第一章第一章 房地产房地产一、房地产的涵义、特点及分类一、房地产的涵义、特点及分类 一）房地产的涵义一）房地产的涵义二）房地产的特点二）房地产的特点三）房地产分类三）房地产分类一）房地产的涵义一）房地产的涵义房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。1 1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 1 1）土地的含义）土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2 2）建筑物的含义）建筑物的含义是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。3 3）其他土地定着物的含义）其他土地定着物的含义也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。说明：说明：由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 2 2、房地产实物、权益和区位的含义、房地产实物、权益和区位的含义 1 1）房地产实物的含义）房地产实物的含义是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。2) 2) 房地产权益的含义房地产权益的含义是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。3 3）房地产区位的含义）房地产区位的含义是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。3、房地产、不动产、物业等概念的区别、房地产、不动产、物业等概念的区别 “不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别： 不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。 物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。说明说明：1）中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产；2）中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。二）房地产的特点二）房地产的特点从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特点主要有以下十个：1 1、不可移动性、不可移动性（又称位置固定性） 2 2、独一无二性、独一无二性 3 3、寿命长久性、寿命长久性4 4、供给有限性、供给有限性 5 5、价值量大、价值量大 6 6、用途多样性、用途多样性 7 7、相互影响性、相互影响性 8 8、易受限制性、易受限制性9 9、流动性差、流动性差（也称难以变现）1010、保值增值性、保值增值性说明说明：房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。 1 1、不可移动性、不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。 2 2、独一无二性、独一无二性 房地产寿命长久性但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 3 3、寿命长久性、寿命长久性房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。说明说明：要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。4 4、供给有限性、供给有限性 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。5 5、价值量大、价值量大 用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。说明说明：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。6 6、用途多样性、用途多样性 7 7、相互影响性、相互影响性 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。说明：外部影响有正有负。如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：1）管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。2）征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。说明说明：房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。8 8、易受限制性、易受限制性 9 9、流动性差（也称难以变现）、流动性差（也称难以变现）房地产由于价值量大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。1010、保值增值性、保值增值性 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。 说明：中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，该房地产的价格又会高起来。 三）房地产分类三）房地产分类 1、按用途划分 2、按开发程度划分 3、按实物形态划分 4、按是否产生收益划分5、按经营使用方式划分1、按用途划分、按用途划分 1）居住居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。2）商业商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。3）办公办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。4）旅馆旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。5）餐饮餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。6）娱乐娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。7）工业和仓储工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。8）农业农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。9）特殊用途特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。10）综合用途综合用途房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。如商住楼。2、按开发程度划分、按开发程度划分 1）生地）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2）毛地）毛地：是指具有一定城市基础设施，有待拆迁房屋的土地，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。3）熟地）熟地：是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。4）在建工程）在建工程：是指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设之中，也可能停工了多年。5）现房）现房(含土地含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。3、按实物形态划分、按实物形态划分 1）土地）土地。又可分为空地和有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地。2）建筑物）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。3) 土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体。又可分为土地与已建成的建筑物的合成体即现房和土地与尚未建成的建筑物的合成体即在建工程或房地产开发项目；4)房地产的局部房地产的局部。例如某幢公寓中的某套房。5)未来状况下的房地产未来状况下的房地产。例如期房。6)已经消失的房地产已经消失的房地产。例如已被拆除的房屋。