第四章第四章 国有土地上房屋国有土地上房屋征收与补偿制度征收与补偿制度国有土地上房屋征收与国有土地上房屋征收与补偿补偿条例条例已已经经2011年年1月月19日国日国务务院第院第141次常次常务务会会议议通通过过二二一一年一月二十一日一一年一月二十一日公布实施公布实施一一一一、国有土地上、国有土地上、国有土地上、国有土地上房屋房屋房屋房屋征收征收征收征收概述概述概述概述 （一）（一）（一）（一）概念概念概念概念是指在城市规划区内的国有土地上，因公共利益需要拆除房屋及其附属物，并由征收人对原房屋及其附属物的所有人进行补偿和安置的行为。 （二）特征（二）特征（二）特征（二）特征1、房屋征收因公共利益需要为前提。2、房屋征收是实现土地集约化经营的一种行为。3、房屋征收是民事和行政相交叉的法律行为4、房屋征收行为是在住房城乡建设部门监管下依法定程序进行的行为。 （三）（三）（三）（三）国有土地上国有土地上国有土地上国有土地上房屋房屋房屋房屋征收征收征收征收应应应应当遵循的基本原当遵循的基本原当遵循的基本原当遵循的基本原则则则则为了公共为了公共为了公共为了公共利益的需要利益的需要利益的需要利益的需要1.符合城市规划原则2.有利于城市旧区改造原则3.有利于改善生态环境原则4.保护文物古迹原则 （四）适用法律（四）适用法律（四）适用法律（四）适用法律国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动不适用本条例。动不适用本条例。动不适用本条例。动不适用本条例。（五五五五）房屋）房屋）房屋）房屋征收征收征收征收法律关系的主体法律关系的主体法律关系的主体法律关系的主体1.征收征收当事人当事人 是征收法律关系的权利义务主体，即征收人和被征收人。 征收人，市、县级人民政府具体由其所确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 被征收人，是指所征收国有土地上单位、个人房屋的所有权人。 注意：注意：注意：注意： 被房屋的承租人被房屋的承租人被房屋的承租人被房屋的承租人未列入保护的范围。未列入保护的范围。未列入保护的范围。未列入保护的范围。 2 2、监管、监管、监管、监管部部部部门门门门 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。二、房屋征收决定的情形二、房屋征收决定的情形二、房屋征收决定的情形二、房屋征收决定的情形（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。征收后不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收征收人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。 否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。三三、房屋征收的程序、房屋征收的程序和形式和形式（一）程序（一）程序1、房屋征收部房屋征收部门拟门拟定征收定征收补偿补偿方案方案2、由、由市、市、县级县级人民政府人民政府批准征收补偿方案批准征收补偿方案（1）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（2）市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（3）征收前进行“维稳”风险评估房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。3、市、市、县级县级人民政府作出房屋征收决定后人民政府作出房屋征收决定后应应当及当及时时公公告。告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。注意：注意：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。（二）房屋征收的形式（二）房屋征收的形式有两种形式：有两种形式：1.房屋征收部房屋征收部门门自行征自行征迁迁2.委托征委托征迁迁房屋征收部房屋征收部门门可以委托房屋征收可以委托房屋征收实实施施单单位，承担房屋征收与位，承担房屋征收与补偿补偿的具体工作。的具体工作。注意：注意： 房屋征收房屋征收实实施施单单位不得以位不得以营营利利为为目的。目的。房屋征收部房屋征收部门对门对房屋征收房屋征收实实施施单单位在委托范位在委托范围围内内实实施的房屋征收与施的房屋征收与补偿补偿行行为负责监为负责监督，并督，并对对其行其行为为后果后果承担法律承担法律责责任。任。四四四四、房屋征收房屋征收房屋征收房屋征收的的的的补偿补偿补偿补偿（一）（一）征收征收补偿补偿的的对对象和范象和范围围1、对对象象仅限于被拆除房屋及其附属物的所有权人。2、征收征收补偿补偿的范的范围围 是被拆除的合法房屋及其附属物。 拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于征收补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应当给予适当的补偿。3、补偿的费用包括、补偿的费用包括（1）被征收房屋价）被征收房屋价值值的的补偿补偿；不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 建议：建议：建议：建议：应应应应当不得低于征收决定之日起征收范当不得低于征收决定之日起征收范当不得低于征收决定之日起征收范当不得低于征收决定之日起征收范围围围围内商品房的市内商品房的市内商品房的市内商品房的市场场场场平均价格。平均价格。平均价格。平均价格。