国国国国 际际际际 邮邮邮邮 轮轮轮轮 城城城城产品策划报告产品策划报告本报告主体构成本报告主体构成n n项目总体定位n n住宅n n商场n n写字楼n n财务预算第一部分第一部分 项目总体定位项目总体定位重点内容n n项目特点分析n n项目定位及邮轮生活概念阐述n n项目整体开发理念项目特点分析项目特点分析 n n2006G012006G01地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合地块，迄今为止厦门拍卖总价最高地块，综合基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特基础状况及相关规划要求，可提炼出本案的四大最显著特征征规模性、综合性、商务性和国际性。规模性、综合性、商务性和国际性。n n 1 1、本案、本案、本案、本案A1A4A1A4地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积地块的规模即达到了用地面积102922.02102922.02、建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积287355287355的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向的水平，包含五星级酒店，各类产品设计均趋向高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。高端，如此规模的区域开发，如此集中的高档物业群，为厦门少见。n n 从本案从本案从本案从本案4 4月月月月8 8号以岛内号以岛内号以岛内号以岛内“ “地王地王地王地王” ”12.112.1亿元摘牌起，便因其超大的体亿元摘牌起，便因其超大的体亿元摘牌起，便因其超大的体亿元摘牌起，便因其超大的体量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大量引发市场的多方瞩目，本案的超大体量将首先给市场一个鲜明的大盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势盘形象，同时后期的营销推广中，也提醒着我们要将本案的规模优势做足、用足，体现一种磅礴的整体感。做足、用足，体现一种磅礴的整体感。做足、用足，体现一种磅礴的整体感。做足、用足，体现一种磅礴的整体感。规模性规模性规模性规模性n n2 2 2 2、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、本项目为厦门岛内首个集合客检（船）、办公、居住、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、商场、酒店诸多功能的综合物业群，这是一次交通运输业、房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航房地产业优势资源与个性特征的碰撞与共赢，是以码头航（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势（客）运为主体的交通枢纽点，与各类型房地产物业优势互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各互补的结合，从而实现有效资源最大程度的整合，实现各个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。个资源点优势的最大化。n n这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和这是本案的显著特点，也昭示着我们在以后的产品设计和功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服功能规划中，要充分地实现各种物业体的功能、设计、服务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并务上的优势互补和共享共赢，将各个分部的优势扩大宾并联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。联合起来，形成本案在市场上无可比拟的竞争优势。 综合性综合性综合性综合性n n3 3、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建、本项目规划中商务类型物业所占比重较大，占到总建筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，筑面积的六成以上，且港口联检大楼与五星级酒店的拱卫，体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域体现出其作为厦门乃至整个东南沿海商务集中门户的区域地位。地位。地位。地位。商务性商务性商务性商务性n n4 4、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上、本案因其突出的厦门海上窗口地位，从战略重要性上注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中注定了本项目将作为厦门地标式建筑的高起点，引伸出中国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同国东部沿海与国际接轨的窗口前沿位置，成为迎接台湾同胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之胞踏上祖国大陆的大门，海外侨胞荣归故里的海上通道之一。一。一。一。国际性国际性国际性国际性【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线：13666100049 www.dcrbook.cn三、项目总体定位三、项目总体定位 项目命名项目命名项目命名项目命名 国际邮轮城国际邮轮城 “ “国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城” ”案名释义：案名释义：案名释义：案名释义： “ “国际国际” ”凸现了本案的最大特点凸现了本案的最大特点 ；“ “邮轮邮轮” ”则体现了本案的档次则体现了本案的档次豪华尊崇；豪华尊崇；“ “城城” ”则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。则是从规模的角度对本案进行了形象的诠释。本案占地本案占地4545万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。万平方米，其规模之大，在岛内尚无几个楼盘可与之对决。如此规模，除如此规模，除“ “城城” ”字之外，别无其它可以形容之。同时，字之外，别无其它可以形容之。同时，“ “城城” ”也也代表着众多建筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五代表着众多建筑物的集中形态。本案是多重形态的综合体，囊括了五星级酒店、豪华海景住宅、精品购物城以及星级酒店、豪华海景住宅、精品购物城以及5A5A甲级写字楼等。邮轮业甲级写字楼等。邮轮业创造了新的、时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。创造了新的、时尚的休闲方式，为大众打造一种全新的生活方式。 综合看来，综合看来，综合看来，综合看来，“ “国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城” ”这个主体案名不但切合项这个主体案名不但切合项这个主体案名不但切合项这个主体案名不但切合项目目目目“ “国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模国际化、高档次，大规模” ”的特点，同时也通俗易懂，的特点，同时也通俗易懂，的特点，同时也通俗易懂，的特点，同时也通俗易懂，朗朗上口、便于传播，整体显得大气。朗朗上口、便于传播，整体显得大气。朗朗上口、便于传播，整体显得大气。朗朗上口、便于传播，整体显得大气。 案名内涵延伸：案名内涵延伸：案名内涵延伸：案名内涵延伸：n n拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物拥有邮轮上总统级豪华套房（本案大户高档的住宅物业形象）业形象）n n拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套拥有五星级的配套、服务（本案酒店、会所等的配套服务）服务）n n登上登上“ “邮轮邮轮” ”，吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业），吃喝玩乐应有尽有（本案的商业物业）n n拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观拥有海上邮轮的无敌海景资源（本案临海第一排，观海套房等）海套房等）n n拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国拥有邮轮的国际化流行趋势（本案的国际化客群、国际化配套等）际化配套等）n n享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费享受顶级富豪的滨海上层生活之旅（邮轮的富豪消费倾向性、生活就像度假）倾向性、生活就像度假）n n会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（客户群的同质性）会聚顶级豪门海洋生活的城市地标（客户群的同质性）（二）项目形象定位（二）项目形象定位 邮轮生活新时代邮轮生活新时代邮轮生活新时代邮轮生活新时代 西海域西海域西海域西海域4545万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群万平国际化建筑集群n n集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个集群释义：我司提出集群概念，主要是考虑到本项目是个大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑大型综合体项目，是由多种物业形态组成的大型综合建筑群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对群落，在建筑形态上以高层为主，且各建筑物间距离相对集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体集中，形成一个较好的建筑群效果，所以此概念上能够体现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的现出本项目的整体性和规模性，并能成为后期推广阶段的一个重要卖点一个重要卖点一个重要卖点一个重要卖点 定位说明：定位说明：定位说明：定位说明：n n本定位语选取本定位语选取“ “邮轮邮轮” ”这一最直观形象形成独特卖点，糅这一最直观形象形成独特卖点，糅合了海景环境（西海域）、规模配套（合了海景环境（西海域）、规模配套（4545万平、五星级）、万平、五星级）、商务特性（国际化建筑群落，代表市中心国际化的商务综商务特性（国际化建筑群落，代表市中心国际化的商务综合体）等各项卖点，并且字里行间呼应合体）等各项卖点，并且字里行间呼应“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”的的案名定位。案名定位。n n从广告语的眼球吸引效果来评判，从广告语的眼球吸引效果来评判，“ “邮轮邮轮” ”本身对目标客本身对目标客户来说是时尚事物，经过近几年厦门的媒体偶尔宣传，消户来说是时尚事物，经过近几年厦门的媒体偶尔宣传，消费者已有初步印象，有一定的市场送达率，同时费者已有初步印象，有一定的市场送达率，同时“ “邮轮生邮轮生活活” ”是很前卫的概念，容易引起关注而去探究，是很前卫的概念，容易引起关注而去探究，“ “广告语广告语眼球效果眼球效果” ”比较明显。比较明显。邮轮生活方式概念设计阐述邮轮生活方式概念设计阐述 背景及意义：背景及意义：背景及意义：背景及意义：n n1 1、缘于海洋文化缘于海洋文化缘于海洋文化缘于海洋文化海是本案的灵魂海是本案的灵魂海是本案的灵魂海是本案的灵魂n n 提到厦门就不得不提到提到厦门就不得不提到“ “海海” ”，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于，厦门具备如此强大的城市辐射力和吸引力，就在于其滨海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再其滨海旅游城市的定位；而本案的开发单位港务集团，也与海洋有着密切的关联；再加上项目位于西海域第一排，具备优越的海景资源；所以本案的核心概念设计与海有加上项目位于西海域第一排，具备优越的海景资源；所以本案的核心概念设计与海有着必然的联系，着必然的联系，“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”命名具备浓郁的海洋气息，将邮轮生活概念引入到居命名具备浓郁的海洋气息，将邮轮生活概念引入到居住领域，很容易让人联想到豪华邮轮上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、住领域，很容易让人联想到豪华邮轮上的贵族生活。而海洋给人的感觉就是集开放性、包容性、国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。包容性、国际性于一体，正是迎合了本案国际化的产品定位。n n2 2、喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃喻意生活方式的飞跃从旅游引申到居住从旅游引申到居住从旅游引申到居住从旅游引申到居住n n 以往的旅游，通常使用的是火车、飞机等交通工具，现在乘坐豪华邮轮，环海旅行以往的旅游，通常使用的是火车、飞机等交通工具，现在乘坐豪华邮轮，环海旅行成为时尚浪漫的象征，这是旅游方式的飞跃；成为时尚浪漫的象征，这是旅游方式的飞跃；“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”是一个尊贵社区，一个是一个尊贵社区，一个人文高地，一个发达象征，这里的居民拥有的并不仅仅是奢华的生活，更重要的是拥人文高地，一个发达象征，这里的居民拥有的并不仅仅是奢华的生活，更重要的是拥有个人的品牌，即身份。有个人的品牌，即身份。“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”不仅是一个家住哪里的方位说明，而更是一不仅是一个家住哪里的方位说明，而更是一个识别社会地位的身份说明。这种品牌身份是无价的，可以一代代传承的。即从个识别社会地位的身份说明。这种品牌身份是无价的，可以一代代传承的。即从“ “居居者有其屋者有其屋” ”、“ “ 居者悦其屋居者悦其屋” ”到到“ “居者袭其屋居者袭其屋” ”，这是，这是“ “国际邮轮城国际邮轮城” ”给我们的居住给我们的居住方式带来的质的飞跃。方式带来的质的飞跃。选择国际邮轮城的九大理由选择国际邮轮城的九大理由n n1 1、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型）、贵族般的极致享受（海景大户型）2、无限惊喜的购物乐趣、无限惊喜的购物乐趣（国际购物中心）（国际购物中心）3、前所未有的安全平稳、前所未有的安全平稳（智能化安全防护）（智能化安全防护）n n本案应以高科技的保全系统来诠释其安全，保障本案应以高科技的保全系统来诠释其安全，保障住户拥有不受干扰的私人空间，打造一个夜不闭住户拥有不受干扰的私人空间，打造一个夜不闭户的安全城堡。在安全防护方面，可配备：红外户的安全城堡。在安全防护方面，可配备：红外线电子监控系统、可视门铃对讲系统、闭路电视线电子监控系统、可视门铃对讲系统、闭路电视监控系统、安全防盗自动化系统、门禁及电子巡监控系统、安全防盗自动化系统、门禁及电子巡更系统、智能消防报警系统、家居报警系统。更系统、智能消防报警系统、家居报警系统。n n此外，还应采用此外，还应采用2424小时巡逻、入口登记管理、紧小时巡逻、入口登记管理、紧急事故预警制度等保全管理来配合科技系统，做急事故预警制度等保全管理来配合科技系统，做到滴水不漏。到滴水不漏。4、静谧空间、静谧空间/至尊品位（超大的私家园）至尊品位（超大的私家园）5、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部、精彩纷呈的活动项目（贵族俱乐部/会所）会所）6、孩子们的开心乐园、孩子们的开心乐园（儿童活动中心）（儿童活动中心）7、无与伦比的美食体验、无与伦比的美食体验 （国际性的美食享受）（国际性的美食享受）8、真正专业的个人护理、真正专业的个人护理 （国际品质的（国际品质的SPA专业连锁店）专业连锁店）9、超越时空的海上商务、超越时空的海上商务（运筹帷幄的商业空间）（运筹帷幄的商业空间）四、总体开发理念四、总体开发理念（一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念（一）项目总体开发理念n n项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将项目总体开发理念：致力将“ “本案本案本案本案” ”打造成厦门打造成厦门打造成厦门打造成厦门西海域超大型都市综合体。