第一章 房地产估价概述1、对房地产估价的基本认识2、房地产估价的要素3、对房地产估价的现实需要4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况1Real Estate Appraisal第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义一、房地产估价的含义（一）专业与非专业估价的不同（一）专业与非专业估价的不同由专业人员完成由专业人员完成是一种专业意见是一种专业意见具有社会公信力具有社会公信力实行有偿服务实行有偿服务承担法律责任承担法律责任2Real Estate Appraisal第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义一、房地产估价的含义（二）房地产估价的概念（二）房地产估价的概念核心内容核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。完整定义：完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。点的价值进行测算和判定的活动。（三）估价与评估的异同（三）估价与评估的异同一般情况下可以交换使用。一般情况下可以交换使用。估价的含义更精准、明确、具体估价的含义更精准、明确、具体, ,专指对价值进行评估。专指对价值进行评估。评估含义宽泛，不只限于价值评估。评估含义宽泛，不只限于价值评估。3Real Estate Appraisal第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识二、房地产估价的本质二、房地产估价的本质（一）评估的是价值而不是价格（一）评估的是价值而不是价格（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）是提供价值意见而不是作价格保证（三）是提供价值意见而不是作价格保证（四）会有误差但应将误差控制在合理范围内（四）会有误差但应将误差控制在合理范围内（五）即是一门科学又是一门艺术（五）即是一门科学又是一门艺术4Real Estate Appraisal第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识三、房地产估价的必要性三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（一）专业估价存在的基本前提独一无二、价值量大独一无二、价值量大（二）房地产需要专业估价（二）房地产需要专业估价完全市场：完全市场：同质商品同质商品买卖者人数众多买卖者人数众多有进出市场的自由有进出市场的自由买卖双方都掌握当前价格的完全信息买卖双方都掌握当前价格的完全信息就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的买卖双方无串通共谋行为买卖双方无串通共谋行为消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化商品可转让且可发生空间位置的移动商品可转让且可发生空间位置的移动房地产对房地产对1 1和和4 4条和第条和第8 8条往往不能符合。条往往不能符合。5Real Estate Appraisal第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识三、房地产估价的必要性三、房地产估价的必要性（三）房地产估价是估价行业的主流（三）房地产估价是估价行业的主流（1）房地产具有）房地产具有“独一无二独一无二”“价值量大价值量大”，需要专业，需要专业估价估价（2）房地产）房地产“量大面广量大面广”（3）房地产需要估价的情形较多）房地产需要估价的情形较多6Real Estate Appraisal第二节第二节 房地产估价要素房地产估价要素一一、估价当事人、估价当事人（一）房地产估价人员（一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前有产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员房地产估价师和房地产估价员（二）房地产估价机构（二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动的专业服务机构。价活动的专业服务机构。（三）估价委托人（三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。机构订立委托合同的单位或个人。7Real Estate Appraisal第二节第二节 房地产估价要素房地产估价要素二、估价目的二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。三、估价对象三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。地产权益。四、价值类型四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值特特定价值定价值 市场价值市场价值非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值）清算价值、投资价值）8Real Estate Appraisal第二节第二节 房地产估价要素房地产估价要素五、估价时点五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对对应的具体时间。价值所对对应的具体时间。六、估价依据六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。七、估价假设七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。假定。9Real Estate Appraisal（七）估价依据（七）估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法3、房地产估价规范房地产估价规范（GB/T502911999）4、武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法5、中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法（国家主席令第（国家主席令第50号）号）6、原国家土地管理局、原国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土（国土籍籍字第字第2号）号）7、建设部、建设部城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法（建设部令（建设部令98号）号）8、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知的通知（建住房（建住房20068号）号）9、建设部、建设部房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见10、武汉市物价局、市房产局、武汉市物价局、市房产局关于印发武汉市房屋重置价格标准的关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知通知（武价房字（武价房字200474号）号）11、市房管局关于发布武汉市、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的年上半年房屋租赁市场参考租金的通知通知12、房屋所有权证房屋所有权证（武房权证昌字第（武房权证昌字第200401499号）号）13、国有土地使用证国有土地使用证（武国用（武国用(2004)第第687号）号）14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产房地产 市场行情市场行情 16、委托方提供的其他有关资料、委托方提供的其他有关资料10估价假设条件估价假设条件（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。何产权纠纷及他项权利。（3）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。地方的有关法律、法规。