新产品占领细分市场 地块区域环境研究地块区域环境研究本项目战略模型本项目战略模型领导者领导者l价格垄断价格垄断l产品不可复制产品不可复制l创新产品和需求创新产品和需求挑战者挑战者l改变游戏规则改变游戏规则l强调新的评估标准强调新的评估标准l强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者l搭便车，借势搭便车，借势l以小搏大以小搏大l价格战制造者价格战制造者l目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户l瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场挑战者姿态占位，抓取中高端圈层客户市场挑战者姿态占位，抓取中高端圈层客户情景展示印证高端市场典范情景展示印证高端市场典范通过高端客户圈层影响力带动更大区域市场通过高端客户圈层影响力带动更大区域市场l圈层影响力，口碑传播影响大区域市场的高端客户圈；l最佳的户型，最好的景观，谁看都心动；l周边高端项目的居住舒适度均有问题，产品面积偏大；l以更适合中高端客户的产品满足区域高端细分市场、树立产品形象标竿，强化本项目的自然、景观、品质；现场沿河景观观光带高标准实景展示，再创常州景观投入新高度。以苛刻的细节来打动客户的心。问题：如何挑战周边问题：如何挑战周边项目的高端占位？项目的高端占位？ 他他们的产品有没有漏洞们的产品有没有漏洞？确定在区域市场内确定在区域市场内独特身份独特身份规划市场内具有竞争规划市场内具有竞争力的产品，提升项目力的产品，提升项目附加值。附加值。战略导出战略导出20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net 从本区域目前市场供应及销售情况来看，精装修大面积户型是本区域目前供应的主流，成交均价15000-18000元/M2,总价较高。可以说本区域高总价大户型市场竞争已比较激烈，因此本项目定位上可适当避开这一高端市场，以中高中高端端的客户为目标客群，以恰到好处的舒适性及极致的细节把控，满足这部分客群的对产品功能性及品味的需求。项目定位方向项目定位方向20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net发展定位发展定位 地块分析地块分析项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析发展战略发展战略宏观政策分析宏观政策分析常州市场分析常州市场分析区域市场分析区域市场分析目标客户定位目标客户定位整体发展定位整体发展定位项目定位项目定位规划发展方向界定规划发展方向界定整体规划定位整体规划定位产品定位建议产品定位建议营销组织建议营销组织建议典型案例分析典型案例分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1客户研究客户研究 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net客户研究客户研究客户研究说明 经过对周边项目（香江华庭、朗诗国际街区、嘉宏七棠）的成交客户一手数据的整理、统计、分析，可以看到区域内各楼盘成交客群情况。周边项目专业人士访谈周边项目专业人士访谈 经过对周边项目有操盘经历的房地产专业人士的访谈，我们可以从中得到专业人士对本区域客户的特征的一些判断。区域市场其他项目客户研究区域市场其他项目客户研究20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net楼盘名称楼盘名称客户年龄凯越中心凯越中心君君庭庭全市范围的私企业主、工商户、高级公务员以及企事业单位高级管理层35-60岁中意宝第中意宝第怀德桥、勤业、花园版块老居民为主，周边企事业单位管理层、周边乡镇居民25-45岁香江华庭香江华庭周边社区居民、钟楼区的中高收入者、教师、公务员、私企中高层管理人员30-45岁嘉宏七棠嘉宏七棠钟楼区私企业主、高级公务员、企事业单位高级管理层为主40-60岁朗诗国际朗诗国际全市范围私企业主、公务员、外企及新型企业管理人员、各乡镇高收入人群30-50岁上书房上书房清潭区域老居民、工商户、企事业单位中高阶管理层30-40岁格兰艺堡格兰艺堡清潭、花园区域老居民、小工商户、企事业单位员工25-45岁方圆云山诗意方圆云山诗意花园、白云区域老居民、小工商户、企事业单位员工、凌家塘等周边乡镇居民、新常州人25-45岁项目定位项目定位周边楼盘客户特征20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netl客户普遍关心居住小区的品质、户型结构及功能设置；l对本区域有强烈的归属感，不太能接受远离市中心的置业；l成交客户多为周边区域的中高收入者，相当一部分为周边区域公 务人员及私营业主；l置业目的以改善型为主，也有部分首次置业及投资型置业；l以三房需求为主，需求特征较为明显，并且需求有进一步拔高的趋势 