第十七章房地产中介合同何凤麟一、房地产中介服务简介房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。房地产咨询如公民之间签订房屋租赁合同，要向有关机构咨询有关租金及国家和地方政策法规的具体要求等方面的情况；如房地产开发商要向有关机构咨询地价、土地使用权的出让条件与出让方式、待出让地块的具体情况等。此外，房地产咨询机构还可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销与培训等方面的工作。房地产评估房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断房地产评估无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。房地产经纪房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。房地产经纪也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。二、设立房地产中介服务机构必须具备法定条件有自己的名称和组织机构。有固定的服务场所。有必要的财产和经费。（10万）有足够数量的专业技术人员。法律、行政法规规定的其他条件。公司法：从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司，其注册资本不得少于10万元人民币。三、房屋租赁中介服务合同主要内容当事人姓名或名称、住所；终结服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；其他约定。四、签定房地产中介服务合同的注意事项1、房地产中介服务人员承办业务，应由其所在的中介结构统一受理与委托人签定书面中介服务合同，中介服务人员无权签定合同。2、选择合法的、信誉度高的中介公司，并认真、仔细地查看其是否具备两证：即国土房管局颁发的资质证和工商部门审发的经营许可证。3、要看清中介服务协议上的内容才签字。现在有许多中介公司带客看楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服务协议(俗称看楼纸)。为免看完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清看楼纸上所写的内容，切草草签个字了事。4、进行交易前，一定要核实业主的房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。5、看清合同条款。签署购(售)房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购(售)房合同。6、将各项口头承诺写进合同。买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主试价时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或试价的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数订金。7、尽量避免签单方委托。大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当市民看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。过于信任、依赖中介公司，这就给某些黑中介可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当。8、不要与经纪私下交易。若为了节省中介费与经纪私下成交，一旦出事，后果不堪设想。五、房地产销售代理合同是委托人与受托人之间签订的，由受托人代表委托人向第三人出售房地产，委托人向受托人支付约定报酬的协议。按委托人对代理人授权的大小可分为：一般代理、独家代理、包销代理。一般代理是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。单务合同；经纪人找到买主前，委托人可以随时撤消合同。（但不能私下与经纪人找到的买主商谈交易）独家代理独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。包销代理商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。代理的期限及代销的任务代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。奖惩条款如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。如果代理商没有售完约定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金。售房宣传广告一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。虚假广告，开发商负连带责任。售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中。六、二手房买卖注意事项1、确认产权的可靠度1）注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；2）搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；3）产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；4）一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。2、考察原单位是否允许转卖1）确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；2）大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；3）一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。3、查看是否有私搭私建部分1）是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2）是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；3）阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。4、确认房屋的准确面积1）包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；2）产权证上一般标明的是建筑面积；3）最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。5、观察房屋的内部结构1）户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2）管线是否太多或者走线不合理；3）天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。6、考核房屋的市政配套；（水、电、气等）7、了解装修的状况；8、查验物业管理的水平1）水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；2）观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；3）小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4）小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。9、了解以后居住的费用；10、追溯旧房的历史（哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；结清水表账单、结清电表、煤气表帐单、办理有线电视过户、结清电话，宽带费用。、结算维修资金、办理物业更名及结算物业管理费用、结清往年的供暖费用、迁移户口）11、了解邻居的组合；12、算计房价；（自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。）13、看看能否做二手房按揭，掌握二手房按揭的条件；14、请律师（二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。）15、寻找可靠中介；16、及时了解政策、程序、费用上的变化；17、产权是否完整；18、房款和产权的交接；（不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。）19、保证产权顺利过户：1）必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有中介、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；2）从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。