合正碧海项目市合正碧海项目市场定位报告场定位报告前前 言言 寻求激烈市场竞争下的发展方向寻求激烈市场竞争下的发展方向 根据市场研究报告结论，在项目开发期内，同片区楼盘的集中供应，导致市场竞争激烈 ，因此，寻求项目的差异化并形成项目的竞争力，将成为项目开发前期策划工作的重点。 基于对未来激烈市场竞争格局的分析与预测，以及对项目整体包括住宅和商业的综合考虑，中原完成了合正碧海项目的价值平台的构筑，并通过对综合体项目开发的进一步研究，形成合正碧海项目的核心发展方向，即通过“主动中心化”所带来的项目区域核心价值的提升，同时结合项目规划中的地铁发展优势，跳出区域竞争市场，并使得项目最终发展形成西乡碧海中心区的城市新中心。 目目 录录第一部分第一部分 项目价值平台项目价值平台第二部分第二部分 项目定位项目定位第三部分第三部分 客户定位客户定位第四部分第四部分 户型定位户型定位第五部分第五部分 规划建议规划建议前期市场研究主要结论回顾与建议1.宝安新中心区（包括宝安中心区和碧海中心区）区域未来供应量达375万平方米，本项目将面临区域内的激烈市场竞争区域内的激烈市场竞争；2.2.碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区域价值形象、产品设计、销售价格等；3.碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白；4.碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部分市场需求，包括住宅需求和商业需求；项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势碧海中心区的市级区域价值碧海中心区的市级区域价值根据宝安中心组团分区规划中的有关定位，碧海中心区作为深圳西部核心城区的综合服务中心 ，其主要功能是与宝安新中心区进行互补，共同承担和发展区域内的商贸、文化、体育、科教和信息等主要职能。竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业合正碧海项目的区域中心价值项目处于碧海中心区核心区位，由于西乡大道和宝安大道的联通，以及与未来碧海中心区内仅有的两个地铁站点之一的西乡中心站的直接连通，将使得本项目的辐射范围将包括碧海中心区以及地铁沿线，并最终依靠项目本身的地铁综合优势，形成区内的重要核心物业。竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业竞争策略竞争策略宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业竞争分析竞争分析项目重点发展策略项目重点发展策略项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/ /综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构项目位于西乡碧海中心区区位核心位置新湖路宝安大道西乡大道本项目本项目滨海大道西乡老城区西乡老城区生态景观区生态景观区新增供应区新增供应区本项目本项目位于碧海中心区的“西乡老城区”组团，（新旧区交界处）项目周边的各类配套相对新区丰富；但环境相对新区较差。项目位于西乡碧海中心区区位核心位置宝源第二工业区宝源第二工业区宝源第一工业区宝源第一工业区渔业村市场渔业村市场海湾中校海湾中校西乡中心小学西乡中心小学碧海湾高尔碧海湾高尔夫球俱乐部夫球俱乐部牛湾别墅牛湾别墅海城小学海城小学中英公学中英公学西乡第三小学西乡第三小学麻布第二工业区麻布第二工业区麻布科技园麻布科技园海皇宫酒店海皇宫酒店径贝小学径贝小学东港家私城东港家私城宝源平价商场宝源平价商场宝源市场宝源市场立基平价商场立基平价商场福中福商业城福中福商业城华港家私华港家私大新百货大新百货人人乐超市人人乐超市（进驻）（进驻）万家福百货万家福百货家家乐百货家家乐百货【碧海中心区配套：集中于“西乡老城区”组团】商业（生活）配套教育配套产业园区自然资源（绿地）东方城购物广场东方城购物广场肯德基肯德基项目位于西乡碧海中心区区位核心位置项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目属性界定属性界定描述描述诠释诠释区位属性区位属性q劳动村q区级中心q西乡老城区q城市传统的老城区q西乡中心，距离宝安新中心区核心仅5分钟车程q属于西乡经济发达、人口密集的商业区项目属性项目属性q与城市交通网络对接良好，交通进入性好q临街面长，昭示性好q能充分共享老城区的成熟配套q规模较大q商业氛围浓厚，周边商业档次较低q邻近城市主干道宝安大道，与西乡大道和新湖路连接，并与地铁1号线西乡中心站相连，交通极其便利q临街面较长q占地6.1万，总建筑面积在24万左右q距离区域级核心宝安新中心区仅5分钟路程q距离港隆城商圈仅5分钟车程q邻近区域内最大的公园碧海湾公园城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点1 