西海域超大型都市综合体。西海域超大型都市综合体。西海域超大型都市综合体。n n本案作为港务集团投资开发建设的集高档住宅、写字楼、商场、酒店本案作为港务集团投资开发建设的集高档住宅、写字楼、商场、酒店和国际公寓为一体的国际化、现代化超大型建筑集群，总建筑面积近和国际公寓为一体的国际化、现代化超大型建筑集群，总建筑面积近4545万平方米，是厦门市万平方米，是厦门市20062006年重大建设项目之一，是厦门西海域又年重大建设项目之一，是厦门西海域又一重要地标性建筑集群。一重要地标性建筑集群。n n作为作为2121世纪的产品，本案将以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的世纪的产品，本案将以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。业态资源整合，倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现将使滨北它的出现将使滨北它的出现将使滨北它的出现将使滨北CBDCBD繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸繁华地段向西延伸，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为从，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为从海域进入厦门的第一道亮丽景观，确立海域进入厦门的第一道亮丽景观，确立CBDCBD商务地标。致力将商务地标。致力将“ “本案本案” ”打造成厦门西海域超大型国际商务、生活城中之城。打造成厦门西海域超大型国际商务、生活城中之城。（二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标（二）项目开发战略目标n n项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综项目开发战略目标：营造厦门最具特色的都市综合体，塑造港务地产实力品牌合体，塑造港务地产实力品牌合体，塑造港务地产实力品牌合体，塑造港务地产实力品牌n n港务集团的雄厚实力和本案高品质的建筑群落的定位，决港务集团的雄厚实力和本案高品质的建筑群落的定位，决定了项目开发战略目标的方向。本案开发应以跨越当前厦定了项目开发战略目标的方向。本案开发应以跨越当前厦门房地产行业过渡追求利润、忽略人性化需求与整体上过门房地产行业过渡追求利润、忽略人性化需求与整体上过于分散、零乱的弊病为前题，在规划设计上力求精益求精，于分散、零乱的弊病为前题，在规划设计上力求精益求精，产品设计上要充分考虑人性化、功能化、景观利用等因素，产品设计上要充分考虑人性化、功能化、景观利用等因素，营造厦门最具特色的港口都市综合体，并以此提升整个项营造厦门最具特色的港口都市综合体，并以此提升整个项目经济效益，社会效益，环境效益，品牌效益。目经济效益，社会效益，环境效益，品牌效益。n n（三）项目开发指导思想（三）项目开发指导思想n n项目开发指导思想：以项目开发指导思想：以项目开发指导思想：以项目开发指导思想：以“ “高度高度高度高度” ”为总目标、总指为总目标、总指为总目标、总指为总目标、总指导导导导n n本案开发指导思想是，建筑上以地标性建筑为目本案开发指导思想是，建筑上以地标性建筑为目本案开发指导思想是，建筑上以地标性建筑为目本案开发指导思想是，建筑上以地标性建筑为目标，标，标，标，从楼盘的建筑高度，到开发商理念的高度，从楼盘的建筑高度，到开发商理念的高度，从楼盘的建筑高度，到开发商理念的高度，从楼盘的建筑高度，到开发商理念的高度，再到楼盘品质的高度。再到楼盘品质的高度。再到楼盘品质的高度。再到楼盘品质的高度。以无可争辩的事实，牢固以无可争辩的事实，牢固以无可争辩的事实，牢固以无可争辩的事实，牢固占据了厦门房地产界的标杆高度，树立港务地产占据了厦门房地产界的标杆高度，树立港务地产占据了厦门房地产界的标杆高度，树立港务地产占据了厦门房地产界的标杆高度，树立港务地产的实力品牌。的实力品牌。的实力品牌。的实力品牌。第二部分第二部分 住住 宅宅主要内容主要内容一、项目分析一、项目分析二、二、A1A1地块定位地块定位 三、三、A2A3A2A3地块定位地块定位四、产品建议四、产品建议一、项目分析一、项目分析n n（一）地块（一）地块（一）地块（一）地块SWOTSWOT分析分析分析分析n n结论：本案具备打造观景豪宅的景观资源和区域优势等硬件结论：本案具备打造观景豪宅的景观资源和区域优势等硬件结论：本案具备打造观景豪宅的景观资源和区域优势等硬件结论：本案具备打造观景豪宅的景观资源和区域优势等硬件配套，但离超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的纯配套，但离超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的纯配套，但离超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的纯配套，但离超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的纯粹性、建筑空间的开阔性（阳台、花园）等方面尚有不足；粹性、建筑空间的开阔性（阳台、花园）等方面尚有不足；粹性、建筑空间的开阔性（阳台、花园）等方面尚有不足；粹性、建筑空间的开阔性（阳台、花园）等方面尚有不足；但本案产品具备自身明显的特性，在定位上填补目前房地产但本案产品具备自身明显的特性，在定位上填补目前房地产但本案产品具备自身明显的特性，在定位上填补目前房地产但本案产品具备自身明显的特性，在定位上填补目前房地产市场空白，迎合厦门邮轮经济的发展，再加上开发商港务集市场空白，迎合厦门邮轮经济的发展，再加上开发商港务集市场空白，迎合厦门邮轮经济的发展，再加上开发商港务集市场空白，迎合厦门邮轮经济的发展，再加上开发商港务集团雄厚的资金实力，本项目只要在后期营销推广方面做足概团雄厚的资金实力，本项目只要在后期营销推广方面做足概团雄厚的资金实力，本项目只要在后期营销推广方面做足概团雄厚的资金实力，本项目只要在后期营销推广方面做足概念，将产品创新落实到实处，将具备良好的销售前景，和很念，将产品创新落实到实处，将具备良好的销售前景，和很念，将产品创新落实到实处，将具备良好的销售前景，和很念，将产品创新落实到实处，将具备良好的销售前景，和很大的利润空间。大的利润空间。大的利润空间。大的利润空间。（二）市场抗性与风险评估（二）市场抗性与风险评估 本案产品最大的场抗性在于其庞大的体量与过高的总本案产品最大的场抗性在于其庞大的体量与过高的总价，以当前厦门房地产市场中该类产品的去化速度来看，价，以当前厦门房地产市场中该类产品的去化速度来看，应该说市场上对这类产品的需求情况还是比较好的。应该说市场上对这类产品的需求情况还是比较好的。 而本案中以而本案中以二房户型为主的庞大体量（二房户型为主的庞大体量（二房户型为主的庞大体量（二房户型为主的庞大体量（500500套左右）套左右）属于主力产品，虽说处于一个高端楼盘中可以自然提升其属于主力产品，虽说处于一个高端楼盘中可以自然提升其价值，但因其总价相对较高，对客户的要求也会产生影响，价值，但因其总价相对较高，对客户的要求也会产生影响，在购买此类产品的目标客户群体中，对总价的敏感程度较在购买此类产品的目标客户群体中，对总价的敏感程度较在购买此类产品的目标客户群体中，对总价的敏感程度较在购买此类产品的目标客户群体中，对总价的敏感程度较强，因此当此类产品投放市场时势受到一些阻力；强，因此当此类产品投放市场时势受到一些阻力；强，因此当此类产品投放市场时势受到一些阻力；强，因此当此类产品投放市场时势受到一些阻力； 风险性方面主要体现在未来产品投放市场时机的把握风险性方面主要体现在未来产品投放市场时机的把握方面以及包装推广方面的引导力是否到位。方面以及包装推广方面的引导力是否到位。二、二、A1地块定位地块定位（一）目标客户群定位及其需求特征分析（一）目标客户群定位及其需求特征分析（一）目标客户群定位及其需求特征分析（一）目标客户群定位及其需求特征分析 1 1、目标客户群定位、目标客户群定位、目标客户群定位、目标客户群定位n n 厦门本地购买人群；厦门本地购买人群；n n 有办公、居住需求的中、小企业主，私营企业主；有办公、居住需求的中、小企业主，私营企业主；n n大中型企业的企业主、管理层；大中型企业的企业主、管理层；n n与港务有关的船务、物流、航运公司等中、高级职员；与港务有关的船务、物流、航运公司等中、高级职员；n n厦门周边地区的购买群体如泉州、晋江、莆田、龙岩等地的富裕阶层；厦门周边地区的购买群体如泉州、晋江、莆田、龙岩等地的富裕阶层；n n台湾、金门同胞；台湾、金门同胞；n n国际商贾人士；国际商贾人士；n n投资客。投资客。 核心客户：核心客户：核心客户：核心客户：厦门本地自住客群；中小企业主办公置业；港务及相关行业厦门本地自住客群；中小企业主办公置业；港务及相关行业 中高层职员；投资客户。中高层职员；投资客户。2、目标客户需求特征分析、目标客户需求特征分析 购买喜好：购买喜好：购买喜好：购买喜好：n n购买本案产品的目标客户群体基本特征是年龄大约在购买本案产品的目标客户群体基本特征是年龄大约在28284040岁之间；岁之间；n n喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松；环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松；n n偏好都市生活，要求距离市中心不能太远；偏好都市生活，要求距离市中心不能太远；n n面积需求不高，一房的大约面积在面积需求不高，一房的大约面积在50-6050-60平方米左右，两平方米左右，两房三房可以在房三房可以在80-12080-120平方米左右；平方米左右；n n商务等智能化要求配套完善，服务管理档次高；商务等智能化要求配套完善，服务管理档次高；n n建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品。建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品。 购买心理价值体现：购买心理价值体现：购买心理价值体现：购买心理价值体现： 依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念，依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念，消费者一般会将本案依次解释为：消费者一般会将本案依次解释为：n n景观家园景观家园n n可极目西海域美景的家园可极目西海域美景的家园n n可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅n n属于市中心区属于市中心区n n靠近滨北行政区，位置不错靠近滨北行政区，位置不错n n由港务控股开发的住宅，信心有保证由港务控股开发的住宅，信心有保证n n充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅n n一个产品很有创新特点的住宅一个产品很有创新特点的住宅（二）产品定位（二）产品定位 1、市场定位及依据、市场定位及依据 综合项目地块各类优势资源，结合市场调查综合项目地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体定位，数据分析与目标客户群体定位，A1A1地块产品定位地块产品定位为为“阳光户型，海景生活阳光户型，海景生活”。 本幢建筑处于项目东北端，四周无遮档物，本幢建筑处于项目东北端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适合规划景观洋房，依托景观和视线不受阻碍，适合规划景观洋房，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正的国际化社区。的国际化社区。 定位依据：定位依据：定位依据：定位依据：n n（1 1）项目四周无限的海景资源（西海湾）、山景资源）项目四周无限的海景资源（西海湾）、山景资源（狐尾山）、湖景资源（筼筜湖）、市政公园资源（海湾（狐尾山）、湖景资源（筼筜湖）、市政公园资源（海湾公园），山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的公园），山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的最大优势；最大优势；n n（2 2）五星级酒店、大型商场的配套生活享受终端，紧邻）五星级酒店、大型商场的配套生活享受终端，紧邻5A5A甲级写字楼，这些都是打造海景住宅的硬件条件；甲级写字楼，这些都是打造海景住宅的硬件条件；n n（3 3）国家房产新政和厦门房地产政策对户型面积比例的）国家房产新政和厦门房地产政策对户型面积比例的限制，使得限制，使得110130110130平米住宅成为岛内市场中的稀缺产平米住宅成为岛内市场中的稀缺产品。凭借一流的景观配套、服务配套，打造阳光户型，必品。凭借一流的景观配套、服务配套，打造阳光户型，必将强力吸引住目标客户的眼球，便于高价出售，提升项目将强力吸引住目标客户的眼球，便于高价出售，提升项目整体品质；整体品质；n n（4 4）作为滨北行政金融中心的延伸，本案的商务功能展）作为滨北行政金融中心的延伸，本案的商务功能展露无遗；露无遗；n n（5 5）目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如）目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如此充足的此类户型产品，本案产品有较强的市场竞争力。此充足的此类户型产品，本案产品有较强的市场竞争力。2、产品命名、产品命名 A1A1地块住宅命名为地块住宅命名为地块住宅命名为地块住宅命名为国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城国际邮轮城 阳光邻海阳光邻海阳光邻海阳光邻海案名释义：案名释义：案名释义：案名释义： A1A1地块项目以地块项目以“ “邻海邻海” ”命名，能够直接突出命名，能够直接突出本项目最大景观优势。而本案户型适中精致、格本项目最大景观优势。而本案户型适中精致、格局合理、全明设计，高品质物业管理，自由组合局合理、全明设计，高品质物业管理，自由组合的结构布局，舒适实用，的结构布局，舒适实用，“ “阳光阳光” ”则很好诠释了则很好诠释了这种户型的优势和生活的内涵。这种户型的优势和生活的内涵。 阳光海岸生活，引领时尚前沿，倡导居住新概念。阳光海岸生活，引领时尚前沿，倡导居住新概念。 形象定位：海景海景时尚时尚自由自由 与海为邻，享受生活 时尚空间，个性如你 阳光户型，自由惬意n n备选案名：国际邮轮城备选案名：国际邮轮城都会轩都会轩户型户型面积面积（）（）套数套数比例比例备注备注A1A1一房一房676764649.8%9.8%十梯二十四户十梯二十四户18F18F以上一房为楼中楼以上一房为楼中楼顶层均为楼中楼顶层均为楼中楼两房两房10310333633651.4%51.4%三房三房12512522422434.2%34.2%楼中楼楼中楼30304.6%4.6%合计：合计：654654100%100%3、户型配比及依据、户型配比及依据其住宅产品户型配比如下：配配 比比 依依 据据n n（1 1）从政策分析上看，去年厦门市房地产管理部门下发文件规定，）从政策分析上看，去年厦门市房地产管理部门下发文件规定，厦门岛内住宅新立项项目户型面积必须在厦门岛内住宅新立项项目户型面积必须在150150以上，而今年以上，而今年6 6月月1 1日日起正式实施的起正式实施的“ “国六条国六条” ”规定，城市新开工面积规定，城市新开工面积9090平方米以下住房，平方米以下住房，占开发建设总面积占开发建设总面积70%70%成以上，在这两项政策夹击下，厦门市目前成以上，在这两项政策夹击下，厦门市目前住宅建设呈现出岛内户型越做越大（基本住宅建设呈现出岛内户型越做越大（基本150150以上），而小户型以上），而小户型（9090以下）基本放在岛外消化，这样就给岛内中等面积的高品质产以下）基本放在岛外消化，这样就给岛内中等面积的高品质产品提供了很大市场空白点，而本案的品提供了很大市场空白点，而本案的100100-130-130户型占了户型占了80%80%，很具有市场吸引力。很具有市场吸引力。