第二章第二章 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产价格的形成过程本章主要内容影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的外部因素2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成过过过过过过程程程程程程 现代经济学不讨论什么是商品，似乎这个“简单概念”不说而自明。但事实上，人类社会曾经在没有商品，也不知道商品为何物的蒙昩期行走了几十万年甚至更长。不说明商品从无到有的历史，就不能真正理解商品的本质。 荣兆梓2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成过过过过过过程程程程程程商品商品是用于交换的劳动产品。v 商品的二因素商品的二因素（一）使用价值：（一）使用价值：（一）使用价值：（一）使用价值：能满足人们某种需要的属性。能满足人们某种需要的属性。（二）价值：（二）价值：（二）价值：（二）价值：凝结在商品中的凝结在商品中的一般人类劳动一般人类劳动一般人类劳动一般人类劳动。2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成一般商品的价格形成过过过过过过程程程程程程交换价值：交换价值：表现为一种使用价值与另一种使用价值相交 换的量的关系和比例。一只绵羊一只绵羊 两把斧子两把斧子 ？2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程v 劳动的二重性劳动的二重性（一）具体劳动（一）具体劳动（一）具体劳动（一）具体劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动（二）抽象劳动 指在特定的具体形式下指在特定的具体形式下进行的劳动，进行的劳动，又称为有用劳又称为有用劳动。动。 具体劳动创造使用价值。具体劳动创造使用价值。 指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。耗费或支出。抽象劳动形成商品的价值。抽象劳动形成商品的价值。2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？价价值值价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？价值量的多少怎么确定？v商品的价值量商品的价值量2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程商品价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定。 社会必要劳动时间社会必要劳动时间是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程一般等价物一般等价物v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程货币货币以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。 价格价格：商品价值的货币表现。：商品价值的货币表现。价格构成价格构成2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程u商品的价值构成形式商品的价值构成形式W = c + v + mW ：商品的价值：商品的价值c ：商品的不变资本：商品的不变资本v ：商品的可变资本：商品的可变资本m：剩余价值：剩余价值u商品的价格构成形式商品的价格构成形式W = k + mk ：商品的成本价格：商品的成本价格m：利润：利润W ：商品的价格：商品的价格生产成本生产成本+税金税金v商品的价值尺度商品的价值尺度v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程价格标准：价格标准：为使货币更好地执行价值尺度的职能为使货币更好地执行价值尺度的职能 所规定的贵金属标准数量及其等分。所规定的贵金属标准数量及其等分。 价格标准的发展过程价格标准的发展过程中，货币单位的名称逐渐中，货币单位的名称逐渐脱离重量名称，在各国不脱离重量名称，在各国不同的社会、文化、历史环同的社会、文化、历史环境影响下，形成当今各国境影响下，形成当今各国特有的货币单位及其名称。特有的货币单位及其名称。 目前所说的货币，更目前所说的货币，更多的是指交易中使用的纸多的是指交易中使用的纸币、银行账户及磁卡划转币、银行账户及磁卡划转的数字。货币不仅已经远的数字。货币不仅已经远远脱离了作为商品的贵金远脱离了作为商品的贵金属，也在逐渐脱离代表它属，也在逐渐脱离代表它其它物质实体其它物质实体纸张。纸张。v商品的价值尺度商品的价值尺度2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程价格是商品价值的外在货币表现。 因此，价格有可能从量上和质上背离商品的价值。 即，较少的价值有可能表现为较高的价格；没有价值的物品也可以表现有价格。货币的价值尺度职能是用想像的货币来执行的。 这两方面在市场经济高度发展条件下，成为虚假价值产生的条件，虚假价值的存在是泡沫经济形成和发展的客观基础。v价值规律价值规律2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程u 内容：商品的内容：商品的价值量价值量由生产商品的由生产商品的社会必要劳动时社会必要劳动时间决定间决定，商品的交换依据商品的价值实行，商品的交换依据商品的价值实行等价交换等价交换。u 表现形式：表现形式：商品的价值是通过价格来表现的，商品的价值是通过价格来表现的，价格价格围绕价值上下波动。围绕价值上下波动。供求规律结论结论：市场上的价格是以价值为基础，并根据供求状况确定的。：市场上的价格是以价值为基础，并根据供求状况确定的。v价格影响因素价格影响因素2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程u 供求影响价格供求影响价格 (影响价格的间接因素和直接因素影响价格的间接因素和直接因素)u 价值决定价格价值决定价格 (决定价格的根本因素决定价格的根本因素)间接因素：气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教 信仰、习俗等。