12 23 3潜在的商业价值非常大潜在的商业价值非常大，商业类物业沉淀了项目大部分利润住宅类物业风险相对低，利润空间高于周边项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升定义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升项目往往要通过多种功能复合多种功能复合，形成城市生活新的一极，以突破区域价格4 45 5项目成功的重点在于提高土地单位面积的承载力和土地立体提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发空间的开发，项目开发强度往往较高，容积率较高项目开发与城市发展大势紧密联系，往往要承担城市结构更城市结构更新、功能体系更新新、功能体系更新的责任城市新中心发展模式金融保险高科技企业服务案例案例城市新中心城市新中心发展模式发展模式p罗湖蔡屋围金融中心p福田中心区p宝安中心区模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光p福田中心区p宝安中心区p罗湖万象城p罗湖东门/国贸p南山商业文化中心区核心功能核心功能博览会展以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快占地面积占地面积63094.40总建筑面积总建筑面积132604发展商发展商宏发总户数总户数984商业名称商业名称金沙地所属片区所属片区西乡商业入市商业入市2006.3.19体量体量街铺13223.94集中式商业8566.49户型户型面积段面积段开间进深比例开间进深比例层高层高街铺42-1461：26m主力店主力店东方城购物广场售价售价内街铺2.8万/外街铺3.5万/商业推广主题商业推广主题/ /定定位位双地铁口风情街项目周边重点项目圣淘沙圣淘沙广义综合体本项目圣淘沙在城市化的进程中，产生多个建筑综合体，而几个相邻的建筑综合体，根据其规模和功能及市场需求的互补性，互相作用、互为价值链，又形成都市综合体的联合体结构，产生聚集、联动效应，这种综合体个体的集合，即“广义城市综合体”。广义综合体本项目圣淘沙转换商业体量：85000狭义综合体狭义综合体本项目本项目广义综合体广义综合体本项目圣淘沙本项目圣淘沙商业体量：85000+21790=1067901.大型商业集群，更强区域辐射2.圣淘沙纯熟商业群可作为本项目发展的“驱动力”住宅体量：162000住宅体量：162000+110814=272814大型居住社区，CLD人居典范建议：通过以“广义综合体”的区域眼光审视，本项目所在的资源中心的位置，将勿庸置疑地成为碧海中心区的核心，并向周边辐射，形成以本项目与圣淘沙为中心的商业/生活辐射圈。本项目发展思路合正项目合正项目区域关联区域关联住宅为主要价值构成，独立看待缺乏驱动力区域中心商业核心驱动；带动项目住宅价值提升开发启动可借鉴“华润中心”等大多数商业驱动型综合体成功案例，结合项目启动策略，以区域性、广义综合体眼光发展本项目，发挥最佳“价值链”作用产品打造可借鉴“华润中心”等大多数综合体成功案例中住宅部分的打造，及与商业、办公部分的交通组织等各功能间关联处理资料来源：合正碧海项目专题研究报告城市综合体分析通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：【小结】重新定义项目区域价值，重新定义人们对区域核心的认知通过区域增值带动项目价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气创造新的区域市场，最大化挖掘潜在的商业价值跳出原有区域范畴，走跳出原有区域范畴，走“主动主动 中心化中心化”道路，成为道路，成为城市新中心区域，形成城市生活新的一极城市新中心区域，形成城市生活新的一极罗湖万象城华强北中航城罗湖金三角商圈华强北商圈重心与标志项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/ /综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构区内同类型物业（地铁物业）合正碧海项目合正碧海项目坪洲新村项目坪洲新村项目君逸世家君逸世家宏发领域宏发领域地铁一号线地铁一号线【开发特点小结】1.充分利用地铁资源，形成区域交通核心，提高项目整体价值；2.与项目周边相关地铁物业形成关联，充分利用区域商业资源，以提高项目自身的商业竞争力。项目名称项目名称合正碧海合正碧海坪洲新村坪洲新村君逸世家君逸世家宏发领域宏发领域圣淘沙圣淘沙住住 宅宅1620001252586534797576 106401商商 业业85000-1908816703 16798公公 寓寓-1751338077 -区内同类型物业分析项目位置与发展方向物业功能性辐射范围单一复合区域内跨区域泰华阳光海圣陶沙合正碧海项目富通城槟城西岸生活型项目生活商务项目综合性项目君逸世家中航城万象城宏发领域辐射范围逐渐扩大辐射范围逐渐扩大小结：小结：联合同片区地铁物业，形成区域内地铁综合物业，充分提高物业价值。