一、市场篇一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析一、市场篇一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析 昆明地处云贵高原中部，云云南南省省省省会会城城市市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，全全市市总总人人口口726万万，常常住住人人口口为为643万万人人，主城人口324万人。 滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，是云南旅游的重要集散地，旅旅游游业业是是城城市市发发展展的重要支柱产业之一的重要支柱产业之一； 昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥桥头头堡堡作作用用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。昆明城市的空空间间拓拓展展方方向向以以东东南南、东东北北两两个个方方向向为为主主，远远景景向向滇滇池池流流域域外外拓拓展展空空间间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴。PART1昆明城市概况/城市概述昆明地处中国西南，云南省会，是国昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名旅游休闲城市，同时是规划中内知名旅游休闲城市，同时是规划中未来的泛亚中心城市，担当维系东南未来的泛亚中心城市，担当维系东南亚、南亚自由贸易的重要桥梁作用亚、南亚自由贸易的重要桥梁作用2011年底，“四环”全程闭合成环，将昆明的安宁、富民、嵩明、宜良、晋宁都划入卫星城。待“十七射”全部建成后，将由过去提出的“两环线两环线加五射线加五射线”，到如今的“四环十七射四环十七射”，昆明交通的巨网无限延伸，加剧环路的圈层效应。昆明昆明1 12 23 34 4 昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重昆明作为省会城市在云南省铁路交通中占位举足轻重 云南规划“十二五”及中长期铁路形成“八入境”、“四出境”路网骨干。并以此，建成昆明昆明、曲靖、红河、大理4个区域枢纽。昆明外联周边外联周边，处于全省铁路骨干道路路网阵眼；内拓中心内拓中心， “四环十七射”将昆明郊区县、新城纳入大昆明城市中，主城迈向滇池时代。PART1昆明城市概况/交通网络PART1昆明城市概况/交通网络 从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通，特别在南北方向的交通方面的改进是比较大的，目前1小小时时的的范范围围内内可可以以由由昆昆明明市市老老城城区区最最北北端端的的北北市市区区到到达达呈贡大学城呈贡大学城。 昆明轨道交通规划远景线网是由“三三主主两两辅辅”6条线组成的放射式线网。线网中主城骨干线2条，主城与呈贡骨干线1条，辅助填充线2条，机场线1条，总长162.6km，核心区内线网密度达到1.22km/km2，中心区内线网密度达到0.67km/km2，全线网共设置换乘站13座。 昆明轨道线网结构功能层次明确、衔接大的客流集散点、外围灵活、可实施（控规），与机场线、BRT、铁路衔接灵活。轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷，轨道交通带给城市的不仅仅是出行的便捷，更是生活方式的变迁，带动城市时尚度的更是生活方式的变迁，带动城市时尚度的提升和为沿线项目带来更广泛人流提升和为沿线项目带来更广泛人流昆明市区骨架交通线路网发达，东南西北各有高速出入口，交通通达性好。广福路绕城高速将内接主城，外连郊县（呈贡新城、晋宁新城、海口新城以及安宁市），将偏远郊区、新城串联拉入大昆明概念。机场高速公路将主城区与呈贡新城完美嫁接。广昆高速也将缩短了三线城镇宜良地区纳入城市核心区。广福路广福路昆昆玉玉高高速速绕绕城城高高速速机场高速机场高速绕绕城城高高速速高高海海公公路路昆楚高速昆楚高速呈贡新城呈贡新城主城区主城区晋宁新城晋宁新城海口新城海口新城空港经济区空港经济区广昆高速广昆高速宜良宜良PART1昆明城市概况/交通网络PART1昆明城市概况/城市规划 云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一一湖湖四四片片”（一一湖湖滇滇池池、四四片片安安宁宁、富富宁宁、宜宜良良、崇崇明明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集集湖湖光光山山色色、滇滇池池景景观观、春春城城新新姿姿，融融人人文文景景色色和和自自然然风风光光于于一一体体的的森森林林式式、环环保保型型、园园林林化化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市可持续发展的高原湖滨特色生态城市。 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形形成成“中中心心城城区区、二二级级城城市市、三三级级城城镇镇(市市)、重重点点镇镇、一一般般镇镇”五五级级配配置置的的市市域域城城镇镇等等级级结构。