n n（2 2）本案拥有得天独厚的景观资源，是本案的重要卖点之一，而纵）本案拥有得天独厚的景观资源，是本案的重要卖点之一，而纵观厦门市海景住宅，不管是环岛路板块，还是新兴的五缘湾板块，甚观厦门市海景住宅，不管是环岛路板块，还是新兴的五缘湾板块，甚至海沧海景项目，大部分都以大户型著称，而本案适中面积的户型又至海沧海景项目，大部分都以大户型著称，而本案适中面积的户型又可以独具市场竞争力，成为厦门海景住宅市场中的一道新的风景。可以独具市场竞争力，成为厦门海景住宅市场中的一道新的风景。n n（3 3）考虑到当前市场由于）考虑到当前市场由于“ “禁商令禁商令” ”等因素造成的写字楼市场趋热等因素造成的写字楼市场趋热的因素，以及未来写字楼供应以高端、大面积产品为主的情况，瞄准的因素，以及未来写字楼供应以高端、大面积产品为主的情况，瞄准广大中小企业、机构的实际需要，以及本产品的大体量特征，结合本广大中小企业、机构的实际需要，以及本产品的大体量特征，结合本部分产品临近国际部分产品临近国际5A5A写字楼的有利条件，规划定位一部分商务办公性写字楼的有利条件，规划定位一部分商务办公性质的产品，以满足市场需求，将本案多形态物业组合的优势充分发挥质的产品，以满足市场需求，将本案多形态物业组合的优势充分发挥出来，形成强大的综合竞争力。出来，形成强大的综合竞争力。n n（4 4）本部分产品对）本部分产品对7200072000的大体量进行差异化定位，降低了对单的大体量进行差异化定位，降低了对单一产品类型的依赖性，使得产品的覆盖面和适应性更广，从实际市场一产品类型的依赖性，使得产品的覆盖面和适应性更广，从实际市场运作角度看，将有助于推进产品去化速度，易于消化，投资风险更低，运作角度看，将有助于推进产品去化速度，易于消化，投资风险更低，资金回收更快。资金回收更快。n n（5 5）根据厦门市国土资源与房产管理局的统计数据，）根据厦门市国土资源与房产管理局的统计数据，20052005年年110110130130的户型面积也是厦门最畅销的户型之一。也为本案的产品定位的户型面积也是厦门最畅销的户型之一。也为本案的产品定位提供了数据依靠。提供了数据依靠。n n（6 6）本部分产品分别有针对性的定位，对客户群层面的选择性上更）本部分产品分别有针对性的定位，对客户群层面的选择性上更强，要求综合素质更高，更加有利于体现项目高品位商务门户的定位，强，要求综合素质更高，更加有利于体现项目高品位商务门户的定位，在管理上也更能统一，提升产品品质档次，高端产品所需的价格要求在管理上也更能统一，提升产品品质档次，高端产品所需的价格要求更易于体现。更易于体现。4、差异化战略建议、差异化战略建议（1 1）户型面积差异化分析）户型面积差异化分析）户型面积差异化分析）户型面积差异化分析n n 本部分住宅中本部分住宅中65-7065-70一房，占一房，占10%10%；以本案；以本案A1A1地块地块7200072000总建筑面积看，若一房面积过小，势必造成楼盘套总建筑面积看，若一房面积过小，势必造成楼盘套数过于庞大，过于浪费停车面积（规划技术指标要求按套数数过于庞大，过于浪费停车面积（规划技术指标要求按套数搭配车位数），总体品质下降等可预见结果。搭配车位数），总体品质下降等可预见结果。65706570也可也可以使一房的舒适感提升至最佳。以使一房的舒适感提升至最佳。n n从本地市场情况看，从本地市场情况看，6060以下的小户型产品正是市场竞争最以下的小户型产品正是市场竞争最激烈的小户型产品，九龙城、官邸等，都因为大体量的激烈的小户型产品，九龙城、官邸等，都因为大体量的6060以下小面积户型产品，导致销售时间过于漫长。因此，以下小面积户型产品，导致销售时间过于漫长。因此，6060以上的户型产品能迅速抢占市场空白。以上的户型产品能迅速抢占市场空白。n n 此外此外103103二房，按面积比例占到项目面积的二房，按面积比例占到项目面积的50%50%。此部。此部分面积由于更侧重于提供中小企业、机构、创作室等机构的分面积由于更侧重于提供中小企业、机构、创作室等机构的商务功能，从香港时代广场、源昌国际城等临近市场调查的商务功能，从香港时代广场、源昌国际城等临近市场调查的情况看，此面积范围的二房普遍设置不多，销售情况较好，情况看，此面积范围的二房普遍设置不多，销售情况较好，本案抢占此部份市场空白，一方面可以相对控制户型总价，本案抢占此部份市场空白，一方面可以相对控制户型总价，另一方面可以满足大部分中小商务机构的面积需求，等于为另一方面可以满足大部分中小商务机构的面积需求，等于为本部分产品覆盖最多的客户群需求提供了充分的硬件条件。本部分产品覆盖最多的客户群需求提供了充分的硬件条件。 （2 2）功能定位差异化分析）功能定位差异化分析）功能定位差异化分析）功能定位差异化分析n n 本案具有多种形态物业组合的特殊性，本案具有多种形态物业组合的特殊性，A1A1地块即规划地块即规划有三种形态的物业功能：住宅、写字楼和商场。有三种形态的物业功能：住宅、写字楼和商场。A1A1地块地块住宅，尤其是住宅，尤其是100110100110二房部份产品充分利用了二房部份产品充分利用了A1A1地地块多物业形态的特殊性，以最大程度地实现多物业渗透互块多物业形态的特殊性，以最大程度地实现多物业渗透互补的市场个性，承接和利用写字楼项目的高品质特性。本补的市场个性，承接和利用写字楼项目的高品质特性。本部份二房产品可以成为众多中小企业的上选的商务办公场部份二房产品可以成为众多中小企业的上选的商务办公场所，这些企业可能是写字楼里面大企业的关联、配套小企所，这些企业可能是写字楼里面大企业的关联、配套小企业，也可能是为提升自身名气的起步阶段小企业的理想办业，也可能是为提升自身名气的起步阶段小企业的理想办公选择，通过商务部分功能的共享，实现这些中小企业品公选择，通过商务部分功能的共享，实现这些中小企业品质、档次的提升。质、档次的提升。三、三、A2A3地块定位地块定位（一）目标客户群定位即需求特征分析（一）目标客户群定位即需求特征分析（一）目标客户群定位即需求特征分析（一）目标客户群定位即需求特征分析n n1 1、目标客户群体定位、目标客户群体定位、目标客户群体定位、目标客户群体定位n n厦门本地富有阶层；厦门本地富有阶层；n n本市二次置业客群；本市二次置业客群；n n首次置业的高级白领、公司高管；首次置业的高级白领、公司高管；n n泉州（晋江、石狮、南安、安溪等地）、龙岩、三明、莆田泉州（晋江、石狮、南安、安溪等地）、龙岩、三明、莆田等省内周边地区富有阶层与省外购买群体；等省内周边地区富有阶层与省外购买群体；n n船务、物流、航运等公司的高级管理人员、高级白领；船务、物流、航运等公司的高级管理人员、高级白领；n n外资中高级管理人员、外资中高级管理人员、CEOCEO；n n投资客群。投资客群。n n其重点客户为：厦门本地富有阶层、外企高管、其重点客户为：厦门本地富有阶层、外企高管、CEOCEOn n核心客户为：省内周边地区富有阶层、物流航运类公司高管核心客户为：省内周边地区富有阶层、物流航运类公司高管2、目标客户群体需求特征分析、目标客户群体需求特征分析（1 1）购买喜好）购买喜好）购买喜好）购买喜好n n喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松，环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松，让自己不因购买大户型类产品带来巨大资金压力，又能体让自己不因购买大户型类产品带来巨大资金压力，又能体现自己相对尊崇的社会地位；现自己相对尊崇的社会地位；n n对产品价格并不看重，不存在总价、首付或月供上的资金对产品价格并不看重，不存在总价、首付或月供上的资金局限性；局限性；n n功能要求朝向要好、客厅面宽功能要求朝向要好、客厅面宽5 5米以上、主卧面积宽大带米以上、主卧面积宽大带更衣间，功能齐全、分区明显、动静分离、明厨明卫，有更衣间，功能齐全、分区明显、动静分离、明厨明卫，有宽幅落地玻璃窗观景等；宽幅落地玻璃窗观景等；n n智能化要求配套合理，服务管理档次高，配套完善；智能化要求配套合理，服务管理档次高，配套完善；n n建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品；建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品；（2）购买基本条件：）购买基本条件：n n购买本案产品的目标客户群体基本特征是年龄大约在3050岁之间，一般为三口或以上家庭，事业有所成就，经济积累雄厚，个人或者家庭资产在200万元以上，个人或者家庭月均消费达10000元以上，以私家车作为主要交通工具（3）购买心理价值体现）购买心理价值体现 依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念，依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念， 消费者消费者一般会将本案依次解释为：一般会将本案依次解释为：n n豪宅，身份的象征豪宅，身份的象征n n厦门的豪宅厦门的豪宅n n可近距离接触大海的，西海域美景的豪宅可近距离接触大海的，西海域美景的豪宅n n可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅n n属于市中心区属于市中心区n n靠近滨北行政区，位置不算坏靠近滨北行政区，位置不算坏n n由港务控股开发的住宅，信心有保证由港务控股开发的住宅，信心有保证n n充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅n n档次很高档次很高n n产品很有创新特点的住宅产品很有创新特点的住宅（三）产品定位（三）产品定位 1 11、市场定位及依据、市场定位及依据、市场定位及依据、市场定位及依据、市场定位及依据、市场定位及依据nnn综合项目地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体综合项目地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体综合项目地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体定位，将本案产品定位为厦门西海域定位，将本案产品定位为厦门西海域定位，将本案产品定位为厦门西海域滨海纯景观大户豪宅滨海纯景观大户豪宅滨海纯景观大户豪宅滨海纯景观大户豪宅滨海纯景观大户豪宅滨海纯景观大户豪宅。本幢建筑处于项目最南端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适本幢建筑处于项目最南端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适本幢建筑处于项目最南端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适合规划大户型景观豪宅，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为合规划大户型景观豪宅，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为合规划大户型景观豪宅，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正的国际化社区。厦门真正的国际化社区。厦门真正的国际化社区。nnn层高层高层高3 33米，最大限度地享受海景资源，让房间和客厅的每个角落都有米，最大限度地享受海景资源，让房间和客厅的每个角落都有米，最大限度地享受海景资源，让房间和客厅的每个角落都有良好的通风采光，山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的最良好的通风采光，山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的最良好的通风采光，山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的最大优势。大优势。大优势。 定位依据：定位依据： 项目优越的景观资源、五星级国际大酒店的配套生活项目优越的景观资源、五星级国际大酒店的配套生活享受，这些都是建造大户型、宽裕型住宅的硬件条件。享受，这些都是建造大户型、宽裕型住宅的硬件条件。n n（1 1）国家房产新政对户型面积比例的限制，对未来房地）国家房产新政对户型面积比例的限制，对未来房地产市场大户型产品起到制约作用，如此景观配套、服务配产市场大户型产品起到制约作用，如此景观配套、服务配套一流的产品将成为市场中的稀有，必将强力吸引住这类套一流的产品将成为市场中的稀有，必将强力吸引住这类产品需求者的眼球，便于高价出售，提升项目整体品质；产品需求者的眼球，便于高价出售，提升项目整体品质；n n（2 2）大规模国际化商务城的规划，会吸引大量国际、国）大规模国际化商务城的规划，会吸引大量国际、国内知名企业进驻，这些企业的高层管理人士对居住环境的内知名企业进驻，这些企业的高层管理人士对居住环境的高要求，为本类产品的市场需求增添大量消费群体；高要求，为本类产品的市场需求增添大量消费群体；n n（3 3）依托五星级酒店和高级）依托五星级酒店和高级5A5A写字楼的带动，这里成为写字楼的带动，这里成为厦门品质最好的社圈板块之一，滨海纯景观豪宅定位既呼厦门品质最好的社圈板块之一，滨海纯景观豪宅定位既呼应了这种优越条件，对优质的潜在客户群进行充分挖掘，应了这种优越条件，对优质的潜在客户群进行充分挖掘，也是更高提升本项目的一个利器；也是更高提升本项目的一个利器；n n（4 4）目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如）目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如此充足的同类产品，本案产品有较强的市场竞争力，有利此充足的同类产品，本案产品有较强的市场竞争力，有利于吸引别墅类产品以外的高端目标客户群；于吸引别墅类产品以外的高端目标客户群；n n（5 5）目前厦门房地产市场中大户型（三房）目前厦门房地产市场中大户型（三房160160左右、左右、四房四房180180左右、五房左右、五房200200左右）产品销售情况良好，左右）产品销售情况良好，市场需求旺盛。市场需求旺盛。2、产品命名、产品命名n nA2/A3地块命名为地块命名为 国际邮轮城国际邮轮城海韵豪庭海韵豪庭n n上善环境 独揽海景视野n n顶级配套 匹配王者气韵 n n高档物业 富豪生活礼遇n n庭院大宅 邮轮级奢豪空间 庭院大宅庭院大宅 顶级富豪的海岸生活顶级富豪的海岸生活海景、湖景、市景、山景海景、湖景、市景、山景 四景合一，四景合一， 厦门西海域海景豪宅至高点厦门西海域海景豪宅至高点形象定位形象定位定位说明定位说明n n（1 1）在市民的心目中，东渡片区的楼盘项目普遍品质不）在市民的心目中，东渡片区的楼盘项目普遍品质不高。本案明确打出高。本案明确打出“ “豪宅豪宅” ”的旗号，能够迅速与其他楼盘的旗号，能够迅速与其他楼盘区分开来。区分开来。n n（2 2）本项目地理位置优越，亲海优势非其他项目能比，）本项目地理位置优越，亲海优势非其他项目能比，再加上是大户型，目标客群比较高端，打出海景豪宅的定再加上是大户型，目标客群比较高端，打出海景豪宅的定位，既符合本项目的现实状况，也迎合了目标客群的心理。位，既符合本项目的现实状况，也迎合了目标客群的心理。n n（3 3）对于我们的目标客群顶级富豪们来说）对于我们的目标客群顶级富豪们来说, ,海景豪宅不仅海景豪宅不仅具有在居住上的舒适性和独特的景观资源具有在居住上的舒适性和独特的景观资源, ,更是彰显他们更是彰显他们身份的象征身份的象征, ,一张特殊的名片一张特殊的名片, ,同时同时, ,也引领出目前富豪生也引领出目前富豪生活的一种新高品质生活方式活的一种新高品质生活方式-海岸生活。海岸生活。 备选案名：国际邮轮城备选案名：国际邮轮城备选案名：国际邮轮城备选案名：国际邮轮城 滨海居滨海居滨海居滨海居3、户型配比、户型配比户型户型面积（）面积（）套数套数比例比例备注备注A2A2四房四房197.31197.31707050%50%二梯四户二梯四户四房顶层为楼中楼四房顶层为楼中楼五房五房223.63-223.63-223.64223.64747450%50%楼中楼楼中楼278.45278.452 2合计：合计：146146100%100%A3A3两房两房116.43-116.43-117.24117.24494918.8%18.8%五梯十户五梯十户顶层均为楼中楼顶层均为楼中楼三房三房136.05-136.05-136.27136.27939335.8%35.8%171.46171.46272710.4%10.4%四房四房196.21-196.21-199.82199.82818131.2%31.2%楼中楼楼中楼201.43-201.43-285.54285.5410103.8%3.8%合计：合计：260260100%100%配比依据配比依据n n （1 1）随着国家房产新政的出台，未来豪宅类产品将越）随着国家房产新政的出台，未来豪宅类产品将越来越稀缺，特别是如本案产品这种景观资源丰富，滨海第来越稀缺，特别是如本案产品这种景观资源丰富，滨海第一排位置的大户型结构产品更将可能成为绝版；一排位置的大户型结构产品更将可能成为绝版；n n （2 2）本案地块各类景观资源丰富，比较有利于景观户）本案地块各类景观资源丰富，比较有利于景观户型设计。