项目价值平台项目价值平台价值分析提炼价值分析提炼价值总结价值总结价值体系构成价值体系构成碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/ /综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构本项目价值体系本项目价值体系/ /竞争力总结竞争力总结碧海中心区资源核心区区位碧海中心区资源核心区区位 核心区域交通中心城市地铁综合物业城市地铁综合物业 地铁商业住宅区域标志性物业本项目价值体系/核心竞争力12项目SWOT矩阵分析SWOTSWOT矩阵矩阵S S（内部优势）（内部优势）1、位置 地块位于城市核心，具备了较高的城市价值；2、交通 位于交通干道交汇，交通便利，商业价值较高；3、地铁 综合性地铁上盖物业，有较强的发展潜力；4、形象 临街面较长，昭示性好；W W（内部劣势）（内部劣势）1、环境 地块周边环境较为杂乱；2、规划 地块形状不规则，容积率较高，商住结合，规划难度较大；3、噪音 项目临街面较长，且邻近公交车站，噪音较大；O O（外部机会）（外部机会）1、区域内缺乏真正的城市核心标志性物业，区域价值明显；2、区内仅有的大型综合性地铁物业之一；3、区内购物中心属于市场空白；SOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）1、形成区域核心及地标物业2、充分利用地铁物业特性，提高项目整体价值；WOWO战略（利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势）1、形成标志性建筑，提高项目形象2、充分利用公共交通系统，包括公交车站和地铁，形成区域内的交通核心；T T（外部威胁）（外部威胁）1、片区内市场住宅放量较大，竞争激烈；2、新政对客户购买心理影响STST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）1、营造特色楼盘2、商业住宅联动WTWT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1、特色户型定位2、增加楼盘附加值3、全方位营销第二部分第二部分 项目定位项目定位整体发展策略项目整体物业定位项目形象定位p通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成西乡碧海中心区的城市新中心。p走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。p打造以商业为核心驱动力的西乡碧海中心区内城市新中心， 从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争。p通过全面领先市场的产品，打造西乡前所未有真正的都市地铁生活，形成项目核心竞争力。开发战略开发战略竞争战略竞争战略项目整体发展战略项目整体发展战略项目整体定位目标项目整体定位目标p是城市级的是城市级的p是城市核心的是城市核心的p是具有标志性的是具有标志性的p是区域峰值的是区域峰值的p是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的p是可回避竞争的是可回避竞争的p是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的p辐射宝安区辐射宝安区p是西乡的城市新中心是西乡的城市新中心p能代表新时代的西乡，城市中的能代表新时代的西乡，城市中的“一极一极”p平均价格高于碧海中心任何区域平均价格高于碧海中心任何区域p可辩识，明显区别与区域内其他项目可辩识，明显区别与区域内其他项目p拉开区域内其他项目的差距拉开区域内其他项目的差距p采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段碧海中心区资源核心区区位碧海中心区资源核心区区位 核心区域交通中心城市地铁综合物业城市地铁综合物业 地铁商业住宅区域标志性物业本项目价值体系/核心竞争力12项目整体定位目标项目整体定位目标定位需体现、融合、提炼本项目的两大竞争优势。本项目整体物业定位本项目整体物业定位城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业）城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业）本项目形象定位本项目形象定位城市城市中心中心，价值，价值地标地标合正合正 中心城中心城第三部分第三部分 客户定位客户定位目标客户构成（区域来源）目标客户职业及置业倾向分类分析目标客户置业关注点新中心区客户后市构成回顾新中心区客户后市构成回顾【2008年后市宝安新中心区客户构成预测】20062006年年幸福海岸新岸线富通城凯旋城第五大道305551020082008年预测年预测由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付（4成）等的影响，将导致中心区后市客户构成发生一定变化：关内客户减少，新安等本地客户增加；同时投资客户比例减少，自住客户比例增加。