PRIVATE & CONFIDENTIALwww.dtz.com生态办公区生态办公区September20111. 代表作代表作2. 定义定义3. 理念理念4. 特点特点5. 优越性优越性6. 配套设施配套设施7. 常规标准常规标准8.案例借鉴案例借鉴9.案例指标案例指标10. 总部经济总部经济生态办公区生态办公区-代表作代表作谷歌总部谷歌总部-美国西雅图郊区美国西雅图郊区百度大厦百度大厦腾讯大厦腾讯大厦什么叫什么叫生态办公区生态办公区？生态办公区（EcologicalOfficeDistrict），又叫校园式办公社区（CampusOffice），公园式办公楼，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。区位郊区化：区位郊区化：郊区、半郊区、边缘新城环境健康化：环境健康化：高绿化率、低建筑密度、依山伴水、“零污染”排放建筑个性化：建筑个性化：内部设计后现代化，外部设计现代化、透明化设施定制化：设施定制化：专用设备、电力设施、通讯设备面积迷你化：面积迷你化：小独栋办公楼群，建筑面积1500-5000平方米/栋定义定义生态办公区就是办公楼中的“小别墅区”，往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。另外，每栋办公楼都设有量身定制的配套设施和技术支持等等。简介简介“别墅式办公区别墅式办公区”主要規律主要規律什么叫什么叫生态办公区生态办公区？生态办公区生态办公区=别墅别墅+办公？办公？由于入驻生态办公区的企业大部分是高科技、高成长公司的总部、分支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户，所以，不仅要有别墅式的风景，更要有量身定制的配套设施、人性化的布局安排。目前在国际上，边缘新城小独栋楼群已成国际办公的主流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技企业有着不可抗拒的吸引力。他们从中央商务区的高楼里出来，搬进自己拥有产权的新城独栋建筑，同时这些建筑往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。单体建筑面积一般为1500至5000平方米，区域内绿化率高，实现“零污染”排放。办公区不会像中央商务区那样形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。它的首创者是贝尔电话和美国通用食品公司，该理念起源于1940年代，并在1950年代初成为热点。生态办公区倡导“商务休闲办公”理念，营造的是田园式的办公场所，让入住者“在办公中休闲，在休闲中办公”生态办公区生态办公区理念理念美国谷歌总部美国谷歌总部起源和理念起源和理念美国微软总部美国微软总部1、自然环境优越。、自然环境优越。生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60%以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。2、人文环境协调。、人文环境协调。绿色生态办公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。3、高环保节能。、高环保节能。绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。4、低成本优势。、低成本优势。随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。生态办公区生态办公区-特点特点主要特点主要特点谷歌总部谷歌总部-沙滩排球场沙滩排球场微软总部足球场生生态办公区公区-优越性越性直观原因：直观原因：非直观原因：非直观原因：财务成本财务成本租金、购买成本低、财务成本可控、员工低生活成本交通交通员工居住于区内或者区域附近，上下班交通便利人性化设计人性化设计校园式办公楼布局，别墅式社区设计，集工作、家居、休闲于一体企业形象企业形象民主、自由化形象；改变传统办公的压抑、行政化形象企业经营企业经营定制设施：数据中心、会议中心、健身设备、便利店、关联企业圈合作与成长合作与成长社区化办公，员工衣食住行都在办公社区附近，为员工之间互相交流、分享经验、项目合作提供了很大的帮助。企业文化企业文化社区化办公能够形成一种企业荣誉感，企业责任感，促进企业文化建设、企业凝聚力和员工忠诚度。生态办公区生态办公区-配套设施配套设施u后现代主义、视野开阔，高净层高、低楼高、高绿化率u家元素、多功能性、舒适性；室内双层设计u浴室、桑拿、洗衣房、午休间u讨论区、游戏区、中西饮食、茶点区u多个图书点、报刊、网络u高电路功率、360度网络覆盖、防雷、防断电u体育设施：篮球、网球、沙滩排球、桌球、乒乓球、桌上足球、游戏厅、泳池设计目标设计目标u创意性、灵感性u缓解压力u灵活性工作时间u娱乐、社交、饮食u学习u电力、通讯u健身配套设施配套设施生态办公区生态办公区VS传统办公楼传统办公楼生态办公区生态办公区-常规标准常规标准生态办公区生态办公区传统办公楼传统办公楼人均建筑面积（）人均建筑面积（）21281215容积率容积率0.52.04.0绿地率绿地率30%20%工作模式工作模式24小时8小时休闲场所休闲场所休息室、厨房、娱乐室、餐厅、咖啡厅茶水间体育设施体育设施健身房、篮球场、足球场、网球、沙滩排球、乒乓球无交流场所交流场所除会议室外，还配备餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所会议室功能功能集办公、研发、物流于一体传统商务功能硬件设备硬件设备网络、通信、高功率电力、备用发电机网络、通信目标企业目标企业脑力型、创意型、传媒型传统商业型入驻企业入驻企业高科技、IT、大学产学基地、人才培训中心、创意企业金融、中介、房地产、贸易国际案例国际案例美国微软总部、美国谷歌总部-国内案例国内案例长沙“麓谷坐标”、深圳华侨城、北京百度大厦-自用自用VSVS投资投资8 ： 2-案例借案例借鉴：北京百度大厦：北京百度大厦创意、生态、商务区创意、生态、商务区创意性的新颖设计生态化的绿化环境标准的商务与研发的集合百度大厦位于北京海淀区上地信息产业基地北区7号地块。