l年龄在30-50岁之间；l有强烈的财富意识，重视家庭生活质量；l每个月会有比较丰厚的固定收入，购买力较强，追求品位与格调生活；项目定位项目定位客户共性描述20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net全市范围内的投资、婚房置业者核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户钟楼区企事业单位中高收入实力阶层、教师、公务员及区域内的私营企业主周边次新高档住户、相隔不到5公里的凌家塘、邹区、西林等乡镇的进城型客户、周边区域部分拆迁户项目定位项目定位客户定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net客户定位客户定位客户需求描述p置业经验丰富，对于房产具备成熟的判断力；p对单价的敏感度较低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；p强调自己的审美观和价值观；p重视产品文化内涵，具备一定的建筑审美能力；p生活品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现，更重要的是品位上的满足,身心的和谐与宁静 归结到最后是一种阶层的性格徽征.物质层面：注重地段、配套及产品的超值性和舒适性物质层面：注重地段、配套及产品的超值性和舒适性精神层面：对高品位形象有潜在的需求精神层面：对高品位形象有潜在的需求追求物质和精神的双重享受追求物质和精神的双重享受20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net客户一：王先生 40岁，钟楼区某局副局长，三口之家，现住在银河湾小区。儿子在五中上学，一家人习惯住在这个片区。2002年的小区，当初已经很高档了，可现在停车是个大问题，而且随着年龄的增大和应酬的增多，没有电梯的4楼已经爬的有点吃力了。很希望在这个区域重新买一套三房两厅两卫的电梯房。客户二：李老板 38岁，在凌家塘市场做水产批发生意，经过多年的奋斗，现在身价已经上千万了。乡下的房子虽然很大，但是周边环境很差，很想到城里买一套房子，房子不能太小，而且家和市场之间来回一定要方便。客户定位客户定位典型客户描述20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net2项目整体定位项目整体定位 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net不适宜规划低密度社区不适宜规划低密度社区p地块的成本较高：本地块土地成本起拍价为580万/亩，容积率为1.5至2.5，若做牺牲容积率低密度产品，势必成本更高；p地块规模较小：本地块仅55亩，缺乏做低密度社区的规模性；项目整体定位思考项目整体定位思考20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net档次定位：中高端的品质高层住宅档次定位：中高端的品质高层住宅项目名称项目名称产品类型产品类型分析分析凯悦中心 33层精装修高层、商业综合体怀德板块为高层为主，定位均较为高端，目前在售项目精装修比例较高中意宝地小高层、28层高层香江华庭小高层、33层高层朗诗国际街区精装修小高层、18层高层清潭版块大都定位中等，各项目均有密度较低的产品嘉宏七棠7层精装修洋房上书房联排别墅、多层、18层、33层格兰艺堡6层洋房、33层高层御水华庭18层、25层、33层勤业板块供应以高层为主，有部分别墅供应，其中龙湖龙誉城别墅销售情况较好，其余别墅尚未推出高成莱茵3别墅、18层、26层龙湖龙誉城别墅、洋房、高层香悦半岛别墅、32层高层p本区域内项目以高层为主。目前在售项目以精装修为主，户型面积以150M2以上的大户型为主。p周边区域项目有较多的别墅、洋房等低密度产品，面积在200-350M2；p本项目须发挥地段、景观、品质尤其是产品的优势，细分中高端市场。项目整体定位思考项目整体定位思考20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net地段地段 、配套、配套景观景观 产品产品 、品牌、品牌l怀德路怀德路市中心市中心传统高尚居住板块，传统高尚居住板块，寸土寸金；寸土寸金；l便捷交通；便捷交通；l全龄化生活配套全龄化生活配套l南运河一线大美河景南运河一线大美河景l荆川公园荆川公园l南运河公园南运河公园l符合区域客户功能及符合区域客户功能及品质需求的舒适型三房品质需求的舒适型三房产品产品l荣盛品牌荣盛品牌项目核心价值点项目核心价值点20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net怀德板块稀缺性一线大美河景高品质社区传统高尚社区交通便捷全配套生活舒适的环境品质的生活高附加价值周边资源核心优势客户需求项目定位原则与本区域的整体规划和形象相匹配符合项目整体战略对应目标消费群的价值取向整体项目定位整体项目定位都市贵胄，滨水生活都市贵胄，滨水生活形象定位形象定位以以1818层为主层为主产品定位产品定位城市中心上流阶层的景致生活区城市中心上流阶层的景致生活区项目定位项目定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net发展定位发展定位 