深圳机场西乡中心站宝安体育馆站【西部辐射西部辐射】机场圈机场圈（福永、西乡北）（福永、西乡北）【本片区辐射本片区辐射】新中心区新中心区（中心区、碧海中心区）（中心区、碧海中心区）宝安中心站【东部辐射东部辐射】关内关内（南山为主）（南山为主）深大北站科技园站白石洲站世界之窗站本项目主要辐射站点本项目地铁沿线其他站点目标客户构成（区域来源）目标客户构成（区域来源）科技园科技园ITIT产业园区产业园区【本项目辐射区示意图本项目辐射区示意图】本项目的重点辐射区域包括：自身所处的新中心区、地铁西行方向的深圳机场片区、地铁东行方向的高新科技产业园区（科技园）。目标客户构成（区域来源）目标客户构成（区域来源）3055510片区后市客户构成片区后市客户构成405010本项目目标客户构成本项目目标客户构成由于本项目属于地铁物业，对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力，地铁一号线途经的关内站点区域的有置业需求的客户群体，也将成为本项目的目标客户群；因此，本项目的关内客户比本项目的关内客户比例将高于片区平均水平。例将高于片区平均水平。以本项目站点为中心，交通距离（地铁）以本项目站点为中心，交通距离（地铁）约约1010个站个站以内；交通时间以内；交通时间（地（地铁）铁）约约4040分钟分钟的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。40目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）关内客户关内客户4040的关内客户的关内客户（南山为主）（南山为主）区域区域来源构成来源构成细分细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成2020 科技园高新产业园区科技园高新产业园区 （深大北站、科技园站、白石洲站）（深大北站、科技园站、白石洲站）5 5 康佳集团、车公庙等办公区康佳集团、车公庙等办公区 （侨城东站、竹子林站、车公庙站）（侨城东站、竹子林站、车公庙站）1010 南头、前海南头、前海 （南山大道站、前海路站）（南山大道站、前海路站）5 5 后海、蛇口等南山其他区域后海、蛇口等南山其他区域 （非地铁沿线）（非地铁沿线）职业职业构成构成用途用途特征特征购买购买户型户型总价总价承受力承受力关内一般白领自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房弱关内技术人员自用积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼顾两房、小三房（90以下）中普通公务员/自用兼投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值一房、两房强404040的关内的关内客户（南山客户（南山为主）细分为主）细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）关内客户关内客户50目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）新安、西乡本地客户新安、西乡本地客户5050的本地客户的本地客户（新安、西乡）（新安、西乡）区域区域来源构成来源构成细分细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成3030 西乡客户西乡客户 （碧海中心区旧城区、西乡老城区）（碧海中心区旧城区、西乡老城区）2020 新安客户新安客户 （新安老城区）（新安老城区）职业职业构成构成用途用途特征特征购买购买户型户型总价总价承受力承受力个体工商户自用兼投资家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房三房、四房强工厂企业管理人员/企业主自用兼投资积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾三房、四房强工厂企业白领/技术人员自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房中政府公务人员自用兼投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值一房、两房强目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）新安、西乡本地客户新安、西乡本地客户505050的本地客的本地客户（新安、西户（新安、西乡）细分乡）细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成2020 