地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理中德中德时代广场定位暨物业发展建议时代广场定位暨物业发展建议20201010年年0303月月德思勤德思勤长沙长沙本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 第一部分：市场分析第一部分：市场分析一、常德房地产市场整体运行特点一、常德房地产市场整体运行特点 供降销升，价格走高供降销升，价格走高20092009年常德房地产市场整体运行平稳年常德房地产市场整体运行平稳 （1）开发投资、施工面积保持平稳的增长速度 2009年1-12月份，全市完成房地产开发投资50.4亿元，同比增长23.2%，全市施工面积663万平方米，同比增长16.2%，其中新开工面积264.7万平方米，同比增长53.5%； （2）全市竣工面积同比有所下降，全市房地产空置面积较高 2009年全市竣工面积只有175.3万平米，同比下降13.3%，全市空置面积20.4万平米，同比增长140%；一、常德房地产市场整体运行特点一、常德房地产市场整体运行特点（3）城区房地产市场方面，在大量商品住宅竣工的同时，我市在商品房的投放量上却大大缩水，投放量主要集中在了商业营业用房方面； 1-12月我市城区新投放商品房98.99万平米，同比下降21.40%，其中新投放商品住宅79.55万平方米，同比下降30.55%，新投放商业营业用房19.44万平方米，同比增长70.53%。一、常德房地产市场整体运行特点一、常德房地产市场整体运行特点（4）商品房销售出现“量涨价升”的局面 2009年商品房销售面积为128.39万平米，同比增长118.13%，其中商品房销售面积120.02万平米，同比增长117.17%； 2009年市城区商品房成交均价为2631元/平米，同比增长8.58%，其中商品住宅均价为2456元/平米，同比增长9.50%，非住宅成交均价为5137元/平米。 一、常德房地产市场整体运行特点一、常德房地产市场整体运行特点市场小结：常德宏观经济、政策、规划利好，城市化建设不断推进、城市不断增长，居民消费水平不断得到提高，发展速度在省内名列前茅，发展空间将犹为庞大，良好的契机之下将促进房地产行业稳健、快速发展 。二、常德办公物业市场运行特点二、常德办公物业市场运行特点11（一）常德办公物业发展历程（一）常德办公物业发展历程：时间段：时间段：90年代后2000年初；特特 点：点：核心地段、商住楼形式、形象杂乱陈旧，只提供一个办公空间，物业管理、配套服务等不到位。当期销售价格基本为2000元/平米左右，目前租金1015 元/月左右，面积50-170平米；物管费在1.5元/月；问问 题：题：无入口大堂；电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、商务配套缺乏；代表物业：代表物业：广宇大厦、美景大厦。二、常德办公物业市场运行特点二、常德办公物业市场运行特点第一阶段：低档商住楼第一阶段：低档商住楼时时 间间 段：段：2000年2004年；特特 点：点：地处核心地段，配备小面积的入口大堂，底层及周边有一定的商务配套，但保安保洁、物业管理管理不到位。当时销售价格在2300元/ 左右，目前租金价格在租金1520 元/月，物管费在1.21.5 元/月，户型面积在40160左右；问问 题：题：电梯配备不足，停车位不足（无地下停车位）、配套缺乏；代表物业：代表物业：首创大厦 讯华大厦二、常德办公物业市场运行特点二、常德办公物业市场运行特点第二阶段：中低档商住楼第二阶段：中低档商住楼时时 间间 段：段：2005年至今；特特 点：点：地处核心地段，高层商务办公楼，大气的入口大堂，地下车位，商务配套相对比较到位。