7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如后来增加的装修。8)以房地产为主的整体资产或者包含有其他资产的房地产以房地产为主的整体资产或者包含有其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆。9)整体资产中的房地产整体资产中的房地产。例如一个企业中的土地或房屋。4、按是否产生收益划分、按是否产生收益划分 1）收益性房地产）收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。2）非收益性房地产）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。说明说明：收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。5、按经营使用方式划分、按经营使用方式划分1）出售型房地产）出售型房地产。2）出租型房地产）出租型房地产。3）营业型房地产）营业型房地产。4）自用型房地产）自用型房地产。说明说明：这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。生产生产流通流通分配分配消费消费二、二、房地产的经济运行房地产的经济运行 房地产商品的再生产过程，即生产、流通、分配和消费房地产商品的再生产过程，即生产、流通、分配和消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程。四个环节连续不断、周而复始的循环过程。土地取得：出让和转让土地取得：出让和转让土地改造：初次改造和再改造土地改造：初次改造和再改造生地生地毛地毛地熟熟地地施工及其监理施工及其监理勘察设计勘察设计竣工验收竣工验收市场宣传推广市场宣传推广营销方案营销方案营销实施：售租及其他营销实施：售租及其他正常使用正常使用初始使用初始使用退化使用退化使用修缮修缮养护养护配套服务配套服务装饰和改进装饰和改进自然退废或非自然退废自然退废或非自然退废地产开发房屋建造房地产营销房地产使用维修服务房地产退废取得取得土地土地改造改造土地土地交工交工验收验收委托委托施工施工及监理及监理委托委托勘察勘察设计设计制定制定销售销售方案方案广告广告宣传宣传实施销售实施销售中间商中间商消费者消费者尾期使用尾期使用正常使用正常使用初期使用初期使用更更换换使使用用者者养护养护维修维修装修装修改造改造服务服务被被征征用用房屋房屋正常退废正常退废房屋非房屋非正常退废正常退废土土地地使使用用到到期期土土地地使使用用未未到到期期政府政府收回收回办理办理续用续用转转让让续续用用说明说明：总体上，房地产商品呈现周期运行的态势，具有阶段性和连续性（瞻前顾后的衔接性和不可中断性）。三、房地产市场三、房地产市场一）房地产市场的含义与特征 二）房地产市场分类 三）房地产市场供求一）房地产市场一）房地产市场的含义与的含义与特特征征1 1、房地产市场的、房地产市场的含义含义 房地产交换或流通全过程的总和，包括从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易关系，将房地产行业中的投资、开发、建设、转移与消费等各个环节联系在一起。 2 2、房地产市场的特征房地产市场的特征1）显著的区域性 ；2）较强的垄断性；3）供给的稀缺性 ；4）价格的个体性和向上波动性；5）交易的复杂性和严密性 。说明说明：房地产市场的参与者房地产市场的参与者包括：土地所有者和当前的使用者、房地产开发企业、需求者、建筑商、物业管理企业、中介服务者、金融机构、政府及其相关行政管理部门。二）房地产市场分类二）房地产市场分类1、按照实物形态分类2、按照市场交易层次分类3、按照房地产属性分类1、按照实物形态分类、按照实物形态分类1）房产市场（买卖、租赁和互换）2）地产市场（一级市场或城市土地使用权出让市场、二级市场或转让市场 ；集体土地征收市场。）3）房地产金融市场4）房地产劳务市场5）房地产信息市场2、按照市场交易层次分类、按照市场交易层次分类1 1）一级市场）一级市场：城市土地使用权出让、国家租赁和作价出资（入股）市场2 2）二级市场）二级市场：城市土地转让市场和新建商品房交易市场 说明说明：新建商品房的交易形式可分为销售（含预售)、租赁（含预租）和抵押等。3 3）三级市场）三级市场：存量房地产交易市场说明说明：存量房地产交易市场包括租赁、转让、抵押、保险、典当、物业管理等交易形式。3 3、按照房地产属性分类、按照房地产属性分类1 1）房地产空间市场（或消费市场）房地产空间市场（或消费市场）指房地产作为生活和生产的空间而被居民和企业使用。2 2）房地产资产市场（或投资市场）房地产资产市场（或投资市场）指房地产作为资产被居民和企业所拥有。三）房地产市场三）房地产市场供求供求1 1、房地产市场需求、房地产市场需求2 2、房地产市场供给、房地产市场供给1、房地产市场需求、房地产市场需求D：房地产市场的需求量；房地产市场的需求量；I：需求者的财力，如资产、收益或收入等；需求者的财力，如资产、收益或收入等；P：房地产价格；房地产价格；P0：相关商品或服务的价格；相关商品或服务的价格；T：房地产需求者的偏好；房地产需求者的偏好；R：利率水平；利率水平；Ed：房地产需求者对未来的预期；房地产需求者对未来的预期；N：房地产潜在需求者的数量。房地产潜在需求者的数量。 S：房地产市场的供给量；房地产市场的供给量；P：房地产价格；房地产价格；C：房地产的开发成本；房地产的开发成本；K：房地产的开发建设技术水平；房地产的开发建设技术水平；ES：房地产供给者对未来的预期。房地产供给者对未来的预期。 2、房地产市场供给、房地产市场供给四、房地产价格四、房地产价格一）房地产价格的概念 二） 房地产价格的特点 三）房地产价格的种类一）房地产价格的概念一）房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 说明说明：1、在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 2、房地产价格是地产价格和房产价格的综合体，是房地产的经济价值的货币表现。 3、房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：有用性；稀缺性；有效需求。二）房地产价格的特点二）房地产价格的特点1、房地产价格受区位的影响很大。2、房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。4、房地产价格是在长期考虑下形成的。5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。三）房地产价格的种类三）房地产价格的种类1 1、按照房地产的存在形态划分、按照房地产的存在形态划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。 1)1)土地价格土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 说明说明：有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。 2)2)建筑物价格建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 3)3)房地价格房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 说明说明：对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格土地价格+建筑物价格；(2)土地价格房地价格-建筑物价格；(3)建筑物价格房地价-土地价格。 三）房地产价格的种类（续）三）房地产价格的种类（续） 2 2、按照房地产价格的表示单位划分、按照房地产价格的表示单位划分为总价格、单位价格和楼面地价 1)1)总价格总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 2)2)单位价格单位价格 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 3)3)楼面地价楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率 说明说明： (1)容积率是指建设用地范围内全部建筑面积与建设用地面积的比值。 （2）在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 例题例题现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）A、甲；B、乙；C、丙；D、无法确定。答案：A作业作业思考题思考题：影响房地产价格的主要因素有哪些？