商业银行项目贷款评估概论商业银行项目贷款评估概论一、商业银行项目贷款评估概述二、商业银行项目贷款评估理论与理念三、商业银行项目贷款评估实务 一、概述一、概述 1、国内以项目公司承贷的项目贷款、国内以项目公司承贷的项目贷款 与国际规范的项目融资的差别与国际规范的项目融资的差别在国内以项目公司承贷的项目贷款中，项目建设、运营和维护缺乏严密的契约安排，缺乏有效的风险分担机制，使得项目风险未能实现在各参与方之间合理分配，项目相关风险仍主要集中在项目公司。在规范的项目融资中，项目的建设、运营和维护是建立在严格的契约安排基础上的。通过一系列严密的合同条款约定，使项目风险分散化，分别转移给建设承包商（通过签订固定价格、固定日期的建设总承包合同）、运营商（通过签订长期营运和维护合同）、原料供应商（通过签订长期供货合同）、产品购买方（通过签订照付不议（take-or-pay）合同）等，项目风险在各参与方之间实现合理分担，项目公司在一种相对确定的环境中运营。项目公司的风险分配机制不同在规范的项目融资中，融资银行的大部分风险是可以预期的，从而可通过进入成本的方式予以补偿。尽管融资方式为有限追索，但贷款人的利益通过交易结构、资产/权益的抵/质押安排和风险分担等措施保障，银行是在一个相对确定的条件下进行融资决策，承担的风险较小。 在国内以项目公司承贷的项目贷款中，与项目相关的风险仍留在项目公司，然后又通过融资安排将风险传递和转嫁给银行。而且，贷款期限越长，影响贷款正常偿还的不确定性就越多。银行是在一个不确定性较大的条件下进行融资决策，贷款保障措施较差，银行承担的风险较大。银行承担的风险不同2、固定资产贷款与项目融资 固定资产贷款和项目融资的概念固定资产贷款和项目融资的概念为加强固定资产贷款和项目融资业务风险管理， 2009年07月，银监会相继发布了固定资产贷款管理暂行办法和项目融资业务指引。固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。“固定资产投资”沿用了国家统计部门的口径，包括: 基本建设投资 更新改造投资 房地产开发投资 其他固定资产投资项目融资，是指符合以下特征的贷款： 1、贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资。 2、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人。 3、还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。项目融资是固定资产贷款的一种，但因为它无追索或有限追索的特征，银监会这次又从固定资产贷款中分离出来。因此，固定资产贷款所要求的项目审批手续、资本金制度、行业准入标准等，同样适用于项目融资。固定资产贷款和项目融资与流动资金贷款：固定资产贷款和项目融资与流动资金贷款：流动资金贷款（贸易融资）：主要满足企业的简单再生产。 1、针对交易环节的融资。 2、期限较短。 3、风险控制的要点是交易过程的物流、单据流和资金流。 4、具有自偿性。固定资产贷款和项目融资：主要满足企业扩大再生产。 1、针对固定资产投资项目的融资。 2、期限较长。 3、既要控制借款人的风险，又要控制项目风险。 4、依靠资产（项目）创造的收益或借款人的综合收益来进行偿还，具有较大的 不确定性。 固定资产贷款和项目融资与经济周期密切相关固定资产贷款和项目融资与经济周期密切相关固定资产投资本身是影响经济周期性波动的主要因素。由于项目建设到产生效益的时间较长，所以固定资产贷款和项目融资的贷款期限一般也较长。国内银行通常对中长期贷款是持有直到到期，造成固定资产贷款和项目融资往往要跨越一个甚至多个经济周期。由于经济周期性波动，往往导致项目效益也呈周期性波动，从而使固定资产和项目融资的还款来源也呈现周期性波动的特点。 固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种影响固定资产投资项目效益和偿债能力的因素是复杂的。1、宏观因素：如经济周期、重复建设、产能过剩、节能减排等。2、微观因素：如资金、技术、人才、管理等。3、期限长准确预期项目未来的效益和偿债能力往往是比较困难的。由于项目预期效益具有较大的不确定性，导致贷款判断和决策的难度较大。固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种。外部：固定资产投资项目需要履行核准、用地、环评等一系列审批手续。内部：固定资产贷款和项目融资需要履行评估程序。3、 我国项目评估沿革工程可行性研究报告（预可研），有权部门的批复，初步设计，施工图及优化。有权部门批复前的中介机构的评估，侧重的是国民经济可行性。中国国际工程咨询公司等银行贷款审查时的评估及测算，亚洲开发银行从银行的角度，侧重的是偿债能力的评价。客户评级与债项评级 二、项目贷款评估的理论与理念二、项目贷款评估的理论与理念 不不稳稳定定简单简单+不稳定不稳定=中高度不确定性中高度不确定性复杂复杂+不稳定不稳定=高度不确定性高度不确定性稳稳定定简单简单+稳定稳定=低度不确定性低度不确定性复杂复杂+稳定稳定=中低度不确定性中低度不确定性简单简单复杂复杂建设项目经济评建设项目经济评价方法与参数价方法与参数偿债能力评价偿债能力评价是根据评估时点所掌握是根据评估时点所掌握的客观情况和信息条件，在合理设定的客观情况和信息条件，在合理设定未来情景和谨慎选取基础参数的基础未来情景和谨慎选取基础参数的基础上，通过现金流预测，从项目财务强上，通过现金流预测，从项目财务强度、项目偿债能力、综合偿债能力等度、项目偿债能力、综合偿债能力等定量角度对借款人的现金流强度和还定量角度对借款人的现金流强度和还本付息能力作出的总体判断。