型设计。n n （3 3）市场上大户型产品受消费者追捧，各在售项目这）市场上大户型产品受消费者追捧，各在售项目这类产品推向市场即形成热点，短期内就能达到半数以上的类产品推向市场即形成热点，短期内就能达到半数以上的去化率；去化率；n n （4 4）大户型的设计能带动客户层向高尚人士集中，推）大户型的设计能带动客户层向高尚人士集中，推动项目居住档次的提升。动项目居住档次的提升。n n （5 5）作为一个高尚的国际化商务门户项目，其间进出）作为一个高尚的国际化商务门户项目，其间进出的富豪人士数不胜数，作为项目配套的大户型居住产品建的富豪人士数不胜数，作为项目配套的大户型居住产品建筑体，其间增设少量几套的大户型，既可以增加产品多样筑体，其间增设少量几套的大户型，既可以增加产品多样性，又能充分利用高层建筑体的空中资源，更能吸引各地性，又能充分利用高层建筑体的空中资源，更能吸引各地顶级富翁的追逐。顶级富翁的追逐。 n n（6 6）依据目前厦门房地产市场中所有在售大户型）依据目前厦门房地产市场中所有在售大户型项目中各类面积产品的去化速度分析可以看出，当项目中各类面积产品的去化速度分析可以看出，当前厦门房地产市场中三房面积前厦门房地产市场中三房面积160160左右，四房面左右，四房面积积180180左右，五房面积左右，五房面积200200左右以及楼中楼面左右以及楼中楼面积积300300左右的户型都销售情况良好。左右的户型都销售情况良好。n n注解：本案三房面积基本与我司提出的面积建议相注解：本案三房面积基本与我司提出的面积建议相符，四房和五房考虑到本项目赠送的入户花园面积符，四房和五房考虑到本项目赠送的入户花园面积较大，实际销售面积与市调畅销面积相近，基本符较大，实际销售面积与市调畅销面积相近，基本符合市场需求。且赠送超大入户花园使本项目品质明合市场需求。且赠送超大入户花园使本项目品质明显高于其它同类型产品，可以成为推广中一个着力显高于其它同类型产品，可以成为推广中一个着力宣传的卖点，降低市场销售阻力。宣传的卖点，降低市场销售阻力。n n（7 7）110110-130-130产品可以有效的丰富项目的产产品可以有效的丰富项目的产品线品线n n此种产品设计也为覆盖更大范围客群提供了可能，此种产品设计也为覆盖更大范围客群提供了可能，可有效降低产品市场风险。可有效降低产品市场风险。n n（8 8）此类产品比较受国际商务人士的喜爱。）此类产品比较受国际商务人士的喜爱。n n随着厦门国际化程度的提高，越来越多的跨国公随着厦门国际化程度的提高，越来越多的跨国公司到厦门投资办厂从事商务活动，象司到厦门投资办厂从事商务活动，象KODAKKODAK，DELLDELL、LINDELINDE、ABBABB等等，这些公司有一批从等等，这些公司有一批从国外聘请来的高级管理人员，都有很好的住房福国外聘请来的高级管理人员，都有很好的住房福利，一般住在酒店或者分散住在筼筜湖周围的各利，一般住在酒店或者分散住在筼筜湖周围的各栋公寓，他们对生活配套要求不高，但景观要求栋公寓，他们对生活配套要求不高，但景观要求比较高，要有好的会所。比较高，要有好的会所。n n 户型上他们要求面积不会太大，二房户型上他们要求面积不会太大，二房110110左左右右, , 三房地三房地130130左右比较符合他们的要求。目左右比较符合他们的要求。目前市场上还没有真正满足他们需求的纯粹产品出前市场上还没有真正满足他们需求的纯粹产品出现，本项目有非常好的景观资源，加上五星级的现，本项目有非常好的景观资源，加上五星级的酒店配套，是满足此部分客群的良好产品选择。酒店配套，是满足此部分客群的良好产品选择。四、产品建议四、产品建议 （一）平面布局建议（一）平面布局建议n n1 1、功能分区明显，即动静分区、干湿分区、公私（公用区、功能分区明显，即动静分区、干湿分区、公私（公用区和私人区）分区；和私人区）分区；n n2 2、入户门最好不要正对客厅与卫生间，独立的餐厅，厨房、入户门最好不要正对客厅与卫生间，独立的餐厅，厨房为封闭式厨房，餐厅与厨房相邻；为封闭式厨房，餐厅与厨房相邻；n n3 3、主人卧室应带有卫生间、更衣间（化妆间），能直接观、主人卧室应带有卫生间、更衣间（化妆间），能直接观景，卫生间也能直接看到外面景观；景，卫生间也能直接看到外面景观；n n4 4、通风采光性能良好，做到空气对流顺畅，明厨、明卫；、通风采光性能良好，做到空气对流顺畅，明厨、明卫；n n5 5、每套带入户花园，既增加户型亮点，也能解决长进深带、每套带入户花园，既增加户型亮点，也能解决长进深带来的通风与采光方面存在的不足；来的通风与采光方面存在的不足；n n6 6、每户需独立设计生活阳台或者洗衣房，以满足住户日常、每户需独立设计生活阳台或者洗衣房，以满足住户日常生活的需要；生活的需要；n n7 7、客厅、主卧全部面向海景面，四房、五房结构尽量设、客厅、主卧全部面向海景面，四房、五房结构尽量设计成双主卧，客厅内尽量少留门或者洞，保持客厅的使用计成双主卧，客厅内尽量少留门或者洞，保持客厅的使用完整性；完整性；n n8 8、客厅面宽不得小于、客厅面宽不得小于4.84.8米，主卧面宽不得小于米，主卧面宽不得小于3.63.6米，米，餐厅尽量设计为阳光餐厅。餐厅尽量设计为阳光餐厅。n n9 9、楼中楼客厅挑空，大厅作两层落地玻璃窗观景。、楼中楼客厅挑空，大厅作两层落地玻璃窗观景。n n1010、整体建筑底层架空、整体建筑底层架空8 8米，除电梯入户大堂与底层会所米，除电梯入户大堂与底层会所所需面积外，均作为绿化面积或情趣小品布置，入户大堂所需面积外，均作为绿化面积或情趣小品布置，入户大堂面积在面积在100100左右，统一精装修。左右，统一精装修。n n1111、每梯位电梯直入地下停车场，停车场进入楼梯与电梯、每梯位电梯直入地下停车场，停车场进入楼梯与电梯间设立大堂。间设立大堂。（二）立面风格建议（二）立面风格建议n n 根据项目所处位置在国际旅游码头，其外观将受到众多海外游客观赏，应适当融入部分西方风格，结合产品本身属豪宅定位，其外观上要尽量显得奢华、富贵、霸气十足，色调上要显得庄重、典雅与华贵，因此建议本案应中和整个项目特征，使其与项目全案风格与色调上完全融合成一个整体，在外立面上采用中西合璧、现代感十足的风格。 建筑细部应该典雅、大方，注意线条及封闭阳台外观的处理建筑细部应该典雅、大方，注意线条及封闭阳台外观的处理如图所示，可以采用百业的形式进行封闭处理，既解决通风、采光的要求，又体如图所示，可以采用百业的形式进行封闭处理，既解决通风、采光的要求，又体现出现代、时尚的气息。现出现代、时尚的气息。（三）产品创新建议（三）产品创新建议n n 本案的差异化战略建议主要体现在户本案的差异化战略建议主要体现在户型、产品本身的创新上，创造厦门市场上型、产品本身的创新上，创造厦门市场上先进的、首创的或者带有独具特色的产品先进的、首创的或者带有独具特色的产品类别，以此在豪宅竞争激烈的厦门市场竖类别，以此在豪宅竞争激烈的厦门市场竖立独一无二的物业形象，建议如下：立独一无二的物业形象，建议如下：n n创新建议一：两房以上均带入户花园既增添户型亮点，又增加创新建议一：两房以上均带入户花园既增添户型亮点，又增加创新建议一：两房以上均带入户花园既增添户型亮点，又增加创新建议一：两房以上均带入户花园既增添户型亮点，又增加实用空间实用空间实用空间实用空间 n n入户创新建议二：客厅、卧室面向海景面，做景观阳台，甚至入户创新建议二：客厅、卧室面向海景面，做景观阳台，甚至入户创新建议二：客厅、卧室面向海景面，做景观阳台，甚至入户创新建议二：客厅、卧室面向海景面，做景观阳台，甚至躺在浴缸里也能直接看到外面景观躺在浴缸里也能直接看到外面景观躺在浴缸里也能直接看到外面景观躺在浴缸里也能直接看到外面景观n n大户型观海豪宅，大户型观海豪宅，大户型观海豪宅，大户型观海豪宅，360360度畅意与海相融，享受人生，与海共舞。度畅意与海相融，享受人生，与海共舞。度畅意与海相融，享受人生，与海共舞。度畅意与海相融，享受人生，与海共舞。不论客厅亦或卧室，抬眼间，碧海蓝天近在面前。不论客厅亦或卧室，抬眼间，碧海蓝天近在面前。不论客厅亦或卧室，抬眼间，碧海蓝天近在面前。不论客厅亦或卧室，抬眼间，碧海蓝天近在面前。n n创新建议三：三房实为两房半，其中一间为书房创新建议三：三房实为两房半，其中一间为书房创新建议三：三房实为两房半，其中一间为书房创新建议三：三房实为两房半，其中一间为书房n n读读书、听听音乐、上上网，无论你在学习还是生活中都有自读读书、听听音乐、上上网，无论你在学习还是生活中都有自读读书、听听音乐、上上网，无论你在学习还是生活中都有自读读书、听听音乐、上上网，无论你在学习还是生活中都有自己的一块天地。一份悠然自得的心情田园。让家人安心休息，己的一块天地。一份悠然自得的心情田园。让家人安心休息，己的一块天地。一份悠然自得的心情田园。让家人安心休息，己的一块天地。一份悠然自得的心情田园。让家人安心休息，让自己专心学习。在保证主卧、次卧与客厅的面积的情况下将让自己专心学习。在保证主卧、次卧与客厅的面积的情况下将让自己专心学习。在保证主卧、次卧与客厅的面积的情况下将让自己专心学习。在保证主卧、次卧与客厅的面积的情况下将三房中最小的一间定位为书房，也可以在有客时作为客房用。三房中最小的一间定位为书房，也可以在有客时作为客房用。三房中最小的一间定位为书房，也可以在有客时作为客房用。三房中最小的一间定位为书房，也可以在有客时作为客房用。n n创新建议四：整体建筑底层架空，精装酒店式入户大堂，创新建议四：整体建筑底层架空，精装酒店式入户大堂，创新建议四：整体建筑底层架空，精装酒店式入户大堂，创新建议四：整体建筑底层架空，精装酒店式入户大堂，面积在面积在面积在面积在100100左右，设计绿化面积或情趣小品，双层挑高左右，设计绿化面积或情趣小品，双层挑高左右，设计绿化面积或情趣小品，双层挑高左右，设计绿化面积或情趣小品，双层挑高, ,宽敞明亮，尊贵气派；营造高端豪宅居住氛围；从踏入富宽敞明亮，尊贵气派；营造高端豪宅居住氛围；从踏入富宽敞明亮，尊贵气派；营造高端豪宅居住氛围；从踏入富宽敞明亮，尊贵气派；营造高端豪宅居住氛围；从踏入富丽高雅的大堂开始；便立刻倍感身份的尊贵与显赫，彰显丽高雅的大堂开始；便立刻倍感身份的尊贵与显赫，彰显丽高雅的大堂开始；便立刻倍感身份的尊贵与显赫，彰显丽高雅的大堂开始；便立刻倍感身份的尊贵与显赫，彰显豪门风范。豪门风范。豪门风范。豪门风范。n n创新建议五：设立超五星级邮轮会所创新建议五：设立超五星级邮轮会所创新建议五：设立超五星级邮轮会所创新建议五：设立超五星级邮轮会所 邮轮会所是一家专属会员俱乐部。由全球享有盛名的专业邮轮会所是一家专属会员俱乐部。由全球享有盛名的专业邮轮会所是一家专属会员俱乐部。由全球享有盛名的专业邮轮会所是一家专属会员俱乐部。由全球享有盛名的专业俱乐部管理公司俱乐部管理公司俱乐部管理公司俱乐部管理公司*机构亲自管理。机构亲自管理。机构亲自管理。机构亲自管理。 邮轮会所倡导高品质生活方式的理念。不仅为您提供国际邮轮会所倡导高品质生活方式的理念。不仅为您提供国际邮轮会所倡导高品质生活方式的理念。不仅为您提供国际邮轮会所倡导高品质生活方式的理念。不仅为您提供国际邮轮城内无与伦比的俱乐部环境，更可以享受到根据您的邮轮城内无与伦比的俱乐部环境，更可以享受到根据您的邮轮城内无与伦比的俱乐部环境，更可以享受到根据您的邮轮城内无与伦比的俱乐部环境，更可以享受到根据您的个人需要与爱好而量身定制的顶级服务。同时拥有个人需要与爱好而量身定制的顶级服务。同时拥有个人需要与爱好而量身定制的顶级服务。同时拥有个人需要与爱好而量身定制的顶级服务。同时拥有*和和和和*机构全球联网俱乐部的使用特权，为您提供前所未有的休机构全球联网俱乐部的使用特权，为您提供前所未有的休机构全球联网俱乐部的使用特权，为您提供前所未有的休机构全球联网俱乐部的使用特权，为您提供前所未有的休闲，商务和社交平台。闲，商务和社交平台。闲，商务和社交平台。闲，商务和社交平台。 （四）产品配套建议（四）产品配套建议 本案应设置商务酒店功能配套，为商务精英度身定制，建本案应设置商务酒店功能配套，为商务精英度身定制，建议会所设置于四楼架空层，规划有：议会所设置于四楼架空层，规划有：n n1 1、建筑物底层采用架空设计，一部分作为主入口大厅，、建筑物底层采用架空设计，一部分作为主入口大厅，其余作为绿化及小品补充，增加人行景观感受力；其余作为绿化及小品补充，增加人行景观感受力； n n2 2、独立中性、小型商务洽谈室，提供、独立中性、小型商务洽谈室，提供VODVOD视频点播、卫视频点播、卫星频道接收、星频道接收、100100兆光纤网络兆光纤网络PCPC终端，能满足高档商务洽终端，能满足高档商务洽谈和小型会议的需要；谈和小型会议的需要；n n3 3、配设的商务中心满足办公需求的复印、打字、传真、配设的商务中心满足办公需求的复印、打字、传真、商务秘书等配套服务；商务秘书等配套服务；n n4 4、会所内置特色吧台，提供饮料、咖啡、其它各种饮品、会所内置特色吧台，提供饮料、咖啡、其它各种饮品及商务餐，客人在此尽情享受紧张办公之余的休闲乐趣；及商务餐，客人在此尽情享受紧张办公之余的休闲乐趣；n n5 5、设置桑拿、健身等配套服务。、设置桑拿、健身等配套服务。（五）产品节能与环保建议（五）产品节能与环保建议 本案作为一个高定位的楼盘，一定需要采用智能化设施设备，本案作为一个高定位的楼盘，一定需要采用智能化设施设备，既可以提高产品本质，增加营销卖点，同时对树立开发商的企业形既可以提高产品本质，增加营销卖点，同时对树立开发商的企业形象有积极作用。象有积极作用。 n n节水：节水：节水：节水：节水循环系统节水循环系统n n节电：节电：节电：节电：充分利用太阳能，如太阳能草坪灯充分利用太阳能，如太阳能草坪灯n n垃圾处理：垃圾处理：垃圾处理：垃圾处理：垃圾分类收集，下水道设废料粉碎装置。垃圾分类收集，下水道设废料粉碎装置。n n墙体：墙体：墙体：墙体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。n n绿色建材应用：绿色建材应用：绿色建材应用：绿色建材应用：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制品做娱乐设施塑料制品做娱乐设施n n空气环境技术：空气环境技术：空气环境技术：空气环境技术：新风系统、铝合金外遮阳卷帘、中空玻璃、外墙保新风系统、铝合金外遮阳卷帘、中空玻璃、外墙保温隔热泡沫玻璃、直饮水系统、太阳能应用系统、新型排风烟道、温隔热泡沫玻璃、直饮水系统、太阳能应用系统、新型排风烟道、吸音材料等吸音材料等（六）物业管理建议（六）物业管理建议 物业管理是产品价值的重要组成部分，建议引入国际知名物业管理是产品价值的重要组成部分，建议引入国际知名物业管理是产品价值的重要组成部分，建议引入国际知名物业管理是产品价值的重要组成部分，建议引入国际知名的物业管理公司或酒店管理公司（如戴德梁行、仕邦的物业管理公司或酒店管理公司（如戴德梁行、仕邦的物业管理公司或酒店管理公司（如戴德梁行、仕邦的物业管理公司或酒店管理公司（如戴德梁行、仕邦. .魏理仕魏理仕魏理仕魏理仕等）进行专职管理，建立智能化高标准的物业管理架构，提等）进行专职管理，建立智能化高标准的物业管理架构，提等）进行专职管理，建立智能化高标准的物业管理架构，提等）进行专职管理，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服务。这是构成豪宅类项目重要卖点之一。供星级的酒店管理服务。这是构成豪宅类项目重要卖点之一。供星级的酒店管理服务。这是构成豪宅类项目重要卖点之一。供星级的酒店管理服务。这是构成豪宅类项目重要卖点之一。 星级物业管理组成要素星级物业管理组成要素n n1 1、著名物业管理公司（具备良好的口碑）、著名物业管理公司（具备良好的口碑）n n2 2、专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）、专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）n n3 3、酒店式贴身服务、酒店式贴身服务 个性化服务个性化服务个性化服务个性化服务 标准化服务标准化服务标准化服务标准化服务n n4 4、智能化管理：高科技保安、防火、防盗、管理系统等、智能化管理：高科技保安、防火、防盗、管理系统等 智能化管理系统建议：智能化管理系统建议：n n（1 1）建立网络平台）建立网络平台n n（2 2）物业管理方面，可以实现：）物业管理方面，可以实现：n n物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管理信息系统。理信息系统。理信息系统。理信息系统。n n车库自动化管理。车库自动化管理。车库自动化管理。车库自动化管理。n n各项设施的远程管理。各项设施的远程管理。各项设施的远程管理。各项设施的远程管理。n n一卡通收费：一卡通收费：一卡通收费：一卡通收费：n n设备管理：设备管理：设备管理：设备管理：n n门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、防盗控头）紧急报警铃。防盗控头）紧急报警铃。防盗控头）紧急报警铃。防盗控头）紧急报警铃。