部分项目带精装修，销售价格在35004500元/左右，目前租金在2025元/月，物管费在1.52元/月问问 题：题：智能化系统配备少，保安保洁不到位，停车位比较紧张代表物业：代表物业：紫云天大厦 鼎喜大厦二、常德办公物业市场运行特点二、常德办公物业市场运行特点第三阶段：中档次商住楼第三阶段：中档次商住楼小结：常德办公物业经历了3个发展阶段，到目前为止没有真正意义上的写字楼，各办公物业形象杂乱，自身配套存在许多不足，物业管理与物业服务基本没有，只是城镇化的办公物业水平，不具备城市化标准办公物业的各类特征。 16（二）、常德办公物业发展特点（二）、常德办公物业发展特点：物业名称物业名称当期销售价格当期销售价格目前租赁价格目前租赁价格进驻企业进驻企业新华大厦3500元/租金：2030元/月，精装修公寓物业管理费：1.5元/月出租率：85%房地产企业、广告公司、物流公司、教育培训机构、金融机构等美景大厦1800元/ 租金：1220元/月，物业管理费：2元/月出租率：98%小型公司、物流公司，及部分政府职能部门；小型内资公司和企紫云天大厦3000-3500元租金：1025元/月，物业管理费：1.5元/月出租率：90%房地产企业、品牌装修企业、中国网通公司、保险、会计事务所等为主西城公寓4500-5000元/平米目前正在销售中，推出约900多套销售率约：80%未交房，未对外租赁（一）常德典型办公物业价格与租金（二）常德典型办公物业户型及销售情况项目名称项目名称物业面积物业面积主力单元面积主力单元面积销售率销售率备注备注首创大厦16800130-160100%物业大都投入使用3年以上广宇大厦2124050120100%美景大厦10000110170100%紫云天大厦2500060-150100%新华大厦700040-6090%精装修公寓，西城公寓48000286080%未投入使用小结：u 目前，常德办公物业售价在35004000元/之间，租金价格在10-30元/，物业管理费在1.5元/月；u 目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间：40-60、80-120、130-170；u 办公物业单元面积在60120之间，租金价格在1020元/月的办公物业租赁情况较好；u 从目前在售办公物业来看，3080平米办公户型，因为总价低，销售情况良好（如：西城公寓、新华大厦）；20（三）常德商务物业客户需求特点（三）常德商务物业客户需求特点：第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司（国企）国企）；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，但在常德市，这部分企业大都有自建的办公楼（如中烟集团、德海制药），这是阻碍常德办公物业发展的最大原因；第二类：发展中的中小型公司；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；第三类：刚刚起步的小型公司；第三类：刚刚起步的小型公司；由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；第四类：个人工作室或部门承包人；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。常德办公物业常德办公物业客户群体客户群体构成构成大中型企业企业类型：企业类型：跨国公司、国内实力企业驻常德代表处；全国500强的湖南企业，常德 实力企业需求特征：需求特征：喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。对于写字楼购买或租凭的因素：对于写字楼购买或租凭的因素：第一是地段，第二是价格，第三是配套。面面 积：积： 办公场所在200-300 、 300-400 和400 以上的企业比例较为相当。