地块分析地块分析项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析发展战略发展战略宏观政策分析宏观政策分析常州市场分析常州市场分析区域市场分析区域市场分析目标客户定位目标客户定位整体发展定位整体发展定位项目定位项目定位规划发展方向界定规划发展方向界定整体规划定位整体规划定位产品定位建议产品定位建议营销组织建议营销组织建议典型案例分析典型案例分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1规划定位 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp充分以景观与朝向为导向，在南向第一排布置150平米以上的大户型；p在东侧沿河要考虑到观景效果，设置观景阳台；p西侧临丽丰苑老小区较近，观景效果较差，可适当布置些90平米左右的小三房；p地块要求商业须独立布置，考虑到住宅的品质，及商业的实际价值，可在西南角设置部分商业。以18层短进深点式为主商业售楼处规划建议规划建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp本地块周边沿怀德路项目以现代为主，立面较为简洁。考虑规划部门可会对怀德路沿线建筑风格有一致性的要求，所以本地块建筑风格建议立面风格应尽量简练。考虑的方向有ART DECO与新古典主义。p常州房地产市场近两年来，凸显品质的新艺术主义建筑风格，即ART DECO建筑风格在房地产项目中运用较多，市场运用开始“泛滥”，要达到预期效果导致外立面成本过高，因此不建议本项目采用该种风格.p新古典主义风格在立面表现上精致不失稳重，整体立面干净利落，品质感表现较好，成本更易控制。因此建议本地块采用新古典主义建筑风格。建筑风格建筑风格新古典主义20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp景观风格与建筑风格、项目名称完美融合，并充分考虑南运河的自然景观与小区景观的和谐。建议小区景观规划以“两轴两带”来展开。p两轴：两轴：以小区的南北两条中轴线为中心，自然、匀称地布置小区内部景观。在各节点布置有异域情调的植被、花坛、喷泉、雕塑、小品、水池。p两带：两带：以自然、亲水、观景、休闲为主题，重点打造南运河沿河观光带及北侧沿怀德路景观休闲带。这是项目独一无二的景观名片。法式园林风格景观风格景观风格20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net2产品定位产品定位 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp目标客户主力需求：目标客户主力需求：由于本区域为常州传统高端居住区，客户对户型的舒适度要求较高，板块内需求以130 M2左右的三房为主，其次是115 M2左右的三房 及90 M2左右的两房或小三房。p目前板块供应结构：目前板块供应结构：从项目周边区域当前存量房源供应结构来看，本版块在售项目以150 M2以上的大户型为主，客源基本瞄准区域内高端客户，区域内豪华大户型短期内供应较为充足。p细分市场差异化竞争：细分市场差异化竞争：以区域客户的主力需求为主，适当避开同区域项目同质化产品；p创新产品提高附加值：创新产品提高附加值：引入赠送面积大、居住舒适的创新户型。因此建议本项目萃取区域中高端客户，产品定位以中高端客户的改善型因此建议本项目萃取区域中高端客户，产品定位以中高端客户的改善型需求为主。以需求为主。以130 M130 M2 2 左右三房为主，辅以少量左右三房为主，辅以少量150 M150 M2 2以上户型。同时适以上户型。同时适当设计部分当设计部分90 M90 M2 2左右户型，以满足周边区域客户养老型、拆迁型及投资左右户型，以满足周边区域客户养老型、拆迁型及投资性客户的需求。性客户的需求。 产品定位思路产品定位思路20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net户型户型面积范围面积范围所占比例所占比例三房两厅一卫三房两厅一卫80-90M80-90M2 215%15%三房两厅两卫三房两厅两卫110-115M110-115M2 215%15%120-135M120-135M2 260%60%四房两厅两卫四四房两厅两卫四房两厅三卫房两厅三卫150-170M150-170M2 210%10%户型配比产品定位产品定位20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net面积控制在面积控制在90M90M2 2以内，通过阳台、空中花园、飘窗的赠送，尽量提高产品的附加值以内，通过阳台、空中花园、飘窗的赠送，尽量提高产品的附加值三室两厅一卫户型建议户型建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net面积控制在面积控制在95-110M95-110M2 