n n（3 3）安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，实际上，）安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，实际上，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方面预留发在智能化方面预留发在智能化方面预留发在智能化方面预留发展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。第三部分第三部分 商商 场场主主 要要 内内 容容 n n一、SWOT分析及不利因素规避建议n n二、商场客群定位及分析n n三、招商策略建议n n四、商业定位n n五、产品建议n n六、市场抗性及风险评估一、SWOT分析及不利因素规避建议1 1 1 1、S (strength)S (strength)S (strength)S (strength)项目优势项目优势项目优势项目优势项目地处国际旅游客运码头，正式运营后带来的大量旅游客，形成商场的天项目地处国际旅游客运码头，正式运营后带来的大量旅游客，形成商场的天然客源，为商场的运作带来极大利好；然客源，为商场的运作带来极大利好；本案的超大规模，酒店、写字楼、高档住宅等形态物业，本身拥有很大的高本案的超大规模，酒店、写字楼、高档住宅等形态物业，本身拥有很大的高端消费人口，从而为商场带来很大的潜在消费群；端消费人口，从而为商场带来很大的潜在消费群；邻城市主干道疏港路，拥有邻城市主干道疏港路，拥有2000020000左右的集中绿地，直面市政景观广场，拥左右的集中绿地，直面市政景观广场，拥有较好的景观、交通、停车等条件；有较好的景观、交通、停车等条件；项目周边方圆二公里内聚集了约项目周边方圆二公里内聚集了约1313万居民，尚无大型集中的商业形态，给这万居民，尚无大型集中的商业形态，给这部分居民带来了生活上的不便，本案商业将为他们带来生活上的便利，具备中部分居民带来了生活上的不便，本案商业将为他们带来生活上的便利，具备中型商业型商业MALLMALL物业形态的所需要人口数量。物业形态的所需要人口数量。n n结论：综上所述，本案具备了规划一个结论：综上所述，本案具备了规划一个结论：综上所述，本案具备了规划一个结论：综上所述，本案具备了规划一个4-54-54-54-5万平方米左右的中型万平方米左右的中型万平方米左右的中型万平方米左右的中型商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方商业中心的必要空间，在消费人口、辐射范围、交通条件等方面都具备较强的运作潜力。面都具备较强的运作潜力。面都具备较强的运作潜力。面都具备较强的运作潜力。2 2 2 2、W (weakness)W (weakness)W (weakness)W (weakness)项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次本案所处的东渡区域由于其城市功能原因，在厦门市民印象中档次不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力；不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力；不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力；不高，心理距离较远，给运营高端商业形成较大阻力；n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：作为一个集星级酒店、高档住宅、甲级写字楼、高端商场作为一个集星级酒店、高档住宅、甲级写字楼、高端商场为一体的大型都市综合体，在项目营销推广中，借助星级酒店和高档为一体的大型都市综合体，在项目营销推广中，借助星级酒店和高档住宅宣传造势，提升地块价值和知名度，让客户从心理上将本地块视住宅宣传造势，提升地块价值和知名度，让客户从心理上将本地块视为中山商圈、滨北行政中心的延伸为中山商圈、滨北行政中心的延伸 ，可从根本上改变本地块不良的，可从根本上改变本地块不良的心理印象。心理印象。本案商场部分未能设置在客运码头游客必经之路，与联检大楼分离，本案商场部分未能设置在客运码头游客必经之路，与联检大楼分离，对码头旅客人流的吸引不利；对码头旅客人流的吸引不利；n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：将商场与联检大楼商业部分尽量缩短距离，再业态上合理将商场与联检大楼商业部分尽量缩短距离，再业态上合理的互补，形成一个交流顺畅的结合体，共同营造浓厚商业氛围。建议的互补，形成一个交流顺畅的结合体，共同营造浓厚商业氛围。建议从联检大楼二楼平台设计合理便捷的人行交通流线到本项目商场，吸从联检大楼二楼平台设计合理便捷的人行交通流线到本项目商场，吸引码头游客来消费购物，汇聚更大商业人流。引码头游客来消费购物，汇聚更大商业人流。本案东北部三角地带不属于用地红线内，疏港路进入方向外在形象本案东北部三角地带不属于用地红线内，疏港路进入方向外在形象不明显，交通路况较复杂，对外部人流、车流进入本案商场消费造成不明显，交通路况较复杂，对外部人流、车流进入本案商场消费造成一定的负面影响；一定的负面影响；n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：在该区域留出比较大的市民广场，把疏港路的人流有效地在该区域留出比较大的市民广场，把疏港路的人流有效地引导到本地块，并将本案商业主要出入口置于疏港路进出方向，扩大引导到本地块，并将本案商业主要出入口置于疏港路进出方向，扩大商业面向主要交通要道的面，突出商业外界视觉影响力。做好人流与商业面向主要交通要道的面，突出商业外界视觉影响力。做好人流与车流进出本案的交通动线规划，使人流与车流能顺畅地出入本案商业。车流进出本案的交通动线规划，使人流与车流能顺畅地出入本案商业。地块呈不规则长条形四边型，东西向距离较短（约地块呈不规则长条形四边型，东西向距离较短（约150150米），南北向米），南北向距离较长（约距离较长（约370370米），受规划中庭绿化米），受规划中庭绿化2000020000硬性条件制约，东西硬性条件制约，东西向进深无法按正常商业主力店所需要的合理长宽比例，制约了商业平向进深无法按正常商业主力店所需要的合理长宽比例，制约了商业平面布局与业态规划。面布局与业态规划。n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：将商业部分平面尽量规划成为动线分布合理，东西向进深将商业部分平面尽量规划成为动线分布合理，东西向进深尽量扩大，南北向面宽尽量缩短，使整个商业平面做到东西向进深约尽量扩大，南北向面宽尽量缩短，使整个商业平面做到东西向进深约60806080米左右，南北向面宽约米左右，南北向面宽约200200米。米。3 3 3 3、O (opportunity)O (opportunity)O (opportunity)O (opportunity)项目机会项目机会项目机会项目机会本案周边区域，集中商业形态物业较为缺乏，本案商场可以拥有更本案周边区域，集中商业形态物业较为缺乏，本案商场可以拥有更大的运作空间；大的运作空间；厦门邮轮母港的筹划已排入市政府的工作日程，随着邮轮经济的发厦门邮轮母港的筹划已排入市政府的工作日程，随着邮轮经济的发展，本案作为厦门海上出入门户，海内外游客进出港口将汇聚较大的展，本案作为厦门海上出入门户，海内外游客进出港口将汇聚较大的高端消费人群，适合作为港口配套的商业集中点；高端消费人群，适合作为港口配套的商业集中点；本案紧邻滨北高尚居住区，周边聚集了大量的高端消费群体，融合本案紧邻滨北高尚居住区，周边聚集了大量的高端消费群体，融合本案的高品质定位吸纳的大量高端人士，汇聚出大量的高端消费人群，本案的高品质定位吸纳的大量高端人士，汇聚出大量的高端消费人群，适合高档购物广场的生存。适合高档购物广场的生存。n n结论结论：综综上所述，本案在商上所述，本案在商上所述，本案在商上所述，本案在商业业定位方向定位方向定位方向定位方向应应切合切合切合切合项项目本身目本身目本身目本身总总体定位方向体定位方向体定位方向体定位方向所引入的高端消所引入的高端消所引入的高端消所引入的高端消费费群体，群体，群体，群体，辐辐射周射周射周射周边边高尚居住区高尚居住区高尚居住区高尚居住区滨滨北一北一北一北一带带的高端消的高端消的高端消的高端消费费人人人人群，群，群，群，结结合国合国合国合国际际旅游客运旅游客运旅游客运旅游客运码头带码头带来的国来的国来的国来的国际际、国内及港、澳、台地区各、国内及港、澳、台地区各、国内及港、澳、台地区各、国内及港、澳、台地区各类类游客的消游客的消游客的消游客的消费习惯费习惯，走国，走国，走国，走国际际精品精品精品精品购购物城路物城路物城路物城路线线，打造厦，打造厦，打造厦，打造厦门门户门门户口岸地位的口岸地位的口岸地位的口岸地位的商商商商业综业综合体，充分合体，充分合体，充分合体，充分发挥邮轮经济这发挥邮轮经济这个新个新个新个新兴经济兴经济形形形形态态的的的的优势优势，附，附，附，附带带解决解决解决解决区域居民生活消区域居民生活消区域居民生活消区域居民生活消费费需要。需要。需要。需要。4 4 4 4、T (threaten)T (threaten)T (threaten)T (threaten)项目威胁项目威胁项目威胁项目威胁 厦门商业一直以来较为分散，随着火车站厦门商业一直以来较为分散，随着火车站富山富山莲坂商圈的进一步形成，将对整个厦门商业布局产生巨莲坂商圈的进一步形成，将对整个厦门商业布局产生巨大影响，进一步使厦门商业向大型大影响，进一步使厦门商业向大型MALLMALL式形态集中，本项式形态集中，本项目相对较为不成熟的商业配套对消费人群的吸引力较弱，目相对较为不成熟的商业配套对消费人群的吸引力较弱，只能靠进出港口游客与周边稀少的居住人群来营造消费氛只能靠进出港口游客与周边稀少的居住人群来营造消费氛围，市场容量偏小；围，市场容量偏小；n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：做强、做大国际旅游客运码头这块蛋糕，扩大做强、做大国际旅游客运码头这块蛋糕，扩大其社会影响力，增强消费群体的关注度，充分利用西海湾其社会影响力，增强消费群体的关注度，充分利用西海湾公园这个市政工作所吸引进来的游客，让本案商业与西海公园这个市政工作所吸引进来的游客，让本案商业与西海湾公园中的商业较好地融合起来，形成一个商业链，扩大湾公园中的商业较好地融合起来，形成一个商业链，扩大本案商业辐射面。本案商业辐射面。 疏港路快速干道的交通性质以及本案较弱的交通布局将疏港路快速干道的交通性质以及本案较弱的交通布局将对商业消费人群产生极大的流通不便；对商业消费人群产生极大的流通不便；n n规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：扩大本案商业与疏港路方向的接触面，合理布扩大本案商业与疏港路方向的接触面，合理布置车流动线与人流动线，将外部消费群体最大化地引入本置车流动线与人流动线，将外部消费群体最大化地引入本案商业中进行消费。案商业中进行消费。 裕成大厦三层商场的运作经营，对周边区域潜在消费裕成大厦三层商场的运作经营，对周边区域潜在消费者形成分流；者形成分流； 规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：选择与该商业体业态有区别的业态规划，在商选择与该商业体业态有区别的业态规划，在商品档次上走高端路线，使本案商业在消费人群与商业业态品档次上走高端路线，使本案商业在消费人群与商业业态分布等方面与之形成较大的差异，优势互补，共同酿造出分布等方面与之形成较大的差异，优势互补，共同酿造出区域商业的浓厚氛围。区域商业的浓厚氛围。二、商场客群定位及分析二、商场客群定位及分析一）购买客群定位一）购买客群定位一）购买客群定位一）购买客群定位n n1 1、投资客，包括厦门本地和周边城市的投资客，他们看、投资客，包括厦门本地和周边城市的投资客，他们看中的是繁荣的商业带来的丰厚的回报和增值，还有港务集中的是繁荣的商业带来的丰厚的回报和增值，还有港务集团这个强势品牌的保障；团这个强势品牌的保障；n n2 2、航运、物流、船务公司等相关产业的中高层管理人员，、航运、物流、船务公司等相关产业的中高层管理人员，他们看中的是项目的品位、规模以及稳定的回报；他们看中的是项目的品位、规模以及稳定的回报；n n3 3、台湾金门以及香港、东南亚等国际人士，他们看中的、台湾金门以及香港、东南亚等国际人士，他们看中的是项目的国际性、规模性，繁华的港口是项目增值的重要是项目的国际性、规模性，繁华的港口是项目增值的重要保障。同时也可以作为自用，将其地区或国家有特色的东保障。同时也可以作为自用，将其地区或国家有特色的东西，通过这个窗口推广出去；西，通过这个窗口推广出去；n n4 4、品牌店经营业者，将自主经营的专营店加入主题商场、品牌店经营业者，将自主经营的专营店加入主题商场的整体经营中，享受大商圈带来的集中人气和丰厚利润。的整体经营中，享受大商圈带来的集中人气和丰厚利润。二）依据：二）依据：n n通过整体商业运营和高端业态定位平台，有利于商业价值的提升，让商业价值最大化；n n成熟运营的商业管理，大大增强购买者的信心。n n1、国内外游客、国内外游客n n2、高端精品商业集中经营吸引来的厦门本、高端精品商业集中经营吸引来的厦门本地及周围城市的富有阶层。地及周围城市的富有阶层。n n3、经常在这一带从事商务活动的商贾人士、经常在这一带从事商务活动的商贾人士及白领；及白领；n n4、本小区居民和滨北、东渡的常住居民；、本小区居民和滨北、东渡的常住居民；（二）消费客群定位（二）消费客群定位三、招商策略建议三、招商策略建议n n 作为投资性房产的商业项目，一般目标客户注重的通常是资金回报收益问题。本案目前周边居住的人口不多，人流也不够集中，尚不具备成熟商业圈的硬件条件，以目前状况直接进入商场销售阶段，销售状况不会太理想，销售价值也不高，所以建议采取一开始就引进国际知名商场管理运营公司进行招商运作，先招商经营，待商业繁荣时，再考虑对外销售商场或作为公司经营性资产。n n1 1、基本策略、基本策略、基本策略、基本策略：先确定主力店或专业商业管理公：先确定主力店或专业商业管理公司，再全面招商司，再全面招商n n2 2、招商思路：、招商思路：、招商思路：、招商思路：n n（1 1）请招商公司代为招商管理，利用招商公司的）请招商公司代为招商管理，利用招商公司的专业性和经验进行全程招商运营管理。专业性和经验进行全程招商运营管理。n n（2 2）寻找品牌百货，由百货进行招商，而招募的）寻找品牌百货，由百货进行招商，而招募的百货应该是走中高端品牌路线的国内外知名品牌。百货应该是走中高端品牌路线的国内外知名品牌。n n3 3、招商目标、招商目标、招商目标、招商目标n n注重商业的高品质和独特性，建议注重商业的高品质和独特性，建议30%30%为国际一为国际一线品牌，线品牌，70%70%为国际二、三线品牌及国内一线品为国际二、三线品牌及国内一线品牌。国外经营成功但尚未进入中国的或者未进入牌。国外经营成功但尚未进入中国的或者未进入厦门的品牌，更应该是本案商业招商的首选。厦门的品牌，更应该是本案商业招商的首选。四、商业定位四、商业定位n n（一）市场定位：（一）市场定位：（一）市场定位：（一）市场定位：国际邮轮城精品购物中心国际邮轮城精品购物中心n n定位说明：定位说明：定位说明：定位说明：厦门首家情景主题旅游购物广场（本案的厦门首家情景主题旅游购物广场（本案的情景主题情景主题旅游购物广场的营造）相对于一站式的旅游购物广场的营造）相对于一站式的shoppingmallshoppingmall、名汇名汇 铜锣湾铜锣湾“ “体验式海洋景观体验式海洋景观” ”主题购物，本案在厦门是更高层次的突破和创新，加主题购物，本案在厦门是更高层次的突破和创新，加上西海湾公园、海洋、邮轮港口、国际化的客运码头、上西海湾公园、海洋、邮轮港口、国际化的客运码头、民俗风情景观等景观旅游资源优势，更有融入中国民民俗风情景观等景观旅游资源优势，更有融入中国民俗文化表演的俗文化表演的“ “活活” ”的情景主题营造优势，打造闽东的情景主题营造优势，打造闽东南独具特色、品位的购物场所。同时，商业业态丰富，南独具特色、品位的购物场所。同时，商业业态丰富，功能齐全，囊括世界各类知名商品与商业服务，将是功能齐全，囊括世界各类知名商品与商业服务，将是本商业展现特质的主体窗口。以服务国际旅游消费群本商业展现特质的主体窗口。以服务国际旅游消费群体为主，辐射项目周边区域居民消费以及项目配套商体为主，辐射项目周边区域居民消费以及项目配套商业为辅，打造厦门国际精品购物集散地。业为辅，打造厦门国际精品购物集散地。定位依据定位依据n n1 1、国际旅游客运码头带来滚滚的人潮成为这个商业体重、国际旅游客运码头带来滚滚的人潮成为这个商业体重要的支撑，如何使人潮变成钱潮是本案商业运营要解决的要的支撑，如何使人潮变成钱潮是本案商业运营要解决的主要问题。主要问题。n n2 2、据经济学家分析，邮轮经济堪称港口城市的一个重要、据经济学家分析，邮轮经济堪称港口城市的一个重要经济增长极，因此，随着厦门港口建设的飞速发展和厦门经济增长极，因此，随着厦门港口建设的飞速发展和厦门旅游城市建设的逐步升级，建设邮轮母港、大力发展邮轮旅游城市建设的逐步升级，建设邮轮母港、大力发展邮轮经济，将给拥有港口与风景双重资源的厦门带来巨大的经经济，将给拥有港口与风景双重资源的厦门带来巨大的经济效益和世界级的城市知名度。