配套要求：配套要求：车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系 统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。软件服务：软件服务：智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。中小型企业 需求分析：需求分析：60-120 M2是满足中、小企业的主力面积。结构需求方面：结构需求方面：一般都选择自由组合的空间（SOHO）。地段需求方面：地段需求方面：市中心核心地段，CBD中心租金承受能力：租金承受能力：大概在1525元/月左右，物管费在1.5 元/月左右 。购买或购买或租赁租赁的因素的因素：依次是价格、地段，户型功能、办公环境、配套。智力型企业企业类型：企业类型：企业策划公司、投资咨询公司、市场调研公司、信息中心、各种软科学研究机 构、资产评估、法律和会计服务、各类设计机构等提供智力产品的机构。需求特征需求特征：3060 是满足中、小企业的主力面积。租金承受能力：租金承受能力：大概在1020元/月左右，物管费在1.5 元/月左右决策因素：决策因素：生态化、智能化、人性化的人文办公环境，充分释放人的能量，为企业 积聚财富。看重与客户沟通的方便程度以及沟通成本。 在常德，这部分客户需求未得到真正满足，市场发展潜力巨大！在常德，这部分客户需求未得到真正满足，市场发展潜力巨大！投资客户投资客户在常德办公物业投资客户在常德办公物业市场占有较大比例市场占有较大比例。此类客户注重出租率和租金回报，会综合考虑物业的位置，价格、月供、此类客户注重出租率和租金回报，会综合考虑物业的位置，价格、月供、 月租以及升值潜力。月租以及升值潜力。投资关注投资关注因素：投资门槛、投资回报、投资风险因素：投资门槛、投资回报、投资风险。客户需求调研结论客户需求调研结论 常德办公物业购买客户以投资为主，市本地客户为主，投资客占整个市场70%以上，投资与办公兼有客户约占30%； 办公物业购买客户集中在常德市区，主要以小私营业主、发展型公司法人、成功商人、投资客户为主，购买者的行业比较集中,客户购买办公物业的目的性强； 常德的购买力特别是投资者的购买力比较集中在能承受4060万元内，首期付款1020万元之间。结论（一）在需求面积方面，客户普遍接受100-120左右的户型；在销售价格方面，客户基本能接受5000元/左右的单价；在租金方面，大部分租赁客户能承受2530元/月的租金价格； 常德市民投资意识较强，市场小户型购买需求比较旺盛结论（二）在购买因素决定上，价格为最重要因素，其次是位置和办公氛围 ；在商务配套方面，客户普遍要求增加餐饮、娱乐配套，其次是多功能会议厅；本项目5A甲级写字楼的市场形象已形成，但客户普遍认为价格偏高，面积过大，区域商业氛围不浓，物管费过高等。结论（三）30（三）市调研判及启示（三）市调研判及启示市场研判：市场研判：p常德市2009年商业物业销售量同比大幅度增长，这说明在当前CPI高位运行，通货膨胀居高不下的经济状况下，房地产投资成为最佳的保值增值渠道，市民投资热情高涨；p 近3年来，常德房地产市场总体开发以住宅物业为主，办公物业、商业开发量少，项目面临的竞争项目较少，2010年是项目的一个利好的销售契机；p 常德房地产投资产品相对比较单一，目前还没有纯写字楼、商务公寓等投资产品，本案如果定位走“复合产品路线”，丰富投资产品，将拓宽客户的投资渠道，引领市场；p 随着房地产保值增值的特性日益明显，常德市民的投资理财意识越来越强；市场启示： 本项目体量适中，单一的无特色的物业定位，无论在娱乐、商业、写字楼或者酒店上的定位都面临很大的市场风险和竞争； 因此，在物业定位上只有走“复合产品”的路线，以基于市场需求的产品和先进的理念引导市场才能发挥项目的优势，回避劣势，有效的利用市场机会点从而能够最大限度的实现项目的价值。