www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879即墨市鹤山路别墅项目前期报告即墨市鹤山路别墅项目前期报告20112011年年1 1月月5 5日日www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879即墨市概况即墨市概况 即墨市位于山东半岛西南部，东临黄海，南依崂山，处于日韩等国家和北京、上海等大城市一小时经济圈。全市辖18个镇、5个街道、1个省级经济开发区、一个省级高新区、1个省级旅游度假区，111万人口。 即墨距青岛国际机场15公里、青岛港40公里，青银、乌青、济青高速过境，交通便利。处于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团”现代化城市框架的重要节点。 境内旅游资源丰富，山（马山、鹤山、盟旺山）、海、岛（田横岛）、泉（海水温泉）、滩（鳌山湾）齐备。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目位置：城阳白沙河南，环胶高速北开 发 商：青岛龙湖置业拓展有限公司 物业管理：龙湖物业占地面积：50.9万平米建筑面积：62万平米建筑风格：西班牙、托斯卡纳容 积 率: 1.2绿 化 率：80%物业类型：别墅、精装公寓面积范围：184-356平米，主力300-500平米价格范围：起价248万/套，在售均价400万/套开盘时间：2010.10.23销售情况：一期400多套开盘售罄、总销16亿， 即将推出二期合院别墅创新城市别墅，户户山墙分离、层创新城市别墅，户户山墙分离、层层露台、阳光下沉花园层露台、阳光下沉花园 热销别墅个案热销别墅个案-龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸发展商品牌+产品力+优越景观塑造是项目的突出卖点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879184184平米平米356356平米平米www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目位置：即墨市温泉一路399号开 发 商：海尔地产 物业管理：青岛万海物业有限公司占地面积：24万平米（其中一期7.2万平米）建筑面积：10.9万平米（其中一期3.3万平米）总 户 数：一期116户（独栋22户、联排94户）容 积 率: 0.38绿 化 率：50%物业类型：联排 独栋 双拼 面积范围：186-297平米（庭院面积80-500平米）价格范围：500万/套起，均赠送地下车库开盘时间：2010.10.16装修标准：3000元/平米、Uhome智能家居热销别墅个案热销别墅个案-海尔原乡墅海尔原乡墅会所：特色餐饮、日式温泉、配会所：特色餐饮、日式温泉、配 套超市、客房套超市、客房 本土优势品牌+温泉资源是项目的突出卖点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目位置：墨市温泉镇西侧，大田路北侧开 发 商：青岛海信房地产股份有限公司物业管理：北京君豪物业公司占地面积：66.5万平米建筑面积：26.6万平米（平米）总 户 数：其中一期232户容 积 率: 0.4绿 化 率：58%物业类型：独栋、双拼、联排面积范围：200-400平米价格范围：双拼13000平米、独栋17000平米开盘时间：2010.10.26热销别墅个案热销别墅个案-海信温泉王朝二期海信温泉王朝二期温泉休闲度假别墅温泉休闲度假别墅 层层退台层层退台 本土优势品牌+温泉资源是项目的突出卖点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域竞争个案：一山一墅区域竞争个案：一山一墅项目位置：开发区盟旺山西、埠惜路东开 发 商：鲁商置业 青岛银座地产有限公司物业顾问：世邦魏理仕占地面积：18万平米建筑面积：10.3万平米（地上79264.87平米）总 户 数：303户（其中一期68户）容 积 率: 0.43绿 化 率：54.3%物业类型：独栋、双拼、联排面积范围：225-500平米价格范围：联排别墅150万/套起，均赠送地下车库开盘时间：2009.12.30中国性格、生态别墅中国性格、生态别墅 2010 2010年年4 4月月1818日日“齐鲁博物馆齐鲁博物馆”落户落户一山一墅，马未都应邀莅临青岛，携手一一山一墅，马未都应邀莅临青岛，携手一山一墅共述天下收藏。