厦门邮轮母港的谋划已排济效益和世界级的城市知名度。厦门邮轮母港的谋划已排入市政府的工作日程。入市政府的工作日程。n n3 3、目前，厦门商业繁荣，投资商竞相投资，成功运作的、目前，厦门商业繁荣，投资商竞相投资，成功运作的shopping mallshopping mall有有SMSM、世贸商城，在建的有南中大地商世贸商城，在建的有南中大地商业街、香港广场、明发商业广场、名汇铜锣湾、中华商业业街、香港广场、明发商业广场、名汇铜锣湾、中华商业街区改造项目、幸福第二城等，地理位置优势明显。总之，街区改造项目、幸福第二城等，地理位置优势明显。总之，在未来在未来5 5年内，厦门的年内，厦门的shopping mallshopping mall、商业街已是过渡商业街已是过渡饱和状态，没有错位经营或确实独具特色的商业主题很难饱和状态，没有错位经营或确实独具特色的商业主题很难引客、聚客、延续繁荣。引客、聚客、延续繁荣。n n4 4、结合城市港口建设的规划和趋势，建议本项目的、结合城市港口建设的规划和趋势，建议本项目的整体定位必须着眼未来，紧密切合国际风情购物休闲整体定位必须着眼未来，紧密切合国际风情购物休闲主题，融入浓厚的闽南及周边民间特色风俗文化，综主题，融入浓厚的闽南及周边民间特色风俗文化，综合考虑港区内高档写字楼、五星级酒店、观景豪宅的合考虑港区内高档写字楼、五星级酒店、观景豪宅的商业配套功能需求，在软硬件的建设必须上力求高品商业配套功能需求，在软硬件的建设必须上力求高品位、与国际接轨，着力营造时尚人文兼具的购物环境，位、与国际接轨，着力营造时尚人文兼具的购物环境，塑造独具特色的港口文化商城主题。塑造独具特色的港口文化商城主题。n n5 5、目前厦门多数大、中、小型购物城皆属于中低档、目前厦门多数大、中、小型购物城皆属于中低档消费，多数高端消费人群购买自己心仪商品时都需要消费，多数高端消费人群购买自己心仪商品时都需要去香港等国际化大都市中消费，给这部分高端客户群去香港等国际化大都市中消费，给这部分高端客户群体带来诸多不便，本案定位于中高档，将为这部分客体带来诸多不便，本案定位于中高档，将为这部分客户群体带来消费的方便，随着厦门经济的高速发展，户群体带来消费的方便，随着厦门经济的高速发展，这类消费群体将会无限的增加，为本案商业定位凝聚这类消费群体将会无限的增加，为本案商业定位凝聚出大量的高端消费群体。出大量的高端消费群体。n n6、考虑到本案的港口性质，作为旅游/涉外等特色风情产品和产业大有经营空间，极容易在本处繁荣兴盛，可充分挖掘此部分优势，将商场的定位内容更大程度地区别于临近的同等规模的商场。n n7、充分抓住服务社区与服务港口人流特点，重点考虑特色餐饮等交叉内容的经营行业。（二）（二） 业态规划业态规划 本案商场面积约本案商场面积约5万，结合项目地理位置和周边商业环境，建议引进知名品牌万，结合项目地理位置和周边商业环境，建议引进知名品牌企业统一运作，该业态规划正是基于此点考虑，地面一、二层的规划便于引进主力店，企业统一运作，该业态规划正是基于此点考虑，地面一、二层的规划便于引进主力店，进行统一招商。进行统一招商。楼层业态面积建议品牌负一层大型超市10000好又多，沃尔玛等零售店（休闲餐饮、食品、礼品、精品等）10000一层知名百货(品牌旗舰店、珠宝、皮具、化妆品等)13000国际一线品牌的比率为30%,国际二三线品牌及国内一线品牌70%配套商业（西餐厅、银行、肯德基等）2000二层知名百货(品牌男装、品牌女装、品牌童装)14000国际一线品牌的比率为30%,国际二三线品牌及国内一线品牌70%配套商业（咖啡厅）1000上岛咖啡（平面布局图）（平面布局图） 业态选择依据业态选择依据 主力店（本案中的知名百货和大型超市）主力店（本案中的知名百货和大型超市）主力店（本案中的知名百货和大型超市）主力店（本案中的知名百货和大型超市）作作为大型综合购物中心，大型主力店的进驻有助于为大型综合购物中心，大型主力店的进驻有助于提升商业价值，聚集商业经营所需人流，支撑商提升商业价值，聚集商业经营所需人流，支撑商业平台，带动周边商业发展。业平台，带动周边商业发展。n n民俗文化民俗文化民俗文化民俗文化众所周知，所有的旅游客每到一地，众所周知，所有的旅游客每到一地，首先关注的是当地的民俗文化，民族的才是国际首先关注的是当地的民俗文化，民族的才是国际的！本案民俗文化主题的设计、炒作、运用是整的！本案民俗文化主题的设计、炒作、运用是整个商业项目的关键。建议在商场中心留出位置，个商业项目的关键。建议在商场中心留出位置，定期推出不同特色的民俗文化表演。定期推出不同特色的民俗文化表演。n n国际精品国际精品国际精品国际精品国际旅游客运码头将带来大量国际、国际旅游客运码头将带来大量国际、国内游客，其无穷的消费潜力与高端消费观念将带国内游客，其无穷的消费潜力与高端消费观念将带来这类商品巨大的需求，为本案高档商品消费创造来这类商品巨大的需求，为本案高档商品消费创造出较大空间。出较大空间。n n旅游购物旅游购物旅游购物旅游购物旅游免不了购物，追崇时尚也是购物。旅游免不了购物，追崇时尚也是购物。n n社区生活配套社区生活配套社区生活配套社区生活配套城市居住区，市民生活消费是必城市居住区，市民生活消费是必不可少的，本案周边两、三公里范围内较为缺乏类不可少的，本案周边两、三公里范围内较为缺乏类似的集中型社区生活消费配套商业，本案商业业态、似的集中型社区生活消费配套商业，本案商业业态、选择一部分作为社区配套，将有助于商业体量去化，选择一部分作为社区配套，将有助于商业体量去化，聚集人气，又能辐射周边居民，解决其日常生活所聚集人气，又能辐射周边居民，解决其日常生活所需。需。（三）商场命名建议（三）商场命名建议 国际邮轮城国际邮轮城商业中心商业中心 国际邮轮城国际邮轮城（主力店名）（主力店名）n n案名释义：直接以国际邮轮城商业中心/国际邮轮城（主力店名）命名，借助项目的规模性国际邮轮城这一超大型都市综合体项目优势，提升了A1商业部分的整体影响力，让整个项目的品质也提高到国际化、高档次的行列。五、产品建议五、产品建议n n 根据设计院提供的初步设计方案，商业形状设计狭长，造成面向主要交通出入口疏港路方向接触面较小，缺乏较大的人流与车流缓冲区，对商业所需的人流与车流动线布局造成一定困难，影响本案商业氛围的营造，综合各方面因素后，我司对该方案进行如下调整，以利于中、大型购物中心商业平面规划与主力店的招商引进工作。一）平面布局修改建议一）平面布局修改建议n n1 1、将本案商业部分平面长宽距离适当调整，使其相、将本案商业部分平面长宽距离适当调整，使其相对协调，即将进深设计为对协调，即将进深设计为60806080米左右，面宽设计米左右，面宽设计为为200200米左右；米左右；n n2 2、将东南侧留出较大空间作为大型广场布置用，以、将东南侧留出较大空间作为大型广场布置用，以增大商业外部与疏港路的接触面，形成一个较大的人增大商业外部与疏港路的接触面，形成一个较大的人流与车流互不相扰的交通动线网，将项目以外的消费流与车流互不相扰的交通动线网，将项目以外的消费人流与车流顺利地引入本案商业进行消费，聚集更大人流与车流顺利地引入本案商业进行消费，聚集更大的商业人气；的商业人气；n n3 3、在商场东南侧设置下沉式广场，形成景观、采光、在商场东南侧设置下沉式广场，形成景观、采光、通风及休闲的共享空间；东南侧靠下沉式广场旁设计通风及休闲的共享空间；东南侧靠下沉式广场旁设计地下停车场主出入口，东北侧设计地下停车库次出入地下停车场主出入口，东北侧设计地下停车库次出入口，以解决现方案中车流动线不合理，不利于商业经口，以解决现方案中车流动线不合理，不利于商业经营与消费人流引导的问题；营与消费人流引导的问题；n n（二）产品设计创新建议（二）产品设计创新建议 1 1、创新建议一：、创新建议一：、创新建议一：、创新建议一： 将商业内部平面按中庭挑空的方式设置内广场，挑空部分宽度大将商业内部平面按中庭挑空的方式设置内广场，挑空部分宽度大约约20-3020-30米之间，由二层顶部直接采光至一层，单面人行通道至米之间，由二层顶部直接采光至一层，单面人行通道至少在少在5 5米以上，挑空部分可设置连廊和自动扶梯使得立体交通更加米以上，挑空部分可设置连廊和自动扶梯使得立体交通更加顺畅，方便消费人群对流。具体设置建议采用深圳万象城中庭方顺畅，方便消费人群对流。具体设置建议采用深圳万象城中庭方式布局；式布局； 2 2、创新建议二：、创新建议二：、创新建议二：、创新建议二： 采用下沉式中庭广场将地下一层与外界有机的结合起来，使地下采用下沉式中庭广场将地下一层与外界有机的结合起来，使地下一层能有效地自然采光与通风，地下一层商场购物就像地面一层一层能有效地自然采光与通风，地下一层商场购物就像地面一层购物一样轻松愉快，将地下一层的商业价值提高到极点，让本案购物一样轻松愉快，将地下一层的商业价值提高到极点，让本案三层商业面积全部的商业价值得到充分体现，最大化地实现开发三层商业面积全部的商业价值得到充分体现，最大化地实现开发利润。具体设计方式可借鉴深圳万象城对地下一层的设计方法；利润。具体设计方式可借鉴深圳万象城对地下一层的设计方法； 三）商场建筑规划建议三）商场建筑规划建议n n1 1、整个商业部分建筑外观就结合海洋性建筑的柔和特点，、整个商业部分建筑外观就结合海洋性建筑的柔和特点，尽量不使外立面过于生硬与直线条过多，色调应与项目整尽量不使外立面过于生硬与直线条过多，色调应与项目整体风格相近且协调。体风格相近且协调。n n2 2、统一风格装修组合、统一风格装修组合n n建议实现一步到位的统一商场风格装修，尤其是外立面等建议实现一步到位的统一商场风格装修，尤其是外立面等公共部分，以保证商场大环境的统一性。公共部分，以保证商场大环境的统一性。n n3 3、快速便利的交通系统、快速便利的交通系统n n交通系统在商场中作用不容忽视，应做到既有效分布消费交通系统在商场中作用不容忽视，应做到既有效分布消费人流，又能体现项目个性，应使商场上下，内外人流的交人流，又能体现项目个性，应使商场上下，内外人流的交流沟通自然，内部人流自然而然分布，避免商场的盲区和流沟通自然，内部人流自然而然分布，避免商场的盲区和死角，建议本商场每死角，建议本商场每20002000平方米设计一部的扶手电梯。平方米设计一部的扶手电梯。n n4 4、营造自由宽敞的内部空间、营造自由宽敞的内部空间n n注重商场内部柱网结构的布置，尽量体现室内空间的宽敞注重商场内部柱网结构的布置，尽量体现室内空间的宽敞和通透，要做到有利于空间的自由组合与布置，充分体现和通透，要做到有利于空间的自由组合与布置，充分体现商场的个性化，给人一种舒适，休闲的购物环境，为商场商场的个性化，给人一种舒适，休闲的购物环境，为商场经营创造有利条件。经营创造有利条件。（四）、商业管理模式建议（四）、商业管理模式建议n n1、引进优秀的商业管理机构，对项目内所有商业区域统筹规划管理，可一步到位，建立先进的管理模式和体系，但此模式运营管理费用较高。n n2、集团聘用专业管理人组建管理团队，由商业管理机构作为顾问协助搭建组织框架，引进优秀商业管理模式，定期提供培训指导，良性运营。（五）、广场规划的建议（五）、广场规划的建议n n 建议将外广场与商场有机的联系起来，使外广场与商场内中庭广场形成互补性质的活动空间，带动商场人群流动频率，增加消费群体。利用广场定期策划主题活动，既能提升一个购物中心的知名度，又能带动人气，更能使商家进行商品品牌的促销推广，一举三得，成其在开业前后制造极具轰动性的活动，既可以制造影响力，又能使消费者有深刻的印象。六、市场抗性及风险评估六、市场抗性及风险评估n n1 1、市场抗性、市场抗性、市场抗性、市场抗性n n本案商业存在最大的市场抗性是东渡区域相对冷本案商业存在最大的市场抗性是东渡区域相对冷清的商业氛围与人流的稀少，虽紧邻行政中心与清的商业氛围与人流的稀少，虽紧邻行政中心与滨北高尚居住区，但由于狐尾山公园的存在，将滨北高尚居住区，但由于狐尾山公园的存在，将整个商业纵深辐射范围严重地阻碍，疏港路快速整个商业纵深辐射范围严重地阻碍，疏港路快速干道的存在又制约了周边居民进入本案商业消费干道的存在又制约了周边居民进入本案商业消费的行走便利性，能否将整个商业经营成功和如何的行走便利性，能否将整个商业经营成功和如何形成市场影响力将是本案商业运作的关键所在，形成市场影响力将是本案商业运作的关键所在，建议本案商业定位应较厦门其它购物中心有一定建议本案商业定位应较厦门其它购物中心有一定差异性，商品档次与业态分布方面也较其它购物差异性，商品档次与业态分布方面也较其它购物中心更为精致，整体风格上也更有个性与特色，中心更为精致，整体风格上也更有个性与特色，树造出独特的、与众不同的市场形象。树造出独特的、与众不同的市场形象。n n2 2、风险评估、风险评估、风险评估、风险评估n n本案商业的风险主要来自于以下几个方面：本案商业的风险主要来自于以下几个方面：n n（1 1）招商经营是否能全面成功，经营效果是否能持久；）招商经营是否能全面成功，经营效果是否能持久；n n（2 2）市场影响力是否会形成轰动效果；）市场影响力是否会形成轰动效果；n n（3 3）业态规划的合理性和分布位置的灵活与互补性，给）业态规划的合理性和分布位置的灵活与互补性，给商业经营状态带来的实际效果是否能够让目标客户群体得商业经营状态带来的实际效果是否能够让目标客户群体得到回报；到回报；n n（4 4）平面布置的合理性与主力店招商的针对性，购物中）平面布置的合理性与主力店招商的针对性，购物中心需要一个合理的平面尺度，主力店的引进最为关键，它心需要一个合理的平面尺度，主力店的引进最为关键，它将给整个商业形态带来一个稳定的消费人流与支撑经营的将给整个商业形态带来一个稳定的消费人流与支撑经营的舵手，带动整个商业群体的共同繁荣；舵手，带动整个商业群体的共同繁荣；n n（5 5）因疏港路快速干道的影响，进出本案商业人流较为）因疏港路快速干道的影响，进出本案商业人流较为不便，给周边辐射目标消费群体带来较大交通不便，同时不便，给周边辐射目标消费群体带来较大交通不便，同时受地块整体形状的限制与规划条件的约束，本案商业建筑受地块整体形状的限制与规划条件的约束，本案商业建筑体的对外展示面（面向疏港路方向）比较狭小，不够大气，体的对外展示面（面向疏港路方向）比较狭小，不够大气，这对本案内部交通组织的完整性、合理性和对外沟通展示这对本案内部交通组织的完整性、合理性和对外沟通展示方面提出更高的要求。方面提出更高的要求。第四部分第四部分 写字楼写字楼 主主 要要 内内 容容 一、市场概况 二、SWOT分析 三、目标客户群定位及分析 四、写字楼定位 五、产品建议一、市场概况一、市场概况（一）市场分布（一）市场分布（一）市场分布（一）市场分布n n目前，厦门市写字楼主要集中在以下四大片区：市中心区目前，厦门市写字楼主要集中在以下四大片区：市中心区域、筼筜湖周边、湖里区以及未来的观音山片区。域、筼筜湖周边、湖里区以及未来的观音山片区。 市中心区域市中心区域( (主要指鹭江道沿线主要指鹭江道沿线) )以国际银行大厦、银行中心、以国际银行大厦、银行中心、建行大厦等高端写字楼为代表，成就了该区域不可取代的建行大厦等高端写字楼为代表，成就了该区域不可取代的CBDCBD地位，地位，今后两年在第一广场、钻石海岸等高端楼盘的支撑下，鹭江道商务区今后两年在第一广场、钻石海岸等高端楼盘的支撑下，鹭江道商务区将继续发挥高端写字楼市场中的领袖作用；将继续发挥高端写字楼市场中的领袖作用； 筼筜湖周边（包括湖滨北路、湖滨南路、厦禾路）是厦门传统的筼筜湖周边（包括湖滨北路、湖滨南路、厦禾路）是厦门传统的行政金融中心，地位显赫；行政金融中心，地位显赫； 湖里区写字楼（主要指江头、长岸路沿线）总体档次不高，仅江湖里区写字楼（主要指江头、长岸路沿线）总体档次不高，仅江头片区有部分高端写字楼（喜多头片区有部分高端写字楼（喜多officeoffice）在建，长岸路、湖里大道沿在建，长岸路、湖里大道沿线零散的分布着些许普通写字楼；线零散的分布着些许普通写字楼； 观音山片区拟建观音山片区拟建6161栋写字楼，是未来的核心商务区，占了写字楼栋写字楼，是未来的核心商务区，占了写字楼市场很大的比重。市场很大的比重。（二）市场发展趋势（二）市场发展趋势1 1、土地供给、土地供给、土地供给、土地供给 就就20052005年年20062006年的土地供应而言，办公用地的土地出让面积就年的土地供应而言，办公用地的土地出让面积就达到达到138.4138.4万左右，这些地块主要分部在金尚路、环岛路和观音山万左右，这些地块主要分部在金尚路、环岛路和观音山商务中心。商务中心。2 2、未来市场需求的带动体现在以下方面：、未来市场需求的带动体现在以下方面：、未来市场需求的带动体现在以下方面：、未来市场需求的带动体现在以下方面： 经济发展：经济发展：城市的规模和经济发展水平，推动了厦门写字楼城市的规模和经济发展水平，推动了厦门写字楼市场的发展契机市场的发展契机 ； 政策利好：政策利好：对外相关鼓励政策的出台，对外相关鼓励政策的出台，“ “住宅禁商住宅禁商” ”政策的政策的执行，均将为写字楼市场带来需求；执行，均将为写字楼市场带来需求； 区位发展：区位发展：厦门在闽西南地区的中心地位日渐突出，良好的厦门在闽西南地区的中心地位日渐突出，良好的城市及商务环境，也将推动写字楼市场的发展；城市及商务环境，也将推动写字楼市场的发展； 市政引导：市政引导：观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、观音山商务运营中心、五缘湾商务中心等成片区、高起点、高强度开发，有望成为厦门写字楼市场新一轮发展的引擎。