科技园高新产业园区科技园高新产业园区 （深大北站、科技园站、白石洲站）（深大北站、科技园站、白石洲站）5 5 康佳集团、车公庙等办公区康佳集团、车公庙等办公区 （侨城东站、竹子林站、车公庙站）（侨城东站、竹子林站、车公庙站）1010 南头、前海南头、前海 （南山大道站、前海路站）（南山大道站、前海路站）3030 西乡客户西乡客户 （碧海中心区旧城区、西乡老城区）（碧海中心区旧城区、西乡老城区）2020 新安客户新安客户 （新安老城区）（新安老城区）【小结小结】1010 宝安其他区域客户宝安其他区域客户 （以福永，机场片区客户为主）（以福永，机场片区客户为主）5 5 后海、蛇口等南山其他区域后海、蛇口等南山其他区域 （非地铁沿线）（非地铁沿线）目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）【小结小结】职业职业构成构成用途用途特征特征购买购买户型户型总价总价承受力承受力（宝安本地）个体工商户自用兼投资家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房三房、四房强（宝安本地）工厂企业管理人员/企业主自用兼投资积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾三房、四房强（关内）一般白领自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房弱（关内）技术人员自用积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼顾两房、小三房（90以下）中（宝安本地）工厂企业白领/技术人员自用年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感一房、两房中政府公务人员自用兼投资对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感两房、一房中强特定投资客投资十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值一房、两房强新中心区客户置业关注点回顾新中心区客户置业关注点回顾新中心区项目成交客户置业关注点置业关注点置业关注点户型创新赠送面积升值潜力优秀的片区整体规划设计自然景观朝向品牌开发商交通出行体系社区配套设施社区规模品牌物管服务各类配套实现进度建筑风格园林景观较低覆盖率关注度分类关注度分类一类关注点二类关注点三类关注点户型创新赠送面积升值潜力优秀的片区整体规划设计自然景观地铁：极其便利的交通连接“一站式”生活：综合体完善的周边配套：资源中心社区规模片区客户共同关注点（一类）本项目客户特别关注点（一类）本项目目标客户置业关注点目标客户置业关注点目标客户置业关注点第四部分第四部分 产品定位产品定位本项目户型定位原则本项目户型配比本项目物业组合战略意义本项目户型定位原则本项目户型定位原则定位原则定位原则户型设置户型设置本项目住宅体量较大（162000），决定了本项目住宅产品不可单一化，将实现较为丰富的产品组合丰富的产品组合：设置树立项目形象,拔高项目整体档次的户型(少量)，如舒适型中大户型、顶层复式等标竿产品标竿产品设置原则创新产品创新产品设置原则设置创新户型产品，引领未来市场，提升产品差异化竞争力主流产品主流产品设置原则设置片区主力畅销户型产品（大量），抵御市场风险片区主流产品（主力房型）回顾片区主流产品（主力房型）回顾三房户型三房户型是中心区市场上的主力户型，占半数左右的供应比例；其次是两房和四房。两房三房四房单房/一房五房及复式主力户型片区主流产品（主力面积区间）回顾片区主流产品（主力面积区间）回顾【中心区】【碧海中心区】片区主流产品（主力面积区间）回顾片区主流产品（主力面积区间）回顾片区主流产品（主力面积区间）回顾片区主流产品（主力面积区间）回顾中心区中心区碧海中心区碧海中心区中心区中心区碧海中心区碧海中心区户型户型面积跨度面积跨度（）（）面积跨度（）面积跨度（）主力面积区间主力面积区间（）（）主力面积区间主力面积区间（）（）一房3165337335503345两房6795659073827079三房88170851259513095120四房110190130185140180130145五房或复式120320135260200280200240【小结】片区产品特点片区产品特点主流溢价元素回顾主流溢价元素回顾【小结】p纵观中心区各大楼盘产品（无论大户型、小户型），户型户型创新创新是实现高额利润及高销售速度的利器；p而户型创新 又以大面积的功能性赠送（赠送部分可封大面积的功能性赠送（赠送部分可封改为房间）改为房间）为“法宝”6米露台、双层入户花园、内庭院（凹阳台）、凸窗（窗台或落地凸窗）等；p通过赠送，购买N房可实现N+1N+1或或N+2N+2户型户型的使用效果。