山一墅共述天下收藏。本土优势品牌+建筑风格+文化导入是项目的突出卖点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域竞争个案：丽山国际区域竞争个案：丽山国际世界级醇美生活小镇世界级醇美生活小镇项目位置：鹤山路8号（204国道东1.5公里），开 发 商：青岛宇信置业发展有限公司物业顾问：高力国际总 户 数：一期103户容 积 率: 0.32绿 化 率：50%物业类型：一期独栋面积范围：377-543平米价格范围：300-500万/套开盘时间：2010.11.6一期首批房源开盘一小时售罄 11.27日二批房源应市加推麗山会馆：麗山会馆：青岛唯一社区室内篮球馆、以及周边唯一的独立室内游泳池，室外网球场；附之健身房、乒乓球室、网球室、咖啡吧、阅览室、雪茄吧。社区配套：社区配套：2000亩的天然氧吧、20万平米的天然湖面、2万平米的山体公园、12万平米的滨湖商业街、5000平米的麗山会馆。科技运用：科技运用：采用地源热泵等高科技系统，保证了产品符合环保、绿色、低碳的时代理念。 科技智能化+优质会所+优越自然资源是项目的突出卖点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域别墅市场小结区域别墅市场小结1、随着万科 、绿城、龙湖、华润等一线开发商不断进驻、海尔、海信等本地房企的进步，青岛房地产市场的产品品质明显提升，市场竞争日益激烈、品牌因素在竞争中占有重要地位。2、即墨的别墅主要集中在温泉镇，具有温泉、海景、滑雪场、高尔夫等优势资源。缺乏天然优势资源的项目则必须通关内部景观塑造、精装修、智能化的运用来达到获取核心竞争优势的目的。3、目前区域在售的别墅产品面积偏大，总价较高。而面积较小、总价较低的别墅在这一区域较为缺乏。4、区域别墅在营销手段上都采取了通过高标准的售楼处氛围营造、样板房、样板段的塑造来打动客户的情景式销售。5、高端别墅项目大都通过聘请国际知名建筑、景观设计、物业管理公司作为合作伙伴，达到提升项目档次的目的。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块概况地块概况金盟金盟山庄山庄本本案案一山一山一盟一盟2 20 04 4国国道道鹤山路鹤山路 本案东临区域超级大盘-丽山国际，南邻鹤山路，向东可达温泉镇和鳌山湾旅游度假区，向西可达即墨市区；西邻埠惜路，向南转204国道可达青岛市区；北侧隔黄河路与金盟山庄相望。 本案地形有一定的落差，工地形象给人一种烂尾的感觉。如何改变这一不利形象是项目成功的重要因素。丽丽山山国国际际www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879占地面积：182125平米建筑面积：86820平米其中别墅：78910平米 会所：2500平米建筑密度：20.3%绿 化 率：55.4%容 积 率：0.447总 户 数：279（独栋91、联排90、双拼98户）面积范围：260-330平米本案技术经济指标本案技术经济指标www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879高端别墅产品营销的关键操操作的关键在于作的关键在于“均好性均好性”与与“极至性极至性”的完美结合。的完美结合。均好性均好性做好产品、营销等诸多环节上的每一个细节，是一个豪宅项目成功操作的必要条件。这就如同在战场中建立一条稳固的纺线，使得项目首先立于一个不败之地。1 1、立于不败之地、立于不败之地项目的均好性项目的均好性极至性极至性抓住一个切入点，然后将极至放大，这就构成了项目的核心亮点。其犹如战场上的一次奇兵，是致胜的关键。