直接因素：供求关系。外部外部因素因素内部因素内部因素直接因素直接因素2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程商品商品缺余缺余供求供求关系关系购买者购买者销售者销售者俗俗 语语价格价格涨跌涨跌市场市场类型类型供不供不应求应求供过供过于求于求商品商品短缺短缺商品商品过剩过剩争相争相购买购买持币持币待购待购趁机趁机提价提价竞相竞相降价降价物以物以稀为稀为贵贵价格价格上涨上涨价格价格下跌下跌货多货多不值不值钱钱卖方卖方市场市场买方买方市场市场谁占谁占主导主导卖卖方方买买方方供供求求供供求求2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 房地房地房地房地房地房地产产产产产产商品商品商品商品商品商品与与与与与与一般商品在形成上的一般商品在形成上的一般商品在形成上的一般商品在形成上的一般商品在形成上的一般商品在形成上的共性共性共性共性共性共性v形成基础相同形成基础相同满足商品价值理论和供求关系理论。v构成要素相同构成要素相同成本较一般商品复杂W = k + mk ：商品的成本价格：商品的成本价格m：利润：利润W ：商品的价格：商品的价格v影响因素相同影响因素相同竞争导向竞争导向需求导向需求导向成本导向成本导向2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 房地房地房地房地房地房地产产产产产产商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成过过过过过过程中的程中的程中的程中的程中的程中的特性特性特性特性特性特性v价格构成要素的复杂性价格构成要素的复杂性W = k + m(1) 房地产成本较一般商品复杂房地产成本较一般商品复杂(2) 房地产价格是一种双重实体价格房地产价格是一种双重实体价格建筑物价格与土地价格的统一体建筑物价格与土地价格的统一体房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。土地所有权价格综合的货币表现。地段在一定程度上决定价格。地段在一定程度上决定价格。(3) 级差地租级差地租2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程级差地租级差地租 马克思马克思: 地租地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式上实现的形式,是社会生产关系的反映。是社会生产关系的反映。 经经营营优优、中中等等地地的的农农业业资资本本家家的的个个别别生生产产价价格格低低于于社社会会生生产产价价格格, , 就就能能获获得得一一定定的的超超额利润。额利润。土地的社土地的社会平均价会平均价格比个别格比个别价格价格低低等于等于高于高于 为了满足社会对农产为了满足社会对农产品的需求品的需求, ,必须以劣等必须以劣等土土地条件决定的个别生产价地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格格作为社会生产价格。2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程级差地租级差地租 经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润超额利润, , 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相种地租与土地等级相关关, ,故称为故称为级差地租。级差地租。土地等级 所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤) 个别生产价格(元) 社会生产价格(元)级差地租I(元) 全部产品 每公斤产品 每公斤产品 每公斤产品 劣等 100 20 200 120 0.6 0.6 120 0 中等 100 20 250 1200.48 0.6 150 30 优等 100 20 300 1200.4 0.6 180 60 级差地租级差地租土地肥力的差异形成土地肥力的差异形成的的级差地租级差地租。2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程级差地租级差地租 经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润超额利润, , 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相种地租与土地等级相关关, ,故称为故称为级差地租。级差地租。级差地租级差地租土地位置土地位置的差异形成的差异形成的的级差地租级差地租。地块 距市场里程(公里) 生产资本 投入 (元) 运输费用(元) 资本总支出(元) 平均利润(按20%计算) 个别生产价格(元) 社会生产价格(元) 级差地 租I(元) 甲 10 100 5 105 21 126 132 6乙 15 1007.5 107.5 21.5 129 132 3丙 20 10010 110 22 132 132 02.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程级差地租级差地租级差地租级差地租 由于在同一块土地上实行集约化经营由于在同一块土地上实行集约化经营，由于由于各个连续投资劳动生各个连续投资劳动生产率的差异产率的差异而产生的超额利润转化的地租而产生的超额利润转化的地租。土地等级所耗资本 (元）平均利润(元） 产量 (公斤） 个别生产价格(元) 社会生产价格(元) 级差地租、(元) 全部产品 每公斤产品 每公斤产品 全部产品劣等地 100 20 200 120 0.6 0.6 120 优等地 100 20 300 120 0.4 0.6 180 60(I ) 优等地上追加投资 100 20 350 120 0.34 0.6 210 90() 级差地租级差地租 I I 的产生先于级差地租的产生先于级差地租2.1 房地产价格的形成过程房地产价格的形成过程 房地房地房地房地房地房地产产产产产产商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成商品价格形成过过过过过过程中的程中的程中的程中的程中的程中的特性特性特性特性特性特性v价格表现形式的单一性价格表现形式的单一性 由房地产的差异性决定，从而也导致房地产在价格上的由房地产的差异性决定，从而也导致房地产在价格上的不可比性。