本付息能力作出的总体判断。基本方法是基本方法是现金流预测现金流预测。现金流预测。现金流预测包括项目现金流预测和借款人综合现包括项目现金流预测和借款人综合现金流预测，其中项目现金流预测是项金流预测，其中项目现金流预测是项目财务强度和项目偿债能力评价的基目财务强度和项目偿债能力评价的基础，综合现金流预测是综合偿债能力础，综合现金流预测是综合偿债能力评价的基础。评价的基础。1、分类管理：评级理念、概率方法、分类管理：评级理念、概率方法2、企业评价：杜邦分析、标杆分析、企业评价：杜邦分析、标杆分析3、市场分析：行业生命周期、供需理论、市场分析：行业生命周期、供需理论4、竞争分析：波特模型、竞争分析：波特模型、SWOT分析分析5、价值预测：期权定价、折现现金流、价值预测：期权定价、折现现金流（违约率、损失率）（违约率、损失率） （企业、区域、行业、财政）（企业、区域、行业、财政） 结果结果/条件条件/过程过程评级的公信力和影响力评级的公信力和影响力（希腊、西班牙主权评（希腊、西班牙主权评级例子）级例子）背景背景标志性事件标志性事件1919世纪中叶美国铁路世纪中叶美国铁路产业空前发展产业空前发展18411841年路易斯年路易斯塔班建立第一个信用评级机构。塔班建立第一个信用评级机构。18491849年纽年纽约商业资信评估公司发表了第一本约商业资信评估公司发表了第一本信用评级指南信用评级指南。1919世纪末美国经济与世纪末美国经济与债券市场快速发展债券市场快速发展19091909年约翰年约翰穆迪在穆迪在穆迪铁路投资分析穆迪铁路投资分析一书中首先提一书中首先提出使用出使用A A、B B、C C等简单的评级符号。等简单的评级符号。19131913年惠誉公司成立。年惠誉公司成立。19291929年年19321932年世界年世界经济危机经济危机美国资本市场受到严重冲击，证券投资风险受到社会广泛美国资本市场受到严重冲击，证券投资风险受到社会广泛关注，信用评级成为债券投资和定价的标准模式。关注，信用评级成为债券投资和定价的标准模式。19411941年年 StandardStandard与与PoorPoor合并为标准普尔。合并为标准普尔。2020世纪世纪7070年代美国经年代美国经济严重衰退济严重衰退“宾州中央铁路公司倒债事件宾州中央铁路公司倒债事件”等事件促使投资者更加注等事件促使投资者更加注重信用评级的指导作用。重信用评级的指导作用。1972 1972 年以后美国之外的其他国年以后美国之外的其他国家也开始陆续建立评级机构。家也开始陆续建立评级机构。2121世纪初世纪初修订后的修订后的巴塞尔新资本协议巴塞尔新资本协议提出银行业信用风险管理提出银行业信用风险管理引入内部评级方法和理念。引入内部评级方法和理念。比较比较贷款评估贷款评估客户评级客户评级债项评级债项评级评价维度评价维度一维评价一维评价共同组成二维评级共同组成二维评级假设前提假设前提持续经营违约清偿评价对象评价对象仅限于中长期项目贷款所有借款人各类信贷业务评价核心评价核心经营性现金流的偿债能力借款人违约概率（PD）特定债项违约损失率（LGD）主要依据主要依据借款人综合实力评价，项目加建设、投筹、市场评价，现金流预测与偿债能力评价，担保能力评价。定量分析（约占整体权重70%以上）主要基于借款人历史财务数据，定性评价主要基于借款人竞争能力、管理水平、经营状况、信誉状况与融资能力等。信贷产品类别、担保结构与担保回收率、债务受偿顺序等。评价期间评价期间中长期(一般指贷款期内)短期（一般指一年内）短期与中长期结合主要应用主要应用贷款审批、专项授信决策依据客户评级、债项评级调整依据客户定位及信贷准入（基础应用）担保回收率统计与应用（基础应用）风险准备金、经济资本计量、业绩考核、产品定价（深度应用）相互关系相互关系客户评级结果是评估借款人评价重要参考依据。评估结果约占现行的新建项目法人客户评级整体权重的40%以上。评估结果是债项风险定性调整的重要依据（K2）。相对弱点相对弱点长期陷于具体项目评估实务，评估数据的系统化积累与整理统计相对薄弱，方法设计与参数管理尚未成为评估工作核心，评估成果应用发掘广度与深度欠缺。定量分析（约占整体权重70%以上）主要基于借款人历史财务数据，而国内信用市场发展相对滞后、企业财务制度执行有待规范、企业信息透明度不够的现状，可能影响到评级结果的精确度。由于处置手段差异、数据统计困难、相关性复杂等诸多原因，计算违约损失率仍然是世界性难题，世界领先银行也大多停留在研究与积累阶段，现阶段债项评级结果的应用效果受到客观条件限制。违约样本数据相对有限，“违约”与“损失”的定义难以有效统一；此外,缺乏对中长期项目贷款的项目特性与偿债能力的直观分析与风险揭示。中长期项中长期项目贷款评目贷款评估的特点估的特点1.中长期项目贷款中的项目融资、房地产贷款具备类似巴塞尔新资本协议定义“专业贷款”的特点，借款人评价与项目评价高度统一，因此评估阶段对项目的深入分析及对偿债的直接关注具有不可替代性。