2、致胜的关键、致胜的关键产品的极至性产品的极至性www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879不败之地不败之地均好性均好性1、形象界定2、推广策略3、终端体验4、客户管理均好性的保证均好性的保证www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879佘山高尔夫佘山高尔夫世茂佘山世茂佘山紫都晶园紫都晶园佘山月湖佘山月湖佘佘 山山客客 户户3、喜欢真山真水，享受佘山所带来的心情上的放松1、对高尔夫情有独钟，有一定的留洋背景，希望在佘山拥有一个分享平台的客户4、对价格有所考虑，比较注重性价比的客户2、财富增长迅速，希望通过标签来彰显自我成就的客户极至性放大极至性放大1、高尔夫配套、高尔夫配套2、建筑风格、建筑风格极至性极至性放大放大1、奢华配置、奢华配置2、大占地、大占地极至性放大极至性放大1、性价比、性价比极至性放大极至性放大1、景观环境、景观环境致胜关键致胜关键极至性极至性佘山千万级豪宅案例佘山千万级豪宅案例以佘山千万级豪宅为例，这些豪宅都位于佘山风景区内，拥有自然资源的绝对稀缺性，这使得其具备了豪宅的资质。而另一方面，这些项目通过产品定位与营销举措放大其核心优势，将其极至化，从而形成竞争上的差异化。佘山高尔夫极至的建筑风格与高尔夫世贸佘山极至奢华佘山月湖极至园林www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目要取得成功需解决以下几个问题：项目要取得成功需解决以下几个问题：1 1、如何改变项目在客户眼中烂尾楼的形象？、如何改变项目在客户眼中烂尾楼的形象？2 2、如何树立项目自身优势及卖点。、如何树立项目自身优势及卖点。3 3、如何通过户型的设计在区域竞争中获得优势？、如何通过户型的设计在区域竞争中获得优势？4 4、后市通过何种营销手段来吸引市场的眼球、从而达到让客户买单的目的？、后市通过何种营销手段来吸引市场的眼球、从而达到让客户买单的目的？5 5、采取何种价格策略能在未来的竞争中取得不败之地？、采取何种价格策略能在未来的竞争中取得不败之地？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象界定形象界定营销的核心就是争夺客户的营销的核心就是争夺客户的“心智心智”，如宝马将自身定位为最具，如宝马将自身定位为最具操控性的豪华车，沃尔沃定位为最安全的豪华车，而奔驰则定位操控性的豪华车，沃尔沃定位为最安全的豪华车，而奔驰则定位为最舒适的豪华车。为最舒适的豪华车。豪宅同样需要通过形象界定向客户传递自身的价值。根据项目的豪宅同样需要通过形象界定向客户传递自身的价值。根据项目的不同，策略的不同，所要传递的信息也会有所不同。不同，策略的不同，所要传递的信息也会有所不同。形象界定形象界定 但但是是有一点我们需要认识到，形象界定并不是简单有一点我们需要认识到，形象界定并不是简单地通过地通过企划企划工工作就作就能完成的能完成的，她是需要产品与企划支撑的。，她是需要产品与企划支撑的。企划工作企划工作 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑的外部形象建筑的外部形象围墙围墙/门门/内部景观内部景观会所会所大堂空间大堂空间走道走道/公共空间公共空间室内空间室内空间立体景观空间立体景观空间群体群体/通路通路构筑高档别墅项目整体对外形象www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879如何改变项目在客户眼中烂尾楼的形象？如何改变项目在客户眼中烂尾楼的形象？对策一（保守策略）：对策一（保守策略）：按照从东往西的开发顺序，把先期开发的产品通过围墙的形式和已有的建筑完全隔离开来，从而规避其给新产品的销售带来的不利影响。对策二（激进策略）：对策二（激进策略）：通过事件营销引爆市场（参考张瑞敏砸冰箱砸出世界通过事件营销引爆市场（参考张瑞敏砸冰箱砸出世界500强的案例。）强的案例。）把项目盛大的开工典礼当天推倒现有的建筑作为一个传播性很强的新闻事件，通过岛城各大媒体的配合，让项目成为整个岛城舆论的焦点，从而达到项目大范围曝光、增加知名度的营销目的、也树立了项目十分注重产品品质的对外形象。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879如何把本案青岛首席精装、科技别墅的市场形象做到极至如何把本案青岛首席精装、科技别墅的市场形象做到极至整体形象塑造整体形象塑造精致感精致感产品力塑造产品力塑造青岛首席精装低碳科技别墅青岛首席精装低碳科技别墅配套齐全的会所设置配套齐全的会所设置历久弥新的建筑外立面设计历久弥新的建筑外立面设计十大低碳科技系统的运用十大低碳科技系统的运用提供多种风格的菜单式装修方案提供多种风格的菜单式装修方案国际一线品牌建材家居的运用国际一线品牌建材家居的运用立体景观系统的塑造立体景观系统的塑造 我们认为：毛坯别墅是未完成的作品，不能体现对于高品质生活的理解和追求；全精装菜单式交房我们认为：毛坯别墅是未完成的作品，不能体现对于高品质生活的理解和追求；全精装菜单式交房可避免二次装修导致的建材消耗、浪费与建筑污染；还可避免入住后长时间分散装修引发的安全隐患、可避免二次装修导致的建材消耗、浪费与建筑污染；还可避免入住后长时间分散装修引发的安全隐患、保证居住者整体居住品质。