产品大类产品大类户型户型户型类型户型类型面积面积区间（）区间（）户均户均面积面积面积面积比比套数套数比比套数套数商务公寓商务公寓（写字楼导向）一房一房（办公）（办公）标竿产品、创新产品45454949474716%16%25%25%563 563 5757595958584%4%5%5%113 113 普通住宅普通住宅一房一房（平层改两房）（平层改两房）主流产品（N+1/N+2户型）；并加入创新元素4747515149498%8%12%12%270 270 一房一房（小复式）（小复式）5353555554546%6%8%8%180 180 两房两房75757979777727%27%25%25%563 563 三房三房10010010810810410429%29%20%20%451 451 四房四房（大平面）（大平面）标竿产品13713714314314014010%10%5%5%113 113 总面积总面积162000162000总套数总套数2253 2253 本项目户型配比本项目户型配比普通住宅（主流户型）普通住宅（主流户型）功能性赠送后实际户型（主力畅销户型）功能性赠送后实际户型（主力畅销户型）N+1N+1户型户型一房小复式：通过赠送实现变三房/两房（如：槟城西岸）一房带内庭院：变两房（如：西城丰和、西岸官邸）两房变三房（如：平面/西城丰和）三房变五房（如：奇数：双层高客厅内院泰华阳光海/偶数：双层入户花园错层处理）1.以高档住宅、商务公寓、沿街商铺的售卖来实现项目资金高额、快速回笼；2.通过购物中心（集中式大型商业）的长期持有，为企业长期融资并实现战略转型提供契机。本项目物业组合战略意义本项目物业组合战略意义本项目物业类型组合：本项目物业类型组合： 购物中心购物中心+ +商业街商业街+ +高档住宅高档住宅+ +商务公寓商务公寓产品大类产品大类户型户型户型类型户型类型面积面积区间区间户均户均面积面积面积面积比比套数套数比比套数套数商务公寓商务公寓（写字楼导向）（5梯23户）一房（办公）一房（办公）标竿产品、创新产品45454949474716%16%25%25%563 563 5757595958584%4%5%5%113 113 1.宏发中心大厦（同类产品）的营销成功，证明本片区“小型商务物业”投资市场已被打开，未来将成为发展趋势；2.本项目容积率较高，将商务公寓设置于商业群楼之上，可将降低普通住宅部分的容积率，使项目更具品质；3.商务公寓价值较高，可实现较高利润，并以高端形象拔高项目整体档次；作为“地标性”物业对外展示。设置设置商务公寓（办公用途、住宅性质）商务公寓（办公用途、住宅性质）的原因：的原因：本项目物业组合战略意义本项目物业组合战略意义第五部分第五部分 规划建议规划建议项目地块与周边关系项目内部商业与住宅/办公间的关系地铁与商业/住宅/办公间的关系片区同类型产品规划布局借鉴本项目规划建议p 总用地面积：61700p 建设用地面积：44410.6p 计容积率建筑面积：247000p 住宅建筑面积：162000p 商业建筑面积：85000 地上：60000 地下：25000）p 容积率（地上）：5【本项目经济指标】【其他相关】p 建筑物无高度限制p 地下商业新湖路一侧连接地铁1号线项目地块指标项目地块指标项目地块分析项目地块分析 项目东、南面视野项目东、南面视野景观条件较优，其景观条件较优，其它朝向较差它朝向较差 地块东南面为衡方苑、工业厂房及宿舍 南面为路口，招示面最好 地块西面为圣淘沙，存在对视 地块北面为工业厂房而且还有一条臭水河 地块东北面为低矮杂乱的民居圣淘沙圣淘沙工业区工业区本本项项目目农民房农民房工业区工业区项目地块分析项目地块分析规划布局建议规划布局建议1 1）于人流车流较大且昭示性较强的一侧：西乡大道、新）于人流车流较大且昭示性较强的一侧：西乡大道、新湖路两侧布置湖路两侧布置“集中式商业集中式商业”及街铺部分及街铺部分2 2）于靠近农民房、厂房的地块外围，及靠近集中式商业）于靠近农民房、厂房的地块外围，及靠近集中式商业的位置布置面积较小户型，作为合理过渡的位置布置面积较小户型，作为合理过渡3 3）于项目中心位置（较为安静、纯粹打造丰富园林景观）于项目中心位置（较为安静、纯粹打造丰富园林景观）布置三房、四房户型布置三房、四房户型商业与住宅商业与住宅/办公间的关系办公间的关系城市综合体的人流价值关链体系城市综合体的人流价值关链体系商务公寓商务公寓购物中心购物中心住宅住宅高端的住宅与商务公寓（办公）均可为大型商大型商业业带来高端的消费人流高端的消费人流高端商务人流、高端住家人流，保证大型高端商业的成功运营。1住宅住宅/ /办公对于商业：利好办公对于商业：利好商业与住宅商业与住宅/办公间的关系办公间的关系大型商业为办公的商务人流提供高质量的商业配套商业配套服务，商务、商业市场共同繁荣。2商业对于办公：利好商业对于办公：利好大型商业为小户型或公寓类住宅提供了便利的商业、生活配套商业、生活配套，对于小户型客户而言，便利的资源是一大利好。