（2）因征收房屋造成的搬迁、）因征收房屋造成的搬迁、临时临时安置的安置的补偿补偿；第一，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；第二，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第三，因征收房屋，选择房屋产权调换的，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的，应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。（建议）（建议）（3）因征收房屋造成的停）因征收房屋造成的停产产停停业损业损失的失的补偿补偿。根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（目前尚未出台细则）（目前尚未出台细则） （4 4）对被征收人给予补助和奖励）对被征收人给予补助和奖励）对被征收人给予补助和奖励）对被征收人给予补助和奖励。（首次规定）（首次规定）市、县级人民政府制定补助和奖励办法。（二）（二）（二）（二）征收征收征收征收补偿补偿补偿补偿的方式的方式的方式的方式1、货币补偿货币补偿货币补偿，是指征收人对依法批准的征收范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被征收人，由被征收人自行购买房屋的一种安置方式。2、产权调换产权调换产权调换，是指征收人用异地或者原地重建的房屋与被征收人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 选择选择选择选择房屋房屋房屋房屋产权调换产权调换产权调换产权调换的原的原的原的原则则则则性性性性要求：要求：要求：要求： （1）必须能够提高被征收人的居住条件； （2）必须提高被征收人的居住环境； （ 3）旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。 （4）不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。 五、房屋征收补偿协议五、房屋征收补偿协议五、房屋征收补偿协议五、房屋征收补偿协议（一）概念、特征（一）概念、特征1、概念 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项而订立的协议。2、特征（1）双方地位平等（2）遵循公平、自愿的原则（3）内容详实、具体（二）达不成协议的处理（二）达不成协议的处理由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。（三）征收、（三）征收、（三）征收、（三）征收、搬迁过程中应该注意的问题搬迁过程中应该注意的问题搬迁过程中应该注意的问题搬迁过程中应该注意的问题问题：1、对补偿决定不服的救济方式行政复议或行政诉讼2、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。3、任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。4、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。六、新旧拆迁条例的对比六、新旧拆迁条例的对比 修改之处： 1、取消了政府强制拆迁的职权2、提高房屋补偿标准3、以司法拆迁代替行政拆迁，限制政府的行政权力。4、禁止建设单位参与搬迁。5、首提对被征收人“奖励”6、征收前进行“维稳”评估在征收程序上，扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。拆迁“变法”大事记1、1991年6月 国务院发布城市房屋拆迁管理条例，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。2、2001年6月 城市房屋拆迁管理条例修改修改后的拆迁条例颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。3、2004年3月 宪法增“征用补偿”宪法第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。4、2007年3月 物权法规定“拆迁补偿”物权法规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。5、2009年12月7日 学者建言审查拆迁条例北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为拆迁条例与宪法、物权法等抵触或冲突，建议对条例进行审查。6、2009年12月16日 国务院法制办研讨草案国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者（其中陈端洪因事先安排有事而未出席）在内的专家研讨国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案。7、2009年12月29日 全国人大组织座谈“修法”全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。8、2010年1月29日“新拆迁条例”首次征民意国务院法制办公布国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)，向社会公开征求意见。9、2010年12月15日“新拆迁条例”再度征民意10、2011年1月21日公布实施国有土地上房屋征收与国有土地上房屋征收与补偿补偿条例条例“拆迁冲突拆迁冲突”案件案件1、云南曲靖：准新郎倒于一堵墙下 2009年12月5日，在中国云南省曲靖市，29岁的数学教师岳喜有，为了保护未婚妻的家人，在拆迁现场被围殴受伤后去世，成为2009年中国拆迁案中的又一具人体标本。2、河北承德：拆迁车碾过村民身体之后“闫海之死”3、江苏常州：老妇遗书：我为拆迁死河北承德：拆迁河北承德：拆迁河北承德：拆迁河北承德：拆迁车车车车碾碾碾碾过过过过村民身体之后村民身体之后村民身体之后村民身体之后老妇遗书：我为拆迁死常州76岁老人邢爱秀留下简短的字条，用一条破布，将自己的人生定格在阳台的门框上。