不可比性。v价格影响因素的多样性价格影响因素的多样性从内部因素和外部因素两个方面来看。从内部因素和外部因素两个方面来看。v价格高低差异的重要性价格高低差异的重要性2.2 影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的内部因素 土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素 建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素 内部因素：内部因素：指来自于房地产本身的自然物理性状而又对房地产价格产生影响的因素，是房地产价格的主要影响因素。2.2 影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的内部因素 土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素（一）位置和面积（一）位置和面积 地理位置的差异是级差地租形成的决定因素，但不同用地理位置的差异是级差地租形成的决定因素，但不同用途的房地产对位置优劣衡量的标准不同。途的房地产对位置优劣衡量的标准不同。 土地面积的大小，随其用途而发生价格差异。土地面积的大小，随其用途而发生价格差异。（二）地形地质条件（二）地形地质条件（三）形状、用途：规则形状、不规则形状。（三）形状、用途：规则形状、不规则形状。 地形：同一块土地内的地面起伏状况；地形：同一块土地内的地面起伏状况； 地势：该块土地与相邻徒弟的高低关系。地势：该块土地与相邻徒弟的高低关系。 地质因素：地质构造和土质的建筑力学性质及物理化学性质，地质因素：地质构造和土质的建筑力学性质及物理化学性质，决定了土地的承载力。决定了土地的承载力。2.2 影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的内部因素 土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素土地因素（四）生熟程度（四）生熟程度（五）交通、环境（五）交通、环境（六）政府管制（六）政府管制（七）土地肥力（七）土地肥力 未征用补偿的土地、已征用补偿但未三通一平、已经七通一平未征用补偿的土地、已征用补偿但未三通一平、已经七通一平的土地、现有城区内待拆迁的土地、已拆迁安置完毕的城市空地。的土地、现有城区内待拆迁的土地、已拆迁安置完毕的城市空地。 土地的容积率、绿地覆盖率、公建比例等指标限制。土地的容积率、绿地覆盖率、公建比例等指标限制。 农用土地价格的决定因素。农用土地价格的决定因素。2.2 影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的内部因素 建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素建筑物因素（一）用途、质量（一）用途、质量（二）结构、装修（二）结构、装修（三）楼层朝向（三）楼层朝向（四）附属设备、玩损程度（四）附属设备、玩损程度2.3 影响房地产价格的外部因素 地地地地地地区环区环区环区环区环区环境因素境因素境因素境因素境因素境因素 经济经济经济经济经济经济因素因素因素因素因素因素 人口因素人口因素人口因素人口因素人口因素人口因素 社社社社社社会会会会会会因素因素因素因素因素因素 政策法政策法政策法政策法政策法政策法规规规规规规因素因素因素因素因素因素 心理因素心理因素心理因素心理因素心理因素心理因素 国际国际国际国际国际国际因素因素因素因素因素因素2.3 影响房地产价格的外部因素 地地地地地地区环区环区环区环区环区环境因素境因素境因素境因素境因素境因素 指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征。因素相结合所产生的地区特征。v自然环境自然环境 房地产所在地区的环境污染或环境治理状况以及景观的优美程度。v社会环境社会环境 房地产所在地区的的市政基础设施条件和公共建筑配套设施条件（商业繁华程度、道路通达因素、交通便捷程度、公共设施配套状况、居民职业、社会地位、文化素养、社会风尚等）2.3 影响房地产价格的外部因素经济经济经济经济经济经济因素因素因素因素因素因素v经济发展程度经济发展程度 国民经济增长速度与社会经济的繁荣程度。 衡量一个国家和地区经济发展的重要指标GDPv市场供求关系市场供求关系v居民收入与物价水平居民收入与物价水平v科学技术和产业结构科学技术和产业结构 边际消费倾向：收入每增加一个单位所引起的消费变化。 完全市场，不完全市场2.3 影响房地产价格的外部因素人口因素人口因素人口因素人口因素人口因素人口因素v静态人口因素静态人口因素 人口的数量、质量和分布结构。v动态人口因素动态人口因素 人口的变动趋势、家庭生命历程变化。2.3 影响房地产价格的外部因素社社社社社社会会会会会会因素因素因素因素因素因素v政局的稳定状况政局的稳定状况v社会治安程度社会治安程度 是一种利用房地产价格的涨落变化，看准时机，通过不同时期房地产的买进、买出，从中获取价差的行为。v房地产投机房地产投机政策法政策法政策法政策法政策法政策法规规规规规规因素因素因素因素因素因素 住房政策、税收政策、金融政策、房地产价格政策、土地制度、城市发展战略、城市规划和土地利用规划、交通管制法规、行政隶属变更、特殊政策等。2.3 影响房地产价格的外部因素心理因素心理因素心理因素心理因素心理因素心理因素 指人们对房地产价格的心理偏好，心理承受能力和对房地产价格变化的心理预期。心理偏好：心理偏好：地段、品牌、数据号码，购买或出售的心态。欣赏趣味：欣赏趣味：讲究风水、时尚风令、接近名家等。国际国际国际国际国际国际因素因素因素因素因素因素国际间的政治、经济、军事等环境变化的影响。国际间的政治、经济、军事等环境变化的影响。总结与讨论总结与讨论与与与与与与一般商品相比房地一般商品相比房地一般商品相比房地一般商品相比房地一般商品相比房地一般商品相比房地产产产产产产价格形成的共性和特性价格形成的共性和特性价格形成的共性和特性价格形成的共性和特性价格形成的共性和特性价格形成的共性和特性影影影影影影响响响响响响房地房地房地房地房地房地产产产产产产价格的价格的价格的价格的价格的价格的内内内内内内部因素和外部因素部因素和外部因素部因素和外部因素部因素和外部因素部因素和外部因素部因素和外部因素 边际消费的理解？1. 对房地产投机的认识？2. 次贷危机？3.