第二部分：项目分析第二部分：项目分析一、项目市场形象一、项目市场形象中心区 高层昭示 国际品质 顶级配套核心词核心词: : 中心区超高层 国际品质 顶级配套项目基本经济指标项目基本经济指标此数据来源于开发商提供的图纸。 p 本项目位于常德市主干道武陵大道和滨湖路交界处，用地面积：2587.60平米，总建筑面积2万6千多平米；p 周边配套完善，有四星级大酒店，移动大厦，大型酒店、医院等配套设施；p 原定位作为首个与国际化水平执着轨的专业写字楼项目，配备了全玻璃幕墙、全速电梯、5A智能化等国际标准写字楼的专业配置。项目基本概况项目基本概况 本项目标准层面积约1200，配备5台高速电梯（4台客梯，1台货梯，标准层现划分为6个单元，以大户型为主，一般在150200以上，使用率约81.79%。项目标准层项目标准层二、项目发展二、项目发展SWOTSWOT分析分析 p 地处常德未来规划核心商务/商业地段，赋予项目良好的知名度和认同感；p 现楼实景展示，品质高，景观视野好；p 产品设计超前，高层高，昭示性强；p 物业性价比高，升值潜力大；p 兴业银行、中国平安等知名企业即将入住，为项目“重树市场信心”提供了强力的支持；优势：优势：S Sp位置相对封闭，前后都有建筑物遮挡，项目缺乏直接的可观性；p产品定位与市场需求有脱节，市场承受能力有限；p周边商业商务配套不浓厚，客户购买信心不足；p前期进行了大规模宣传推广，但竣工与开盘间距长，造成客户对本项目p信心不足和疑虑重重。劣势：劣势：W Wp常德房地产市场稳步上升，呈现“量价齐涨”的局面；p项目周边主要的办公物业已基本完成销售，项目目前的竞争压力较小；p项目所处位置为规划中的中央政务区，未来升值潜力巨大；p商业物业去化速度较快，居民投资意识逐步增强。机会：机会：O Op 销售价格和市场定位导致销售风险大；p 常德写字楼市场不健全不活跃；p 国家房地产调控政策、金融政策、税收政策频频出台利空消息，未来市场风险加大。威胁：威胁：T T三、项目综合评价及发展对策三、项目综合评价及发展对策 p 综合以上对市场的判断以及对自身素质的分析，首先，本项目所处的宏观背景良好，国民经济、房地产市场、消费群的财富均在持续发展和积累；p 从市场竞争的分析结果来看，总体市场供应量有所减少，潜在竞争项目较少，欲实现较好的利润目标、达到较快的期望销售速度，决定本项目的市场切入点必须快速、准确；p 从项目本身分析来看，地处城市CBD核心地段，现房实景，立面昭示性较强；但高品质、高配套的物业定位与目前市场脱节，区位优势、品质优势，唯一性和个性化是项目最大最明显的特征；三、项目综合评价及发展对策三、项目综合评价及发展对策 p 由此，本区域在发展战略上应确立：依托区域优势和自身优势，通过细分市场空间，找到最佳的市场定位，建立良好的市场供需关系；p 在区域内部潜在竞争不多情况下，本项目应当顺应区域的城市化发展趋势， 建立鲜明的形象， 抓住时机， 抢先入市。第三部分：项目市场定位第三部分：项目市场定位市场定位要基于市场，同时引领市场！市场定位要基于市场，同时引领市场！一、一、 功能定位功能定位二、二、 形象定位形象定位三、三、 客户定位客户定位四、四、 产品定位产品定位五、五、 价格定位价格定位中德时代广场物业定位要点中德时代广场物业定位要点一、项目功能定位：一、项目功能定位：常德城市客厅常德城市客厅城市客厅每一个城市都应有一个个性独特的“客厅”，就像一个家庭的客厅一样，代表着这个城市的繁华、个性与品味。上海的新天地、北京的王府井；CBD区域标志性建筑（世贸广场、国商大厦、本项目），与形成的城市文化，共同构成未来“常德城市的客厅”，展现常德的繁荣与城市魅力。 常德未来规划核心商务/商业地段 项目城市标志性和市场知名度 兴业银行、中国平安等知名企业进驻 城市高档消费场所，财富人士集聚地 现楼实景展示，品质高，景观视野好 物业性价比高，升值潜力大二、项目形象定位：二、项目形象定位：形象主题：极速创富，财富新奶酪常德城市CDB财富引擎打造常德市最具投资性的打造常德市最具投资性的“个性化个性化” 产品。