保证居住者整体居住品质。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国际一线品牌建材家居的运用国际一线品牌建材家居的运用装修系统参考装修系统参考楼盘名称（装修标准10000元以上/平方米）汤臣一品华府天地（装修标准5000元/平方米）内部部分装修配置德国纯手工雕花铜门德国POGGEN POHL顶级厨房用具德国GAGGENAU顶级厨房电器德国DORNBRACHT顶级五金龙头意大利TEUCO超音波按摩浴缸德国VILLEROY&BOCH顶级卫浴陶瓷用品德国HANSGROHE淋浴组挪威NEXANS地坪加热系统西班牙ROCA、比利时BELLAVISTA高级卫浴陶瓷用品空调：日本大金VRV变频空调厨房电器：德国Miele品牌卫浴用具：TOTO厨房橱柜：德国SieMatic品牌www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼盘名称世茂滨江花园（装修标准3500元/平方米）盛大金磐（装修标准4000元/平方米）古北瑞仕花园（装修标准3000元/平方米）内部部分装修配置菜单式装修菜单式装修美国科勒（KOHLER）卫浴 德国好博（HOPPE)门锁 西班牙乐家（ROCA）卫浴 富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）五金丹麦柏森（Lamxon）玻璃洁具 德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头 厨房电器：德国Miele品牌厨房橱柜：德国SieMatic品牌浴缸：德国KALDEWEI品牌龙头：德国DORNBRACHT品牌卫生洁具：德国Villeroy&boch品牌空调：日本大金VRV变频空调热水炉：德国VIESMANN品牌散热器：瑞士zehnder品牌电梯：原装进口芬兰通力高层高速电梯高级柚木地板澳大利亚“威迪”内墙环保涂料意大利“RHOSS”中央空调德国“柏丽”品牌厨具美国“雷力士”容积式燃气热水炉美国“科勒”豪华卫浴德国“高仪”龙头挪威NEXANS地暖系统进口三菱电梯美国IHOME家居智能化系统www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879提供多种风格的菜单式装修方案提供多种风格的菜单式装修方案建议提供6种户型选择、每种户型3种不同的风格、每种风格下设6种不同的配色方案，108种建筑表情，配以2-3层的建筑错落分布、让每一栋建筑都一。邀请知名建筑设计师参与样板房设计，也将成为一个销售的亮点现代简约风格：由曲线和非对称线条构成。现代简约风格：由曲线和非对称线条构成。新古典主义风格：华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型。新古典主义风格：华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型。恬淡田园风格：门窗多采用栅格，雕刻精致，造型强调对称。恬淡田园风格：门窗多采用栅格，雕刻精致，造型强调对称。罗马风格：强调庄重为主，多用浮雕及雕塑，具神秘感罗马风格：强调庄重为主，多用浮雕及雕塑，具神秘感 。地中海风格：选择自然的柔和色彩、在组合搭配上避免繁琐。地中海风格：选择自然的柔和色彩、在组合搭配上避免繁琐。