3商业对于小户型：利好商业对于小户型：利好大型商业所聚集的大量的繁杂的消费人流，对于强调居住 “纯粹性纯粹性”的大户型客户而言，较影响居住品质居住品质。4商业对于大户型：利空商业对于大户型：利空商业与住宅商业与住宅/办公的关系办公的关系规划布局建议规划布局建议4 4）于大型商业上布）于大型商业上布 “商务公寓商务公寓”（办公导向），商务（办公导向），商务商业市场共同繁荣商业市场共同繁荣5 5）小户型布局靠近商业）小户型布局靠近商业6 6）大户型布局远离商业）大户型布局远离商业地铁与商业地铁与商业/住宅住宅/办公间的关系办公间的关系地铁物业带来的城市连通后的滚滚人潮，不可避免的造就新的商业中心，大型商业必将 “借借地铁之手打开利润之门地铁之手打开利润之门” 。1地铁对于商业：利好地铁对于商业：利好地铁为商务办公人群（商务公寓）提供了巨大的交通便利，汇聚八方商务资源。2地铁对于办公：利好地铁对于办公：利好地铁与商业地铁与商业/住宅住宅/办公间的关系办公间的关系地铁为小户型或公寓客户提供了极其便利的交通网络，使之随时随地享受出行的便利，实现 “一站式”生活体验。3地铁对于小户型：利好地铁对于小户型：利好地铁（尤其出入口）所带来的大量的繁杂的交通人流，对于强调居住 “纯粹性纯粹性”的大户型客户而言，较影响居住品居住品质质。4地铁对于大户型：利空地铁对于大户型：利空7 7）大型商场与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓）大型商场与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓实现与地铁接驳实现与地铁接驳8 8）小户型布局靠近地铁（出入口）小户型布局靠近地铁（出入口）9 9）大户型布局远离地铁（出入口）大户型布局远离地铁（出入口）地铁与商业地铁与商业/住宅住宅/办公间的关系办公间的关系规划布局建议规划布局建议片区同类型物业规划布局借鉴同样的布局原则可在片区同类型物业中看到案例案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站）：泰华君逸世家（宝安体育馆站）君逸世家君逸世家地铁一号线地铁一号线【基本指标基本指标】项目占地:27413.67建筑面积:142762.14 住宅:82860.95(其中公寓：19573） 商业:19088.60容积率:3.78绿化率:31%总户数:863总车位:814项目位于宝安中心区，新湖路和罗田路交汇处，紧邻体育馆，社区门口就是地铁站宝安体育馆站，项目拥有约19000平方米的商业，已签约沃尔玛等主力店。案例案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站）：泰华君逸世家（宝安体育馆站）C座座公公寓寓B座住宅座住宅社社区区入入口口新新湖湖路路罗田路罗田路地下商业A座住宅座住宅中心花园1.商业形式：地上商业集中式商业（C座2层群楼、A座1层群楼）、街铺环绕；地下商业 “街铺”、沃尔玛的负一层；2.招商情况：现已经招进主力店沃尔玛（地上1F地下-1F），将来会有中西餐厅各一间；3.商业定位：围绕沃尔玛，构建一个中高档的商业中心。案例案例1：泰华君逸世家（宝安体育馆站）：泰华君逸世家（宝安体育馆站）地下商业地下商业裙楼商业地铁口地下街铺（扶梯下）社区入口（较小）外立面沃尔玛宏发领域宏发领域地铁一号线地铁一号线案例案例2：宏发领域（宝安中心站）：宏发领域（宝安中心站）案例案例2：宏发领域（宝安中心站）：宏发领域（宝安中心站）【基本指标基本指标】项目占地:36297.19 建筑面积:168000 住宅面积:135653.92其中商务公寓面积：38077 商业面积:29972.49 容积率:4.63 绿化率:35.10% 总户数:1354套项目位于宝安中心区，新湖路和创业路交汇处，社区门口就是地铁站宝安中心站，项目拥有约29972平方米的商业，依附中心区的商务办公发展需求。创创业业路路新湖路新湖路中心花园架空层花园2栋栋1栋栋7栋栋6栋栋5栋栋3栋栋宏宏发发中中心心大大厦厦1.商业形式：地上商业群楼（部分4层，部分3层）、街铺环绕2.招商情况：08年5月份开始招商，意向商家为 “顺电”社区社区入口入口案例案例2：宏发领域（宝安中心站）：宏发领域（宝安中心站）地铁口本项目规划布局建议本项目规划布局建议【总结】1）于人流车流较大且昭示性较强的一侧：西乡大道、新湖路两侧布置大大型商业型商业及街铺街铺部分5）于靠近农民房、厂房的地块外围，及靠近集中式商业的位置布置面积较小户型小户型，作为合理过渡6）于项目中心位置（较为安静、纯粹打造丰富园林景观）布置大户型大户型（三房、四房）3）于大型商业大型商业上布 商务公寓商务公寓（办公导向），商务商业市场共同繁荣4）小户型小户型布局靠近商业；靠近地铁（出入口）7）大户型大户型布局远离商业；远离地铁（出入口）2）大型商业大型商业与地铁于地下连通，商业与上盖的商务公寓商务公寓实现与地铁接驳