2.即使对于综合法人而言，我行的中长期项目贷款大多体现“项目建成后对借款人现有运营产生重大影响”的特点，因此仅仅依据借款人历史财务数据与经营现状得出的评价，不足以完整揭示借款人及贷款未来存在的风险，因此评估对“新建项目对借款人重要影响”的关注和评价是客户评级（基于客户准入时）与债项评级（基于债项违约后）的必要补充，同时客户评级与债项评级中的专家判断也离不开评估实践的项目、市场、行业经验总结。3.客户评级与债项评级是在大量数据统计基础上的定位排序，优势在于评价相对风险；评估是对特定事实基础的筛选、分析与判断的过程控制，优势在于评价绝对风险。评估是评级的基础和前提。趋势趋势（预期水平）（预期水平）风险风险（预期不确定性）（预期不确定性）行业市场判断行业市场判断企业现状评价企业现状评价项目特征分析项目特征分析偿债能力评价偿债能力评价风险评价风险评价 （因素及程度）（因素及程度）现金流预测现金流预测额度合理性额度合理性期限合理性期限合理性利率风险度利率风险度管理针对性管理针对性风险缓释能力风险缓释能力贷款贷款建议方案建议方案评估基础分析（客户、项目、系统）评估基础分析（客户、项目、系统）评估风险评价（定量、定性）评估风险评价（定量、定性）评估结论评估结论结构结构（复杂程度）（复杂程度）解构重组解构重组估算的核心要素估算的核心要素分析、核算、预测分析、核算、预测估算的基本原则估算的基本原则合理合理性、性、配比配比性、性、一致一致性性评价的核心要素评价的核心要素分析、分析、依据依据、观点、观点评价的基本原则评价的基本原则独立性、独立性、客观客观性、性、谨慎谨慎性性违约概率违约概率 (PD)违约风险暴露违约风险暴露 (EAD)违约损失率违约损失率 (LGD)预期损失预期损失（EL）x=客户评级客户评级授信审批及授信审批及其它控制其它控制债项评级债项评级借款人评价借款人评价项目评价项目评价测算现金流测算现金流偿债覆盖率偿债覆盖率（第一还款）（第一还款）担保评价担保评价 (第二还款第二还款)建议贷款额度建议贷款额度贷款期限参考贷款期限参考专业贷款评估专业贷款评估贷款风险等级贷款风险等级客户准入客户准入敞口分类敞口分类担保价值担保价值资本结构资本结构总量控制总量控制贷款条件贷款条件项目贷款评估项目贷款评估内部评级：违约假设（逆向思维，以违约损失为研究对象）内部评级：违约假设（逆向思维，以违约损失为研究对象） 贷款评估：经营假设（正向思维，以偿债能力为研究对象）贷款评估：经营假设（正向思维，以偿债能力为研究对象）贷款评估与内部评级法贷款评估与内部评级法x概率模型在风险计量领域的应用概率模型在风险计量领域的应用三、项目贷款评估实务1、借款人及股东评价2、行业及市场评价3、项目测算及评价4、评估报告的应用、企业财务分解杜邦分析企业财务分解杜邦分析以盈利能力为中心的层层分解以盈利能力为中心的层层分解企业深度比较：标杆分析企业深度比较：标杆分析经营成果比较经营成果比较管理过程比较管理过程比较发展条件比较发展条件比较发展目标定位发展目标定位发展水平预测发展水平预测行业技术行业技术迅速发展迅速发展主导技术主导技术定型完善定型完善技术局技术局部改进部改进领先者和少量领先者和少量跟随者介入跟随者介入进入者迅进入者迅速增加速增加行行业业内内企企业业相对稳定相对稳定企业逐企业逐渐退出渐退出行业技术行业技术酝酿突破酝酿突破早期发展早期发展时间时间衰退衰退成熟成熟迅速成长迅速成长行行业业规规模模竞争态势竞争态势技术特征技术特征发展阶段发展阶段、行业基本判断：生命周期行业基本判断：生命周期市场分析经典：供需理论市场分析经典：供需理论供大于求供大于求（投资）（投资）供需两旺供需两旺（中档楼盘）（中档楼盘）供需平缓供需平缓（高档楼盘）（高档楼盘）供不应求供不应求（经济适用房）（经济适用房）供给需求价格趋势价格趋势市场定位市场定位竞争环境分析：五力模型竞争环境分析：五力模型机会机会（1）项目所在的东二环西侧整体改造将使得这一区域成为未来北京新的热点商务区域，聚集效应明显；（2）东直门立体交通枢纽建设将进一步提升该区域的交通优势；（3）随着中国“入世”政策的进一步放开，在未来将吸引更多的中外企业的总部进驻北京核心商务区域；（4）项目所在区域原有写字楼相对投入使用的时间较早，目前新建写字楼中自用的情况较多，新的顶级销售物业的供应仍然较为有限。优势优势（1）地理位置：位于东二环核心区域，交通及配套设施完善；（2）产品质量：除满足5A级智能化写字楼标准外，还耗资3000万元增加了整栋楼宇的InterMobile无线宽带综合覆盖系统，实现楼宇控制和综合通信的全面高速无线传输，此外，4米的层高也是写字楼项目中较为少见的。（3）物业定位：单体面积适中（2到3万平方米）的三栋写字楼便于整栋销售，配套商业属于该区域较为稀缺资源。威胁威胁（1）国家新一轮宏观政策调控对房地产行业特别是写字楼市场的影响尚不明确；（2）传统的CBD核心商务区对本项目所在区域构成的竞争；（3）项目销售期内存在部分其他同类楼盘的竞争。劣势劣势（1）目前北京写字楼的购买者以国内大中型国企为主，而大部分外企还是以租赁办公为主，因此该项目的客户范围在一定程度上较窄，需要更为精准的目标客户定位与配套营销方案；（2）该项目写字楼、商场都以整体销售为主，对销售对象的选择如果不当在一定程度上将影响物业的整体品质。