产品。市场支撑点：市场支撑点：p 上市控股公司保驾护航；p 产品创新的可行性；p 世界500强企业兴业银行、平安保险、中石化进驻；p 市场投资潜力空间大三、项目产品定位：三、项目产品定位：产品定位产品定位= =私人酒店私人酒店+SOHO+SOHOn 1-5F ：商业配套n 7-17F : SOHOn 18-21F：私人酒店“个性化个性化” 产品定位产品定位私人酒店：私人酒店： 项目结构现状适合打造成个性化、创新型产品； 形象上的高端定位具备了私密、尊贵，易于建立品牌； 可长期持有，也可做产权式酒店销售。 私人酒店分布在1820层； 按照6080面积分割； 规模适中，经营成本不高； 18层空中花园可作为咖啡、茶社配套。“个性化个性化” 产品定位产品定位SOHOSOHO： 宜商宜居，满足不同客户层面的投资、办公需求 宜分宜合，灵活组合，百变空间 总价低，投资门槛不高 产品数量少（200套左右） SOHO分布在717层； 按照3060面积分割；划分依据：目前市场热销小户型公寓面积在3080目前市场租赁情况较好的户型面积在3080从目前在售办公物业来看，3080平米办公户型，因为总价低，销售情况良好 根据我司对常德市办公物业的调研分析和客户问卷调查，我们预测本案SOHO产品的目标客户群定位如下：终端使用者：终端使用者：第一类：大型知名企业办公（兴业银行、中国平安、中国石化等）；第二类：SOHO办公一族，如广告公司、IT、设计、工作室等（成长性企业）；购买者：购买者：投资客：常德及周边县、市的闲富阶层，以前瞻的眼光看好本案所在区域，作为固定资产投资，可以是养老保障，子女教育基金，分散投资途径；企业购买：用于办公或接待客户或安置高级管理人员；个人购买：用于个人办公、商住两用；四、项目客户定位：四、项目客户定位：SOHHOSOHHO价格定位：价格定位：5500550060006000元元定位依据：定位依据：目前常德办公物业售价在35004000元/之间，目前市场上办公物业租金价格平均在15-20元/月，项目周边住宅物业销售价格在37004000元/之间自身物业价值的提升自身物业价值的提升 开发商实力保障 产品升级（原有写字楼产品升级为私人酒店+SOHO） 产品保障、有效的营销执行力 产品升值预期 项目成本五、项目价格定位：五、项目价格定位：注：私人酒店作为固定资产暂时持有注：私人酒店作为固定资产暂时持有SOHOSOHO价格定位：价格定位：1 1、层高、层高3.4M3.4M产品分布在产品分布在9-17F9-17F：5500550060006000元元/ /2 2、层高、层高5.1M5.1M产品分布在产品分布在7 78 8层：层：7500750080008000元元/ /6-8F9-17F配套商业价格定位：配套商业价格定位：1F：2200025000元/2F：1000011000元/3F: 60006500元/4F：55006000元/5F: 70007500元/1-5F第四部分：项目物业发展建议第四部分：项目物业发展建议59一、项目整体规划改造建议一、项目整体规划改造建议整体改造原则：整体改造原则： 能满足市场的需求；能满足市场的需求； 最大化实现产品价值；最大化实现产品价值； 最大化降低改造成本；最大化降低改造成本；项目整体规划改造项目整体规划改造基于市场，引领市场！基于市场，引领市场！ 根据前期的市场研判、项目分析及市场定位，我司针对根据前期的市场研判、项目分析及市场定位，我司针对中德时代广场的整体规划改造提出如下建议：中德时代广场的整体规划改造提出如下建议：项目整体规划改造项目整体规划改造高档甲级写字楼改造为SOHO产品私 人 酒 店+产品类型产品类型产品面积产品面积配比配比SOHO1440063私人酒店303014配套商业530023项目整体规划改造项目整体规划改造此数据来源于开发商提供的工程图纸。