华容县项目地块华容县项目地块调查报告调查报告2018年年6月月目录华容县城市概况华容县城市概况地理位置： （右图本案）华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。 2017年全县人口约26万户，户籍人口74万人，其中县城常住人口约20万（三镇合一）。华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。1、桥东桥头旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改 善该区域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。城中片区城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。区域定位区域定位：华容县商业中心区域现状区域现状：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。目前商品房住宅销售均价约为3800-4000元/左右。代表楼盘为：华容城市广场华容县城中片区分析华容县城中片区分析桥东片区桥东片区：华容河以东。区域定位区域定位：华容县文教中心区域现状区域现状：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现状元星城君临慧城康桥兰庭等项目。目前商品房住宅销售均价约为3800元/左右。随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。华容县桥东片区华容县桥东片区分析分析马鞍山片区马鞍山片区：东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。区域定位区域定位：行政新区区域现状区域现状：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县人民对老城区依赖程度不大。目前商品房住宅销售均价约为4000元/左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。华容县马鞍山片区华容县马鞍山片区分析分析田家湖新区田家湖新区：北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。区域定位区域定位：水乡特色的现代化生态新区区域现状区域现状：田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。毗邻行政新区，周边田家湖实验学校、人民医院、华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。目前商品房住宅销售均价约为4400元/以上。代表楼盘为：盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。华容县田家湖新区华容县田家湖新区分析分析项目地块概况目前考察了华容县7块地块，右图为田家湖新区5块。项目地块概况目前考察了华容县7块地块，右图为桥东片区2块。1 1号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 1号地块面积约88亩，东临2号地块，西临六车道主干道人民南路，北临湖北路（规划路），南临2200亩的田家湖湿地公园（待开发）。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，现有杂草，有部分池塘。3、右下图项目地块西面临六车道的主干道人民南路。地块卫星图地块内部地块西面1 1号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、发展潜力很大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域；2、地块周边已有多个小区入驻，如：阳光水榭、盛世新城，人流增加不断提升项目潜在价值；3、地块所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；4、人民医院、公安局等事业单位以及改善型客户将丰富项目的购买群体；5、该地块属于熟地，开发即可达到立竿见影的效果。劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响；2、项目暂无公共交通工具，影响客户对区域的认识；机会（机会（O O）：）：1、房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升；2、周遍竞争对手已基本成型，有利于进行针对性的差异化设计；威胁（威胁（W W）：）：1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力；2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；2 2号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 2号地块面积约为106亩，东临待开发地块，西临1号地块，北临待开发小区及华鲇路，南临田家湖湿地公园（待开发）。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，现有杂草。3、右下图为地块南面2200亩的田家湖湿地公园地块卫星图地块内部地块南面2 2号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域；2、人民南路西面有部分小区已开发，如：阳光水榭、盛世新城，人流增加不断提升项目潜在价值；3、地块所在区域交通网络规划四通八达，极大提高本项目的价值；4、人民医院、公安局等事业单位以及改善型客户将丰富项目的购买群体；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响；2、周边用地暂未启动，对本地块的开发进度有很大影响；机会（机会（O O）：）：1、田家湖湿地公园的规划及周边项目的启动使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升；威胁（威胁（W W）：）：1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力；2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；3 3号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 3号地块面积约40亩，东临碧湖公馆、300亩田家湖实验学校，西临人民南路，北临4号地块及文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，场地平整。