发展潜力展望：发展潜力展望：SWOT分析分析、项目测算与评价、项目测算与评价（一）偿债能力评价指标（一）偿债能力评价指标（二）测算表逻辑关系（二）测算表逻辑关系（三）分项测算要点（三）分项测算要点（四）计算期与折现率（四）计算期与折现率（五）预测中的假设与平衡（五）预测中的假设与平衡（六）不确定性的补充度量（六）不确定性的补充度量企业（项目）折现现金流企业（项目）折现现金流只依赖于现金流入、流出只依赖于现金流入、流出，不需要研究基于会计方，不需要研究基于会计方法的回报（引入会计法则的计算容易引起混淆）。法的回报（引入会计法则的计算容易引起混淆）。企业（项目）价值企业（项目）价值可明确预期期间的净现值可明确预期期间的净现值+可明确预期后的净现值可明确预期后的净现值（一）、偿债能力评价指标（一）、偿债能力评价指标 项目效益和偿债能力如何？项目效益和偿债能力如何？评估一般从项目财务强度和项目偿债能力等两方面，定量判断项目现金流强度和还本付息能力。在此基础上，结合借款人原有可偿债净现金流,评价借款人的综合偿债能力。偿债能力评价的基本方法是现金流预测，包括项目现金流预测和借款人综合现金流预测。1、项目财务强度、项目财务强度通过下述4个指标评价融资项目的财务可行性。（1）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指在项目计算期内，项目各年息前税后自由现金流累计现值等于零时的折现率，是反映包含货币时间价值在内的项目实际投资收益率，计算公式如下：式中：为计算期内第i年的项目息前税后自由现金流（净利润+折旧摊销+财务费用）；n为项目计算期。（2）财务净现值（FNPV）财务净现值是指以项目加权平均资本成本为基准折现率计算的项目各年息前税后自由现金流量的折现值之和，计算公式如下：为项目加权平均资本成本，其计算公式为：式中：为项目所在行业净资产收益率的平均值，取自我行颁布的企业标准值；E为项目资本金；D为项目债务性资金；r为同期人民银行贷款基准利率。（3）动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是考虑货币时间价值时，收回项目总投资所需的时间，一般以年为单位，计算公式为：式中：T为财务净现值（FNPV）首次为正或零的年份数；为第t年的财务净现值。（4）投资利润率（ROI）投资利润率反映项目总投资的盈利水平，是指项目达到设计能力后正常年份的年均息前税后利润与项目总投资的比率。 项目偿债能力项目偿债能力 项目偿债能力评价是在预测项目收入、估算成本以及项目损益的基础上，通过计算下述两个指标，考察项目自身的还本付息能力。 （1）项目最大还款能力期限（Tp） 项目最大还款能力期限是指借款人用项目各年息税后自由现金流，最大限度地偿还贷款本金所需的年份数。计算公式为： 式中：T表示全部贷款都已偿还完毕并首次出现还贷后盈余的年份数； 为第T年所需偿还的贷款本金； 为第t年息税后自由现金流（净利润+折旧摊销）。 项目最大还款能力期限指标，可用于同行业类似项目之间偿债能力强弱的比较。项目最大还款能力期限越短，说明项目自身的偿债能力越强。（2）项目偿债保证比（DSCRP）项目偿债保证比是指行业基准期限下，项目经营期各年息前税后自由现金流的累计净现值对贷款本金的覆盖程度。计算公式为：式中：FCFi为第i年项目息前税后自由现金流；Tb为行业基准期限；Dp为项目贷款申请额度；r为同期央行贷款基准利率；折现基准时点一般为项目经营期起始年年初。行业基准期限下的项目偿债保证比，主要用于比较同行业类似项目之间项目偿债能力的强弱。行业基准期限下的项目偿债保证比越高，表明项目自身偿债能力越强。行业基准期限作为评估基础参数由总行统一规定和调整。对于项目法人，项目偿债能力即为其综合偿债能力。计算IRR的试算内插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2 i1IRRi1NPV1NPV1| NPV2|IRR计算公式：投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表投资估算表投资估算表资金负债表资金负债表损益表损益表借款及还本付息表借款及还本付息表折旧与摊销估算表折旧与摊销估算表成本费用估算表成本费用估算表资金来源与运用表资金来源与运用表销售收入及税金估算表销售收入及税金估算表现金流量表现金流量表（二）、测算表逻辑关系（二）、测算表逻辑关系偿债表偿债表收入表收入表投资表投资表损益表损益表自有资金自有资金银行借款银行借款FCFFFCFF：净利润：净利润+ +折旧摊销折旧摊销DSCRDSCR：FCFF/FCFF/项目融资额度项目融资额度现金流量表现金流量表建安工程建安工程设备购置设备购置其他费用其他费用预备费用预备费用财务费用财务费用成本表成本表IRR, NPV, ROI折摊表折摊表现金流入：收入现金流入：收入+固定资产残值固定资产残值+流动资金回收流动资金回收现金流出：经营成本现金流出：经营成本+销售税金销售税金+所得税所得税+流动资金流动资金经营成本：总成本经营成本：总成本-折旧摊销折旧摊销财务费用财务费用价格价格产能产能利用率利用率亏损的弥补方法 利润的分配方式 （三）、分项测算要点（三）、分项测算要点1 1、项目投资估算、项目投资估算 2 2、项目筹资预测、项目筹资预测3 3、项目收入预测、项目收入预测4 4、项目成本预测、项目成本预测5 5、偿债计划安排、偿债计划安排6 6、偿债能力估算、偿债能力估算固定资产投资固定资产投资总投资总投资流动资金投资流动资金投资静态投资静态投资动态投资动态投资其它费用其它费用 土地使用权土地使用权拆迁补偿费拆迁补偿费勘察设计费勘察设计费开办费开办费 建筑工程费建筑工程费安装工程费安装工程费设备购置费设备购置费工程费用工程费用 基本预备费基本预备费 以工程费用和其他费用为基数计取基以工程费用和其他费用为基数计取基本预备费，原则按工程费用与其他费本预备费，原则按工程费用与其他费用的用的5%10%，根据项目的实施进展，根据项目的实施进展及建设条件等情况酌情选取。