63二、二、SOHO产品规划改造建议产品规划改造建议楼楼 层层产产 品品产品类型产品类型面积（面积（）917FSOHO平层SOHO1080078F创新型LOFT2400创新型创新型LOFTLOFT舒适型平层舒适型平层SOHOSOHO” 在项目整体改造后，SOHO将项目的主体产品，我司建议采取“LOFT型SOHO舒适型平层SOHO”的搭配模式！制造亮点，引领市场！SOHO产品规划建议产品规划建议注：兴业银行租用注：兴业银行租用6FSOHOSOHO产品：产品：总面积约总面积约1320013200； 总套数约总套数约214214套套；其中：其中： 平层公寓：6080，套数：约154套 LOFT公寓：3050，套数：约60套SOHO户型面积统计户型面积统计66三、三、舒适型平层舒适型平层SOHO产品改造建议产品改造建议层高层高3.4M:3.4M:1、面积划分：6080的小单位2、数 量：约154套3、改造要点： 可分可合，灵活划分； 面积80的户型布置在西边，便于与公共走道结合，增加使用面积；每户至少有一扇窗，保证通风效果增加上下水、卫生间、开放式厨房的官网改造 9-17F平层平层SOHO规划建议规划建议平层平层SOHO规划建议规划建议平层小办公型公寓宜办公（约80）平层居家公寓宜住（约60）美式弹性单位效果示意图美式弹性单位效果示意图（大框架、少墙、少柱；平面相邻大框架、少墙、少柱；平面相邻单位可以自由打通，让业主单位可以自由打通，让业主DIYDIY）70四、四、创新型创新型LOFT产品改造建议产品改造建议层高层高5.15.1米：米：1、面积划分：3050的小单位2、数 量：约60套3、改造要点： 可分可合，灵活划分； 每户至少有一扇窗，保证通风采光效果 ； 增加上下水、厨卫管网的改造； 暂时不做复式阁楼，在营销中心摆放样板模型即可。7-8FLOFT规划建议规划建议特色复式公寓创新设计：特色复式公寓创新设计： 个性与舒适相结合，首创小户型空中个性与舒适相结合，首创小户型空中TOWNHOUSETOWNHOUSE； 30-50 30-50平方米的户型设计，建议户型多样化，分为单房、一房、两房，以扩平方米的户型设计，建议户型多样化，分为单房、一房、两房，以扩大客户来源；大客户来源；下层下层上层上层LOFT规划建议规划建议样板图例样板图例复式复式LOFTLOFT效果示意图效果示意图5.1mLOFT规划建议规划建议LOFT模型示意LOFT规划建议规划建议75五、项目商务配套规划建议五、项目商务配套规划建议1 1、大堂、大堂1F1F：兴业银行、咖啡厅、茶吧休息区等大堂设住户专用信箱2 2、2 25F5F 高档中餐厅、休闲娱乐等配套3 3、其余商务配套：、其余商务配套：宽带互联网每户IDD、可视对讲系统、自动留言系统，防盗门磁系统星级物管服务24小时智能化安防系统每层均配设自动喷淋、报警安全消防设施大堂及裙楼商务配套大堂及裙楼商务配套原则：原则： 合理规划、分区运行，保证交通动线的便捷和通达性电梯：电梯：5 5台台其中：消防梯：1部，客 梯：4部（其中东面1台只达2-3F）电梯分区运行:保证1台电梯直达1821层酒店其中3台供SOHO人群使用东边1台供餐饮、休闲后台使用楼楼 梯：梯：建议布置在附属楼1F，作为配套商业（餐饮、娱乐）的直达通道电梯配置建议电梯配置建议屋顶花园与西餐规划思路：顶层层高6.8米，在屋顶打造一个顶级休闲配套，辅以较为完善的私人酒店配套： 21F设立酒店大堂，市场空白、能形成项目亮点； 增加中西餐厅、自助餐厅、多功能会议厅等； 考虑设置霓虹灯和广告位。顶层规划建议顶层规划建议79六、项目建筑细部处理意见六、项目建筑细部处理意见建筑细节的建议：建筑细节的建议：公共走廊公共走廊越是公众的地方越需要精心布置和打扫！建筑细节的建议：建筑细节的建议：大堂公共洗手间大堂公共洗手间p 大堂设置一个公共洗手间p 设施完备的卫生间；p 设置玄关，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头。