南汇六灶项目分析报告南汇六灶项目分析报告2004-8-15 SWOT分析SWOT-STRENGTHSTRENGTH优势优势项目自身规模优势明显，总建面60万，如此大规模开发有利于聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得天独厚的景观与环境优势。野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形成竞争刚泰自身的品牌优势，由于刚泰在上海已开发了多个楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础SWOT-WEEKNESSWEEKNESS弱点弱点 边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。公交线路缺乏，交通运能不足。产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起警惕。南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对本案直接造成一定的影响。SWOT-OPPORTUNITYOPPORTUNITY机会机会 在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商引资直接带来本案大量的优质客户。规划中的市域快速铁R3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后，将大幅加大开发力度。规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提升有一定的帮助。SWOT-THREATTHREAT威威胁胁 “三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民心，相对于本案来说海港新城有着先入为主的优势，届时将会是一大竞争对手。客户篇客户篇客户篇客户篇-客户导向分布图客户导向分布图客户篇客户篇-预期客户期段分布预期客户期段分布三林三林后期客户后期客户北蔡北蔡后期客户后期客户周康区域周康区域中期客户中期客户本案本案航头航头中前期客户中前期客户六灶等地六灶等地初期客户初期客户汇南镇汇南镇初期客户初期客户芦潮港芦潮港中后期客户中后期客户奉贤奉贤中后期客户中后期客户市区市区后期客户后期客户产品篇产品篇产品篇产品篇-本案运作基本概念本案运作基本概念 打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城，打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城，把把“造城运动造城运动”发挥到极至。发挥到极至。产品篇产品篇-本本项项目思考的几个主目思考的几个主题题 人口与开发序列 商业与开发序列 土地价值与开发序列 产品与开发序列产品篇产品篇-产产品品基本构想基本构想-住宅住宅 住宅：住宅： 住宅以街区形式（block）排列，形成相对独立、安全、私密的组团，既利于生活又利于管理住宅区的建筑形态按照自东向西依次增高的排列方式布局，逐步提升容积率的使用，同时也逐步提升楼盘形象档次整体住宅布置有层次感，与小区环境相结合，增强视觉效果由于区域因素决定了整体经济水平不高，本案房型应以经济房型为主，二房主力面积在90-100左右，三房则控制在110-130之间 产品篇产品篇-产产品品基本构想基本构想-商业商业 商业：商业： 根据总建筑面积600000，每户100计算，约有6000户，按照每户三人计算，那么整个社区约有18000人次左右，加上一些流动人口，预计20000人左右，根据人均商业面积1.5计算得出本社区商业面积在30000左右, 加上引入两家中型超市，得出本案商业面积定于35000左右比较合适。商业形态以集中商业为主，形成集中商业效应，确定区域内的商业中心地位，建议引入中型超市由于建筑物按规定必须退出河岸一定距离，且受洪三港通航的直接影响，在河岸两侧如建造住宅必将受到噪音的严重困扰，因此两侧河岸沿线建议建造商业来缓解噪音，同时将河岸进行美化改造，化劣势为优势，形成小区内的景观区域 产品篇产品篇-产产品品基本构想基本构想-公建配套公建配套 公建配套：公建配套：由于周边配套的不足，本案自身的公建配套一旦形成特色将会成为区域的亮点，对人气的聚集和造城效应的打造起到至关重要的作用。