及建设条件等情况酌情选取。原则上从第二年开始，以静态投资为原则上从第二年开始，以静态投资为基数，增长率参照近三年物价指数及基数，增长率参照近三年物价指数及预期涨价因素确定，现阶段按预期涨价因素确定，现阶段按510%计取。已完工部分可不计取。计取。已完工部分可不计取。 涨价预备费涨价预备费建设期利息建设期利息对建设期利息按简便法测算，当年借对建设期利息按简便法测算，当年借款按年中支用考虑，计半年利息，当款按年中支用考虑，计半年利息，当年还款按年末偿还考虑并计全年利息。年还款按年末偿还考虑并计全年利息。 1、项目投资估算、项目投资估算 工程费用、工程建设其他费用一般可根据项目可研、初步设计概算工程费用、工程建设其他费用一般可根据项目可研、初步设计概算 来估算，若已编制了施工预算、签订了施工合同，应根据施工预算来估算，若已编制了施工预算、签订了施工合同，应根据施工预算 和相关合同来调整。考虑购买外国设备、引进技术用汇汇率的变动。和相关合同来调整。考虑购买外国设备、引进技术用汇汇率的变动。 应关注项目本身的内容和复杂程度。如：项目本身比较复杂，容易应关注项目本身的内容和复杂程度。如：项目本身比较复杂，容易 发生漏项和重复计算的情况，应尽量做到费用项目、费用数额与实发生漏项和重复计算的情况，应尽量做到费用项目、费用数额与实 际相符、构成齐全，不扩大取费范围和提高标准，不少算、也不有际相符、构成齐全，不扩大取费范围和提高标准，不少算、也不有 意压低造价等。意压低造价等。 基本预备费率在可研阶段按基本预备费率在可研阶段按10%10%考虑，在初步设计阶段按考虑，在初步设计阶段按5%5%考虑；对考虑；对 已完成投资、已签订施工承包合同、已签订设备购置合同等已确定已完成投资、已签订施工承包合同、已签订设备购置合同等已确定 投资金额的部分应进行剔除。另外：对于建设工期长、工程复杂、投资金额的部分应进行剔除。另外：对于建设工期长、工程复杂、 新开发的项目，不可预见费应在取费范围内适当取高一些；反之可新开发的项目，不可预见费应在取费范围内适当取高一些；反之可 适当降低。适当降低。 投资估算要点投资估算要点 涨价预备费一般假设固定资产投资在建设期各年度均衡支出，当年涨价预备费一般假设固定资产投资在建设期各年度均衡支出，当年 涨价预备费按半年估算，对于评估时点以前已完成投资、已确定投涨价预备费按半年估算，对于评估时点以前已完成投资、已确定投 资金额的部分应进行剔除。计算公式：资金额的部分应进行剔除。计算公式： 建设期利息计算公式：建设期利息计算公式：企业法人：企业法人：根据资产负债、损益根据资产负债、损益 净利润折旧摊销定量分析年度盈余资金，净利润折旧摊销定量分析年度盈余资金，或根据经营活动现金流量判断。或根据经营活动现金流量判断。事业法人：事业法人：根据收入、支出数据，估算年度结余资金，或根据建设性支出判断。根据收入、支出数据，估算年度结余资金，或根据建设性支出判断。2、项目筹资预测、项目筹资预测对自筹资金全部、部分到位，要核实报表的对自筹资金全部、部分到位，要核实报表的“在建工程在建工程”、“存货存货”等科等科目，银行账户或验资报告；对于已经投入并形成物化的投资需查验其实际目，银行账户或验资报告；对于已经投入并形成物化的投资需查验其实际的购货发票或购货凭证等；对于新建项目法人公司，要查验营业执照的注的购货发票或购货凭证等；对于新建项目法人公司，要查验营业执照的注册资金与实收资本是否相等。册资金与实收资本是否相等。对债务性资金，要分析核实借款人投入的银行贷款、股东借款等各种债务对债务性资金，要分析核实借款人投入的银行贷款、股东借款等各种债务性资金的数额、占比、融资条件、偿还期限及合法性等状况。性资金的数额、占比、融资条件、偿还期限及合法性等状况。对投资者的出资能力、方式、合法性和时间进行分析，评价其继续出资的对投资者的出资能力、方式、合法性和时间进行分析，评价其继续出资的可靠性。对于新建项目法人公司，尚未实施拟建项目的，要了解公司章程可靠性。对于新建项目法人公司，尚未实施拟建项目的，要了解公司章程中约定的股东出资的金额、比例，以及股东出资的可能性。中约定的股东出资的金额、比例，以及股东出资的可能性。在市场分析基础上，项目建成后各年的产能利用率（负荷在市场分析基础上，项目建成后各年的产能利用率（负荷率）、产品价格、销售量等参数，预测各年收入。率）、产品价格、销售量等参数，预测各年收入。 新建项目新建项目改扩建项目改扩建项目独立项目收入预测独立项目收入预测形形成成新新增增产产能能、项项目目具具备备独独立立现现金金流流，该该部分参考新建项目部分参考新建项目 设设备备更更新新等等不不新新增增产产能能，基基于于谨谨慎慎性性原原则则不不考考虑虑新新增增收收入入；调调整整原原有有产产品品收收入入、成成本，需有明确依据。