建设用地3.68公顷，总建筑面积为91500平方米。百度大厦定位为“外资企业总部大楼”，是为为百度量身定制的生态办公区。百度大厦智能化的室内设计案例借鉴：北京百度大厦案例借鉴：北京百度大厦精于心，简于形精于心，简于形员工休息室室内篮球场大厅中庭谷歌总部生活解密谷歌总部生活解密免费美食员工私人交流屋小型泳池带泳池的办公楼个性化的私人交流空间随处可得的美食精致舒适的图书馆图书馆案例借鉴：谷歌总部案例借鉴：谷歌总部生态办公区生态办公区案例指标分析案例指标分析名称名称谷歌总部谷歌总部(2006)百度大厦百度大厦(2008)腾讯大厦腾讯大厦(2009)微软总部微软总部类型类型建筑群（30座）复合建筑体独栋大厦建筑群（110座）地址地址美国加州山景城北京海淀区上地科技园区深圳高新科技园北区美国西雅图楼高（楼高（m）1722301931317地上楼层地上楼层4573934地下楼层地下楼层-23-地下车位地下车位2000500300-建筑面积建筑面积()190,00091,50088,180770,000占地面积占地面积()110,00036,8006,0001,214,000容纳员工容纳员工8,0004,0004,20035,000人均面积人均面积()24232122容积率容积率1.732.4911.660.63绿绿地地率率0.620.420.300.82主体幕墙主体幕墙玻璃玻璃玻璃玻璃+混泥土物业价值以及投物业价值以及投资方式资方式先租后买22亿元自建5.17亿元自建0.6亿元先租后买14.7亿元1美元=7.0人民币计算生态办公区生态办公区谷歌总部谷歌总部办公楼地面停车场大厅楼层低楼层低谷歌总部占地面积11万平方米，建筑面积19万平方米。办公楼区由30多栋大小相近的办公楼组成，楼高大约为4-5层。人均建筑面积高人均建筑面积高区内共入驻8000余员工，人均建筑面积高达24平方米（甲级办公室：12-15平方米）绿化率高绿化率高全区容积率1.73（上海办公楼：4.0），绿地率为0.62（上海办公楼：0.35）。其中，区内建有一个2万平方米的公共公园，人均公园面积达2.5平方米。设施人性化设施人性化18个咖啡馆、餐厅2个洗衣房2个小型游泳池1个健身房10个ATM机9000个太阳能电池板（铺设在8个屋顶+2个停车场顶上），发电量为160万瓦2000个地下停车位水景、喷泉、水池、广场谷歌总部谷歌总部-设计特点设计特点谷歌总部谷歌总部-成本效益成本效益生态办公区生态办公区谷歌总部谷歌总部人均食物消费人均食物消费1.4万元万元/年年/人人谷歌总部所有食物免费，每年食物花费达3100万美元（约合5亿元，平均1.4万元/年/人）。获租户亲睐获租户亲睐谷歌于2003年以1400万美元（约合9800万元）租下该办公区作为其总部，并在2006年以3.19亿美元（约22亿元）买下该办公区。微软总部微软总部-设计特点设计特点楼层低楼层低微软总部占地面积121.4万平方米，建筑面积逾77万平方米。办公楼区由110余栋大小相近的办公楼组成，楼高大约为3-4层。人均建筑面积高人均建筑面积高区内共入驻3.5万余名员工，人均建筑面积高达22平方米（甲级办公室：12-15平方米）绿化率高绿化率高全区容积率0.63（上海办公楼：4.0），绿地率为0.82（上海办公楼：0.35）。其中，区内建有一个2万平方米的公共公园，人均公园面积达2.5平方米。获租户亲睐获租户亲睐微软1986年以租赁的方式搬入其现今的总部。并于2006年以2.1亿美元（约合14.7亿元）买下该总部。生态办公区生态办公区微软总部微软总部食堂外景足球场“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造基地布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。而企业总部所在区域所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。总部经济总部经济1、产业效应即产业重塑。一个企业总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与该总部相配套的各种服务业，如传媒、公关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。2、就业乘数效应总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做就业乘数效应。3、社会资本效应一个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。4、消费带动效应企业总部的迁入，将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。同时，公司总部的高级白领阶层是高消费群体，他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。5、税收供应效应由于结算中心一般设在企业总部，因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。总部经济的特点总部经济小结小结设计：设计：设计新颖，别具一格环境：环境：对绿化、环境、生态、节能等要求较高配套设施：配套设施：对餐饮、休闲、运动等休闲设施的物业管理能力、运营能力要求较高目标租户：目标租户：智力型，创新型企业总部、技术培训学校投资模式：投资模式：国外习惯先租后买，或者量体而租；国内习惯量身自建，或者租赁为主生态办公区生态办公区