结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。 中心区新增中心区新增190190平方公里平方公里核心昆明核心昆明= =主城主城+ +呈贡新区呈贡新区+ +空港经济区空港经济区, ,以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展 空港经济区空港经济区东西向发展主轴东西向发展主轴南北向发展主轴南北向发展主轴宜良宜良安宁安宁海口新城海口新城晋宁新城晋宁新城主主城城嵩明嵩明昆明城市总体规划（昆明城市总体规划（2008-20102008-2010）PART1昆明城市概况/城市规划“一湖四片”+航空港规则未未来来昆昆明明将将围围绕绕滇滇池池构构建建 “一一湖湖四四片片” （东东西西南南北北城城）+ +一一航航空空港港，建建设设现现代代新新昆昆明明市市区区。总总规规划划用用地地面面积积490490平平方方公公里里，总总规规划划人人口口450450万万人人。其其中中东东城城呈呈贡贡新新城为大昆明市区启动区。城为大昆明市区启动区。东东城城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南南城城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西西城城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。北北城城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区空港经济区航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。东城东城南城南城西城西城主城主城空港空港经济区经济区PART1昆明城市概况/城市占位u 昆明新国际机场是继北京、广州、上海之后，全全国国第四个第四个“国家门户国家门户”级的枢纽机场级的枢纽机场。u 昆明新机场战略定位为：中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的国家门户枢纽机场，对国国家家西西向向战战略略、建建设设中中国国东东盟盟自自由由贸贸易易区区和和孟孟、中中、印印、缅缅区域经济合作区域经济合作等具有重要意义昆明昆明通向南亚及东南亚地区的重要关口，重要的通向南亚及东南亚地区的重要关口，重要的旅游商贸城市，以及西南部中心城市旅游商贸城市，以及西南部中心城市滇池滇池滇池滇池滇池PART1昆明城市概况/城市占位城市化进程由由昆昆明明城城市市演演变变历历程程可可见见，20032003年年开开始始，昆昆明明的的城城市市发发展展进进入入黄黄金金时时期期，20062006年年至至20102010年年，昆昆明明城城市市功功能能板板块块已已覆覆盖盖滇滇池池板板块块，所所以以可可以以预预见见，约约20152015年年伴伴随随着着昆昆明明城城市市扩扩张张，未未来来城市核心也不断扩张发展。城市核心也不断扩张发展。PART1昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域背景：背景：2010年，中央作出了继续深入实施西部大开发战略的重大决策，并提出了把云南建设成为我国面向西南开放的桥头堡的战略举措，这将给云南的边疆内陆经济转型带来千载难逢的历史机遇。条件：条件：昆明作为区域中心城市的地位日益凸显。近年来，昆明以桥头堡建设为契机，围绕着对外对内开放、转变经济发展方式、大力发展开放型经济作出了巨大的努力，取得了显著的成绩，区域中心城市的雏型正在显现。u 外外贸贸地地位位重重要要。“十一五”以来，昆明对外贸易每年上一个台阶，连续突破40亿、60亿、70亿和100亿美元关口，进出口总额占全省的75.6%，也就是说，没有昆明的贸易，云南省是不可想象的。u 外外资资进进入入明明显显。“十一五”期间，昆明利用外资是“十五”期间的10倍，累计实际利用外资28.5亿美元，说明昆明对外资的吸引力大为增强。外资来源地进一步扩大，已超过50个国家和地区，世界500强在昆明投资也不断增加。u 对对外外投投资资加加快快。昆明在东盟、美国、荷兰、德国、新加坡、香港都有投资，项目涉及工程承包、百货零售、橡胶、农作物种植和加工、矿产资源开发等。“十一五”期间昆明的对外投资是“十五”期间的50多倍，总金额达6.8亿多美元，这表明昆明的国际发展意识开始增强，开展国际合作已成为昆明发展的新亮点。u 内内需需增增长长快快速速。昆明2010年的社会消费品零售总额达1060亿元，增长了20.3%，高于全国18%的平均水平，“十一五”期间平均年均增幅到19%，说明昆明有好的商业氛围和市场环境。