本，需有明确依据。某些项目还应按有关规定估算企业可能得到的补贴收入，包括先征后返的增值税、按销量某些项目还应按有关规定估算企业可能得到的补贴收入，包括先征后返的增值税、按销量或工作量按期给予的定额补助，以及财政扶持给予的其他补贴等。以上几类补贴应根据财或工作量按期给予的定额补助，以及财政扶持给予的其他补贴等。以上几类补贴应根据财政、税务部门的规定，在有效期内分别计入或不计入应税收入。政、税务部门的规定，在有效期内分别计入或不计入应税收入。 考虑考虑3、项目收入预测、项目收入预测达产时间、达产率价格、产量、利用率趋势变化、价格的趋势变化达产时间、达产率价格、产量、利用率趋势变化、价格的趋势变化一般开始投产时负荷率低，以后逐年提高一般开始投产时负荷率低，以后逐年提高产成品率（产品损耗率）产成品率（产品损耗率） 租售进度租售进度 租售价格租售价格 租售率租售率租售价格增租售价格增长率长率房产项目房产项目时间时间规模规模趋势趋势公路项目公路项目 通车年交通量通车年交通量 收费价格收费价格 车型结构车型结构交通量增长率交通量增长率 电源项目电源项目 上网电量、售电量上网电量、售电量上网电价上网电价发电项目收入发电项目收入送变电项目收入送变电项目收入预测电价预测电价 热电结合，供热电结合，供热量和售热量热量和售热量 一类城建一类城建 支付进度支付进度 供应价格供应价格 供应量供应量 量价变化量价变化示例：部分行业收入计量因素比较示例：部分行业收入计量因素比较指在运营期内指在运营期内为生产产品提为生产产品提供服务所发生供服务所发生的全部费用，的全部费用，等于经营成本等于经营成本与折旧费、摊与折旧费、摊销费和财务费销费和财务费用之和。用之和。 总成本费用总成本费用总成本费用总成本费用=生产成本生产成本+期间费用期间费用生产成本生产成本=直接材料费直接材料费+直接燃料和动力费直接燃料和动力费+直接工资直接工资+其他直接支出其他直接支出+制造费用制造费用期间费用期间费用=管理费用管理费用+营业费用营业费用+财务费用财务费用总成本费用总成本费用= =外购原材料、燃料和动力费外购原材料、燃料和动力费+ +工资及福利费工资及福利费+ +折旧费折旧费+ +摊销费摊销费+ +修理费修理费+ +财财务费用（利息支出）务费用（利息支出）+ +其他费用（其他费用（包括其他包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用制造费用、其他管理费用和其他营业费用）生产要素生产要素估算法估算法生产成本生产成本加期间费加期间费用估算法用估算法4、项目成本预测、项目成本预测经营成本是项目经济评价经营成本是项目经济评价中所使用的特定概念，作中所使用的特定概念，作为项目运营期的主要现金为项目运营期的主要现金流出，其构成和估算可用流出，其构成和估算可用下列方法表达：经营成本下列方法表达：经营成本= =外购原材料、燃料动力费外购原材料、燃料动力费+ +工资及福利费工资及福利费+ +修理费修理费+ +其其他费用他费用或或 经营成本经营成本= =总成本费用总成本费用- -折旧费折旧费- -无形资产、其他资无形资产、其他资产摊销费产摊销费- -利息支出利息支出总成本费用可分解为固定成本总成本费用可分解为固定成本和可变成本。和可变成本。固定成本一般包括折旧费、摊固定成本一般包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费销费、修理费、工资及福利费（计件工资除外）和其他费用（计件工资除外）和其他费用等，通常把运营期发生的全部等，通常把运营期发生的全部利息也作为固定成本。利息也作为固定成本。可变成本主要包括外购原材料、可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等。燃料及动力费和计件工资等。固定成本固定成本可变成本可变成本经营成本经营成本 成本估算表成本估算表项目项目平均平均年年1 1生产成本生产成本 1.11.1 直接材料费直接材料费 1.21.2 直接燃料及动力费直接燃料及动力费 1.31.3 直接工资及福利费直接工资及福利费 1.41.4 制造费用制造费用 1.4.11.4.1 其中：折旧费其中：折旧费 1.4.21.4.2 修理费修理费 1.4.31.4.3 其他制造费其他制造费2 2管理费用管理费用 2.12.1 无形资产摊销无形资产摊销 2.22.2 其他资产摊销其他资产摊销 2.32.3 其他管理费用其他管理费用3 3财务费用财务费用 3.13.1 利息支出利息支出 3.1.13.1.1 其中：长期借款利息其中：长期借款利息 3.1.23.1.2 短期借款利息短期借款利息 3.23.2 其他财务费用其他财务费用4 4营业费用营业费用5 5总成本费用合计（总成本费用合计（1+2+3+41+2+3+4） 6 6经营成本（经营成本（5-1.4.1-2.1-2.2-5-1.4.1-2.1-2.2-3 3）7 7固定成本（固定成本（1.4+2.1+2.2+31.4+2.1+2.2+3）8 8可变成本（可变成本（5-75-7）修理费可直接按固定资产原值修理费可直接按固定资产原值的一定百分数估算。的一定百分数估算。 