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879科技系统科技系统生态、环保、健康、舒适、节能生态、环保、健康、舒适、节能EconomicalEnvironmentalHealthyComfortableSaving energywww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879十大住宅科技系统运用十大住宅科技系统运用1 1、地源热泵技术系统：环保节能的家、地源热泵技术系统：环保节能的家2 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统：冷暖舒适的家、混凝土顶棚辐射制冷制热系统：冷暖舒适的家3 3、隔音降噪系统：宁静舒心的家、隔音降噪系统：宁静舒心的家4 4、外墙外保温系统：隔冷绝热的家、外墙外保温系统：隔冷绝热的家5 5、高效节能外窗系统：严密保温的家、高效节能外窗系统：严密保温的家6 6、外遮阳系统：适光私密的家、外遮阳系统：适光私密的家7 7、2424小时持续置换新风系统：天然小时持续置换新风系统：天然SPASPA的家的家8 8、同层排水系统：洁净时尚的家、同层排水系统：洁净时尚的家9 9、2424小时中央生活热水系统：星级享受的家小时中央生活热水系统：星级享受的家1010、雨水回收利用系统：循环经济的家、雨水回收利用系统：循环经济的家www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787925002500平米专属私人会所平米专属私人会所 会所内引进健身会馆（例如亚历山大会馆）涵盖运动健身、养生纤体、芳香疗法 、时尚瑜伽、生机饮食、舒活桑拿、流行舞蹈、景观泳池7大主题功能 。同时配备卡拉OK厅、棋牌室、给生活带来高品质的生活。 另外在生活设施方面、设置小超市、小餐厅、小医疗室，全面关怀您与家人的休闲、健康生活。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 在这里，一草一木都被看在这里，一草一木都被看作是精装的一部分，私家庭院作是精装的一部分，私家庭院前可种植百合、蝴蝶花、紫罗前可种植百合、蝴蝶花、紫罗兰等色彩鲜艳的花朵与绿植，兰等色彩鲜艳的花朵与绿植，有层次的分布于花园的各个角有层次的分布于花园的各个角落，伴随着主人的品味恣意生落，伴随着主人的品味恣意生长。长。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879利用坡地制造建筑的情趣性和空间感利用坡地制造建筑的情趣性和空间感 坡地别墅的特色，就在于“道路、建筑、庭院”三要素的组合。通过填土造坡形成山地别墅格局；别墅与社区的园林和公共空间广场可以通过山墙、台阶、阶地式绿地或者叠水来突出整体风格的山居形式；庭院的处理依据坡的陡峭度；较陡的，可以形成分级庭院；较缓的，直接形成一级庭院； 考虑到本案的实际情况，建议设计为合理的缓坡别墅、庭院采用一级庭院。考虑到本案的实际情况，建议设计为合理的缓坡别墅、庭院采用一级庭院。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879如何通过户型的设计在区域竞争中脱颖而出？如何通过户型的设计在区域竞争中脱颖而出？户型设计存在的几个问题（以别墅一为例）：户型设计存在的几个问题（以别墅一为例）：1、房间设计过多。（别墅的房间设置一般在4个以内）2、缺乏功能层（佣人房、储藏室、娱乐区、休闲区等）3、赠送空间有限（只有二层露台可赠送）畅销别墅户型设计的几大要素：畅销别墅户型设计的几大要素：1、色彩鲜明的建筑风格（如地中海、英伦、西班牙等）2、客厅、门厅挑空设计。3、大面积前厅后院、顶层大露台。4、大面积增送空间（半地下车库、阳光地下室）5、立体景观设计（坡地的塑造、全冠移植、五层垂直绿化、同纬度采购、360度成树定位、四季异景） 目前本案的别墅面积在目前本案的别墅面积在260-330260-330平米，尺度较大。平米，尺度较大。建议本案的主力面积分别控制在建议本案的主力面积分别控制在180-220180-220平米（联排）、平米（联排）、220-260220-260平米双拼、独栋平米双拼、独栋260-300260-300平米。平米。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推荐房型：推荐房型：220平米以内联排（中间套平米以内联排（中间套185.67平米）平米）地下一层地下一层一层一层二层二层三层三层户型特点：户型特点：1 1、客厅错层设计、空间分明有序；、客厅错层设计、空间分明有序；2 2、一层整体抬高、与花园地面分界明显；、一层整体抬高、与花园地面分界明显；3 3、转角楼梯，方便老人孩子上上下下；、转角楼梯，方便老人孩子上上下下；4 4、超大地下空间、影视厅还是桌球房，主人说了算；、超大地下空间、影视厅还是桌球房，主人说了算；5 5、餐厅、餐厅6 6米挑高、享受用餐时刻；米挑高、享受用餐时刻；6 6、客厅、客厅6.36.3米超大开间、方正大气、舒适度高；米超大开间、方正大气、舒适度高；7 7、二层双卧朝南、阳光充足、贴近自然；、二层双卧朝南、阳光充足、贴近自然；8 8、三层主卧套房设计、私享南向大露台。