p 公共洗手间符合项目定位，从细节体现项目的档次和品质。建议在局部挑空区域设置立体绿化体系。绿色植物，创造优美的空中环境，提高物业价值功能，增加生活绿化，也可舒缓商务人员的压力，调节心情。建筑细节的建议：建筑细节的建议：立体生态立体生态商务服务商务服务: :商务会议中心/商务秘书服务/邮政服务/票务服务/报刊、杂志订阅服务家居服务家居服务: :家居清洁/专业洗礼服务/家居设备维修餐饮服务餐饮服务: :送餐服务/订餐服务/餐宴服务娱乐休闲:酒吧/桑拿/健身会所健康护理健康护理: :健康咨询/美容/美发其他服务其他服务: :代交水电费电话费/物件速递/鲜花速递/租赁服务建筑细节的建议：建筑细节的建议：酒店物业管理酒店物业管理第五部分：项目营销思路第五部分：项目营销思路常德市最具投资价值的常德市最具投资价值的“个性化个性化”产品如何营销？产品如何营销？现现场场包包装装活活动动营营销销 宣宣传传推推广广营销思路策略一策略一 现场包装现场包装情景营销情景营销 全方位展示全方位展示创新产品创新产品/ /酒店样板房酒店样板房/ /营销中心营销中心/ /楼体包装楼体包装p营销中心展示投资产品和投资模式及保障体系；p样板体验体现产品性价比和附加价值；p现场包装传播项目信息和视觉导示；p酒店样板房增加项目投资信心。宽敞明亮挑高大堂楼体包装现状导示和路旗售楼处内部悬挂POP挂旗展示项目独特品质和投资卖点，营造卖场气氛。售楼处包装售楼处内设置大型展板模型展示区和洽谈区策略二策略二 活动营销活动营销高端活动嫁接项目形象，形成持续鲜明高端活动嫁接项目形象，形成持续鲜明的项目记忆点的项目记忆点高端营销活动：产品推荐会高端营销活动：产品推荐会 “极速创富极速创富”论坛论坛 样板体验区开放样板体验区开放 外展、团购活动外展、团购活动前期预热、开盘期、销售持续期分别整合高端营销活动嫁接项目，创造新闻热点，形成社会话题，树立强势差异的项目形象；如邀请西方商业精神领袖，本土名企名人，社会知名人物等，在市场中形成鲜明持续的记忆点，多种途径形成有效传播。以高端营销活动嫁接项目形象，形成持续记忆点；公关第一，以高端营销活动嫁接项目形象，形成持续记忆点；公关第一，媒体第二！媒体第二！在推荐会和外展活动中使用移动式展板，详细解说投资产品和投资盈利模式。配合样板体验区的开放进行直效广告宣传，以达到在营销节点市场关注和产品热销。策略三策略三 宣传推广宣传推广高举高打高举高打 强势推广强势推广 建立高端市场形象建立高端市场形象户外户外/ /报纸报纸/ /电视、电台电视、电台/ /短信短信/ /高档杂志等高档杂志等p户外牌和现场包装作为长期有效的宣传手段；p重要营销节点通过报纸和电视等常规渠道进行；p高档杂志等作为客户拓展的有效手段；p电台和短信作为信息面传播的小众媒体。户外牌与报纸广告示意销售物料示意第六部分：开盘前必要条件第六部分：开盘前必要条件工程方面：工程方面：p 产品改造方案确定并开始施工；产品改造方案确定并开始施工；p 营销中心建成，并完成功能分区和现场包装；营销中心建成，并完成功能分区和现场包装；p 酒店精装样板房到位；酒店精装样板房到位；p 产权分割，全新测绘。产权分割，全新测绘。 建议提前进行竣工验收，再进行二次报建，简化办证手续和节约时间营销方面：营销方面：p 广告公司的确定和介入；广告公司的确定和介入；p 开盘前户外、报纸、短信等主要媒介的逐步推广；开盘前户外、报纸、短信等主要媒介的逐步推广；p 楼书、折页、户型单张等销售物料的设计印制；楼书、折页、户型单张等销售物料的设计印制；p 模型、三维动画制作并投入使用；模型、三维动画制作并投入使用；p 置业顾问的招聘、培训。置业顾问的招聘、培训。Thank you！德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。预祝项目取得圆满成功Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.