高起点、高强度开发，有望成为厦门写字楼市场新一轮发展的引擎。 （三）市场的销售状况（三）市场的销售状况 整体而言，厦门整体而言，厦门1010年来的写字楼市场发展较为平稳，年来的写字楼市场发展较为平稳，浮动不大。浮动不大。n n厦门岛内写字楼销售主要集中在思明区，且月成交面积保厦门岛内写字楼销售主要集中在思明区，且月成交面积保持相对平稳的消化状态，持相对平稳的消化状态，2004-20062004-2006年月均成交面积约年月均成交面积约80008000左右。整体销售上，左右。整体销售上，20052005年本岛成交面积年本岛成交面积8 8万，万，较上年减少超较上年减少超30%30%，而，而20062006年年9 9月即达月即达9.59.5万，较上年万，较上年同期增长同期增长55%55%。n n厦门岛内写字楼成交均价自厦门岛内写字楼成交均价自20052005年年5 5月起有较大的增幅，月起有较大的增幅，20052005年全年均价超年全年均价超1100011000元元/ /，较上年同期增长，较上年同期增长35%35%，0606年写字楼均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同年写字楼均价继续保持较强增长势头，增幅较上年同期增长期增长49%49%。（四）市场的租赁情况（四）市场的租赁情况n n市中心区域：该区域写字楼整体租金水平和出租市中心区域：该区域写字楼整体租金水平和出租率最高，显示其较高的商务价值。率最高，显示其较高的商务价值。n n筼筜湖周边：该区域的客户需求相对旺盛。整体筼筜湖周边：该区域的客户需求相对旺盛。整体出租率基本在出租率基本在85%-90%85%-90%左右。左右。n n湖里区：湖里区： 江头片区：由于商住楼的影响及客户能承受江头片区：由于商住楼的影响及客户能承受的租金水平有限导致其出租率相对较低。的租金水平有限导致其出租率相对较低。 长岸路沿线：该区域写字楼的办公环境差及长岸路沿线：该区域写字楼的办公环境差及客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要客户的区域流动性大是导致其较低出租率的主要原因。原因。二、二、SWOT分析分析n n（一）（一）（一）（一）SWOTSWOT分分分分 析及不利因素规避建议析及不利因素规避建议析及不利因素规避建议析及不利因素规避建议1 1、S(strength)S(strength)项目优势项目优势项目优势项目优势 地理位置优越：滨北行政金融中心的延伸；地理位置优越：滨北行政金融中心的延伸； 交通便利：疏港路快速通道；交通便利：疏港路快速通道； 规模优势：项目周边五星级酒店，高档住宅，名品商场，规模优势：项目周边五星级酒店，高档住宅，名品商场，旅游休闲码头等，各资源的相互共存，配套共享，将打造一个旅游休闲码头等，各资源的相互共存，配套共享，将打造一个真正意义上的商务建筑群落；真正意义上的商务建筑群落； 功能显著：整体项目的客运港口功能和发展方向，及投资功能显著：整体项目的客运港口功能和发展方向，及投资商的行业背景，将对港口、航运、物流、贸易等行业的客户群商的行业背景，将对港口、航运、物流、贸易等行业的客户群产生更大的号召力；产生更大的号召力； 景观条件优越：本项目临山看海，紧依筼筜湖和西海湾公景观条件优越：本项目临山看海，紧依筼筜湖和西海湾公园；园； 项目品牌优势明显：整个综合体的高定位，高品质，超大项目品牌优势明显：整个综合体的高定位，高品质，超大规模将大大提升本案品牌价值。规模将大大提升本案品牌价值。2 2、W(weakness)W(weakness)项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势n n项目地处东渡，并在港口位置，主干道车流噪声大，项目地处东渡，并在港口位置，主干道车流噪声大，传统混乱、嘈杂的印象会产生不利影响；传统混乱、嘈杂的印象会产生不利影响； 规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：更多的利用港口的优势，用港口经济的动力吸更多的利用港口的优势，用港口经济的动力吸引客户，做出自己的特色。并采用中空玻璃与隔音建材来引客户，做出自己的特色。并采用中空玻璃与隔音建材来构筑墙体，最大化地隔绝这些噪声产生的不利影响。构筑墙体，最大化地隔绝这些噪声产生的不利影响。n n附近的配套设施较为薄弱，缺少高端写字楼所需的大附近的配套设施较为薄弱，缺少高端写字楼所需的大型商业集散地背景，各大金融网点稀少也对各类大中型公型商业集散地背景，各大金融网点稀少也对各类大中型公司频繁的金融交流造成不便。司频繁的金融交流造成不便。 规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：本案涵盖商业、五星级酒店等配套设施，可满本案涵盖商业、五星级酒店等配套设施，可满足写字楼的商务要求；规划引入多家银行，直接解决现阶足写字楼的商务要求；规划引入多家银行，直接解决现阶段金融网点稀少的劣势。段金融网点稀少的劣势。3 3、O(opportunity)O(opportunity)项目机会项目机会项目机会项目机会n n厦门住宅禁商等政策，为写字楼的发展提供更好的发厦门住宅禁商等政策，为写字楼的发展提供更好的发展空间和外部环境；展空间和外部环境；n n随着厦门总部经济带的确立随着厦门总部经济带的确立, ,以及厦门经济的发展以及厦门经济的发展, ,越越来越多的国际及大型企业入住厦门来越多的国际及大型企业入住厦门, ,而这些大型的集团公而这些大型的集团公司一般看重的是档次，会选择一些真正的高档次的甲级写司一般看重的是档次，会选择一些真正的高档次的甲级写字楼成为他们的办公场所，而本案恰恰是他们最好的选择；字楼成为他们的办公场所，而本案恰恰是他们最好的选择；n n目前写字楼市场逐渐升温，写字楼空置率下降等为产目前写字楼市场逐渐升温，写字楼空置率下降等为产品入市提供更好的市场基础；品入市提供更好的市场基础；n n港务集团的开发商背景，为吸引相关港口、码头、物港务集团的开发商背景，为吸引相关港口、码头、物流等行业的高端客户提供更大的便利，使得本区域形成一流等行业的高端客户提供更大的便利，使得本区域形成一个相关行业的聚集的个相关行业的聚集的“ “洼地洼地” ”效应。效应。4 4、T(threaten)T(threaten)项目威胁项目威胁项目威胁项目威胁n n厦门城市发展整体东移，观音山、五缘湾商务区启动，厦门城市发展整体东移，观音山、五缘湾商务区启动，湖里经济带发展迅速，其高端写字楼物业的推出对本案形湖里经济带发展迅速，其高端写字楼物业的推出对本案形成客户群的争夺；成客户群的争夺； 规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：突出本项目的特色，以港务集团和国际旅游码突出本项目的特色，以港务集团和国际旅游码头为依托，迅速提升知名度，以优越的地理位置吸引核心头为依托，迅速提升知名度，以优越的地理位置吸引核心客户群。如：物流、船务、港口、航运、旅游等相关行业客户群。如：物流、船务、港口、航运、旅游等相关行业类型公司。类型公司。n n鹭江道两个高端写字楼项目鹭江道两个高端写字楼项目“ “第一广场第一广场” ”、“ “钻石海钻石海岸岸” ”相继推出，将对本案形成直接竞争威胁，并分流掉相相继推出，将对本案形成直接竞争威胁，并分流掉相当部分客户。当部分客户。 规避建议：规避建议：规避建议：规避建议：打造智能化写字楼，引入星级酒店的管理，以打造智能化写字楼，引入星级酒店的管理，以高科技、高品质、优质服务争取该部分目标客户群。如：高科技、高品质、优质服务争取该部分目标客户群。如：金融、证券、保险、房地产、影视文化等公司。金融、证券、保险、房地产、影视文化等公司。（二）市场抗性及风险评估（二）市场抗性及风险评估n n1 1、市场抗性：、市场抗性：、市场抗性：、市场抗性：（1 1）观音山商务区的崛起，其）观音山商务区的崛起，其108108万平的巨大体量，万平的巨大体量，加之政府的引导，政策方面的支持，将对本案的客户加之政府的引导，政策方面的支持，将对本案的客户群形成争夺；而目前市场新推如群形成争夺；而目前市场新推如“ “第一广场第一广场” ”，“ “钻钻石海岸石海岸” ”，“ “新景世纪城新景世纪城” ”等项目，也都定位于高端等项目，也都定位于高端甲级写字楼，且都有自己项目优势所在，这些新项目甲级写字楼，且都有自己项目优势所在，这些新项目也会对本案客户群造成分流。也会对本案客户群造成分流。 解决建议：解决建议：解决建议：解决建议：发挥本案对港口、航运、物流、贸易等发挥本案对港口、航运、物流、贸易等行业的客户群的吸引聚集优势，制造本案在推广上的行业的客户群的吸引聚集优势，制造本案在推广上的独特卖点，同时借助整个项目大型综合体的规模和配独特卖点，同时借助整个项目大型综合体的规模和配套，打造品牌优势，吸引更多实力型企业入驻。套，打造品牌优势，吸引更多实力型企业入驻。（2 2）项目地处东渡，并在港口位置，目前这个地块）项目地处东渡，并在港口位置，目前这个地块还是给厦门市民比较混乱，嘈杂的印象，不利用还是给厦门市民比较混乱，嘈杂的印象，不利用吸引高端客户群入驻。吸引高端客户群入驻。 解决建议：解决建议：解决建议：解决建议：重点宣传本案港口城市门户地标型建重点宣传本案港口城市门户地标型建筑集群概念，以项目的高起点，高档次，高附加筑集群概念，以项目的高起点，高档次，高附加值的都市综合建筑体形象，塑立地域新形象，使值的都市综合建筑体形象，塑立地域新形象，使本案能成为滨北行政商务区的合理延伸后的巅峰本案能成为滨北行政商务区的合理延伸后的巅峰之作。之作。n n2 2、风险评估：、风险评估：、风险评估：、风险评估： 目前厦门高端写字楼总体市场是供少于求，目前厦门高端写字楼总体市场是供少于求，对本案来说市场环境良好；而本案打造的国际对本案来说市场环境良好；而本案打造的国际5A5A甲级写字楼，在物业形态上也存在其合理性；项甲级写字楼，在物业形态上也存在其合理性；项目风险主要来自政府导向的观音山片区，及厦门目风险主要来自政府导向的观音山片区，及厦门市场新推出的同类高端写字楼带来的竞争压力。市场新推出的同类高端写字楼带来的竞争压力。 结合本案产品的基本要素，充分利用项目具结合本案产品的基本要素，充分利用项目具备的备的“ “天时天时” ”、“ “地利地利” ”、“ “人和人和” ”，避开竞争，避开竞争对手优势，打造出本项目特有港口大型综合体的对手优势，打造出本项目特有港口大型综合体的项目优势，可以将本项目的风险降到最低。项目优势，可以将本项目的风险降到最低。三、目标客户群定位及分析三、目标客户群定位及分析1 1、客群定位：、客群定位：、客群定位：、客群定位： 物流、船务、船运类行业企业；物流、船务、船运类行业企业；物流、船务、船运类行业企业；物流、船务、船运类行业企业； 金融业公司；金融业公司；金融业公司；金融业公司； 大型跨国公司；大型跨国公司；大型跨国公司；大型跨国公司； 境外机构；境外机构；境外机构；境外机构； 港、澳、台知名企业；港、澳、台知名企业；港、澳、台知名企业；港、澳、台知名企业； 核心客户：核心客户：核心客户：核心客户：物流、船运、船公司等；物流、船运、船公司等； 重要客户：重要客户：重要客户：重要客户：金融、证券类公司。金融、证券类公司。2、定位依据、定位依据n n 海港无与伦比的资源海港无与伦比的资源 西海岸拓展计划西海岸拓展计划n n 客运码头改造推动区域的发展客运码头改造推动区域的发展 远洋与归航远洋与归航n n 全新的物业规划、功能及概念，制造板块热点全新的物业规划、功能及概念，制造板块热点 版图扩张与开发企图心版图扩张与开发企图心 n n新经济与新思想带来的策动，区域间的独立与分解新经济与新思想带来的策动，区域间的独立与分解 独特的领域心独特的领域心 n n 强大的功能配套，吸引厦门眼球强大的功能配套，吸引厦门眼球 现代化的城市区域模式现代化的城市区域模式 n n 国际级的物业形态，地产领袖品牌国际级的物业形态，地产领袖品牌 与国际接轨与国际接轨 n n 台海经济交流，三通逐步落实，海港优势得到进一台海经济交流，三通逐步落实，海港优势得到进一步体现步体现 大环境，大前途大环境，大前途四、写字楼定位四、写字楼定位（一）产品定位（一）产品定位（一）产品定位（一）产品定位国际国际国际国际5A5A甲级海景写字楼甲级海景写字楼甲级海景写字楼甲级海景写字楼n n国际上判断甲级写字楼有国际上判断甲级写字楼有8 8大特征：管理国际化；大特征：管理国际化；2424小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。n n而所谓而所谓5A5A，是指智能化是指智能化5A 5A ，包括：办公自动化包括：办公自动化系统（系统（OAOA）；）；通讯自动化系统（通讯自动化系统（CACA）；）；消防保消防保安监控自动化系统（安监控自动化系统（FAFA）；）；信息处理自动化系统信息处理自动化系统（MAMA）；）；楼宇自动控制系统（楼宇自动控制系统（BABA）。）。定位依据定位依据n n1 1、本案位居疏港路南端，比邻国际客运码头和滨北商业区，、本案位居疏港路南端，比邻国际客运码头和滨北商业区，位于各货运港口的核心区域，区位优势极为明显。位于各货运港口的核心区域，区位优势极为明显。n n2 2、本案具有发展高端写字楼的品牌支持，港务控股在厦门乃、本案具有发展高端写字楼的品牌支持，港务控股在厦门乃至全国的知名度，对投资者而言是一种品质的保证，这就是优至全国的知名度，对投资者而言是一种品质的保证，这就是优秀品牌的文化延伸。秀品牌的文化延伸。n n3 3、作为政府形象工程，本案是厦门市的一张名片，因此，国、作为政府形象工程，本案是厦门市的一张名片，因此，国际性的智能化写字楼是本案规划的方向。际性的智能化写字楼是本案规划的方向。n n4 4、本案位于西海岸第一排，具有无限海景资源，环境舒适优、本案位于西海岸第一排，具有无限海景资源，环境舒适优雅，是本案发展高品质写字楼的重要支撑。雅，是本案发展高品质写字楼的重要支撑。n n5 5、智能化现代化是写字楼发展的必然趋势，因此，在写字楼、智能化现代化是写字楼发展的必然趋势，因此，在写字楼的硬件设施上，应采用科技与创新相结合。的硬件设施上，应采用科技与创新相结合。n n6 6、在所有项目都在打造高科技智能化时，拥有高效全面的软、在所有项目都在打造高科技智能化时，拥有高效全面的软件服务就将成为无可比拟的竞争优势。本案应当引进国际知名件服务就将成为无可比拟的竞争优势。本案应当引进国际知名的物业管理公司，提供高效优质的五星级服务，创造人性化办的物业管理公司，提供高效优质的五星级服务，创造人性化办公环境。公环境。（二）产品命名（二）产品命名国际邮轮城国际邮轮城海港中心海港中心n n案名释义：本案位于西海岸第一排无遮拦观海，案名释义：本案位于西海岸第一排无遮拦观海，于室内饱览西海域美景，让环境更舒适工作更轻于室内饱览西海域美景，让环境更舒适工作更轻松，生活离不开海，工作离不开海，海景无处不松，生活离不开海，工作离不开海，海景无处不在。毗邻国际客运码头，附近坐落着各大货运码在。毗邻国际客运码头，附近坐落着各大货运码头，港口文化展露无遗。头，港口文化展露无遗。 本司推荐案名为本司推荐案名为“ “海港中心海港中心” ”，既表现出无，既表现出无限的海景资源，又突出了港务集团的品牌，体现限的海景资源，又突出了港务集团的品牌，体现了滨海性质的、结合港口、航运、物流中心等行了滨海性质的、结合港口、航运、物流中心等行业功能，打造出具有区位优势的滨海业功能，打造出具有区位优势的滨海5A5A甲级写字甲级写字楼。楼。 海港中心，矗立在城市与海间，像一座巨大海港中心，矗立在城市与海间，像一座巨大的海标，指引着厦门远航与归航。的海标，指引着厦门远航与归航。n n形象诉求点：形象诉求点：n n5A5A甲级写字楼，智能化高品质甲级写字楼，智能化高品质n n邻旅游码头，享西海域无限海景资源邻旅游码头，享西海域无限海景资源n n邻近滨北行政区和市中心，地段优势邻近滨北行政区和市中心，地段优势 n n国际品质综合体国际品质综合体n n与五星级酒店相邻，优质配套服务与五星级酒店相邻，优质配套服务n n八面通风，八面采光八面通风，八面采光(360(360通风采光通风采光) )n n依山傍水，风水宝地依山傍水，风水宝地n n停车位充足停车位充足（三）户型配比及依据（三）户型配比及依据1 1 1 1、户型配比：、户型配比：、户型配比：、户型配比： 本案单层面积约本案单层面积约20002000平方米左右，面宽约平方米左右，面宽约6565米，进深约米，进深约3131米。米。（1 1）低楼层户型建议：）低楼层户型建议： 以中间的错层基线为界，分为前后两部份。楼层前半部份面海，以中间的错层基线为界，分为前后两部份。楼层前半部份面海，视野开拓，租金较高，建议该区域面积占整层的视野开拓，租金较高，建议该区域面积占整层的2/32/3，约，约12001200平方米。平方米。楼层后半部份，景观不多，售价和租金适当低于前半部份的楼面，楼层后半部份，景观不多，售价和租金适当低于前半部份的楼面，该区域面积约占整层的该区域面积约占整层的1/31/3，大概，大概800800平方米。