融入泛亚区域合作，打造区域性中心城市融入泛亚区域合作，打造区域性中心城市泛亚区域重要组成单位，城市地位不断凸显泛亚区域重要组成单位，城市地位不断凸显PART1昆明城市概况/城市占位泛亚国际区域PART1昆明城市概况/城市功能片区北市区北市区中心区中心区东市区东市区西市西市区区南市区南市区北市区发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区-发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区二环路内二环路内形形成成商商务务办办公公、金金融融贸贸易易、城城市市风风光光、旅旅游游购购物物、休休闲闲娱娱乐乐等等功功能集中区域能集中区域PART1昆明城市概况/板块住宅及商业西市区：昆明的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区北市区中心区中心区东市区东市区西市西市区区南市区南市区中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：房地产发展在昆明处于初级阶段，区域内房地产开发项目较少，住宅开发不成规模，这也导致了区域内普通的商业类型无法存活。从未来城市规划来看，专业市场以及物流中心将向三环外迁移，这样可以缓解东市区交通压力，同时改善区域内环境，逐步东市区商业价值。城城市市经经济济和和房房地地产产的的快快速速发发展展加加快快推推动动昆昆明明商商业业由由单单中中心心向向多多中中心心转转变变，并并形形成成多多个个组组团团式式的的区区域域商商业业中中心心，商商业业区区域化发展初步成型。域化发展初步成型。PART1昆明城市概况/城市定位u 减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力。昆明正在以多中心单核心的规划路线向周边发展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；u 从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发展；u 由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围。城市郊区的发展就满足了三个需求：城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求。未来城市发展：多中心、国际化、大都市未来城市发展：多中心、国际化、大都市一、市场篇一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析 3、房地产市场分析从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。 2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。2010年地区生产总值中第一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。2001-2010年昆明三次产业增长情况PART2昆明宏观经济层面|gdp及产业固定资产投资方面，全市2010年社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。PART2昆明宏观经济层面|固投及房投2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。消费支出为13243.5元，增长16.2%。从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。PART2昆明宏观经济层面|居民人均收入及消费一、市场篇一、市场篇1、昆明城市概况2、宏观经济分析 3、房地产市场分析三环的“圈层”效应城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。 “一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（20072007年年“451451”格局格局）房价（20102010年年“6791567915”格局格局）三环外区域逼近6000元 /平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2010年“67915”格局，仅仅用了三年。PART3昆明楼市中的三环“圈层效应”效应5呈贡新城板块：别墅13000-14000元/平米住宅5000-6000元/平米2南片区（官渡区）别墅14000-2000元/平米住宅7000-10000元/平米1西片区（西山区）别墅18000-2500元/平米住宅9000-12000元/平米6安宁板块别墅14000-2000元/平米住宅7000-10000元/平米6254133北片区（五华区）别墅12000-18000元/平米住宅8000-12000元/平米44东片区（盘龙区）别墅20000-23000元/平米住宅10000-18000元/平米7其中晋宁新城也有少量楼盘昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。PART3昆明楼市板块分布解读2010年1月-12月昆明主市区每月土地成交面积连续性变化图2010年1月-2010年12月，除2010年5月没有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.1亩，土地成交量呈现出前低后高。