、三层主卧套房设计、私享南向大露台。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推荐房型：推荐房型：220平米以内联排（边套平米以内联排（边套218.18平米）平米）地下一层地下一层一层一层二层二层三层三层户型特点：户型特点：1 1、边套户型、每扇窗外都是风景；、边套户型、每扇窗外都是风景； 2 2、一层南北转角花园，下午茶、巴比、一层南北转角花园，下午茶、巴比Q Q、随心所欲；、随心所欲；3 3、客厅、客厅6.36.3米超大开间、与朋友聊天背景就是风景；米超大开间、与朋友聊天背景就是风景； 4 4、入户大厅、入户大厅6 6米挑高、尽显主人高贵大气；米挑高、尽显主人高贵大气；5 5、3 3层主卧开间层主卧开间6.36.3米、配备超大独立露台；米、配备超大独立露台； 6 6、地面和地下均有停车位和停车库，奥迪加、地面和地下均有停车位和停车库，奥迪加MINIMINIwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广策略推广策略豪宅的营销难于两点：一是让目标客户获知项目，二就是让目标豪宅的营销难于两点：一是让目标客户获知项目，二就是让目标客户最终购买。而在推广阶段中，不仅要起到项目告知的作用，客户最终购买。而在推广阶段中，不仅要起到项目告知的作用，同时要通过媒介影响客户的购买决策。同时要通过媒介影响客户的购买决策。线上营销线上营销告知为主，影响为辅线下营销线下营销影响为主，告知为辅对于每一种媒介的使用，首先要明确目标是以影响力构建为主，对于每一种媒介的使用，首先要明确目标是以影响力构建为主，还是以信息告知为主，还是两者兼顾。就像广告，硬广主要是告还是以信息告知为主，还是两者兼顾。就像广告，硬广主要是告知，软文主要是影响，而专业杂志上的广告既有告知作用，又要知，软文主要是影响，而专业杂志上的广告既有告知作用，又要影响作用。影响作用。VSwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广策略推广策略同时根据我们的豪宅经验，在豪宅营销中有三个渠道最为重要，同时根据我们的豪宅经验，在豪宅营销中有三个渠道最为重要，其分别是户外阵地、行业传播与圈层营销。其分别是户外阵地、行业传播与圈层营销。户外阵地户外阵地户外阵地不仅仅起到信息告知的作用，同时也是一个项目档次与影响力的象征，在目标客户集中或通勤的区域（青银高速、青银高速、204204国道、鹤山路国道、鹤山路）设置阵地，能够有效地减少无效打击，使得传播更具针对性行业传播行业传播“得业内者得天下”，通过对房地产相关行业的渠道整合（销售代理公司、建筑设计公司、广告公司等销售代理公司、建筑设计公司、广告公司等），一方面形成信息告知，同时利用专业影响力影响客户决策。圈层营销圈层营销“物以类聚，人以群分”，通过定向的圈层（行业协行业协会、台协会等）会、台协会等）传播，避免力量分散，从而控制营销成本，又能利用圈层影响推动客户的置业决策www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879终端体验终端体验 对对于豪宅客户通常决策周期较短，客户对产品价值的感知往于豪宅客户通常决策周期较短，客户对产品价值的感知往往是凭借第一印象，但少量客户由于忙于事业，需要长期的维护往是凭借第一印象，但少量客户由于忙于事业，需要长期的维护与跟踪。因此这要求营销系统不断地给予客户加分的感觉，而不与跟踪。因此这要求营销系统不断地给予客户加分的感觉，而不能出现减分的感觉，否则就有可能永远失去客户。能出现减分的感觉，否则就有可能永远失去客户。 终终端体验系统包括项目的现场样板段，售楼处、样板房等，端体验系统包括项目的现场样板段，售楼处、样板房等，是客户了解项目，感知项目最重要的途径，也是购买决策的重要是客户了解项目，感知项目最重要的途径，也是购买决策的重要依据，因此终端体验系统是营销体系构建中的重中之重。依据，因此终端体验系统是营销体系构建中的重中之重。