11第二节第二节 房地产估价要素房地产估价要素八、估价原则八、估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。九、估价程序九、估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。按照其相互联系排列出的先后次序。十、估价方法十、估价方法 市场法、成本法、收益法市场法、成本法、收益法十、估价结果十、估价结果 房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。结论。12Real Estate Appraisal第三节第三节 对房地产估价的现实需要对房地产估价的现实需要一、土地使用权出让的需要一、土地使用权出让的需要土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。招标招标招标底价、投标报价招标底价、投标报价拍卖拍卖拍卖底价、最高应价拍卖底价、最高应价挂牌挂牌挂牌底价、最高报价挂牌底价、最高报价协议协议协议出让最低价、最高出价协议出让最低价、最高出价13Real Estate Appraisal第三节第三节 对房地产估价的现实需要对房地产估价的现实需要房地产转让、租赁的需要房地产转让、租赁的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产征收和征用的需要房地产征收和征用的需要房地产分割的需要房地产分割的需要房地产损害赔偿的需要房地产损害赔偿的需要房地产税收的需要房地产税收的需要房地产保险的需要房地产保险的需要房地产争议调处和司法鉴定的需要房地产争议调处和司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要企业有关经济行为的需要房地产管理的需要房地产管理的需要其他方面的需要其他方面的需要14Real Estate Appraisal第四节第四节 房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德独立、客观、公正独立、客观、公正专业胜任能力专业胜任能力诚实守信诚实守信勤勉尽责勤勉尽责保守秘密保守秘密公平竞争公平竞争社会责任社会责任15Real Estate Appraisal第五节第五节 中国房地产估价行业发展状况中国房地产估价行业发展状况房地产估价在我国的发展：房地产估价在我国的发展：1.以法律形式确立房地产估价的地位。以法律形式确立房地产估价的地位。1995年年1月月1日日期实施的期实施的中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第第33条规条规定定“国家实行房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度”；第；第58条规定：条规定：“国国家实行房地产价格评估人员资格认证制度家实行房地产价格评估人员资格认证制度”2.实行房地产估价师执业资格制度。实行房地产估价师执业资格制度。3.设定设定“房地产估价师执业资格房地产估价师执业资格”和和“房地产估价机房地产估价机构资质核准构资质核准”等行政许可项目等行政许可项目16Real Estate Appraisal第五节第五节 中国房地产估价行业发展状况中国房地产估价行业发展状况房地产估价在我过的发展：房地产估价在我过的发展：4.发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。发布了房地产估价的部门规章和规范性文件。5.制定了房地产估价标准和指导意见制定了房地产估价标准和指导意见。1999年年2月月12日日发布发布中华人民共和国国家标准房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)。2006年年1月月13日建设部制定日建设部制定城市房城市房屋拆迁估价指导意见屋拆迁估价指导意见。6.成立房地产估价行业组织成立房地产估价行业组织。1994年年8月月5日成立日成立“中中国房地产估价师学会国房地产估价师学会”；2004年年7月月12日更名为日更名为“中国房中国房地产估价师与房地产经纪人学会地产估价师与房地产经纪人学会”(CIREA).17Real Estate Appraisal第五节第五节 中国房地产估价行业发展状况中国房地产估价行业发展状况房地产估价在我国的发展：房地产估价在我国的发展：7.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。8.建立统一开放的房地产估价市场。建立统一开放的房地产估价市场。9.深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。10.积极开展了国际交流与合作。积极开展了国际交流与合作。房地产估价在我国的困难房地产估价在我国的困难主要由于我国土地公有制所引发的主要由于我国土地公有制所引发的18Real Estate Appraisal房地产估价从某种意义上讲是房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。房地产的价值。A.发明发明 B.发现发现 C.创造创造 D稳定稳定不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同估价对象状况不同 D 委托人不同委托人不同（）限制了估价报告书的用途。）限制了估价报告书的用途。A、估价方法、估价方法B、估价目的、估价目的C、估价原则、估价原则D、估价日期、估价日期由于土地具有（由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。的土地之间价格差异较大。 A.A.独一无二性独一无二性 B.B.不可移不可移动性性 C.C.价价值高大性高大性 D.D.数量有限性数量有限性拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为A、拍卖价格招标价格协议价格；、拍卖价格招标价格协议价格；B、拍卖价格协议价格招标价格；、拍卖价格协议价格招标价格；C、招标价格拍卖价格协议价格；、招标价格拍卖价格协议价格；D、招标价格协议价格拍卖价格。、招标价格协议价格拍卖价格。19房地产估价的核心是为（房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定），对特定房地产在特定时点的特定价值作出估计。价值作出估计。 A A、特定对象、特定对象 B B、特定目的、特定目的 C C、特定委托人、特定委托人 D D、特定要求、特定要求明确估价基本事项主要包括（明确估价基本事项主要包括（ ）。）。 A A、明确估价目的、明确估价目的 B B、明确估价明确估价对象象 C C、明确估价、明确估价时点点 D D、明确估价内容、明确估价内容 E E、明确估价、明确估价费用用房地房地产估价中，估价目的不同，估价中，估价目的不同，则（）（） A.A.估价依据有可能不同估价依据有可能不同 B B. .估价方法可能不同估价方法可能不同 C.C.估价估价对象的范象的范围可能不同可能不同 D D. .不影响估价结果的公正性不影响估价结果的公正性 E.E.不影响估价不影响估价报告告的用途的用途与非与非专业估价相比，估价相比，专业估价的特点有（）估价的特点有（） A A、是一种、是一种专业意意见 B B、估计价格或价值、估计价格或价值 C C、实行有行有偿服服务 D D、承担法律责任、承担法律责任 E E、估价作、估价作业日期日期长房地房地产需要需要专业估价的基本条件是房地估价的基本条件是房地产具有（）的特性具有（）的特性 A A、独一无二、独一无二 B B、供给有限、供给有限 C C、价、价值量大量大 D D、不可移动、不可移动20判断判断1.1.估价时点，应根据估价目的来确定。（）估价时点，应根据估价目的来确定。（）2.2.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）3.3.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）合确定。（）4.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）论价格。（）5.某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业估价。（）该估价师对该住房的估价是专业估价。（）21