2010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，2010年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。东市区2010年市中心区域成交土地为历年最高，主要是因为2008-2010年大量城中村改造释放出的土地。2010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图PART3昆明房地产市场|土地成交市场区域成交最高价（万元/亩）成交最低价（万元/亩）均价（万元/亩）市中心区域28002800550550760 760 东市区450180305 南市区669119302 西市区11831183220220552 552 北市区683122270 呈贡新城74530370区域最高楼面地价（元/）最低楼面地价（元/）均价（元/）市中心区域70009752692 东市区375022503328 南市区38456812109 西市区99879752952 北市区54029151762 呈贡新城37492061683最高单价排行：市中心区域西市区呈贡新城北市区南市区东市区最高楼面地价排行：西市区市中心区北市区南市区东市区呈贡新城2010年昆明主城区各区域房地产用地成交价格表PART3昆明房地产市场|土地成交地价2009年2010年价格增长率住宅用地平均成交单价（万元/亩）25942965.64%住宅用地平均成交楼面地价（元/）11672336100.17%商业用地平均成交单价（万元/亩）31551362.86%商业用地平均成交楼面地价（元/）12992696107.54%2010年昆明主城区住宅地价达到429万元/亩，比2009年增长了65.64%；楼面地价达到了2336元/，比2009年翻了一番。商业地价达到513万元/亩，比2009年增长了62.86%，楼面地价达到2696元/，比2009年翻了一番。2009-2010年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表2010年受国家实施“桥头堡”战略的影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。PART3昆明房地产市场|土地（住宅、商业）成交地价2010年昆明主城区商品房成交金额383.58亿元，成交面积586.8万，成交7.39万套，单套平均面积79.42。2010年昆明主城区商品房每月成交量及成交价格连续性变化图PART3昆明房地产市场|土地（住宅、商业）成交地价科目科目20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年楼盘个数（个）152144866441总供应量（套）8003795442577118046755013销售量(套)4485049776304484828043702销售率56.04%52.15%52.76%59.99%79.44%价格（元/）33044547524555337121价格涨幅9.69%37.62%15.35%5.49%28.70%市中心区域市中心区域南市区南市区东市区东市区西市区西市区北市区北市区2006年391630753231277830352007年570342544205397040852008年648253744552425346792009年851762254782437347302010年9661 7606 5833 5933 6938 2010年价格涨幅13.43%22.19%21.98%35.68%46.67%2010年昆明主城区住宅市场供应楼盘41个，总供应量5.5万套，销售4.37万套，整体销售率达到历史最好的79.44%，整体均价达到7121元/，价格同比2009年上涨28.7%，住宅价格上涨过快2010年昆明主城区各区域房价保持明显上涨态势，其中北市区房价涨幅最大，涨幅接近50%2006-2010年昆明主城区住宅二级市场销售情况表2006-2010年昆明主城区二级市场各区域价格变化表PART3昆明房地产市场|近年来主城区商品房成交情况12010年昆明主城区每月住宅二级市场各区域整体均价连续性变化图2010年昆明主城区各区域二级市场房价基本保持增长势头。其中市中心区域房价进入了10000元/大关，南市区和北市区进入了8000元/大关。2008年2009年2010年同比增长成交套数（套）483028046773921-8.14%成交面积（万）493711587-17.44%成交金额（亿元）232391384-1.79%平均单套面积()1028879-10.23%成交均价(元/)47065499654218.97%2010年成交套数同比2009年减少了8.14%，成交面积同比2009年减少了17.44%，成交金额与2009年基本持平，成交均价同比2009年上涨了18.97%。2008-2010年随着价格快速上涨，单套成交面积不断减少，由2008年的单套面积102下降到2010年的79。可以预计随着家庭人口的小型化和昆明房价的不断上涨，未来昆明商品房将主要以中小户型为主。2008-2010年昆明主城区商品房成交情况表PART3昆明房地产市场|近年来主城区商品房成交情况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