平方米。 建议：户型设计可以小一点，面宽在建议：户型设计可以小一点，面宽在1010米左右，退出走道后，进米左右，退出走道后，进深大约在深大约在8 8米左右。米左右。（2 2）高楼层户型建议：）高楼层户型建议： 不需隔断，由租用公司按各自不同的需要，自由划分办公区域。不需隔断，由租用公司按各自不同的需要，自由划分办公区域。 2、户型配比依据、户型配比依据n n此配比根据客户需求及本项目在位置、景观上的差异而设定。n n小户型主要满足对象：与海运行业相关的中小型公司或外地公司驻厦门办事处n n大户型主要满足对象：中型金融、物流企业等n n无敌海景户型满足对象：大型物流、船务公司等五、产品建议五、产品建议（一）平面布局建议（一）平面布局建议（一）平面布局建议（一）平面布局建议n n主体建议：核心筒位于楼体中央偏后侧，采用大柱距主体建议：核心筒位于楼体中央偏后侧，采用大柱距设计；在公共空间的设计上，均应充分体现了人性化设计；在公共空间的设计上，均应充分体现了人性化和高端产品的特点。和高端产品的特点。n n细节建议如：本案楼层，净高细节建议如：本案楼层，净高4 4米，基本能够满足高米，基本能够满足高端客户对办公空间高度的要求；公共通道宽约端客户对办公空间高度的要求；公共通道宽约3 3米，米，便于营造较为舒适的办公环境；采光设计、大厦采用便于营造较为舒适的办公环境；采光设计、大厦采用幅面透光玻璃幕墙设计，使本案办公区域内阳光充足，幅面透光玻璃幕墙设计，使本案办公区域内阳光充足，加之外开窗以及新风系统，保证室内良好的空气质量。加之外开窗以及新风系统，保证室内良好的空气质量。（二）立面风格建议（二）立面风格建议（二）立面风格建议（二）立面风格建议n n在立面风格的处理上，最大限度的体现本项在立面风格的处理上，最大限度的体现本项目高档次、高品味的特征，突出简练、时尚、国目高档次、高品味的特征，突出简练、时尚、国际性等现代商务元素。际性等现代商务元素。（三）产品形态及创新建议（三）产品形态及创新建议n n1 1、大厅挑高、大厅挑高1010米，与商场二层持平、连通。米，与商场二层持平、连通。 n n2 2、大堂部分、大堂部分500500平方米，其余部份可出租给航空售票、平方米，其余部份可出租给航空售票、银行等高档服务行业。银行等高档服务行业。 n n3 3、核心筒后移至楼体中央偏后侧，尽量顾及各方位的采、核心筒后移至楼体中央偏后侧，尽量顾及各方位的采光，将海景面进深留长，做成豪华海景办公室。光，将海景面进深留长，做成豪华海景办公室。 n n4 4、开放式自由办公环境、开放式自由办公环境 自由组合的户型结构，自由组合的户型结构，配备全套的办公家具和设备。配备全套的办公家具和设备。 n n5 5、星级服务，尊贵享受、星级服务，尊贵享受 建议聘请国际级知名的物业管理公司，提供五星级物建议聘请国际级知名的物业管理公司，提供五星级物业管理服务业管理服务（四）差异化战略（四）差异化战略1 1、黄金区位、黄金区位、黄金区位、黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。本案位于西海岸重点港口之际，毗邻鹭江第三还是地段。本案位于西海岸重点港口之际，毗邻鹭江道、滨道、滨北北CBDCBD中心。是特色行业（如贸易、航运、物流、中心。是特色行业（如贸易、航运、物流、银行等）大企业的首选办公地点。银行等）大企业的首选办公地点。2 2、超大规模、超大规模、超大规模、超大规模 一方面，写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有一方面，写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套。另一方面，四通八达的交通一定是其写强大的综合配套。另一方面，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。本案以字楼规模的重要支撑。本案以4545万平方米建筑群的超强阵万平方米建筑群的超强阵容，拥有集大型购物中心、星级酒店、高档住宅、娱乐餐容，拥有集大型购物中心、星级酒店、高档住宅、娱乐餐饮为一体的综合配套，和畅通无阻的交通流线。饮为一体的综合配套，和畅通无阻的交通流线。3 3、建筑文化、建筑文化、建筑文化、建筑文化 对于写字楼而言，就是摩天大楼的建筑文化。本项目对于写字楼而言，就是摩天大楼的建筑文化。本项目以以125125米超高高度，屹立于西海岸之滨，将成为西海岸写米超高高度，屹立于西海岸之滨，将成为西海岸写字楼的一面标杆。字楼的一面标杆。4 4、硬件设施、硬件设施、硬件设施、硬件设施 写字楼追求的硬件是科技与创新。本案以全海景为本写字楼追求的硬件是科技与创新。本案以全海景为本产品特色，以智能化产品特色，以智能化5A5A为标准，在建筑设计和建筑功能为标准，在建筑设计和建筑功能上，不惜重金为项目打造完美亮点。上，不惜重金为项目打造完美亮点。5 5、软件服务、软件服务、软件服务、软件服务 在智能化盛行的今天，硬件设施已不再是写字楼竞争在智能化盛行的今天，硬件设施已不再是写字楼竞争的主要优势，应当发展第三代写字楼，以优质服务赢得市的主要优势，应当发展第三代写字楼，以优质服务赢得市场。建议引入酒店式管理和服务，为入驻企业提供五星级场。建议引入酒店式管理和服务，为入驻企业提供五星级服务，使工作更轻松，环境更舒适，管理更具人性化。服务，使工作更轻松，环境更舒适，管理更具人性化。（五）功能建议以及各项功能区（五）功能建议以及各项功能区细节处理建议细节处理建议n n1、功能建议：做到智能化、功能建议：做到智能化5A写字楼写字楼 OA：办公自动化系统办公自动化系统 CA：通讯自动化系统通讯自动化系统 FA：消防自动化系统消防自动化系统 SA：保安监控自动化系统保安监控自动化系统 BA：楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统2、功能区细节处理建议、功能区细节处理建议 采用美国采用美国IBMIBM公司的公司的IBMSIBMS超智能综合管理超智能综合管理平台系统作为智能大厦的管理中枢。平台系统作为智能大厦的管理中枢。n n能通过一个主控台就能看到整个系统的网络状况；能通过一个主控台就能看到整个系统的网络状况；n n能通过一个主控台不仅能进行计算机系统的安全及系统管理，能通过一个主控台不仅能进行计算机系统的安全及系统管理，还能对空调、消防、保安和通讯等系统进行监控；还能对空调、消防、保安和通讯等系统进行监控；n n能通过一个主控台对系统内的故障进行预警和报警，预警及报能通过一个主控台对系统内的故障进行预警和报警，预警及报警阈值可自行设定；警阈值可自行设定；n n能通过一个主控台迅速诊断出计算机系统的故障并排除故障，能通过一个主控台迅速诊断出计算机系统的故障并排除故障，对于空调、消防、保安等系统的故障，通过该主控台发现并能对于空调、消防、保安等系统的故障，通过该主控台发现并能触发这些系统的控制模块进行故障排除。触发这些系统的控制模块进行故障排除。（六）物业管理建议（六）物业管理建议1 1、五星级商务服务、五星级商务服务、五星级商务服务、五星级商务服务 写字楼的五星级商务服务一方面体现在高效的物业管写字楼的五星级商务服务一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，实现全天候空调节假日无策划、会展中心等服务。又如，实现全天候空调节假日无休，而且还提供送餐、夜餐甚至代办员工票务等特殊服务。休，而且还提供送餐、夜餐甚至代办员工票务等特殊服务。2 2、公司形象展示公司形象展示公司形象展示公司形象展示 可以根据客户需要，可以根据客户需要，在本案的商务中心内提供一个内在本案的商务中心内提供一个内部的品牌，部的品牌，用来用来显示客户的公司徽标以及客户的办公室。显示客户的公司徽标以及客户的办公室。还可以还可以为客户的公司量身定制墙面板和接待导向板。因此，为客户的公司量身定制墙面板和接待导向板。因此，除了可以享受到在除了可以享受到在海港海港中心工作的所有优势之外，客户租中心工作的所有优势之外，客户租用的办公空间还可以为客户树立一个完美的个人形象。用的办公空间还可以为客户树立一个完美的个人形象。第五部分第五部分 财务分析财务分析 主要内容主要内容n n一、港务2006G01地块A1财务分析表n n二、港务2006G01地块A2、A3财务分析表一、港务一、港务2006G01地块地块A1财务分析表财务分析表总建筑总建筑面积面积164102m2其中写字楼62000m2，住宅72102m2、商业30000m2（商业暂不销售在分析表里不体现），地下车库88,244m2计1973个车位；(地下一层车库按20000平，433个车库计)销售预销售预测测写字楼销售平均价格写字楼可销售面积+住宅销售平均价格住宅可销售面积+车库销售平均价格车库可销售面积=15,000元/ m2*62,000m2+10,000元/m2* 72,102m2+200,000*1,973元/车位=930,000,000+721,020,000+394,600,000=2,045,620,000元支出预测支出预测序号序号项目名称项目名称单位成本（元单位成本（元/ m/ m2 2按按建筑面积）建筑面积）金额（元）金额（元）备备 注注一一前期费用前期费用(35,047,344)(35,047,344)1 11 1设计费用设计费用50501010，858858，300300按需按需217,166217,166计计内含内含主体设计费主体设计费单体方案单体方案规划设计费规划设计费综合管线设计费综合管线设计费园林环境设计费园林环境设计费道路排水设计费道路排水设计费消防、人防设计费消防、人防设计费环保设计费环保设计费1 12 2监理费用监理费用17,674,06417,674,064约按建安成本的约按建安成本的1.5%1.5%计算计算1 13 3其它前期费用其它前期费用30306,514,9806,514,980按按217,166217,166平米计算平米计算内含内含地质勘探地质勘探防雷检测费防雷检测费商住楼建设环境评价商住楼建设环境评价小区规划透视图小区规划透视图白蚁防治工程白蚁防治工程各类报建费各类报建费建设工程审查咨询费建设工程审查咨询费建筑施工图审查费建筑施工图审查费临水、临电临水、临电二二建筑安装成本建筑安装成本(562,637,600)(562,637,600)写字楼建安费用写字楼建安费用20002000124,000,000124,000,000按按62,00062,000平方米平方米住宅建安费用住宅建安费用18001800129,783,600129,783,600按按72,10272,102平方米平方米地下室建安费用地下室建安费用35003500308,854,000308,854,000按二层按二层88,24488,244平方米平方米三三土地成本土地成本(565,910,440) (565,910,440) 42204220565,910,440565,910,440按按134,102134,102平方米计平方米计四四智能化设施智能化设施(39,220,400(39,220,400）写字楼写字楼40040024,800,00024,800,000酒店式公寓酒店式公寓20020014,420,40014,420,400五五小区环境（含园林、绿化、小区环境（含园林、绿化、小区道路等）小区道路等）(10,502,521)(10,502,521)10,502,52110,502,521按绿化占地面积按绿化占地面积400400元元/m/m2 2计计算（按算（按40%40%绿化率计算）绿化率计算）六六销售策划费用销售策划费用(30,684,300)(30,684,300)30,684,30030,684,300按销售总额的按销售总额的1.5%1.5%计算计算七七广告推广费用广告推广费用(30,684,300)(30,684,300)30,684,30030,684,300按销售总额的按销售总额的1.5%1.5%计算（含计算（含样板间、营销中心建设费用）样板间、营销中心建设费用）八八管理费用管理费用(23,565,419)(23,565,419)23,565,41923,565,419按建安成本总和的按建安成本总和的2%2%计算计算九九财务费用财务费用(47,130,838)(47,130,838)47,130,83847,130,838按建安成本总和的按建安成本总和的4%4%计算计算十十不可预见费不可预见费(13,453,831)(13,453,831)13,453,83113,453,831按以上所有费用的按以上所有费用的1%1%计算计算十一十一小计小计1,358,836,9931,358,836,993十二十二税前利润税前利润686,783,007686,783,007十三十三税金（含营业税和预提所得税金（含营业税和预提所得税）税）143,193,400143,193,400营业税按销售总额的营业税按销售总额的5.5%5.5%计计算，预提所得税按算，预提所得税按1.5%1.5%计算计算十四十四成本合计成本合计1,502,030,3931,502,030,393十五十五税后利润税后利润543,589,607543,589,607二、港务港务2006G01地块地块A2、A3财务分析表财务分析表总建筑面积73,207m2，地下车库22533m2，计459个）；销售预测住宅销售平均价格住宅可销售面积+车库销售平均价格车库可销售面积=10,000元/ m2*73,207m2+200,000*459元/车位=732,070,000+91,800,000=823,870,000元支出预测1212项目名称项目名称单位成本（元单位成本（元/ m/ m2 2按按建筑面积）建筑面积）金额（元）金额（元）备备 注注一一前期费用前期费用(34,775,394)(34,775,394)1 11 1设计费用设计费用50504 4，787787，000000按按95,74095,740平方米计平方米计内含内含主体设计费主体设计费单体方案单体方案规划设计费规划设计费综合管线设计费综合管线设计费园林环境设计费园林环境设计费道路排水设计费道路排水设计费消防、人防设计费消防、人防设计费环保设计费环保设计费1 12 2监理费用监理费用8,068,7668,068,766约按建安成本的约按建安成本的1.5%1.5%计算计算1 13 3其它前期费用其它前期费用30302,872,2002,872,200按按95,740 95,740 内含内含地质勘探地质勘探防雷检测费防雷检测费商住楼建设环境评价商住楼建设环境评价小区规划透视图小区规划透视图白蚁防治工程白蚁防治工程各类报建费各类报建费建设工程审查咨询费建设工程审查咨询费建筑施工图审查费建筑施工图审查费临水、临电临水、临电二二建筑安装成本建筑安装成本(210,638,100)(210,638,100)住宅建安费用住宅建安费用18001800131,772,600131,772,600按按73,20773,207平方米平方米地下室建安费用地下室建安费用3500350078,865,50078,865,500按按22,53322,533平方米平方米三三土地成本土地成本(308,933,540) (308,933,540) 42204220308,933,540308,933,540按按73,20773,207平方米计平方米计四四智能化设施智能化设施(14,641,400(14,641,400）住宅住宅20020014,641,40014,641,4007320773207五五小区环境（含园林、绿小区环境（含园林、绿化、小区道路等）化、小区道路等）(3,704,728)(3,704,728)3,740,7283,740,728按绿化占地面积按绿化占地面积400400元元/m/m2 2计算（按计算（按40%40%绿化率计算）绿化率计算）六六销售策划费用销售策划费用(12,358,050)(12,358,050)12,358,05012,358,050按住宅销售总额的按住宅销售总额的1.5%1.5%计计算算七七广告推广费用广告推广费用(12,358,050)(12,358,050)12,358,05012,358,050按住宅销售总额的按住宅销售总额的1.5%1.5%计计算算八八管理费用管理费用(10,758,355)(10,758,355)10,758,35510,758,355按建安成本总和的按建安成本总和的2%2%计算计算九九财务费用财务费用(21,516,710)(21,516,710)21,516,71021,516,710按建安成本总和的按建安成本总和的4%4%计算计算十十不可预见费不可预见费(6,106,369)(6,106,369)6,106,3696,106,369按以上所有费用的按以上所有费用的1%1%计算计算十一十一小计小计616,743,269616,743,269十二十二税前利润税前利润207,126,730207,126,730十三十三税金（含营业税和预提税金（含营业税和预提所得税）所得税）57,670,90057,670,900营业税按销售总额的营业税按销售总额的5.5%5.5%计算，预提所得税按计算，预提所得税按1.5%1.5%计算计算十四十四成本合计成本合计674,414,169674,414,169十五十五税后利润税后利润149,455,831149,455,831演示结束 谢谢！ 厦门金鼎益置业管理有限公司厦门金鼎益置业管理有限公司