3、右下图为地块北面六车道田家湖大道（即将通车）地块卫星图地块内部地块北面3 3号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域；2、东面为待开发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。3、地块所在区域交通网络规划四通八达，极大提高本项目的价值；4、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响；2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识；机会（机会（O O）：）：1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升；威胁（威胁（W W）：）：1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力；2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；3、项目地块面积较小，产品的品质受限制。4 4号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 4号地块面积约40亩，东临世纪花苑，西临人民南路，南临六车道田家湖大道（即将通车）， 北临文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，场地平整。3、右下图为地块南面六车道田家湖大道（即将通车）地块卫星图地块内部地块南面4 4号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域；2、南面临即将通车的田家湖大道及待开发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。3、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值；4、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响；2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识；机会（机会（O O）：）：1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升；威胁（威胁（W W）：）：1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力；2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；3、项目地块面积较小，产品的品质受限制。5 5号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 5号地块面积未知，西临世纪花苑及人民南路，南临六车道田家湖大道（即将通车）， 北临文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，均为鱼塘水池。3、右下图为地块南面六车道田家湖大道（即将通车）地块卫星图地块内部地块南面5 5号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域；2、南面临即将通车的田家湖大道及待开发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。3、北面紧邻田家湖湿地公园，景观效果极佳。4、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值；5、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响；2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识；机会（机会（O O）：）：1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升；威胁（威胁（W W）：）：1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力；2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；3、项目地块面积较为狭长，产品的规划及品质受限制。6 6号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 6号地块面积约88亩，北临职业中专新校区，南临清水广场、华容东路及建设中的状元湖，西临建设道路，东临居民住宅地。周边有妇幼保健院，华容一中，复读学校。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部，土地平整。3、右下图为地块南面华容东路及建设中的状元湖（建设中）地块卫星图地块内部地块南面6 6号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、属于郊区新开发板块，也是文化教育中心；2、南面华容东路及建设中的状元湖，属湖景房及学区房；3、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值；4、想购学区房的客户及桥东就业的购房者将丰富项目的购买群体；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，不属于县重点开发区域，使得项目价值有一定影响；2、周边商业住宅较少，夜间较为冷清，极大影响客户对本项目的认可度；机会（机会（O O）：）：1、状元湖的建设及年底学校投入使用使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升；威胁（威胁（W W）：）：1、项目地块较为孤立，后期产品推广阻力较大。7 7号地块项目简介号地块项目简介-现状（内、外情况） 7号地块面积北面40亩南面30共70亩，东面为职业中专，南北面均为民房，中间道路为4车道的黎淳西路。1、右上图为卫星地图标示区域。2、左下图为项目地块内部。3、右下图为地块中间道路。地块卫星图地块内部地块中间道路7 7号地块项目号地块项目STOWSTOW分析分析优势（优势（S S）：）：1、属于郊区新开发板块，也是文化教育中心；2、南面可通华容东路及建设中的状元湖；3、地块所在区域交通网络较为便利；劣势（劣势（T T）：）：1、周边商业配套设施严重不足，不属于县重点开发区域，使得项目价值有一定影响；2、周边商业住宅较少，夜间较为冷清，极大影响客户对本项目的认可度；3、项目被黎淳西路一分为二，设计规划有一定难度，产品品质不高。机会（机会（O O）：）：1、状元湖的建设及年底学校投入使用使得区域发展空间大，价值将得到提升；威胁（威胁（W W）：）：1、项目地块较为孤立，后期产品推广阻力较大。