2，突出三房的实际使用效果，南北通透，突出三房的实际使用效果，南北通透三室两厅两卫（经济型）户型建议户型建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net面积面积130M130M2 2左右，注重主卧的私密性；东侧临河户型建议观景掩盖，挖掘观景效果左右，注重主卧的私密性；东侧临河户型建议观景掩盖，挖掘观景效果三室两厅两卫（舒适型）户型建议户型建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net面积面积150-170M150-170M2 2，短进深，四朝南，南北通透，一梯一户的入户方式，增加客户使用面积，短进深，四朝南，南北通透，一梯一户的入户方式，增加客户使用面积四室两厅两卫户型建议户型建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net3营销组织建议营销组织建议 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net售楼处选址售楼处选址选址二选址二项目现场有一排临街商铺，可作为临时售楼处而用。只是停车较困难，且日常人流较少。选址一选址一此地是板块的商业中心，人流密集，可在此租借作为临时售楼处甚至正式营销中心使用。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net提前精心打造南运河沿河观光带及北侧沿怀德路景观休闲带，将精品景观实实在在展现给客户，让客户提前体验。正所谓“未见其房，先睹其景”。让景观为我们做无声的销售员。沿河景观先行体验区建议体验区建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp考虑到本地块南侧部分地块已经是静地，而北侧尚未拆迁完成的实际情况，本地块开发次序建议由南往北。p销售顺序本着先易后难，恰当搭配，价格逐步攀升的原则分四批推出。最南侧楼王最后推出。第一批第四批第二批开发次序建议开发次序建议第三批20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net价格定位价格定位毛坯建议均价：毛坯建议均价：1150011500元元/ /本案高层实际市场价格：1、根据周边竞争个案地段、景观、配套、产品与本项目的相对关系，建立比较模型。2、预计下半年至明年房价较为平稳，故此定价未考虑价格增长。 由于本案周边项目，基本均为精装产品，由此可以导出本案若采取精装精装产品，高层销售均价应该在1450014500元元/ /左右较为适宜。 目前，周边项目精装标准从3000元/左右（实际成本约1800元/），因此本项目毛坯毛坯销售均价建议为1150011500元元/ /。 整体价格策略为低开高走，首批入市价格在10000元/左右，后期逐步拉升至12000元/左右。权重本项目凯悦中心嘉宏七棠朗诗国际地段0.25454.54园林景观0.1543.54.54周边配套0.153.54.543.5产品设计0.25444.54.5开发商品牌0.1443.54物业管理0.144.53.54.5加权值13.94.34.184.1 加权值市场均价P 项目权重Q 凯悦中心4.31700030%嘉宏七棠4.181500030%朗诗国际4.11500040%本项目 3.914530元/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net临时售楼处建设、前期造势临时售楼处建设、前期造势销销售售团团队队进进驻驻售售楼楼处处，前前期期客户积累，前期推广客户积累，前期推广开盘及持续热销开盘及持续热销2012.05.01-2013.112012.05.01-2013.11开盘：2012.05.012011.12.11-2012.04.302011.12.11-2012.04.302011.11.10-2011.12.102011.11.10-2011.12.10售楼处完工沿河景观带施工户型设计基本完成预售证领取售楼处启用，蓄客正式开始准备期蓄客期强销期营销阶段建议营销阶段建议20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net荣盛荣盛塞纳荣府塞纳荣府案名建议案名建议SLGAN：新怀德：新怀德南运河南运河法式生活法式生活推广语：居城市上流者推广语：居城市上流者 方能大成方能大成20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netVIVI设计一设计一VIVI设计设计20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netVIVI设计一设计一20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 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