建议本案与一些知名度较高的重点学校接洽，引入办学。初步想法是这些学校的规格一定要比“惠南镇”上的学校高，甚至于做到南汇最好，这样才能形成自身优势。医疗机构的起到了安抚民心的作用，特别是对老年人来说，为其提供了极致的方便。初步想法本案医疗机构规格不用太高，只要能进行一般的日常门诊和护理就行。本案地处偏远，没有完善的交通网络直接到达，因此解决交通问题也成为一个突出问题。初步想法，先成立社区班车通达各重要站点，由于社区班车一般都会亏损，待小区成熟后再与公交公司联系引入公交线路。其它配套从居民生活需求和社区需求出发，如酒店、银行、邮局、菜场、图书馆、休闲健身场所等。初步想法可以成立一家俱乐部性质的休闲健身场所，包含球类、游泳、健身房、图书馆等项目的综合场所。 产品篇产品篇-产产品品基本构想基本构想-环境环境 环境：环境：整个新城要有中心环境区域，使得几个街区能够充分得到共享， 并且与商业街有机结合，既能聚集人们休闲散步，又能促进商业繁荣整治河岸，使之成为一条休闲景观带 产品篇产品篇-推盘计划推盘计划产品篇产品篇-推盘计划推盘计划首期首期塑造“大盘效应”，推出洪三港东侧地块约3000商业用地；西侧地块约95000，容积率1.05左右，建筑形态主要有多层住宅和部分商业及幼儿园等公建二期二期在原有基础上提升容积率，推出占地80000左右，容积率1.25左右，建筑形态主要有多层、小高层住宅和部分商业及医疗中心三期三期推出65000左右，容积率1.50左右，建筑形态主要有小高层住宅和其他配套公建四期四期推出60000左右，容积率1.65左右，建筑形态主要有小高层住宅五期五期推出54000左右，容积率1.85左右，建筑形态主要有小高层住宅六期六期推出洪三港东侧43000左右剩余用地，容积率2.7左右，建筑形态以高层为主产品篇产品篇-区域价格体系区域价格体系 中心区域价格以陆家嘴板块为代表：中心区域价格以陆家嘴板块为代表：该区域内“盛大金磐”目前价 格走势20000-40000元/，确立市中心价格梯度在20000元/以上的平台空间 一级次中心价格以内环线沿线为代表：一级次中心价格以内环线沿线为代表：以“联洋社区”为代表今年的价格走势8500-11000元/，确立10000元/的价格平台 二级次中心价格以内环线与外环线之间区域为代表：二级次中心价格以内环线与外环线之间区域为代表：以“三林”、“北蔡”区域为例，目前价格走势6500-8000元/，受一级次中心区的价格打压，其价格瓶颈8500元/ 外围区域价格以外环以外城郊地区为代表：外围区域价格以外环以外城郊地区为代表：随着“三城九镇”的发展规划，以其中的“松江”、“嘉定”区域为代表，目前价格分布在4000-5500元/为主，本区域临近“惠南镇”，该区域内目前均价“4000-4500” 产品篇产品篇-价格测算价格测算 通过对目前周边几个相对开发较早的区块进行比较，选取其中目前代表性在售楼盘进行分析，经过测算及加权平均，得出本项目一期市场合理销售均价为销售均价为40004000元元/ /左右，价格区间在左右，价格区间在3900-3900-41004100左右左右，预计到正式开盘还略有上升，视具体时间再作详细测算。产品篇产品篇-本案价格箱体模型本案价格箱体模型预测预测 推广篇推广篇推广篇推广篇-阶段的特征阶段的特征 推广篇推广篇-营销阶段主要面临任务营销阶段主要面临任务 通过营销明晰本案的市场位置；树立整案在公众心目中的蓝图；跟踪项目的工程进度，展示一个新城的概念；推广篇推广篇-项项目整体概念塑造目整体概念塑造“刚泰国际城刚泰国际城”推广篇推广篇-项项目整体概念塑造目整体概念塑造剖析剖析推广篇推广篇-项项目市目市场进场进入策略入策略 1 1、客户划分、客户划分明确优势客户明确优势客户明确产品的客户层面，直接针对客源，建立产品的市场表达手段减少客户分流，减少产品在市场上的竞争压力增强产品风格的持续、稳定性推广篇推广篇-项项目市目市场进场进入策略入策略 2 2、商业带动、商业带动提升区域的地级价值提升区域的地级价值通过商业的导入，带动六灶区域的商业人口增长 通过商业的发展，带动六灶区域的经济发展 商业的繁荣，完善居住条件，成为吸引外区人口流入本案的一大优势 推广篇推广篇-项项目市目市场进场进入策略入策略 3 3、规规模效模效应应形成自身客形成自身客户链户链 规模效应带来的客户体量，引发客户在同一产品内的平移 规模效应完善产品的成熟度 能够在客户和市场上形成一定的产品口碑和品牌效应附件附件-“证大家园证大家园”的启示的启示 End End 二零零四年八月二零零四年八月