重点项目立体分析一、盛世新城项目名称华捷盛世新城盛世新城 项目地址城关镇人民南路与华鲇路交汇处所属区域田家湖现代生态新区项目定位公园里湖景房50万容城城央推广主题公园里安个家总用地面积一期78亩总建面积一期16万平米绿地率35%容积率2.8总体布局合围式总户数1013户产品类型高层、小高层、商业综合体外观风格ARTDECO主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积()87.46106135151.06-211000价格区间3600-4100元/均价3900元/商铺均价：认筹中车位配比1:0.8销售进度二批6、7号栋认筹中，临街商铺认筹中当前促销政策住宅2千抵2万，商铺2万抵5万点评：项目在市场竞争中优势明显，主要体现在：点评：项目在市场竞争中优势明显，主要体现在：1 1、豪华大、豪华大气的营销中心、先建口步景观在买房的策略给客户传递信心。气的营销中心、先建口步景观在买房的策略给客户传递信心。2 2、直接面对田家湖，拥有核心外部景观，、直接面对田家湖，拥有核心外部景观， 1.6 1.6万平米中央主万平米中央主题水景园林使项目在县房地产市场中成为豪华标杆。项目规划题水景园林使项目在县房地产市场中成为豪华标杆。项目规划设计起点高、小区整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营设计起点高、小区整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争力。主打景观环境销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争力。主打景观环境牌，核心竞争力：规模大、湖景房、地段。牌，核心竞争力：规模大、湖景房、地段。外部环境田家湖、县人民医院、县公安局等配套设施16000平中心园林，4000平生活商超，3万平商业步行街，休闲会所，篮球场，羽毛球场，乒乓球室，儿童游乐设施开发商湖南华捷置业有限公司二、中利城项目名称中利城中利城 项目地址华容县华容大道西段所属区域行政新区项目定位品质之都梦想之城推广主题在容城 建所未建总用地面积 总建面积 绿地率38%容积率 总体布局并排式总户数 产品类型高层 、小高层、底商外观风格ARTDECO主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积()85.8995.96120121-价格区间36003800元/均价3800元/商铺均价：车位配比地上、地下停车位销售进度二期蓄客阶段当前促销政策认筹1万抵2万点评：项目位于楼市较热的行政新区，由外来开发商开发，建筑规模相对较大。前点评：项目位于楼市较热的行政新区，由外来开发商开发，建筑规模相对较大。前期销售较好，市场上有一定口碑。中间两栋楼王为纯板房设计，有一定吸引力。主期销售较好，市场上有一定口碑。中间两栋楼王为纯板房设计，有一定吸引力。主打地段及建筑风格及打地段及建筑风格及华容首个华容首个4G4G智能时尚社区智能时尚社区，核心竞争力：规模较大、意大利风，核心竞争力：规模较大、意大利风情园林、地段。情园林、地段。外部环境县政府、人民广场、马鞍山实验小学配套设施意大利风情园林、底商开发商岳阳中利房地产开发有限公司三、北岸尚都项目名称北岸尚都 项目地址华鲇路人民医院正对面所属区域新政新区项目定位新城中央双公园40万方匠心华府推广主题繁华之上惊艳再起总用地面积150亩总建面积50万平米绿地率35%容积率3.6总体布局排列式总户数 产品类型高层 多层 小高层 商铺外观风格地中海风格主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积()8397120129135.37- 价格区间36003800元/均价3800元/商铺均价：-车位配比1:1销售进度VIP认筹中当前促销政策认筹2千抵2万，日进斗金（100元），最高可优惠一万小结：项目开发三块土地分别用三个案名，双售楼部开业主要以更全面介绍项目及截小结：项目开发三块土地分别用三个案名，双售楼部开业主要以更全面介绍项目及截客。项目总体量相对较大，但产品设计一般，主推华容人的奥林匹克城客。项目总体量相对较大，但产品设计一般，主推华容人的奥林匹克城华容唯一华容唯一的运动型社区并未深入人心。其核心卖点同为地段及田家湖白鼎山双公园。核心竞争的运动型社区并未深入人心。其核心卖点同为地段及田家湖白鼎山双公园。核心竞争力：地段、规模配套。力：地段、规模配套。外部环境马鞍学校、新人民医院配套设施网球场、羽毛球场、酒店、生活超市开发商岳阳市乾程伟业房地产开发有限公司四、康桥兰庭项目名称康桥兰庭 项目地址华容县状元湖西路所属区域桥东片区项目定位人文里水岸边推广主题再恋康桥梦回兰庭总用地面积 总建面积15万平米绿地率 容积率 总体布局半合围式北斗七星的风水布局规划总户数 产品类型高层、小高层、酒店外观风格现代简约主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫四房二厅二卫洋房商铺面积()89126140-价格区间31003600元/均价3300元/商铺均价：-车位配比-销售进度VIP认筹中，11月开盘当前促销政策二期，2栋高层VIP认筹1千抵1万点评：项目依托点评：项目依托近近300300亩的原生态状元湖湿地公园外部景观亩的原生态状元湖湿地公园外部景观, ,结合结合1.81.8万平米中庭园林，在桥东区域属于高档楼盘。华荣首创万平米中庭园林，在桥东区域属于高档楼盘。华荣首创270270度度半围合式观景阳台、户型东南朝向等具有一定优势，但周边配套半围合式观景阳台、户型东南朝向等具有一定优势，但周边配套及环境暂时较差，销售价格低于其它地块项目。及环境暂时较差，销售价格低于其它地块项目。核心竞争力：状核心竞争力：状元湖景观、人文风水。元湖景观、人文风水。外部环境建设中的状元湖、配套设施酒店、双语幼儿园、中庭景观 开发商华容铭宇置业有限公司总结1、过往全县项目销售价格平稳上涨，去年下半年价格涨幅较大。2、随着岳阳市房市的火爆，严重挤压华容县城客户岳阳置业的空间，大环境促进县房地产市场的繁荣。3、拆迁户、乡镇客户的涌入，提供大量的刚性需求。4、城市开发“西扩南移”，交通条件的完善等县城良好规划，又释放出大量改善型需求。5、项目同质化（建筑风格、户型设计）严重，市场竞争激烈。6、营销推广、物料设计、活动策划等与二、三线城市还有一定差距。7、县城开发，规模体量基本在20万以下。8、通过这几天的走访和实地考察，上述7宗地建议首选1、2号地，其次为3、4号地。 各项目在规划设计、环境景观、市场营销、物业管理等方面都纷纷加大投入，这些都带动了建房成本的增加。开发商看涨房价，对房地产市场前景有较好预期。外地开发商逐渐进入，这些知名开发商的进入，一方面拉动区域房地产投资增长，另外带动华容县本地开发商的开发水平,使房产市场有质的飞跃，逐步走向成熟和有序。Thanks！38 以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！