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户管理客户管理高端客户购买行为的三大特高端客户购买行为的三大特征：征：更更需要管理、更关注细节、更注重体验服务需要管理、更关注细节、更注重体验服务客户接待：不设门槛，强势流程客户接待：不设门槛，强势流程极度包装：坚持极度包装：坚持NO.1NO.1形象，人员、服装、物料、售楼处形象，人员、服装、物料、售楼处服务前置：体验未来社区服务服务前置：体验未来社区服务导向明确：最终的目标就是导向明确：最终的目标就是POSPOS机机客户体验管理客户体验管理客户体验管理客户体验管理 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879后市通过何种营销手段来吸引市场的眼球、从而达到让客户买单的目的？后市通过何种营销手段来吸引市场的眼球、从而达到让客户买单的目的？巡展巡展-产品发布会产品发布会-别墅样板示范区开放别墅样板示范区开放-开盘开盘-持续活动营销持续活动营销巡展：巡展： 参展房展会（青岛国际会展中心）、在青岛市中心的高档商业场所（如海信广场、阳光百货等）巡展，增加项目知名度，把项目信息点对点的传递给目标消费者。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品发布会：产品发布会： 在积累了一定的客户数量之后，在岛城诸多高档项目（绿城理想之城、银在积累了一定的客户数量之后，在岛城诸多高档项目（绿城理想之城、银盛泰盛泰德郡、中铁德郡、中铁青岛中心）公认的产品推介会举办地青岛香格里拉酒店举青岛中心）公认的产品推介会举办地青岛香格里拉酒店举行项目的产品发布会。行项目的产品发布会。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879别墅样板示范区开放别墅样板示范区开放 在经过一系列巡展、产品发布会之后，建议本案以会所为中心设置样板示范在经过一系列巡展、产品发布会之后，建议本案以会所为中心设置样板示范区，售楼处在保证客户尊贵感时，要弱化售买功能，强化感观体验，通过邀请前区，售楼处在保证客户尊贵感时，要弱化售买功能，强化感观体验，通过邀请前期意向客户参观，通过现场实景打动客户。期意向客户参观，通过现场实景打动客户。售楼处售楼处样板段样板段样板房样板房www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘开盘 在样板示范区公开在样板示范区公开2-32-3个月后，客户积累到足够数量后，在现场举行盛大的开个月后，客户积累到足够数量后，在现场举行盛大的开盘仪式。通过首期的旺销形成轰动效应，从而为后续产品的成功推出奠定良好的基盘仪式。通过首期的旺销形成轰动效应，从而为后续产品的成功推出奠定良好的基础。础。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879持续活动营销持续活动营销 在首期开盘后、要定期通过举办各种活动（如客户答谢会、建筑风水讲座、投资理财自由讲座等）保持市场对项目的持续关注度。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879采取何种价格策略能在未来的竞争中取得不败之地？采取何种价格策略能在未来的竞争中取得不败之地？ 由于本项目在规模、品牌效应上都无法与直接竞争对手相抗衡，由于本项目在规模、品牌效应上都无法与直接竞争对手相抗衡，建议本项目采用跟随者战略下的定价在已有价值体系下，通过模仿领导者，在现有价值体系下，寻找自身的占位。 本案通过塑造区域内性价比最高（小面积、大空间、平民价格）性价比最高（小面积、大空间、平民价格）的项目来取得竞争优势，在性价比这一点上做到极至性在性价比这一点上做到极至性从而在竞争中立于不败之地）。项目名称开发商占地面积面积总价单价丽山国际青岛宇信置业200万377-543（独栋）300-500万7958-9208元一山一墅鲁商置业18万225（联排）150万6667元 我们认为本案所处区域的毛坯别墅价格在我们认为本案所处区域的毛坯别墅价格在80008000元左右。最终元左右。最终的销售价格可根据装修标准的高低、科技系统的投入情况而定。的销售价格可根据装修标准的高低、科技系统的投入情况而定。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879