其他制造费用通常按固定资产其他制造费用通常按固定资产原值的百分数估算；或按人员原值的百分数估算；或按人员定额估算。定额估算。 借款偿还均在每年的年终进行，借款偿还均在每年的年终进行，利息费用按全年计提。利息费用按全年计提。 注意点注意点 特殊行业成本费用的预测要结合行特殊行业成本费用的预测要结合行业特点进行，重点关注：原辅材料、业特点进行，重点关注：原辅材料、用水用电的价、量，年折旧率、摊用水用电的价、量，年折旧率、摊销年限等。销年限等。如：热电结合项目，成本费用在电、如：热电结合项目，成本费用在电、热产品间的分摊比率。热产品间的分摊比率。 类比估算类比估算：根据类似项目的毛利率、EBIT/收入等指标把握项目损益。 详细估算：详细估算：按定额估算明细成本科目，然后累加得到项目总成本。 统计估算统计估算：运用回归等统计方法分析历史数据确定项目损益数据。 成本费用估算成本费用估算详细估算法详细估算法类比估算法类比估算法统计估算法统计估算法优势优势详细、深入详细、深入简单、较好把握简单、较好把握简单、较好把握简单、较好把握劣势劣势复杂、难以把握复杂、难以把握较粗较粗较粗较粗适用适用缺乏类似项目或比选数缺乏类似项目或比选数据据拥有类似项目的基础参拥有类似项目的基础参数和损益数据数和损益数据项目经营多年、再融资、项目经营多年、再融资、并购贷款、置换贷款并购贷款、置换贷款评估测算涉及的税费主要包括增值税、营业税、增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等。教育费附加等。税种和税率的选择，应根据相关税法和项目的具体情况确定。如有减免税优惠，应说明依据、减免方式、有效期限并按相关规定估算。51行业基准期限下的还款方式统一假定为每行业基准期限下的还款方式统一假定为每年等额还款。年等额还款。 客户申请期限下的还款需制定约定还款计客户申请期限下的还款需制定约定还款计划；如无，原则上按每年等额还款计算偿划；如无，原则上按每年等额还款计算偿债保证比。债保证比。最大还款能力期限的计算采用按每年最大最大还款能力期限的计算采用按每年最大能力还款计算还款安排。能力还款计算还款安排。 5、偿债计划安排、偿债计划安排6、偿债能力估算、偿债能力估算预预测测企企业业经经营营状状况况：在在分分析析前前三三到到五五年年资资产产负负债债和和损损益益的的变变化化趋趋势势的的基基础础上上，根根据据客客户户的的发发展展战战略略、财财务务规规划划、资资本本支支出出计计划划、债债务务偿偿还还计计划划等等情情况况，结结合合宏宏观观经经济济走走势势、行行业业发发展展趋趋势势及及竞竞争争力力状状况况等等因因素素，预预测客户的资产负债和损益变化情况。测客户的资产负债和损益变化情况。测测算算偿偿债债资资金金来来源源：在在按按间间接接法法（净净利利润润+ +折折旧旧+ +摊摊销销- -营营运运资资本本增增加加）或或直直接接法法（经经营营活活动动现现金金收收入入- -经经营营活活动动付付现现成成本本）计计算算经经营营活活动动现现金金净净流流量量的的基基础础上上，考考虑虑其其他他资资金金来来源源、资资本本支支出出的的自自筹筹部部分分、原原有有债债务务的的偿还、测算偿债资金来源。偿还、测算偿债资金来源。安安排排年年度度偿偿还还计计划划：一一般般应应保保证证当当年年偿偿债债保保证证比比在在1.01.0以以上上。对对于于事事先先约约定定的的，应应根根据据偿偿债债资资金金来来源源的的特特点点评评价价其其可可行行性性，可可作作出出相相应应调调整整。否则，可按分年等额还本的方式或者根据偿债资金来源的特点安排。否则，可按分年等额还本的方式或者根据偿债资金来源的特点安排。计计算算偿偿债债能能力力指指标标：计计算算最最大大能能力力还还款款期期限限或或在在基基准准（约约定定）期期限限下下总的偿债保证比。总的偿债保证比。 o一般按谨慎原则处理，只考虑其后续资金投入和负一般按谨慎原则处理，只考虑其后续资金投入和负债的偿还，不考虑其可能产生的效益债的偿还，不考虑其可能产生的效益o如果借款人的在建工程的数额较大，并且后续还需如果借款人的在建工程的数额较大，并且后续还需投入大量的资金，则不能简单的按谨慎原则处理，投入大量的资金，则不能简单的按谨慎原则处理，而应分析预测其资产负债状况和产生的效益而应分析预测其资产负债状况和产生的效益o不考虑拟建项目的新增现金流及其债务偿还不考虑拟建项目的新增现金流及其债务偿还项目偿债保证比项目偿债保证比计算分为行业基准期限下、客户申请期限下、压力情形计算分为行业基准期限下、客户申请期限下、压力情形下三种情形，分别从行业同类项目比较、申请还款方案下三种情形，分别从行业同类项目比较、申请还款方案评价、不利变化影响分析的角度综合考察项目偿债能力。评价、不利变化影响分析的角度综合考察项目偿债能力。 综合偿债能力预测的注意点综合偿债能力预测的注意点（四）、计算期与折现率（四）、计算期与折现率期限现金流偿债保证比1基准期限建设期建设期是指我行贷款正式投入开始到项目建成投产为止所需的时间是指我行贷款正式投入开始到项目建成投产为止所需的时间经营期经营期项目合理经营期限，一般由项目合法收费年限、主要设备经项目合理经营期限，一般由项目合法收费年限、主要设备经济寿命期、可以接受的投资回收周期等因素共同决定。济寿命期、可以接受的投资回收周期等因素共同决定。基准期限基准期限同行业可比项目可接受的平均偿债周期。同行业可比项目可接受的平均偿债周期。三者关系：三者关系：建设期建设期主要用于估算总投资，主要用于估算总投资，经营期经营期主要用于计算项目内部主要用于计算项目内部收益率等财务强度指标，收益率等财务强度指标，基准期限基准期限主要用于比较同行业可比主要用于比较同行业可比项目的偿债能力强弱。项目的偿债能力强弱。 行业行业项目类型项目类型经营期（计算期限）经营期（计算期限）行业基准期限（还款期限）行业基准期限（还款期限）公路政府还贷公路政府规定最长收费年限东部地区14年，中西部地区18年经营性公路政府规定最长年限，小于公路收费管理规定的年限东部地区20年，中西部地区22年房地产房地产住宅开发住宅开发3 3年年3 3年年商用房商用房8 8年年8 8年年商用房抵押商用房抵押2020年年1515年年土地储备土地储备不进行项目财务强度评价不进行项目财务强度评价电力火电、风电20年15年水电、核电30年20年其它能源发电30年20年电网30年25年城建城建第一类城建第一类城建2020年，且不超过特许经营年，且不超过特许经营剩余期限剩余期限15年城市轨道交通25年第二类城建（含开发区）第二类城建（含开发区）不进行项目财务强度评价不进行项目财务强度评价教育不进行项目财务强度评价不进行项目财务强度评价8年医院不进行项目财务强度评价不进行项目财务强度评价8年机场、航空20年15年港口、航运20年15年电信10年5年煤炭15年10年一般工业一般工业纺织、医药、电子、化工纺织、医药、电子、化工 钢铁、有色、建材、汽车及其他钢铁、有色、建材、汽车及其他 1010年年1515年年5年10年76类别类别一般工业项目一般工业项目基础设施项目基础设施项目房地产开发项目房地产开发项目基准折现率基准折现率同期贷款利率同期贷款利率+ +风险系数风险系数综合筹资成本综合筹资成本+ +风险系数风险系数同期贷款利率风险同期贷款利率风险系数系数贷款利率贷款利率原则上采用基准利率进行评估测算原则上采用基准利率进行评估测算原则上采用基准利率进行评估测算原则上采用基准利率进行评估测算各项费率各项费率国家发改委发布的建设项目经济国家发改委发布的建设项目经济评价方法与参数评价方法与参数行业标准行业标准总行定期公布的参数总行定期公布的参数城市房地产开发经营城市房地产开发经营条例及制度条例及制度建设工程造价费用构建设工程造价费用构成及计算标准成及计算标准综合筹资成本综合筹资成本（自筹资金资金成本+债务性资金融资成本）/总投资来源100%风险系数风险系数现阶段一般取 1%-3% ；房产、一般工业按3%掌握，基础设施按1%-2%掌握（五）、预测中的假设与平衡（五）、预测中的假设与平衡一、客观性原则对未来情景的预测和基础参数的选取应在具备相应客观依据的基础上结合经验进行判断，做到有理有据。现金流预测时，应深入分析借款人和项目所在行业的历史变动状况，客观预测借款人及项目未来经营情况。二、谨慎性原则在现金流预测时，应对贷款期内的宏观政策、经济周期、行业景气等外部环境因素以及借款人内部的管理、技术、财务等内部资源情况进行全面评估，重点把握其变化趋势，并结合历史变动情况，谨慎确定建设期、达产期、产能利用率（负荷率）、价格、产量、增长率、成本、利润率、利率、汇率、分红等相关基础参数。在企业综合现金流预测时，应剔除或扣减非经常性、缺乏稳定性和可靠性的其他业务利润、投资收益、营业外收入等。三、配比性原则在预测借款人和项目的收入与成本、现金流入与现金流出时，应充分考虑实现预测收入或现金流入所需的成本与现金流出，把握现金流入与现金流出之间的匹配关系，避免出现高估利润与净现金流量的不合理情形。四、一致性原则在确定计算期、基准折现率、行业基准期限等基础参数时，应遵循一致性原则，避免出现预测结果在同行业项目或企业中缺乏可比性的情形。收收入入存量存量债务债务新增新增债务债务时时间间金金额额收收入入存量存量债务债务新增新增债务债务时时间间金金额额收收入入存量存量债务债务时时间间金金额额新增新增债务债务收收入入存量存量债务债务新增新增债务债务时时间间金金额额盈亏平衡分析盈亏平衡分析确定盈利与亏损的临界点确定盈利与亏损的临界点敏感性分析敏感性分析分析不确定因素变化影响分析不确定因素变化影响概率分析概率分析多种方案下的概率整合判断多种方案下的概率整合判断（六）、不确定性的补充度量（六）、不确定性的补充度量0QRPQCC fC v QQ*R，CBEP亏损盈利由即可导出：盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡单位产品变动成本0变动率变动率投资额产品价格经营成本1010NPVA2 B3A1 B2A1 B3A2 B1A2 B2A1 B1A3 B1A3 B2A3 B3、发挥评估报告的作用发挥评估报告的作用发挥评估价值发挥评估价值（1）项目筛选）项目筛选（2）客户沟通）客户沟通（3）风险识别）风险识别（4）贷款议价）贷款议价（5）审批汇报）审批汇报（6）贷后管理）贷后管理评估成果应用评估成果应用（一）项目贷款审批的重要环节（一）项目贷款审批的重要环节（二）项目专项授信的重要依据（二）项目专项授信的重要依据（三）项目法人评级的核心内容（三）项目法人评级的核心内容（四）债项评级模型的必要构成（四）债项评级模型的必要构成（五）行业参数建设的数据基础（五）行业参数建设的数据基础